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第1篇 物業(yè)工程維修管理規(guī)定7
物業(yè)工程維修管理規(guī)定(七)
1.維修服務(wù)承諾
1.1目的:
維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體客戶,快速優(yōu)質(zhì)完成客戶的每一起報修任務(wù),圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責,讓客戶滿意是我們工作的目標。
1.2服務(wù)承諾
1.2.1維修員工一定要努力學習,不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì),以達到維修時能準確判斷,處理快速。
1.2.2講究文明禮貌,注重言行舉止,尊重客戶,急客戶所急。
1.2.3.工作認真細致,注意講究衛(wèi)生,節(jié)約材料,損壞東西負責賠償。
1.2.4盡力做到當天的維修投訴當天處理完,實在無法完成的必須向客戶解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上,維修合格率達到95%以上。
1.2.5確?？蛻粲盟秒姲踩?按時抄表,維護客戶利益,做到有錯必糾。
1.2.6所有員工必須定期參加培訓,持證上崗,確保大廈內(nèi)所有機電設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。
1.2.7經(jīng)?；卦L,征求客戶意見,傾聽客戶聲音。
2.工程部日常工作管理規(guī)定
2.1目的
規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作,確保內(nèi)部管理高效有序,為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
2.2適用范圍
客戶服務(wù)處工程部全體員工
2.3內(nèi)容:
2.3.1按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。
2.3.2上班時間內(nèi)無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設(shè)備情況時須告知主任,不得辦私事。
2.3.3上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。
2.3.4及時處理維修申請單,不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或客戶有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在'維修情況'欄內(nèi)注明原因,每個維修單處理完畢后須客戶與維修人員簽名。
2.3.5上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。
2.3.6服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。
2.3.7緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現(xiàn)場,等候分配工作或作應急處理,直到事故處理完畢才能離開。
2.3.8服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份,每個工作人員必須提高自身素質(zhì),工作時認真負責,樹立良好的敬業(yè)精神,不斷提高業(yè)務(wù)水平。
2.3.9工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全,講科學、多商量、不蠻干,配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。
2.3.10團結(jié)務(wù)實,努力工作,遵守本部門之制度。
2.3.11工程部主任,每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次,檢查各班值班巡查情況,每星期不定時抽查不少于1次,抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。
2.3.12主任綜合考慮各種情況(含領(lǐng)導交待事項、機電設(shè)備是否已到檢修時間等),將當天工作安排下去。
2.3.13各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。
2.3.14各當班維修人員出去維修,(含有償服務(wù)和公共維修),應注明時間,回來交單時應注明完成時間,并且盡量讓客戶寫上客戶意見,以備查單考核,具體見《維修單》。
2.3.15關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換,由主任安排填寫維修單,其余參照4條辦法。
2.3.16土建人員的維修工作,主任應以抽查的辦法,檢查完成的工效。
2.3.17所有的維修,主任及維修人員應根據(jù)事情的輕重,緩急來隨機處理。
2.4附表
2.4.1《工程部抽查表》
3.零星工程申報與施工管理規(guī)定
3.1本物業(yè)客戶服務(wù)處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修,在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。
3.2零星工程對外委托施工,須由維修責任人申請,填寫對外委托維修申請單,由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查,報經(jīng)理審批后方可施工。
