第1篇 華南mall物業(yè)管理方案簡案
華南MALL物業(yè)管理初步方案
華南MALL位于東莞市萬江區(qū)，占地面積43萬平方米，總建筑面積89萬平方米，由東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司(以下簡稱三元盈暉公司)投資開發(fā)。華南MALL是中國首個超大型主題式購物公園。
一、MALL的產(chǎn)生及華南MALL的“橫空出世”
MALL產(chǎn)生于20世紀50年代的美國，全稱shopping mall(音譯“摩爾”或“銷品茂”)，意為大型購物中心，指在一個毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中，由一個管理機構組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、旅游、飲食等各種服務的一站式消費中心。MALL現(xiàn)已成為歐美國家的主流零售業(yè)態(tài)。隨著我國居民收入的不斷提高，人們的消費觀念正在更新，注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，MALL這種新型商業(yè)業(yè)態(tài)順應了居民一次購足和一站式休閑消費的需求，而傳統(tǒng)的百貨商場和超市大賣場難堪此任。MALL已成為現(xiàn)今中國最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)零售業(yè)態(tài)。
三元盈暉公司審時度勢，歷時三年考察論證，在中國經(jīng)濟最為發(fā)達地區(qū)之一的珠三角腹地、現(xiàn)代制造業(yè)中心城市——東莞，打造全球商業(yè)顛峰之作——華南MALL。
二、華南MALL項目特點
(一)華南MALL具有作為MALL商業(yè)形態(tài)的一般特點，即：
u在硬件組成上，是由毗鄰的建筑群組成。
u大。占地面積大，綠化地大，停車場大，建筑規(guī)模大。
u多。行業(yè)多，店鋪多，功能多，它是一組零售商店及有關的商業(yè)設施的群體組成。
u高。購物環(huán)境要求高，檔次高，價格高，購買力高。
(二)華南MALL的主題特色
在建筑規(guī)劃上，結合萬江區(qū)域水鄉(xiāng)的特色，以水道為主線規(guī)劃為七個特色主題區(qū)。“乘船逛大MALL，購物看風景”，欲將華南MALL打造成全中國最亮麗的商業(yè)風景線。
三、華南MALL的物業(yè)管理難點
通過以上對華南MALL商業(yè)業(yè)態(tài)及特點分析，華南MALL以后日常物業(yè)管理的難點或應注意的問題：
1、物業(yè)管理與商業(yè)管理的交織
一個大型MALL的正常運行，首先要求事先策劃設計的成功，此外還須實行專業(yè)化的管理。把MALL的管理簡單視為物業(yè)管理或商業(yè)管理都是錯誤的，它幾乎是一門邊緣學科，物業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。管理者不僅要保證水、電、空調(diào)、電梯等設備的正常運轉(zhuǎn)，周圍環(huán)境的整潔與安全，還應該知曉店鋪經(jīng)營知識，為各零售商提供信息服務和有參考價值的建議，更重要的是還在于進行統(tǒng)一的廣告宣傳及促銷活動，負責把顧客引進店中來。這就要求管理著具有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動的能力(不是指簡單的住宅小區(qū)社區(qū)文化活動)，如明星見面會、現(xiàn)場歌星音樂秀、群眾問題競賽、體育比賽、雜技表演、模特時裝秀、新產(chǎn)品展示會等。
2、成本控制
華南MALL正式投入運營后，日客流量將十分巨大，各項設備設施使用量大、使用頻率高，且華南MALL采用大開間、開放式的建筑空間布局。因此，各項設備設施的能耗等費用將十分驚人。另外，各類各級管理服務人員隊伍將十分龐大，人工成本也會成為一筆不菲的開支。如何有效地降耗節(jié)能、精簡人員，維持收支平衡，并實現(xiàn)既定的經(jīng)營指標，將是擺在管理者面前的一個重要課題。具體措施：一是采用一些行之有效的辦法如對設備設施進行節(jié)能改造、以技術手段代替部分人力操作等;二是嚴格管理，編制費用預算，建立、完善費用審批制度，采用競標方式選聘承包商。
四、管理總體目標及管理理念
(一)管理華南MALL的總體目標
1.華南MALL正式管理后一年內(nèi)，達到ISO9001質(zhì)量管理體系標準要求，客戶滿意率應達到96%以上。這是管理華南MALL的初步管理目標。
2.華南MALL的最高管理目標是：在二年至三年內(nèi)實現(xiàn)“個性化服務”，創(chuàng)建華南MALL物業(yè)管理品牌，使“華南MALL物業(yè)管理”的品牌社會知名度享譽全國，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的完美統(tǒng)一。
(二)管理理念
1、團隊意識和吃苦精神：在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團隊意識和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。
2、個性舒張和競爭機制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高;競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關系到企業(yè)生死存亡的大事。針對華南MALL的實際情況，建立以人為中心、強調(diào)服務、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式是其必然選擇。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定，國際質(zhì)量管理體系(ISO9001：2000)、環(huán)境管理體系(ISO14000)、職業(yè)健康安全管理體系(OHSAS18000)一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務產(chǎn)品的完美性。
4、“真切付出、心靈交匯”的服務理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。
5、提高科技含量，走智能化、科技型物管之路。積極應用先進科學技術及設備，加大物業(yè)管理的技術含量，提高物業(yè)管理的效率，并有效降低管理成本。此外，通過利用現(xiàn)代信息技術，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建立局域網(wǎng)，搭建物業(yè)管理服務平臺，從而豐富物業(yè)管理服務內(nèi)容和手段。
五、管理服務內(nèi)容
(一)前期物業(yè)管理服務內(nèi)容
前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。
1、項目設計方案的建議;
2、施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改;
3、參與單項工程的甲乙方交接驗收;
4、參與整體工程的甲乙方交接驗收;
5、物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促;
6、接受業(yè)主入伙前的相關咨詢;
7、供業(yè)主入伙前的上門服務。
(二)、業(yè)主入伙管理
1、辦理業(yè)主入伙及接房的相關手續(xù);
2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。
(三)、正常管理期物業(yè)管理服務內(nèi)容
1、公共性服務
公共性服務提供常規(guī)性服務，是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務項目：
(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等。
(3)本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
(4)本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。
(5)公共園藝景觀(綠地、花木、水景、建筑小品等)的養(yǎng)護與管理。
(6)公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑物共用部位。
(7)本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)交通、車輛行駛及停泊秩序的管理。
(8)配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。
(9)組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
(10)物業(yè)管理檔案、資料，包括工程建設竣工資料、住用戶資料等。
(11)負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務費等政府規(guī)定的各項費用。
(12)法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。
2、特約性服務
特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求，受其委托而提供的服務
(1)功能齊全的商務中心，提供包括打字、復印、傳真等一系列辦公服務。
(2)配置公共秘書，為規(guī)模較小的企業(yè)提供電話接聽前臺禮儀及部分后勤服務;
(3)辦公區(qū)域花卉出租、公務車出租等服務;
(4)提供公共會議室的預訂、預留、布置等服務;
(5)建立商家服務網(wǎng)平臺，提供各種配送服務;
(6)預約私人區(qū)域衛(wèi)生清潔、家政服務;
(7)親友導游;
(8)預約接機、接車服務;
(9)票務代理;
(10)郵政服務;
(11)物業(yè)租售服務;
(12)業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的日常維修、裝飾服務;
(13)禮儀服務。
(14)其他。室內(nèi)裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家等。
(二)物業(yè)管理服務質(zhì)量標準
序號
項目
國優(yōu)標準
承諾指標
內(nèi)容及實施措施
1.房屋完好率
98%
100%
指定維修技術人員負責責任區(qū)域內(nèi)的房屋巡查，建檔記錄，確保房屋完好、整潔，無改變使用功能、無亂搭建、無隨意占用公用設施及通道
2.房屋零修、急修及時率
99%
100%
接到維修單在承諾時間內(nèi)到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過夜
3.維修工程質(zhì)量合格率、優(yōu)良率及回訪率
合格率100%
100%
85%
50%
分項檢查，結合部位嚴格把關，按照工序一步到位，并按《維修回訪制度》進行回訪，以確保維修質(zhì)量
4.清潔保潔率
99%
100%
區(qū)內(nèi)實行衛(wèi)生責任區(qū)包干，指定專職保潔員全天12小時進行保潔工作，實施巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設施完好，環(huán)境無污染
5.道路車場完好率
100%
指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保道路暢通，無隨意占道，無改變使用功能。車場內(nèi)整潔，設施完好無損
6.化糞池、雨水井、污水井完好率
100%
定期疏通、清潔，井蓋齊全完好，保證溝、渠、池、井完好，排放暢通
7.排水管、明暗溝完好率
100%
指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保排水暢通無阻、無積水、無塌陷
8.路燈完好率
99%
指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，定期檢查及維護保養(yǎng)。實行巡查制度、建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保路燈潔凈及完好無損、夜間正常使用
9.大型及重要機電設備完好率
95%
99%
指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，定期檢查及維護保養(yǎng)。實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保機電設備完好無損及正常運行
10.公共文體設施、休息設施及小品雕塑完好率
98%
98%
指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保公共問題設施、休息設施及小品雕塑完好無損，整潔美觀
11.治安案件發(fā)生率
1%
≤0.1%
實行24小時保安巡查制度。落實保安崗位職責，明確責任區(qū)域，力保年度無重大刑事案件發(fā)生，以確保物業(yè)使用人的人身積極財產(chǎn)安全
12.消防設施設備完好率
100%
100%
指定機電設備及公用設施管理人員負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保消防設施及設備完好無損，正常使用。加強消防宣傳，增強物業(yè)使用人防火意識、建立義務消防組織，定期進行消防演練，及時消除火災隱患
13.火災發(fā)生率≤0.1%
加強消防宣傳，增強物業(yè)使用人防火意識、建立義務消防組織，定期進行培訓及消防演練，勤檢查，及時消除火災隱患
14.違章發(fā)生率及處理率
無標準
95%
1%、100%
建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理并記錄，增強宣傳力度，取得物業(yè)使用人的理解，杜絕違章現(xiàn)象的發(fā)生。
15物業(yè)使用人有效投訴率、處理率及處理時限
80%
≤0.2%/年
100%
按照政策規(guī)定，作好各項工作，提高管理人員素質(zhì)，加強與物業(yè)使用人之間的溝通，定期征求物業(yè)使用人意見，主動改進工作;定期舉行物業(yè)使用人座談會，了解物業(yè)使用人的愿望及要求，滿足物業(yè)使用人的合理的要求，將投訴及時處理及記錄并建立回訪制度(處理時限：立即處理，分類考慮可能處理的時間，一般不超過半天)
16.管理人員專業(yè)培訓合格率100%
建立培訓考核制度，對員工分別進行入職、在職及升職的培訓，并予以考核，不合格者淘汰，對于特種作業(yè)人員，實行外送有關部門進行培訓考核，并監(jiān)督其上崗作業(yè)證的有效期，確保培訓合格率達到100%，以此確保員工的高素質(zhì)
六、組織架構及部門職責(見中海顧莞字017號文第二部分華南MALL物業(yè)管理組織架構)
七、管理服務人員的選聘及培訓
(一)管理服務人員的選聘(見中海顧莞字017號文第二部分中關于管理服務人員配置原則及素質(zhì)要求的描述)
(二)管理服務人員的培訓(見中海顧莞字013號文中關于管理服務人員培訓的描述)
八、物業(yè)管理服務創(chuàng)新
1、更新觀念，努力傾聽客戶的心聲
面對變化無常的市場，我們應該意識到創(chuàng)造忠誠的客戶成為企業(yè)發(fā)展和成長的關鍵所在。物管企業(yè)提供的產(chǎn)品是服務，因此怎樣提高業(yè)主的滿意度尤為重要。就像杰克·韋爾奇講到的“當我們?nèi)娜鈳椭蛻羧〉贸晒r，就是在為自己創(chuàng)造財富”，把“以客戶為中心”的思想觀念落實到我們的實際工作之中。
首先，認真地審視現(xiàn)有的意識和觀念。新觀念是開山斧，舊觀念是攔路虎。自以為是是不能更新觀念，自以為非也不能更新觀念。要客觀地評價自己，才能為更新升級打下基礎。要從換位置、換角度、換視點、換層面幾個方面，提高意識、更新觀念，建立全方位的客戶服務體系。
其次，客戶服務要從做一個充滿愛心的人開始。誰都喜歡和一個充滿愛心的伙伴共事，他可以帶給你主動的幫助，溫暖的感受。行動起來，關心并熱心幫助身邊的每一個人，用感情與客戶交流。
努力傾聽客戶的心聲，用心發(fā)現(xiàn)客戶的期望與需求?？蛻粼谙硎芊盏倪^程中會產(chǎn)生多種多樣的不滿和抱怨，這需要我們認真整理這些信息，因為他們是珍貴的信息資源。要采用積極的態(tài)度，正確有效地處理，對服務、產(chǎn)品或者溝通等原因造成的失誤進行及時補救，建立信譽。客戶需求與期望是不斷增長的，我們要善于在與客戶交流過程中發(fā)現(xiàn)他們的需求，以便完善相應的服務方式、方法和項目，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供原動力。
2、建立人才脫穎而出的機制
人員素質(zhì)決定服務品質(zhì)。從關注員工的需求層次著眼，從制度上加以保證，使大批公司員工通過考試、考核、選拔、培訓、試崗、任用等幾個環(huán)節(jié)紛紛走上重要管理崗位。
加大層面對員工進行職業(yè)塑造，為不同層面、不同需求的員工搭建工作平臺，實現(xiàn)規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一，企業(yè)發(fā)展與個人發(fā)展的統(tǒng)一。使公司員工在工作中不斷學習、積極開拓、努力進取，最大可能發(fā)揮個人工作潛能，為企業(yè)不間斷地產(chǎn)生新鮮血液。
物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭，也是管理服務中技術含量的比拼，是工作態(tài)度和服務意識的較量，培養(yǎng)出一支踏實肯干、業(yè)務精通、具有良好服務意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊伍，是企業(yè)具備核心競爭力的有力保障。注重員工職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，給每一位員工提供崗前培訓及在崗培訓的機會，通過鼓勵自學，自辦培訓班，外派學習培訓、理論研討和專題研討等各種形式提高員工整體素質(zhì)。
3、推行個性化服務(見中海顧莞字017號文第一部分中關于個性化服務的描述)。
4、將社區(qū)文化活動與傳播MALL消費文化有機結合
針對華南MALL項目特點，其社區(qū)文化活動的開展不能等同于住宅小區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)：一是活動受眾更廣泛，除業(yè)主、物業(yè)使用人外，還應包括廣大的消費者;二是活動內(nèi)涵和外延進一步擴大，它還要傳播MALL一站式消費文化，引領新的生活時尚和潮流，讓消費者認知、認同并接受到MALL購物、休閑的消費方式，發(fā)掘、培養(yǎng)華南MALL忠實的消費者，為華南MALL的業(yè)主、使用人創(chuàng)造財富。
深圳市中海物業(yè)管理有限公司
駐華南MALL顧問組
第2篇 高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案2
第二篇 前期介入的工作內(nèi)容
1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個階段實現(xiàn):規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設計階段介入
規(guī)劃設計階段包括:
物業(yè)對項目總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內(nèi)容提出合理劃建議。
規(guī)劃設計評估的程序:
1.地產(chǎn)提前1 個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內(nèi)回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設計文件(規(guī)劃圖、建筑、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等)。
4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內(nèi)詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》,并提交物業(yè)相關部門。
7.物業(yè)相關部門在評估小組提交報告3日內(nèi),組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。
8.評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。
9.經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。
11.項目規(guī)劃設計總體評估要點:
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。
安全防衛(wèi)設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進,網(wǎng)絡資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項技術經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。
項目規(guī)劃設計分類評估要點:
1.安保布局
a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c) 人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態(tài)管理。
d) 安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速。
2.消防布局
a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防車道設置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。
c) 消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a) 各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c) 機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù) 1:1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調(diào)整),便于停放。
d) 有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a) 根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。
b) 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c) 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d) 如住宅區(qū)設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
(指標供參考)
5.設備配套
a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。
b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠。
c) 溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養(yǎng)。
d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內(nèi),給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控
系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
b) 網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺系統(tǒng)。
c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產(chǎn)品。
7.房屋單體
a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e) 住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f) 廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設置。
g) 衛(wèi)生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。
i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。
j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。
k) 底層地坪應充分考慮防潮措施。
l) 房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。
n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內(nèi)配置
a) 室內(nèi)空調(diào)機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。
b) 室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c) 室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相
d) 鄰時,應采取安全隔離措施。
e) 空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
f) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應靠近室內(nèi)機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g) 當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調(diào)的要求。
h) 如使用小型中央空調(diào),層高應大于3.3m,并留有室外機位置。
i) 室內(nèi)各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
j) 電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。
k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
9.綠化配置
a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b) 綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c) 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d) 綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)約。
e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。
f) 綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g) 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b) 采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。
c) 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。
e) 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。
b) 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d) 綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。
e) 各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。
f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。
g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。
h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a) 住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。
b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。
c) 住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。
d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h) 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a) 物業(yè)管理處
管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、
員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2(指標供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
b) 業(yè)委會、居委會(根據(jù)當?shù)卣?
