第1篇 房地產(chǎn)管理局房屋坍塌事故應(yīng)急預(yù)案白山市
1、總則
1.1工作目的
為做好房地產(chǎn)管理系統(tǒng)房屋坍塌重大安全事故應(yīng)急處置工作,確?？茖W(xué)、及時、有效地組織應(yīng)對安全生產(chǎn)事故,最大限度地減少人員傷亡、財產(chǎn)損失以及不良社會影響,維護經(jīng)濟社會正常秩序,制定本事故應(yīng)急救援預(yù)案。
1.2工作原則
1.2.1統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),職責(zé)分明
在房地產(chǎn)管理局的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,根據(jù)坍塌事故的等級、類型和責(zé)任分工,明確專職人員,落實應(yīng)急處置責(zé)任,按照事故程度和影響范圍建立三級響應(yīng)機制。
1.2.2相互協(xié)調(diào)、快速反應(yīng)
白山市房地產(chǎn)管理局與有關(guān)部門密切協(xié)作,保證事故信息及時報告、準確傳遞、快速處置。相關(guān)單位接到事故信息后,第一時間啟動應(yīng)急方案。
1.2.3分工協(xié)作、屬地負責(zé)
白山市房地產(chǎn)管理局是處置房屋坍塌重大安全事故的主體,要承擔(dān)處置事故的首要責(zé)任。各單位要各司其職,密切配合,動員社會力量,有組織的參與事故的處置活動,采取有力措施,將事故的危害控制在最小范圍。
1.3編制依據(jù)
《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》、《工程建設(shè)重大事故報告和調(diào)查程序規(guī)定》、《吉林省建筑市場管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)。
1 .4適用范圍
本預(yù)案適用于已建成的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施因工程質(zhì)量原因發(fā)生坍塌,造成一次死亡3人及以上或者雖未造成人員傷亡,但情節(jié)對周邊生產(chǎn)活動和社會秩序造成威脅或?qū)е轮卮蠼?jīng)濟損失的重大安全事故。包括因工程地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計、施工質(zhì)量不符合國家工程質(zhì)量標準規(guī)范,內(nèi)外建筑設(shè)備安裝和建筑裝飾裝修施工破壞主體結(jié)構(gòu)及加裝設(shè)備,任意加層超過設(shè)計負荷等原因造成建筑物坍塌的事故;因高切坡及其它人工修建的邊坡崩塌,造成建筑物倒塌的事故等。
2、緊急指揮機構(gòu)與體系
2.1指揮機構(gòu)與職責(zé)
2.1.1白山市房地產(chǎn)管理局設(shè)立房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部,組成和主要職責(zé)如下|:
指 揮 長:王大為市房地產(chǎn)管理局局長
副指揮長:邵長華市房地產(chǎn)管理局副局長
許鳳軍市房地產(chǎn)管理局副局長
安秀溢市房地產(chǎn)管理局副局長
趙靜惠市房地產(chǎn)管理局黨委副書記
成 員: 傅鐵男市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
馬端武市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
黃世亮市房地產(chǎn)管理局黨辦主任
王永德市房地產(chǎn)管理局房產(chǎn)科科長
毛有剛市房地產(chǎn)管理局房鑒科科長
呂建華市房地產(chǎn)管理局房政科科長
徐洪圖市房地產(chǎn)管理局辦公室負責(zé)人
田學(xué)祥產(chǎn)權(quán)處處長
陳偉房改辦主任
李少平房地產(chǎn)監(jiān)察支隊黨支部書記
蘇連同物業(yè)處處長
張玉珍房達物業(yè)公司經(jīng)理
王曉峰房興物業(yè)公司經(jīng)理
李生軍供熱處副處長
陳甲善燃氣處處長
周永生天富建筑公司經(jīng)理
遲云峰熱力總公司經(jīng)理
劉遠志燃氣公司經(jīng)理
(市房地產(chǎn)局房屋坍塌指揮部人員通訊錄
詳見附錄1)
指揮部主要職責(zé):
(1)擬定屋坍塌事故應(yīng)急救援預(yù)案。
(2)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查應(yīng)急組織和應(yīng)急預(yù)
案的建立完善。
(3)及時掌握事故情況,根據(jù)情況需要向市政
府、省建設(shè)廳匯報。
(4)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和參與安全事故的處置。
(5)為直屬各單位提供專家和技術(shù)服務(wù),組織開
展事故應(yīng)急知識宣傳教育工作。
2.1.2市房地產(chǎn)管理局下設(shè)辦公室
主任:邵長華 市房地產(chǎn)管理局副局長
副主任:傅鐵男 市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
馬端武 市房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員
成員:毛有剛 市房地產(chǎn)管理局房鑒科科長
徐洪圖 市房地產(chǎn)管理局辦公室負責(zé)人
李少平 房地產(chǎn)監(jiān)察支隊黨支部書記
蘇連同 物業(yè)處處長
張玉珍 房達物業(yè)公司經(jīng)理
王曉峰 房興物業(yè)公司經(jīng)理
周永生 天富建筑公司經(jīng)理
遲云峰 熱力總公司經(jīng)理
劉遠志 燃氣公司經(jīng)理
辦公室主要職責(zé):
受理事故報告,負責(zé)房地產(chǎn)管理局指揮部正、副指揮長、成員、專家(專家聯(lián)系方式見附錄2)的聯(lián)絡(luò),傳達房地產(chǎn)管理局指揮部正、副指揮長的指示。
2.2指揮體系
(指揮體系系框架見附錄3)
3、預(yù)警預(yù)防機制
3.1工作準備
定期研究安全生產(chǎn)重大事故應(yīng)急工作,建立和完善應(yīng)急
體系及應(yīng)急隊伍,加強事故應(yīng)急有關(guān)知識的宣傳教育,防患于未然。
3.2應(yīng)急演練
定期檢查坍塌事故搶險預(yù)案的落實情況,并組織演練,
對現(xiàn)場易發(fā)生重大事故的部位、環(huán)節(jié)進行監(jiān)控。
4、應(yīng)急響應(yīng)
4.1分級響應(yīng)
按事故的嚴重程度和影響范圍,將安全生產(chǎn)正大事故分為?、ⅱ?級。
ⅰ級:發(fā)生一次死亡30人及以上或一次性造成經(jīng)濟損失1億元以上的事故。
ⅱ級:發(fā)生一次死亡 10人及以上30人以下或一次性造成經(jīng)濟損失5000萬元--1億元以上的事故。
ⅲ級:發(fā)生一次死亡3人及以上10人以下或一次性造成經(jīng)濟損失1000萬元—5000萬元的事故。
4.2響應(yīng)程序
4.2.1 發(fā)生重大事故后,本著“救人第一”的原則,立即啟動本搶險救援預(yù)案;全體人員在第一時間到達現(xiàn)場;第一個到達現(xiàn)場的領(lǐng)導(dǎo),為事故搶險總指揮,待其他領(lǐng)導(dǎo)就位后,按預(yù)案組織機構(gòu)的分工各行其責(zé);配合事故調(diào)查組開展事故調(diào)查,及時將事故處理有關(guān)情況向市政府和上級應(yīng)急指揮部報告。
4.2.2專業(yè)組機構(gòu)及各組的任務(wù)
(1)、 通訊聯(lián)絡(luò)組
組長:黃世亮 徐洪圖
成員:局辦公室、黨辦成員
該組視其事故的大小,立即通知局坍塌領(lǐng)導(dǎo)小組、120、119、110及有關(guān)單位,明確發(fā)生事故的地點、規(guī)模、時間、行車路線等。
(2)、事故搶險組
組長:遲云峰 劉遠志、李少平、周永勝
成 員:熱力總公司 燃氣公司 天富建筑公司 房地產(chǎn)監(jiān)察支隊全體搶險人員。
該組組織本部人員、車輛、搶險物資、工具,以最快的速度趕赴現(xiàn)場救人,并控制災(zāi)情的擴大。
(3)、救護組
組 長: 田學(xué)祥 陳偉
成 員: 產(chǎn)權(quán)處、房改辦成員
該組配合120救護傷員。
(4)、秩序維護組
組 長:王永德、毛有剛
成 員:物業(yè)處及機關(guān)剩余人員
該組配合警察維持現(xiàn)場秩序,防止混亂,防止有人趁機作案。
4.2 .3 搶險收尾處理
(1)搶險結(jié)束后,全體人員清理現(xiàn)場,檢查是否還有事故隱患,防止“二次事故”的發(fā)生。
(2)檢查事故現(xiàn)場,配合有關(guān)人員查清事故發(fā)生的原因。
(3)做好傷亡情況及財產(chǎn)損失調(diào)查、統(tǒng)計。
(4)堅持“四不放過”原則,杜絕類似事故的發(fā)生。4.3 事故報告
4.3.1 報告程序
房屋坍塌事故應(yīng)急救援辦公室應(yīng)遵循“迅速、準確”的原則,將事故的有關(guān)情況上報有關(guān)單位。具體時間、單位為:24小時內(nèi)上報給省建設(shè)廳;2小時內(nèi)上報市政府應(yīng)急辦公室;一般事故12小時內(nèi),重大事故4小時內(nèi),特大事故2小時內(nèi)上報給市安監(jiān)局。必須保證24小時人員通訊暢通。
4.3.2 報告內(nèi)容
事故發(fā)生后及時上報以下內(nèi)容:
(1)事故發(fā)生的時間、地點、簡要經(jīng)過、事故類別、人員傷亡及直接經(jīng)濟損失;
(2)有關(guān)建設(shè)、施工等單位名稱、資質(zhì)等級;
(3)事故報告的單位、簽發(fā)人及報告時間等;
(4)有關(guān)建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位名稱、資質(zhì)等級情況,建筑施工企業(yè)負責(zé)人、項目負責(zé)人、專職安全管理人員、監(jiān)理單位有關(guān)人員的姓名及執(zhí)業(yè)資格;
(5)事故原因分析;
(6)事故發(fā)生后采取的措施等;
(7)其他需要上報的有關(guān)事項。
4.3.3 相關(guān)記錄
各級應(yīng)急指揮部應(yīng)對組織、協(xié)調(diào)應(yīng)急行動的情況做出詳細記錄。
4.4 新聞報道
房屋坍塌事故的信息和新聞發(fā)布,由房地產(chǎn)管理局集中、統(tǒng)一管理,確保信息正確、及時傳遞,并根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定向社會公布。必要時,由建設(shè)廳或市政府進行指導(dǎo)協(xié)調(diào),重大情況報省政府決定。
4.5 善后處理
房屋坍塌事故應(yīng)急指揮部要督促協(xié)調(diào)有關(guān)單位依法認真做好死、傷者家屬的安撫、賠償及其他善后工作,確保社會穩(wěn)定。
5、應(yīng)急結(jié)束
5.1 結(jié)束程序
按照“誰啟動、誰結(jié)束”的原則,由有關(guān)應(yīng)急機構(gòu)決定應(yīng)急結(jié)束,并通知相關(guān)單位和公眾。特殊情況下,報市政府或建設(shè)廳決定應(yīng)急結(jié)束。
5.2 事故調(diào)查
市房地產(chǎn)管理局要依照有關(guān)規(guī)定,及時組織有關(guān)部門和單位進行事故調(diào)查,堅持“四不放過”原則,認真吸取教訓(xùn),及時進行整改。
5.2.1 重大事故調(diào)查應(yīng)嚴格遵守國務(wù)院《特別重大事故調(diào)查程序暫行規(guī)定》的各項規(guī)定。
5.2.2 事故調(diào)查總結(jié)報告中應(yīng)包括下列內(nèi)容:
(1)發(fā)生事故的工程基本情況;
(2)調(diào)查中查明的事實;
(3)事故原因分析及主要依據(jù);
(4)發(fā)展過程及造成的后果(包括人員傷亡、經(jīng)濟損失)分析、評價;
(5)采取的主要應(yīng)急響應(yīng)措施及其有效性;
(6)事故結(jié)論;
(7)事故責(zé)任人及其處理;
(8)各種必要的附件;
(9)調(diào)查中尚未解決問題;
(10)經(jīng)驗教訓(xùn)和安全建議。
5.3 表彰獎勵與責(zé)任追究
對在處置重大事故中有突出貢獻的單位和人員,按照有關(guān)規(guī)定給予表彰和獎勵。對引發(fā)重大事故負有重要責(zé)任的單位和人員,以及在處置過程中玩忽職守、貽誤工作的人員,依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》等規(guī)定追究當事人的責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
6、應(yīng)急保障
6.1 通信與信息保障
確保應(yīng)急期間的信息及時、準確、可靠地傳輸和有效實施指揮,構(gòu)成應(yīng)急通訊保障系統(tǒng)。
6.2 應(yīng)急支援與裝備保障
6.2.1 應(yīng)急隊伍保障
各級應(yīng)急指揮部必須組織好三支應(yīng)急救援基本力量:
(1) 搶險力量:對已建成房屋和設(shè)施,由房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、燃氣、供熱管理等單位的人員組成,協(xié)助開展事發(fā)現(xiàn)場的工程設(shè)施搶險和安全保障工作;
(2)專家咨詢力量:由從事安監(jiān)工作的技術(shù)專家組成,負責(zé)事發(fā)現(xiàn)場的工程設(shè)施安全性鑒定,研究應(yīng)急方案、提出相應(yīng)對策和意見等;
(3)應(yīng)急管理力量:由房地產(chǎn)行政管理系統(tǒng)的有關(guān)工作人員組成,擔(dān)負接收市政府和上級行政管理部門的應(yīng)急指令、組織各有關(guān)單位對安全生產(chǎn)重大事故進行應(yīng)急處置,并與有關(guān)部門進行協(xié)調(diào)及信息交換。
6.2.2 房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部必須確保事故搶險、營救過程中的物資、資金的供給。
6.3宣傳培訓(xùn)與演練
房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部要統(tǒng)一部署,有計劃、有目的、有針對性地開展預(yù)防 房屋坍塌事故及事故應(yīng)急處理知識的宣傳,提高防范意識和應(yīng)急反應(yīng)能力。
6.3.1 培訓(xùn)
應(yīng)急指揮機構(gòu)統(tǒng)一組織培訓(xùn), 培訓(xùn)工作要合理設(shè)置課程、分類指導(dǎo)、嚴格考核,保證培訓(xùn)工作的質(zhì)量;培訓(xùn)工作要結(jié)合實際情況,采取定期與不定期多種組織方式。
6.3.2 演練
房屋坍塌事故應(yīng)急救援指揮部應(yīng)定期舉行演練,以檢驗、改善和強化應(yīng)急響應(yīng)能力。
7、附錄(略)
附錄1 市房地產(chǎn)管理局房屋坍塌指揮部人員通訊錄
附錄2 專家小組聯(lián)系方式
附錄3 市房地產(chǎn)管理局房屋坍塌重大事故應(yīng)急組織指揮體系框架圖
第2篇 房地產(chǎn)項目銷售管理大綱
一、人員管理
1.人員配置
麗景苑項目人員配置:
銷售主管1人
銷售員3人
備注:按照資中項目的實際情況, 綜合每月來電來訪接待和成交量以及人員成本考慮,配備四名銷售員可以滿足銷售需要。
2. 崗位職責(zé)
銷售主管職責(zé):
〓負責(zé)項目整體運作,協(xié)調(diào)各種關(guān)系,與銷售有關(guān)各方關(guān)系,及有關(guān)突發(fā)事件的協(xié)調(diào)處理為項目施工、管理、營銷等各項工作營造良好、和諧的工作環(huán)境,確保項目健康、持續(xù)發(fā)展。
〓負責(zé)項目銷售隊伍的管理,考核銷售人員并協(xié)助制定績效改善計劃進行。銷售部人員日常行為規(guī)范管理,人員考勤監(jiān)控,相關(guān)員工培訓(xùn)方案的制定及組織,制度建設(shè)及完善。
〓項目銷售流程、銷售環(huán)節(jié)監(jiān)控,項目銷控制度、營銷推廣方案的組織實施。積極參與銷售部各相關(guān)管理制度建設(shè),及督促實施。
〓負責(zé)項目銷售任務(wù)分配及銷售人員組織、關(guān)系協(xié)調(diào),銷售、工作秩序設(shè)定與管理,強化銷售員客戶關(guān)系管理與維護,各銷售環(huán)節(jié)相關(guān)問題的技術(shù)支持、協(xié)調(diào)處理。