3.3所有外委零星工程申報同時須做好材料預算,工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。
3.4對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。
3.5施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案,施工方人員須按所擬定方案進行,施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應作詳細了解,如有須作明顯警示牌,施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。
3.6施工前須對施工人員進行安全防范教育,做到文明施工,如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時,須作相應警示或防護。
3.7施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤,工程主任應定時巡查,對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管,杜絕材料損失。
3.8施工完畢后由施工方申請,由工程部主任組織相關(guān)人員驗收,填寫相關(guān)驗收報告呈報經(jīng)理審批。
4.客戶報修服務(wù)管理規(guī)定
4.1目的
規(guī)范住戶報修服務(wù)規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內(nèi)部維修管理。
4.2適用范圍
適用客戶服務(wù)處客戶報修處理工作。
4.3內(nèi)容
4.3.1工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。
4.3.2由前臺或工程人員預約大致上門維修服務(wù)時間,非特殊情況不得超過預約時間10分鐘,特殊情況須與客戶溝通并取得同意。
4.3.3工程部主任根據(jù)報修內(nèi)容,安排維修人員的工作。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。
4.3.4維修人員到達現(xiàn)場后,對報修項目進行確認,并向客戶告之收費標準,客戶同意后才能開始維修。
4.3.5上門維修整個過程應注意文明禮貌,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生,移動室內(nèi)設(shè)施須有客戶同意,損壞東西要致歉并按價賠償。
4.3.6維修工作完成后,維修人員應清整工作現(xiàn)場,檢查試用。按《維修項目收費標準》,在維修單上注明各項費用金額,并請客戶簽名認可。
4.3.7維修人員在《維
修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況,并簽上維修人名字,將第一聯(lián)交客戶,第二聯(lián)交回工程部主任存檔,第三聯(lián)交前臺轉(zhuǎn)財務(wù)部作為計收服務(wù)費用的依據(jù)。
4.3.8月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計,填寫《工程部有償服務(wù)登記表》,并對維修內(nèi)容進行抽查回訪,統(tǒng)計零修及時率與合格率。
4.4工程部報修處理程序(見下頁程序圖)
4.5附表
4.5.1《維修單》
4.5.2《有償服務(wù)收費標準》(公司另行制定發(fā)布執(zhí)行)
4.5.3《工程部有償服務(wù)登記表》
4.5.4《零修及時率統(tǒng)計表》
5.公共維修
5.1目的
規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。
5.2適用范圍
物業(yè)公司工程部公共維修。
5.3內(nèi)容
5.3.1公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知,口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補單確認。
5.3.2工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工,并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計,并作出人工、材料、工期等的預算報經(jīng)理審批,日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)材料修理。
5.3.3維修人員做好維修前的準備工作,(如工具、材料、安全防范措施等),做好現(xiàn)場清理工作。
5.3.4維修過程須認真負責,相關(guān)人員要跟蹤檢查。
5.3.5維修結(jié)束后要檢查試用,恢復現(xiàn)場。
5.3.6維修人員應填寫好'維修單'并交回工程部及前臺備檔。
5.3.7一定時間內(nèi)復查。
5.4附表
5.4.1《工程部公共維修登記表》
6.機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定
6.1目的
規(guī)范機電設(shè)備設(shè)施維修程序,確保機電設(shè)備設(shè)施運行良好,保障人員及財產(chǎn)安全。
6.2適用范圍
物業(yè)公司工程部機電設(shè)備設(shè)施維修人員。
6.3內(nèi)容
6.3.1機電設(shè)備設(shè)施應造冊登記,并制作登記卡,登記卡內(nèi)容應詳細準確。
6.3.2機電設(shè)備設(shè)施應制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。
