第1篇 某物業(yè)項(xiàng)目管理處主任崗位說明書
物業(yè)項(xiàng)目管理處主任崗位說明書
崗位名稱:管理處主任年齡:25-45歲
崗位條件
基本條件理想條件
文化程度大專文化程度本科以上學(xué)歷,中級(jí)以上職業(yè)技術(shù)資格
資歷三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)從事相似工作二年以上
個(gè)人素質(zhì)責(zé)任心強(qiáng),管理、組織、溝通與協(xié)調(diào)能力較強(qiáng),持有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。有豐富的物業(yè)管理、工程管理工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),文字處理能力強(qiáng)。精通一門外語(yǔ)
健康情況良好,能正常工作精力充沛,能適應(yīng)超時(shí)工作
崗位職責(zé)
1、對(duì)管理處日常事務(wù)工作有決策權(quán)和指導(dǎo)權(quán),領(lǐng)導(dǎo)員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo);
2、執(zhí)行國(guó)家、地方政府有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)文件及行業(yè)管理要求,協(xié)調(diào)好與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系;
3、執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度,負(fù)責(zé)管理處工作計(jì)劃制定并上報(bào)公司核準(zhǔn)。按照物業(yè)管理委托合同的要求開展工作;
4、以身作則,關(guān)心員工,獎(jiǎng)罰分明,提高自身素質(zhì)和修養(yǎng),使管理處具有高度凝聚力,最大限度地發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的工作熱情和責(zé)任感
5、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的裝修審批,違章和投訴的處理工作;
6、對(duì)管理處所管小區(qū)的整體服務(wù)質(zhì)量情況負(fù)責(zé);
7、對(duì)管理處所屬小區(qū)的財(cái)務(wù)情況有監(jiān)督職責(zé);
8、對(duì)管理處部門主管級(jí)員工使用有人事建議權(quán),對(duì)主管以下員工使用有人事決策權(quán);
9、完成總經(jīng)理交辦的其它工作。
領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)
對(duì)管理處工作負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任
工作關(guān)系
直接上級(jí)總經(jīng)理直接下級(jí)客服部主管、工程部主管、安保隊(duì)長(zhǎng)
權(quán)力范圍對(duì)管理處所屬各部門員工的考核、依據(jù)制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲
第2篇 綠景物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求
物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求
工程管理部門擔(dān)負(fù)著物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的使用、運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修等工作,并確保設(shè)備設(shè)施的正常、安全、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行。
一.工程管理部門職責(zé)為:
1.確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的使用、檢查、保養(yǎng)、維修(含應(yīng)急搶修)等。
2.負(fù)責(zé)工程資料的建檔與管理。
3.提供其它委托修理等服務(wù)。
二.保證設(shè)備運(yùn)行,滿足正常運(yùn)行需要
根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備設(shè)施配備及客戶入駐情況,為保證客戶的日常工作需要,對(duì)設(shè)備的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉按照有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的管理,保障水、電、暖通等按時(shí)正常供應(yīng)
三.設(shè)備設(shè)施的使用、保養(yǎng)及維修
為合理有效地使用各類設(shè)備,追求設(shè)備最經(jīng)濟(jì)的壽命周期、最合理的費(fèi)用成本及最佳的設(shè)備綜合性能,設(shè)備管理工作必須達(dá)到:
1.管好-設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%。各類附件、儀器儀表、安全防護(hù)等裝置完好無(wú)缺,達(dá)到正常使用要求。無(wú)'跑、冒、滴、漏'現(xiàn)象。
2.用好-按操作規(guī)程或要求進(jìn)行工作,嚴(yán)禁設(shè)備帶故障工作或超負(fù)荷運(yùn)行。
3.養(yǎng)好-做好日常及定期清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、修復(fù)等保養(yǎng)工作。
4.員工應(yīng)做到:
(1)會(huì)使用-對(duì)設(shè)備的原理、結(jié)構(gòu)、功能、使用(控制)范圍清楚,使用方法熟練。
(2)會(huì)保養(yǎng)-精心養(yǎng)護(hù)、善于保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
(3)會(huì)檢查-熟悉設(shè)備的正常運(yùn)行狀況,隨時(shí)觀察(看、聽、聞、摸或借助儀器工具等)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。
(4)會(huì)維修-準(zhǔn)確判斷故障原因,掌握維修操作方法,徹底排除設(shè)備的各種故障。
四.設(shè)備保養(yǎng)與維修的關(guān)系:
1.應(yīng)以'養(yǎng)'為主,以'修'為輔,平時(shí)加強(qiáng)主動(dòng)保養(yǎng)才能最大限度地減少設(shè)備故障后的被動(dòng)維修。
2.維修又應(yīng)以計(jì)劃為主,預(yù)防第一、重在平時(shí)(日?；蚨ㄆ谘矙z、維修)。
3.設(shè)備設(shè)施的維修工作分類見下圖所示;
日常維修 巡檢、報(bào)修
預(yù)防性維修
計(jì)劃內(nèi)維修定期檢修
改良性維修完善、改造、更新
維修
應(yīng)急維修
計(jì)劃外維修
接受委托維修服務(wù)
4.設(shè)備設(shè)施的巡視檢查
設(shè)備設(shè)施巡視檢查是設(shè)備管理的重要內(nèi)容之一,應(yīng)定期或不定期進(jìn)行。定期巡檢又分為日檢、月檢、年檢,不定期的巡檢可根據(jù)需要臨時(shí)安排進(jìn)行。巡視的目的在于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題,消除隱患。每次巡檢均要有詳細(xì)記錄。
五.建立設(shè)備運(yùn)行及維保制度,明確操作規(guī)程
建立健全設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程、安全制度、維保要求及計(jì)劃,設(shè)備運(yùn)行人員的崗位責(zé)任制度、交接班制度等。工程管理人員要對(duì)設(shè)備進(jìn)行普查,掌握設(shè)備技術(shù)狀態(tài),落實(shí)維保計(jì)劃。定期巡檢或測(cè)試重要設(shè)備(如:加強(qiáng)配電房高低壓供配電設(shè)備在每年雷雨季節(jié)前的檢修測(cè)試工作),以確保設(shè)備的安全運(yùn)行。
六.設(shè)備運(yùn)行值班
根據(jù)實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)定,安排設(shè)備運(yùn)行值班。如:高低壓配電室應(yīng)二十四小時(shí)值班;中央空調(diào)運(yùn)行期間安排專人值班操作。
七.工程技術(shù)資料檔案管理
應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的技術(shù)圖紙資料,驗(yàn)收記錄和相關(guān)文件、維修保養(yǎng)記錄等收集、整理、歸檔。根據(jù)資料及時(shí)準(zhǔn)確填寫設(shè)備臺(tái)帳等。
八.二次裝修管理
1.為了大樓(大廈)整體要求及避免對(duì)其他客戶的影響,對(duì)客戶租賃(自用)物業(yè)的二次裝修須進(jìn)行管理和監(jiān)督,要求裝修符合建筑、設(shè)備、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定(此項(xiàng)管理與服務(wù)清潔部門、保安部門共同執(zhí)行)。
2.二次裝修的管理包括:受理裝修申請(qǐng)、確定裝修公司后,應(yīng)向工程部門提供裝修公司資質(zhì)證書(復(fù)印件)及裝修圖紙等資料,并予審核,若不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定,應(yīng)修改后重新審核。簽署裝修及安全責(zé)任協(xié)議書等。此外,根據(jù)需要還須申報(bào)消防、衛(wèi)生防疫等部門批準(zhǔn)。
3.裝修施工期間加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查,裝修工程結(jié)束需驗(yàn)收或整改,驗(yàn)收通過后需將驗(yàn)收記錄、工程圖紙資料等存檔。
九.空置房屋管理
對(duì)尚未交付使用的空置房屋,為保證空置單元完好,達(dá)到可隨時(shí)交付要求,平時(shí)仍需要對(duì)其加強(qiáng)管理。
定期巡查空置房屋,記錄狀態(tài),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改,保證空置房屋設(shè)備設(shè)施能隨時(shí)投入交付使用。
十.報(bào)修及應(yīng)急搶修
設(shè)備設(shè)施運(yùn)行使用中,往往會(huì)出現(xiàn)各種故障或其它不正常情況,工程部門須迅速排除故障、修復(fù)設(shè)備,恢復(fù)正常使用功能。
接到報(bào)修后一般在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),報(bào)修工作需填寫《報(bào)修單》,修復(fù)后客戶驗(yàn)收簽字(包括所用材料)。
若遇搶修或重大事故報(bào)修,相關(guān)維修人員應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)報(bào)工程部門經(jīng)理及管理處和總經(jīng)理室。必要時(shí),由總經(jīng)理室組織有關(guān)部門采取應(yīng)急措施。
十一.委托服務(wù)
客戶單元內(nèi)自用設(shè)備需委托管理處維修或安裝(小型)時(shí),需填寫《 委托服務(wù)單》,由工程部門指派專業(yè)人員完成。此項(xiàng)服務(wù)屬有償服務(wù),維修(安裝)的人工材料費(fèi)用均在《 委托服務(wù)單》中填寫,請(qǐng)用戶驗(yàn)收簽字確認(rèn)。
十二.機(jī)房管理
制定機(jī)房管理制度,定人定期清掃機(jī)房。確保所管機(jī)房的環(huán)境整潔、通道暢通、無(wú)積水、無(wú)積灰、無(wú)雜物、無(wú)鼠害、無(wú)'跑、冒、滴、漏';主要機(jī)組和附屬設(shè)備無(wú)積灰、無(wú)銹蝕、運(yùn)行良好、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)裝置齊全。
十三.安全管理
1.設(shè)備安全防護(hù)裝置及消防設(shè)施齊全無(wú)缺。供配電設(shè)備要定期進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)及接地安全檢查,定期檢查事故隱患并及時(shí)整改。設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁抽煙,各種動(dòng)火、動(dòng)電操作須按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。易燃易爆物品要統(tǒng)一存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)內(nèi)。
2.