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據(jù)具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處
14.新材料、新技術
a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b) 試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。
c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。
15.管理成本測算
a) 對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。
b) 管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設計原因造成差距過大,應知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應改進規(guī)劃、設計。
16.與相似典型項目的比較
a) 相似點
b) 差異點
c) 優(yōu)勢
d) 劣勢
第3篇 商業(yè)廣場前期物業(yè)管理介入工作方案
物業(yè)管理工作是一項人為因素較大的社會性服務工作,它除了應具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外,還必須具有科學的工作方法,尤其是對一個新建項目的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析,實施對'**商業(yè)廣場'全面管理分為5個階段,并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構筑更高階段的基礎,為全面管理提供必要條件。''
一、不同時段的工作任務
(1)前期熟悉階段
中心工作
公司領導層對項目的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體(包括各類設備、實施)、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構成情況。
基礎工作
1.通過對項目的全面了解,作出新接物業(yè)的可行性報告、品牌戰(zhàn)略報告,并在公司辦公會議上評審通過;
2.初步形成對項目管理的實施方案,并通過專題會議的論證;
3.根據(jù)開發(fā)商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎。
4.需開發(fā)商配合的主要工作
5.提供物業(yè)相關圖紙,為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所購房屋設備、設施的技術資料,以便日后順利移交;
7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方,確定參與工程例會的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗證方法。
(2)培訓模擬階段
中心工作
抽調(diào)各工種人員進行培訓,通過考核進行篩選,組建管理服務中心管理班子,適時進行模擬操作。
基礎工作
1.培訓工作
2.人員組成
公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本項目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當保姆意識、技術工種應具有相應資質(zhì)),抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業(yè)管理知識,有超前意識和前瞻眼光,有協(xié)調(diào)和溝通能力,有領導一班人的藝術水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。
3.培訓實施
集中學習iso國際質(zhì)量標準以及公司貫標文件。
制定適合物業(yè)管理的各工種的服務質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。
制定各崗位階段性工作目標,同時制定目標實現(xiàn)保證措施。
了解熟悉項目管理要求,針對性地進行專業(yè)技能考試,以保證滿足項目管理要求所需的技術支撐。
根據(jù)培訓以及考核情況,對參與培訓的人員進行篩選,選擇涉外物業(yè)作為模擬訓練基地,對各工種人員進行適應性模擬訓練,確定組成人員(差額)。
4.施工監(jiān)理介入
根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實施質(zhì)量監(jiān)理。
建議采用的方法:
二周一次現(xiàn)場查勘(無陪同)。
每月一次工程例會(三方參加,如有分包則應請分包方一并參加)。
物業(yè)管理于每月第一周用書面形式根據(jù)工程進度及工程所涉及的內(nèi)容報告監(jiān)理介入情況。
需開發(fā)商配合的工作
協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。
根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓工作進度,提供相關資料,如設備、設施使用說明書、售樓合同等。
(3)現(xiàn)場模擬階段
中心工作
通過現(xiàn)場模擬,達到臨戰(zhàn)狀態(tài)。
基礎工作
1.根據(jù)擬定的管理方案,對各工種人員進行入崗模擬,考察、測評其適應性。
2.通過現(xiàn)場模擬,驗證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當修正。
3.進行接管訓練,調(diào)整適應狀態(tài)。
4.現(xiàn)場考察關于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開發(fā)商審核,以備派發(fā)《入戶通知書》時一并發(fā)放。
5.對前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進行驗證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項,專題報告開發(fā)商并落實糾正預防措施。
6.與開發(fā)商研究二年保修責任以及保修費用支付方式問題。
7.確定物業(yè)接管驗收的方法、時間以及三方參與驗收人員名單,明確各自崗位要求及職責。
需開發(fā)商配合工作
8.進行入崗模擬提供進入現(xiàn)場方便。
9.請相關領導對參與入崗模擬培訓人員授課一次,課題:'如何使項目保值、增值'。
10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》,并將驗收清單作為相關資料一并移交物業(yè)公司。
11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報告的相關質(zhì)量問題以及合理化建議。
(4)驗收和進戶階段
中心工作
組織對新接物業(yè)的全面驗收。
1.預驗
驗收小組依據(jù)驗收要求、計劃、清單和技術資料等按專項分別進行預驗收。在預驗收過程中未達到設計和使用要求的建筑、設備和設施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。
2.整改
整改報告經(jīng)公司經(jīng)理批準后送達開發(fā)商,由開發(fā)商督促承建商或其它方式進行整改,然后由驗收小組進行檢查驗收,直至符合驗收標準。
3.正式驗收
經(jīng)整改符合要求后,由驗收小組進行正式驗收,最終確認物業(yè)建筑及設備、設施符合接受要求。
接納前期業(yè)主入住。
基礎工作
驗收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設想。
編制違章處理程序,制止各類違章行為。
派發(fā)、簽收各類資料。
物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料:
入住須知(明確業(yè)主及同住人、使用人的權利義務關系,明確居住物業(yè)各類禁止行為)。
物業(yè)管理規(guī)定(各崗位職責)。
物業(yè)管理收費批準文件。
房屋裝修協(xié)議書(明確業(yè)主在裝修中需承擔的義務)。
外來人員出入登記辦證制度(施工人員進出物業(yè)項目遵守的各類規(guī)定)。
停車占路協(xié)議書(明確車位及相應的權利義務)。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時隨帶資料:
房屋買賣合同。
開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書
業(yè)主身份證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。
委托書及被委托人身份證。
房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。
> 其它資料。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時,同時提供相關服務(代請信譽較好的裝修公司;代請施工質(zhì)量監(jiān)理人員;代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務等)。
加大各類違章糾正力度,力保前期無違章。
推行iso國際質(zhì)量體系。
需開發(fā)商配合的工作。
嚴格履行建筑施工質(zhì)量驗收手續(xù),把好第一關。
派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。
(5)正式實施
中心工作
1.迎接大批業(yè)主入住。
2.檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性,必要時作適當修改。
3.制定糾正和預防措施。
4.全面實施品牌戰(zhàn)略。
基礎工作
5.總結前階段的經(jīng)驗教訓,為業(yè)主提供更直接更有效的服務。
6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見或建議,針對性的對相關工作要求及規(guī)章制度作修改補充,保證所提供的服務符合要求。
7.對可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應的糾正和預防措施。
8.按即定方針,全面實施品牌戰(zhàn)略。
需開發(fā)商配合的工作
9.組織相關人員對物業(yè)管理工作進行檢查,及時反饋相關意見。
10.參與制定糾正和預防措施。
二、前期物業(yè)管理工作計劃
時間工作計劃工作要求
中標后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責。
簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場。物業(yè)管理前期介入(按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場進入手續(xù))。
簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(時間另定)。
每周二次巡視施工現(xiàn)場,對施工現(xiàn)場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。
時間工作計劃工作要求
項目施工階段開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙:
1、每幢樓層標準平面圖、底層、頂層平面圖。
2、水、電、煤、排污等管線走向圖。
3、智能化設施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。
承接查驗前一周召開協(xié)調(diào)會,說明有關技術資料的保存、移交事宜。請開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。
交樓前二個月管理服務中心籌建工作會議。1、邀請開發(fā)商派員參加會議。
2、會議確定管理服務中心組成人員的類型、要求。
交樓前二個月1、確定培訓計劃。
2、管理服務中心人員招聘工作計劃。
3、實施培訓工作。物業(yè)公司制定,開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。
簽訂物業(yè)管理合同召開專題會議,檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
交樓前二個月確定二年保修責任及保修費用事宜。討論、擬稿、確認。
交樓前二個月確定入崗模擬訓練方案。物業(yè)公司負責。
時間工作計劃工作要求
承接查驗前二周確定物業(yè)預驗收的方法及三方參與驗收人員名單,確定預驗日期。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
承接查驗前一周對培訓人員進行授課。開發(fā)商有關領導主講。
承接查驗前一周月底前實施培訓,制定招聘員工計劃。按本項目要求實施。
承接查驗前一周做好交接管驗收的準備工作。物業(yè)公司負責。
承接查驗前一周對物業(yè)進行預檢物業(yè)公司負責
承接查驗前一周對接受培訓人員進行入崗模擬訓練(走場)
承接查驗前一周對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證物業(yè)公司負責,開發(fā)商指導
承接查驗前一周根據(jù)預驗情況編寫整改報告物業(yè)公司負責
承接查驗前一周召開三方會議,落實整改工作
交樓前一個月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負責
銷售期間派發(fā)各類資料并要求購房者簽收開發(fā)商負責
承接查驗期移交整套圖紙及批準文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司
承接查驗期正式驗收三方參加
交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式
正常管理期首期業(yè)主入住滿二個月,召開業(yè)主回訪工作會議開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加
正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商
三、前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容
(一)、對整個物業(yè)從結構構造到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。
(二)、從實際出發(fā),對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補充建議和改進建議。
(三)、對項目的配套部分,包括客戶的進出通道和道閘等設置提出建議。
(四)、結合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗,對本項目所用的設施設備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見,并配合開發(fā)商進行驗收,包括檢驗其質(zhì)量是否符合國家有關標準要求,有無質(zhì)檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運轉(zhuǎn)是否正常,輔機和工具是否齊全等。
(五)、對工程后期設備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。
(六)、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修改性建議。
(七)、協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。
(八)、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作
第4篇 s物業(yè)項目非機動車停放管理方案
1.項目大門門崗對進入的非機動車進行身份識別及詢問,對準許進入的非機動車將其指引到非機動車停放區(qū)域。
2.非機動車應停放在指定的非機動車停車場內(nèi),嚴禁在消防通道及樓宇內(nèi)隨意停放。
3.非機動車如需長時間停放應自覺停放在非機動車停車場靠里面的位置。
4.非機動車出入停車場應主動出示非機動車停車卡。
5.非機動車出入停車場,應接受停車場管理人員的檢查并登記,定期繳納存車費用。
6.每季度對破舊非機動車進行公示,如無人認領,物業(yè)管理部將按有關規(guī)定予以清除。
7.物業(yè)管理部將指派專人進行非機動車停車場的管理與維護。
8.物業(yè)管理部將在非機動車停車場設置便民工具(如氣筒、修車簡易工具、氣門芯)供存車客戶免費使用。
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃具體實施方案
住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案
一、爭創(chuàng)'物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)'的可行性方案
我們把'**小區(qū)'的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。
把創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年后達到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標準,并加入'誠信物業(yè)'的行列,二年內(nèi)達到市級'物業(yè)管理示范住宅'標準,三年內(nèi)達到全國'物業(yè)管理示范小區(qū)'標準。
1、在'**小區(qū)'小區(qū)物業(yè)管理整個運作過程中,我們將引入酒店服務理念,采用到賓館培訓和直接引進賓館管理人員相結合的方式,實行走動式管理,沿用'內(nèi)緊外松'的酒店管理準則等措施,達到優(yōu)勢互補。結合實施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程,強調(diào)監(jiān)督、激勵、反饋機制的作用,使員工的規(guī)范操作從思想意識出發(fā),落實到實際行動上。
2、加強員工的培訓,建立高素質(zhì)管理隊伍。公司重視員工培訓。除派到顧問單位培訓和企業(yè)內(nèi)部培訓外,還把員工送到公司內(nèi)部的星級賓館培訓,作為一個亮點和重要措施,讓他們到賓館跟班實習,學習現(xiàn)場督導管理、對客服務的意識和技能,接受酒店服務意識的熏陶,造就一支既樂于奉獻,又具有綜合素質(zhì)的管理服務隊伍。
3、切實支持配合業(yè)主委員會工作,強調(diào)人性化管理,變單向推動為雙向共管。
首先,尊重業(yè)主,從思想上重視業(yè)主的作用;
其次,尊重員工,把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中,管理方案的實施事先征求業(yè)主的認可和員工的認同,定期聽取業(yè)主的意見和建議,通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動,增強業(yè)主的自治、自律意識,獲取廣大業(yè)主的真誠回應,共同推進小區(qū)物業(yè)管理工作。
4、堅持業(yè)主滿意第一,保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中,堅持以'業(yè)主滿意第一'為核心,通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析,推出各類服務項目,在提供優(yōu)質(zhì)服務的同時使企業(yè)獲利。
5、開展社區(qū)文化活動,推進社區(qū)精神文明建設。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中,把社區(qū)文化建設放在重要位置。利用小區(qū)會所,長期開展文體活動,并以'生態(tài)、環(huán)保、智能'為社區(qū)活動主題,創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過各類活動的開展,推進社區(qū)精神文明建設,使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。