6.3.3機電設(shè)備設(shè)施的報修由工程部人員根據(jù)維保計劃,現(xiàn)場運行情況或故障填報《機電設(shè)備設(shè)施維修報批表》,工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案,主任(副主任)負責維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。
6.3.4參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作,前期準備工作要細致到位,維修標志、警示、隔離物等要齊備,維修人員必須具備本項目維修之資格。
6.3.5維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場,待主任確認后對機電設(shè)備設(shè)施進行試運行,24小時內(nèi)應加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。
6.4附表
6.4.1《設(shè)備情況登記表》
6.6.2《機電設(shè)備設(shè)施維修報批表》
7.工程部機電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定
7.1目的
滿足機電設(shè)備設(shè)施使用條件,延長設(shè)備設(shè)施的使用期。
7.2適用范圍
物業(yè)公司工程部設(shè)備設(shè)施房。
7.3內(nèi)容
7.3.1保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔,專用工具、備件擺放整齊有序。
7.3.2所有設(shè)備房應有2次/月清潔衛(wèi)生,做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內(nèi)無灰塵、油漬、結(jié)碳等。
7.3.3照明燈光穩(wěn)定,有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具,確保齊備良好。
7.3.4機房內(nèi)應通風良好,門窗開啟靈活,防小動物設(shè)施完好。
7.3.5確保輔助設(shè)備運行良好,保持適當環(huán)境溫度。
8.附表
8.1《房屋完好率統(tǒng)計表》
8.2《房屋設(shè)施零星小修記錄表》
8.3《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表》
8.4《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表》
第2篇 小區(qū)物業(yè)工程維修部安全操作管理規(guī)定
小區(qū)物業(yè)工程維修部安全操作管理規(guī)定
1.0目的為使安全工作落到實處,確保按安全操作規(guī)程開展工作,保護人身和財產(chǎn)安全。
2. 0適用范圍適用城服務(wù)中心工程維修技術(shù)人員在工作中應遵守的規(guī)程。
3. 0職責3.1服務(wù)中心經(jīng)理負責安全操作的教育、檢查、考核工作;3.2工程維修主任負責工程技術(shù)人員的安全培訓、嚴格按安全操作規(guī)程開展工作;3.3工程維修人員嚴格按安全操作規(guī)程開展工作。
4.0程序要點
4.1工作前,必須檢查工具,測量儀表和防護用具是否完好。
4.2任何電器設(shè)備未經(jīng)驗電,一律視為有電,不準用手觸及,二次回路必須有一個明顯的斷口點。
4.3電氣設(shè)備及其帶動的機械部分需要修理時不準在運行中拆卸修理,必須在停車后切斷設(shè)備電源,取下熔斷器,掛上'禁止合閘,有人工作'的標示牌,并驗明無電后,方可進行工作。
4.4在配電總盤及母線上進行工作時,在驗明無電后應掛臨時接地線;
裝拆接地線都必需由值班電工進行。
4.5臨時工作中斷或每班開始工作前都必須重新檢查電源確已斷開,并驗明無電。
4.6每次維修結(jié)束時,必須清點所帶工具、零件,以防遺失和留在設(shè)備內(nèi)造成事故。
4.7低壓設(shè)備上必須進行帶電工作時,要經(jīng)過負責人批準,并要有專人監(jiān)護。
工作時要穿長袖衣服、絕緣手套,使用有絕緣柄的工具,并站在絕緣墊上進行,臨近有帶電部分和接地金屬部分應用絕緣板隔開,嚴禁使用銼刀、鋼尺等進行工作。
4.8動力配電箱的閘刀,禁止帶負荷拉開。
4.9帶電裝卸熔斷器管時,要戴防護眼鏡和絕緣手套,必要時使用絕緣夾鉗、站在絕緣墊上。
4.10熔斷器的容量要與設(shè)備和線路安裝容量相適應。
4.11電氣設(shè)備的金屬外殼必須接地(接零)。
接地線要符合標準(不小于0.5∏m)。
有電設(shè)備不準斷開外殼接地線。
4.12電器或線路拆除后,可能來電的線頭必須用絕緣膠布包扎好。
4.13安裝燈頭時,開關(guān)必須接在火線上,燈口螺紋必須接在零線上。
4.14使用梯子時與地面之間角度60度為宜,不準墊高使用,在滑的地面上使用梯子時要有防滑措施。
沒有搭鉤的梯子,在工作中要有人扶住梯子,使用人字梯時有拉繩必須牢固。
4.15使用電動工具時,要戴絕緣手套,并站在絕緣墊上工作。
4.16電氣設(shè)備發(fā)生火災時,要立即切斷電源,并使用二氧化碳滅火,嚴禁用水滅火。
4.17遵守國家規(guī)定的有關(guān)安全操作規(guī)程。
5.0支持性文件無6.0
第3篇 物業(yè)工程維修管理規(guī)定
物業(yè)工程維修管理規(guī)定
(七)1.維修服務(wù)承諾
1.1目的:維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體客戶,快速優(yōu)質(zhì)完成客戶的每一起報修任務(wù),圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責,讓客戶滿意是我們工作的目標。
1.2服務(wù)承諾
1.2.1 維修員工一定要努力學習,不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì),以達到維修時能準確判斷,處理快速。