特種作業(yè)人員必須持證上崗。相關(guān)人員必須熟知并掌握設(shè)備的安全操作規(guī)程。對(duì)新進(jìn)人員應(yīng)進(jìn)行'三級(jí)'安全教育(公司、部門、班組),對(duì)安全事故的處理,必須做到'三不放過'(事故原因沒有查明不放過、整改措施不落實(shí)不放過、員工未受到教育不放過)。
十四.節(jié)能降耗
第3篇 物業(yè)管理手冊(cè)之物業(yè)項(xiàng)目承接
物業(yè)管理手冊(cè):物業(yè)項(xiàng)目承接
1總則
1.1本手冊(cè)規(guī)定的物業(yè)項(xiàng)目承接主要是針對(duì)管理公司新開發(fā)項(xiàng)目以外的新物業(yè)項(xiàng)目承接,以及與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂(續(xù)簽)物業(yè)服務(wù)合同的過程。
1.2物業(yè)項(xiàng)目承接過程必須按管理公司規(guī)定的原則、程序和要求進(jìn)行,有選擇地參與外部物業(yè)小區(qū)的投標(biāo)和洽談,維持ee品牌的優(yōu)質(zhì)形象。
1.3各物業(yè)分公司在開展物業(yè)項(xiàng)目承接工作中應(yīng)充分識(shí)別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿足顧客要求。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)具體操作與業(yè)主委員會(huì)簽訂或續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同,以及對(duì)外項(xiàng)目承接工作。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核所屬物業(yè)分公司的對(duì)外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)分公司對(duì)外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。
3對(duì)外物業(yè)項(xiàng)目承接
3.1基本規(guī)定
3.1.1管理公司不限制各地物業(yè)分公司在有條件的情況對(duì)外承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,但在具體操作前必須將對(duì)外承接項(xiàng)目的工作意向報(bào)經(jīng)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn),批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一步的洽談或報(bào)名參與投標(biāo)。
3.1.2各地物業(yè)分公司對(duì)外承接項(xiàng)目應(yīng)遵循國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,通過投標(biāo)方式承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
3.2物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息
3.2.1物業(yè)分公司接獲并核實(shí)物業(yè)管理招標(biāo)信息后,應(yīng)迅速組織人員從開發(fā)商或托管單位獲得招標(biāo)文件或相關(guān)資料,報(bào)本公司總經(jīng)理審查。需要購(gòu)買招標(biāo)文件的及繳納投標(biāo)押金的,必須先報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員對(duì)收集的初步信息進(jìn)行分析,決定是否
參加投標(biāo)。
3.2.4當(dāng)決定參加投標(biāo)時(shí),物業(yè)分公司組織人員依據(jù)相關(guān)資料編制投標(biāo)計(jì)劃書,經(jīng)本公司總經(jīng)理審核簽署后,報(bào)項(xiàng)目地產(chǎn)公司審核、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)。投標(biāo)計(jì)劃書內(nèi)容包括成本估算額、投標(biāo)方案、投標(biāo)時(shí)間等。
3.3投標(biāo)申請(qǐng)
3.3.1經(jīng)管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)后,物業(yè)分公司編制并向招標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)。
3.3.2投標(biāo)申請(qǐng)的內(nèi)容應(yīng)包括:公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、專業(yè)人員配置、招標(biāo)和投標(biāo)方案。品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門配合接受招標(biāo)單位的資質(zhì)審查。
3.4投標(biāo)工作小組
3.4.1物業(yè)分公司通過招標(biāo)單位的資格審查,成為投標(biāo)單位后,物業(yè)分公司總經(jīng)理組織相關(guān)部門的專業(yè)人員參加投標(biāo)工作小組,完成物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、招標(biāo)文件分析、投標(biāo)文件編制及評(píng)審、參加開標(biāo)及中標(biāo)后的合同談判等工作。
3.4.2投標(biāo)工作小組成員的任務(wù)分工、工作輸出成果及時(shí)間進(jìn)度等必須形成書面的投標(biāo)工作計(jì)劃。
3.4.3物業(yè)分公司品質(zhì)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)必需的專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為投標(biāo)小組成員,全過程參與投標(biāo)工作。
3.5投標(biāo)文件編制
3.5.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織投標(biāo)小組成員詳細(xì)研讀招標(biāo)文件,對(duì)招標(biāo)文件的每一條款要求達(dá)成一致理解,并就需要澄清的事項(xiàng)列出問題清單及解決途徑,在投標(biāo)小組內(nèi)分配工作任務(wù),這些任務(wù)包括(不限于):
a)就招標(biāo)文件中的問題與招標(biāo)單位進(jìn)行溝通、澄清;
b)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘,了解物業(yè)項(xiàng)目及周邊區(qū)域情況;
c)開發(fā)商(或物業(yè)小區(qū))過往與物業(yè)公司的合作表現(xiàn);
d)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)法規(guī)及主管部門政策、工作慣例收集、研究;
e)需要時(shí),開展相關(guān)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查等。
3.5.2上述各項(xiàng)工作完成后均必須形成書報(bào)告,詳細(xì)陳述收集信息內(nèi)容、來(lái)源、可
信程度,以分析結(jié)論和建議。
3.5.3投標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)書的格式要求逐項(xiàng)考慮,編制相應(yīng)的投標(biāo)書。編制時(shí)主要考慮以下方面的要求:
a)標(biāo)書的形式;
b)投標(biāo)書表述的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)書的情況;
c)適度的報(bào)價(jià);
d)投標(biāo)書所附的證據(jù)資料。
3.5.4投標(biāo)書一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a)投標(biāo)函;
b)投標(biāo)報(bào)價(jià);
c)物業(yè)管理方案;
d)招標(biāo)文件要求的其他材料。
3.5.5在招標(biāo)單位沒有具體規(guī)定物業(yè)管理方案、成本測(cè)算要求時(shí),物業(yè)分公司應(yīng)按
《物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)》,以及《開辦費(fèi)用測(cè)算指引》、《日常運(yùn)作成本測(cè)算指引》的規(guī)定執(zhí)行。
3.6投標(biāo)文件的評(píng)審與批準(zhǔn)
3.6.1投標(biāo)文件完成后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織投標(biāo)小組成員對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審結(jié)果應(yīng)形成書面記錄,并由參加人員聯(lián)名簽署。
3.6.2投標(biāo)文件的評(píng)審應(yīng)參照本手冊(cè)第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行,并著重考慮以下各方面的問題:
a)投標(biāo)書格式是否滿足招標(biāo)文件的要求;
b)招標(biāo)文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清,并在投標(biāo)文件中清晰體現(xiàn);
c)物業(yè)管理方案是否有針對(duì)性,能否體現(xiàn)招標(biāo)文件要求的特色,以及au*物業(yè)的品牌形象;
d)招標(biāo)文件涉及的服務(wù)要求是否全部涵蓋;
e)是否存在過度承諾,或可能導(dǎo)致分歧的表達(dá);
f)成本測(cè)算是否合理、可行,等等。
3.6.3物業(yè)分公司內(nèi)部投標(biāo)文件評(píng)審?fù)ㄟ^后,應(yīng)將投標(biāo)文件及評(píng)審記錄一并報(bào)項(xiàng)目
所在公司審核、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)。
3.7投標(biāo)書的報(bào)送及評(píng)標(biāo)
3.7.1經(jīng)管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)批準(zhǔn)后的投標(biāo)文件,物業(yè)分公司投標(biāo)小組負(fù)責(zé)裝訂、密封并加蓋單位印章和總經(jīng)理印鑒,并按招標(biāo)規(guī)定的時(shí)間報(bào)送招標(biāo)單位參加開標(biāo)。
3.7.2物業(yè)分公司總經(jīng)理或指定專人代表公司參加招標(biāo)單位的開標(biāo)過程。根據(jù)招標(biāo)單位要求,公司的投標(biāo)代表對(duì)投標(biāo)文件的解釋和澄清必須在投標(biāo)承諾范圍內(nèi),對(duì)任何改變服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以及可能引起服務(wù)成本增加的事項(xiàng),都必須重新按上述規(guī)定的程序進(jìn)行評(píng)審和報(bào)批。
3.8中標(biāo)及合同簽訂
3.8.1物業(yè)分公司收到招標(biāo)單位中標(biāo)通知后,應(yīng)按本手冊(cè)第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定與招標(biāo)單位進(jìn)行合同文件的起草和談判,招標(biāo)文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標(biāo)文件中的承諾執(zhí)行。
3.8.2任何超出投標(biāo)文件承諾范圍的合同條款,或改變?cè)瓕徟^的合同條款,物業(yè)分公司總經(jīng)理在正式簽訂合
同前報(bào)項(xiàng)目所在公司、管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)再次審批。
