經(jīng)營管理科科長崗位責任制（十二篇）

發(fā)布時間：2024-01-30 07:02:08 查看人數(shù)：33

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經(jīng)營管理科科長崗位責任制

第1篇經(jīng)營管理科科長崗位責任制

第一條在礦長的領導下，全面負責經(jīng)營管理科的工作，做好全礦的經(jīng)營管理工作。

第二條負責組織編制、修定人事管理制度。

第三條負責組織編制、修定勞動工資管理制度。

第四條負責組織編制、修定物資管理制度。

第五條負責組織編制、修定綜合考核管理制度。

第六條負責組織制定人員招聘、解聘計劃

第七條負責組織制定人力資源配置計劃

第八條負責同公司及相關單位進行工作協(xié)調(diào)

第九條負責各種資料的審批。

第十條負責協(xié)調(diào)、解決員工關心的熱點、難點問題。

第十一條負責組織本科室員工進行業(yè)務學習

第2篇物業(yè)租賃經(jīng)營管理程序

物業(yè)租賃經(jīng)營管理程序

1、目的

本程序明確規(guī)定了本公司與客戶簽定租賃合同和退伙的有關事宜,以保證滿足客戶的需求。

2、使用范圍

本程序適用于經(jīng)營部關于物業(yè)租賃合同的簽定和退房。

3、相關標準要素

gb/t19002-iso90024.3 合同評審

4、相關文件

4.1cpm-op-006物業(yè)的供電管理

4.2cpm-op-007物業(yè)的供水管理

4.3cpm-op-009物業(yè)的消防管理

4.4cpm-op-017物業(yè)管理費用的收取

4.5cpm-op-038物業(yè)裝修管理

5、職責

5.1經(jīng)營部負責與客戶聯(lián)系,并組織相關部門進行合同評審活動。

5.2經(jīng)營部與客戶簽定租賃合同,并協(xié)調(diào)客戶與其它部門的關系。

5.3消防治安部負責消防審批及處理消防事項。

5.4物業(yè)管理部及管理處負責房產(chǎn)交接及日常服務。

5.5財務部負責各項費用的收取和退還押金。

6、實施程序

6.1房產(chǎn)租賃需求信息的接受

6.1.1經(jīng)營部負責房產(chǎn)租賃需求信息的接受,分兩種方式處理需求信息。

6.1.2客戶來電咨詢房產(chǎn)情況,由房產(chǎn)管理員或經(jīng)理負責接聽并向客戶介紹情況,對需預租房產(chǎn)的客戶將情況登記在客戶情況登記表中,及時跟蹤。

6.1.3客戶上門咨詢房產(chǎn)情況,由房產(chǎn)管理員或經(jīng)理負責解答客戶需了解的房產(chǎn)情況,對認為有必要的客戶進行登記并跟蹤處理。

6.2住宅房產(chǎn)的租賃

6.2.1經(jīng)營部負責向客戶介紹公司情況、房產(chǎn)使用條件、租賃價格。

6.2.2經(jīng)營部負責了解客戶情況,及其具體內(nèi)容證明材料,材料包括:營業(yè)執(zhí)照,身份證明等有關材料。

6.2.3其它實施程序參照6.1維修安裝服務。各管理處負責帶客戶實地看房,并解答客戶提出的有關管理要求。

6.2.4根據(jù)客戶提出的租賃要求,經(jīng)營部負責核實本公司是否具備能力報經(jīng)理批準。

6.2.5經(jīng)營部負責與客戶簽訂正式租賃合同,并開具收費通知單。

6.2.6財務部根據(jù)經(jīng)營部開具的收費通知單計收費用。

6.3住宅房產(chǎn)的入伙

6.3.1客戶在租賃合同簽定后,經(jīng)營部負責開具租房交接單。

6.3.2管理處根據(jù)經(jīng)營部開具的租房交接單逐項進行交接。

6.3.3管理處各項交接完畢后,管理處負責人與客戶分別在房屋租賃通知單上簽字。(各管理處應根據(jù)具體管理要求,向客戶明確租房管理規(guī)定)

6.3.4管理處交付房屋鑰匙給客戶,收取鑰匙押金并把客戶信息登記輸入電腦,同時為客戶辦理住宿卡。

6.3.5對需裝修的客戶,按程序文件cpm-op-038執(zhí)行。

6.4商業(yè)辦公和工業(yè)房產(chǎn)的租賃

6.4.1經(jīng)營部認真向客戶介紹公司情況、房產(chǎn)使用條件、租賃價格。

6.4.2經(jīng)營部向客戶了解其情況,并請其出示具體證明材料,具體材料包括:營業(yè)執(zhí)照,身份證明等有關材料。

6.4.3經(jīng)營部會同管理處帶客戶實地看房,解答客戶提出的有關管理要求,并記錄在客戶情況登記表中。

6.4.4經(jīng)營部負責解答客戶提出的租賃要求,并商談大致意向。

6.4.5經(jīng)營部如認為必要,負責組織機電工程部、消防治安部、物業(yè) 管理部進行合同評審,并作記錄,同時將評審記錄報總經(jīng)理、總工程師批準。

6.4.6經(jīng)營部將各部門提出的問題以書面形式通知客戶,雙方協(xié)商確定后,經(jīng)營部負責與客戶簽訂正式租賃合同。

6.4.7財務部根據(jù)經(jīng)營部開具的收費通知單計收費用并辦理有關交接手續(xù)。

6.4.8管理處根據(jù)經(jīng)營部開具的房屋租賃通知單辦理入伙手續(xù)。

6.5商業(yè)客戶的入伙

6.5.1管理處按上述6.3.2、6.3.3、6.3.4辦理有關手續(xù)。

6.5.2對需求裝修的客戶,按程序文件cpm-op-038執(zhí)行。

6.5.3客戶需租用電話時,由經(jīng)營部與客戶簽訂電話使用協(xié)議,并開具押金收費通知單由財務部收取押金。經(jīng)理部負責辦理電話的開通、過戶、移機等手續(xù)。

6.6合同修改

6.6.1當公司由于特殊情況需要更改合同時,經(jīng)營部應及時以書面形式告知客戶,并達成一致意見,得到客戶書面確認。

6.6.2當客戶提出修改時,經(jīng)營部應及時組織相關部門評審,以保證公司能力滿足顧客提出的更改,并以書面形式對客戶提出的修改進行確認。

6.6.3合同的更改應及時以書面形式傳遞到各相關部門。

6.7房產(chǎn)的退伙交接

6.7.1客戶提出退房申請,經(jīng)營部在退房客戶情況登記表進行登記。

6.7.2管理處負責房產(chǎn)驗收交接

6.7.2.1管理處在客戶搬遷清理完畢后,按房屋交接單逐項驗收,損壞的項目及時與客戶提出修復事宜或費用補償。進行費用補償時,管理處應收取費用并開具相應的單據(jù)。

6.7.2.2在較大型的商業(yè)客戶和工業(yè)客戶退房時,由經(jīng)營部組織機電工程部、消防治安部、物業(yè)管理部或沙河管理部聯(lián)合驗收,并將驗收結果匯總至管理處,并將驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題和處理意見記錄在房產(chǎn)退房交接單備注欄中。

6.7.2.3租用電話的客戶退房時,管理處除負責2.1項外,還應檢查租賃的電話線路是否可用,并通知經(jīng)營部。

6.7.2.4經(jīng)理部負責客戶的長話登記信息及長話費用清單或結止費用多少將信息反饋給經(jīng)營部。

6.7.3管理處各項驗收無誤后,管理處驗收人與客戶分別在房屋交接單簽字,管理處應復寫一份存檔并通知經(jīng)營部房屋驗收完畢。

6.7.4經(jīng)營部負責計算客戶的房屋交接單上的結止水電費、押金、租金并開具通知單與發(fā)票,通知財務部辦理費用的結算。

6.7.5財務部負責客戶的結止水電費、押金、租金的收取與退還。

7記錄

7.1租賃合同

7.2客戶情況登記表

7.3房產(chǎn)租賃通知單

7.4合同評審記錄

7.5房產(chǎn)退房交接單

7.6退房客戶情況登記表

第3篇購物廣場商戶經(jīng)營管理

購物中心商戶經(jīng)營管理

一、經(jīng)營渠道管理

1、目的:通過對商戶經(jīng)營渠道了解,掌握商戶的經(jīng)營實力與競爭能力,以確保商戶在商場的持續(xù)經(jīng)營。

2、適應范圍:在營的商戶及潛在需求商戶

3、工作要求:

1)商戶經(jīng)營商品代理屬性的了解:

①經(jīng)銷商

②專賣店

③代理商

④總代理

⑤廠商直營商

2)商戶經(jīng)營商品開店的屬性了解

①、進入百貨商場

②、開專賣店

③、開直營店

3)商戶經(jīng)營的商品開店規(guī)模了解

①、50

第4篇藥店經(jīng)營管理技巧

藥店經(jīng)營管理技巧

隨著經(jīng)濟的發(fā)展,藥店行業(yè)也迅速發(fā)展。國內(nèi)的醫(yī)藥行業(yè)如果想與國際接軌的話,應該在哪方面有所變動呢在經(jīng)營管理的技巧上應該有哪些呢