1.2.2 講究文明禮貌,注重言行舉止,尊重客戶,急客戶所急。
1.2.3 .工作認真細致,注意講究衛(wèi)生,節(jié)約材料,損壞東西負責賠償。
1.2.4 盡力做到當天的維修投訴當天處理完,實在無法完成的必須向客戶解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上,維修合格率達到95%以上。
1.2.5 確?？蛻粲盟秒姲踩?按時抄表,維護客戶利益,做到有錯必糾。
1.2.6 所有員工必須定期參加培訓,持證上崗,確保大廈內(nèi)所有機電設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。
1.2.7 經(jīng)常回訪,征求客戶意見,傾聽客戶聲音。
2. 工程部日常工作管理規(guī)定2.1目的規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作,確保內(nèi)部管理高效有序,為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
2. 2適用范圍客戶服務(wù)處工程部全體員工2.3內(nèi)容:
2.3.1 按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。
2.3.2 上班時間內(nèi)無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設(shè)備情況時須告知主任,不得辦私事。
2.3.3 上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。
2.3.4 及時處理維修申請單,不得積壓。
上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或客戶有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當天處理完畢。
當天無法處理的都必須在'維修情況'欄內(nèi)注明原因,每個維修單處理完畢后須客戶與維修人員簽名。
2.3.5 上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。
2.3.6 服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。
2.3.7 緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現(xiàn)場,等候分配工作或作應急處理,直到事故處理完畢才能離開。
2.3.8 服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份,每個工作人員必須提高自身素質(zhì),工作時認真負責,樹立良好的敬業(yè)精神,不斷提高業(yè)務(wù)水平。
2.3.9 工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全,講科學、多商量、不蠻干,配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。
2.3.1 0團結(jié)務(wù)實,努力工作,遵守本部門之制度。
2.3.1 1工程部主任,每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次,檢查各班值班巡查情況,每星期不定時抽查不少于1次,抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。
2.3.1 2主任綜合考慮各種情況(含領(lǐng)導交待事項、機電設(shè)備是否已到檢修時間等),將當天工作安排下去。
2.3.1 3各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。
2.3.1 4各當班維修人員出去維修,(含有償服務(wù)和公共維修),應注明時間,回來交單時應注明完成時間,并且盡量讓客戶寫上客戶意見,以備查單考核,具體見《維修單》。
2.3.1 5關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換,由主任安排填寫維修單,其余參照4條辦法。
2.3.1 6土建人員的維修工作,主任應以抽查的辦法,檢查完成的工效。
2.3.1 7所有的維修,主任及維修人員應根據(jù)事情的輕重,緩急來隨機處理。
2. 4附表
2.4.1 《工程部抽查表》3.零星工程申報與施工管理規(guī)定3.1本物業(yè)客戶服務(wù)處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修,在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。
3. 2零星工程對外委托施工,須由維修責任人申請,填寫對外委托維修申請單,由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查,報經(jīng)理審批后方可施工。
3. 3所有外委零星工程申報同時須做好材料預算,工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。
3. 4對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。
3. 5施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案,施工方人員須按所擬定方案進行,施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應作詳細了解,如有須作明顯警示牌,施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。