3.8.3所有參加投標(biāo)的項(xiàng)目,如未能中標(biāo)或未能最終簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同的,物業(yè)分公司應(yīng)向項(xiàng)目所在公司、管理公司物業(yè)管理部提交書面報(bào)告,詳細(xì)分析未中標(biāo)或未簽訂合同的原因,總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
3.8.4投標(biāo)過程中形成的相關(guān)文件和記錄由行政人事部統(tǒng)一存檔保管,包括:投標(biāo)計(jì)劃書、招標(biāo)文件、相關(guān)調(diào)查分析報(bào)告、投標(biāo)文件及其評(píng)審記錄等。
4業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂(續(xù)簽)
4.1各物業(yè)分公司在物業(yè)服務(wù)合同(或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同)期滿前,應(yīng)組織本公司相關(guān)職能部門做好物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽工作。在合同期滿前三個(gè)月應(yīng)開展合同續(xù)簽工作,并在合同期滿前一個(gè)月完成物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽。
4.2物業(yè)分公司在與業(yè)主委員會(huì)就物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽的洽談過程,應(yīng)完成以下工作:
a)總結(jié)分析上一合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作,對(duì)(前期)物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估;
b)針對(duì)性開展業(yè)主(住戶)調(diào)查,分析業(yè)主(住戶)滿意程序,收集業(yè)主(住戶)
意見和要求;
c)必要時(shí),開展針對(duì)性的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及周邊地區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查;
d)針對(duì)業(yè)主委員會(huì)要求改進(jìn)的方面,以及本公司認(rèn)為在后續(xù)服務(wù)中有能力改進(jìn)的方面進(jìn)行策劃,提出初步改進(jìn)方案。
4.3針對(duì)顧客需求及行業(yè)市場(chǎng)的變化,物業(yè)分公司應(yīng)在提出切實(shí)可行物業(yè)管理方案,在經(jīng)濟(jì)原則下滿足顧客需求變化,適應(yīng)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展。
4.4各地物業(yè)分公司在向業(yè)主委員會(huì)正式做出承諾,提交書面的物業(yè)管理方案或其它形式的物業(yè)服務(wù)策劃文案前,應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準(zhǔn)。
4.5物業(yè)分公司與業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前必須按本手冊(cè)第6.3節(jié)的規(guī)定執(zhí)行,履行相應(yīng)的合同評(píng)審和批準(zhǔn)手續(xù)。
5相關(guān)文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm4103物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)
5.2wdwy-wi-mm6101開辦費(fèi)用測(cè)算指引
5.3wdwy-wi-mm6103日常運(yùn)作成本測(cè)算指引
5.4投標(biāo)計(jì)劃書
5.5投標(biāo)項(xiàng)目調(diào)查分析報(bào)告
5.6投標(biāo)書
5.7物業(yè)管理方案
第4篇 物業(yè)項(xiàng)目倉(cāng)庫(kù)管理程序格式怎樣的
物業(yè)管理有限公司程序--倉(cāng)庫(kù)管理程序1.目的對(duì)倉(cāng)庫(kù)物資的儲(chǔ)存、保管、進(jìn)、出庫(kù)進(jìn)行有效的控制。
2. 范圍適用于公司各部門。
3. 職責(zé)3.1 房產(chǎn)后勤管理部負(fù)責(zé)對(duì)公司各部門倉(cāng)庫(kù)管理工作的監(jiān)督。
3. 2部門經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)本部門倉(cāng)庫(kù)管理工作的監(jiān)督檢查。
3. 3倉(cāng)管員負(fù)責(zé)按規(guī)定對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行管理。
3. 4部門出納/行政管理人員負(fù)責(zé)監(jiān)督倉(cāng)管員的盤點(diǎn)與記帳工作。
3. 5財(cái)務(wù)管理部協(xié)助審定調(diào)劑物資的價(jià)格。
4. 方法和過程控制
4.1 倉(cāng)庫(kù)管理要求
4.1.1各部門倉(cāng)庫(kù)應(yīng)懸掛本部門《倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定》,其規(guī)定中應(yīng)包括如下內(nèi)容:a.物資區(qū)域、種類劃分;
b.倉(cāng)庫(kù)的溫度濕度要求;
c.防霉、防濕、防火要求;
d.物資出入庫(kù)、領(lǐng)借用、盤點(diǎn)等管理;
e.對(duì)特殊物資如待處理物資、報(bào)廢物資、饋贈(zèng)物資、危險(xiǎn)品物資等的管理辦法。
f.其他未予明確的,部門可根據(jù)實(shí)際操作需要制訂流程或規(guī)定。
4.1.2各部門應(yīng)根據(jù)物資的種類、用途等特點(diǎn)以及易揮發(fā)、易受潮物資的特性和倉(cāng)庫(kù)條件對(duì)倉(cāng)庫(kù)實(shí)行分區(qū)管理,如清潔物資、維修物資、清潔工具、維修工具、危險(xiǎn)品、剩余物資、待處理物資、不合格物資等。
4.1.3物資分類、區(qū)域劃分等應(yīng)做好標(biāo)識(shí),標(biāo)識(shí)應(yīng)統(tǒng)
一、規(guī)范、清晰,并張貼在顯眼位置。
包裝盒、包裝箱上的標(biāo)識(shí)應(yīng)朝外。
4.1.4倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的消防設(shè)施應(yīng)功能正常,保證充足,每50平方米須配置一個(gè)滅火器。
4.1.5對(duì)一些常用物資如維修配件、消耗性工具等應(yīng)設(shè)立最低庫(kù)存量,以保證能及時(shí)掌握缺貨情況并安排申請(qǐng)采購(gòu)。
4.1.6存放有毒物資的倉(cāng)庫(kù)須帶鎖柜裝并做好標(biāo)識(shí),除責(zé)任人外其他人未經(jīng)許可不得動(dòng)用。
4.1.7存放有爆炸或揮發(fā)性危險(xiǎn)品的物資倉(cāng)庫(kù)須裝防爆燈,保證溫濕度等滿足安全要求。
4.2 物資入庫(kù)
4.2.1 倉(cāng)管員對(duì)經(jīng)檢驗(yàn)合格的物資進(jìn)行核實(shí)后,填寫《進(jìn)倉(cāng)單》(辦公文具、資產(chǎn)及職能部門零星采購(gòu)的物資除外),由相關(guān)人員簽字確認(rèn)后,按指定位置入庫(kù),出納員憑《進(jìn)倉(cāng)單》連同發(fā)票一同報(bào)銷,入庫(kù)的所有物資都必須及時(shí)登記入帳。
4.2.2 對(duì)急用物資可先直接拿至現(xiàn)場(chǎng)使用,事后由采購(gòu)員攜帶發(fā)票到倉(cāng)庫(kù)填寫《進(jìn)倉(cāng)單》,由倉(cāng)管員入帳。
4.2.3 對(duì)于已領(lǐng)出庫(kù)未使用必須返回倉(cāng)庫(kù)的可單獨(dú)計(jì)價(jià)的物資,如:整卷線、整桶油漆、整盒鐵釘?shù)纫约胺祩}(cāng)物資價(jià)值超過人民幣壹佰元的,在返回倉(cāng)庫(kù)時(shí),倉(cāng)管員必須填《進(jìn)倉(cāng)單》,由返倉(cāng)人員在《進(jìn)倉(cāng)單》中的備注欄中注明返倉(cāng)的原因和物資的來(lái)源并簽名確認(rèn),經(jīng)倉(cāng)管員驗(yàn)收入庫(kù)后及時(shí)登記入賬。
4.3 物資出庫(kù)
4.3.1 物資的出庫(kù)必須憑《物資領(lǐng)(借)用單》,項(xiàng)目清楚,手續(xù)齊全。
4.3.2 物資要按照'先進(jìn)先出'的原則發(fā)放。
對(duì)于不是一次性消耗的物資如油漆、電話線、鐵釘、漂白水等,由最初使用人填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,由倉(cāng)管員銷帳。
剩余物資必須存放在剩余物資存放點(diǎn),剩余物資未使用完前,不能開封新物資。
4.3.3 急用物資領(lǐng)用人員必須填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,對(duì)物資質(zhì)量情況作檢驗(yàn)記錄,隨后補(bǔ)辦審批手續(xù),由倉(cāng)管員帳面銷帳。
4.3.4 《物資領(lǐng)(借)用單》由物資使用人填寫,相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人審批;
部門經(jīng)理須對(duì)整個(gè)物資領(lǐng)用合理性情況進(jìn)行監(jiān)督。
4.3.4 建立員工個(gè)人領(lǐng)用物資檔案,對(duì)所有需要?dú)w還的非消耗物資如工具、生活用具、辦公用具等予以記錄,如員工調(diào)動(dòng)、離職時(shí)由倉(cāng)管員負(fù)責(zé)收回清點(diǎn),填寫歸還日期后驗(yàn)收入庫(kù)。
如有損壞或丟失倉(cāng)管員應(yīng)在《交接手續(xù)完善表》或《離職手續(xù)表》上注明并按相關(guān)規(guī)定予以賠償。
4.4 物資盤點(diǎn)
4.4.1倉(cāng)管員每月底對(duì)庫(kù)存物資進(jìn)行盤點(diǎn),并填寫《倉(cāng)庫(kù)物資盤點(diǎn)表》,報(bào)部門經(jīng)理審批。
4.4.1部門出納或行政管理員每季度至少一次與倉(cāng)管員一起對(duì)倉(cāng)庫(kù)物資盤點(diǎn),以確保盤點(diǎn)的有效性、準(zhǔn)確性。
4.5其它物資的管理
4.5.1 對(duì)于各類饋贈(zèng)品、回收物品、邊角料、萬(wàn)科地產(chǎn)留下來(lái)的物資等,由部門根據(jù)實(shí)際情況按物資類別進(jìn)行入庫(kù),倉(cāng)管員及時(shí)登記入帳。
4.5.2 暫時(shí)不能處理的物資按待處理物資管理辦法進(jìn)行處理。
4.6待處理物資管理
4.6.1 對(duì)不能及時(shí)處理的物資、需報(bào)廢的物資,應(yīng)統(tǒng)一放置于待處理物資隔離區(qū),由倉(cāng)管員整理、匯總后每季度填制《待處理物資登記表》,按審批權(quán)限報(bào)批處理。
4.6.2 對(duì)于2022元以下的物資,部門經(jīng)理根據(jù)待處理物資的情況可做出變賣、內(nèi)部調(diào)劑、報(bào)廢等處理。
4.6.3 對(duì)2022元以上(含2022元)的物資須報(bào)總經(jīng)理或授權(quán)人審批處理。
4.7對(duì)于需調(diào)劑的物資或資產(chǎn),報(bào)部門經(jīng)理審核后,以郵件形式發(fā)送房產(chǎn)后勤管理部。
4.8房產(chǎn)后勤管理部與財(cái)務(wù)管理部視情況進(jìn)行核實(shí)及價(jià)格審定,并由房產(chǎn)后勤管理部掛于物資供需網(wǎng)站。
4.9各部門在采購(gòu)物資前,必須在公司物資供需網(wǎng)站上查閱,確無(wú)可調(diào)配的物資時(shí),方可另行采購(gòu),否則財(cái)務(wù)管理部有權(quán)拒絕報(bào)銷。
5.支持性文件wy7.