技巧一:創(chuàng)新經(jīng)營

進入21世紀,科學管理,創(chuàng)新經(jīng)營是加強店管理的新要求,也是提高藥店管理水平的標準。

經(jīng)營管理者要提高自身綜合素質(zhì),努力學習不實踐,在實踐中使科學思維得到提煉和升華。創(chuàng)新推動藥店經(jīng)營管理進步取之不竭的動力和源泉。如今,藥店經(jīng)營管理處處存在著創(chuàng)新機遇,藥店經(jīng)營管理不能墨守成規(guī),若如此,管理就會走入死胡同。

技巧二:管理細化

體制、管理藝術性和社會支持等都是提高經(jīng)營管理的重要方面。從事經(jīng)營管理的人員應引起重視,全面把握,不能放松:

首先,獲得gsp認證是實現(xiàn)經(jīng)營管理升級的保證。

gsp是醫(yī)藥經(jīng)營企業(yè)質(zhì)量管理規(guī)范,是國家規(guī)定醫(yī)藥經(jīng)營企業(yè)必須達到的相關要求和標準。藥店從進貨、質(zhì)檢、柜臺展示、藥品擺放、價格管理、財務核算、顧客服務、藥品銷售等具備進、銷、存等一套經(jīng)營管理程序,這一套經(jīng)營管理程序須有完善的管理制度。只有完善的管理體制才能確保藥店管理上水平、上檔次。

其次,管理的藝術性是提高管理水平的重要手段。

經(jīng)營管理是講究藝術性的,不是盲目和照本宣科。21世紀充滿競爭和挑戰(zhàn),加強藥店管理更注重藝術性,藥店不再是靠降價獲利,而是靠過硬的管理。管理又是依靠管理者的管理藝術,按照管理的法則,充分調(diào)動全體員工的積極性和創(chuàng)造性,促進經(jīng)營。

再次,爭取社會支持是藥店發(fā)展的必要保障。

藥店雖小但與社會聯(lián)系密切,藥監(jiān)、工商、城管、衛(wèi)生等多方面都與之有關系。加強與外界的溝通與合作是藥店發(fā)展的重要條件,否則難以存在下去。因此積極爭取社會各方面的支持,創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,對藥店發(fā)展有著極為重要的意義。

技巧三:質(zhì)量為上

衡量一個藥店管理水平的高低,藥品質(zhì)量的好與壞是重要標準。加強藥品質(zhì)量管理要嚴格按照gsp管理要求進行。健全的管理制度是從進貨到銷售一條龍管理。對存在的質(zhì)量問題,要引起足夠重視,發(fā)現(xiàn)問題立即整改,杜絕有質(zhì)量問題的商品銷售。

技巧四:高新技術

本世紀是知識、技術的時代。醫(yī)藥零售經(jīng)營正向規(guī)范化、現(xiàn)代化、連鎖化發(fā)展,高新技術的應用,使管理方式和手段日新月異,對推動藥店管理進步有重要作用。醫(yī)藥管理軟件的開發(fā)對加強連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡化管理、現(xiàn)代化管理發(fā)揮著積極作用?，F(xiàn)代技術成為連鎖經(jīng)營遠程管理、網(wǎng)上購物不可或缺的管理手段。藥店管理必須與現(xiàn)代技術相結合,否則將會落后于時代。

第5篇老城火鍋改善經(jīng)營管理報告

老城門火鍋改善經(jīng)營管理報告

在總公司王總及董事會的領導下,率領酒店全體員工完成總公司制定的各項經(jīng)營、管理指標,共同提高酒店的服務質(zhì)量、管理水平和經(jīng)濟效益。確立酒店的經(jīng)營計劃發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)營方針,制定酒店的經(jīng)營管理目標,并指揮實施。

一,老城門火鍋自試營業(yè)業(yè)以來,受諸方面因素影響,經(jīng)營情況不容樂觀,制定20**年度發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)營方針即是圍繞著改善經(jīng)營狀況進行的,20**年后半年基本確定酒店以中高檔餐、烤鴨、火鍋三大營業(yè)點為重點,加強營銷,細化服務,提高出品,從而提高酒店整體盈利能力為酒店基本經(jīng)營方針。為推動銷售,帶動消費,我在經(jīng)營方面主要采取以下措施保證經(jīng)營持續(xù)增長:

1、對用餐客人增設了午餐8.8折,晚餐送餐圈的優(yōu)惠活動,并開始以積分形式激勵客戶.以后的銷售辦法略.

2、針對本年度后期的各類宴席制訂營銷方案。

3、把餐廳定位成中高檔餐廳,細化服務,加強出品。

4, 在出品方面加強出菜速度,菜品標準化[要適合當?shù)厝丝谖禲,程序化,立即制訂標準食譜卡,量化管理.

5、酒店前期經(jīng)營未達目標,主要原因為火鍋收入定位與計劃相距過遠。我建議將烤鴨系列改為中高檔定位,這意味著我們擺脫現(xiàn)在的束縛,輕裝上陣,扭虧目標指日可待。

6、指導制定策劃中西方節(jié)日活動,實現(xiàn)創(chuàng)收高峰。

二、主持制定和完善酒店各項規(guī)章制度,建立健全內(nèi)部組織系統(tǒng),協(xié)調(diào)各部門關系,建立內(nèi)部合理而有效的運行機制。為使酒店的日常運作逐步納入到工作有計劃、有指導、有跟蹤、有總結的管理系統(tǒng)中去,有效地將計劃性工作和應急性工作密切結合起來,建立明確的工作目標,要求各部門建立計劃性的工作制度,通過每月總結、計劃,對各項工作有計劃、有落實,按計劃步驟予以實施。建立每月工作匯報制度,通過對工作的完成情況,對各部門負責人予以考評。酒店成立之初,各項制度未健全完善,制度的完善及各項工作程序的確立需在長期大量的實踐中方能逐步完成。因此,制度的建立也是一項長期復雜的工作。

在目標考核方面,一方面按照已出臺的考核實施辦法進行考核,另一方面每月每季度召開上月/季度工作總結會,針對制定的工作計劃,總結實際實施進度,提出需解決的問題,使各項工作落實到人,也以此作為對各部考核的依據(jù)。

三、研究并掌握市場的變化和發(fā)展情況,制定市場拓展及價格體系,適時提出階段性工作重點,并指揮實施。市場的變化與酒店的發(fā)展息息相關,正是基于此緊扣市場脈博,及時提出各階段工作重點:

11月

a:在總公司批準開烤鴨系列下,迅速開展籌備籌建工作,建冷庫及烤鴨房.制訂招聘計劃,10日前在華商報打廣告招聘.在人員的招聘上,為確保各項工作高效進行,節(jié)約控制人力成本,我采取分步有序,逐步到位的辦法進行人員的招聘。對于職位缺口較大的部門,采取多種的招聘方法來盡快補足,除了人才市場招聘、勞動力市場招聘外,還通過網(wǎng)上發(fā)布招聘信息,請勞動職業(yè)介紹所幫忙發(fā)布信息和推薦人員,通過勞動局關系和同行協(xié)助尋找和推薦酒店所需的人才等方式.

b:迅速制訂員工abc級工資制度,勞保方案.獎勵措施,結合酒店特點搭建組織架構,制定人員工資標準體系。

c:與各類供貨商聯(lián)系增加新品種.

d:完善硬件設施,找一家設計公司制作店內(nèi)店外pop宣傳. 媒體宣傳.

e:完善酒店部門崗位職責修訂,起草酒店各部門工作程序,開展烤鴨系列營業(yè)籌備工作,完善對包間的布置。

f:續(xù)聘優(yōu)秀營銷人員,組織營銷人員進行鉆石卡、優(yōu)惠卡的銷售,策劃各類節(jié)日活動。

j:重組餐廳人員編制,調(diào)整餐廳組織架構。確立人員編制、架構,分步有序進行人員招聘,保證人員儲備.

h:加強人員培訓.為了能夠跟上酒店進行烤鴨系列正式營業(yè)時新入店員工的培訓,本人著手開展培訓課,對所有已入店員工進行系統(tǒng)的培訓,培訓內(nèi)容涉及:酒店軟件和硬件的介紹、酒店的儀容儀表規(guī)范、禮貌禮儀的重要性、酒店英文、個人素養(yǎng)、職業(yè)道德、消防安全知識及全員銷售技巧等,不僅從全方位加強員工對酒店的認識和拓展知識面,也大大提高員工的工作積極性。