〓客戶銷售接待與談判;
銷售人員職責(zé):
〓遵循公司業(yè)務(wù)以及行政管理制度,勤學(xué)好問,努力提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)及專業(yè)技能。
〓租售文檔、按揭資料的收集、整理;銷控表格的制作,銷售日報的上報。
〓客戶租售接待與談判,進行客戶跟蹤,與客戶建立良好的關(guān)系,最終達成銷售業(yè)績,完成公司下達的個人任務(wù)指標。
〓客戶信息的收集、分析,詳細登記客戶記錄,積累客戶,認真完成業(yè)務(wù)日記,為現(xiàn)場主管提供銷售信息。
保安崗位職責(zé):
〓遵守公司的規(guī)章制度,做好著裝、儀表和手勢,站立位置。應(yīng)微笑向看房客戶鞠躬問好,'歡迎光臨',為業(yè)主開車門,積極引導(dǎo)客戶入售樓部。
〓嚴格遵守售樓部的各項規(guī)章制度,遵守作息和留宿制度,不準打私人電話。
〓確保售樓中心及其項目區(qū)域范圍內(nèi)晝夜財產(chǎn)和人員安全。
〓加強公司內(nèi)部治安管理,維護治安秩序,健全各項安全防范措施。
〓負責(zé)消防設(shè)備的檢查,確保正常使用狀態(tài)。
〓協(xié)助有關(guān)部門做好保密工作。
3. 銷售人員薪酬體系
為了充分調(diào)動銷售人員的積極性,將個人業(yè)績與回報充分結(jié)合起來,建議資中項目實行低工資高提成的方式。具體方案如下:
〓銷售人員薪金=基本工資+提成
銷售主管=基本工資800+本人提成(本人購房合同金額×提成比例)+管理提成(其他銷售員購房合同總總額×0. 3‰)
銷售員=基本工資600+提成(購房合同總金額×提成比例)
〓提成比例:
每月制定銷售基本任務(wù)和目標任務(wù)。銷售提成編號順序以合同簽定時間為準。
例如:完成5套銷售基本任務(wù)之內(nèi),包括5套,則提成比例為2.2‰;完成6-10套,則前5套提成比例為2.2‰,第6到第10套為2.7‰。完成11套-15套,則前5套提成比例為2.2‰,第6套以后為3.2‰。16套以上超出5套基本任務(wù)房源部分,以4‰計提。
〓提成條件:
一次性付款客戶付清90%以上房款
分期付款客戶付清首筆款項(首付60%以上)
按揭客戶手續(xù)辦理完畢,銀行放款到開發(fā)商帳戶
〓提成時間區(qū)間:每月1日到月底為計提區(qū)間。
〓公共獎金部分:扣取所有當期符合計提條件的購房總額的0.5‰作為公共獎金,視當月個人工作業(yè)績表現(xiàn)、現(xiàn)場管理遵守情況由盧總決定分配比例。
〓特別要求:為了保護每一個銷售人員的積極性,每月的5日按時足額發(fā)放員工工資和提成。
4. 激勵機制
〓實行末位淘汰制,對于連續(xù)三個月合同和定單總額在最后一名的員工,公司進行培訓(xùn),視培訓(xùn)情況再決定是否辭退。
〓對于工作不稱職的或有重大工作失誤的,作降職或調(diào)低提成比例的處理;對于業(yè)績和工作表現(xiàn)突出的員工,作多發(fā)放公共獎金、升職或調(diào)高提成比例的處理。
5. 培訓(xùn)及學(xué)習(xí)
根據(jù)銷售人員的知識狀況,銷售經(jīng)驗和服務(wù)意識態(tài)度,綜合考慮,由銷售主管組織銷售人員學(xué)習(xí)以下方面的知識:
房產(chǎn)公司概況
公司規(guī)章制度學(xué)習(xí)
項目賣點提煉和介紹(由銷售員自己總結(jié)并形成口語化表達)
售樓技巧
禮儀及服務(wù)知識
市場調(diào)研及周邊項目優(yōu)劣勢分析
房地產(chǎn)銷售政策介紹
銷售基本操作流程
房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法
售樓模擬演示
培訓(xùn)結(jié)束、總結(jié)
二. 流程管理
1. 直屬關(guān)系及通路
銷售部由銷售主管負責(zé)日常管理和銷售組織實施。由銷售員統(tǒng)計,完成每日銷售日報表,由銷售主管每日9:30前以電話或者文本方式向上級匯報前一天銷售情況。
銷售主管負責(zé)日常銷售工作,如遇特殊情況或者危機事件,由銷售主管即可向上級匯報。銷售主管在每周末完成項目周檢表,每月末完成工作總結(jié)和計劃并上交領(lǐng)導(dǎo)。
公司項目部負責(zé)提供營銷顧問和營銷診斷。不定期開展項目巡檢,視情況需要召開項目診斷會議。
2. 銷售流程
①銷售主管根據(jù)項目實際情況,制定項目銷售進度和推廣活動方案并報上級審批--②銷售部進行任務(wù)分解并銷售實施,執(zhí)行活動方案--③銷售部通過即時匯報、周檢和總結(jié)反映銷售情況--④根據(jù)周檢和巡檢情況,調(diào)整下一階段銷售任務(wù)和推廣活動。
三. 現(xiàn)場管理考評
1、現(xiàn)場管理細則及考評表
1)對各種管理規(guī)定的遵守:遵守以下規(guī)定:《關(guān)于客戶歸屬爭議的試行管理辦法》、《銷售部銷售人員行為規(guī)范》、《現(xiàn)場6s管理規(guī)范》、《接待禮儀和接待規(guī)范》《早晚例會制度》等規(guī)定。對于首次觸雷,觸犯其中一條者,扣1分。同一問題第幾次遇到,扣幾分。
2)績效評估表。
2、推進'service'服務(wù)、一流服務(wù)和細節(jié)服務(wù)。
1)'service'服務(wù)。
service,每一個字母代表深刻的含義,一個通俗的說法就是s代表smile微笑,e代表e*cellent自信、優(yōu)秀和杰出,r代表ready準備,v代表viewing觀察,i代表invite邀請,c代表create創(chuàng)造性,e代表著eye-touching目光接觸。
2)一流服務(wù)。
三流服務(wù):總也弄不清楚顧客為什么不滿意,也不知道怎樣使顧客滿意。二流服務(wù):清楚顧客為什么不
滿意,可惜不知道如何讓顧客滿意。一流服務(wù):不僅清楚顧客為什么不滿意,而且總有辦法讓顧客感到滿意。其中的差別就在于服務(wù)人員的看、聽、笑、說、動的技巧,而這些技巧是可以學(xué)會并通過不斷修煉而提高的技巧。
3)服務(wù)體現(xiàn)在具體細節(jié)。如何服務(wù)好
個人素質(zhì)。
指的是綜合素質(zhì),包括品德、素養(yǎng)、舉止、言談、甚至說話的語音語調(diào)等等。
專業(yè)知識。
有很多的技巧和規(guī)范,例如待客服務(wù)技巧、電話接聽技巧、接待投訴技巧等等(一線銷售員)。管理職位,你必須具備完善的專業(yè)知識,相當?shù)募记?此外,還需要有較高的文化程度,以促進服務(wù)、管理水平的提高(管理技巧)。
語言。溝通能力。
服務(wù)意識。服務(wù)意識是工作的靈魂,如何待客周到細致是一直追求的目標。不僅講究待客之道,而且盡可能做到人性化、個性化服務(wù)。員工服務(wù)意識的強弱使專業(yè)公司檔次拉開了差距,做在客人要求之前和無微不至是我們的服務(wù)精神。
態(tài)度。要有把銷售工作作為自己的事業(yè)并為之努力、不斷進取、不怕吃苦的心態(tài)。幾乎可以說態(tài)度決定一切
第3篇 房地產(chǎn)公司項目報建審批管理程序
房地產(chǎn)公司項目報建、審批管理程序
1、目的和范圍:為確保公司開發(fā)項目取得完整審批手續(xù),以便項目順利進行。項目審批分四個階段:征地階段、工程報建階段、配套工程報批階段、綜合驗收階段。適用于福州地區(qū)的開發(fā)項目。
2、職責(zé):
2.1對外聯(lián)絡(luò)部負責(zé)項目審批的各個階段。對外聯(lián)絡(luò)部應(yīng)該對材料的形式完整性負責(zé)任,必須對各部室報來的材料進行內(nèi)部審核,及時發(fā)現(xiàn)欠缺的材料并要求補充(時限規(guī)定見問責(zé)制),如果到政府部門審批環(huán)節(jié)因為材料不齊全被退回,對外聯(lián)絡(luò)部要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2.1.1對外聯(lián)絡(luò)部有責(zé)任指導(dǎo)報送材料的部門,提供符合報批條件的材料,經(jīng)過對外聯(lián)絡(luò)部明確指導(dǎo)后,報送材料的部門仍然發(fā)現(xiàn)不符合報送要求的材料,責(zé)任人和部門負責(zé)人要承擔(dān)責(zé)任。
2.1.2對外聯(lián)絡(luò)部應(yīng)當掌握政府審批手續(xù)、收費標準等信息,并建立相關(guān)的信息系統(tǒng)。
2.2設(shè)計研發(fā)部負責(zé)提供報審各階段所需的圖紙。
2.3工程材料部、監(jiān)理事業(yè)部負責(zé)提供施工手續(xù)報批材料。
2.4對外聯(lián)絡(luò)部應(yīng)該對驗收、報批反饋的意見,及時傳遞給相關(guān)部門,由相關(guān)部門負責(zé)落實,對外聯(lián)絡(luò)部負責(zé)跟蹤。
2.5當對外聯(lián)絡(luò)部的工作可能影響計劃執(zhí)行時,應(yīng)當及時向計劃管理部門反映相關(guān)信息。
2.6對外聯(lián)絡(luò)部負責(zé)公司資質(zhì)的報審、年檢工作
3、工作程序
3.1征地階段
3.1.1申辦《建設(shè)項目選址意見書》:外聯(lián)人員應(yīng)持申報材料到市規(guī)劃局辦理手續(xù),涉及到菜地、林地、國有資產(chǎn)、文物的應(yīng)同時到福州市蔬菜產(chǎn)銷領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、福州市國有資產(chǎn)管理局、福州市文物管理局辦理審批手續(xù)。
福州市城市規(guī)劃局申報材料:報建人員身份證明、公司介紹信、法人代表委托書;《建設(shè)項目選址意見書》申請表;建設(shè)用地申請報告;項目建議書、公司營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證、批準證書;1:500地形圖一式3份。要求在15個工作日完成。
取得《選址定點意見書》、選址紅線圖三份,對外聯(lián)絡(luò)部將《選址定點意見書》、選址紅線圖復(fù)印件傳送設(shè)計研發(fā)部。
福州市蔬菜產(chǎn)銷領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室申報材料:規(guī)劃選址申請表復(fù)印件;規(guī)劃選址紅線圖;如屬長期保護區(qū)菜地,還應(yīng)具備市政府常務(wù)會議同意征用或其他有關(guān)文件;取得蔬菜辦批文。要求在10個工作日完成。
福州市國有資產(chǎn)管理局申報材料:立項申請報告;企業(yè)財務(wù)報表(財務(wù)部提供)。要求在10個工作日內(nèi)完成。
取得國資局批文
福州市文物管理局申報材料:用地紅線圖一式2份(城區(qū)1:500,土地成片開發(fā)為1:1000)。要求在15個工作日內(nèi)完成。
取得文物局批文
取得《選址定點意見書》后,設(shè)計研發(fā)部根據(jù)選址指標及選址紅線委托設(shè)計院進行項目總平面圖的設(shè)計。
3.1.2申辦《土地預(yù)審意見書》:取得《建設(shè)項目選址意見書》后,外聯(lián)人員持以下申報材料向省、市土地管理局申請辦理《土地預(yù)審意見書》。要求在15個工作日內(nèi)完成。
申報材料:土地預(yù)約申請書、申請人及經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書;市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)項目選址意見書》及附件(原件);市規(guī)劃局核發(fā)的《選址定點用地規(guī)劃紅線圖》(原件);公司的資質(zhì)證明(含金融部門證明)(復(fù)印件)(財務(wù)計統(tǒng)部提供);與被拆遷或征地單位、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村協(xié)議書(原件由總經(jīng)室提供)。
取得《土地預(yù)審意見書》。
3.1.3申辦項目立項:外聯(lián)人員持以下申報材料向建設(shè)局申報項目審批表,后持審批表向福州市計委申報房地產(chǎn)項目立項,要求在15個工作日內(nèi)完成。
申報材料:可行性研究報告(總經(jīng)室提供);公司營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明、資信證明;土地預(yù)審意見書;選址意見書;市建委審批的申請表
持項目立項批復(fù)及資信證明,批準證書、營業(yè)執(zhí)照、申請報告、董事會決議、章程、修改文件向外經(jīng)委申請增項、增資,取得新的批準證書后,向工商局申請營業(yè)執(zhí)照取得項目經(jīng)營權(quán)。
取得立項批文,將立項批文傳送財務(wù)部、經(jīng)營部。
3.1.4申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的程序可分為:報批《總平面規(guī)劃》、報批《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》兩個階段。外聯(lián)人員持以下申報材料向福州市規(guī)劃局申辦。拍賣地總平規(guī)劃與建設(shè)用地規(guī)劃許可證12個工作日;一般建設(shè)項目總平8個工作日,建設(shè)用地規(guī)劃許可證5個工作日。
《總平面規(guī)劃》申報材料
報建人身份證明和單位介紹信;市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)項目選址意見書》和選址紅線圖或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和用地紅線圖(復(fù)印件);選址范圍的總平規(guī)劃圖一式6份(總平中如有高層建筑或重要建筑應(yīng)提供平、立、剖面設(shè)計方案圖,如有安置房、幼托等應(yīng)提供單位平面方案圖)(設(shè)計研發(fā)部提供);與原用地單位簽定的征地協(xié)議書(應(yīng)經(jīng)主管部門批準)或原用地單位的《土地使用證》復(fù)印件和《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件;屬于批租用地的,提供土地合同和市政府的土地批文及用地紅線圖;若總平面會審經(jīng)市規(guī)劃局審定提出修改意見的,二次報建時需提交按紀要修改后的總平面規(guī)劃圖一式6份。
取得審批蓋章的總平圖一式3份,將總平圖復(fù)印件傳送設(shè)計研發(fā)部進行建筑方案設(shè)計、經(jīng)營銷售部辦理《預(yù)售許可證》及產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記。
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申報材料:報建人身份證明和單位介紹信;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請表;市計委批準的年度建設(shè)項目計劃任務(wù)書;公司成立批準文件、工商營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);已經(jīng)批準的《總平面規(guī)劃圖》及有關(guān)附件;《建設(shè)項目選址意見書》及選址紅線圖;可行性研究報告、環(huán)境評估報告(大、中型項目);與原用地單位簽定的征地協(xié)議書復(fù)印件或原用地單位的《土地使用證》復(fù)印件;1:500地形圖一式5份;勘測院提供的電子數(shù)據(jù)地形圖軟盤
對外聯(lián)絡(luò)部取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、規(guī)劃紅線圖一式三份及電子地形圖規(guī)劃紅線軟盤,將《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件傳送財務(wù)部,規(guī)劃紅線圖復(fù)印件和軟盤傳送設(shè)計研發(fā)部。
3.1.5申辦《建設(shè)用地許可證》取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后,外聯(lián)人員應(yīng)持以下材料向福州市土地管理局申辦《建設(shè)用地許可證》