5.1-a0
8 《危險(xiǎn)品管理程序》6.質(zhì)量記錄表格wy7.
5.5-01-f1《進(jìn)倉(cāng)單》wy7.
5.5-01-f2《物資領(lǐng)(借)用單》wy7.
5.5-01-f3《倉(cāng)庫(kù)物資盤點(diǎn)表》wy7.
5.5-01-f4《待處理物資登記表》wy
6.2-01-01-f
6 《交接手續(xù)完善表》wy
6.2-01-03-f
5 《離職手續(xù)表》
第5篇 某物業(yè)項(xiàng)目全委托管理指引內(nèi)容
物業(yè)項(xiàng)目全委托管理指引內(nèi)容
科瑞面向房地產(chǎn)開發(fā)商承接物業(yè)的全委托管理,即按與開發(fā)商商定的管理方案,實(shí)行酬金制或承包制的專業(yè)化、全方位的全委托管理。酬金制就是科瑞按與開發(fā)商商定的管理預(yù)算,確定科瑞的每月酬金數(shù)額,所有管理收支按照預(yù)算實(shí)施,不足部分由開發(fā)商補(bǔ)貼,贏余部分充實(shí)管理費(fèi)用或返回開發(fā)商。承包制就是按預(yù)示方案由科瑞在經(jīng)濟(jì)上自主運(yùn)作,自負(fù)盈虧。
全委托管理的服務(wù)內(nèi)容:
1. 積極前期介入,從物業(yè)管理角度,提供、協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行優(yōu)化小區(qū)規(guī)劃配套及有關(guān)設(shè)備選型、智能化服務(wù)集成管理;
2. 房屋本體使用的管理及維護(hù);
3. 公共(有)設(shè)施、設(shè)備的使用管理和維護(hù);
4. 環(huán)境質(zhì)量管理;
5. 消防及安全防衛(wèi);
6. 紅線內(nèi)車輛及車場(chǎng)的服務(wù)管理;
7. 積極有效的公關(guān)關(guān)系和親和的社區(qū)文化建設(shè);
8. 物業(yè)及小區(qū)的檔案、資料的管理;
9. 便民特色服務(wù)的設(shè)計(jì)及管理;
10. 物業(yè)收益性的經(jīng)營(yíng)、管理服務(wù);
11. 法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
項(xiàng)目管理服務(wù)
1.建立物業(yè)管理處
2.項(xiàng)目交接驗(yàn)收
3.入伙和裝修管理
4.客戶服務(wù):處理投訴、24 小時(shí)熱線電話、客戶檔案建立、探訪客戶、客戶滿意率調(diào)查組織社區(qū)活動(dòng)
5.保安服務(wù):24 小時(shí)門崗、巡邏、監(jiān)控服務(wù);消防安全、車輛交通管理、停車場(chǎng)(庫(kù))管理、應(yīng)急預(yù)案
6.保潔服務(wù):公共環(huán)境清潔、外墻清洗、共用設(shè)施設(shè)備清潔、垃圾清運(yùn)、消毒殺蟲服務(wù)
7.綠化養(yǎng)護(hù):公共綠地養(yǎng)護(hù)、四季鮮花擺放、室內(nèi)擺花
8.工程服務(wù):公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、24小時(shí)便民維修服務(wù)、制訂維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、智能化設(shè)備運(yùn)行管理、選擇公共設(shè)施設(shè)備維保承包商
9.人事財(cái)務(wù)管理:管理人員培訓(xùn)、制定人員考核制度、簽訂勞動(dòng)合同、維修資金管理、物業(yè)管理費(fèi)收繳、年度管理預(yù)算、收支損益報(bào)告
項(xiàng)目延伸服務(wù)
1.叫車、租車服務(wù)
2.報(bào)刊雜志訂閱
3.公用事業(yè)費(fèi)代繳
4.業(yè)主室內(nèi)清潔服務(wù)
5.業(yè)主室內(nèi)維修服務(wù)
6.業(yè)主庭院綠化設(shè)計(jì)養(yǎng)護(hù)
7.商務(wù)中心
8.房屋租賃中介
9.其它特約代理代辦服務(wù)
第6篇 物業(yè)項(xiàng)目指揮監(jiān)控中心管理程序作業(yè)指導(dǎo)文件
物業(yè)項(xiàng)目指揮監(jiān)控中心管理程序
1.目的
規(guī)范指揮監(jiān)控中心的工作,明確指揮監(jiān)控中心的職責(zé)。
2.范圍
適用于公司各業(yè)務(wù)部門(沒有指揮監(jiān)控中心的管理處,由部門經(jīng)理指定人員或崗位執(zhí)行指揮監(jiān)控中心的功能)。
3.職責(zé)
3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查指揮監(jiān)控中心的工作。
3.2指揮監(jiān)控中心主管負(fù)責(zé)具體計(jì)劃、組織、落實(shí)、實(shí)施指揮監(jiān)控中心的工作。
4.方法和過程控制
4.1指揮監(jiān)控中心的內(nèi)部管理
4.1.1要求指揮監(jiān)控中心值班人員必須經(jīng)過相關(guān)消防知識(shí)或本管理處消防設(shè)備操作的培訓(xùn),且考核合格,具備處理緊急事件的能力。
4.1.2在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員必須經(jīng)過相關(guān)消防知識(shí)的培訓(xùn),由部門經(jīng)理指定的人員擔(dān)任,代班時(shí)間不得超過30分鐘,并在中心交接班記錄的備注欄填寫代班人姓名、代班時(shí)間及代班期間的重要事項(xiàng)。指揮監(jiān)控中心須保存經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)的可在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員名單。
4.1.3指揮監(jiān)控中心是整個(gè)小區(qū)(大廈)的控制樞紐,負(fù)責(zé)對(duì)接到的信息進(jìn)行綜合處理,及時(shí)調(diào)度、安排相關(guān)人員執(zhí)行。
4.1.4運(yùn)用各類通訊設(shè)施及時(shí)通知相關(guān)人員處理有關(guān)事宜并保證公司的正常工作聯(lián)系。
4.1.5受理顧客投訴,及時(shí)調(diào)配人員處理并做好記錄,同時(shí)向管理處匯報(bào),及時(shí)跟蹤處理結(jié)果。
4.1.6指揮監(jiān)控中心人員必須熟悉小區(qū)(大廈)各類管理人員的職責(zé)范圍及特長(zhǎng),熟悉小區(qū)(大廈)環(huán)境、樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、器材布置及其控制范圍。
4.1.7通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)(大廈)的人員,發(fā)現(xiàn)可疑人員或異常情況及時(shí)通知就近護(hù)管員監(jiān)視和處理,及時(shí)跟蹤處理結(jié)果。
4.1.8監(jiān)督護(hù)管員嚴(yán)格履行物資搬運(yùn)放行手續(xù)。
4.1.9指揮監(jiān)控中心必須至少有一種有效方式與宿舍護(hù)管員及時(shí)聯(lián)系,以保證在緊急情況下得到支援。
4.1.10指揮處理各種緊急情況,下達(dá)處理方案,必要時(shí)通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或向社會(huì)機(jī)構(gòu)求援,事后及時(shí)做好詳細(xì)記錄。
4.1.11任何時(shí)間,指揮監(jiān)控中心值班人員不得讓無(wú)關(guān)人員在指揮監(jiān)控中心逗留。作好住戶資料及公司質(zhì)量記錄的保密工作。
4.2指揮監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防設(shè)備
4.2.1指揮監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話:管理處住戶的聯(lián)系電話名單、供水、供電、供氣、轄區(qū)派出所、周邊醫(yī)院及政府相關(guān)職能部門的聯(lián)系電話,管理處重要設(shè)備廠家或保養(yǎng)單位的聯(lián)系電話,公司內(nèi)部聯(lián)系電話,常用緊急電話等。