12月

a:制定2008年商務散客、協(xié)議單位、簽單單位、旅行社價格及合約版本。

b:制定餐廳的工作流程及獎罰制度。制定**會員卡章程。

c:策劃節(jié)日活動及推廣工作,加強財務管理,制定倉庫管理制度,實行財務與服務中心分開管理。

e:狠抓營銷工作,落實酒店營銷計劃,做好營銷任務分配。

f: 為節(jié)能降耗,制定秋冬季節(jié)中央空調(diào)開放時間。

明年1月

a:做好元旦黃金周的接待工作,及時調(diào)整菜價,提高營業(yè)收入。

b:對酒店進行全面布置與策劃,基本達到預期效果。

c:根據(jù)季度轉變調(diào)整火鍋區(qū),烤鴨區(qū)優(yōu)惠政策,減少贈送,完善烤鴨區(qū)的服務功能。

四、負責中層以上管理人員的培養(yǎng)和使用,督導酒店的培訓工作。酒店中層管理人員為酒店的中堅力量,培養(yǎng)酒店自己的優(yōu)秀人才,需要一個和諧的工作環(huán)境和對優(yōu)秀人才能力的肯定,人格的尊重。目前我采用用人的原則為量才適用,讓賢者居上,能者居中,智者居側,充分發(fā)揮人才的主觀能動性,本著對下屬負責的態(tài)度,加強監(jiān)督,加強約束,加強管理。培訓工作對于酒店適應環(huán)境的變化、滿足市場競爭的需要、滿足員工自身發(fā)展的需要以及提升酒店的效益都具有十分重要的意義。通過培訓可以提高員工的技能和綜合素質(zhì),從而提高其工作質(zhì)量和效率,減少失誤,降低成本,提高客戶滿意度;員工更高層次地理解和掌握所從事的工作,增強工作信心。酒店初步建立統(tǒng)一的培訓體系,人力資源部加強對基礎培訓師的能力指導訓練,集中組織“培訓技能實踐課程”和一些基礎的管理知識和專業(yè)知識課程。加大培訓考試的力度,為將來實行各崗位轉正、調(diào)職、晉升等考核打下基礎。

五、發(fā)動廣大員工群策群力,搞好民主管理工作;關心員工生活,不斷改善員工的工作、生活條件。

1、設立總經(jīng)理信箱,建立起員工與總經(jīng)理溝通的渠道.并逐漸建立一條快捷有效的員工與總經(jīng)理溝通的渠道。 2、根據(jù)已有條件盡可能開展員工文化活動,分部門組織員工活動、召開員工茶話會等,增強企業(yè)凝聚力。每月召開員工生日會,以大家庭的形式為當月生日員工慶賀,給予誠心的祝福,增強員工的歸屬感。

3、定期編制出版酒店內(nèi)刊《員工之窗》,按月更新員工宣傳櫥窗,建立酒店與員工溝通的橋梁。

六、規(guī)范管理,完成建章立制,實現(xiàn)辦公電子化制定一套比較完整的管理制度、崗位責任制以及操作流程。全面完成酒店的標準成本菜單核算。全面清查酒店資產(chǎn),建立一套完整的資產(chǎn)實物臺帳及制度,保證酒店資產(chǎn)的安全。完成財務后臺電腦軟件的初始化工作,保證電腦建帳使

用的穩(wěn)定性。

七、確立市場定位,加強營銷推廣,開展市場調(diào)查,提高酒店知名度,隨著開發(fā)區(qū)的建設,各企業(yè)逐步完善與增多,并陸續(xù)有品牌企業(yè)進駐。根據(jù)本酒店情況,確定酒店的市場定位為中高檔酒店,客源定位為大中型企業(yè)、政要客人、本地公司及小區(qū)住戶等層次與消費能力高的群體。為做到“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”酒店組織營銷人員開展對周邊區(qū)域的市場調(diào)查、上門拜訪與洽談溝通,對本區(qū)域內(nèi)高級寫字樓及各家國際旅行社與網(wǎng)絡訂餐中心商談合作。

第6篇試論建筑施工企業(yè)如何加強經(jīng)營風險管理

隨著改革開放的不斷深入，市場經(jīng)濟體制的逐步規(guī)范和不斷完善，環(huán)境的不斷變化和競爭的日趨激烈，建筑施工企業(yè)面臨的風險也隨之加大。施工企業(yè)如何能在強手如林、競爭激烈的社會中生存。那就要看施工企業(yè)經(jīng)營者和施工項目管理者的風險意識強不強，風險控制的重要性認識足不足。有的施工組織設計和施工技術方案等文件中有一些風險控制措施，但僅限于一些工程質(zhì)量、進度、安全等方面，缺乏系統(tǒng)性。因此，加強施工企業(yè)經(jīng)營風險管理對提高施工企業(yè)抵御經(jīng)營風險的能力，促使施工企業(yè)在激烈的市場競爭中穩(wěn)步、健康發(fā)展具有十分重要的意義。

1 施工企業(yè)常見的幾種經(jīng)營風險

施工企業(yè)與其他行業(yè)相比，具有周期性長、規(guī)模大、投資多、產(chǎn)品多樣性和流動性等特點，這些特點決定了其風險的表現(xiàn)形式不同于其他行業(yè)，而且其存在方式也貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程。施工企業(yè)常見的經(jīng)營風險主要有投標報價風險、合同履約風險、現(xiàn)場作業(yè)風險、物資漲價風險、結算訴訟風險等幾種。

1.1 投標報價風險

施工企業(yè)經(jīng)營營銷活動主要是承攬任務、參與工程項目的投標。在目前建筑市場“僧多肉少”、競爭不規(guī)范的情況下，往往迫使建筑施工企業(yè)必須低價中標，而低價中標中蘊含著很大的施工風險，主要表現(xiàn)在投標成本和投標回報上，以及標價盈利空間的不確定性上。

1.2 合同履約風險

施工企業(yè)與工程發(fā)包方簽訂的合同因類型選擇不同、合同條款遺漏、責任義務不清、簽證索賠不明確等原因，形成項目施工中的合同履約風險，主要體現(xiàn)在合同實施中的不確定性。

1.3 現(xiàn)場作業(yè)風險

施工工藝是否合理、技術方案是否可行、采用的新技術是否已成熟掌握，工期、質(zhì)量、安全、成本控制的施工措施是否得當，這些構成了項目施工風險的主要因素。

1.4 物資供應風險

物資漲價風險由于工程項目建設規(guī)模大，時間長，投資數(shù)額大，建筑材料受市場需求和宏觀經(jīng)濟變化的影響。

2 如何加強施工企業(yè)風險的管理

身處風險叢林的施工企業(yè)，如何有效規(guī)避風險，合理減少風險帶來的各種損失，是確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營健康安全發(fā)展的重要保證。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)各級領導要切實樹立強烈的風險意識和危機防范意識，在順境中要居安思危、未雨綢繆，在逆境中要居險思變、運籌帷幄，做到風險分析要超前、風險決策要慎重、風險防范要科學。對施工企業(yè)存在的主要風險，我們通過以下措施來加強管理。

2.1 搞好基礎工作，理性分析決策，防范經(jīng)營投標風險。

施工企業(yè)應認真做好前期調(diào)研，全方位、多渠道地掌握工程發(fā)包方及其項目的有關資金、立項、審批、招標等情況，遠離可能造成相當大的損失或應用其他對策的代價昂貴，得不償失的工程項目，同時要做好政策研究，吃透國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)政策，避免工程項目受政策風險的波及與影響。取得招標文件后，應當深入研究和分析，正確理解招標文件，吃透發(fā)包商意圖及要求。全面分析投標人須知，詳細審查圖紙，復核工程量，分析合同文本，研究招標策略，在投標承諾前做到心中有數(shù)，留有余地，提出兌現(xiàn)承諾的應對辦法。

2.2 嚴防合同履約風險建立合同評審制度，完善企業(yè)合同管理。

嚴格合同評審、靈活談判技巧、防范合同履約風險。首先合同簽訂前，必須熟悉和掌握國家有關法律法規(guī)，做好招標文件和合同評審，認真研讀條款，分析合同文本，盡力排除風險因素。然后通過靈活多變的合同談判方式，對條款進行拾遺補缺，特別是對付款方式和索賠進行約定，以防止商業(yè)陷阱。在談判中要沉著應對、處處設防，做到心中有數(shù)、取舍有度，安全走出合同談判的風險關。最后以合同為武器，當工程進度款被拖欠或工程竣工后結算久拖不決時，要充分運用《合同法》及時向發(fā)包商發(fā)出書面催告通知，依法采取工程留置權，并爭取首先提出優(yōu)先受償?shù)闹鲝?，防止工程交工或交出后被動起訴。

2.3追求過程精品，強化項目管理，防范現(xiàn)場作業(yè)風險。

在生產(chǎn)組織和現(xiàn)場管理過程中，企業(yè)管理水平的高低直接反映抵御風險能力的大小。把工程項目作為企業(yè)效益的源頭，作為管理的出發(fā)點和落腳點。項目部要把質(zhì)量、安全、工期責任指標分解落實到每個人，大力開展標準化作業(yè)，堅持動態(tài)管理、節(jié)點考核，以一次成優(yōu)確保全面創(chuàng)優(yōu)，從而有效規(guī)避對業(yè)主承諾的質(zhì)量風險;再者，要選準適合企業(yè)實際的核心技術作為培育對象，使之發(fā)揮持續(xù)推動企業(yè)技術進步、提高核心競爭力的作用。最后，要把項目管理效益最大化作為成本控制的目標，強化檢查控制，消滅虧損項目，避免低價中標帶來的效益風險。

2.4 強化采購招標，嚴格采購管理，防范物資采購風險。

要想防范物資采購風險，一是要建立合格供應商名單，依法簽訂供貨合同。二是實行陽光采購，進行內(nèi)部公開招標，貨比三家，在保證質(zhì)量的同時，確保降低材料采購成本。三是對發(fā)包商指定的供貨商要依法收取合理的工程配合費，明確付款方式，堅決制止發(fā)包商直接向分包方付款的現(xiàn)象，維護企業(yè)合法權益;對于大宗材料，一定要在合同中約定按市場價取費，爭取發(fā)包商簽認。