3. 6施工前須對施工人員進行安全防范教育,做到文明施工,如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時,須作相應警示或防護。
3. 7施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤,工程主任應定時巡查,對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管,杜絕材料損失。
3. 8施工完畢后由施工方申請,由工程部主任組織相關(guān)人員驗收,填寫相關(guān)驗收報告呈報經(jīng)理審批。
4. 客戶報修服務(wù)管理規(guī)定
4.1目的規(guī)范住戶報修服務(wù)規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內(nèi)部維修管理。
4.2適用范圍適用客戶服務(wù)處客戶報修處理工作。
4.3內(nèi)容
4.3.1 工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。
4.3.2 由前臺或工程人員預約大致上門維修服務(wù)時間,非特殊情況不得超過預約時間10分鐘,特殊情況須與客戶溝通并取得同意。
4.3.3 工程部主任根據(jù)報修內(nèi)容,安排維修人員的工作。
維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。
4.3.4 維修人員到達現(xiàn)場后,對報修項目進行確認,并向客戶告之收費標準,客戶同意后才能開始維修。
4.3.5 上門維修整個過程應注意文明禮貌,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生,移動室內(nèi)設(shè)施須有客戶同意,損壞東西要致歉并按價賠償。
4.3.6 維修工作完成后,維修人員應清整工作現(xiàn)場,檢查試用。
按《維修項目收費標準》,在維修單上注明各項費用金額,并請客戶簽名認可。
4.3.7 維修人員在《維修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況,并簽上維修人名字,將第一聯(lián)交客戶,第二聯(lián)交回工程部主任存檔,第三聯(lián)交前臺轉(zhuǎn)財務(wù)部作為計收服務(wù)費用的依據(jù)。
4.3.8 月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計,填寫《工程部有償服務(wù)登記表》,并對維修內(nèi)容進行抽查回訪,統(tǒng)計零修及時率與合格率。
4.4工程部報修處理程序(見下頁程序圖)
4.5附表
4.5.1 《維修單》
4.5.2 《有償服務(wù)收費標準》(公司另行制定發(fā)布執(zhí)行)
4.5.3 《工程部有償服務(wù)登記表》
4.5.4 《零修及時率統(tǒng)計表》
5.公共維修
5.1目的規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。
5.2適用范圍物業(yè)公司工程部公共維修。
5.3內(nèi)容
5.3.1 公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知,口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補單確認。
5.3.2 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工,并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計,并作出人工、材料、工期等的預算報經(jīng)理審批,日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)材料修理。
5.3.3 維修人員做好維修前的準備工作,(如工具、材料、安全防范措施等),做好現(xiàn)場清理工作。
5.3.4 維修過程須認真負責,相關(guān)人員要跟蹤檢查。
5.3.5 維修結(jié)束后要檢查試用,恢復現(xiàn)場。
5.3.6 維修人員應填寫好'維修單'并交回工程部及前臺備檔。
5.3.7 一定時間內(nèi)復查。
5.4附表
5.4.1《工程部公共維修登記表》6.機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定
6.1目的規(guī)范機電設(shè)備設(shè)施維修程序,確保機電設(shè)備設(shè)施運行良好,保障人員及財產(chǎn)安全。
6.2適用范圍物業(yè)公司工程部機電設(shè)備設(shè)施維修人員。
6.3內(nèi)容
6.3.1 機電設(shè)備設(shè)施應造冊登記,并制作登記卡,登記卡內(nèi)容應詳細準確。
6.3.2 機電設(shè)備設(shè)施應制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。
6.3.3 機電設(shè)備設(shè)施的報修由工程部人員根據(jù)維保計劃,現(xiàn)場運行情況或故障填報《機電設(shè)備設(shè)施維修報批表》,工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案,主任(副主任)負責維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。
6.3.4 參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作,前期準備工作要細致到位,維修標志、警示、隔離物等要齊備,維修人員必須具備本項目維修之資格。