二、房屋設施、設備管理,維修管理方案
(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結構、權籍及使用情況等,利用物業(yè)管理軟件,建立健全房屋、設施、設備檔案以及業(yè)主維修檔案,及時將維修養(yǎng)護情況記錄存檔,做到檔案完整、準確、隨時可查。
(二)加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作
1、通過落實巡回檢查制度,及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復。每日巡檢公共照明、開關、消防系統(tǒng)等設備設施運行情況,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點,分輕重緩急,合理安排,實行有計劃養(yǎng)護,做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。
2、制定維修養(yǎng)護計劃,安排落實房屋日常維修養(yǎng)護工作。
3、建立維修值班制度,公布值班/報修電話和報修聯(lián)系辦法,24小時受理報修,業(yè)主服務中心12小時專人接待業(yè)主來訪,還可以通過公司網(wǎng)站進行報修。
4、健全報修約修制度和維修服務規(guī)程。接待人員填寫報修單,并按維修項目緊急程度,安排維修人員到達現(xiàn)場,零修及時完成,急修當日完成,小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項目,及時趕到現(xiàn)場,組織搶修。維修完成后,由維修人員填寫到達時間、實際維修時間、費用情況,業(yè)主對維修質(zhì)量進行驗收,并簽字認可;與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套,做到入戶維修不擾民,工完料凈場地清。
5、在保修期內(nèi),密切同開發(fā)商的聯(lián)系,保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的,采取先處理后協(xié)商的辦事原則。
6、實行維修服務承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務承諾制度》,切實做好回訪和記錄,接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。
7、遇有搶險應急情況,按照應急預案及時組織人員處理。
8、健全維修養(yǎng)護質(zhì)量管理制度,抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級管理和維修人員職責,嚴格掌握房屋維修范圍和標準,精心施工,合理安排,關鍵結合部位嚴格把關,嚴格按照工序操作,抓住材料、施工、驗收、回訪四個環(huán)節(jié),并將之列入維修人員考核的重要指標,確保維修質(zhì)量。
(三)設備設施安全管理運行方案
1、供電系統(tǒng)管理方案。
根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖,小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負責管理,作為物業(yè)管理部門重點做好以下工作:
(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象,或停電跳閘等故障及時與供電部門聯(lián)系。
(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報修,并及時做出處理,如屬供電部門的,及時與之聯(lián)系,如屬業(yè)主報修求助的,按服務規(guī)程盡快給予維修。
(3)做好公共照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作。
(4)制定《應急預案》,并按《應急預案》規(guī)定處理供配電方面應急事件。
2、弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。
(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng),重點做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機、故障處理等相關配合工作。
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng),做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設備的日常運行操作,24小時專人值班監(jiān)控,及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題,按《應急預案》規(guī)定處理應急事件,出現(xiàn)故障,通知維修人員及時排除。
做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。
(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報警系統(tǒng)。定期進行可視對講系統(tǒng)的維護保養(yǎng),保證可視信號良好,通話系統(tǒng)正常,主機聯(lián)系情況良好。
(4)車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng),包括出入口控制機、道閘、主機,做到故障及時排除,讀卡有效,顯示正確,道閘啟閉靈活,車輛進出聯(lián)動正確,主機設定、維護、查閱、報表等功能有效。
3、消防系統(tǒng)管理方案。
(1)制定消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)制度,并切實執(zhí)行。
(2)每季度檢查和試驗消防系統(tǒng)/設備功能,包括探測器、電源、防火門、消火栓。
(3)每年一次全面檢查所有滅火機,按不同類型做好滅火機更換或滅火液體更換等工作。
4、給排水系統(tǒng)管理方案
(1) 做好日常檢查養(yǎng)護工作。每月對供排水設備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況,做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇
臺風或大暴雨過后,及時檢查排水管和排水井,解決發(fā)現(xiàn)的問題。
(2)嚴格水泵房管理制度,做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對應編號,所有管道標明水流方向。保持機房整潔,排水溝通暢,管道及支架定期油漆。機房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放,檢修通道暢通。機房定時巡視,水泵運行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關人員不進入機房,進出人員情況有登記。
(3)嚴格執(zhí)行水泵運行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進出水泵的閥門是否打開,閥門有否漏水,壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常,然后開泵運行。開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù),泵的填料允許有少量滴水,若出現(xiàn)大量漏水,應做適當調(diào)整,泵要輪換開啟等。
(3)做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護,故障報修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵,主要內(nèi)容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進行一次大修保養(yǎng),檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵,每季度進行一次試運轉(zhuǎn),運轉(zhuǎn)時間一般不低于10分鐘,運轉(zhuǎn)時特別注意超壓保護,謹防發(fā)生事故。
三、市政等公共設施管理具體實施方案
(一)掌握情況。全面準確掌握所配置的設備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況,了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。
(二)建立設備管理臺賬。在設備上設置設備卡或噴刷相應的編號,做到賬、物相符,做好年度設備清查、核對和使用鑒定工作。關鍵設備的易損件和低值易耗的材料有備品備件,以便能及時更換設備。
(三)日常維護。
建立設備的日常運行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度,并作好詳細記錄,做到預防為主,并有計劃地開展設備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計劃維修并重,保證設備的大、中、小修合格率100%,設備運行處于良好狀態(tài)。
四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案
(一)保潔設施
根據(jù)開發(fā)商設計,小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱,考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶,商業(yè)用房按4-5間門面配一只垃圾筒,果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點和清運時間。
(二)保潔措施及考核
1、保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員2名,其中1人負責小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個小區(qū)的垃圾清運,另1人負責多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。
2、保潔措施及考核
(1)推行標準化清掃保潔,建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標準、操作程序細則、考核獎懲辦法,實行12小時動態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求,分別落實,并檢查考核,達到建設部全國示范標準。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味,減少二次污染。實行垃圾袋裝化,每天兩次收集垃圾,并選擇適宜的通道和時間,運送至垃圾中轉(zhuǎn)站,運輸車輛車容整潔,不污染道路,及時收集清運散放垃圾,做到日產(chǎn)日清,清除垃圾時,不將垃圾散落在樓梯和樓面上。
(3)積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實有效措施,環(huán)衛(wèi)設施設備完好率98%以上,做好小區(qū)環(huán)境及公共設施、場所依照規(guī)范消毒殺菌,周圍整潔無蠅蛆,維護住戶健康。并運用宣傳窗等宣傳工具,積極開展健康教育工作,使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于70%,健康行為形成率大于60%。
(4)利用小區(qū)宣傳窗,設立健康教育專欄。內(nèi)容有控煙和預防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。
(5)加強保護環(huán)境,講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立'業(yè)主公約'和'精神文明建設公約',倡導業(yè)主環(huán)保意識,形成良好習慣,使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。
(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具,加強生態(tài)教育,倡導生態(tài)消費,崇尚生態(tài)文化,讓生態(tài)文明觀深入人心。
3、清掃時間:實行12小時保潔制,從早上7時至晚上7時。沿街首次清掃,在8:00前完成,并在規(guī)定時間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運首次在8:30左右,晚上在7:00左右清運,期間根據(jù)季節(jié)特點和垃圾量適當增加次數(shù)。
(三)、商業(yè)網(wǎng)點管理
加強宣傳工作,請商戶配合和自律,清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時滾動清掃保潔,及時清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通,每年1次召集評選文明商戶活動,積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點的管理工作,使之符合衛(wèi)生標準,秩序良好,無亂設攤點、廣告牌、跨門營業(yè),無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。
五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案
(一)綠化管理方案、措施
1、綠化養(yǎng)護人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積,配置日常綠化管理人員1人,綠化養(yǎng)護管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護在保養(yǎng)期滿接手后進行。
2、制定綠化養(yǎng)護、管理制度,制訂養(yǎng)護計劃,健全養(yǎng)護工作職責、規(guī)程。并切實貫徹執(zhí)行,按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習性做好養(yǎng)護工作,使養(yǎng)護計劃落到實處。
3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動,以及管理處員工的垂身示范,感染業(yè)主,強化業(yè)主的綠化保護意識,防止人為毀壞。
4、在綠化特色方面,重在營造生機盎然的環(huán)境氛圍,在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域,以四季花卉和綠色耐蔭植物點綴小區(qū)環(huán)境,展示'**小區(qū)'綠色文化。
5、建立綠化管理檔案。花木品種數(shù)量及生長情況有記錄,主要品種掛牌標識,養(yǎng)護工作有計劃、有實施、有記載。
6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地,規(guī)劃專門場地,根據(jù)業(yè)主的喜好,種植樹木,比如結婚紀念樹,小朋友的同齡樹等,并制作統(tǒng)一的標牌。
(二)綠化養(yǎng)護設施的配備使用及養(yǎng)護工作標準
1、割草:配置割草機一臺用于草坪的修割作業(yè),小區(qū)配備修剪刀等進行局部修整。
2、清除雜草:每月1次,對草坪雜草嚴重混雜的進行換草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次,根據(jù)生長情況,安排好重點施肥。
4、做好澆水工作,尤其在夏季,草皮和花草作為重點。
5、及時修剪整形,達到形狀整齊,造型美觀,層次分明。
6、補苗。清除枯枝死樹,及時補栽,保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補缺隨缺隨種,保證草坪的完整率達到98%以上。
7、做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察,發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥,每季度全面防治。
六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案
安全防范管理方案
1、保安隊伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗,熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔任隊長和班長,新進隊員經(jīng)正常培訓分期安排到公司所管理的
優(yōu)秀樓盤實習,經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼),互相配合。具體安排見第三章。
2、24小時執(zhí)勤、巡邏,標準化管理。保安實行24小時運轉(zhuǎn)服務,3班2運轉(zhuǎn)。實行保安隊長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查,結合專題撿查與隨機抽查的監(jiān)督制度,并充分利用巡更系統(tǒng),加強監(jiān)管。
3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班,依規(guī)定辦理移交手續(xù),簽字,明確各自職責。
4、建立多重安全防范體系,爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。
(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng),首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報警系統(tǒng)的作用,及時發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。
(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用,對進入小區(qū)的可疑人員進行監(jiān)視和跟蹤,必要時進行盤查,對于違法行為錄下證據(jù),并及時運用無線對講機,紐織保安人員處置緊急事件。
(3)重視第三道防線,單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。將不速之客,拒之門外。
(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用,使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴,也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。
(5)通過多種方式,積極開展宣傳活動,增強業(yè)主自防意識,學會合理有效地使用好室內(nèi)報警系統(tǒng)的作用,并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治,不要隨意給生人開啟單元防盜門,以免被不法分子利用,危害自己或鄰居。
(7)制定應急事件處理預案,提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應和機動應急能力。
5、裝修期間,加強流動人口管理。
6、保安工作標準:
(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實施禮儀服務;對外來人員進行詢問、登記,禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進入;對進出車輛進行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費;及時為進出車輛開關大門/車閘,并用對講機通知巡邏崗;對大件物品進出進行必要的登記和盤查;按規(guī)定交接崗。