總之，經(jīng)營與風險是相伴相生的，同時，高風險又是與高利潤緊密聯(lián)系的。面對生產(chǎn)經(jīng)營過程中形形色色的風險帶來的機遇和挑戰(zhàn)，施工企業(yè)要緊緊把握主動權，從完善內(nèi)部經(jīng)營管理機制入手，努力協(xié)調(diào)好自身與市場、社會和環(huán)境的復雜關系，才能保證企業(yè)在競爭白熱化的風險市場中，實現(xiàn)安全、健康和穩(wěn)步的發(fā)展。

第7篇商場經(jīng)營管理規(guī)劃建議

商場經(jīng)營管理的規(guī)劃建議

(一)商場內(nèi)多角度區(qū)位配置原則基本原則是將店面,開設于步行交通量最大的動線上。并使該動線集中于某些通路,并形成回路。為讓消費者建立方向感與整體場所感,主要通道應經(jīng)過中心地區(qū)。

1、目的性吸引人潮屬于目的性專門商品與服務商店,均會吸引消費者前來。將其人潮導引到其他商店,會增加人潮分享的營業(yè)額。

2、主力商店吸引人潮將主力品牌店放置在中心位置或是端點,使其成為相互對應的吸引點。主要有以下四種組合,詳見下表, 需完成大型批發(fā)市場經(jīng)營管理實務手冊。因此,我們認為四核心配置會較好的適應天匯城的布場需求,特別是四個角落的布局,一定要具有國外品牌的帶動性才會使整個場更有核心價值。例如:韓、臺、香港、日本等特色區(qū),就非常符合四個核心的配置,使整個場客流能形成有效的穿梭,達到間間都是臨街旺鋪。

3、入口避開批發(fā)市場人流采購動線服務的出入口應設在建筑物邊緣,并與采購者的動線避開,天匯城的兩邊與中間主出入口規(guī)劃完全符合批發(fā)市場人流動線。

4、同類商品規(guī)劃比較同類商品設置一處,以利顧客比較選擇。我們當前應該盡快完成經(jīng)營商品的種類,并進一步細分。

5、營業(yè)時間集中一致營業(yè)時間需作明確的規(guī)定,方便管理與發(fā)揮聚集效果。例如,對營業(yè)時間作明細,便于統(tǒng)一經(jīng)營管理,同時還應該規(guī)定出入貨時間,把人車分流,人貨分流統(tǒng)籌起來。

6、動線交匯休息點便利店鋪,餐飲等服務性的商鋪,可分布設置于人行動線的交匯點上。

7、目的型可獨立設置餐飲、銀行、物流公司等目的型店,可獨立設置,由停車場直接到達。

8、細部動線規(guī)劃注意人行步道的配置,入口、公車站、樓梯、電梯及電扶梯等的細節(jié)規(guī)劃。

另外若以商店類別可將其配置原則說明如下:

1、服務性商店如便利商店、自助郵局等,為了使24小時服務,可考慮設雙門。一般消費者比較會自動找上門,所以位置可以較不顯眼、店面較小,租金較便宜。

2、餐廳非常重要的店,將其散置于批發(fā)市場,并位于主要區(qū)域內(nèi),占所有面積5%。

3、相關機構如管理處、行業(yè)協(xié)會、培訓室、咨詢中心及工商稅務等機構盡可能設置在地下三層,便于形成人流的分流,增加穿梭,聚集人氣。

4、其他如路邊咖啡座、自動販賣機、寄物柜、電話等,均要設置。

(二)租賃合約管理批發(fā)市場的整體經(jīng)營,假如以一件事情來完全表達,那可以用“契約管理”來代表。因為消費者所得到的購物滿足,都是批發(fā)市場與承租商用租賃合約所完成。批發(fā)市場提供硬體環(huán)境,商品由承租商販售。整體規(guī)劃階段的理想目標,需要透過租賃招商的努力將批發(fā)市場的開發(fā)興建階段,轉變?yōu)榕阆嘟Y合的經(jīng)營實際運作階段。此種轉換過程的成功與否,嚴重影響經(jīng)營績效。企劃開發(fā)階段所實施的調(diào)查、分析與研究判斷,此時都會受到最嚴厲的驗證。即使商圈潛在消費者的結構已清楚掌控,品牌批零組合也充分配合精心設計的策略定位,但是招商與租賃合約管理不善,最后結局必定乏善可陳。

批發(fā)市場實際的租賃特殊狀況一定不少,下面僅以了解的批發(fā)市場談及相關課題,擇要提出如下:

1、設立距離限制為限制批發(fā)市場內(nèi)的經(jīng)營商,在離批發(fā)市場一定距離內(nèi)不可以另外設立分店,其效果即不競爭條款中規(guī)定,防止承租商分散,影響整個品牌經(jīng)營管理。但是另一方面,主力品牌商店也會要求業(yè)主在同一批發(fā)市場中,不得再有與其相同性質(zhì)商品的代理或冒牌商家進駐,以保障其專賣權,避免顧客排擠或是市場排擠的結果。不過批發(fā)市場本身必須思考自我定位問題,否則主力品牌商店的利益并不等于批發(fā)市場的利益。整體商品的選擇性因而受到負面影響,批發(fā)市場可能就得不償失。

2、使用條款在批發(fā)市場領域,使用條款系限制商店所能販賣的商品種類與項目。其重要性如下:(1)控制可以管制批發(fā)市場中商品販售種類,保障成功承租業(yè)者,不受他人仿冒的侵害。(2)分租保護進一步限制分租人,需限定在與原承租商店議定的批售范圍。(3)限定商品比例限制主要品牌與次要品牌的比例。批發(fā)市場已經(jīng)規(guī)劃完成的商店組合,是基于當初與承租商店議定的商品范圍。當開幕后,承租商任意變換或模仿他人的商品經(jīng)售,均將破壞原來的商品組合。批發(fā)市場整體的形象與傳遞價值均將改變與失控,此種狀況將導致嚴重后果,在合約正式協(xié)議時應慎重議定。

3、營業(yè)表現(xiàn)要求系批發(fā)市場與承租商店約定一定期限內(nèi)達到預定營業(yè)額,作為下列事件處理的依據(jù)標準:(1)續(xù)約(renewal)承租商營業(yè)額需達到一定的銷額售及品牌信用度,才具續(xù)約資格。(2)取消合約(canceling after year/perfomance)為雙方條款,在一定日期后無法達到所預期的營業(yè)額,且影響承租商聲譽,均可依約提出。(3)增加基本租金(increaseing minimum rent)當承租商店在預期時間內(nèi),如遇國家利率調(diào)整,本場有權要求增加租金額度。(4)重新裝修(remodeling requirement)經(jīng)過一定年限的經(jīng)營后,批發(fā)市場要求承租商店依約范圍重新裝修。

4、營業(yè)時間批發(fā)市場整體的營業(yè)時間需持續(xù)且一致,否則將使顧客忠誠度受到傷害。營業(yè)時間是不容妥協(xié)的租約條款。

5、遷移條款系賦予批發(fā)市場將承租商店,由批發(fā)市場內(nèi)一處移至另一處的權利。通常遷移后的位置雙方都要接受。

6、市場行銷基金為了整體批發(fā)市場建立行銷機制,以承租戶分攤成立基金的方式,委托專業(yè)行銷人員全權運作,由批發(fā)市場經(jīng)營管委會決議,對整個天匯城項目推廣負責。 7、轉租和分租(assignment and subletting)轉租系將原有與批發(fā)市場的權利義務,完全轉給新的承租戶。新的承租戶對業(yè)主負全責,但原承租戶亦負履行的連帶義務。分租行為不牽涉到業(yè)主,僅與原承租人有關。一般租賃合約中,均注明不得轉租與分租,除非業(yè)主同意。

(三)租賃模式在前期策劃就應確定經(jīng)營租賃策略,

1、只租不售這種方式不牽涉產(chǎn)權轉讓,將數(shù)層甚至項目整體租賃給商業(yè)經(jīng)營商。對于資金實力比較雄厚,看好物業(yè)的升值的開發(fā)商往往這樣執(zhí)行。其優(yōu)點在于:整租給一家具備成功經(jīng)驗的商業(yè)經(jīng)營公司,便于經(jīng)營定位和統(tǒng)一經(jīng)營管理,商業(yè)經(jīng)營易于成功,物業(yè)租金逐年遞增,形成穩(wěn)定的利潤源泉,而且可將物業(yè)抵押融資,等待增值。但經(jīng)營方進行商業(yè)選址時選擇面廣,談判實力強,開發(fā)商租金菲薄,初期資金壓力較大。

2、零租+整租這是一種高收益高風險的運作模式,適用于大型封閉式商場。操作方法往往是:將每一層劃分為一部分歸大承租商經(jīng)營,確保項目盈利。然后再對(部分好點的鋪位)未出租的經(jīng)營招商,帶動整個場經(jīng)營。其優(yōu)點: a、短期內(nèi)回收大量資金; b、實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營,盤活商場,有利于商場升值,讓客戶感受升值空間; c、將經(jīng)營權交給真正有經(jīng)營實力的大商家進行經(jīng)營,縮短市場培育期。其風險在于: a、合同期不可能