申報材料:用地申請書;申請人身份證明(法人、公司營業(yè)執(zhí)照或其他依法批準成立的文件);經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書;征地資金到位證明(財務(wù)計統(tǒng)部提供);土地所屬單位交地證明;市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》原件和電子地形圖軟盤;市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖(原件);市規(guī)劃局確定的總平圖(原件);立項批文、年度投資計劃;與被拆遷或征地單位、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村協(xié)議書;地形圖一式4份。從具備辦理條件開始要求15個工作日內(nèi)完成。
取得《國有土地使用合同》、市政府用地批復(fù)、《建設(shè)用地許可證》及征地
紅線圖。
申辦《房屋拆遷許可證》項目用地必須拆除房屋及其附屬物的事先辦妥與有拆遷資質(zhì)的拆遷單位委托事宜后,外聯(lián)人員會同拆遷單位向福州市城市房屋拆遷管理辦公室申辦《房屋拆遷許可證》,申辦《房屋拆遷許可證》的程序分為兩個階段,申辦拆遷凍結(jié)手續(xù)和申辦房屋拆遷許可證。
申辦拆遷凍結(jié)手續(xù)
申報材料:建設(shè)項目計劃任務(wù)書;建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃紅線圖;用地批準文件和用地界限圖及國有土地使用合同;委托書(公司應(yīng)明確委托事項和權(quán)限等);委托拆遷的,由拆遷單位出具對拆遷范圍進行產(chǎn)權(quán)審查、凍結(jié)、調(diào)查摸底的申請報告。要求在3個工作日內(nèi)完成。
申辦房屋拆遷許可證
申報材料:產(chǎn)權(quán)部門出具的產(chǎn)權(quán)審查證明;建設(shè)單位與拆遷單位簽定的正式委托拆遷合同;拆遷計劃和安置方案;建設(shè)資金到位證明材料(財務(wù)部提供);市規(guī)劃局核準的規(guī)劃總平圖;城市房屋拆遷審批表;公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明。要求在8個工作日內(nèi)完成。
取得《房屋拆遷許可證》、拆遷公告
申辦《土地使用證》:公司在交清項目土地使用權(quán)出讓金并拆平地上物,形成圍墻空地后,外聯(lián)人員向市土地管理局申辦《土地使用證》。要求在15個工作日內(nèi)完成。
申報材料:土地登記申請書;申請人身份證明,營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);經(jīng)辦人身份證明及授權(quán)委托書;拆遷范圍內(nèi)的原土地證書
3.1.6取得項目批文、拆遷證明、土地使用合同、土地使用權(quán)證、征地紅線圖、規(guī)劃總平圖后對外聯(lián)絡(luò)部以工作聯(lián)系單的形式通知經(jīng)營銷售部、設(shè)計研發(fā)部、財務(wù)計統(tǒng)部。
3.2工程項目報建階段
取得《建設(shè)用地許可證》工程項目,總投資達到或超過50萬人民幣或總建筑面積達到或超過200平方米的,外聯(lián)人員均須向福州市建設(shè)委員會辦理工程項目報建。
流程:總平面圖畫建筑紅線放核樣方案會審擴初會審施工圖審批
(規(guī)劃局)(規(guī)劃局)(勘測院)(規(guī)劃局)(市建委)(各職能部門)
3.2.1申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得《建設(shè)用地許可證》后外聯(lián)人員持以下材料向福州市規(guī)劃局申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
3.2.1.1申辦建筑紅線圖
申辦材料:報件人身份證明和單位介紹信;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表;經(jīng)市規(guī)劃局批準的《總平圖規(guī)劃》圖;市規(guī)劃局簽發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件(復(fù)印件);經(jīng)市土地局簽發(fā)的《建設(shè)用地許可證》及附件,或原單位持有的《土地使用權(quán)證》及附件和《房屋產(chǎn)權(quán)證》及附件(復(fù)印件);經(jīng)市計委簽發(fā)的建設(shè)項目計劃任務(wù)書;1:500地形圖叁份。建筑、管線放核樣10個工作日內(nèi)完成。
3.2.1.2向市勘測院申請放核樣
申辦材料:建筑紅線圖原件;總平面復(fù)印件;地下室平面圖、地上一、二層平面圖;規(guī)劃紅線圖原件;征地紅線圖;電子規(guī)劃紅線圖軟盤;管線竣工圖1套(工程材料部提供);建筑竣工圖1套(工程材料部提供)
取得1.成果報告2.邊界、控制點報告3.管線竣工測量報告4.建筑竣工測量地形圖1:5005.建筑紅線角點(樁)報告;建筑放核樣測量成果,其中1、3、5點傳工程材料部。
3.2.1.3向市規(guī)劃局申請出3份建筑紅線圖
核樣單原件;3.2.1.1中所有資料
3.2.2申辦《項目報建表》申報材料:介紹信、立項批文(復(fù)印件);工程報建單;規(guī)劃建筑紅線(復(fù)印件);企業(yè)批準證書(復(fù)印件);房地產(chǎn)資質(zhì)證書副本(復(fù)印件);企業(yè)章程(復(fù)印件)。要求在2個工作日內(nèi)完成。
取得項目報建表
3.2.3建筑設(shè)計方案審查(超過11層的建筑需聯(lián)審及畫紅線,由市規(guī)劃局組織,各主管部門參與審理)申辦材料:
經(jīng)辦人身份證明,介紹信;計委批準的建設(shè)項目批準書或計劃任務(wù)書;《建設(shè)用地許可證》及附件,或原單位持有的《土地使用證》及附件;《房屋所有權(quán)證》及附件(復(fù)印件);市規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及用地規(guī)劃紅線圖(復(fù)印件);市規(guī)劃局批準的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復(fù)印件);1:500地形圖一式4份;建筑設(shè)計方案一式2份(聯(lián)審設(shè)計方案份數(shù)視情況而定);(設(shè)計研發(fā)部提供);《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表。要求在11個工作日內(nèi)完成。
取得建筑方案會審紀要,將會審紀要傳送設(shè)計研發(fā)部,設(shè)計研發(fā)部聯(lián)系設(shè)計院安排擴初設(shè)計。
3.2.4擴初設(shè)計聯(lián)審(由市建設(shè)局組織,各主管部門參與審理)
開發(fā)項目用地面積超過0.5公頃、總投資在2000萬元人民幣以上,單體建筑在50m以上,須進行擴初設(shè)計,并應(yīng)向福州市建設(shè)委員會申報。要求在7個工作日內(nèi)完成。
申報材料:申請初步設(shè)計審批報告;立項批文;市規(guī)劃局審批的總平圖;勘察設(shè)計文件(包括概算);方案會審紀要8份;勘察合同、設(shè)計合同1份;初步設(shè)計圖紙(包括說明)9份(設(shè)計研發(fā)部提供);
取得擴初設(shè)計批復(fù),將批復(fù)傳送設(shè)計研發(fā)部,由設(shè)計研發(fā)部聯(lián)系設(shè)計院安排施工圖設(shè)計。
3.2.5施工圖聯(lián)審(由市建委組織,各主管部門參與審理)
申辦條件:經(jīng)市規(guī)劃局建筑方案設(shè)計審批或經(jīng)市建委進行擴初設(shè)計審批的各類建筑工程,可申報施工圖會審。申報時由市規(guī)劃局發(fā)出聯(lián)審單,由市建委牽頭進行施工圖會審。要求在8個工作日內(nèi)完成。
建設(shè)工程施工圖審查中心申報材料:地質(zhì)勘察報告三套(文字報告、附圖、附表、附件)(研發(fā)部提供);施工圖二套(建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、暖通)(研發(fā)部提供);建筑圖另加兩套(研發(fā)部提供),專項施工圖六套(基坑、鋼結(jié)構(gòu)、幕墻及其他特殊結(jié)構(gòu))(研發(fā)部提供);計算資料(電算資料、手算資料、基坑支護計算書、其他工種計算書、補充時程分析)(研發(fā)部提供);規(guī)劃單體紅線圖(復(fù)印件);規(guī)劃總平面圖(復(fù)印件);申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批表(復(fù)印件);市建委審查委托函;工程預(yù)算書、勘察合同、設(shè)計合同(復(fù)印件);工程勘察成果審查合格通知書;其他職能部門審查意見(人防、消防、環(huán)保、園林);擴初批復(fù)(復(fù)印件);抗震專項審查意見(復(fù)印件).一級工程在20個工作日以內(nèi)完成;二級工程在15個工作日內(nèi)完成。
此項并入施工圖審查程序。市建委抗震辦(基坑會審)申報材料:基坑自審表一份;地質(zhì)勘察報告原件;結(jié)構(gòu)施工圖(±0.00以下)一套;建筑施工圖一套;規(guī)劃單體紅線圖及規(guī)劃總平面復(fù)印件各一份;基坑圍護計算書一份;基坑設(shè)計圖紙6套(必須有一級注冊結(jié)構(gòu)工程師蓋章)
規(guī)劃局申報材料:報件人身份證,建設(shè)單位介紹信或外商委托書;上級政府有關(guān)部門(計委等)批準的建設(shè)項目批準書或計劃任務(wù)書;市土地局核發(fā)的《建設(shè)用地許可證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件和用地界線圖或《土地使用證》復(fù)印件;市規(guī)劃局批準的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復(fù)印件);審查中心及科技處蓋章施工圖一套;消防
部門蓋章建筑施工圖二套;管線綜合總平面圖及會審紀要;方案會審紀要;擴初會審批復(fù);《建設(shè)工程規(guī)劃許證》申請表(申請規(guī)劃設(shè)計條件時已填妥)。要求在8個工作日內(nèi)完成。
市建委科技處申報材料:《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表、審核表;外地設(shè)計院入閩、入榕手續(xù);地質(zhì)勘察報告一套;建筑紅線圖(復(fù)印件);規(guī)劃局批準的總平圖(復(fù)印件);立項批文;設(shè)計圖紙,有初設(shè)審批的工程應(yīng)附批文;勘察、設(shè)計合同。要求在2個工作日內(nèi)完成。
園林綠化指標審核申報材料:規(guī)劃部門審批的總平圖(高層建筑需要消防簽署意見的復(fù)印件1份);規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃建筑紅線圖各1份(復(fù)印件);綠化規(guī)劃設(shè)計總平面圖(原件2份);地面一層施工圖1份(研發(fā)部提供);《建筑工程規(guī)劃許可證》審批表或規(guī)劃聯(lián)系單1份(復(fù)印件);規(guī)劃局審批的總平圖(原件)。要求在15個工作日內(nèi)完成。
市環(huán)保局申報材料:施工圖一套(研發(fā)部提供);設(shè)計說明、擴初會審紀要;環(huán)境影響報告書(表)。要求在15個工作日內(nèi)完成。
市公安消防支隊申報材料:建筑設(shè)計防火審核申請表(研發(fā)部填寫);市規(guī)劃局劃定的紅線圖(復(fù)印件);施工圖一套(含建施、水施、電施、結(jié)構(gòu)、設(shè)施等)(研發(fā)部提供);消防專篇(高層建筑)、水池、泵房系統(tǒng)圖、給排水總平面(研發(fā)部提供);工程造價預(yù)算書(審計部提供)
市人防辦申報材料:計委立項批文(復(fù)印件1份);全套施工圖紙1份(研發(fā)部提供);《建筑防空地下室》審查表原件1份;規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃建筑紅線圖各1份(復(fù)印件)。要求在4個工作日內(nèi)完成。
3.2.6申辦'管線綜合平面會審及施工圖會審'
申辦條件及程序:建筑方案審查通過后,設(shè)計研發(fā)部應(yīng)立即和設(shè)計院聯(lián)系安排管線綜合平面圖設(shè)計,由福州市城市規(guī)劃局牽頭進行'管線綜合平面會審和施工圖會審',福州市電業(yè)局、電信局、福州市自來水總公司、市政工程管理處、煤氣公司、溫泉公司、有線電視臺、建設(shè)單位、設(shè)計單位等參加審核。建設(shè)項目由市規(guī)劃局牽頭進行'管線綜合平面會審'后,專業(yè)施工圖報送市規(guī)劃局審理。要求在1個月內(nèi)完成。
申報材料:報件人身份證明和單位介紹信;市規(guī)劃局批準的《總平面規(guī)劃圖》及附件(復(fù)印件);市規(guī)劃局核發(fā)的征地紅線圖(復(fù)印件);管線綜合平面圖及工程管線簡介一式8份;(研發(fā)部提供);電力咨詢報告(總用電量1500kva以上);
取得管線會審紀要及批復(fù)的管線圖
將管線會審紀要及批復(fù)的管線圖的復(fù)印件傳遞到工程部及設(shè)計研發(fā)部
3.2.7申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(市政工程)申報材料:
報件人身份證明和單位介紹信(或外商委托書);市規(guī)劃局批準的總平面規(guī)劃圖(復(fù)印件);專業(yè)施工圖;工程管線綜合圖;'管線綜合平面會審及施工圖會審'會議紀要;1:500地形圖一式3份;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證(市政工程)》申請表;有關(guān)部門意見或協(xié)議;大、中型建設(shè)項目咨詢報告及可行性研究報告
取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
3.3 施工審批階段
3.3.1申辦《建設(shè)工程施工許可證》:外聯(lián)人員在確認施工現(xiàn)場'三通一平'后應(yīng)向市建委申請《建設(shè)工程施工許可證》,申辦的程序共分為工程發(fā)包、合同簽證、委托質(zhì)量監(jiān)督、辦理文明安全監(jiān)察、建筑施工臨時排水沉淀池審查和申請核發(fā)施工許可證六個階段。
工程發(fā)包申報材料:工程項目報建表;市規(guī)劃局簽發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;全套勘察設(shè)計文件;設(shè)計審查聯(lián)審單;公司資質(zhì)證書副本
取得工程施工承發(fā)包洽談會議紀要
合同鑒證申辦材料:建設(shè)單位與施工單位簽訂的施工標準合同
施工合同由工商管理部門蓋章
委托質(zhì)量監(jiān)督申報材料:全套設(shè)計文件;施工合同;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(原件);營業(yè)執(zhí)照副本(原件);《福州市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表》1份
辦理文明安全監(jiān)督申報材料:施工企業(yè)安全登記資質(zhì)證書副本(原件);安全申報登記表(一式4份);項目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證、上崗證(原件);施工組織設(shè)計(1份);臨時用電組織設(shè)計(2份);工傷意外傷害保險單(原件)
安全申報表簽章
建筑施工臨時排水沉淀池審查申報材料:規(guī)劃總平圖;1:500地形圖
申請核發(fā)施工許可證(施工單位應(yīng)提供保險單、預(yù)算書、安全監(jiān)察登記手續(xù)、經(jīng)建委備案的商品混凝土購銷合同)
申報材料:《建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證》1份;經(jīng)市工商局簽證的建筑施工合同1份;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》1份;現(xiàn)場拆遷已滿足施工需要,圍墻、大門、洗車道、污水沉淀池等已按規(guī)定設(shè)置;工程發(fā)包洽談會議紀要(預(yù)算書、合同、施工圖審核意見、工程許可證);按規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù);按規(guī)定采用商品砼的工程,應(yīng)提供商品砼供貨合同。要求在15個工作日內(nèi)完成。
取得《建設(shè)工程施工許可證》