6.3.5 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場,待主任確認后對機電設(shè)備設(shè)施進行試運行,24小時內(nèi)應加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。
6.4附表
6.4.1 《設(shè)備情況登記表》
6.6.2 《機電設(shè)備設(shè)施維修報批表》7.工程部機電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定
7.1目的滿足機電設(shè)備設(shè)施使用條件,延長設(shè)備設(shè)施的使用期。
7.2適用范圍物業(yè)公司工程部設(shè)備設(shè)施房。
7.3內(nèi)容
7.3.1 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔,專用工具、備件擺放整齊有序。
7.3.2 所有設(shè)備房應有2次/月清潔衛(wèi)生,做到干爽、不濕滑、無雜物等。
各箱柜內(nèi)無灰塵、油漬、結(jié)碳等。
7.3.3 照明燈光穩(wěn)定,有足夠的高度。
經(jīng)常檢查備用照明工具,確保齊備良好。
7.3.4 機房內(nèi)應通風良好,門窗開啟靈活,防小動物設(shè)施完好。
7.3.5 確保輔助設(shè)備運行良好,保持適當環(huán)境溫度。
8. 附表
8.1《房屋完好率統(tǒng)計表》
8.2《房屋設(shè)施零星小修記錄表》
8.3《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表》
8.4《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表》
8.5《房屋中(大)修工程計劃表》
第4篇 z小區(qū)物業(yè)工程維修部管理工作規(guī)定
小區(qū)物業(yè)工程維修部管理工作規(guī)定
1.0 目的
規(guī)范工程維修部管理工作,確保工程維修部管理高效有序。
2.0 適用范圍
適用于zz城服務(wù)中心工程維修部的管理工作。
3.0 職責
3.1服務(wù)中心經(jīng)理負責審批工程維修部的年度工作計劃,并組織監(jiān)控工程維修部的總體工作質(zhì)量。
3.2工程維修部主任負責組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實施 與控制,并對年度、月度工作進行總結(jié)。
3.3工程維修部員工依照各相關(guān)規(guī)程按計劃進行工作。
3. 4 工程維修部主任負責和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。
4.0 程序要點
4.1 工程維修部人員:工程維修主任1人, 維修技工3人。
4. 2 維修技工對設(shè)施、設(shè)備分管責任崗位實行每月輪流制。
4.3 設(shè)施、設(shè)備分管責任制:
供配電1人;電梯系統(tǒng)1人;水景系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、給排水系統(tǒng) 1人;智能安防、門禁系統(tǒng) 、消防系統(tǒng)1人;公共設(shè)備、設(shè)施的維修、維護由所有工程維 修 部人員實施。
4.4工程維修主任全面負責工程維修部的對外聯(lián)絡(luò)、日常工作。
4. 5 周例會
4.5.1 實行每周五例會制,每周五下午17:00準時舉行例會。
4.5.2 用例會時間全面了解本周的工作完成情況,并計劃好下一周的工作安排和需要協(xié)助的部門。
4.5.3 每周四下午由主任組織培訓專業(yè)知識。
4.6 考核
4.6.1 考核的目的是為了獎勤罰懶,考核的原則是公平、公開、公正;
4.6.2 工程維修主任根據(jù)每人當月的工作表現(xiàn)和成績進行考核評分,并將考核結(jié)果上報服務(wù)中心經(jīng)理審核。
4.6.3工作業(yè)績和月考核積分相對應,月考核積分與個人經(jīng)濟利益掛鉤。
4. 7 維修原則
4.7.1上門維修:工程部接到報修電話后,在10分鐘內(nèi)派維修工到達現(xiàn)場,一般性故障處理不超過1小時;
4.7.2公共設(shè)施、設(shè)備維修:小修不過夜,中修1-3天,大修3-5天;
4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;
4.7.4語言規(guī)范,服務(wù)熱情。
4. 8 通訊保證
4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處于開通狀態(tài),以便聯(lián)絡(luò)。
4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯(lián)絡(luò),使用個人通訊工具不接聽時要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯(lián)絡(luò);
4.8.3遇突發(fā)事故(如臺風、洪水、重大設(shè)備設(shè)施故障時等),在接到中控室的呼叫后應立即與中控室聯(lián)絡(luò),并5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場處理。
4. 9 物品管理
4.9.1維修人員領(lǐng)用材料進行維修作業(yè)時,必須認真填寫《物資領(lǐng)用登記表》,加強成本意識;
4.9.2使用公用工具必須及時歸還,公用工具每月由倉管員清點;
4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預算。
4. 10值班制度
4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負責人輪換制度;