第8篇淺談經(jīng)營意識在項目管理中的重要性

俗話說“要能干活更要會算賬”，在社會日新月異發(fā)展的今天，只管干好活就能順順利利掙到錢的時代已經(jīng)一去不復返了。要說“一個項目干下來會虧本”的話，大家可能不相信；要說“一個項目大家辛辛苦苦干下來一分錢沒有”的話，大家更會覺得是天方夜譚。其實在項目管理過程中，這種事情還真的存在！個人認為我們應該加強項目管理中經(jīng)營意識，凡事先算算，權衡對比成本和收益，只有這樣才能有效管控成本，指導項目更好地開展。

什么是“經(jīng)營意識”？

經(jīng)營意識就是在干活的時候我們要知道以下幾個問題：對上這個活要干哪幾個工序（超出規(guī)定工序的怎么變更）？業(yè)主怎么給我們計量、簽證、結算？最后能給我們多少錢；對下分包隊各干哪幾個工序（工序銜接）？我們該怎么給分包隊計量、簽認、結算（哪些能計量、簽認、結算，哪些不能計量、簽認、結算）？我們要給分包隊多少錢（分包隊要花多少成本）？最后我們對比是掙錢了還是虧本了？

這些是一個項目管理人員應該具備的基本意識，只不過限于有些項目面廣線長分工細，所以導致大家從一開始工作都只從事這套流程中的某個環(huán)節(jié)，久而久之他的潛意識里就會認為這個環(huán)節(jié)就是他的全部工作。另一方面這種項目管理層次過多，管理范圍過大，信息傳遞難度加大，這就導致各個環(huán)節(jié)的溝通協(xié)調(diào)難免有不及時、不對稱的時候；要是遇到推諉扯皮風氣大興的時候，那更是項目管理中的不幸。其實還在大家 “各自為政”的時候，很多項目早已開始實行“全面項目管理”方式了：除了專門的經(jīng)營、技術管理人員，現(xiàn)場的管理人員要把自己管理區(qū)域的生產(chǎn)、安全、質(zhì)量、技術、經(jīng)營等全面管理起來，業(yè)主、監(jiān)理、分包都是一個人對接……

面對各種不利的主客觀條件，我們更應該要有經(jīng)營意識。即便我們暫時無法做到“各個環(huán)節(jié)一人抓”，但要是在項目管理過程中我們有了這個意識，至少不會稀里糊涂地干活吧。

如何培養(yǎng)經(jīng)營意識？

摒棄“經(jīng)營工作都是經(jīng)營部門的事”的態(tài)度。狹義的經(jīng)營管理就是經(jīng)營部門的工作職責，它從項目中標的那一刻起，囊括了對上結算、對下分包、前期策劃、成本分析等工作。廣義的經(jīng)營管理涉及到項目管理的方方面面，細到一個活要怎么干才能減控成本增加收益……且不說我們的管理水平能否做到全方位的經(jīng)營管理，單單是對上對下簽認計量結算、成本分析等基礎經(jīng)營工作也需要各個職能部門的全力配合。有人認為只需要把他自己部門的事情搞好，簽證協(xié)調(diào)工作跟他沒關系；也有人認為現(xiàn)場工作面雖然是他管理，但施工事實他不清楚的，不予確認……就像項目管理一樣，大家既要嚴守自己的崗位，把自己工作范圍內(nèi)的事情做好；也要站在整個項目的高度，主動發(fā)現(xiàn)并協(xié)調(diào)解決問題。需要主抓的主動負責，需要協(xié)調(diào)的積極配合。只有一層層的覆蓋項目管理，才能消除盲區(qū)，查補漏洞，畢竟任何事情都不是靠一個人或者一個部門就能完成的。

多研究對上合同、分包合同，界定工序，區(qū)分邊界條件。從經(jīng)營技術到生產(chǎn)安全，從后方部門到前方隊廠，都要認真研究對上對下合同文件，合同文件是我們項目施工建設的根源。就像你在干一件事情就必須先搞清楚為什么要干這件事，怎么干這件事一樣，要求都沒搞清楚就一頓亂干，那你永遠都是稀里糊涂的。認為合同條款、邊界條件合同部門搞清楚就行跟他沒關系的人不在少數(shù)，其實現(xiàn)場管理的時候他不知道哪些材料應該分包隊自己負責，哪些材料是統(tǒng)供的；他也不知道哪些工序應該單獨計量簽認，哪些工序又含在主工序項目里面不該單獨計量簽認。所以說特別是現(xiàn)在項目面大線長，工序繁多，對上對下工序又不一致的情況下，現(xiàn)場管理人員一定要搞清楚對上對下工序的差異，區(qū)分邊界條件！

主動求變，引導項目建設向著有利方面發(fā)展。前面我們說到了干一件事情要先搞清楚為什么干這件事，怎么干這件事，這里要說的是怎么更好地干這件事。項目實施過程中我們要問問自己，從經(jīng)營成本的角度，怎么做是最合理的？設計階段如此，生產(chǎn)組織時期亦然。一方面項目管理是生產(chǎn)、安全、技術、質(zhì)量、經(jīng)營成本等各個方面相互博弈又相互融合的過程，項目決策的最優(yōu)方案都是可以從這幾方面的平衡點來尋找的。不能只考慮生產(chǎn)安全質(zhì)量，不顧成本；當然也不能為了節(jié)約成本罔顧進度質(zhì)量。另一方面很多項目在設計或者實施階段，我們都是可以從成本角度來校正一下它的最優(yōu)方案的。比如一些臨時設施，當從技術安全質(zhì)量角度發(fā)現(xiàn)鋼結構和混凝土結構都能滿足要求時，那是不是應該再從成本角度看看哪種更合理（混凝土結構建設成本高、拆除成本高；鋼結構建設成本高、拆除成本低、能攤銷……）；再比如很多項目當幾種方案設計都能滿足要求時，是不是應該從經(jīng)營角度對比下哪種成本更低、利潤更高？

服務分包，必須認識到我們與分包隊是一榮俱榮、一損俱損的關系。首先必須糾正大家“分包單位盈利還是虧損跟我們沒關系”的觀點，事實證明分包隊只要是虧損了，他們都會從我們的合同、管理各個方面尋找突破口要求索賠。不論最終我們考慮與否，這個過程都會讓我們產(chǎn)生大量的直接、間接成本。很多人認為分包隊退場時找我們扯皮我們不理就行了，其實這樣只會激化矛盾，造成間接影響；又有人認為過程中只要規(guī)避我們自己的管理責任，讓分包隊找不到突破口就行了，其實這種想法更天真，因為往往他們的管理比我們更細致，他們記錄的過程中我們的責任不僅有，而且很多，只是很多時候過程中他沒提出來。從最近處理的分包隊退場糾紛來看，他們訴求最多的就是協(xié)調(diào)配合問題，他們認為主要是由于我們的管理協(xié)調(diào)問題導致他們不能順利施工從而增加成本。比如供料問題、機械配合問題、停電問題、文明施工問題、工序驗收銜接問題以及各種各樣的協(xié)調(diào)配合問題。看過這樣一個事例：某項工作分包隊計劃3天完成，考慮到現(xiàn)場情況分包隊提出務必要求發(fā)包方協(xié)調(diào)到位，如果協(xié)調(diào)不好拖到4-5天完成，那么他們就會虧損。發(fā)包方保證這3天一定好好配合。實際施工過程中分包隊抱怨發(fā)包方協(xié)調(diào)不好，比如某次通過一個崗亭時沒有證件被保安攔下，他們向發(fā)包方的管轄單位、生產(chǎn)單位、車輛管理單位一一求助，卻沒有一個管理人員來幫他們協(xié)調(diào)通行；比如某部位由于占面無法施工，他們要求協(xié)調(diào)讓面遲遲沒有回復，最終實在等待不了退場了也沒有協(xié)調(diào)下來……后來又有一項工作需要他們進場完成，分包隊伍回復發(fā)包方，項目單價不低，但是后面的工作他們不做了，因為發(fā)包方協(xié)調(diào)的問題可能導致最后虧本。

現(xiàn)場管理要效益成本與生產(chǎn)進度一起考慮，突破常規(guī)思維，摒棄增加成本無益收益的生產(chǎn)方式。分包隊跟我們索賠的時候往往都會用他們所有成本減去結算收入得出虧損金額，且不說這種方式合不合理，但我們對業(yè)主的變更索賠只能嚴格依據(jù)合同條款，所以過程中那些效率低下增加成本的、組織協(xié)調(diào)不合理增加成本的、不嚴格執(zhí)行合同增加成本的、決策失誤增加成本的都沒人給我們買單。項目決策制定和生產(chǎn)組織過程中，我們要打破常規(guī)思維，梳理經(jīng)驗做法，凡事都要考慮生產(chǎn)成本因素，確保經(jīng)營成本和生產(chǎn)進度兩條線齊頭并進。