領(lǐng)取施工許可證后,對外聯(lián)絡(luò)部將施工許可證的副本傳遞到工程部、復(fù)印件傳送到經(jīng)營銷售部、財務(wù)計統(tǒng)部
3.3.2用水申請(福州市自來水公司)申報材料:填寫用水申請表和工程委托書經(jīng)辦人身份證、介紹信;市規(guī)劃局提供的《管線平衡會議紀要》;1:500地形圖(原件)一式6份;土地局批準的征地紅線圖及征地批文;建筑物平面布置及給水系統(tǒng)圖以及電子光盤。(研發(fā)部提供);申請一戶一表的由經(jīng)營銷售部提供客戶工行存折帳號及身份證復(fù)印件并填寫供用水合同;申請單位營業(yè)執(zhí)照;水費托收單(已申請施工用水的)。要求在3個月內(nèi)完成。
取得自來水公司設(shè)計的給水工程設(shè)計圖,設(shè)計圖傳研發(fā)部確認。
由自來水公司提供自來水管線紅線圖后,報規(guī)劃局審批;外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《自來水工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,向市政管理處進行破路申請,破路證傳遞工程部,然后進行自來水管道工程施工。
3.3.3用電申請(福州市電業(yè)局)申報材料:填寫用電申請表和工程委托書;立項批復(fù);施工用電設(shè)備清單和容量表;設(shè)計單位提供的最終用電容量;規(guī)劃總平圖及建設(shè)規(guī)模(座數(shù)、單元數(shù)、層次、用電構(gòu)成說明),小區(qū)開閉所配電室位置(主管局蓋章),一式3份;市規(guī)劃局管線平衡會議紀要;法人代表身份證復(fù)印件、法人代表委托書經(jīng)辦人身份證。要求在3個工作日內(nèi)完成。
委托供電局組織安裝送電,通知項目部配合,要求一年內(nèi)完成。
3.3.4電信申請(福州電信局)
樓內(nèi)管道審核申報材料:規(guī)劃局批準的管綜圖、管線會議紀要;各層弱電平面圖、弱電系統(tǒng)圖;規(guī)劃局批準的總平圖。要求在10個工作日內(nèi)完成。
取得由電信部門出具的樓內(nèi)管道審核意見書,傳研發(fā)部確認。
管道工程申報材料:填寫電信業(yè)務(wù)需求申請表;電信管線設(shè)計委托書;規(guī)劃紅
線圖(1:500);規(guī)劃總平圖、景觀管線總平圖、建筑設(shè)計圖(弱電部分)以及電子光盤(研發(fā)部提供);地形圖3張。要求在2個月內(nèi)完成。
取得電信公司設(shè)計的電信管道設(shè)計圖,設(shè)計圖傳研發(fā)部確認。
由電信部門提供的電信管線紅線圖,報規(guī)劃局審批;外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)《電信工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,然后通知項目部配合進行電信工程施工。
3.3.5煤氣申請(福州市煤氣公司)申報材料:1:500地形圖3份;1:100平面圖2份;管線會審紀要;景觀管綜圖、各層建筑平面圖以及電子光盤(研發(fā)部提供);1:100北立面圖1份;1:100底層平面圖1份。要求在2個月內(nèi)完成。
取得煤氣管道設(shè)計圖,設(shè)計圖傳研發(fā)部確認。
由煤氣設(shè)計院提供的煤氣管道紅線圖,報規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《煤氣工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,然后進行煤氣工程施工,通知項目部配合。
3.3.6有線電視申請(福州廣播電視信息中心)樓內(nèi)管道審核申報材料:規(guī)劃局批準的管綜圖、管線會議紀要;各層弱電平面圖、弱電系統(tǒng)圖;規(guī)劃局批準的總平圖。要求在10個工作日內(nèi)完成。
取得有線電視部門提供的樓內(nèi)管道審核意見書,傳研發(fā)部確認。要求在7個工作日內(nèi)完成
管道工程申報材料:填寫業(yè)務(wù)需求申請表;有線電視管線設(shè)計委托書;規(guī)劃紅線圖(1:500);規(guī)劃總平面圖、景觀管線總平圖、建筑設(shè)計圖(弱電部分)以及電子光盤(研發(fā)部提供);管線會審紀要。要求在2個月內(nèi)完成。
取得有線電視管道設(shè)計圖,設(shè)計圖由研發(fā)部確認。要求在2個月內(nèi)完成。
由有線電視部門提供有線電視管道紅線圖,報規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《有線電視工程施工許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,然后通知項目部配合工程施工。
3.3.7開口破路申請申報材料:由研發(fā)部提供開口示意圖;填寫《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表;1:500地形圖一式3份;規(guī)劃紅線圖;規(guī)劃總平圖。
取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后,至市政管理處進行破路申請,取得破路證后分發(fā)工程部并通知項目部配合。
3.3.8排水與市政接口工程申報材料:委托書;規(guī)劃管綜圖及電子光盤(研發(fā)部提供);給排水施工圖以及電子光盤;管線會議紀要;填寫福州市城市排水管道施工;申請表;地形圖3份;室外排水施工監(jiān)理評估報告(項目部提供)。要求在2個月內(nèi)完成
取得排水工程設(shè)計圖,設(shè)計圖傳研發(fā)部確認。
由市政設(shè)計院提供排水管道紅線圖,報規(guī)劃局審批,外聯(lián)人員持規(guī)劃局核發(fā)的《排水工程規(guī)劃許可證》、《工程聯(lián)系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,通知項目部配合工程施工。
3.4竣工驗收
3.4.1消防驗收申報條件:單體竣工驗收合格、消防設(shè)備到位之后,可以向市消防支隊申請進行消防驗收。
申辦材料:《建筑工程消防驗收申報表》;加蓋竣工圖章的工程竣工圖(包括:建筑總平面圖、小區(qū)消防給水總平面圖、消防水池、泵房詳圖、建施圖一套、水施圖一套);建筑工程消防設(shè)計審核意見書
取得消防審核意見書,傳工程部、研發(fā)部、物業(yè)公司
3.4.2工程竣工綜合驗收申辦條件:項目建設(shè)用地0.5公頃以上或建筑面積2萬平方米以上的開發(fā)項目,在建筑安裝單位工程質(zhì)量已竣工驗收評定后,以及按規(guī)劃要求各項配套建設(shè)已完成時均應(yīng)向建委申報工程竣工綜合驗收。
申報材料:公司提出書面申請驗收報告;填寫《住宅新村竣工綜合驗收申報表》一式四份;《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、單體工程施工圖、竣工圖;質(zhì)監(jiān)評定質(zhì)量等級文件;竣工圖紙總平面圖;技術(shù)驗測、試水測試、重大問題已整改;工程竣工決算審計結(jié)論或報告。
規(guī)劃局:建設(shè)用地許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證;規(guī)劃用地紅線圖;規(guī)劃總平圖,建筑紅線圖;建設(shè)工程放、核樣單;建筑單體標準層、底層平面圖及剖面、立面圖(施工圖和竣工圖)(工程部提供);工程竣工驗收書(工程部提供);建設(shè)項目1:500修測圖(原圖);管線綜合會審紀要;管線紅線圖、綜合圖、管網(wǎng)總平面圖;管線施工圖、竣工圖(工程部提供);管線建設(shè)工程許可證及管線竣工測量報告;總平、建筑紅線、施工圖不一致的應(yīng)提供相關(guān)材料
人防辦:防空設(shè)施設(shè)計變更文件,材料、構(gòu)件、設(shè)備的質(zhì)量合格證明,施工記錄和隱蔽工程驗收記錄,質(zhì)量檢查評定和質(zhì)量事故處理記錄,主體結(jié)構(gòu)和重要部位的試件、材料、檢查記錄,防空地下室竣工圖,防空地下室審核意見書或繳款憑證。
土地局:政府用地批文,征地紅線圖,建設(shè)用地許可證;福州市國有土地使用合同,土地轉(zhuǎn)交款憑證;原《國有土地使用證》(原件);規(guī)劃總平圖,規(guī)劃紅線圖;建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑單體紅線圖;單體工程竣工驗收書(工程部提供);建設(shè)項目1:500修測圖
園林局:綠化規(guī)劃總平圖、綠化設(shè)計圖、綠化竣工圖;征地紅線圖、建筑紅線圖;綠化施工合同、工程款結(jié)算憑證
房管局:(以下資料由物業(yè)公司提供):物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書;物業(yè)托管合同;物業(yè)管理基本金交繳總額核定報告;項目物業(yè)管理方案;物業(yè)管理收費標準(物業(yè)管理部門的批復(fù))。
交警支隊:規(guī)劃總平圖,交通系統(tǒng)平面圖(或建施總平圖)、地面一層建施圖、停車庫建施圖。
城建處:管線綜合會議紀要;雨、污水排放接管手續(xù);規(guī)劃審批的管線總平面圖;管線竣工圖;道路設(shè)計圖及竣工圖;污水集中處理協(xié)議及繳款憑證
環(huán)保局:建設(shè)項目環(huán)境影響報告書(表或登記表)及審批意見;環(huán)保設(shè)施承建單位資質(zhì)書、環(huán)保設(shè)施的施工圖,竣工驗收監(jiān)測報告、驗收報告及其批復(fù),環(huán)保設(shè)施工程質(zhì)量證明;污水接管手續(xù),管線綜合會議紀要,污水集中處理協(xié)議及繳款憑證
建委開發(fā)處:管線會議紀要;規(guī)劃總平面圖;工程竣工驗收備案表(竣工評定表);使用說明書和質(zhì)量保證書(經(jīng)營部提供);
取得綜合驗收證書后,對外聯(lián)絡(luò)部以工作聯(lián)系函的形式通知總經(jīng)理室、財務(wù)計統(tǒng)部、經(jīng)營銷售部、物業(yè)公司。
4.相關(guān)文件
《財務(wù)管理制度》(報建過程中有關(guān)費用的管理執(zhí)行《財務(wù)管理制度》)
《福州市建設(shè)工程(含房地產(chǎn)開發(fā))項目審批簡化程序圖》
5.相關(guān)表單、記錄
5.1《建設(shè)項目選址意見書》申請表
5.2城市房屋拆遷審批表
5.3土地登記申請書
5.4工程報建單
5.5
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表
5.6工程項目報建表
5.7單體驗收質(zhì)量竣工評定表
5.8住宅新村竣工綜合驗收申報表
5.9施工文件報審表
5.10建筑防空地下室審查表
5.11建筑按使用功能分類的面積核算表
5.12項目設(shè)計方案(施工圖)面積核算表
5.13建筑消防設(shè)計審核表
5.14建筑裝修驗收申報表
編制:企業(yè)改革領(lǐng)導(dǎo)小組
日期:20**年12月26日審核:
日期:20**年12月29日批準:
第4篇 某房地產(chǎn)公司工程管理部發(fā)展規(guī)劃
房地產(chǎn)公司工程管理部發(fā)展規(guī)劃
一、制訂部門發(fā)展規(guī)劃的必要性
1.外部環(huán)境的要求
(1)房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一,對gdp增長的貢獻越來越大;
(2)與發(fā)達國家和地區(qū)相比,我國居民現(xiàn)有居住條件與需求仍有較大差距;
(3)國內(nèi)社會秩序穩(wěn)定,經(jīng)濟穩(wěn)定增長,居民收入逐步提高,對生活質(zhì)量的要求也越來越高;
(4)中國申奧成功和加入wto,給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更大的機遇;
(5)深圳居住環(huán)境日益優(yōu)化,深港兩地往來不斷加強,港人置業(yè)成為房地產(chǎn)發(fā)展的另一個契機;
(6)消費者對居住質(zhì)量的要求越來越高,對工程項目管理提出了更高的要求;
(7)消費者的法律意識不斷增強,對工程在質(zhì)量、進度等方面的管理工作要求嚴格;
(8)國內(nèi)優(yōu)秀地產(chǎn)商在管理上不斷提升自己,形成了比較完備的工程管理體系,已具備了很強的競爭力;
(9)行業(yè)發(fā)展日趨規(guī)范,法規(guī)日益完善,對工程的組織和管理要求也逐步提高。
2.公司發(fā)展的要求:
(1)公司'服務(wù)社會、實現(xiàn)企業(yè)、客戶利益最大化'的經(jīng)營宗旨要求加強工程管理工作;
(2)公司'精品'、'創(chuàng)新'的經(jīng)營理念,要求工程管理工作加強過程控制;
(3)公司'誠信、敬業(yè)、務(wù)實、進取'的企業(yè)精神要求部門工作不斷發(fā)展前進;
(4)公司的發(fā)展目標,要求部門擁有一支適應(yīng)其發(fā)展的高素質(zhì)的工程管理團隊;
(5)公司業(yè)務(wù)的快速擴張,要求工程管理體系不斷調(diào)整和完善,并與之相適應(yīng)。
3.內(nèi)部發(fā)展的要求
(1)為部門發(fā)展確定基本方向;
(2)為部門建設(shè)明確基本方針;
(3)為形成符合公司業(yè)務(wù)發(fā)展的工程管理體系確立基本要求;
(4)為部門員工綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高提出要求;
(5)為形成部門的核心競爭力,提供發(fā)展思路和行動指針;
二、部門發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和機遇
1.面臨的挑戰(zhàn)
(1)市場競爭日益激烈,對工程管理的要求亦越來越高;
(2)社會法制日益健全,工程管理的行為也逐步規(guī)范;
(3)公司業(yè)務(wù)發(fā)展較快,要求工程管理的質(zhì)量、方法和手段與之相適應(yīng);
(4)公司有關(guān)管理制度還未健全,還未形成完善的工程管理體系;
(5)部門的規(guī)章制度還需健全和不斷完善;
(6)部門員工的知識結(jié)構(gòu)與作為工程管理人員的要求還存在差距;
(7)部門員工的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)還需要提高;
(8)部門還未形成自身的技術(shù)核心;
(9)部門核心競爭力還有待提高。
2.面臨的機遇:
(1)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間廣闊,公司業(yè)務(wù)發(fā)展有著美好的前景;
(2)公司的經(jīng)營宗旨和理念符合市場的要求和企業(yè)的發(fā)展;
(3)公司的發(fā)展目標和規(guī)劃切實可行,指導(dǎo)性強;
(4)公司領(lǐng)導(dǎo)層團結(jié)、務(wù)實、開明、進取,對公司有著良好的示范效應(yīng);
(5)公司有良好的企業(yè)文化
(6)部門員工認同公司企業(yè)文化,愛崗敬業(yè),團結(jié)協(xié)作,銳意進取,;
(7)部門員工專業(yè)能力強,有著豐富的工程管理經(jīng)驗,
三、發(fā)展規(guī)劃的制定依據(jù)
1.公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和實施計劃
2.公司組織機構(gòu)圖、各部門職能
3.公司領(lǐng)導(dǎo)對部門建設(shè)提出的各項要求;
4.工程項目管理體系的內(nèi)在要求;
5.部門核心競爭力的內(nèi)涵要求。
四、發(fā)展規(guī)劃目標的制定
1.發(fā)展目標
通過工作中不斷地探索、創(chuàng)新、實踐、總結(jié),建立完善的工程項目管理體系,摸索出一套符合公司發(fā)展的工程管理模式,培養(yǎng)出一批綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)高、工程管理能力強的項目管理團隊,培育本部門的核心競爭力,為實現(xiàn)公司'鑄樹精品、創(chuàng)新無限'的經(jīng)營理念和發(fā)展目標提供部門保證。
2.部門核心競爭力的內(nèi)涵
(1)管理制度完善,管理體系完備;
(2)項目管理人員具有良好的職業(yè)道德;
(3)項目管理人員知識結(jié)構(gòu)全面,綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)高,工作和協(xié)調(diào)能力強;