(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏,巡視內(nèi)容:公共設施、場地、消防通道、設備機房、裝修場所、停車場及車輛等,發(fā)現(xiàn)問題做好記錄;巡邏中遇業(yè)主要求應及時提供服務或立即通知有關人員到現(xiàn)場處理;接到監(jiān)控中心對講機呼叫,立即趕到現(xiàn)場進行處理,并向上級報告,將處理結果反饋監(jiān)控中心;遇緊急情況按《應急預案》執(zhí)行;巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進行查問、檢查證件,必要時可帶到管理處或提交派出所處理。
(3)監(jiān)控崗:依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換,保存期二周,對于重要證據(jù)及時刻錄到光盤,查看存盤經(jīng)主任同意后方可進行;執(zhí)勤期間密切注視顯示屏,發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機向班長報告,跟蹤處理結果,并作好記錄,遇緊急情況按《應急預案》執(zhí)行;保持顯示屏、錄像機清潔;接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時,立即用對講機向班長報告,并跟蹤處理結果作好記錄,然后將系統(tǒng)重新復位、布防;接到業(yè)主電子對講電話,鈴響三聲之內(nèi)應答,作好記錄,根據(jù)需要向班長報告;負責對講機的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù);負責防汛防臺期間應急通訊;對備用鑰匙使用進行登記。
七、各類管理檔案的建立與管理
(一)檔案按照達標創(chuàng)優(yōu)的要求,分18類建立:包括小區(qū)驗收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關系、企業(yè)各項管理制度、現(xiàn)代化管理、財務管理、房屋及維修管理、設備管理、共用設施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲存一一入柜存檔一一匯總裝訂。
(二)制定《檔案管理制度》,規(guī)范檔案管理工作。
(三)檔案的計算機管理:利用計算機儲存檔案信息,以方便管理和檔案的查詢利用?？砂凑盏刂?、姓名、電話等多種特征檢索查找。
(四)業(yè)主檔案管理
1、管理處建立業(yè)主檔案,業(yè)主檔案一戶一檔;
2、業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行;
3、業(yè)主服務中心負責業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用;每月5日前把上月的有關業(yè)主資料、產(chǎn)權清單、租賃清單整理歸檔;
4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作,發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改;
5、業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務協(xié)議、業(yè)主臨時公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務協(xié)議、房屋共有部位共用設施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(租賃)清單、售房合同復印件、業(yè)主身份證復印件、權證復印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費情況一覽表、其他有關業(yè)主資料。
(五)房屋及配套設施權屬清冊
內(nèi)容包括產(chǎn)權人;房屋類型;使用面積、建筑面積;土地分攤面積;使用情況;附設設施情況;車庫使用情況等。
(六)共用設備、設施管理檔案
1、對設備、設施分門別類地予以編號登記,制定成《設備、設施臺帳》。
2、業(yè)主服務中心每月出一份產(chǎn)權清單、租賃清單,正確反映目前實際情況,以便合理分攤設備使用費。
3、管理處主任負責審核產(chǎn)權清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊,對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。
第6篇 物業(yè)設備管理方案范本
提要:
設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應急處理方案。
量身訂做一套經(jīng)濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為××廣場××號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。
××廣場××號樓項目(--)是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè),其機電設備設施系統(tǒng)較為復雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術,自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設備的管理顯得尤為重要。
2.1××廣場××號樓項目(--)機電設備設施特點
××廣場××號樓項目(--)的機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)::及銀行專用設備設施等組成,整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:
2.1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,設備先進,進口設備多,現(xiàn)代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
2.1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。
2.1.3設備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。
2.1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。
2.2機電設備設施管理的重點和難點
2.2.1××廣場××號樓項目(---)機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術難度相對較大。
2.2.2××廣場××號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。
2.3機電設備管理的原則和目標
2.3.1機電設備管理的原則
2.3.1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設備時刻處于良好狀態(tài)。
2.3.1.2對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。
2.3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。
2.3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經(jīng)濟效益。
2.3.1.6規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設備設施正常運行。
2.3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學的管理::方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現(xiàn)冗余,以備設備出現(xiàn)故障時能迅速處理。
2.3.2機電設備管理的目標
通過經(jīng)常性養(yǎng)護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設備設施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。
2.4加強與有關部門協(xié)調(diào),做好重大會議、活動的設備管理
針對××廣場××號樓項目(---)機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。
2.4.1維修人員全部到位,分工負責。
2.4.2預先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。
2.4.3備足備品備件,以被急用。
2.4.4加強與有關部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調(diào)會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。
②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。
2.5機電設備管理維修保養(yǎng)方式
2.5.1日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
2.5.2一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調(diào)整,每季進行一次。
2.5.3二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。
2.5.4中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機構,每年進行一次。
2.5.5大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。
2.6實行機電設備的動態(tài)管理
2.6.1設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。
2.6.2利用先進的監(jiān)控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術監(jiān)控。
2.6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。
2.6.4積極實現(xiàn)與公司技術委員會在技術指導和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。
2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與××廣場××號樓項目(---)相關部門溝通,提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。
2.6.6組建一支由專業(yè)技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經(jīng)常進行各種應急演練。
2.7各系統(tǒng)設備設施的管理要點及措施
2.7.1供配電系統(tǒng)
2.7.1.1管理要點及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保證24小時正常運行。
(2)設備完好率99%以上。
(3)投訴處理率100%。
2.7.1.3記錄:
(1)供配電抄表記錄;
(2)供配電運行值班記錄;
(3)供配電系統(tǒng)巡視維護表;
(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)接地電阻測試記錄表。
2.7.1.4其它:
入住之初,協(xié)助××廣場××號樓項目(---),與供電部門協(xié)商落實××廣場××號樓項目(---)用電戶類別。
在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。
2.7.2給排
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。
(2)建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。
(3)限水、停水能預先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。
(5)設備完好率99%以上。
(6)投訴處理率為100%。
2.7.2.3記錄:
(1)給水系統(tǒng)巡視維護表;
(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)排水系統(tǒng)巡視維護表;
(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)水池、水箱清洗記錄表;
(6)水池、水箱藥品投放記錄表;
(7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。
2.7.3消防系統(tǒng)
本系統(tǒng)主要有火災自動報警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。
2.7.3.1管理要點與措施:
2.7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系統(tǒng)設施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。
(2)落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災發(fā)生率為'0'。
(3)制定突發(fā)性火災等應急方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。
(4)無火災及其它安全隱患。
2.7.3.3記錄:
(1)消防報警系統(tǒng)巡視維護表;
(2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)值班記錄;
(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護表;
(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(6)消防演習記錄。
2.7.4空調(diào)系統(tǒng)
2.7.4.1管理要點及措施:
2.7.4.2效果:
(1)配備專業(yè)人員,維修和運行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。
(3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
(4)定期清洗風機盤管,確保新風的暢通,預防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。
(5)有準確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(6)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(7)系統(tǒng)設備完好率在99%以上。
2.7.4.3記錄:
(1)冷水機組運行記錄表。
(2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護表;
(3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.5電梯系統(tǒng)
2.7.5.1管理要點及措施。
2.7.5.2效果:
(1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。
(2)嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設施齊全有效,轎廂及機房整潔,通風、照明及其他附屬設施完好。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修。
2.7.5.3記錄:
(1)電梯系統(tǒng)巡視維護表;
(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)
2.7.6.1效果:
(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴格落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(2)監(jiān)控和紅外線設備運行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修。
2.7.6.2記錄:
(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護表;
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.8機電設備設施搶修、應急處理方案
2.8.1停電應急處理措施
2.8.1.1市電停電
當接到市電計劃停電通知后,立即檢查備用電源系統(tǒng),做好轉(zhuǎn)換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對工作進行適當安排,盡量減小停電所造成的影響。同時,立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間,及時將信息反饋給用戶,并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。
2.8.1.2設備故障停電
(1)首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟用備用供電設備,并積極組織人員搶修故障供電設備,及時恢復供電,盡量縮小停電影響范圍。
(2)各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應急燈,并保證運作正常,作為人員疏散照明之用。
(3)管理處保安、清潔保潔等人員,現(xiàn)場安撫讀者等使用人,并安排有續(xù)疏散,避免出現(xiàn)混亂。
2.8.2給排水系統(tǒng)應急處理方案
2.8.2.1市政供水計劃性停水,管理處提前通知用戶,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。
2.8.2.2市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來不及通知用戶時,管理處設法滿足用戶生活用水,事后向用戶說明原因。
2.8.2.3由于供水設備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
(1)接到事故報警后,水電維修人員應在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。
(2)水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時處理,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。
(3)事故不能在2小時內(nèi)處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知用戶。
(4)根據(jù)現(xiàn)場的具體情況,關閉相關的供水設施,并啟動相關的排污設施,防止水患。
2.8.3空調(diào)事故應急處理方案
水電維修人員必須準確掌握空調(diào)系統(tǒng)的運行情況,一旦發(fā)生故障,應立即判定故障類別,馬上通知管理處綜合管理部。
2.8.3.1冷水機組發(fā)生故障。
(1)空調(diào)運行人員立即啟動備用空調(diào),恢復供冷。
(2)水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內(nèi)趕至現(xiàn)場,確定事故原因,能自行處理的應及時排除故障,恢復機組正常工作,不能處理的故障,應在確定故障原因后3分鐘內(nèi)通知專業(yè)維修單位,專業(yè)維修單位在30分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場處理。
(3)故障不能在10分鐘內(nèi)處理的,管理處綜合管理部須及時通知用戶,并說明故障原因。