4.2.2指揮監(jiān)控中心須保存有關(guān)資料:《家庭居室裝飾裝修管理辦法》、《鄭州市城市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》、《鄭州市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、業(yè)主公約、停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),有線電視、水、電、煤氣、電話收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),市有關(guān)出租房屋管理規(guī)定、《治安管理處罰條例》、《鄭州市消防條例》等資料。
4.3對(duì)鑰匙的管理(沒有指揮監(jiān)控中心的部門由管理處管理)
4.3.1本款所稱鑰匙是指設(shè)備房、消防通道門、管理處等場(chǎng)所以及空置房的鑰匙,由部門經(jīng)理指定專人(一般為指揮監(jiān)控中心主管)對(duì)鑰匙加以標(biāo)識(shí),并進(jìn)行分類保管。
4.3.2除了員工因工作需要隨身攜帶的鑰匙外,其它鑰匙統(tǒng)一放在本部門管理處或指揮監(jiān)控中心特制的鑰匙柜內(nèi),多余鑰匙統(tǒng)一放在備用鑰匙柜內(nèi),由指揮監(jiān)控中心值班人員監(jiān)督鑰匙的領(lǐng)用、歸還,領(lǐng)用鑰匙必須當(dāng)天歸還,并予以記錄。
4.3.3員工因工作需要長(zhǎng)期領(lǐng)用的鑰匙,須由部門經(jīng)理同意,并填寫《備用鑰匙清單》,該表存放于管理處。
4.3.4任何人未經(jīng)部門經(jīng)理許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制時(shí),須填寫《鑰匙配制申請(qǐng)表》,報(bào)部門經(jīng)理同意后方可配制。
4.3.5鑰匙領(lǐng)用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或把鑰匙轉(zhuǎn)借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,下班前須歸還鑰匙。中心值班人員每天下班前應(yīng)清點(diǎn)鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)忘交還現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)追回,如有異常,應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中予以記錄。
4.3.6鑰匙不慎遺失,必須即刻報(bào)告部門經(jīng)理或中心主管,要害部門的鑰匙遺失必須立即更換新鎖,費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān),部門經(jīng)理簽屬處理意見,中心主管在《備用鑰匙登記表》上登記備案。
4.3.7中心主管應(yīng)列出本部門的《備用鑰匙清單》,并將本部門鑰匙持有人的變更情況和鑰匙的變動(dòng)情況及時(shí)進(jìn)行記錄。
4.4對(duì)錄象帶的管理
4.4.1管理處經(jīng)理必須對(duì)錄象帶所錄內(nèi)容進(jìn)行控制,錄制重點(diǎn)部位(車場(chǎng)、出入口等)的內(nèi)容。
4.4.2指揮監(jiān)控中心須確保錄象帶的錄象效果良好,錄象機(jī)的使用時(shí)間超過五年(以每天用24小時(shí)計(jì)),錄象帶(每月錄一次)的使用時(shí)間超過一年,必須更換。
4.4.3錄象帶上須有明確的錄制時(shí)間標(biāo)識(shí),每個(gè)管理處須有至少32盒以上的可用錄象帶,一盒備用,其它每盒日期不變,月份改變。錄象帶保存期限為一個(gè)月,必須保存在防潮、防陽(yáng)光直曬的地方。
4.4.4非公司人員觀看、借用錄象帶須經(jīng)管理處經(jīng)理同意,借用錄象帶必須填寫《文件/資料/記錄借閱清單》,在一周內(nèi)予以歸還。
4.5對(duì)拾遺物品的管理
4.5.1任何員工在小區(qū)(大廈)內(nèi)撿到任何物品都必須及時(shí)交指揮監(jiān)控中心值班人員。
4.5.2當(dāng)值人員在接收撿到的物品時(shí),必須將所拾物品進(jìn)行詳細(xì)記錄,并交管理處經(jīng)理確認(rèn)是一般物品還是貴重物品。
4.5.3一般物品交指揮監(jiān)控中心保管,貴重物品交管理處出納保管。
4.5.4管理處及時(shí)張貼拾遺物品啟事通知顧客。
4.5.5貴重物品保留一年無(wú)人認(rèn)領(lǐng)時(shí),由部門經(jīng)理上報(bào)公司另行處理;一般物品保留三個(gè)月無(wú)人認(rèn)領(lǐng)時(shí),由部門經(jīng)理做出處理決定并報(bào)公司備案。
4.5.6顧客認(rèn)領(lǐng)失物時(shí),須說明失物的內(nèi)容、失物地點(diǎn)和出示其它有效證明后方能簽字認(rèn)領(lǐng)。
4.6顧客投訴(建議)回訪制度
4.6.1每一位員工都有責(zé)任收集并匯報(bào)來(lái)自客戶對(duì)小區(qū)(大廈)管理的看法、建議或意見。
4.6.2每一位員工都有受理投訴或指導(dǎo)客戶按合理途徑向公司投訴的責(zé)任。
4.6.3當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí),受理者必須如實(shí)記錄或提出回避。
4.6.4受理投訴必須態(tài)度誠(chéng)懇,熱情禮貌,妥善解答,不狡辯,不推托責(zé)任。
4.6.5認(rèn)真做好客戶投訴記錄,及時(shí)轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理,并嚴(yán)格為客戶保密。
4.6.6凡因市政設(shè)施(如水、電、氣、道路、郵電、通訊等)所
引起的客戶投訴,應(yīng)努力做好解釋工作,積極同市政有關(guān)部門交涉,盡早為客戶排憂解難并及時(shí)做好回訪工作,決不允許推托了事。
4.6.7凡屬內(nèi)部原因造成停水/電/氣、維修不及時(shí)等引起的客戶投訴,必須認(rèn)真查出原因及責(zé)任人,及時(shí)處理并做好回訪工作。采取相應(yīng)措施杜絕類似事件再次發(fā)生,并及時(shí)向客戶通報(bào)。
4.6.8被投訴服務(wù)質(zhì)量差的當(dāng)事人及相關(guān)人員,經(jīng)核實(shí)后必須誠(chéng)懇地向客戶道歉,嚴(yán)重者作通報(bào)批評(píng),有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)回訪,以了解改進(jìn)后客戶的反映。
5.質(zhì)量記錄和表格
《物資搬運(yùn)放行條》
《拾遺物品登記表》》
《指揮監(jiān)控中心交接班記錄表》
《值班記錄表》
《鑰匙配制申請(qǐng)表》
《鑰匙使用登記表》
《備用鑰匙清單》
第7篇 物業(yè)項(xiàng)目員工管理培訓(xùn)計(jì)劃
物業(yè)項(xiàng)目員工的管理和培訓(xùn)計(jì)劃
員工是我們最寶貴的資產(chǎn),我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。所以從這層意義上未說,經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊(duì)伍。員工管理的宗旨是以人為本,善待員工,規(guī)范管理,人盡其才。在物業(yè)管理工作中,我們提出的人員管理體系由三部分組成:
(一)、聘用與考核
1、聘用
對(duì)于操作層員工,依照相關(guān)人事勞動(dòng)部門招聘人員規(guī)定,根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄取,錄用后經(jīng)過對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核,試用3-6個(gè)月,依據(jù)《勞動(dòng)法》的規(guī)定,簽訂勞動(dòng)合同書。
2、考核考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段。主要辦法如下:
a.每年對(duì)員工進(jìn)行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績(jī)實(shí)施獎(jiǎng)懲。考核率100%,淘汰率5%,崗位輪換率10%。
b.對(duì)新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核,考核率100%。
c.培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后,對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核,培訓(xùn)考核率100%.