(4)有部門核心技術(shù)力量,具備處理較為復(fù)雜工程問題的能力;
3.核心技術(shù)力量的內(nèi)涵
(1)建筑專業(yè)
工程師具有扎實的專業(yè)知識;
了解本專業(yè)的最新發(fā)展;
具備對建筑設(shè)計進行技術(shù)經(jīng)濟分析的能力;
熟悉結(jié)構(gòu)專業(yè)的質(zhì)量控制要點和質(zhì)量控制措施;
熟悉建筑專業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預(yù)防和處理辦法;
對建筑和結(jié)構(gòu)的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理建筑專業(yè)較復(fù)雜問題的技術(shù)能力和組織能力;
對本專業(yè)的設(shè)計具備進行技術(shù)經(jīng)濟性比較的能力
(2)結(jié)構(gòu)專業(yè)
工程師具有扎實的專業(yè)知識;
了解本專業(yè)的最新發(fā)展;
具備對結(jié)構(gòu)設(shè)計進行技術(shù)經(jīng)濟分析的能力;
熟悉結(jié)構(gòu)專業(yè)的質(zhì)量控制要點和質(zhì)量控制措施;
熟悉結(jié)構(gòu)專業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預(yù)防和處理辦法;
對結(jié)構(gòu)和建筑的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理結(jié)構(gòu)專業(yè)較復(fù)雜問題的技術(shù)能力和組織能力;
對本專業(yè)的設(shè)計具備進行技術(shù)經(jīng)濟性比較的能力
(3)電氣專業(yè)
對高低壓、供配電、弱電專業(yè)具有扎實的專業(yè)知識;
了解上述專業(yè)的最新發(fā)展和成果;
具備對上述專業(yè)設(shè)計進行技術(shù)經(jīng)濟分析的能力;
熟悉上述專業(yè)涉及設(shè)備的性能指標、商家信譽、技術(shù)經(jīng)濟指標;
熟悉上述專業(yè)的質(zhì)量控制要點和質(zhì)量控制措施;
熟悉上述專業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預(yù)防和處理辦法;
對上述專業(yè)的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理上述專業(yè)較復(fù)雜問題的技術(shù)能力和組織能力;
對本專業(yè)的設(shè)計具備進行技術(shù)經(jīng)濟性比較的能力
(4)水暖專業(yè)
對給排水、供暖、空調(diào)、通風(fēng)、燃氣專業(yè)具有扎實的專業(yè)知識;
了解上述專業(yè)的最新發(fā)展和成果;
具備對上述專業(yè)設(shè)計進行技術(shù)經(jīng)濟分析的能力;
熟悉上述專業(yè)涉及設(shè)備的性能指標、商家信譽、技術(shù)經(jīng)濟指標;
熟悉上述專業(yè)的質(zhì)量控制要點和質(zhì)量控制措施;
熟悉上述專業(yè)的質(zhì)量通病,掌握有效的預(yù)防和處理辦法;
對上述專業(yè)的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理上述專業(yè)較復(fù)雜問題的技術(shù)能力和組織能力;
對本專業(yè)的設(shè)計具備進行技術(shù)經(jīng)濟性比較的能力
(5)各專業(yè)間的協(xié)調(diào)和整合
各專業(yè)工程師對其他專業(yè)有較全面的認識;
專業(yè)工程師開展本專業(yè)工作時,能夠敏銳地認識到對其他專業(yè)或部門的影響,并及時反饋有關(guān)信息;
對其他專業(yè)或部門的配合要求,能夠提供及時有效的支持。
(6)工程管理模式的適應(yīng)性
根據(jù)項目的不同特點,有足夠的靈活性;
針對參與單位的配合程度,具備有效的協(xié)調(diào)和控制手段;
針對不同的施工水平,有嚴格的保證質(zhì)量、進度、投資目標的管理措施。
五、發(fā)展規(guī)劃目標的實現(xiàn)
1.方法和手段
(1)通過制定規(guī)范的、科學(xué)的管理規(guī)章制度,建立完善的項目管理體系;
(2)通過工程實踐,檢驗制度的可行性和嚴密性,以及程序的運行效率;
(3)通過觀摩,開展討論和總結(jié),取長補短;
(4)通過多種途徑和方式,培養(yǎng)團隊良好的職業(yè)道德;
(5)通過對公司發(fā)展前景和企業(yè)文化的研討,提高團隊工作熱情;
(6)組織跨學(xué)科跨專業(yè)的學(xué)習(xí),完善團隊知識結(jié)構(gòu);
(7)通過多種方式的學(xué)習(xí)交流,形成互相促進、互相競爭、共同提高的良好的工作氛圍,建立一支團結(jié)、高效、責(zé)任心強的工作團隊。
2.步驟
(1)2001年底,通過部門討論,對如何做好工程管理達成共識,并形成較為完善的規(guī)章制度;
(2)2002年,通過利是佳和威尼斯港灣項目的工程實踐,對規(guī)章制度的完善性、可操作性,進行檢驗評估,形成完善的管理制度;
(3)根據(jù)部門發(fā)展規(guī)劃,制定2002年員工培訓(xùn)計劃,并在工作中加以落實;
(4)通過部門內(nèi)的工作交流,互相學(xué)習(xí),取長補短,使員工在管理水平上有一個較大的提高,以適應(yīng)公司業(yè)務(wù)的發(fā)展;
(5)通過引導(dǎo),培育良好的工作作風(fēng),高效廉潔的工作團隊,形成本部門的骨干隊伍;
(6)用一至兩年的時間,通過工程實踐的磨合和鍛煉,達到以下成果:
a.建立一套完善的管理制度;
b.摸索出符合公司發(fā)展的工程管理模式;
第5篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目論證成本管理作業(yè)指引
開發(fā)項目論證成本管理作業(yè)指引
1.目的:
明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達到的深度要求。
2.適用范圍:
本細則適用于項目公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。
3.定義:
3.1項目可行性研究階段成本估算:在項目可行性研究階段,對擬建項目所需要的建安工程投資,通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程,是《項目可行性研究報告》的重要組成,是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。
4.職責(zé):
4.1公司-造價部
4.1.1負責(zé)編制《新項目成本估算表》。
4.1.2負責(zé)項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項目成本估算表》。
4.2公司-技術(shù)管理部(設(shè)計)
4.2.1負責(zé)提供項目初步規(guī)劃方案或要點分析。
5.工作流程
5.1項目基礎(chǔ)性成本分析
5.1.1造價部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項目公司開發(fā)項目所在地區(qū)的《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報告》,供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。
5.2項目可行性論證成本分析
5.2.1造價部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負責(zé)項目可行性研究階段的成本估算工作。專業(yè)工程師負責(zé)跟蹤、配合,并編制項目可研階段成本估算報告。
5.2.2進行成本估算的依據(jù)包括:技術(shù)管理部(設(shè)計)提交的可研階段項目規(guī)劃要點分析,投資發(fā)展部提交的關(guān)于項目定位的《市場調(diào)查報告》、《土地規(guī)劃指標》及相關(guān)土地狀況資料,成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標和成本調(diào)研報告,市場同類檔次項目的建造標準及形式等信息。
5.2.3造價部專業(yè)工程師按《新項目成本估算表》格式要求,完成估算。
5.2.3.1填寫編制說明:包括'項目概況'、'成本估算的依據(jù)'、'估算基準,即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修'、'其他說明'(例如估算時沒有考慮哪些費用)
5.2.3.2結(jié)合項目的定位、規(guī)劃指標、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等,確定建安成本中各個項目的成本指標取值。
5.2.3.3按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬造價部填寫的項目。
5.2.3.4有多方案需要比較的項目,成本估算人應(yīng)對各方案的成本差異性進行分析和說明,比較后提出成本建議。
5.2.4《新項目成本估算表》經(jīng)造價部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部,作為可研分析報告的附件。
5.2.5公司進入新的城市進行房地產(chǎn)開發(fā),成本估算人員必須在進行項目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告》,內(nèi)容應(yīng)包括:
5.2.5.1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響:包括定額計價模式、工程招投標規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。
5.2.5.2當?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標準的特點,主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點,以便考慮對造價的影響。
5.2.5.3當?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^:包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較,完成該地區(qū)《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》
5.2.6造價部專業(yè)工程師應(yīng)在銷售分公司提供的競爭樓盤清單中,挑選1-2個樓盤深入調(diào)研,完成《競爭樓盤成本水平調(diào)研報告》。
5.3公司立項階段
5.3.1《項目可行性研究報告》獲得公司批準及正式立項后,《新項目成本估算表》中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動成為新項目建安成本的預(yù)控目標。
5.3.2造價部專業(yè)工程師負責(zé)把預(yù)控目標輸入成本信息庫。
5.4資料存檔
《新項目成本估算表》經(jīng)審批后,由造價部移交項目部資料信息員負責(zé)存檔保管。
6.支持文件
無
7.相關(guān)記錄表格
7.1《**地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》
第6篇 部門職能說明書：房地產(chǎn)集團工程管理部
房地產(chǎn)集團工程管理部的部門職能說明書
部門基本信息
部門名稱:工程管理部
分管上級:副總
下屬部門:無
部門本職:負責(zé)公司各項目工程建設(shè)招投標、工程預(yù)決算、工程管理的監(jiān)督服務(wù)及采購管理
部門宗旨:保證集團各工程項目按技術(shù)方案如期完成
職能描述
主要職能
1.計劃制定:參與各項目總體規(guī)劃和項目開發(fā)計劃的擬訂,根據(jù)各項目總體規(guī)劃和項目開發(fā)計劃,制訂各項目施工單位、監(jiān)理單位、材料采購的招標計劃,擬訂集團年(月)度工程建設(shè)總體計劃、采購計劃;根據(jù)各項目工程建設(shè)費用預(yù)算,匯總編制集團工程建設(shè)資金需求計劃;
2.預(yù)決算管理:編制各項目工程建設(shè)費用總體預(yù)算,協(xié)助指導(dǎo)各項目部(公司)工程建設(shè)費用預(yù)算;審核項目工程的變更,根據(jù)工程量、工程變更聯(lián)系單及合同審核工程款支付申請,對各項目各階段進行決算,根據(jù)預(yù)算及決算結(jié)果,對預(yù)算執(zhí)行情況進行檢討;
3.招投標管理:參與各工程項目設(shè)計方案討論,根據(jù)各項目招標計劃,按照招投標管理制度中的程序要求及工程設(shè)計要求,負責(zé)施工、監(jiān)理單位和材料采購的招標工作,編制招標文件并組織招標工作,審核標書及上報,組織評標工作的開展及評標結(jié)果的通知,編寫、審核采購合同、工程施工合同、監(jiān)理合同,負責(zé)簽訂采購合同、項目部的工程施工合同和監(jiān)理合同,協(xié)助項目公司做好工程施工合同、監(jiān)理合同的簽訂工作;根據(jù)檔案管理制度,做好合同的管理工作;
4.工程管理監(jiān)督:審核項目公司工程部施工組織設(shè)計方案,組織工程進度檢查、質(zhì)量檢查、工程成本控制,參與并協(xié)助做好工程竣工驗收工作;根據(jù)公司工程管理制度,組織人員深入現(xiàn)場,巡視各項目工程建設(shè)情況,檢查各工程管理情況,協(xié)調(diào)各項目(部)公司在工作中出現(xiàn)的問題,指導(dǎo)幫助現(xiàn)場施工管理人員做好工作;
5.采購管理:對材料市場信息資料進行收集,根據(jù)采購計劃,對甲供材料進行材料招投標管理,負責(zé)采購合同的擬訂和管理,負責(zé)開發(fā)和建立供應(yīng)商關(guān)系;對乙供材料進行核價,及時向項目(部)公司反饋材料采購進展信息,通知相關(guān)部門進行材料驗收和交付施工單位,負責(zé)甲供結(jié)存材料的處理;根據(jù)采購合同規(guī)定和驗收憑證,向財會部提出材料款支付申請;
一般職能
1.制度建設(shè):根據(jù)公司經(jīng)營理念和項目開發(fā)流程規(guī)范,組織擬定和完善工程管理制度及業(yè)務(wù)操作流程,并負責(zé)做好制度的宣導(dǎo)、貫徹執(zhí)行、監(jiān)督檢查工作;
2.工程服務(wù):主動了解各項目施工進展情況,及時協(xié)調(diào)項目(部)公司與施工單位等合作單位在工作中出現(xiàn)的問題;合理安排本部門的工作,為各在建工程及時工程建設(shè)服務(wù)支持工作;
3.業(yè)務(wù)培訓(xùn):加強對本部門人員及集團工程管理人員進行工程管理知識培訓(xùn),保證工程管理人員具備良好的專業(yè)能力,
4.信息服務(wù):做好與技術(shù)中心、各項目(部)公司之間的協(xié)調(diào)工作,及時傳達各項目建設(shè)新情況,及時反饋相關(guān)的業(yè)務(wù)信息;定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報工作,并做好與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作;
5.其他事項:及時完成上級領(lǐng)導(dǎo)分配的其它臨時性任務(wù);
主要責(zé)任
1.保證項目管理及工程監(jiān)督到位;
2.保證設(shè)備、材料采購及時到位,價格、數(shù)量的適宜,質(zhì)量可靠;
3.保證各項計劃制訂的合理性,預(yù)決算的準確性;
4.保證工程管理制度的規(guī)范性及內(nèi)容可行性;
5.保證本部提供各項資料及時、完整、符實、準確;
6.保證本部門各項工作按制度正常、高效運作,無重大違規(guī)行為。
7.妥善處理工程管理過程中出現(xiàn)的異常情況;
部門權(quán)力
1.根據(jù)部門工作需要,提出本部門崗位設(shè)置、人員配備、費用預(yù)算的權(quán)力;
2.要求項目(部)公司等相關(guān)部門根據(jù)工程管理制度規(guī)定提供相關(guān)信息、資料的權(quán)力;
3.根據(jù)公司工程管理制度,對各項目工程建設(shè)進行綜合協(xié)調(diào)的權(quán)力;
4.監(jiān)督檢查各項目貫徹執(zhí)行公司工程管理制度的情況,對不符合或違反公司工程管理制度或要求的人員或行為予以阻止并提出相應(yīng)處罰建議的權(quán)力;