注重人性管理，充分調(diào)動人員的積極性。企業(yè)最重要的資源是人力資源，特別是那些有一定管理經(jīng)驗和專業(yè)知識的人員更是我們企業(yè)的核心競爭力。特別是現(xiàn)在打造“管理型企業(yè)”的時候，更要從人出發(fā)，以人為核心，關心員工需要，肯定員工對企業(yè)的價值。馬斯洛需求層次理論上說，人最基本的需求是生理需求，最高的是尊重和自我實現(xiàn)需求。也就是說大家在這里干活，不僅要拿到工資解決溫飽，還要得到他人和集體的尊重，實現(xiàn)自己的價值。因此企業(yè)在制定制度發(fā)布指令時，應該多用積極主動的方式激勵大家，而不要出現(xiàn)太多的“嚴禁”、“罰款”、“必須”等消極的強制性的內(nèi)容。個人認為人性管理與成本控制是辯證統(tǒng)一的關系，我們可以找到雙方的平衡點。做好了人性管理，無形中就增強了員工的責任心，也提高了員工的工作效率。無論是生產(chǎn)指揮、安全質(zhì)量管理、簽證管理，還是技術方案、經(jīng)營結算人員，只要他的工作責任心和積極的態(tài)度在現(xiàn)有基礎上多一點提高，那么在他的工作范圍內(nèi)，由此縮減的成本以及創(chuàng)造的效益將遠比你在他身上的花費多。反之，人性管理工作沒做好，員工帶著情緒干活，即使是一個前方指揮生產(chǎn)、簽認的管理人員，一天下來又有可能造成多大的浪費和損失。如果大家的積極性一再被打擊，歸屬感凝聚力也所剩無幾，這時候他要是還能主動把工作做好，那他也是憑著自己強大的個人信念支撐著，但是這樣的人又有多少呢？

提高管理效率、信息傳遞效率，成本損失的情況及時遏制，增加效益的做法發(fā)揚光大。前面提到“項目管理層次過多，管理范圍過大，信息傳遞難度加大，這就導致各個環(huán)節(jié)的溝通協(xié)調(diào)難免有不及時、不對稱的時候”。其實很多時候反思下來我們都會發(fā)現(xiàn)，上級管理者發(fā)現(xiàn)了問題，他的整改指令卻很難完全實施下去；一線人員發(fā)現(xiàn)問題，他的信息又很難及時完整地傳遞到上級管理者那里去。個人認為行之有效的信息傳遞網(wǎng)絡，不僅靠完善合適的管理制度，也需要被激勵過的積極主動的人員全面參與建立。有時候大家覺得會議太多，歸根結底還是指令貫徹不下去、問題解決不了了才開的。如果被激勵后的個人積極主動，他的好想法能積極采納實現(xiàn)，自我價值能夠?qū)崿F(xiàn)；同時項目管理者又及時肯定好的做法和個人，及時遏制不好的做法和個人，讓大家都在公平的環(huán)境下競爭，那么整個項目肯定是高效運轉的。

第9篇酒店委托經(jīng)營管理協(xié)議書

酒店委托管理協(xié)議

委托方：（以下簡稱甲方）

被委托方：（以下簡稱乙方）

為了提升酒店的管理水平和服務質(zhì)量使酒店贏得良好的社會聲譽和經(jīng)濟效益，（以下簡稱委托方），特委托__________，（以下簡稱管理公司）全權經(jīng)營管理酒店。雙方依據(jù)平等互利的原則，經(jīng)過友好協(xié)商，特訂立本合同。

第一條

酒店

本合同用的“酒店”一詞指位于，內(nèi)容包括：客房、值班室、布草房（雜物間）、陽臺、院子50%面積和酒店建筑所在地的空地、綠地等；

（1）__________間客房；

（2）__________間標間；

（3）________大床房50%院子面積和酒店建筑所在地的空地、綠地等，全部占地約________平方米

（4）提供后勤服務的綜合房間及住宿房間等。

（5）酒店經(jīng)營所需的供水、電力、電腦網(wǎng)絡及其wifi等能源以及排水、消防等附屬設施及衛(wèi)生設備等設備；

（6）全部“家具、裝置及營運物品”。

第二條

經(jīng)營總收入

在本合同中這是指經(jīng)營酒店及其設備所得的客房、娛樂設施、場地出租、電話、電傳、傳真、洗衣、出租汽車及其他各項服務獲得的全部收入的總和。

第三條

經(jīng)營毛利

本合同中的“經(jīng)營毛利”是指總收入減去酒店經(jīng)營成本和費用后的余額。除本合同另有規(guī)定外，酒店經(jīng)營成本和費用不包括以下內(nèi)容：

（1）固定資產(chǎn)折舊費和投資性質(zhì)的費用攤銷及更新基金；

（2）貸款利息（流動資金貸款利息除外）；

（3）所得稅、房產(chǎn)稅及其他附加稅；

（4）土地使用稅；

（5）國家匯率調(diào)整造成的匯兌損失；

（6）委托方董事會特別要求所進行的、非酒店日常經(jīng)營管理所需的會計、審計、律師等費用；

（7）投資方成員在酒店的掛賬及投資方的內(nèi)部會議等掛賬；

（8）經(jīng)投資方同意購置的固定資產(chǎn)和零星工程完善項目；

（9）投資方單方面要求的接待、廣告、贊助性開支以及未得到管理方同意而實際由投資方獲益和開支的各項費用。

（10）其他非酒店經(jīng)營所產(chǎn)生的費用

第四條

本協(xié)議自*年*月*日至*年*月*日

第五條

總經(jīng)理

酒店總經(jīng)理或副總經(jīng)理人選經(jīng)管理公司與委托方充分協(xié)商后由管理公司任免。

總經(jīng)理是管理公司在酒店的總代表?？偨?jīng)理對酒店經(jīng)營管理事務有指揮權和決定權，對酒店經(jīng)營管理全面負責并對管理公司負責。

總經(jīng)理是酒店法人的委托代表。總經(jīng)理如有營私舞弊行為，需經(jīng)證實后，委托方有權要求管理公司進行撤換。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作。

第六條

人事安排

1、管理公司將根據(jù)酒店的實際狀況提出人事、組織機構設置方案，根據(jù)上述方案計劃安排酒店員工工作。

2、酒店各級員工的聘任、獎懲、調(diào)動和安置均由總經(jīng)理按國家有關規(guī)定決定和處理。

3、管理公司派往酒店工作的職工均受酒店雇傭，其住宿、交通（包括市內(nèi)交通）均由酒店負責；工資、獎金、休假、醫(yī)療等享受酒店員工同等待遇。

第七條

酒店的管理工作

管理公司及其代表在管理酒店期間，負責貫徹、執(zhí)行國家的各項方針、政策和規(guī)定。

管理公司除了酒店的日常經(jīng)營管理工作外，其主要工作有：

（1）乙方負責招聘具備酒店從業(yè)素質(zhì)的員工，開展員工上崗前的業(yè)務知識、技能的培訓。

（2）賓館裝修期間提出專業(yè)的整改意見和建議。

（3）負責為賓館建立相應的管理體系和服務體系，按照星級賓館的標準實施全面質(zhì)量管理。

（4）建立實施各項規(guī)章制度和操作規(guī)程，并制定相應跟業(yè)績掛鉤的績效管理機制。

（5）負責為賓館的經(jīng)營拓展客源市場，建立酒店自身銷售網(wǎng)絡系統(tǒng)，并利用乙方現(xiàn)有的酒店網(wǎng)絡，積極使用電子商務，積極促銷酒店旅游市場。

（6）乙方將派出專業(yè)人員整合本地資源，設計酒店的整體CIS形象識別系統(tǒng)，以統(tǒng)一、整體的品牌形象崛起于本地區(qū)。

（7）通過深入的調(diào)查研究和理論分析，向甲方股東提交酒店的年度預算、年度經(jīng)營計劃以及酒店最佳的產(chǎn)品組合內(nèi)容和遠景發(fā)展規(guī)劃。

（8）乙方竭盡全力完善、維護好酒店的硬件設施，使之能良性循環(huán)，確保酒店常新、環(huán)境完美、不斷完善和配套。

（9）按照酒店的設備、設施條件，提供先進的經(jīng)營管理方法和服務水平；

（10）全面負責酒店的公共關系事務和市場推銷；

（11）深化員工業(yè)務技能培訓工作；

（12）負責監(jiān)督和考核總經(jīng)理的工作業(yè)績；

（13）每一會計年度前30天向委托方提交酒店的年度經(jīng)營方案及財務預算；

（14）每一個月的后15天內(nèi)向委托方提交反映該月酒店經(jīng)營情況的財務報表；

（15）每一個會計年度結束1個月內(nèi)，向委托方提交酒店財務報告，說明本年度決算情況和經(jīng)營成果；

（16）根據(jù)市場變化情況和經(jīng)營需要，調(diào)整和修改酒店各項收費標準；

（17）負責酒店的日常維修和保養(yǎng)；

（18）為保障酒店的權益，代表委托方和管理公司進行法律訴訟；

第八條

管理公司收取的管理費按總收入的百分之三至百分之五收取。超出預算指標的部分按百分之五以上提取管理費。

第九條

管理費每月支付一次，其計算方法是按當月總收入乘以上費率，于次月15日前匯入管理公司指定的賬戶。

第十條

委托方董事會的責任：

1、及時辦妥酒店經(jīng)營所必須的全部營業(yè)許可證和營業(yè)執(zhí)照；

2、提供酒店經(jīng)營所必須的定額流動資金。

3、按時審批酒店年度經(jīng)營方案、年度財務預算與決算；

4、審查批準酒店擴建、改建計劃；

5、協(xié)調(diào)好基建與經(jīng)營存在的各種事宜，安排落實賓館經(jīng)營必需的水、電、氣等基礎設施，保證消防安全設施的齊備，因設施未齊全、設備未完備以及因證照不齊等原因而引發(fā)的行政罰款費用不進入酒店費用。