d.對(duì)分公司經(jīng)理每年進(jìn)行兩次考評(píng),充分征求甲方意見和員工民主評(píng)議,根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。
(二)、量化管理與規(guī)范操作
(1)量化管理:
a.實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,對(duì)相關(guān)崗位管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化,作出具體要求。
b.分公司對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。
c.年度考核量化,年度崗位輪換率10%,淘汰率5%。
d.實(shí)行財(cái)務(wù)成本雙控制的管理模式。公司制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案,有計(jì)劃的控制成本,提高企業(yè)效益。
(2)規(guī)范運(yùn)作
a.按照is09001:2000的物業(yè)管理質(zhì)量體系運(yùn)行。
b.運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》等,規(guī)范管理分部員工的行為。
c.實(shí)施企業(yè)形象戰(zhàn)略。
從員工選聘入手,獎(jiǎng)懲機(jī)制貫穿整個(gè)管理服務(wù)運(yùn)作中。獎(jiǎng)勵(lì)包括外送培訓(xùn)、職務(wù)提升、一次性物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì);懲罰包括辭退、降職、調(diào)崗、降低待遇、一次性罰款等形式。
(1)對(duì)選聘現(xiàn)有優(yōu)秀員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核,合格者正式上崗。
(2)日常運(yùn)作中采用 5% '末位'淘汰制,實(shí)行強(qiáng)制性淘汰(辭退、降職)。
(4)對(duì)工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)、不思上進(jìn)者,堅(jiān)決淘汰。
(三)、在項(xiàng)目進(jìn)駐三個(gè)月前開始將進(jìn)駐的人員開始培訓(xùn)。
附:員工管理網(wǎng)絡(luò)圖
人員管理
1、素質(zhì)機(jī)制--公司企業(yè)精神,制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格錄用考核,培訓(xùn)培養(yǎng)提高
2、配置機(jī)制--工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人力
3、組織機(jī)制--制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施
4、壓力機(jī)制--量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合
5、激勵(lì)機(jī)制--工資福利等物質(zhì)保障,榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)。
第8篇 物業(yè)項(xiàng)目總經(jīng)理整體分期物業(yè)管理責(zé)任書
為確保項(xiàng)目所屬物業(yè)公司責(zé)任目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),經(jīng)項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司總經(jīng)理共同協(xié)商,確定了年度工作責(zé)任目標(biāo),并由物業(yè)管理公司總經(jīng)理代表__物業(yè)管理公司與項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理簽訂本責(zé)任書。
第一條項(xiàng)目物業(yè)基本狀況
項(xiàng)目數(shù)值
1占地面積
2總建筑面積住宅建筑面積商業(yè)建筑面積
地下室面積其他面積
3容積率
4住宅類型
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用住宅商業(yè)
5停車位地面地下
停車服務(wù)費(fèi)地面地下
6綠地面積綠地率
7其他
8備注
一、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)
第二條責(zé)任目標(biāo)
1、責(zé)任期內(nèi)管理費(fèi)總收繳率不低于%
2、整個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)物業(yè)管理成本不超過:萬(wàn)元,其中開辦費(fèi)------;為發(fā)展商提供服務(wù)成本的測(cè)算:------經(jīng)營(yíng)期收支盈虧------(收入----支出----)
4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):;停車服務(wù)費(fèi):元/個(gè).月
二、安全目標(biāo)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;
注:重大安全責(zé)任事故是指:
因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。
三、管理指標(biāo):
1、在責(zé)任期內(nèi)導(dǎo)入(維系)iso9001質(zhì)量體系、iso14001環(huán)境體系運(yùn)作;
2、責(zé)任期內(nèi)達(dá)到(保持)級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號(hào)其中本年度完成--------的稱號(hào);
3、配合地產(chǎn)公司銷售工作
4、其他需要設(shè)定的目標(biāo)
四、質(zhì)量目標(biāo)
1、業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達(dá)到%以上,
第三條管理權(quán)限及義務(wù)
一、物業(yè)公司總經(jīng)理權(quán)力
1、人事管理權(quán):
(1)對(duì)物業(yè)管理公司經(jīng)理級(jí)及經(jīng)理級(jí)以下員工(不含財(cái)務(wù)人員)的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán);
(2)對(duì)物業(yè)管理公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、管理處主任、人員任免、調(diào)配、解聘和獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。
2、財(cái)務(wù)管理權(quán):
日常經(jīng)營(yíng)管理資金元以內(nèi)(不含固定資產(chǎn)的購(gòu)買)的支出決定權(quán)。
3、獎(jiǎng)金分配權(quán):
(1)在物業(yè)公司核定的工資總額內(nèi)有權(quán)對(duì)各部門工資與獎(jiǎng)金額度進(jìn)行調(diào)整與分配;
(2)按與下屬各部門經(jīng)理簽訂的《目標(biāo)管理責(zé)任書》的責(zé)任目標(biāo)完成情況對(duì)責(zé)任人實(shí)施獎(jiǎng)金分配,但應(yīng)報(bào)項(xiàng)目公司備案。
二、項(xiàng)目所在公司權(quán)力
1、人事管理權(quán):對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)經(jīng)理的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)和調(diào)配權(quán)。
2、財(cái)務(wù)管理權(quán):對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),對(duì)其運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。
3、考核權(quán):
(1)對(duì)物業(yè)管理公司運(yùn)作狀況的督導(dǎo)、檢查權(quán);
(2)對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。三、物業(yè)管理公司總經(jīng)理義務(wù)
1、接受項(xiàng)目所在公司的行政領(lǐng)導(dǎo)和管理公司物業(yè)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo);
2、確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn);
3、向地產(chǎn)公司和物業(yè)管理部進(jìn)行工作匯報(bào);
4、自覺接受上級(jí)公司的監(jiān)控、考評(píng)、檢查;
5、保證物業(yè)公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;
6、保證員工的生活、工作次序;
7、為公司培養(yǎng)人才。四、上級(jí)公司義務(wù)
1、及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持;
2、提供信息支持;
3、提供資金支持。
第四條目標(biāo)考評(píng)
一、項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)公司資金的
運(yùn)作和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)規(guī)定;檢查結(jié)果作為績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
二、項(xiàng)目所在公司定期(不定期)監(jiān)控、檢查所屬物業(yè)管理公司成本控制工作;檢查結(jié)果作為績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
三、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績(jī)效考評(píng)?？荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)項(xiàng)目所在公司(或管理公司)績(jī)效考評(píng)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程、制度,日常工作檢查情況和本目標(biāo)管理責(zé)任書。
第五條獎(jiǎng)懲條款
一、獎(jiǎng)勵(lì)措施
1、如果責(zé)任目標(biāo)完成,則物業(yè)公司總經(jīng)理可按項(xiàng)目所在公司的獎(jiǎng)金分配方案對(duì)員工發(fā)放獎(jiǎng)金。
2、超額獎(jiǎng)勵(lì):如果超過目標(biāo)利潤(rùn)則按照超過部分的8%----15%提取獎(jiǎng)勵(lì)金:
二、懲罰措施
1、如果本責(zé)任書所列的三類責(zé)任目標(biāo)不能全部完成,則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo),扣減項(xiàng)目所屬物業(yè)管理管理公司整個(gè)獎(jiǎng)金總額的5%,物業(yè)總經(jīng)理個(gè)人應(yīng)得獎(jiǎng)金的10%,直至扣除全部獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰;
2、責(zé)任期內(nèi)發(fā)生重大安全責(zé)任事故,上級(jí)公司將追究總經(jīng)理及相應(yīng)責(zé)任人責(zé)
任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。
第六條目標(biāo)的調(diào)整
一、若發(fā)生不可抗力致使責(zé)任目標(biāo)無(wú)法完成,則本目標(biāo)管理責(zé)任書失效,遺留問題由項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)與物業(yè)公司總經(jīng)理共同協(xié)商處理;
二、責(zé)任目標(biāo)的調(diào)整按《目標(biāo)管理責(zé)任制》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條其他