5.獲得開展工程預(yù)算、決算所需資料的權(quán)力;
6.在部門職能與權(quán)力范圍內(nèi),按公司制度自主開展工作的權(quán)力;
7.在部門職能與權(quán)力范圍內(nèi),依據(jù)公司各項制度享有的其他權(quán)力;
關(guān)鍵指標:工程進度、預(yù)決算差異率、采購價格指數(shù)、供貨及時性、工程服務(wù)及時性、重大違規(guī)次數(shù)
崗位設(shè)置:工程管理部經(jīng)理、土建主管、水電主管、材料主管、預(yù)決算專員
第7篇 房地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊
e地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊
一、目的
為了對項目工程成本實施有計劃、按程序管理,明確項目工程成本責(zé)任部門的職責(zé)范圍,規(guī)范成本控制步驟及方法,以期達到項目成本合理控制的目標,保證項目合理經(jīng)濟效益,特制定本工程成本管理操作程序。
二、適用范圍
本程序適用于e地產(chǎn)e區(qū)域事業(yè)部下屬各公司開發(fā)建設(shè)的所有項目的工程成本管理工作。
三、定義
1. 工程成本包括項目的前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施工費(大、小市政)、配套設(shè)施費,統(tǒng)稱為四項費用。
2.本操作程序中所述各部門,均指各城市(項目)公司各對應(yīng)部門。對于未獨立設(shè)立成本管理部的公司,其職責(zé)由事業(yè)部經(jīng)濟合同部代替;對于未獨立設(shè)立設(shè)計管理部的,由事業(yè)部研發(fā)中心代替。
四、工程成本管理的基本原則
1、強調(diào)目標管理的原則:根據(jù)項目開發(fā)的不同階段,分別建立不同階段工程成本目標,并以前一階段的成本目標作為后一階段項目進展的成本控制依據(jù)。
2、強調(diào)統(tǒng)一管理、分類控制的原則:工程成本由事業(yè)部經(jīng)濟合同部進行統(tǒng)一管理,依據(jù)各部門的部門職責(zé)進行分類控制。
3、強化全過程成本動態(tài)控制的原則:項目工程成本目標確定后,成本管理相關(guān)責(zé)任部門應(yīng)隨項目開發(fā)進程,對項目實際發(fā)生成本進行動態(tài)跟蹤、統(tǒng)計、分析,及時發(fā)現(xiàn)、預(yù)警并糾正異常成本情況,確保項目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。
4、強調(diào)成本管理目標嚴肅性的原則:最終成本目標一旦確認,原則上不允許超成本目標變更建設(shè)標準,如需變更,需經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理辦公會審批。
五、公司各部門在工程成本管理中的職責(zé)
1.事業(yè)部總經(jīng)理辦公會
1)批準項目的工程成本控制目標;
2)批準工程成本管理制度;
3)審批單項成本目標超10%(含10%)以上、或雖單項成本目標不超10%(含10%)但對總成本目標的影響超過2%(含2%)以上、或雖單項成本目標對總成本目標的影響不超過2%但多項成本目標的總計已超總成本目標5%(含5%)以上的工程成本目標調(diào)整事項。
2.設(shè)計管理部
1)前期費用中的設(shè)計費用及與設(shè)計相關(guān)的咨詢費用的成本目標制定和控制的主責(zé)部門。
2)在項目的各階段及時制定設(shè)計費用及與設(shè)計相關(guān)的咨詢費用的成本目標,并提供給經(jīng)濟合同部。并對所制定的成本目標進行動態(tài)跟蹤控制。
3)提供項目可研、投資分析、控規(guī)及方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計階段進行成本測算所需的技術(shù)資料。
4)組織進行項目建設(shè)標準、新技術(shù)應(yīng)用、主要設(shè)備選型等性價比的評定工作的編制。
5)參考經(jīng)濟合同部的成本控制建議指導(dǎo)設(shè)計單位進行限額設(shè)計。
3.經(jīng)濟合同部職責(zé)
1)前期費用中的工程咨詢費的成本目標的編制和跟蹤控制的主責(zé)部門。
2)工程成本制度體系的建設(shè)和成本目標執(zhí)行情況評價及成本管理信息化平臺建設(shè)的主責(zé)部門。
3)在項目建設(shè)的各階段對由其主責(zé)的各類成本內(nèi)容進行成本目標的編制和動態(tài)跟蹤。
4)全面負責(zé)項目工程成本管理工作,組織編制、調(diào)整及匯總項目各階段工程成本目標;
5)負責(zé)編制及動態(tài)調(diào)整三階段設(shè)計(方案、擴初、施工圖)的工程成本測算,提出成本控制建議書;
6)負責(zé)項目所用材料設(shè)備的前期調(diào)研,協(xié)助設(shè)計管理部進行項目建設(shè)標準的編制。
7)對設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證、工程業(yè)務(wù)指令的經(jīng)濟性、合理性進行分析評審。
8)施工過程中反映成本的動態(tài)情況,對成本目標動態(tài)跟蹤分析、預(yù)警并提出糾偏建議。
9)按季編制各項目工程成本目標執(zhí)行情況報告,提出成本預(yù)警及糾偏建議。
10)完成竣工后的項目成本數(shù)據(jù)庫建立、成本總結(jié)與評估工作。
4.工程管理部職責(zé)
1)項目建安工程費、前期費用中的臨時工程費、檢測費用成本目標的編制和跟蹤控制的主責(zé)部門。
2)現(xiàn)場簽證成本控制的主責(zé)部門。按月對現(xiàn)場簽證進行分類匯總及對形成原因進行分析后轉(zhuǎn)經(jīng)濟合同部。
3)參與項目建設(shè)標準的制定,協(xié)助完成各階段成本目標的制定。
5.前期市政部職責(zé)
1)前期費用中報批報建費用的成本目標制定和控制的主責(zé)部門;
2)基礎(chǔ)設(shè)施(大、小市政)費用的成本目標控制的主責(zé)部門;
3)在項目的各階段及時制定報批報建費的成本目標,并提供給經(jīng)濟合同部。并對所制定的成本目標進行動態(tài)跟蹤控制。
6.營銷部職責(zé)
1)前期費用中售樓處、樣板間、圍擋等營銷類費用控制的主責(zé)部門。
2)負責(zé)組織項目定位,并根據(jù)項目定位參與編制項目建設(shè)標準。
3)負責(zé)項目產(chǎn)品銷售價格的調(diào)研和預(yù)測,為項目利潤目標及成本目標的建立提供依據(jù)。
7.客服部職責(zé)
1)物業(yè)相關(guān)費用、產(chǎn)權(quán)證件辦理、客戶維護等費用控制的主責(zé)部門。
2)在項目的各階段及時制定相關(guān)費用的成本目標,并提供給經(jīng)濟合同部。并對所制定的成本目標進行動態(tài)跟蹤控制。
8.財務(wù)部職責(zé)
1)成本歸集及分攤原則的制定及稅務(wù)籌劃方案的主責(zé)部門;
2)負責(zé)確立項目利潤目標,為確立項目成本控制目標提供依據(jù)。
六、項目各階段工程成本目標的確立
1.項目可研階段'工程成本估算目標'的確立:
1)依據(jù)營銷部門提供的項目策劃方案及項目市場調(diào)研結(jié)果、設(shè)計管理部提供的項目建筑指標編制項目工程成本估算。
2)原則上,以后各階段的目標成本均應(yīng)不應(yīng)超過可研階段的工程成本估算目標。
3)工程成本估算目標確立后,經(jīng)濟合同部應(yīng)編制《方案設(shè)計成本控制建議書》用于指導(dǎo)項目方案階段設(shè)計。
2.項目方案設(shè)計階段'工程成本計劃目標'的確立:
1)工程成本計劃目標應(yīng)依據(jù)已批準的工程成本估算目標編制;
2)設(shè)計中心應(yīng)提供經(jīng)批準的控制性規(guī)劃、方案設(shè)計和建筑設(shè)計思想、方案設(shè)計匯報成果;
3)經(jīng)濟合同部依據(jù)設(shè)計中心提供的設(shè)計成果,以及進一步的市場調(diào)研結(jié)果組織編制'工程成本計劃目標'。
4)如工程成本計劃目標超出工程成本估算目標,須經(jīng)項目總經(jīng)理批準后方可作為下一階段的設(shè)計的成本控制依據(jù)。
5)'工程成本計劃目標'確立后,經(jīng)濟合同部應(yīng)編制《擴初設(shè)計成本控制建議書》用于指導(dǎo)
擴初階段設(shè)計。
3.項目擴初設(shè)計階段'工程成本初步目標'的確立:
1)'工程成本初步目標'在擴初設(shè)計成果完成后,由經(jīng)濟合同部組織在修正'工程成本計劃目標'的基礎(chǔ)上形成;
2)'工程成本初步目標'在確立前設(shè)計中心應(yīng)組織成本、工程、市場營銷等相關(guān)部門編制項目產(chǎn)品建造標準,營銷部門應(yīng)做好產(chǎn)品銷價預(yù)測,財務(wù)部應(yīng)做好成本歸集及分配方案。
3)經(jīng)濟合同部依據(jù)擴初設(shè)計成果及本條第2)款各部門提供的資料組織編制'工程成本初步目標'。
4)如工程成本初步目標超過了工程成本計劃目標,須報項目總經(jīng)理批準,批準后的工程成本控制目標作為下一階段成本目標確立的控制依據(jù)。
5)經(jīng)濟合同部在編制完'工程成本初步目標'后,應(yīng)編制《施工圖設(shè)計階段成本控制建議書》,用于指導(dǎo)下一階段施工圖設(shè)計。
4.項目施工設(shè)計階段'工程成本控制目標'的確立:
1)施工圖設(shè)計完成30天內(nèi),經(jīng)濟合同部應(yīng)負責(zé)細化及修正成本初步目標并進行合理成本分配,形成項目最終的'工程成本控制目標'
2)如'工程成本控制目標'超出'工程成本初步控制目標',須報項目總經(jīng)理審批。
最終的工程成本控制目標應(yīng)報事業(yè)部總經(jīng)理辦公會批準后執(zhí)行。經(jīng)批準后的工程成本控制目標作為工程實施成本控制依據(jù)。
3)經(jīng)批準后的'工程成本控制目標'由各項目公司總經(jīng)理簽發(fā),報事業(yè)部經(jīng)濟合同部備案。
七、項目工程成本控制方法和手段
1.限額設(shè)計
從方案設(shè)計開始,設(shè)計管理部應(yīng)聯(lián)合經(jīng)濟合同部對項目的關(guān)鍵性指標進行限額設(shè)計,具體指標包括如下:
1)鋼筋含量指標
2)砼含量指標
3)砌筑含量指標
4)建筑體形系數(shù)指標
5)窗墻比
6)低效資產(chǎn)(如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、人防工程)等設(shè)計指標
7)公共配套設(shè)施(地下室車庫、會所、商業(yè)、娛樂等)的建筑規(guī)模指標
2.方案比選
項目建筑方案確定以后,設(shè)計管理部應(yīng)組織采購、工程、成本等相關(guān)部門對下列內(nèi)容進行方案比選,選擇技術(shù)經(jīng)濟指標最優(yōu)方案后進行擴初及施工圖設(shè)計。
1)工程的結(jié)構(gòu)方案;
2)土方平衡方案;
3)地基處理方案;
4)基礎(chǔ)形式選擇方案;
5)建筑內(nèi)墻選擇方案
6)材料、設(shè)備類型選擇方案;
7)外立面選材搭配方案。
3.合理制訂項目實施規(guī)劃
在項目方案設(shè)計完成后,各項目總經(jīng)理應(yīng)組織參與工程項目的各部門,根據(jù)自己的業(yè)務(wù)范圍制訂項目實施規(guī)劃,用于指導(dǎo)并推動項目進展,控制項目周期成本。具體包括:
1)設(shè)計委托及進度控制規(guī)劃
2)項目合約規(guī)劃
3)項目資金使用規(guī)劃
4)項目招標、采購進度規(guī)劃
5)工程施工進度規(guī)劃
4.針對項目特點編制項目成本控制實施辦法
項目規(guī)劃開始,經(jīng)濟合同部應(yīng)組織設(shè)計、工程、采購等相關(guān)部門針對項目所在位置、具體特點、管理模式等不同,編制項目成本控制實施辦法,用于指導(dǎo)項目建設(shè)過程中的成本控制。成本控制實施辦法應(yīng)包括以下內(nèi)容:
1)項目成本控制實施的組織體系
2)項目成本控制的主要實施要點(包括控制的主要內(nèi)容、控制手段及責(zé)任部門)
3)項目成本控制保障措施等
5.項目施工過程進行全面動態(tài)跟蹤及評估
在項目實施階段,依據(jù)已制定的項目成本目標,逐項跟蹤成本目標執(zhí)行情況,及時提出預(yù)警,按季編制成本動態(tài)分析報告,必要時提出成本目標調(diào)整方案。具體做法如下:
1)即時跟蹤設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證,每月逐單計算造價影響額;
2)每月25日前,財務(wù)管理部將項目已付款情況匯總,并轉(zhuǎn)經(jīng)濟合同部;
3)每月25日前,工程管理部將項目'甲供'材料情況匯總,并轉(zhuǎn)經(jīng)濟合同部;
4)經(jīng)濟合同部每月1日前形成上月項目成本執(zhí)行情況報告。
5)必要時,在每季度初提出成本目標調(diào)整方案及原因分析
6.嚴格進行工程竣工結(jié)算的審核
實行二級審核制度,確保竣工結(jié)算的合理性和真實性。
7.做好項目竣工后成本控制目標執(zhí)行情況后評估
八、工程成本管理相關(guān)記錄文件
1.項目各階段工程成本目標表,具體包括:
1)《項目工程成本估算目標表》
2)《項目工程成本計劃目標表》
3)《項目工程成本初步目標表》
4)《項目工程成本控制目標表》
2.項目各階段成本控制建議書,具體包括:
1)《方案階段成本控制建議書》
2)《擴初階段成本控制建議書》
3)《施工圖階級成本控制建議》
3.限價設(shè)計及方案比選報告,具體包括:
1)《項目限額設(shè)計指標表》
2)《方案比選評估報告》
4.項目實施規(guī)劃,具體包括:
1)《設(shè)計委托及進度控制規(guī)劃表》
2)《項目合約及采購進度控制規(guī)劃表》
3)《項目資金使用規(guī)劃表》
4)《工程施工進度規(guī)劃表》
5.《項目成本控制實施辦法》
6.《各季度項目成本分析報告》
7.《項目竣工成本控制目標執(zhí)行情況報告》
九、其它
1.本操作程序自下2023年4月15日起執(zhí)行,如本操作程序的相關(guān)規(guī)定與各公司目已有制度相矛盾的,按本操作程序執(zhí)行
2.本操作程序由事業(yè)部經(jīng)濟合同部負責(zé)解釋和維護。
第8篇 房地產(chǎn)代理公司項目管理問題座談會
“房地產(chǎn)代理”是指以委托人的名義,在授權(quán)范圍內(nèi),為促成委托人與第三方進行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù),并收取委托人傭金的行為。商品房銷售代理是中國目前房地產(chǎn)代理活動的主要形式,我們此次調(diào)查的主要對象就是以“房地產(chǎn)代理“為主的企業(yè),從以中原等港資代理公司為代表進入國內(nèi)為始其也有了將近20年的歷史,但相比房地產(chǎn)開發(fā)還尚顯不夠成熟,隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟及細分,以及房地產(chǎn)賣方市場逐步向買方市場轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)專業(yè)化水平也相應(yīng)提高,開發(fā)商為不斷強化自身優(yōu)勢,以保持市場的核心競爭力,逐漸把一些業(yè)務(wù)外包出去。如萬科、恒大、魯能一直保持著較高的代理比例,2008年樓盤代理比例分別為97%、100%、86%;“房地產(chǎn)代理”更多的將會承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“項目銷售管理”的職能,而與“房地產(chǎn)開發(fā)”相比對“人才”需求與依賴更大,因此隨著規(guī)模的擴大,如何有效的“項目銷售管理”將是“房地產(chǎn)代理公司”生存的根基。而隨著天津的發(fā)展目前中國最為著名的10大代理企業(yè)都進駐天津,此次就以座談及實地考察的形式,采訪了天津思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司策劃副總監(jiān)房總及其代理的萬科金奧國際項目。
1、項目銷售管理存在的問題
問題1:項目團隊人員配備如何更合理
這個問題困擾著很多代理公司,尤其是給萬科代理的公司,不僅要負責(zé)銷售部分的工作,還有大部分企業(yè)外包、財務(wù)外包、合同報件等多項工作,往往一個項目的成本會極大的影響項目的最終收益。