4.10.2值班員應盡量保證當天的《工作聯(lián)系單》當天解決處理,遇無法維修或需要購買材料的維修事項,應及時匯報維修主任,并跟蹤轉(zhuǎn)交給誰進行維修,直至維修終結(jié),確實保證不出現(xiàn)'壓單'現(xiàn)象;
4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。
4.11工作調(diào)度
4.11.1工程維修主任根據(jù)服務(wù)中心或中控室的通知,隨時抽調(diào)本部門人員開展臨時重要工作;
4.11.2工程維修主任根據(jù)維修部人員的變動或?qū)嶋H工作需要,進行輪流責任的調(diào)整。
5.0 支持性文件
無
6.0質(zhì)量記錄
6.1 《物資領(lǐng)用登記表》----qp-09-04-f001
第5篇 z小區(qū)物業(yè)工程維修部安全操作管理規(guī)定
小區(qū)物業(yè)工程維修部安全操作管理規(guī)定
1.0目的
為使安全工作落到實處,確保按安全操作規(guī)程開展工作,保護人身和財產(chǎn)安全。
2.0適用范圍
適用zz城服務(wù)中心工程維修技術(shù)人員在工作中應遵守的規(guī)程。
3.0職責
3.1服務(wù)中心經(jīng)理負責安全操作的教育、檢查、考核工作;
3.2工程維修主任負責工程技術(shù)人員的安全培訓、嚴格按安全操作規(guī)程開展工作;
3.3工程維修人員嚴格按安全操作規(guī)程開展工作。
4.0程序要點
4.1工作前,必須檢查工具,測量儀表和防護用具是否完好。
4.2任何電器設(shè)備未經(jīng)驗電,一律視為有電,不準用手觸及,二次回路必須有一個明顯的斷口點。
4.3電氣設(shè)備及其帶動的機械部分需要修理時不準在運行中拆卸修理,必須在停車后切斷設(shè)備電源,取下熔斷器,掛上'禁止合閘,有人工作'的標示牌,并驗明無電后,方可進行工作。
4.4在配電總盤及母線上進行工作時,在驗明無電后應掛臨時接地線;裝拆接地線都必需由值班電工進行。
4.5臨時工作中斷或每班開始工作前都必須重新檢查電源確已斷開,并驗明無電。
4.6每次維修結(jié)束時,必須清點所帶工具、零件,以防遺失和留在設(shè)備內(nèi)造成事故。
4.7低壓設(shè)備上必須進行帶電工作時,要經(jīng)過負責人批準,并要有專人監(jiān)護。工作時要穿長袖衣服、絕緣手套,使用有絕緣柄的工具,并站在絕緣墊上進行,臨近有帶電部分和接地金屬部分應用絕緣板隔開,嚴禁使用銼刀、鋼尺等進行工作。
4.8動力配電箱的閘刀,禁止帶負荷拉開。
4.9帶電裝卸熔斷器管時,要戴防護眼鏡和絕緣手套,必要時使用絕緣夾鉗、站在絕緣墊上。
4.10熔斷器的容量要與設(shè)備和線路安裝容量相適應。
4.11電氣設(shè)備的金屬外殼必須接地(接零)。接地線要符合標準(不小于0.5∏m)。有電設(shè)備不準斷開外殼接地線。
4.12電器或線路拆除后,可能來電的線頭必須用絕緣膠布包扎好。
4.13安裝燈頭時,開關(guān)必須接在火線上,燈口螺紋必須接在零線上。
4.14使用梯子時與地面之間角度60度為宜,不準墊高使用,在滑的地面上使用梯子時要有防滑措施。沒有搭鉤的梯子,在工作中要有人扶住梯子,使用人字梯時有拉繩必須牢固。
4.15使用電動工具時,要戴絕緣手套,并站在絕緣墊上工作。
4.16電氣設(shè)備發(fā)生火災時,要立即切斷電源,并使用二氧化碳滅火,嚴禁用水滅火。
4.17遵守國家規(guī)定的有關(guān)安全操作規(guī)程。
5.0支持性文件
無
6.0質(zhì)量記錄
無
第6篇 z步行街物業(yè)工程維修管理規(guī)定
步行街物業(yè)工程維修管理規(guī)定
(一)維修服務(wù)承諾
1、維修員工一定要努力學習,不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì),以達到維修時能準確判斷,處理快速。
2、講究文明禮貌,注重言行舉止,尊重業(yè)主,急業(yè)主所急。
3、工作認真細致,注意講究衛(wèi)生,節(jié)約材料,損壞東西負責賠償。
4、盡力做到當天的維修投訴當天處理完,實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上,維修合格率達到95%以上。
5、確保業(yè)主用水用電安全正常,維護業(yè)主利益,做到有錯必糾。
6、所有員工必須定期參加培訓,持證上崗,確保大廈內(nèi)所有機電設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。
7、經(jīng)常回訪,征求業(yè)主意見,傾聽業(yè)主聲音。
(二)工程組日常工作管理規(guī)定
1、按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。
2、上班時間內(nèi)無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設(shè)備情況時須告知主任,不得辦私事。
3、上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。
4、及時處理維修申請單,不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在'維修情況'欄內(nèi)注明原因,每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。
5、上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。
6、服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。
7、緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現(xiàn)場,等候分配工作或作應急處理,直到事故處理完畢才能離開。