2.8.3.2制冷機組附屬設備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障。
空調(diào)運行人員立即啟動備用設備,工程部及時組織人員維修,恢復設備正常使用。
2.8.3.3空調(diào)末端裝置發(fā)生故障。
工程部立即組織人員搶修,維修時應盡量減小影響供冷的范圍。
2.8.3.4故障排除后,做好故障分析報告,總結經(jīng)驗,避免同類事故的發(fā)生。
2.8.4電梯應急處理方案
無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,甚至使乘客受到驚嚇。為此,須嚴格按以下程序執(zhí)行,保證乘客的人身安全。
2.8.4.1當消防系統(tǒng)報火警引起停梯時,消防值班人員應沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認發(fā)生火災時必須立即通知管理處組織人員滅火救災,同時停止電梯運行。若系誤報,盡快排除故障,恢復電梯、扶梯正常運行。
2.8.4.2突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,消防值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知::水電班人員,根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟釋放被困乘客。
(1)轎廂停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關好。
(2)轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關閉狀態(tài),應先將其完全關閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關好。
(3)手動盤車時,至少兩人進行,一人雙手抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時,應在松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。
(4)若電梯因安全鉗動作停車,手動盤車無法生效,則從安全窗解救出被困乘客。
2.8.4.3電梯自身發(fā)生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查明事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復電梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處管理班。
2.8.5重視設備的使用管理和維修保養(yǎng),延長設備的大修周期和使用壽命。
2.8.5.1重視機電設備的使用管理
建立完善的機電設備運行值班制度、交接班制度及設備操作人員的崗位責任制。每臺大型的機電設備,都要由專人負責管理,隨時了解機電設備的運行狀況,保證設備設施時刻處于完好狀態(tài),杜絕設備帶病運行,以免引起大的機電設備事故,導致維修成本的提高,影響設備的經(jīng)濟運行。
2.8.5.2加強機電設備維修養(yǎng)護
對設備實行三級保養(yǎng)(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng))和設備點檢,及時發(fā)現(xiàn)設備隱患,減少、避免突發(fā)故障,提高設備的完好率,使設備處于良好的運行狀態(tài),延長設備的大修周期和使用年限,從而避免因設備更新過快而引起過多的資金投入,其結果是降低了運行成本。
根據(jù)我們管理政府物業(yè)的經(jīng)驗,維修養(yǎng)護好的設備,其壽命可以延長15%至25%。
2.8.5.3提高設備的運行效率,降低運行成本。提高電梯運行效率
①選擇全周自由式服務方式,提高電梯的運行效率。
②采用先進的操縱控制技術(如微機控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運行狀態(tài),有效地縮短乘客候梯時間。
實現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟運行
在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費。水泵運行效率的高低除了與其自身的技術性能有關外,關鍵在于運行工位點是否合理。采用微機控制變頻恒壓節(jié)對水泵進行控制能保證水泵的工位點保持在高效區(qū),實現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟運行。因此,充分利用變頻控制技術,對功率較大、運行時間長的水泵進行技術改造,加強水泵的日常管理,對節(jié)能效果影響很大。
在運行中,當單臺水泵全速運行不能保證供水壓力時,系統(tǒng)將變頻運行的泵轉(zhuǎn)為工頻運行,變頻器起動另一臺水泵變頻運行;當多臺水泵并聯(lián)運行水壓偏高時,系統(tǒng)能自動切除一臺工頻運行的水泵;當單臺變頻水泵運行且運行頻率達到下限頻率時,系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)入小泵運行狀態(tài),自動將變頻泵切除,并在管網(wǎng)水壓達到下限設定時自動將變頻泵重新投入運行。系統(tǒng)的恒壓和小泵運行狀態(tài),根據(jù)管網(wǎng)水壓的變化自動轉(zhuǎn)換。
做好水處理工作
(1)降低污垢對換熱設備的影響
空調(diào)系統(tǒng)存在大量的換熱設備,傳熱性能是影響高效運行的關鍵因素。循環(huán)水系統(tǒng)中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素,定期投放水處理藥劑,進行除垢、阻垢處理,能提高傳熱性能。如在空調(diào)設備運行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進行水質(zhì)檢測,然后依據(jù)檢測結果向水系統(tǒng)中投加藥劑;每周定期排污一次,以免系統(tǒng)中的礦物鹽成倍增加,給水垢的形成創(chuàng)造條件。
(2)清除和防止銹蝕
由于冷媒溶液對傳熱管有腐蝕性,將引起傳熱管外壁產(chǎn)生污垢,導致制冷量衰減,應定期對冷卻/冷凍水用化學清洗劑進行除銹,另外還要進行預膜處理,使管壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護膜。
為了延長設備的使用壽命,降低能耗,在接管物業(yè)后,立即對空調(diào)系統(tǒng)清洗除污、除銹,再進行預膜處理(膜層極薄,對導熱系數(shù)無影響),以減輕腐蝕程度。據(jù)統(tǒng)計,空調(diào)設備水系統(tǒng)使用中進行預膜處理與不做預膜處理對設備使用壽命(年)的影響如表所示:
空調(diào)設備水系統(tǒng)進行預膜處理對設備使用壽命影響對照表
設備
處理使用
方式壽命
供水管
揚水泵
制冷機組
冷卻塔
風機盤管/風柜
運行中作預膜處理
18
11
11.2
11.9
8.0
未進行預膜處理
12.6
9
5
6
4.0
由于采用無機酸、有機酸等傳統(tǒng)水處理法會增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結垢,在空調(diào)水處理時,我們采用高分子多元聚合物復合水處理法,既保證水處理效果,又減低對換熱器和管道的腐蝕。
節(jié)約用水
××市是淡水資源比較缺乏的地區(qū),減少水資源的消耗意義重大。除大力提倡節(jié)約用水,防止供水設備及管路滲水、漏水外,推廣應用性能卓越的節(jié)水器具與設備,是實現(xiàn)節(jié)約用水的重要措施和途徑。采用先進的節(jié)水設備,雖然會增加設備初期的資金投入,但從長遠考慮,可以減少不必要的浪費。既可以降低用水成本,又可以節(jié)省電力資源。
在本物業(yè)大廈中,我們將采用下列手段實現(xiàn)節(jié)約用水:
珍惜水資源,大力倡導節(jié)約用水的觀念。
②物業(yè)管理處水電及保安人員時常巡視,發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設備及時組織人員予以修復,維修時先切斷水源,以免造成浪費。
③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水資源浪費。在大、小便器水箱中根據(jù)需要設定合適的水位,可收到一定程度的節(jié)水效果。
④推廣使用停水自閉水龍頭,避免因供水系統(tǒng)壓力不足或不穩(wěn)定引起管路'停水'等假象,造成用戶未適時關上水龍頭,在管路供水恢復正常時造成水浪費。
⑤使用延時自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統(tǒng)中采用延時自閉水閥,根據(jù)需要調(diào)節(jié)延時關閉的時間,用較少的水量就可達到滿意的沖洗效果。如果采用感應式延時自閉水閥,更可收到節(jié)水和衛(wèi)生的雙重效果。
⑥合理布置安裝減壓閥和使用節(jié)水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥后管路所需的壓力水平,保證供水系統(tǒng)中各用水管獲得適當?shù)乃畨汉土髁?。由于水的漏失率和浪費程度幾乎同供水系統(tǒng)的水壓成正比,用戶存在一定程度的無意識浪費水的現(xiàn)象,減壓閥具有改善系統(tǒng)運行工況和潛在節(jié)水作用。使用節(jié)水水龍頭,也可以減少因水龍頭流量過大時用戶無意識浪費水的水量。
提高供配電系統(tǒng)的節(jié)能效果
(1)供冷系統(tǒng)設備是主要的耗能設備,可在供冷高峰期和供冷淡季應區(qū)別對待,根據(jù)需要投入不同容量的變壓器,降低變壓器基本費用,減少變壓器的耗能量。
(2)根據(jù)實際用電負荷的變化調(diào)整變壓器的投入數(shù)量,保持運行中的變壓器單臺負荷率在80%左右,以提高變壓器的運行效率,實現(xiàn)調(diào)荷節(jié)電。
(3)配電系統(tǒng)中發(fā)揮無功負荷的補償作用,通過電容補償柜的投入和切換,將功率因數(shù)保持在0.95以上,以減少無功損耗,達到節(jié)能效果。
(4)室外燈光工程的燈具功率很大,在日后使用過程中,耗電量將非常大,采用優(yōu)質(zhì)高效的節(jié)能燈具,加強該系統(tǒng)啟停時間的控制,以對其實行有效控制和管理,可以實現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。
第7篇 物業(yè)公司員工薪酬體系管理方案
物業(yè)公司員工薪酬體系及管理方案
第一章總則
1. 目的
1.1明確公司薪酬政策和薪酬項目,激勵員工工作積極性;
1.2規(guī)范公司薪酬管理操作辦法。
2. 適用范圍
2.1適應對象:本制度適用于公司(除經(jīng)理級)全體員工,不適用于兼職人員和臨時工;
2.2薪酬項目:公司員工的工資、福利、獎金。
3. 原則
3.1和諧共進:據(jù)市場領先和當期效益決定薪酬水平,實現(xiàn)公司與員工可持續(xù)發(fā)展。
3.2價值導向:以績效、職責和能力為員工薪酬依據(jù)。
3.3效率優(yōu)先:在兼顧公平的基礎上實現(xiàn)效率優(yōu)先。
3.4結構管理:公司使用“工資、福利、獎金”三要素建立的結構化薪酬體系,形成多種模式的統(tǒng)一薪酬平臺,實現(xiàn)相應員工在多種職位族類內(nèi)部輪換和管理一致性。
第二章 薪酬模式與體系
4、薪酬體系
4.1工資:根據(jù)職位和能力因素綜合確定,包括基本工資和各項補助。其中補助包括崗位補助、工齡補助和職稱補助。工齡補助依據(jù)在公司連續(xù)工作長短核定;職稱補助依據(jù)真實的學歷、職稱和職業(yè)資格確定。
4.2福利:包括法定福利和公司福利,法定福利依據(jù)當?shù)胤?、法?guī)按照標準支付;公司福利包括工齡補助、職稱補助、崗位補助;餐補依據(jù)實際情況確定。
4.3獎金:年終獎金、季度效益獎金;
第三章2023年度工薪體系及管理方案
5、工資的確定:
5.1影響工資要素為職位因素、薪酬水平和員工技能等三個要素確定。
5.2工資總額確定:工資水平依據(jù)勞動力市場競爭情況、薪酬政策、企業(yè)盈利水平、人力資源定編情況確定,物業(yè)公司總經(jīng)理、總經(jīng)理助理擬定方案,公司董事長審核,批準。
5.3工資標準確定,由總經(jīng)理助理及行政部門根據(jù)職位等級、員工定位、薪酬水平來擬定,經(jīng)公司董事長審核批準。
6、工資變動管理:
6.1、工資結構
工資包括:基本工資、崗位補助、績效獎金、社保補助、工齡補助、加班費、職稱補助、其他特殊補助;
1.基本工資
1.1原則各級員工的基本工資加崗位補助不低于合肥市最低工作標準1010元/月;
(2023年度合肥市工資標準上調(diào)至1010元/月)。
1.2基本工資:根據(jù)政府部門公布的最低工資標準,由物業(yè)辦公室會同財務部套改。
標準如下:
當?shù)刈畹凸べY標準基本工資
≤
≤
≤
≤
工資總額≥
工資總額≥
注1:2023年3月份之前入職員工按工資總額不變的原則下套改,超出部分設社保補助及加班費用。
注2:本方案出臺前后的工資總額均包含周六的加班費用。
1.3缺勤工資的核算:日工資×缺勤天數(shù)(日工資=月基本工資÷26天)
崗位補助:
根據(jù)同職位市場水平、管理職位不同及小區(qū)操作崗位的區(qū)別,設置不同的崗位補助,旨在提高崗位競爭力及管理積極性;
序號崗位職位崗位補助標準備注
1物業(yè)公司各部門主管1500元/月
2物業(yè)公司各部門工程部領班1200元/月
保安部領班800元/月
清潔部領班400元/月
3物業(yè)客戶服務中心客服助理600元/月
物業(yè)助理550元/月
4物業(yè)辦公室收費員550元/月
資料員550元/月
經(jīng)理助理1000元/月
5秩序維護部主出入口大門崗600元/月可套改為社保補助
車管崗400元/月可套改為社保補助
組團門崗300元/月可套改為社保補助
監(jiān)控中心300元/月可套改為社保補助
巡邏崗300元/月可套改為社保補助
6工程維護部消防專員700元/月
保養(yǎng)技工800元/月
維修技工900元/月
7環(huán)境維護部保潔員/根據(jù)表現(xiàn),計績效工資
3、績效獎金:
3.1績效獎金的設置標準及管理:
3.1.1績效獎金設置;
崗位 管理層操作層
辦公室職員經(jīng)理助理主管領班
績效獎金標準
3.2績效獎金考核計算:
3.2.1績效獎金是根據(jù)員工在本月日常表現(xiàn)及工作業(yè)績情況考核,考核分數(shù)為百分制。
3.2.2物業(yè)公司辦公室結合本季度每個月員工考核情況進行匯總;每季度進行核算、調(diào)整一次,員工績效獎金的調(diào)整按照“能高能低”原則持續(xù)調(diào)整,使員工工資保持動態(tài)合理。
3.2.3績效獎金的核算:績效獎金=績效工資標準×考核分數(shù)占考核總分的百分比。
3.3績效獎金的管理:
3.3.1績效工資統(tǒng)一每季度調(diào)整一次,物業(yè)公司每年根據(jù)物價水平、市場水平、和工資標準進行審核,由物業(yè)公司辦公室按照平滑上限封頂原則擬定套改方案,公司改革小組審核,董事長批準。
3.3.2績效工資的變動標準;
員工工資的績效性調(diào)整:
績效季度累計三次a季度累計二次d季度累計三次d
調(diào)整薪級1次調(diào)薪機會降1級降3級
等級設定a:≥90分b:≥80分c:≥70分d:≥60分
說明:績效獎金表示已季度為單位的工作綜合績效,調(diào)整已至同崗位市場平均薪酬90%的不再晉級;
3.3.2.1每季度三個月份的考核等級,按照累計平滑降一級方式進行核算,對應標準如下:
上季度考核等級實際核算等級下季度績效獎金系數(shù)
a/b/cc級0.2
a/c/dd級0.1
a/b/dc級0.2
b/c/dd級0.1
a/a/ba級0.4
b/b/ab級0.3
c/c/ac級0.2
a/a/(c.d)c級0.2
b/b/(b.c.d)c級0.2
c/c/(b.c.d)d級0.1
社保補助
4.1根據(jù)政府相關規(guī)定,凡是入職轉(zhuǎn)正的員工,符合法定條件的均購買社會保險。
4.2在未購買社保之前,在基本工資外、崗位工資內(nèi)套改500元/人;做為社保補助項目。
4.3購買對象:工作滿二個月,轉(zhuǎn)正的物業(yè)公司全體員工。
工齡補助
補助對象:全體員工;補助方式:每服務滿一年的員工可享受工齡補助,最工三年,服務滿三年繼續(xù)在公司服務的工齡補助按三年標準執(zhí)行;補助標準:50元/年。
6、加班費
6.1如因工作原因,需要加班,由個人提出申請,按公司加班管理規(guī)定審批,正常工作日、
公休日的超時加班,原則上按同等時間給予補休,不計發(fā)加班補助;
6.2法定節(jié)假日:主管級以上員工原則上按國家規(guī)定安排休息或電話值班,工程技工、物
業(yè)助理、秩序維護員、環(huán)境維護員等崗位因工作需要確實不能休息的,按法定要求補
發(fā)加班費。
7、職稱補助
為了鼓勵員工提升技術水平和管理水平,并結合公司的實際需要,設置職稱補助,享受對象為各級員工,具體如圖:
技術補助標準表
項目 金額中級職稱 (元/月)初級職稱(元/月)高級電工證(元/月)電梯維修證(元/月)其他(由國家相關部門統(tǒng)一考試,證書全國通用,并為公司實際需要的證書)(元/月)
補助金額
其他特殊補助
8.1通訊補助對象:部門管理員工,補助標準:
通訊補助標準
職位 金額總經(jīng)理經(jīng)理主管領班其他
補助金額300元按總公司規(guī)定
8.2公司特批補助:從事本工作職責范圍以外的工作,或是得到公司特殊補助獎勵的額外補助薪酬,根據(jù)總公司
批復執(zhí)行。
第四章 薪酬調(diào)整
9、公司每年第一季度組織開展對各崗位《職位說明書》的修訂、對各崗位的再評價和薪酬市場調(diào)查工作。根據(jù)崗位評價結果和市場薪酬水平,結合公司經(jīng)營狀況,如需要,將對各崗位的對應的基本工資、崗位補助、績效獎金、福利補助技術補助進行適當?shù)恼{(diào)整。
10、如員工崗位調(diào)動,按照新崗位對應的薪酬等級確定員工的薪酬標準。
11、在公司工作滿1年的員工,如工作績效突出且專業(yè)和綜合能力明顯高于職位任職資格要求,經(jīng)經(jīng)理級(含)以上員工推薦并通過公司組織的專業(yè)和綜合能力測評的,薪酬等級可在本薪等范圍內(nèi)級別。
12、新入職員工試用期內(nèi)的基本薪酬按照本規(guī)定對應崗位工資執(zhí)行,不享受績效獎金。
13、調(diào)整權限:在標準內(nèi)調(diào)整由物業(yè)公司常務副總經(jīng)理,根據(jù)部門員工考核績效的實際情況批準執(zhí)行。
本員工工資管理方案自2023年3月1日起施行,原有相關規(guī)定同時廢止。本規(guī)定的最終解釋權歸合肥z物業(yè)管理有限責任公司。
合肥z物業(yè)管理有限責任公司
2023年3月1日
附件:物業(yè)公司工資表(示例);
序號姓名職位基本工資崗位補助績效獎金社保補助工齡補助加班費職稱補助其他特殊補助應發(fā)總額社?？蹅€人所得稅遲到水電費工衣培訓費住宿費餐費扣個人借支扣其他扣款合計實發(fā)工資個人簽收
1張三客服主管-189-100-2892811
2李斯工程領班-189-1892511
3張小三門崗保安-801730
4張四保潔
第8篇 x庭物業(yè)管理整體設想方案
華庭物業(yè)管理整體設想方案
j華庭是laj房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司為la市人民奉獻的一個經(jīng)典樓盤,并將成為la市綜合型樓盤的代表之作,其地理環(huán)境、人文環(huán)境和交通環(huán)境俱佳,總體規(guī)劃、建筑設計、環(huán)境設計可圈可點,智能配置、公建配套和設備設施均屬上乘,不愧為具有'欣賞、品位、尊貴'的居住、工作、購物綜合功能的高檔小區(qū)。
我公司將以國家物業(yè)管理示范小區(qū)標準為依據(jù),以業(yè)主用戶需求為導向,結合【j華庭】自身的特點,全心全意為業(yè)主用戶創(chuàng)造一個安全、舒適、溫馨的生活、工作、購物環(huán)境,將【j華庭】打造成為la的標志性建筑之一,我們更將不辱'laj'之品牌,為'laj房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司'增光添彩!