問題2:公司如何對項目進行監(jiān)察管理
獨立的項目團隊,公司如何保持對項目有效的監(jiān)督與管理是目前代理公司的關(guān)鍵問題,
尤其是員工對于公司的歸屬感。
問題3:如何做到項目各團隊有效配合
代理公司項目銷售團隊至少由3個部門組成,包括銷售部、策劃部、后臺(思源稱之為“品管”),各個部分在接受項目管理的同時,還要接受公司的管理,如何協(xié)調(diào)更團隊,更有效的發(fā)揮作用,成為項目管理的另一重要問題。
問題4:如何提升項目團隊的整體素質(zhì),以及員工個人的專業(yè)技巧
員工工作在獲取金錢的同時,還有精神上的需求,渴望公司為他們提供成長的平臺,獲取新知識,能夠成為眾人的焦點。
2、產(chǎn)生問題的原因
以上四個問題產(chǎn)生的原因,從管理學(xué)角度來說,與目前房地產(chǎn)代理公司采用的管理方式有關(guān),通常代理公司都會選擇“項目管理”形式,也就是管理學(xué)中所說的“矩陣式管理”,這種管理模式,由專門從事某項工作的工作小組形式發(fā)展而來。“矩陣管理結(jié)構(gòu)中”的人員分別來自不同的部門,有著不同技能、不同知識和不同背景,大家為了某個特定的任務(wù)(項目)而共同工作。這種管理方式的優(yōu)缺點如下:
優(yōu)點:
按照項目進行組織,加強了不同部門之間的配合信息交流,克服了直線職能結(jié)構(gòu)中各部門相互脫節(jié)的現(xiàn)象。它同時機動靈活,可隨項目的開始與結(jié)束進行組織或給予解散。一個人還可以同時參加幾個項目小組,這樣大大提高了人員的利用率。此外,由于職能人員直接參與項目,而且在重要決策問題上有發(fā)言權(quán),增加了參與者的責(zé)任感和積極性。
缺點:
項目負責(zé)人的責(zé)任往往大于權(quán)力,因為參加項目的每個人都來自不同的部門,工作帶有臨時性,項目負責(zé)人對于項目成員的工作好壞沒有足夠的激勵和懲罰手段,項目成員可能受到雙重指揮,影響組織效率和穩(wěn)定性。
3、針對問題的建議
1)問題1建議:
根據(jù)項目的特性以及所代理開發(fā)公司的性質(zhì)進行配備,以萬科金奧國際為例,整體外包,并且策劃、銷售、后臺的工作量較大,必須將人員進行固定,并且銷售管理人員要分層配置合理,例如萬科金奧國際現(xiàn)在為雙經(jīng)理制,雖然工作被分成了兩份,但許多銷售前臺工作則關(guān)注的較少,因此可以調(diào)整“單經(jīng)理雙主管”,成本相同,但領(lǐng)導(dǎo)更為直接。策劃則因為涉及到費用、市場、推廣、活動等多個單項工作因此一直配備人數(shù)較多,但在開盤后前期工作較少,完全可以將職能合二為一,4個人的工作由兩個人做。品管則暫時沒有辦法,后臺工作更為細致,則需將崗位職責(zé)進行細分,并且樹立品管主管的管理職能。
2)問題2建議:
第一:可以通過對項目管理人員的監(jiān)察實現(xiàn),定期召開公司例會,各項目管理人員集中公司進行項目工作匯報,便于公司領(lǐng)導(dǎo)了解項目情況;
第二:公司負責(zé)人應(yīng)不定期進行項目視察,與現(xiàn)場銷售人員等一線員工進行交談,了解一線員工實際想法及需求;
第三:樹立項目品管的職能及職權(quán),具備代公司監(jiān)察項目的職責(zé),讓銷售、策劃、品管形成三方互相監(jiān)督的形式。
3、問題3建議:
在項目各小組進行互相監(jiān)督的同時,還要進行相互配合工作,建議建立明確的工作標準流程,例如銷售對策劃提出推廣要求的流程,策劃對品管提出數(shù)據(jù)支持的流程,以及品管管理銷售日常行為的標準等,以萬科金奧國際為例,策劃需建立內(nèi)部審核流程、推廣設(shè)計流程、公司報審流程等,銷售需明確前臺輪崗流程、客戶錄入流程、合同整理流程等,品管需讓分工更為明細,工作目標更為清晰,總之,用制度規(guī)范行為,用流程改變無序。
4、問題4建議:
員工的成長及培訓(xùn)至關(guān)重要,不僅要提供公司的培訓(xùn),項目更應(yīng)定期進行培訓(xùn),培訓(xùn)的方面應(yīng)該有所區(qū)分。
第一:公司培訓(xùn)
公司的培訓(xùn)應(yīng)更關(guān)注員工的個人素質(zhì),例如定期的團建活動、公司新制度培訓(xùn)、外聘專家培訓(xùn)等。
第二:項目培訓(xùn)
項目每周案例分析會、每周銷售技巧提升會、定期的項目制度培訓(xùn)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識循環(huán)培訓(xùn),根據(jù)現(xiàn)場投訴或突發(fā)事件的培訓(xùn)。
第9篇 房地產(chǎn)質(zhì)量管理評審控制程序
房地產(chǎn)公司質(zhì)量管理評審控制程序
(三)
1.目的通過管理評審,定期對公司的質(zhì)量管理體系進行有效的評審,確保持續(xù)有效地滿足標準要求。
2. 范圍本程序適用于公司管理評審。
3．職責(zé)
3.1 公司總經(jīng)理負責(zé)主持管理評審會議,并對評審結(jié)果做出決定性意見;
3.2 管理者代表負責(zé)向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系的運行情況,組織編制管理評審報告,檢查落實管理評審意見;
3.3 工程部負責(zé)管理評審的組織準備工作,收集管理評審所需的資料,編制管理評審報告,組織實施和驗證評審中提出的糾正和預(yù)防措施;
3.4 各部門負責(zé)準備并提供所分管的評審所需資料,實施有關(guān)的糾正和預(yù)防措施。
4. 控制程序
4.1 公司每年(間隔不超過12個月)組織進行一次管理評審,由公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)理參加。在公司發(fā)生重大的質(zhì)量事故、經(jīng)營狀況發(fā)生重大變化、公司組織結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變以及外部審核等特殊情況時,由公司總經(jīng)理決定,增加管理評審的頻次。
4.2 管理評審會議準備工作
4.2.1 公司總經(jīng)理決定會議的召開時間,由管理者代表負責(zé)安排有關(guān)部門,進行會議資料的準備工作:
a. 工程部負責(zé)準備并提供年度內(nèi)部及第
二、 三方質(zhì)量體系審核和重大不合格品的處理情況、采取糾正和預(yù)防措施情況的匯總分析;
a. 策劃營銷中心負責(zé)準備并提供顧客意見調(diào)查分析報告和對顧客投訴處理情況的匯總分析;
a. 工程部負責(zé)準備并提供工程施工質(zhì)量控制情況;
d. 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責(zé)準備并提供年度公司經(jīng)濟活動分析報告;
a. 管理者代表負責(zé)準備并提供質(zhì)量體系運行情況報告;
a. 以往管理評審跟蹤措施的實施情況;
a. 質(zhì)量管理體系變更機會的識別;
a. 改進的建議。
4.2.2 工程部負責(zé)收集整理有關(guān)的評審資料,經(jīng)管理者代表審閱后,于評審會一周前,連同評審會通知發(fā)至參會人員。
4.3 管理評審會議
4.3.1 管理評審會議由公司總經(jīng)理主持召開。
4.3.2 管理者代表匯報質(zhì)量體系的運行情況和分析意見。
4.3.3 根據(jù)各部門提供的評審資料,對以下幾個方面進行評審:
a. 質(zhì)量體系審核的結(jié)果;
a. 顧客反饋;
a. 過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性;
d. 預(yù)防和糾正措施的狀況;
a. 以往管理評審的跟蹤措施;
a. 可能影響質(zhì)量管理體系的變更;
a. 改進的建議。
4.3.4 公司總經(jīng)理對評審會議進行總結(jié),并確定質(zhì)量管理體系的改進意見和措施。
4.3.5 工程部負責(zé)管理評審會議的記錄并保存。
4.4 管理評審報告
4.4.1 工程部根據(jù)評審結(jié)果和會議記錄,起草管理評審報告。
4.4.2 管理評審報告的主要內(nèi)容包括:
a. 質(zhì)量體系運行的總體情況;
a. 實施質(zhì)量體系審核和糾正預(yù)防措施的情況;
a. 公司的經(jīng)營狀況;
d. 顧客意見及處理情況的匯總分析;
a. 公司質(zhì)量管理體系具體的體系改進、產(chǎn)品改進和資源配置改進的需求及措施,以及這些措施實施和驗證的要求;
a. 管理評審的結(jié)論;.參會人員名單等。
4.4.3 管理評審報告經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準后進行發(fā)放,并歸檔保管。
4.5 管理評審結(jié)果的驗證
4.5 .1工程部根據(jù)管理評審報告,對需要采取糾正和預(yù)防措施的問題,填寫'糾正和預(yù)防措施通知單',下發(fā)責(zé)任部門,執(zhí)行《糾正和預(yù)防措施控制程序》。
4.5 .2各責(zé)任部門負責(zé)制定糾正和預(yù)防措施,經(jīng)工程部審核,管理者代表批準后,組織實施并驗證。
4.5 .3管理評審結(jié)論要求修改《手冊》和質(zhì)量體系程序文件的,由工程部負責(zé)組織進行修改。
4.5 .4對本次管理評審報告的落實情況和效果,要在下次管理評審中進行評審。
5. 質(zhì)量記錄
5.1 qr01-01管理評審報告資源管理6資源管理
6.1 資源提供
6.1.1 公司總經(jīng)理確定并提供所需的資源,以:a、建立、實施和保持質(zhì)量管理體系并持續(xù)改進其有效性;b、達到顧客滿意。
6.1.2 資源包括人員、信息、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境等,要合理使用資源,使其發(fā)揮最大效能。
6.2 人力資源公司從不斷提高質(zhì)量管理體系運行的有效性及顧客滿意的角度出發(fā),對人力資源管理規(guī)定了相應(yīng)的要求,見
6.2 章節(jié)《人力資源控制程序》。
6.3 基礎(chǔ)設(shè)施1) 公司所在的辦公場所--2) 公司設(shè)有檔案室,由總經(jīng)理工作部統(tǒng)一管理,配置了有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范等圖書資料,能夠滿足公司開發(fā)經(jīng)營的需要。3) 公司擁有多部商業(yè)用車,相關(guān)人員配備了固定電話和移動電話,能夠滿足公司交通和通訊的需要。4) 公司辦公設(shè)備由總經(jīng)理工作部統(tǒng)一管理,計算機和軟件的使用管理見q/tzh-wi-013《計算機管理制度》。5) 公司對施工等外包單位基礎(chǔ)設(shè)施的配備能否滿足其相應(yīng)的外包任務(wù)進行監(jiān)督檢查,按
7.4 章節(jié)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
6.4 工作環(huán)境1) 硬件:物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理,為公司員工提供了舒適的工作環(huán)境。2) 軟件:公司通過開展民主管理、建立談話制度等方式,確保與員工進行充分交流,及時掌握人員思想動態(tài),在公司內(nèi)創(chuàng)造一個開放、公平、和諧、寬松的人文環(huán)境;并嚴格按照國家、地方和集團公司的規(guī)定,落實職工的養(yǎng)老保險、住房公積金等福利,解除員工的后顧之憂。3) 為確保產(chǎn)品的符合性,公司各有關(guān)部門對開發(fā)項目所必需的投保及施工工作環(huán)境提出要求,
第10篇 崗位說明書：房地產(chǎn)設(shè)計管理經(jīng)理
房地產(chǎn)設(shè)計管理經(jīng)理崗位說明
崗位職責(zé):
1、嚴格執(zhí)行公司運營計劃;
2、編制規(guī)劃綱要,進行概念策劃;
3、編寫各階段建筑設(shè)計任務(wù)書;草擬項目設(shè)計指導(dǎo)書,組織完成項目的規(guī)劃、建筑設(shè)計方案;
4、組織協(xié)調(diào)各設(shè)計咨詢單位工作,組織協(xié)調(diào)各個階段的設(shè)計評審及論證工作;
5、推行限額設(shè)計,控制建設(shè)成本;
6、提供主要材料和設(shè)備的物理、性能指標,參與材料、設(shè)備的選型定板;配合向銷售管理部及招商管理部提供相關(guān)設(shè)計資料;
8、承擔(dān)設(shè)計變更的審核,協(xié)助現(xiàn)場簽證的確認;
9、檢查督促施工單位按圖施工;
10、協(xié)助設(shè)計方案報規(guī)報建工作。
任職資格:
1、8年建筑設(shè)計經(jīng)驗,熟練各種建筑設(shè)計軟件,有較強的方案設(shè)計及施工圖設(shè)計能力;
2、有5萬平米以上的大型商業(yè)體的完整設(shè)計經(jīng)歷;
3、具備協(xié)調(diào)能力和溝通能力,能夠創(chuàng)新、變更,并具有實施執(zhí)行力;
4、對設(shè)計單位情況熟悉,敏銳的市場經(jīng)驗和社會專家資源;
5、有強烈的市場概念和客戶導(dǎo)向意識,熟悉房地產(chǎn)項目各階段的操作流程;
6、對部門職能全面了解,能夠組織影響相關(guān)業(yè)務(wù)部門,能夠解決疑難的技術(shù)問題。具備完整項目經(jīng)驗或商業(yè)綜合體項目經(jīng)驗者優(yōu)先。
第11篇 房地產(chǎn)項目施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引
項目施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引
1.目的為保證項目開發(fā)成本目標的實現(xiàn),本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計的成本管理和控制方法。
2. 范圍項目施工圖設(shè)計成本管理。
3．定義目標成本:通過確定成本目標值,用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標性文件。
4. 職責(zé):
4.1 項目公司-工程技術(shù)部
4.1.1 負責(zé)審核項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標限額設(shè)計成本控制建議書;
4.1.2 負責(zé)審核項目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書;
4.1.3 負責(zé)審核項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標建議書;
4.1.4 負責(zé)項目成本目標分解運作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。
4.2 項目公司-造價部
4.2.1 負責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標限額設(shè)計成本控制建議書;
4.2.2 負責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書;
4.2.3 負責(zé)編制項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標建議書;
4.2.4 負責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進行溝通,達成共識形成《目標成本指導(dǎo)書》。
5. 工作程序
5.1 制定項目施工圖限額設(shè)計成本控制建議書在施工圖設(shè)計開始前,造價部須對公司審批的項目發(fā)展成本控制目標中建安成本進一步分解、細化和完善;
5.2 施工圖限額設(shè)計成本控制建議書編制要求具體如下:
5.2.1 造價部根據(jù)發(fā)展成本目標,結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)書、擴初設(shè)計階段初步方案及市場水平,針對各分項工程的不同特點,分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標、技術(shù)指標或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議;對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點,成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點:
5.2 .