6、委托方須協(xié)調(diào)好當?shù)卣南鄳P系，當?shù)卣鰳藴手獾氖召M由委托方承擔。

7、其他必須由委托方?jīng)Q定的有關事宜。

第十一條

管理公司責任

1、通過各種途徑，努力提高酒店客房的出租率，增加經(jīng)濟效益；

2、選派合格人選到酒店任職；

3、按時提交酒店年度經(jīng)營方案和財務預算與決算；

4、不斷引進先進適用的經(jīng)營方法和管理經(jīng)驗，使酒店的管理不低于國內(nèi)同類酒店的管理水平，并盡快培養(yǎng)干部和員工，進入酒店管理各級領導層；

5、負責編制和健全酒店的各項規(guī)章制度；

6、利用集團優(yōu)勢，在管理公司所屬酒店內(nèi)安排酒店員工的培訓和實踐；

7、其他必須由管理公司辦理的一切有關事宜。

第十二條

酒店每年留有一定數(shù)額的更新基金，用作酒店設備的更新、添置等。每年更新基金的額度計算標準為：

第一年至第三年，不少于總收入的百分之三；

第四年起，不少于總收入的百分之五；

更新基金可以一年一次提用，也可以分月提用。

更新添置項目所需資金在經(jīng)營成本列支。

第十三條

管理公司認為需要時，有權根據(jù)實際情況用更新基金更換、添置酒店的設備、陳設和家具等。每年度更新基金如未用完留有余額，可轉入下一個會計年度，與下一年度的更新基金合并提用。

第十四條

本合同期滿或提前終止時，管理公司須將更新基金的余額如數(shù)歸還委托方。

第十五條

酒店的一切債權、債務屬委托方。

第十六條

在本合同有效期內(nèi)，酒店的全部產(chǎn)權屬委托方所有，管理公司不得以任何方式出售或抵押。

第十七條

管理公司有權根據(jù)本合同規(guī)定使用調(diào)配酒店財產(chǎn)。

第十八條

委托方在處置酒店財產(chǎn)時，應以不影響本合同的履行為原則。否則，應征得管理公司同意。

第十九條

酒店按照國家的有關法律和稅收條例的規(guī)定繳納各項稅金。

第二十條

甲方派駐股東代表聽取酒店重大管理制度、用工薪酬分配制度、財務預決算方案及其它重大事項的決策。審議酒店年度經(jīng)營計劃，擬定酒店內(nèi)部管理機構設置等事項。

第二十一條

建立完善年度財務審計制度、日常經(jīng)營支出由總經(jīng)理簽字。超過10萬元以上的固定資產(chǎn)添置、重大合同需經(jīng)甲方派出的股東代表同意方可簽署。

第二十二條

乙方不得以酒店的名義對外簽署財產(chǎn)擔保合同及財產(chǎn)擔保文件。

第二十三條

甲方有權了解和知曉乙方所實施的全部管理工作，并提出意見和建議，主要從營業(yè)收入和綜合毛利、利潤等方面對乙方的管理進行考核，使經(jīng)營和資產(chǎn)本身得到良性發(fā)展和保值、增值。

第二十四條

在合同有效期內(nèi)，雙方中的任何一方如不履行本合同規(guī)定的條款，視為違約。另一方有權根據(jù)違約程度要求違約方賠償經(jīng)濟損失。

第二十五條

由于一方的過失，造成本合同不能履行或不能完全履行時，由過失的一方承擔違約責任。

第二十六條

如甲、乙雙方遇不可抗拒的自然、社會因素，致使本合同無法按正常履行時，本合同即告終止，甲、乙方雙方不承擔任何違約責任。

第二十七條

如因自然因素及市政維修、道路改建、治安整頓等嚴重且較長時間影響酒店正常經(jīng)營的，甲方應對乙方管理目標要予以酌情扣減。

第二十八條

凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的一切爭議，雙方應通過友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，雙方均可向各公司所在地人民法院起訴。

第二十九條

本合同如有未盡事宜，經(jīng)雙方同意后，可以用書面形式進行補充與修改。合同修改文件與合同具有同等法律效力。

第三十條

本合同經(jīng)雙方授權代表簽署并加蓋公章后，立即生效。

第三十一條

本合同共四份，雙方各執(zhí)兩份，具同等法律效力。

第三十二條

附加

（1）委托方

1、業(yè)主方收取毛利潤的51%

2、管理方的身份證復印件

（2）管理方

1、管理方有權在經(jīng)營過程中變更對酒店的經(jīng)營方式

甲方：

乙方：

時間：*年*月*日

第10篇年物業(yè)管理經(jīng)營管理押密試題及答案

2023年物業(yè)管理經(jīng)營管理押密試題及答案

一、單項選擇題

1.城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分是(a)。

a.市場價商品住宅

b.經(jīng)濟適用住房

c.公共住宅

d.廉租房

2.房地產(chǎn)市場分析首先要分析的是影響房地產(chǎn)市場的(a)。

a.宏觀因素

b.市場供求

c.相關因素

d.價格因素

3.物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的溝通模式和頻率取決于(d)。

a.物業(yè)服務企業(yè)的質(zhì)量

b.物業(yè)服務企業(yè)的要求

c.物業(yè)的現(xiàn)狀

d.業(yè)主的態(tài)度

4.下列物業(yè)租賃方式中,會因租約對方中的一方死亡時自動中止的是(d)租賃。

a.周期性

b.私房

c.定期

d.意愿

5.房屋租賃登記備案的一般程序不包括(c)。

a.申請

b.審查

c.批準

d.頒證

6.零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理是否成功,有多方面的影響因素。下列不屬于其影響因素的是(c)。

a.正確的經(jīng)營管理策略

b.有針對性的管理方案設計

c.詳細的管理計劃

d.精確的費用測算

7.投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后,對項目的處置方式不包括(b)。

a.全部出售套現(xiàn)

b.將產(chǎn)權贈與他人

c.將大部分產(chǎn)權出售,成為小股東

d.完全擁有產(chǎn)權,或直接出售一小部分產(chǎn)權,自己仍維持大股東的身份

8.物業(yè)管理成本的類型中,(a)成本是指在會計期間開始前,對所承擔的實際物業(yè)管理工作預估的成本,目的在于預測實際成本以供定價參考。

a.估計

b.可緩

c.邊際

d.可免

9.在人工費的估算中,福利費包括福利基金、工會基金和教育經(jīng)費三項,其中福利基金應按工資總額的(d)計算。

a.3%

b.2%

c.1.5%

d.14%

10.概率預算的編制方法不包括(c)。

a.確定預算編制所涉及的每一變量

b.對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結果計算加總,求取成本期望值

c.確定每一變量的變化范圍及聯(lián)合概率

d.計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率

11.物業(yè)服務企業(yè)成本的控制一般由五個步驟組成,首先要(a)。

a.明確控制范圍

b.執(zhí)行控制標準

c.分析相關差異

d.糾正成本偏差

12.在前期物業(yè)管理階段,(d)擁有物業(yè),是物業(yè)的第一業(yè)主。

a.設計單位

b.施工單位

c.業(yè)主

d.建設單位

13.針對不同的零售商業(yè)物業(yè),物業(yè)服務企業(yè)需要不同的經(jīng)營策略。就中高檔項目而言,經(jīng)營策略不包括(a)。

a.設置完善的機構

b.樹立品牌形象,參與市場競爭

c.與開發(fā)商建立密切聯(lián)系,考慮長線戰(zhàn)略聯(lián)盟

d.必要的經(jīng)濟回報

14.無論是物業(yè)服務企業(yè)還是零售商業(yè)物業(yè)項目,都要成立消防安全組織,其最高管理機構是(b)。

a.物業(yè)服務企業(yè)

b.安全委員會

c.業(yè)主委員會

d.環(huán)境與發(fā)展委員會

15.組合投資管理工作的步驟中,(c)是按照一定的標準,采用科學的方法來檢查和評定投資組合管理者對職責的履行程度和工作成績。

a.制訂投資方針和政策

b.投資組合的調(diào)整

c.投資組合績效評估

d.構建投資組合

16.質(zhì)量服務應該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。一般來說,人們都偏向使用內(nèi)部服務,但如果內(nèi)部服務的成本高出市場的(b)以上,或不能得到相應的服務,這種偏向就會消失。

a.8%

b.10%

c.12%

d.15%

17.不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因中,造成不良資產(chǎn)生成的直接原因是(c)。