一、本目標(biāo)管理責(zé)任書一式肆份,管理公司物業(yè)管理部備案壹份,項(xiàng)目所在公司存檔壹份,所屬物業(yè)管理公司存檔壹份,物業(yè)公司總經(jīng)理壹份。
二、未盡事宜由物業(yè)公司總經(jīng)理同項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)協(xié)商解決,補(bǔ)充條款與責(zé)任書具有同等效力。
三、在責(zé)任期內(nèi)物業(yè)公司總經(jīng)理違反公司其它制度按相關(guān)規(guī)定處理。
四、若責(zé)任書簽署人發(fā)生變動(dòng),繼任者有責(zé)任繼續(xù)履行責(zé)任書所規(guī)定事項(xiàng),
并承擔(dān)相關(guān)責(zé)權(quán)。
五、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員對(duì)相應(yīng)目標(biāo)管理責(zé)任書有最終解釋權(quán)。
六、本目標(biāo)管理責(zé)任書期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。
項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理:所屬物業(yè)管理公司總經(jīng)理:
日期:日期:
第9篇 xs物業(yè)項(xiàng)目報(bào)修管理程序
物業(yè)項(xiàng)目報(bào)修管理程序
盡快處理用戶的報(bào)修,規(guī)范維修服務(wù)工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。
職責(zé)
a.值班工程師負(fù)責(zé)記錄報(bào)修內(nèi)容,并通知設(shè)備部相應(yīng)人員。
b.設(shè)備部人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)與維修。
c.設(shè)備部經(jīng)理負(fù)責(zé)維修工作質(zhì)量的監(jiān)督與評(píng)審。
工作程序
a.值班工程師接到報(bào)修要求時(shí),及時(shí)填寫《設(shè)備報(bào)修單》。
b.值班工程師將填好的《設(shè)備報(bào)修單》及時(shí)通知相關(guān)人員。
c.維修人員對(duì)用戶報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后進(jìn)行維修。
d.維修完成后,維修人員應(yīng)請(qǐng)用戶檢查合格后在《設(shè)備報(bào)修單》上簽名確認(rèn)。
e.維修人員將用戶簽名確認(rèn)后的《設(shè)備報(bào)修單》送回值班工程師處。
f.值班工程師負(fù)責(zé)每月《設(shè)備報(bào)修單》的匯總、統(tǒng)計(jì)工作,填寫《月報(bào)修單匯總表》及《月報(bào)修單統(tǒng)計(jì)表》。
第10篇 ds物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序
物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序
1目的
本程序明確了對(duì)客戶排水管理實(shí)施控制的職責(zé),方法和要求,以確?？蛻繇樌? 有序地工作和為客戶創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。
2適用范圍
適用于公司目前所承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的排水管理。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16
4相關(guān)文件
4.1《質(zhì)量手冊(cè)》
4.2城管辦(1988)12號(hào)《關(guān)于廚房下水管旁增設(shè)隔油池的通知》
4.3深圳水字(1991)1026號(hào)《深圳市市政排水設(shè)施管理細(xì)則》
4.4zz物業(yè)公司(1991.3)《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》
4.5《物業(yè)的供水管理》
4.6《物業(yè)的裝修管理》
4.7《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》
5職責(zé)
5.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)各該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施管理, 及室內(nèi)排水支管和排水設(shè)施的維修服務(wù)。
5.2公司機(jī)電工程部負(fù)責(zé)技術(shù)管理及配合有關(guān)工程驗(yàn)收。
5.3公司機(jī)電工程部管道維修班負(fù)責(zé)室外排水管道和室內(nèi)排水主管道的維修服務(wù)。
6實(shí)施程序
6.1排水工程的驗(yàn)收
6.1.1機(jī)電工程部參加新建工程排水管道的驗(yàn)收并向施工部提出驗(yàn)收意見書。
6.1.2工程驗(yàn)收合格方可投入使用。
6.1.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)收集技術(shù)資料并交經(jīng)理部統(tǒng)一管理。
6.1.4機(jī)電工程部負(fù)責(zé)向樓宇管理處進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。
6.2排水管道的日常管理
6.2.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施的管理, 負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的室內(nèi)(公共部分)、外的排水管道的日常巡視,每天至少一次。
6.2.2各物業(yè)管理處的日常巡視應(yīng)在《管理處值班記錄表》記錄,發(fā)現(xiàn)問題通知機(jī)電工程部處理。
6.2.3用戶的排水設(shè)施故障, 由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)受理, 屬機(jī)電工程部的職責(zé), 報(bào)告機(jī)電工程部處理。
6.3排水管道的定期維護(hù)管理
6.3.1機(jī)電工程部每周安排維修班對(duì)室外排水管道進(jìn)行巡視, 巡視要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。 沙河區(qū)部分由沙河管理部負(fù)責(zé)巡視。
6.3.2在雨季前安排一次對(duì)全區(qū)的排水管道的檢查井檢查一次,檢查要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。
6.3.3化糞池由機(jī)電工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次,請(qǐng)環(huán)衛(wèi)清理車進(jìn)行清理, 管道維修班配合,并在《化糞池清理記錄表》記錄清理情況。沙河區(qū)部分由沙河管理部配合。
6.4故障處理
6.4.1機(jī)電工程部接到用戶或管理處故障報(bào)告后,通知管道維修班處理。
6.4.2管道維修班在接到故障報(bào)告后,由班長(zhǎng)開出維修通知單后派員處理,將處理結(jié)果報(bào)告機(jī)電工程部,并記錄在維修單上。
6.4.3維修班如遇故障不能處理時(shí),報(bào)告機(jī)電工程部,機(jī)電工程部根據(jù)情況安排處理。
6.5排水工程的控制管理
6.5.1為保證排水系統(tǒng)的暢通,機(jī)電工程部對(duì)用戶要求改建的排水工程,必須對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和施工質(zhì)量進(jìn)行控制。
6.5.2用戶改建的圖紙應(yīng)交機(jī)電工程部審查,并填寫《管道安裝審批表》。
6.5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)圖紙審查,提出審批意見給用戶,用戶按審批意見修改圖紙后方可施工。
6.5.4機(jī)電工程部按審批意見及《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》進(jìn)行驗(yàn)收,合格后方可供水。驗(yàn)收不合格不能供水。要求施工單位按要求返工。
7質(zhì)量記錄
7.1給排水管道巡視記錄表(管道維修班用)
7.2管道安裝審批表
7.3維修通知單
7.4化糞池清理記錄表
7.5管理處值班記錄表
第11篇 某物業(yè)項(xiàng)目二次裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)項(xiàng)目二次裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
通過人員巡查,對(duì)房屋裝修實(shí)行依法管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工存在的問題,維護(hù)房屋的整體結(jié)構(gòu)及用戶利益,確保房屋安全使用及其使用壽命,并防止產(chǎn)生環(huán)境公害和危及人身安全的隱患存在。
2.0適用范圍
適用于**居業(yè)主的裝修管理及現(xiàn)場(chǎng)巡查管理。
3.0職責(zé)
3.1管理處主任助理負(fù)責(zé)辦理業(yè)主(用戶)裝修申請(qǐng)的審批,并對(duì)裝修過程進(jìn)行巡查監(jiān)管及裝修驗(yàn)收工作。
3.2管理處收費(fèi)員核收裝修應(yīng)繳費(fèi)用。
3.3管理處維修人員負(fù)責(zé)對(duì)裝修線路、用電設(shè)備進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
3.4護(hù)管隊(duì)負(fù)責(zé)裝修過程的巡查、監(jiān)督。
4.0作業(yè)用具
安全帽、絕緣鞋、水靴、測(cè)電筆、手電筒等器具。
5.0作業(yè)準(zhǔn)備
管理處準(zhǔn)備《裝修申請(qǐng)表》、《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》、《裝修登記表》、《房屋裝修承諾書》、《施工人員出入申請(qǐng)表》、《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)票》、《裝修承造商施工保證書》、《裝修許可證》、《**居住宅裝修管理規(guī)定》等表格和資料。
6.0作業(yè)內(nèi)容
6.1裝修申請(qǐng)手續(xù)辦理。
6.1.1由業(yè)主(用戶)準(zhǔn)備以下a-f項(xiàng)資料,交管理處審核。
a、入伙通知書/購(gòu)房合同/租房合同;
b、裝修設(shè)計(jì)方案/設(shè)計(jì)圖紙;
c、裝修施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
d、施工人員身份證及相關(guān)資料;
e、代理裝修證明及代理人身份證;
f、其它相關(guān)資料、文件。
6.1.2管理處主任助理對(duì)業(yè)主備齊的資料及《裝修申請(qǐng)審批表》的內(nèi)容進(jìn)行審批,留存有關(guān)資料或復(fù)印件。
6.1.3向業(yè)主發(fā)放《裝修管理規(guī)定及注意事項(xiàng)》,指導(dǎo)業(yè)主填寫《裝修申請(qǐng)表》。
6.1.4告知業(yè)主和施工單位,在裝修過程中,管理處對(duì)裝修質(zhì)量、涉及健康與安全、環(huán)境保護(hù)的要求,并要求其簽署《房屋裝修承諾書》、《裝修承造商施工保證書》、《治安、消防責(zé)任書》、《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》。
6.1.5管理處主任助理核算業(yè)主裝修各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用,指引業(yè)主到收費(fèi)室繳納相關(guān)費(fèi)用。如業(yè)主未繳清費(fèi)用,管理處則不允許進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工(經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)特批除外)。
6.1.6施工單位負(fù)責(zé)人填寫《裝修人員出入申請(qǐng)表》,向管理處提供施工人員身份證復(fù)印件及相關(guān)資料,辦理裝修施工人員《施工人員出入證》。
6.2二次裝修現(xiàn)場(chǎng)管理
6.2.1治安、消防管理