8、服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份,每個工作人員必須提高自身素質(zhì),工作時認真負責,樹立良好的敬業(yè)精神,不斷提高業(yè)務(wù)水平。
9、工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全,講科學、多商量、不蠻干,配電房、或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。
10、團結(jié)務(wù)實,努力工作,遵守本部門之制度。
11、各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。
12、各當班維修人員出去維修,(含有償服務(wù)和公共維修),應注明時間,回來交單時應注明完成時間,并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見,以備查單考核,具體見《維修單》。
13、所有的維修,主任(副主任)及維修人員應根據(jù)事情的輕重,緩急來隨機處理。
(三)零星工程申報與施工管理規(guī)定
1、本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修,在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。
2、零星工程對外委托施工,須由維修責任人申請,填寫對外委托維修申請單,由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查,報經(jīng)理審批后方可施工。
3、所有外委零星工程申報同時須做好材料預算,工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。
4、對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。
5、施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案,施工方人員須按所擬定方案進行,施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應作詳細了解,如有須作明顯警示牌,施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。
6、施工前須對施工人員進行安全防范教育,做到文明施工,如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時,須作相應警示或防護。
7、施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤,工程主任應定時巡查,對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管,杜絕材料損失。
8、施工完畢后由施工方申請,由工程部主任組織相關(guān)人員驗收,填寫相關(guān)驗收報告呈報經(jīng)理審批。
(四)客戶報修服務(wù)管理規(guī)定
1、工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。
2、由前臺或工程人員預約大致上門維修服務(wù)時間,非特殊情況不得超過預約時間10分鐘,特殊情況須與客戶溝通并取得同意。
3、上門快捷為原則。
4、維修人員到達現(xiàn)場后,對報修項目進行確認,并向客戶告之收費標準,客戶同意后才能開始維修。
5、上門維修整個過程應注意文明禮貌,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。
6、維修工作完成后,維修人員應清整工作現(xiàn)場,檢查試用。按《維修項目收費標準》,在維修單上注明各項費用金額,并請客戶簽名認可。
7、維修人員在《維修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況,并簽上維修人名字,將第一聯(lián)交客戶,第二聯(lián)交回工程部主任存檔,第三聯(lián)交前臺轉(zhuǎn)財務(wù)部作為計收服務(wù)費用的依據(jù)。
8、月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計,填寫《工程部有償服務(wù)登記表》,并對維修內(nèi)容進行抽查回訪,統(tǒng)計零修及時率與合格率。
9、工程組報修處理程序。
附表:附后
1、《維修單》
2、《有償服務(wù)收費標準》(步行街管委會另行制定發(fā)布執(zhí)行)
3、《工程組有償服務(wù)登記表》
4、《零修及時率統(tǒng)計表》
(五)公共維修
1、公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知,口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補單確認。
2、工程組組長根據(jù)維修內(nèi)容派人派工,并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計,并作出人工、材料、工期等的預算報經(jīng)理審批,日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)材料修理。
3、維修人員做好維修前的準備工作,(如工具、材料、安全防范措施等),做好現(xiàn)場清理工作。
4、維修過程須認真負責,相關(guān)人員要跟蹤檢查。
5、維修結(jié)束后要檢查試用,恢復現(xiàn)場。
6、維修人員應填寫好'維修單'并交回工程部及前臺備檔。
7、一定時間內(nèi)復查。
附表:《工程組公共維修登記表》附后(略)