a.經(jīng)濟周期變化

b.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮

c.經(jīng)營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷

d.銀行貨幣資金運作的中斷

1.物業(yè)管理成本按照與決策的關系劃分,可將成本分為(cde)成本等。

a.固定

b.變動

c.邊際

d.差異

e.機會

2.成本的控制常常運用不同的機制,據(jù)此可將成本的控制分為(abd)控制。

a.反饋性

b.防護性

c.事前

d.前饋性

e.事中

3.風險管理的整個過程可以分成(acde)四個步驟。

a.風險識別

b.風險承擔

c.風險控制

d.風險評估

e.風險調(diào)整

4.財務報告會計報表部分中,企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表有(abce)。

a.資產(chǎn)負債表

b.不需對外報送的成本報表

c.利潤表

d.資產(chǎn)減值準備明細表

e.現(xiàn)金流量表

5.利潤總額是指企業(yè)實現(xiàn)的全部利潤,包括企業(yè)的(bcde)等內(nèi)容。

a.主營業(yè)務收入

b.所得稅

c.營業(yè)外收支凈額

d.投資收益

e.當年營業(yè)利潤

第11篇年度某某餐飲酒店經(jīng)營管理計劃書

20**年度某餐飲酒店經(jīng)營管理計劃書

現(xiàn)今階段,**酒店業(yè)競爭日益激烈,消費者也變的越來越成熟,這就對我們飯店經(jīng)營提出了更高的要求。在20**年來臨之際,我計劃對我們**大酒店經(jīng)營管理作出一系列的調(diào)整,吸引消費者到我們店消費,提高我店經(jīng)營效益。

一、市場環(huán)境分析

我店經(jīng)營中存在的問題:

1、目標顧客群定位不太準確,過于狹窄。主要特征是等顧客上門,依靠政府部門為主顧客群,缺乏開展民間消費群體。沒有充分體現(xiàn)出本店的特色,定位偏高,另外部分酒店服務質(zhì)量還存在一定問題,影響了消費者到酒店消費的信心。去年的經(jīng)營狀況不佳,我們應當反思,目標市場定位。應當充分挖掘自身的優(yōu)越性,拓寬市場,合理鞏固已現(xiàn)有企業(yè)單位消費體,進行改關拉籠。完善其消費者檔案。我店所在的是一個消費水平較低的**城,居民大部分是普通消費者,而我店是以經(jīng)營*菜以海鮮為主,山貨及本地菜系偏少,多數(shù)居民的收入長期是不能接受。但我們店的硬件水平和服務是本地區(qū)最好,因此要分檔接收各層次的消費,要體現(xiàn)“華而不貴、真正實惠”的經(jīng)營理念。同時,旅游團隊接待方面還有待開發(fā)與加強。

2、新聞宣傳力度不夠,沒能讓*城人民了解我店,也沒能在**地區(qū)充分宣傳。建議用投入較少的資金進行企業(yè)文化宣傳或企業(yè)人脈的宣傳,其次要求對外圍省級或*級主干道設立廣告牌。

3、競爭對手分析:我店周圍沒有與我店類似檔次酒店,只有不少的小餐館或旅館,雖然其在經(jīng)營能力上不具備與我們競爭的實力,但其以低檔案物美價廉較吸引部分消費群。周邊有部分較為高檔次酒店,主要分布在旅游區(qū),對我們有影響是政府部門接待,因此本年度要引起重視,在服務質(zhì)量或其它方面進行爭取。做好會議接待市場破突口。要做到休閑觀光在景區(qū)、商務會談、吃住在“**”經(jīng)營策略。

二、目標市場分析

目標市場即最有希望的消費者組合群體。

目標市場的明確既可以避免影響力的浪費,也可以使廣告有其針對性。沒有目標市場的廣告無異于“盲人騎瞎馬”。

目標市場應具備以下特點:

既是對酒店產(chǎn)品有興趣、有支付能力消費者,也是酒店能力所及的消費者群。酒店應該盡可能明確地確定目標市場,對目標顧客做詳盡的分析,以更好地利用這些信息所代表的機會,以便使顧客更加滿意,最終增加銷售額。(黃金顧客檔案效益)。顧客資源已經(jīng)成為飯店利潤的源泉,而且現(xiàn)有顧客消費行為可預測,服務成本也要相應隨淡旺季而變,不能按照百分百編制,要讓80人員創(chuàng)造100工作,還余20人員是純利潤。同時要維護顧客忠誠度,這是最好免費口碑宣傳,也使競爭對手無法爭這部分市場份額。

1、從現(xiàn)在顧客中獲取更多顧客份額

忠誠的顧客愿意更多地購買飯店的產(chǎn)品和服務,忠誠顧客的消費,其支出是隨意消費者支出的兩到四倍,而且隨著忠誠顧客年齡的增長,經(jīng)濟收入的提高或顧客單位本身業(yè)務的增長,其需求量也將進一步增長。(如:謝師宴市場的開拓與鞏固)。

2、減少銷售成本

新的顧客群體需要大量的費用。如各種廣告及其公關費用。顧客對飯店的產(chǎn)品或服務越來越熟悉,飯店也十分清楚顧客的特殊需求,所需的關系維護費用就變得十分有限了,我們要做是進行合理的日常拜訪與溝通,(2006年營銷手段之一)。

3、贏得口碑宣傳

具有較高滿意度和忠誠度的老顧客的建議往往具有決定作用,他們的有力推薦往往比各種形式的廣告更為奏效。這樣,飯店既節(jié)省了吸引新顧客的銷售成本又增加了銷售收入,從而飯店利潤又有了提高。根據(jù)目前我們**人民消費心理,還欠缺穩(wěn)定。跟“新”、跟“風”的消費心態(tài)?？诒瞧鸬捷^大的催化劑。(口碑操作也是市場運作手段)。

4、員工忠誠的提高

加大力度培養(yǎng)新生力量同時鞏固員工流失,這是顧客關于營銷的間接效果,員工滿意度的提高導致飯店服務質(zhì)量的提高,使之顧客的滿意提高,形成一個良性循環(huán)。(2006年要求引進部分在校實踐生來補充人力資源)。

三、市場營銷總策略

“百姓的高檔酒店”-商務會議為日?；A接待(因目前非我店莫屬),擴大百姓市場的收容爭取。我們在文化上進行定位,力爭婚宴、壽宴、謝師宴及節(jié)日宣傳上炒作,以引起“轟動”。對于每年中秋節(jié)月餅,圣誕自助歌舞晚宴還有待全面拓展。

四、2006年行動計劃和執(zhí)行方案

(一)銷售方法和策略

1、改變經(jīng)營的菜系。我們以經(jīng)營*菜和海鮮為主,本年度我們要獨創(chuàng)本店特色山菜及本地菜為輔。根據(jù)不同區(qū)域或消費提供口味菜系,建議引進部分粵菜,可以在各菜系中擇其“精華”,把其代表菜選入菜譜。

2、根據(jù)季節(jié)淡旺季制定菜肴滑動價。

3、重新

簽發(fā)顧客協(xié)議,進行有原則“選擇”。

4、推出房間“周末特價”。

5、面向附近居民提供婚宴、壽宴服務,成立酒席公關小組。

6、明確各年、節(jié)開展促銷活動。

(二)管理方法的改革

創(chuàng)收是根基,是酒店的生存之本;創(chuàng)收是酒店管理的重中之重。

1、轉變觀念,打好創(chuàng)

收思想基礎

實抓成本,不影響酒店運作的情況下為酒店增收“隱形收入”控制好可控成本,如:采購成本(采取不同時期估價)。水、電、燃料成本(細化分析進行有效節(jié)能),人力成本按淡旺季編制[(3―7)月份擬訂135人,(8―10)月份擬訂140人,(11、12、1、2)月份擬訂165人],其利潤占酒店總利的1/4之多。

“管理”表面上與盈利無關。但從本質(zhì)上看,管理是創(chuàng)收的基礎和前提。沒有好的管理就沒有效益?！皼]有不合格的員工,只有不合格的‘管理者’”,便是這個道理。

2、“以人為本”,找到創(chuàng)收盈利之源

人,是創(chuàng)收最根本、最活躍的因素?！叭吮舅枷搿?是創(chuàng)收的保證。讓員工的“心”留在店里面,留在崗位上。把內(nèi)藏的工作熱情轉化為優(yōu)質(zhì)服務的行動和活力。

3、疏通營銷渠道,狠抓營業(yè)利潤

根據(jù)分析2005年度營業(yè),擬訂預算2006年營業(yè)指標

要求抓專業(yè)營銷隊伍,并同時倡導全員促銷,增強團隊意識,使全店上下個個都宣傳酒店,推銷酒店產(chǎn)品。

4、優(yōu)質(zhì)服務,實現(xiàn)客我共贏

(1)優(yōu)質(zhì)服務,是酒店的本份

定好標準,規(guī)范技能操作,嚴抓培訓。標準,是行動的準則、指南。明確了標準,才能規(guī)范為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務。優(yōu)質(zhì)服務的惟一標準,即顧客滿意,也只有通過培訓才實現(xiàn)最終顧客滿意要求。

(2)抓好落實

這是我們管理者的“通病”,經(jīng)常還是停留在找“借口”弊病問題。一定要貫徹“辦法總比問題多”管理心態(tài)。抓好落實,每件事情都落處有聲。

(3)抓好檢查