管理的難點及措施
j華庭其超前的設計思維、新經(jīng)濟時代置業(yè)的新理念,為城市的精英人士提供更完善的生活、休閑、辦公平臺,并以大la為概念,依托杭州為背景的交通便捷、人氣旺盛、智能化、功能化的花園式小區(qū),必成為la市一顆璀璨的明珠。
為此,我公司對j華庭整體情況進行充分的了解和研究,并歸納出以下3大管理難點:
第二、裝修管理難點:
1)公寓樓房業(yè)主不希望夜間產(chǎn)生裝修噪音、環(huán)境污染,也加重了物業(yè)治安防范管理的難度;
2)商場、寫字樓宇的業(yè)主希望夜間加班加點延長施工時間,加快進度,早日完成裝修工作;
3)小區(qū)開放式管理,且施工隊伍人員流動性強,并有多支施工隊伍進場裝修交叉作業(yè),治安、消防管理難度極大;
4)施工材料的堆放及建筑垃圾的堆放現(xiàn)場管理。
第二、根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃,小區(qū)全面交付使用后將有315戶住家,將有1600人左右入住,小區(qū)商場13070平方米,地處市中心的人民廣場,是休閑、購物旅游的好去處。如此之大的人流密度,加上商場的運貨車輛的進出,僅有地上只固定車位是遠遠不夠的,車輛管理及貨物裝卸的管理將存在難度。
第三、公寓樓、商場的治安、廣告宣傳管理。首先進出商場購物、觀光人員多,人口流動密度大,而商場宣傳廣告及琳瑯滿目的商品足以吸引人的目光,容易使人放松警惕,很容易引起居心不良或偷竊等治安事件發(fā)生。同時,亂停亂放的車輛也容易引起丟失。其次商家為推銷商品大肆宣傳張貼、廣播,不正當?shù)母偁幉粌H污染了社區(qū)環(huán)境也容易引起治安事件的發(fā)生。
針對這些難點,我們進行了仔細的研討,并以此確立管理的設想和策劃:
我們將利用多種綜合型物業(yè)管理經(jīng)驗,以及公司在la/上海/杭州的綜合資源,針對【j華庭】諸多特點以及難點,對小區(qū)采取量身定制的管理方法。
一、針對小區(qū)裝修的問題,在業(yè)主辦理入住前征詢業(yè)主管理服務意見,在辦理入住手續(xù)時宣傳政府裝修管理有關規(guī)定,簽訂三方各負其責的裝修管理協(xié)議,明確三方的權利和義務,要求建設、施工單位嚴格按照la市裝修管理規(guī)定的要求、時間進行施工,并及時做好清潔衛(wèi)生工作,把相互的信任、支持建立在發(fā)揚契約的精神上。在治安防范及消防管理上與施工單位簽訂消防、治安責任書,加強安全防范及巡視力度,檢查監(jiān)督落實情況,對違章作業(yè)的當場糾正,并采取相應的管理措施,同時上報相關政府部門處理。對建筑垃圾實行袋裝化,定點堆放,定人負責清潔,定期消殺噴藥。加強施工現(xiàn)場管理,對施工隊進行消防安全宣傳、教育,憑臨時出入證進出小區(qū)。
二、針對地面停車位嚴重不足,我公司將通過管理、疏導提高停車位的使用率,處理好業(yè)主車輛與外來車輛的關系,原則上不許出租車進入小區(qū),確保業(yè)主車輛的停放安全、有序,同時在小區(qū)內(nèi)盡力挖掘停車場地,建議開發(fā)商在建設小區(qū)綠化時多鋪設一些可停車的草坪磚,避免小區(qū)內(nèi)車輛無處可停放的現(xiàn)象。
三、在商場治安管理上,首先加強治安防盜宣傳,提醒顧客照看好自己的錢包和物品,其次根據(jù)偷盜者的職業(yè)特點,采取保安協(xié)同作戰(zhàn)全面防范重點監(jiān)視措施,加強巡邏力度,并協(xié)同商家處理好與顧客的關系,把不安全因素消除在萌芽之中。制訂治安緊急預案以備急用。嚴格按照工商管理部門要求做好商場廣告宣傳的管理工作,制訂商場管理制度,對不按規(guī)定要求的或有損小區(qū)整體環(huán)境的,堅決要求整改,對不聽勸告的報工商部門處理。
四、加強樓宇的人員、物品進出管理。對來訪的客人,經(jīng)被訪人同意后辦理登記手續(xù)后予以進入;未經(jīng)被訪人員同意,一律謝絕進入。夜間24:00后,物品出門,請業(yè)主親自到場并手簽出門條放行。
五、加強小區(qū)的治安巡邏,文明禮貌、外松里緊、嚴密注視進出顧客,發(fā)現(xiàn)可疑人員,立即組織跟蹤;對衣冠不整、小商小販、無理取鬧者勸其離開。
我公司在全面分析了j華庭開發(fā)理念、規(guī)劃思路、建設周期、物業(yè)特點后,對實施物業(yè)管理提出如下設想:
1.弘揚一種全新的服務管理理念
在j華庭的物業(yè)管理中,堅持以人為本的服務管理理念。要以業(yè)主為中心,以業(yè)主的利益為半徑,以業(yè)主滿意為管理的出發(fā)點和歸宿點。為充分體現(xiàn)開發(fā)商創(chuàng)造一座'欣賞、品位、尊貴'物業(yè)的開發(fā)初衷,延續(xù)高水準的生活居住理念,我們將堅持管理來不得半點松懈,服務來不得半點疏忽,既'服務第一、管理從嚴'的原則,專業(yè)管理與業(yè)主自治自律相結合的原則和物業(yè)管理為主、多種經(jīng)營的原則,寓服務于管理之中,堅持以業(yè)主的利益為前提,對j華庭實施科學的管理、優(yōu)質(zhì)的服務,并在現(xiàn)有的管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上,不斷調(diào)整與j華庭業(yè)主層次及生活需求相符的管理模式,營造溫馨、舒適、安全、便捷的生活氛圍,不斷進取開拓,使廣大業(yè)主真切地感受到高品位物業(yè)和商品所帶來的新生活、新理念,實施物業(yè)保值增值。
2.實現(xiàn)兩個雙贏的管理目標
通過對j華庭的物業(yè)管理,我公司將努力實現(xiàn)兩大目標:
1.管理目標
一年內(nèi)達到la市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務達標考核標準。
兩年內(nèi)達到'市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)'或'治安管理先進單位'標準。
三年內(nèi)達到'浙江省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)'標準。
2.品牌目標
通過科學的管理、優(yōu)質(zhì)的服務,使j華庭成為環(huán)境道路優(yōu)美、綠樹成蔭、安全有序、社區(qū)服務配套齊全、文化建設好戲連臺的文明綜合小區(qū),確立并提升j華庭的樓盤品牌,提高j華庭的市場知名度,以促進樓盤的銷售(租),符合開發(fā)商為今后開發(fā)打下良好的基礎的設想。
隨著j華庭品牌的確立和提升,不僅使其的業(yè)主得到現(xiàn)代生活的享受和文化情操的陶冶,還將使j華庭的物業(yè)得到保值增值,同時通過我們的管理使得j華庭的優(yōu)秀品牌得以更加發(fā)揚光大。
3.依據(jù)三項管理原則實現(xiàn)三大保證
我公司將為【j華庭】開展的物業(yè)管理服務工作中,實現(xiàn)既定的管理
目標,遵循下列:
(1)三大原則
●專業(yè)化原則在本物業(yè)的管理服務人員中,專業(yè)上崗證持有率達100%;同時,為保證員工工作的高標準,公司將不斷地開展各種崗位服務技能及服務意識的培訓。
●責任到人的原則服務中心與公司簽訂《目標責任書》,責任書以本方案書之承諾指標為標準,由服務中心負責人承擔落實,并與個人收益、獎金直接掛鉤。服務中心各部門責任人與服務中心簽訂《責任確認書》,包括工程主管、保安保潔主管、業(yè)戶部主管、出納員、檔案管理員、業(yè)戶接待員、設備定崗維護責任到人,明確工作計劃、明確責任,明確獎懲辦法。必須做到'事事有人負責,處處有人關心'、'事事有著落,件件有回音'。
●全程監(jiān)督的原則服務中心的工作將完全處于一種高標準、嚴要求的動態(tài)監(jiān)督之中。包括:
服務品質(zhì)監(jiān)督--由公司每半年組織一次'業(yè)主、客戶滿意率'調(diào)查,讓廣大業(yè)主、客戶進行最公正的評判;
工作效率監(jiān)督--由公司組織不定期的'事務完成情況'調(diào)查,重點檢查維修及時率,投訴處理率、維修合格率;同時公司服務質(zhì)量督導部也將以專業(yè)調(diào)查的方式對服務中心進行每月不少于二次的例行檢查及每半年不少于二次的綜合考評,并出具專項報告書、整改建議書;
財務動態(tài)監(jiān)督--每月收支情況匯總、分析,及時發(fā)現(xiàn)偏差,及時進行調(diào)整,保證收費與服務相一致的原則。
(2)提供三大保證:
●質(zhì)量保證導入iso9001:2000版的質(zhì)量管理體系,緊密結合小區(qū)具體實際,制訂行之有效的管理制度,以制度促管理,寓服務于管理之中。
●人員保證我公司將抽調(diào)經(jīng)驗豐富的管理骨干和技術全面的專業(yè)技術人員負責【j華庭】的管理工作和專業(yè)技術工作。對于新招聘的員工,我公司將嚴格按照員工培訓計劃,采取多種形式進行崗前培訓和崗中培訓,確保員工隊伍的高素質(zhì),管理工作的高效率、高質(zhì)量。
●信譽保證我公司將以自身的社會信譽作保證,在人力、物力、財力等方面全力支持【j華庭】的物業(yè)管理,為【j華庭】的物業(yè)管理提供全方位的便利。
4.突出四個管理服務重點
【j華庭】是由13幢高層和小高層組成的高檔景觀電梯公寓,在管理中應當突出四個管理重點:
(1)生態(tài)管理【j華庭】建在市中心區(qū),由開發(fā)商營造的【j華庭】之韻,幽幽彌漫,故保護和維護好生態(tài)環(huán)境極為重要。我們組建以保潔、綠化為主保安為輔的生態(tài)維護隊伍,制訂完善的生態(tài)保護制度,加強裝修人員及建筑垃圾管理。在小區(qū)廣泛開展生態(tài)保護宣傳和消防安全宣傳教育,特別是要狠抓交房時期及裝修期間生態(tài)管理、治安管理和消防管理。
(2)設備設施管理高檔生態(tài)綜合型樓宇對設備設施的依賴性很大,如果設備發(fā)生故障,將嚴重影響業(yè)主、客戶的工作、生活。要配備作風踏實、技術精湛的專業(yè)技術人員,建立規(guī)范的共用設備設施管理制度和操作規(guī)程,對設施設備進行嚴格管理,并根據(jù)不同型號產(chǎn)品的保養(yǎng)要求進行日常檢查,精心養(yǎng)護,消除隱患,確保設備安全、正常運行。
(3)消防管理高層樓宇因樓層高,一旦發(fā)生火警,極易危及業(yè)主生命財產(chǎn)的安全。要貫徹'預防為主、防消結合'的方針,組建高素質(zhì)的義務消防隊伍,制訂完善的消防制度,加強消防設備設施的管理。要運用多種方式,在小區(qū)中廣泛開展消防宣傳教育,特別是狠抓裝修期間的消防管理;入住后除經(jīng)常開展消防知識宣傳外還將開展消防實地演習以獲得更多的急救和逃生知識。
(4)小區(qū)建設加強小區(qū)建設,對于綜合型樓宇來說顯得尤為重要。我公司將在當?shù)赜嘘P部門的指導和支持下,努力加強小區(qū)建設。小區(qū)內(nèi)營業(yè)場所需精心策劃、合理布局,以方便業(yè)主日常生活。要積極提供各類小區(qū)服務,開展多種形式的小區(qū)文化活動,以滿足廣大業(yè)主、客戶政治、文化、生活、心理等方面的需求。
5.創(chuàng)造企業(yè)管理服務五大特色
在【j華庭】的物業(yè)管理中,我公司將努力創(chuàng)造自己的管理特色。
(1)探索物業(yè)管理與屬地小區(qū)居委會相結合的管理模式。在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天,物業(yè)的品質(zhì)有了很大的質(zhì)的變化,物業(yè)管理就不能墨守成規(guī)。我公司將根據(jù)【j華庭】樓盤和業(yè)主的特點,主動接受屬地居委會公安機關(派出所)等對小區(qū)的工作指導,掌握廣大業(yè)主的心態(tài),研究小區(qū)管理的規(guī)律,尋求物業(yè)管理與小區(qū)管理之間最佳結合點,以創(chuàng)造符合【j華庭】實際的、受廣大業(yè)主歡迎的小區(qū)管理和小區(qū)服務的新模式。
(2)提高物業(yè)管理的智能化水平。我公司將根據(jù)【j華庭】物業(yè)管理的需求,逐步建立物業(yè)管理軟件操作平臺。并對設備實現(xiàn)最優(yōu)控制的過程自動化,以運行狀態(tài)監(jiān)視和計算機為中心的設備管理自動化,以安全監(jiān)視為中心的防災自動化,以節(jié)能運行為中心的能量管理自動化。
(3)創(chuàng)建環(huán)保小區(qū)。要依托【j華庭】優(yōu)越的自然環(huán)境,在綠化小區(qū)、美化小區(qū)環(huán)境的同時,采取多種方式進行環(huán)保宣傳、教育,積極開展'收集廢電池、垃圾分類、你丟我撿'等環(huán)保活動,堅持從物業(yè)管理公司的員工抓起,全體動員,人人參與,努力創(chuàng)建擁有藍天、碧水、綠色、清靜的環(huán)保小區(qū)。
(4)個性化服務與規(guī)范服務相結合。在【j華庭】的物業(yè)管理服務中既要強調(diào)規(guī)范化服務,又要重視個性化服務。既要有大眾化的小區(qū)服務的方式和內(nèi)容,又要有酒店式的小區(qū)服務方式的內(nèi)容使【j華庭】的業(yè)主能夠各取所需,各得其樂。
第9篇 物業(yè)管理手冊之物業(yè)方案管理
物業(yè)管理手冊:物業(yè)方案管理
1 總則
1.1 物業(yè)管理方案是物業(yè)管理策劃的具體表現(xiàn),是物業(yè)管理工作開展的依據(jù)和前提。各項目所在公司和物業(yè)分公司必須遵照管理公司批準的物業(yè)管理方案開展工作。
1.2 各物業(yè)分公司在制定物業(yè)管理方案時必須遵循'基于事實的決策方法'原則, 將物業(yè)服務策劃建立在信息收集和數(shù)據(jù)分析的基礎上,進行必需的市場狀況、顧客 需求的調(diào)查和分析。
1.3 制定《物業(yè)管理方案》或針對某項具體任務的服務方案,須與管理公司的制度 規(guī)定保持一致。
1.4 物業(yè)服務策劃是一個動態(tài)的、持續(xù)的過程,是將顧客需求和期望轉(zhuǎn)化為內(nèi)部管 理規(guī)范的重要途徑,各物業(yè)分公司管理層應重視物業(yè)服務策劃工作,不斷總結和提 高策劃水平和工作效率。
2 相關職責界定
2.1 物業(yè)分公司負責根據(jù)物業(yè)管理部確定的原則、指標及目標進行物業(yè)服務策劃及 相關的物業(yè)市場和顧客需求調(diào)查工作,編制物業(yè)管理方案及各項服務專案,并組織 實施。
2.2 項目所在公司負責審核《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》,并將 其納入本公司《項目經(jīng)營策劃書》。
2.3 項目所在公司負責根據(jù)管理公司批準的《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管 理方案》與物業(yè)分公司簽訂目標管理責任書。
2.4 管理公司物業(yè)管理部負責根據(jù)項目情況提出物業(yè)管理方案制定原則,確定方案 中的經(jīng)濟指標、質(zhì)量目標,指導各物業(yè)分公司開展市場調(diào)查和物業(yè)管理方案編制, 并審核《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》。
2.5 管理公司經(jīng)營管理委員會負責審批《整體物業(yè)管理案》、《分期物業(yè)管理方案》。
3 物業(yè)服務策劃時機
3.1 根據(jù)物業(yè)服務運作特點,需要進行物業(yè)服務策劃的情形包括(不限于):
a) 針對項目所在公司新開發(fā)項目(分期開發(fā)項目)進行的物業(yè)服務策劃,根據(jù)
策劃結果編制整體(分期)物業(yè)管理策方案;
b) 對外承接物業(yè)項目時進行的物業(yè)服務策劃,根據(jù)策劃結果編制整體物業(yè)管理 方案,須在委托方要求的期限前獲得批準并遞交;