1.1 土方及擋土工程:該工程成本容易流失,建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選,土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標;
5.2 .
1.2 樁基工程:不同的樁基形式對成本及工期影響較大,且成本容易流失,重點建議樁基選型多方案比選,優(yōu)化設(shè)計,據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標值或分項成本目標;
5.2 .
1.3 結(jié)構(gòu)工程:該部分約占建安成本比重較大,且對銷售沒有直接的影響,這部分是成本控制的重點,在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下,盡可能的降低成本,主要對鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標數(shù)值;
5.2 .
1.4 建筑、裝修工程:其質(zhì)量及效果對售樓影響較大,占建安成本比重較大,影響成本的主要因素為材料選型,對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟指標值;
5.2 .
1.5 安裝工程:主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型,對電梯、機房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,管線選用合適的中檔材料;
5.2 .
1.6 景觀工程:景觀工程成本波動性、彈性較大,設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點,;
5.2 .
1.7 分包工程:該部分的特點是專業(yè)性較強,政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性,成本控制的重點是方案的深化及優(yōu)化;
5.2.2 限額設(shè)計數(shù)值及成本建議按格式填寫,對其中重點控制點必須加以明示。
5.2.3 造價部就須編制的施工圖限額設(shè)計成本控制初稿,充分征求設(shè)計院及工程技術(shù)部的意見并進行完善,必要時須召集工程技術(shù)部相關(guān)人員開會確認。
5.2.4 確認后的限額設(shè)計數(shù)值及成本建議經(jīng)造價部經(jīng)理審核、報分管副總經(jīng)理審批后作為設(shè)計限額要求,提交工程技術(shù)部具體落實。
5.3 施工圖出圖后,造價根據(jù)施工圖計算重點控制點的經(jīng)濟或技術(shù)指標值,與審批的限額設(shè)計數(shù)值比較,及時向工程技術(shù)部提出反饋意見。對超出限額設(shè)計部分提出預(yù)警,并報分管副總經(jīng)理綜合決策。
5.4 設(shè)計完成后,由工程技術(shù)部編制設(shè)計成本控制分析總結(jié)報告,聘請有豐富設(shè)計及造價專業(yè)經(jīng)驗的專家對設(shè)計進行評審,最后由技術(shù)評審委員會對限額設(shè)計要求完成情況進行最終評定。
6. 表格和記錄
第12篇 某某房地產(chǎn)公司管理目標闡釋
公司管理目標
一、品牌**、百年**。
二、以人為本、誠信經(jīng)營、務(wù)實、創(chuàng)新、領(lǐng)先。
三、客戶的滿意就是明天的市場;時刻關(guān)注客戶的需求;超越客戶的期望。
四、安全第一、平安是福。
五、團隊精神:信任、溝通、互勉、共進。
管理目標的理念識別:
1、“不想當將軍的兵不是好兵”。
同樣,不想樹立品牌的企業(yè),也不是好企業(yè)。所以,我們只有以樹立品牌概念去建設(shè)**,去做好企業(yè)事無巨細的每一件事,才有可能使企業(yè)得到長久的發(fā)展,樹立品牌與建設(shè)百年企業(yè)的目標才能達到。因為我們知道品牌不是唾手可得的,而是在百年不變的信仰之下點滴積累建立起來的。
2、人是**是寶貴的資源,用人看品質(zhì)、升遷重業(yè)績
人是生產(chǎn)力之根本,也是價值的源泉。**所以存在,而是那一個個鮮活的**人。**之所以能夠取得目前的成就,就在于多年來無數(shù)的**人辛勤努力。**現(xiàn)在取得的一點一滴成績無不凝聚著**人的血汗。重視每一個員工的作用,為他們創(chuàng)造良好的工作生活環(huán)境是**公司的宗旨。
人的品質(zhì),是一個人能否取得成功的先決條件。**用人品質(zhì)為先,這是一個基本前提,這是對每一個**人的基本要求。升遷重業(yè)績,這是現(xiàn)代企業(yè)制度的標志之一。在傳統(tǒng)的國企制度下,人不能盡其才,升遷看資歷,看輩分,這是導(dǎo)致整個團隊缺乏向上的精神面貌的根本原因,也是直接導(dǎo)致一些國企效率低下癥結(jié)所在。**要成就品牌,成就百年企業(yè),就不能不把這寫入**管理目標中。
誠為百德之首,信為立人之本。誠信是每一個人,每一個企業(yè)所以能夠存在世上的最基本準則。富蘭克林說:“信用就是金錢,有信用就有一切”。沒有誠信,人就無法立足于社會;沒有誠信,企業(yè)也就無法生存,即便得勢于一時,但最終也會垮臺。::由此看來,誠信是欲求建設(shè)五年**的**人心底的那塊基石,也是所有**人無時無刻不能離棄的操守。務(wù)實,乃是行為態(tài)度。它也是到達彼岸的不二法門。我們必須時刻謹記“千里之行,始于足下”,任何成功都是源自于點點滴滴的積累。俗語有云:“空談?wù)`國”。歷史上也有紙上談兵的趙括的經(jīng)驗教訓(xùn)。所以,務(wù)實在**公司的核心理念中不能不占一個位置。創(chuàng)新,是一個民族發(fā)展的動力,同時,它也是一個企業(yè)在激烈的市場競爭中能夠立于不敗之地的根本因素。這也是**能夠成就品牌的原因所在。**人必須銘記:“墨守成規(guī)”,就意味著慢性自殺。
領(lǐng)先,是目標,這也是所有**人共同的愿望。
我們從基本準則,行為態(tài)度,前進動力,目標等四個方面來闡釋**的核心理念,周全而完滿。四者相互依存,環(huán)環(huán)相扣,缺一不可。目標的實現(xiàn)是建立在前三者的實現(xiàn)基礎(chǔ)之上,而前三者則是圍繞著“領(lǐng)先”的目標,共同發(fā)揮作用。
**信奉“誠為萬事無,信則萬事成?！薄罢\信經(jīng)營,陽光收入”體現(xiàn)了**的核心理念。我們認為只有誠信的經(jīng)營法則,才能體現(xiàn)**人的價值,體現(xiàn)**人光明磊落的形象。我們鄙夷一切通過不正當手段獲得的任何利益。我們相信**的過去、現(xiàn)在和將來的一切收入都可以經(jīng)得起歲月的考驗。同時也只有秉持如此的價值觀,才能給所有的**人帶來實實在在的好處,實實在在的利益。
3、客戶的口碑是最有效的營銷
a、我們必須明確認識到:客戶的滿意就是明天的市場。我們現(xiàn)在所服務(wù)的客戶帶給我們的并不僅僅是眼前利益,更重要是的在這個客戶背后更為廣闊的市場。面對他們精益求精的要求,我們只要做好令他們滿意這就可能給我們帶來更廣闊的市場。
b、關(guān)愛客戶,真誠營銷,體現(xiàn)了**核心理念中“誠信”原則,也是我們在服務(wù)過程中所要秉持的態(tài)度與原則,這也是我們開拓明天的市場,樹立口碑的不二法門。
c、總結(jié)**這些年所走過的路,我們深深體會到客戶的口碑,往往是決定性的,**人要始終銘記:**現(xiàn)在在業(yè)界的地位和口碑不是我們自己封的,而是一代又一代**人,通過自己的努力,使客戶認可,并給予的。
d、企業(yè)使命:真心締造美好家園。在**的使命里頭,不應(yīng)該僅僅只是盈利,同時也應(yīng)該包容愛心的。**以回饋社會之姿態(tài),建設(shè)美好家園,擺脫了一般開發(fā)公司,私利,工匠人的宿命形象。**以社會的一分子的身份投入開發(fā)建設(shè),以負責(zé)任的形象開發(fā)建設(shè)這個不僅僅屬于**也屬于他人的家園。這種與眾不同的企業(yè)使命,在
對外宣傳上更容易獲得大眾的認同,從而提升**的品牌形象。
4、職業(yè)安全觀
這是與**人本觀相適應(yīng)的。人是**最寶貴的資源,如何體現(xiàn)最重要是的,在建設(shè)過程中,保障每一個**人員的安全,這就是我們耳熟能詳?shù)陌踩谝?。這一點是所有開發(fā)及建筑企業(yè)所共同的,不同的是,**不僅僅把它掛在嘴上,更重要是把它落在了實處。平安是福,這不僅是對每一個具體的員工而言,同時也是對企業(yè)而言的,在如此重視安全第一的今天,事故的發(fā)生,對于一個企業(yè)來說,可能意味著滅頂之災(zāi)。
5、團隊精神
**是一家高速運轉(zhuǎn)的機器,而每個員工就是這部機器上的零件。如何使這架機器良好地運轉(zhuǎn),信任是前提,沒有相互的信任,工作是無法開展的;溝通是必要的條件,它能使所有的人都明白我們目前的任務(wù)是什么,我們要做些什么,我們面臨哪些障礙,同時,溝通能在很大程度上,消解各種誤會,極大地提高工作效率;互勉,則是一個團結(jié)的集體不斷前進所必需的內(nèi)在動力;共進則是目標,是建立在前三者基礎(chǔ)上的,這是一個集體的進步,而不是個人的。這是一個全面而完整的團隊觀。
6、企業(yè)精神:立志**,爭創(chuàng)一流
“欲求其上,取其上上”。**是我們的企業(yè)名,**也是一種境界,旭日東升境界。因此,“立志**,爭創(chuàng)一流”體現(xiàn)了**人無論什么都要做到最好的精神氣質(zhì)。
7、進步觀:進步慢了就是退步,一步一步不停步,帶動**邁大步
這是核心理念當中“領(lǐng)先”的細化。我們的進步觀是獨特的,不僅僅是縱向的進步比較,也是橫向的與他人的進步比較。我們前進了50米,相對于我們的對手前進了100米來說,我們?nèi)允峭瞬降摹ＧЮ镏?始于足下。不積跬步,無以至千里。這是古中國千年智慧在**進步觀上的體現(xiàn)。
8、技術(shù)觀:適用、先進、科學(xué)、經(jīng)濟
最好的技術(shù)不一定是最有效的,適用的才是最有效的。我們不可能盲目地追求高精尖的技術(shù)。我們并不反對采用先進的,科學(xué)的技術(shù),只是我們**強調(diào):只有在適用的基礎(chǔ)上追求先進的,符合科學(xué)發(fā)展趨向的技術(shù),這才是科學(xué)的并且符合**實際的。最后,經(jīng)濟的本身也是適用的內(nèi)在之意。
9、危機觀:危機永存、失敗是自己造成的
這是一個百舸爭流的社會,危機是永遠存在的。我們在此提出這樣的危機觀,決不是危言聳聽,而是對所有員工的警醒。一個缺乏危機感的員工,絕對不是一個好員工。**要求自己的所有員工絕對不能懈怠,因為稍有懈怠就會導(dǎo)致徹底的失敗,“一著不慎,全盤皆輸?！?*更是清醒地認識到,::我們不能把工作當中的失敗歸咎于客觀原因,縱然有客觀因素作崇,可是決定性的,還在于自己對客觀因素沒有足夠的認識。這種獨特的危機觀,就要求每個**人都要學(xué)會為自己的失敗承擔(dān)責(zé)任,化壓力為動力。
10、行為觀:一點點鑄就**輝煌
這是核心理念“務(wù)實”在行為上的拓展。積少成多,愚公移山。我們知道,成功不是一蹴而就的,而是通過點點滴滴的積累,才取得成功。這個行為觀把目標與到達目的方式相結(jié)合,是量變與質(zhì)變的行為觀上的體現(xiàn)。
11、職業(yè)修養(yǎng):“四心六不”
全心全意的事業(yè)心;
迎難而上、競爭取勝的自信心;
不斷進步永不滿足的進取心;
務(wù)實求新,講效率講效益的責(zé)任心。
不因循守舊,結(jié)合實際創(chuàng)造性工作;
不自我封閉,學(xué)習(xí)新知識,樹立新觀念;
不浮躁浮夸,修身立志成業(yè);
不急功近利,重素質(zhì)持續(xù)發(fā)展
不光看別人的缺點,多找自己的不足;
不光種自己的責(zé)任田,從整體出發(fā),創(chuàng)**偉業(yè)。