6.2.1.1護(hù)管隊(duì)巡邏人員負(fù)責(zé)對(duì)二裝現(xiàn)場(chǎng)治安、消防、環(huán)境保護(hù)、安全文明施工等檢查管理工作。如發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為,應(yīng)立即予以制止或要求其即時(shí)整改。若未及時(shí)整改,應(yīng)向領(lǐng)班、管理處主任助理匯報(bào),由管理處主任助理依據(jù)《治安、消防責(zé)任書》中的相關(guān)條款發(fā)函并處理。
6.2.1.2工程如需動(dòng)明火作業(yè),施工單位動(dòng)火作業(yè)人員應(yīng)持有效操作證到管理處填寫《施工臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表》,并在動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)配備1~2瓶滅火器。在動(dòng)火人員妥善處理動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)后,管理處可發(fā)放《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)票》,并隨時(shí)關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)情況。
6.2.2裝修過程施工人員出入、物品進(jìn)出及堆放控制
6.2.2.1施工人員持管理處辦發(fā)的本人有效《施工人員出入證》進(jìn)入小區(qū)施工。
6.2.2.2施工單位需要加班時(shí),應(yīng)到管理處填寫《裝修加班申請(qǐng)表》,經(jīng)管理處主任審批后通知護(hù)管隊(duì),由護(hù)管班長(zhǎng)按表放行施工和定時(shí)清場(chǎng)。
6.2.2.3裝修所用材料、工器具、設(shè)備等物品的出入應(yīng)填寫《物資出入放行單》,經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)后,交管理處主任審核批準(zhǔn),門崗隊(duì)員根據(jù)實(shí)際物品的種類進(jìn)行控制。
6.2.2維修人員檢查內(nèi)容:
6.2.2.1墻外人行道地表應(yīng)無(wú)沉降、損壞現(xiàn)象;
6.2.2.2施工人員進(jìn)入工地要戴安全帽及其它防護(hù)用品;
6.2.2.3施工人員不能私自接駁水、電、煤氣。如確需接駁供水設(shè)施,須經(jīng)管理處同意,接駁供電、供氣設(shè)施要分別提供供電局、煤氣公司的施工許可證;
6.2.2.4裝修施工用電應(yīng)提前七天向管理處申報(bào),并說明電器、工具的種類、負(fù)荷、使用時(shí)間,并提供特種作業(yè)人員的操作證;
6.2.2.5施工期間的臨時(shí)線路要按《廣東省臨時(shí)線路架接標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行,不許亂接亂拉,必須配備臨時(shí)配電盤。
6.2.2.6施工期間,不得損壞、挪用小區(qū)公共消防器材、移動(dòng)消防設(shè)施;嚴(yán)禁工地長(zhǎng)流水,造成水資源浪費(fèi)。
6.2.2.7工地?zé)缸鳂I(yè)要先向管理處申請(qǐng),辦理《動(dòng)火作業(yè)票》,確保線路符合安全規(guī)定,周圍無(wú)易燃易爆物品,不妨礙行人,燒及草地、樹木等。審批后由持證作業(yè)人員進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)。
6.2.2.8滅火器配備:每100m2≥2*2kg干粉滅火器(杜絕使用1211滅火器),滅火器的壓力指示應(yīng)在藍(lán)色區(qū)域。
6.2.2.9一旦發(fā)生上述各項(xiàng)問題之一者,要立即進(jìn)行停工整改,經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤并由管理處同意后方可施工。
6.3裝修工程完工后,由管理處主任助理對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收,確定無(wú)違章現(xiàn)象。
6.4裝修工程驗(yàn)收完畢,管理處主任助理督促施工隊(duì)交回《臨時(shí)出入卡》,《裝修許可證》,此時(shí)辦理退回押金手續(xù)。如存在不符合審批要求現(xiàn)象應(yīng)立即指出限期整改,并根據(jù)情節(jié)填寫《違規(guī)裝修處罰通知單》給予相應(yīng)處罰。
7.0作業(yè)要求:
7.1噪音控制:
7.1.1 噪音施工必須安排在每周一至周五下午14:00~18:00進(jìn)行,周末所有施工時(shí)間段不準(zhǔn)有任何噪音施工。
7.1.2 所有施工噪音音量不準(zhǔn)超出50分貝。
7.1.3 所有超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)分貝的施工必須向管理處提出書面申請(qǐng),經(jīng)管理處征詢?nèi)w業(yè)主后方可執(zhí)行。
7.1.4 施工噪音的監(jiān)測(cè)由品保部負(fù)責(zé)。
7.2 粉塵控制
7.2.1 所有的袋裝水泥不準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū),如果有涉及到水泥澆筑施工時(shí),必須調(diào)配后方可進(jìn)入小區(qū)。
7.2.2 直接在塵土上施工時(shí)必須潑灑少量水,防止塵土飛揚(yáng)。
7.2.3 所有單位在施工前必須在房屋的周圍采用一定的防護(hù)措施,以防止噪音、粉塵擴(kuò)散。
7.3 安全作業(yè)措施
7.3.1 所有施工單元必須有注冊(cè)資質(zhì),并留存復(fù)印件。
7.3.2 所有施工作業(yè)管理處有權(quán)進(jìn)行安全檢查,對(duì)漏水、漏電、漏煤氣等安全隱患要及時(shí)制止并限
期整改。
7.3.3 對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備配備情況要及時(shí)檢查。
7.4 環(huán)境污染控制
7.4.1 嚴(yán)禁漏水、漏油車輛進(jìn)入小區(qū)。
7.4.2 在施工現(xiàn)場(chǎng)不允許焚燒雜物、垃圾等物品。
8.0 相關(guān)文件及記錄
《**居住宅裝修管理規(guī)定》
《裝修申請(qǐng)表》
《房屋裝修承諾書》
《裝修承造商施工保證書》
《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》
《裝修許可證》
《裝修登記表》
《施工人員出入申請(qǐng)表》
《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表》
《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)票》
第12篇 物業(yè)項(xiàng)目公用設(shè)施管理程序
物業(yè)項(xiàng)目公用設(shè)施管理程序(十五)
1.0目的本程序明確了對(duì)公用設(shè)施管理的職責(zé),方法和要求,以保證公用設(shè)施安全可靠的運(yùn)行。
2. 0適用范圍適用于公司目前所承接的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施(煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng))及小區(qū)公用設(shè)施(電視閉路監(jiān)視系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)視系統(tǒng)、造型景點(diǎn)、單車棚、公共照明、路燈等)。
3. 0職責(zé)3.1管理處負(fù)責(zé)由小區(qū)內(nèi)專業(yè)部門維修的市政公用設(shè)施的監(jiān)管及小區(qū)公用設(shè)施的日常維護(hù)管理。
3. 2管理部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施問題的外部協(xié)調(diào),負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施的策劃。
3. 3工程部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔;
小區(qū)公用設(shè)施方案制定及小區(qū)公用設(shè)施供應(yīng)商的委托評(píng)審工作。
3. 4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按合同的規(guī)定向供應(yīng)商支付規(guī)定的費(fèi)用。
4.0實(shí)施程序
4.1小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的日常監(jiān)理
4.1.1市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工時(shí),管理處應(yīng)要求其出具書面申請(qǐng)及施工圖,在簽署初步意見后報(bào)工程部,工程部在不影響小區(qū)內(nèi)其它設(shè)施正常運(yùn)行的情況下對(duì)圖紙進(jìn)行審批。
4.1.2管理處根據(jù)工程部的意見收取押金,對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)管,以保證小區(qū)的正常生活秩序及施工后的正?；謴?fù)。
4.1.3工程部在其施工、驗(yàn)收完畢后將其竣工圖收集歸檔,并補(bǔ)充在相應(yīng)的資料中。
4.1.4市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工期間,管理處應(yīng)每日不少于兩次巡視檢查,以實(shí)行對(duì)市政公用設(shè)施的監(jiān)管,如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)在公用設(shè)施巡檢記錄表上做出記錄并及時(shí)通知市政有關(guān)業(yè)務(wù)部門迅速處理。
4.2小區(qū)公用設(shè)施的日常監(jiān)理
4.2.1 管理部負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)公用設(shè)施進(jìn)行策劃,工程部制定方案并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施,竣工后將資料整理歸檔。
4.2.2 工程部負(fù)責(zé)按《建筑物維護(hù)管理程序》的規(guī)定對(duì)小區(qū)公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)進(jìn)行發(fā)包和評(píng)審,并將情況通知管理處。
4.2.3 管理處負(fù)責(zé)各自小區(qū)公用設(shè)施的日常維修,無(wú)法完成的維修改造工程報(bào)工程部安排。
4.2.4 管理處負(fù)責(zé)對(duì)供應(yīng)商按合同要求進(jìn)行監(jiān)管,并配合工程部對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)審。
4.3故障狀態(tài)的處理
4.3.1 小區(qū)市政公用設(shè)施的故障由管理處直接向市政業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)系報(bào)修,影響較大時(shí)應(yīng)及時(shí)向管理部報(bào)告,同時(shí)將結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。
4.3.2 各管理處負(fù)責(zé)受理小區(qū)公用設(shè)施故障,并通知供應(yīng)商,將處理結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。
4.3.3 如供應(yīng)商不能按合同要求及時(shí)進(jìn)行維修的,管理處應(yīng)將情況上報(bào)工程部,由工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理。
4.3.4 如故障維修單位需要,工程部、管理處均有配合的義務(wù)。
4.3.5 公用設(shè)施日常巡檢的時(shí)間為每周一次;
但在臺(tái)風(fēng)暴雨前后必須加強(qiáng)巡檢,以防故障發(fā)生。
5.0相關(guān)文件與記錄008-01公用設(shè)施巡檢記錄表008-02小區(qū)臨時(shí)開挖申請(qǐng)表010-01供應(yīng)商資格評(píng)定表010-02合格供應(yīng)商清單