c) 進入前期物業(yè)管理階段的物業(yè)項目,進行的物業(yè)服務內(nèi)容再策劃,根據(jù)策劃 結果調(diào)整物業(yè)管理方案,須在入伙前獲得批準;
d) 進入正常運營階段的物業(yè)項目,定期(年度)進行物業(yè)服務策劃,根據(jù)策劃結 果調(diào)整物業(yè)管理方案;
e) 進入正常運營階段的物業(yè)項目,新增服務項目時進行的專項服務策劃,根據(jù) 策劃結果補充物業(yè)管理方案內(nèi)容;
f) 進入正常運營階段的物業(yè)項目,因改進服務質(zhì)量或參加評比創(chuàng)優(yōu)進行的專項 服務策劃,根據(jù)策劃結果調(diào)整物業(yè)管理方案。
3.2 各類物業(yè)服務策劃均由物業(yè)分公司(籌備處)負責完成,并以書面文件形式表達, 包括針對物業(yè)項目整體服務形成的物業(yè)管理方案,以及針對某項具體服務任務形成 的專項服務方案或?qū)ｍ椆ぷ鞣桨浮?/p>
3.3 針對au*地產(chǎn)新城市新開發(fā)項目,《整體物業(yè)管理方案》應作為項目所在公司項目經(jīng)營策劃書的一個必需組成部分,在新城市新項目第一期,與施工圖預算同步 完成上報。
3.4 針對au*地產(chǎn)分期開發(fā)項目,還應分期編制《分期物業(yè)管理方案》作為每期項
目經(jīng)營策劃書的必需部分,如當各期開發(fā)的建筑形態(tài)與所在城市前期開發(fā)的建筑形 態(tài)差異不大,則在建筑單體方案審批完成后 20 天上報,如與所在城市前期開發(fā)的建 筑形態(tài)差異太大,可與施工圖預算同步完成后上報《分期物業(yè)管理方案》的編制。
3.5 對外承接物業(yè)項目時,物業(yè)管理方案應作為物業(yè)分公司投標文件的重要組成部 分,是投標報價的主要依據(jù)。
3.6 所有進入正常運營階段的物業(yè)項目,物業(yè)分公司應定期(至少每年一次)對物業(yè) 管理方案進行評審和更新,對新服務內(nèi)容、服務質(zhì)量改進等專項工作還必須有針對 性地進行策劃。
4 物業(yè)管理方案編制
4.1 各類物業(yè)服務策劃必須根據(jù)策劃對象的涉及的范圍、項目定位、市場環(huán)境因素,以及au*物業(yè)服務標準等,對以下方面進行明確:
a) 物業(yè)服務承諾和服務標準;
b) 特定項目的物業(yè)服務任務、過程及其活動;
c) 適宜的組織機構、人員編制及組建(人員到位)安排;
d) 確保服務有序運作所需的管理文件和資源;
e) 為保證服務質(zhì)量所需的監(jiān)督、檢查、評價活動,以及滿足要求的判定準則;
f) 財務測算等。
4.2 物業(yè)分公司(籌建處)在針對新開發(fā)項目進行物業(yè)服務策劃時,應按管理公司《物 業(yè)服務市場調(diào)查指引》、《顧客需求調(diào)查指引》的規(guī)定進行系統(tǒng)的調(diào)查和分析,并按《物業(yè)管理方案編制要點》的規(guī)定形成《整體物業(yè)管理方案》和《分期物業(yè)管理 方案》。
4.3 《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》編制完成后,物業(yè)分公司(籌備 處)總經(jīng)理負責組織相關專業(yè)人員參與方案評審,并形成書面評審記錄。方案評審應考慮的方面包括(不限于):
a) 是否符合企業(yè)理念、承諾及管理模式;
b) 是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī);
c) 是否能夠保障物業(yè)服務合同所規(guī)定的目標、標準的實現(xiàn);
d) 資源配置及各項管理服務費用的設立、測算是否合理;
e) 方案是否具有可操作性;
f) 方案有無創(chuàng)新性。
4.4 《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》經(jīng)評審完善后,由項目所在公 司經(jīng)營委員會負責審核,并作為項目所在公司《項目經(jīng)營策劃書》的一部分報管理 公司經(jīng)營管理委員會批準,管理公司經(jīng)營委員會對方案的主要指標要書面批復。
物業(yè)管理方案(含物業(yè)服務成本、收費標準等)上報時間:新城市項目第一期,與施工圖預算同步完成上報
已有開發(fā)項目的城市,當各期開發(fā)的建筑形態(tài)與所在城市前期開發(fā)的建筑形態(tài)差異
不大,則在建筑單體方案審批完成后20天上報,如與所在城市前期開發(fā)的建筑形態(tài)差異太大,可與施工圖預算同步完成后上報
4.5 對外承接項目時編制的物業(yè)管理方案按本手冊 6.1 節(jié)規(guī)定執(zhí)行,由經(jīng)項目所在 公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準。
5 項目開發(fā)期間的物業(yè)管理方案執(zhí)行與修訂
5.1 《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》經(jīng)正式批準后,管理公司相關 職能部門、項目所在公司、物業(yè)分公司均必須嚴格執(zhí)行。項目所在公司內(nèi)部制訂的 管理制度,以及管理公司職能部門對物業(yè)分公司的工作指令均必須保證與管理方案 協(xié)調(diào)一致。
5.2 為保證物業(yè)管理方案的切實執(zhí)行,項目所在公司依據(jù)《整體物業(yè)管理方案》、
《分期物業(yè)管理方案》分別與其下屬的物業(yè)分公司簽訂《整體物業(yè)管理責任書》、
《分期物業(yè)管理責任書》,并按本手冊第 4.2 節(jié)的規(guī)定實施目標責任制考核。
5.3 新開發(fā)項目的物業(yè)管理方案執(zhí)行過程中,因項目條件發(fā)生變化的可根據(jù)項目開 發(fā)實際情況對物業(yè)管理方案進行調(diào)整、修訂,凡涉及目標變更的必須經(jīng)管理公司經(jīng) 營委員會批準。對不涉及目標變更的修訂,由項目所在公司審批,報管理公司物業(yè) 管理部備案。
6 項目正常運營后的物業(yè)管理方案評審與修訂
6.1 物業(yè)項目進行正常運營后,各物業(yè)分公司應對管理方案進行定期評審,以保證 管理方案內(nèi)容充分、適用。管理方案的適宜性評審至少每年一次,可與管理評審同 時進行。
6.2 為保證物業(yè)管理方案定期評審工作的有效性,物業(yè)分公司總經(jīng)理應在方案評審 前組織必要的顧客滿意調(diào)查和需求分析,以及行業(yè)市場調(diào)查工作。
6.3 因顧客需求、經(jīng)營環(huán)境變化需變更原管理方案,或新增服務內(nèi)容時,必須重新 進行相應的物業(yè)服務策劃,修訂物業(yè)管理方案,針對變更內(nèi)容或新增服務項目明確
規(guī)定:
a) 服務承諾、服務方式、活動和控制要求;
b) 需制訂的內(nèi)部運作(執(zhí)行和檢查)規(guī)范文件;
c) 顧客溝通事項和內(nèi)容,以及發(fā)布必要的公開文件;
d) 所需資源條件及提供安排;
e) 變更(新增)服務過渡時限、方法和控制措施等。
6.4 進入正常運營階段的物業(yè)管理方案的任何修訂之前,均應與業(yè)主委員會達成一 致意見。修改內(nèi)容凡涉及目標變更的必須經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會批準,對不涉及目 標變更的修訂,由項目所在公司審批,報管理公司物業(yè)管理部備案。
6.5 修訂后物業(yè)管理方案應作為項目所在公司與物業(yè)分公司簽訂《年度物業(yè)管理責 任書》的依據(jù)之一,并按本手冊第 4.2 節(jié)的規(guī)定實施目標責任制考核。
7 相關文件與記錄
7.1 wdwy-wi-mm410
1 物業(yè)服務市場調(diào)查指引
7.2 wdwy-wi-mm4102 顧客需求調(diào)查指引
第10篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：商場管理
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:商場管理
8.商場管理方案
【j華庭】是由9個大樓、4個大樓南北獨立組合成的住宅、并配有綜合型商場的物業(yè),所以商場管理也是物業(yè)管理的重要組成部分,也可以說是【匯錦華庭】小區(qū)的治安管理、消防管理的重中重,為維護商場的安全和業(yè)主、顧客的利益,根據(jù)國家治安、消防等有關法律,結合商場物業(yè)管理面積大、客流量大、服務繁多、車輛多的特點,特制訂以下管理方案:
一、管理內(nèi)容
1.根據(jù)人流眾多,成分復雜,加強安全管理的針對性;
2.突出商場面積大,裝潢頻繁,加強消防安全的宣傳和管理工作;
3.依照商場經(jīng)營多元化,業(yè)態(tài)多種,加強商場的管理和服務;
4.根據(jù)目前商業(yè)市場競爭非常激烈,高度重視用戶中途撤店管理;
5.全員齊抓共管乞丐、無證流動商販,維護商場形象;
6.專門設立公示投訴電話和投訴接待中心;
7.加強商場標識體系、商品廣告、音響宣傳的管理;
8.督促用戶按時開、關門,維護商場良好的經(jīng)營秩序。
9.商場公共設施的保潔管理(衛(wèi)生設施、扶梯)
二、管理措施
1.注重建章立制,規(guī)范管理,建立反扒、反盜和消防應急分隊和制訂治安、消防應急預案;
2.加強與發(fā)展商協(xié)調(diào),在商場經(jīng)營管理方式上,由一家或幾家信譽高的綜合性公司總包,有利于協(xié)調(diào),實施優(yōu)化組合,科學管理;
3.強化大協(xié)調(diào)意識,確定統(tǒng)一對外協(xié)調(diào),主動引進工商等執(zhí)法部門進駐商場;
4.建立內(nèi)部大協(xié)調(diào)機制,重要活動定期例會通報,安全性事件專案協(xié)調(diào);
5.利用廣播、專欄、局域網(wǎng)等媒介,發(fā)布有關互動信息;
6.主動介紹物業(yè)服務中心的相關部門工作標準、程序和收費標準,以便及時溝通,有效相互支持;
7.將用戶培訓納入到服務中心整體培訓體系,設置商場經(jīng)營、安全、消防等課程,并邀請政府有關部門參加和授課。培訓工作做到有場地、有教員、有制度。
第11篇 物業(yè)裝飾裝修管理方案
物業(yè)裝飾裝修管理方案
為進一步加強小區(qū)裝飾裝修管活動理,規(guī)范公司管轄區(qū)域內(nèi)裝飾裝修行為,提升公司服務品質(zhì)。經(jīng)對前期各部門在裝飾裝修管理活動中的經(jīng)驗教訓進行總結分析,為加強各部門在管理過程中的協(xié)調(diào)、配合,特制定客戶部、工程部、秩序維護部統(tǒng)一的住戶裝飾裝修管理方案,以便于裝飾裝修管理活動正常開展。
本方案在“裝修資料準備”、“裝修申請的接待”、“防水檢查”、“裝修手續(xù)辦理”、 “裝修過程控制”、“裝修工程驗收”、“退款、存檔”這七個環(huán)節(jié)加強管理,明確各部門間配合流程,以便于日常工作的協(xié)調(diào)配合,有效杜絕違規(guī)裝修行為的出現(xiàn)。
一、裝修資料準備
1、客戶管家服務部
1.1對員工進行裝修法規(guī)和業(yè)務辦理流程培訓,使員工掌握相關常用法規(guī)和裝修業(yè)務具體辦理流程,以及過程監(jiān)管要點;和房管局聯(lián)系拆墻審批事宜
1.2提前準備裝飾裝修活動所需填寫的協(xié)議和表格。
2、工程部
2.1對員工進行裝修法規(guī)和業(yè)務辦理流程培訓,使員工掌握裝修管理活動中各項管理流程,以及過程監(jiān)管要點;
2.2提前制作裝修管理應急預案,提出封窗管理方案、空調(diào)外機安裝方案、室內(nèi)墻體撤除標準等具體管理方案,并知會客戶服務中心備案;
2.3準備各個戶型水路圖、電路圖、建施圖等裝修過程中可能用到的圖紙資料,并知會客戶服務中心備案。
3、秩序維護部
3.1對員工進行裝修法規(guī)和業(yè)務辦理流程培訓,使員工掌握裝修管理活動中各項管理流程,以及過程監(jiān)管要點;
3.2提前制作裝修管理應急預案,提出裝修人員管理方案、裝修材料出入管理方案、治安消防管理等方案,并知會客戶服務中心備案;
二、裝修申請的接待
1、客戶管家服務部統(tǒng)一進行接待,對客戶咨詢問題進行解釋,專業(yè)問題協(xié)調(diào)各專業(yè)口進行;
2、關于工程專業(yè)知識的解答由工程部負責解釋;
3、關于治安、消防專業(yè)知識的解答由秩序維護部負責解釋。
三、防水檢查
1、客戶管家服務部在辦理裝修手續(xù)時提醒業(yè)主在裝修前可根據(jù)自身情況對防水、給排水狀況進行檢查,檢查由客戶自己進行,物業(yè)不做任何要求需要做,以免日后扯皮
2、工程部配合業(yè)主對發(fā)現(xiàn)的問題進行確認,并協(xié)調(diào)地產(chǎn)工程部、施工方進行解決,及時將問題處理進度和流程知會客戶中心,客戶中心進行存檔;
3、客戶部、工程部、秩序維護部相互配合,防止客戶在未辦理手續(xù)時擅自進行裝修。
四、裝修手續(xù)辦理
1、客戶管家服務部
1.1引導客戶填寫《成都市城市房屋裝修結構安全申請表》,并告知客戶審批注意事項、所需攜帶資料以及華陽房管所地址等;
1.2引導客戶辦理裝修手續(xù),簽訂《裝飾裝修申請表》、《裝飾裝修服務協(xié)議》(包含《治安消防安全責任書》)、《裝飾裝修施工承諾表》,收取裝修管理費、建渣清運費等相關費用,告知客戶裝修過程中禁止行為及注意事項;
1.3發(fā)放《裝修項目備案證》,根據(jù)《裝飾裝修申請表》內(nèi)容進行填寫,并以打印文檔的形式進行發(fā)放;
1.4辦理裝修工人出入證,裝修工人憑《裝修項目備案證》原件和身份證原件辦理,客戶人員按標準收取出入證押金;
1.5督促裝修負責人將經(jīng)房管局審批的《成都市城市房屋結構安全管理規(guī)定》復印件、《裝修項目備案證》復印件粘貼在施工房號入戶門上;
1.6建立小區(qū)《裝修動態(tài)控制表》,每日將小區(qū)內(nèi)新辦理裝修情況和裝修延期情況知會工程部和秩序維護部,要求以上部門對裝修情況進行確認,并按規(guī)定進行巡查。
2、工程部
2.1接受客戶工程專業(yè)知識的咨詢與解釋;
2.2負責裝修圖紙,裝修方案的審批。
3、秩序維護部
3.1接受客戶治安和消防專業(yè)知識的咨詢與解釋
五、裝修過程控制
1、客戶管家服務部
1.1客戶人員每天對小區(qū)所有在裝修戶裝修現(xiàn)場巡查一次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)知識無法解釋時及時與專業(yè)部門進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門主管進行處理,部門主管依舊無法處理,則報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題圓滿解決。
1.2客戶主管每周至少對所有裝修現(xiàn)場巡查兩次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)問題及時與相關專業(yè)口進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題處理。
1.3巡查中對遇到的裝修人員進行詢問,查看裝修施工許可證或出入證,驗證該戶是否違規(guī)裝修,若該戶未辦理裝修手續(xù),立即協(xié)調(diào)客戶前來辦理裝修手續(xù);當工程部、秩序維護部發(fā)現(xiàn)私自裝修情況告知客戶中心時,客戶中心立即通知客戶前來辦理裝修手續(xù);
1.4客戶人員重點對裝修項目整體情況進行監(jiān)察,其主要包括《前期物業(yè)服務協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》中約定的事項:
a、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;
b、未按統(tǒng)一標準封閉陽臺。
c、擅自改變房屋結構,外貌(含外墻、外門、窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格等)、設計用途、功能和布局等;
d、未在指定的位置安放空調(diào)及冷凝水排水管。
e、搭建建筑物、構筑物、陽光棚等;
f、裝飾裝修過程中是否造成相鄰業(yè)主或他人財產(chǎn)損失。
2.工程部
2.1工程人員每天對小區(qū)所有在裝修戶裝修現(xiàn)場巡查一次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)知識無法解釋時及時與專業(yè)部門進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門工程師進行處理,工程師依舊無法處理,則報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題處理。
2.2工程師每周至少對所有裝修現(xiàn)場巡查兩次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)問題及時與相關專業(yè)口進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題處理。
2.3巡查中對所遇到的裝修人員進行詢問,查看裝修施工許可證或出入證,驗證該戶是否違規(guī)裝修,若該戶未辦理裝修手續(xù),立即告知客戶中心,由客戶中心協(xié)調(diào)客戶辦理裝修手續(xù),工程部配合。
2.4對裝修現(xiàn)場施工情況進行監(jiān)督,禁止施工人員違規(guī)使
用水電和公用設施設備,禁止施工方撤改承重結構、破壞外立面
2.5工程人員重點對裝修項目整體情況進行監(jiān)察,其主要包括《前期物業(yè)服務協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》中約定的事項:
2.5.1、業(yè)戶及裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修過程中禁止有下列行為:
a、未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;
b、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;
c、擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
d、損壞房屋原有節(jié)能設施、降低節(jié)能效果;
e、對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、建;
f、裝修施工造成管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等;
g、未按統(tǒng)一標準封閉陽臺。
2.5.2、業(yè)戶及裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修過程中未經(jīng)批準,不得有下列行為:
a、擅自改變房屋結構,外貌(含外墻、外門、窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格等)、設計用途、功能和布局等;
b、破壞建筑物屋面、墻面、廚、衛(wèi)等的防水措施;
c、不適當增加樓面凈荷載,包括在室內(nèi)砌墻壁、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地磚等。
d、使用不符合消防要求的裝修材料;
e、未在指定的位置安放空調(diào)及冷凝水排水管。
f、屋面、外門、窗、陽臺等的裝修影響建筑物外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
g、在非承重外墻上開門、窗、孔等改變房屋外立面的行為;
h、搭建建筑物、構筑物、陽光棚等;
i、拆改燃氣管道和設施,確需拆改的,必須經(jīng)燃氣管理單位批準;
j、未經(jīng)物業(yè)服務中心書面同意,改變強、弱電線(如:居家防盜系統(tǒng)等)線路等。
k、超出《裝飾裝修備案證》范圍進行施工;
l、裝飾裝修過程中是否造成相鄰業(yè)主或他人財產(chǎn)損失。
樓板厚度
3、秩序維護部
3.1裝修材料進場管理。嚴格執(zhí)行裝修材料入場制度,裝修材料入場必須憑裝修許可證進入,無裝修許可證或裝修許可證過期,禁止搬運一切與裝修有關的材料進入小區(qū),特別是封窗、防護欄等使用后有損建筑主體結構和外立面統(tǒng)一的裝修材料。
3.2裝修材料出場管理。嚴格執(zhí)行物品出門管理制度,所有物品搬出小區(qū)均需客戶中心開具出門條,無出門條一律不予放行。防止盜竊和承租戶撤場所造成的損失。
3.3安防人員每天至少對小區(qū)所有在裝修戶裝修現(xiàn)場巡查兩次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)知識無法解釋時及時與專業(yè)部門進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門主管進行處理,部門主管依舊無法處理,則報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題處理。
3.4安防主管每周至少對所有裝修現(xiàn)場巡查兩次,詳細記錄裝修現(xiàn)場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業(yè)問題及時與相關專業(yè)口進行協(xié)調(diào)。仍無法處理,則立即報告部門長,請部門長進行協(xié)調(diào),直到問題處理。
3.5巡查中對遇到的裝修人員進行詢問,查看裝修施工許可證或出入證,驗證該戶是否違規(guī)裝修,若該戶未辦理裝修手續(xù),立即告知客戶中心,由客戶中心協(xié)調(diào)客戶辦理裝修手續(xù),秩序維護部配合;
3.6施工現(xiàn)場治安、消防管理。建立專項治安、消防管理制度,安防人員巡場時須對現(xiàn)場配備滅火器情況進行檢查,禁止裝修人員私自動用明火、在施工現(xiàn)場吸煙、做飯、留宿等現(xiàn)象發(fā)生;禁止施工人員在小區(qū)內(nèi)閑逛、破壞公用設施設備等行為出現(xiàn)。
六、裝修工程驗收
1客戶管家服務部接待客戶裝修驗收申請,組織工程部、秩序維護部到現(xiàn)場對裝修情況進行驗收;
2、工程部接到驗收通知后及時安排工程師配合驗收,仔細對裝修實際情況與裝修申請方案進行核對,重點審查是否破壞主體結構、承重設施、外立面等情況,嚴格對裝修實際情況和裝修申請方案進行比對,并在裝修驗收表上詳細記錄驗收情況,給客戶做出合理解釋。若有違規(guī)事項,告知違規(guī)原因,并協(xié)助客戶中心發(fā)放整改通知書;
3、秩序維護部接到驗收通知后及時安排安防主管配合驗收,仔細對裝修實際情況與裝修申請方案進行核對,重點審查是否破壞消防設施,是否存在消防安全隱患。并在裝修驗收表上詳細記錄驗收情況,給客戶做出合理解釋。若有違規(guī)事項,告知違規(guī)原因,并協(xié)助客戶中心發(fā)放整改通知書;
4、因違規(guī)裝修被要求整改的客戶再次提出驗收要求時,客戶中心再次組織工程部和秩序維護部進行現(xiàn)場驗收,其他兩部門配合。
七、裝修退款、存檔
第12篇 遠華物業(yè)各項專業(yè)管理工作方案
一、公共設施設備管理工作方案
1.管理目標
保證設備運行正常,無重大管理責任事故。
2.管理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,設備管理和維修人員持證上崗。
(3)設備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
二、安全管理工作方案
1.管理目標
(1)確保大廈內(nèi)無因管理責任引發(fā)的重大火災。
(2)維護好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡
(1)在大廈設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。
(3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P系,并商請其警官兼任管理處安全管理指導員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關調(diào)查破案。
(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
三、裝修管理工作方案
1.日常裝修管理
(1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點施工情況,安全管理主管每日三次不定時巡視,了解施工情況及糾察施工隊運行情況。
(3)安全管理員24小時值班,控制人員進出并做好相應記錄。
(4
)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結合的方法,袋裝清運,日清日運,不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。
2.裝修安全管理
(1)安全管理組負責裝修日常安全工作。
(2)與業(yè)戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。
(3)裝修材料按指定時間進入,安全管理員進行認真查驗,發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內(nèi)。
(4)需要進行燒焊等動火作業(yè),應向管理處提出申請,經(jīng)批準后在管理人員監(jiān)護下,方可作業(yè)。
(5)安全管理員巡查時,對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時處理報告。
(6)發(fā)生緊急事故時,按緊急處理措施程序進行。
四、消防管理工作方案
1.消防組織機構的建立
(1)管理處負責建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負責人。
(3)管理處其他人員為義務消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負責制定組織機構圖及人員職責。
2.建立各項消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視,每兩小時巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應及時采取整改措施,做到隱患不過夜。
(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗證。
(6)管理處制定《動火審批制度》,內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹'預防為主,防消結合'的方針,業(yè)戶要樹立防火意識,管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負責小區(qū)的消防工作。
(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路,電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。
(3)嚴禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。
(5)不準在樓道、過道設立倉庫,堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴格裝修審批手續(xù),動火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設施。
(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴格控制,并加以處理。
(8)配備火警時刻的必須器材,如:應急照明燈等。
4.消防知識培訓
(1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關消防學習資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。
(2)管理處內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間,學習教材是安全消防管理條例,內(nèi)部的消防管理制度,設備設施的操作方法等,學習情況須詳細記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。
(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓,考試合格后方可任職,其資格每年確認一次。
5.消防設備管理
(1)管理處負責建立消防檔案。
(2)管理處對各種消防設備和設施的標識進行設計,編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由管理處主任指定人專實施,并在各項安全檢查中作為檢
查內(nèi)容。
(3)制定《設備管理制度》,對消防設備進行檢查和維護。
6.消防演習
(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習,具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。
(2)消防演習后,管理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發(fā)現(xiàn)的問題,及時調(diào)整、糾正并驗證其結果。
五、車輛管理工作方案
1.小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度,由小區(qū)安全管理員負責管理,車輛可以隨時進出、停放。
2.本小區(qū)停車場實行有償使用,車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3.車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進入。
4.車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,::不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5.駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6.管理員值班期間應認真負責,熱情服務,不得會客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場,嚴格核對駛離車輛的牌號,對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續(xù),核實停車場車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。
7.停車場內(nèi)不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
六、清潔管理工作方案
1.人員配置及分工詳見崗位架構圖(略)。
2.工作流程及質(zhì)量管理標準。
