第1篇 z寫字樓管理程序
概念解說:
商業(yè)寫字樓管理規(guī)程是由物業(yè)管理公司制定的對寫字樓的內(nèi)務(wù)管理的操作規(guī)范與程序,各管理人員必須依照程序開展工作。
范例參考:
廣州××寫字樓管理規(guī)程
1.0 目的
加強寫字樓層的安全防范,確保大廈物業(yè)及業(yè)主(租戶)公私財產(chǎn)安全
2.0 適用范圍
本公司管理的寫字樓層
3.0 晚間寫字樓層管理方式
3.1 電梯控制
3.2 主、副樓隔離
3.3 2、3號通道內(nèi)側(cè)門關(guān)閉
3.4 設(shè)12號電梯崗
3.5 2、3號通道巡邏崗
3.6 進入樓層登記制度
3.7 清查樓層登記表(附后)
3.8 樓層、通道崗巡邏時間表
3.9 應(yīng)急方案、出入登記證(附后)
4.0 電梯夜間運作規(guī)程
4.1 1、2、3、4號低層客用電梯,每日19:00關(guān)閉3部電梯,留一部梯正常運用,晚22:00全部停運。
4.2 5、6、7、8號高層客用電梯,每日18:00,5、6號電梯關(guān)閉,7、8號電梯正常運行,20:00,高層客用電梯全部停運。
4.3 10、ll號電梯每日啟運一部,晚19:00停止運行。
4.4 13、14號觀光梯為輝煌夜總會專用電梯,封閉28層,直達36層。啟運時間每日14:30至次日凌晨4:30。
4.5 15號消防電梯封閉l5層,只供停車場1~6層專用,24小時運行。
4.6 12消防電梯24小時運行,為樓層直通電梯。夜間20:00后保安部派專人管理,設(shè)12號電梯崗。電梯安裝攝像鏡頭,保安部監(jiān)控中心24小時錄像。
4.7 為在發(fā)生突發(fā)性事件時能及時趕到現(xiàn)場和夜間清查樓層所需,保安部配專用電梯一部,手動控制。電梯鑰匙一套,由保安部當(dāng)值主任掌管,并按班次交接,交接手續(xù)清楚,如出現(xiàn)丟失,借用和違犯使用規(guī)定等情形,將追究當(dāng)班主任之責(zé)任。
5.0 寫字樓層封閉管理實施程序
●程序一:
16:00~17:00樓層巡邏崗按早班巡邏時間表進行樓層巡邏。
17:00~18:00就餐和頂崗時間
●程序二:
18:35~19:20高層巡邏崗位從所轄樓層開始由高及低逐層檢查
19:00:大堂崗開始對進入樓層人員登記。
1.5f崗開始進行登記。
中層崗下至a區(qū)大堂,將樓層情況記錄交于大堂崗。并進入12號電梯履行12號電梯固定崗職責(zé)。
要求:
(1)1.5f崗、大堂崗、電梯崗要詳細記錄進入樓層人員的姓名、工作證(身份證)號碼、單位、進入層數(shù)、出入時間。
(2)身份不明者將被婉言拒絕進入樓層。
(3)違反封閉管理規(guī)定,私放人員進入樓層的,將對當(dāng)事人嚴肅處理。
(4)當(dāng)值主任對進入樓層人員要做到心中有數(shù)。
(5)不準擅離職守。
●程序三:
20:00高層巡邏崗到達38f,等候當(dāng)值主任。
當(dāng)值主任從大堂崗取到中、低層情況記錄,進入樓層人員記錄并按時到達38f,開始第一次樓層全面清查。
清樓內(nèi)容及要求:
(1)以高、中、低巡邏崗的情況記錄為基礎(chǔ),結(jié)合電梯崗所記錄內(nèi)容進行清樓。
(2)技術(shù)性關(guān)閉各樓層2、3號通道門。
(3)提醒各樓層客戶注意加班時間,無加班手續(xù),可勸離大廈。特殊情況報當(dāng)值主任處
理。停車場崗檢查主、副樓隔離情況。
(4)大堂崗、電梯崗隨時用對講機同當(dāng)值主任保持密切聯(lián)系,提供記錄情況。
(5)關(guān)閉未加班客戶門燈、節(jié)約用電。
(6)認真填寫清查樓層登記表。
(7)清樓使用專用電梯。
21:00第一次清樓結(jié)束。列出第二次清樓重點。
21:00高層巡邏崗乘12號電梯到達38f,進入2號通道的最高層巡邏至最低層,12號電梯崗鎖閉2號通道門。
通道內(nèi)如發(fā)現(xiàn)其他人員,及時報告,并帶到保安部處理。2號通道崗應(yīng)于22:40到達通道最低層。
●程序四:
22:10 1.5f崗,當(dāng)值主任到達38f,開始第二次清樓。
清樓內(nèi)容及要求:
(1)以第一次清樓后所列重點和電梯登記記錄為基礎(chǔ)。
(2)檢查客戶留值人員
(3)勸離大廈加班客戶。
(4)認真填寫清樓記錄表。
(5)一般情況,當(dāng)值主任應(yīng)親自查樓,也可視情況指定專人負責(zé)。
22:40第二次清樓結(jié)束。
22:45由當(dāng)值主任(或指定專人)用12號電梯將低層電梯崗,12號電梯崗送至38f。低層電梯崗進入2號通道巡邏,12號電梯崗進入3號通道巡邏。鎖閉38f2、3號通道內(nèi)側(cè)門。
22:50、22:40到達2號通道最低層的第一遍通道巡邏崗進入12號電梯,履行登記檢查職責(zé)。
●程序五:
23:10由副班進行第三次清樓,清樓主要以第二次清樓列出的重點和12號電梯崗,通道巡邏提出的問題為依據(jù)。
23:30第三次清樓結(jié)束。
23:30中、夜班辦公室交接。
監(jiān)控中心將樓層、12號電梯監(jiān)控情況向當(dāng)值主任作出書面報告,重要錄像情況交保安部存檔。
通道巡邏崗向值班主任匯報巡查情況,在地下室2、3號通道崗進行交接。
●程序六:
24:00夜班設(shè)12號電梯崗1名,2、3號通道巡邏崗各1名。
夜班當(dāng)值主任同2、3號通道巡邏崗到達38f開始夜班第一次清查。
凌晨1:00第一次清樓結(jié)束。
凌晨l:10 2、3號通道巡邏崗乘坐12號電梯到達38f,進入各自工作崗位,由高及低開始巡查,有情況及時報告。12號電梯崗及時鎖閉2、3號通道門。
凌晨2:10 2、3號通道崗?fù)瑫r到達各自崗位的最低層。
凌晨2:20通道崗第二次巡查開始。
凌晨3:20通道崗到達各自崗位的最低層。
要求:
1.2、3號通道崗不準互換崗位,高層,5f、6f應(yīng)為重點區(qū)域。
2.著裝整齊,佩帶工卡、帶警棍,保持通信聯(lián)絡(luò)暢通,每隔10層向當(dāng)值主任報告一次,嚴格遵守。
3.12號電梯崗、大堂崗堅守崗位,不準擅離職守。當(dāng)值主任可視情況將兩崗位互換。
4.辦公室崗應(yīng)時常詢問通道崗所在位置。
●程序七:
凌晨3:20當(dāng)值主任,2、3號通道崗到達38f開始第三次巡查。
凌晨4:40第二次清樓結(jié)束
凌晨4:50 2、3號通道巡邏崗乘坐12號電梯到達38f,開始第三次巡查。
凌晨6:20 2、3號通道巡羅崗到達各自區(qū)域的最低層
●程序八:
凌晨6:30當(dāng)值主任同2、3號通道崗到達38f開始第三次清樓。清樓內(nèi)容及要求同程序四。
凌晨7:30清樓結(jié)束
凌晨7:45辦公室交接,各崗位交接。
至此,夜間寫字樓層封閉管理實施程序全部完畢。
作為封閉管理一部分的監(jiān)控
中心崗要將樓層,12號電梯作為監(jiān)控重點,24小時錄像,夜間應(yīng)半小時對樓層情況作一次書面記錄。
停車場崗位1小時檢查一次主、副樓隔離情況,并有書面記錄。
對于在封閉管理中出現(xiàn)的問題,按照公司及部門的有關(guān)規(guī)定去執(zhí)行。
星期六、星期天、節(jié)、假日早班應(yīng)執(zhí)行中、夜班樓層封閉管理程序,應(yīng)有三次查樓,分別為8:00時,12:30,3:00。
部門對各班次的樓層封閉管理情況實行不定時抽檢。
第2篇 寫字樓消防管理特性和組織機構(gòu)
寫字樓消防管理的特性、組織機構(gòu)
1、寫字樓消防管理的特性
(1)火災(zāi)危險性高,一般裝飾材料易燃性高,增加火災(zāi)的危險性。
(2)建筑物內(nèi)電源多,電線縱橫,工程設(shè)備多,維護保養(yǎng)疏忽,安全系數(shù)減少,易發(fā)生事故。
(3)進行二次裝修頻繁,如管理不善、易燃材料不做防火處理、電線路不做安全保護,極易釀成火災(zāi)。
(4)高層大廈有煙囪放應(yīng)、火勢易擴散、蔓延快。
(5)疏散困難,樓層多,火災(zāi)時只能靠防火梯疏散,人多緊急時,易發(fā)生意外傷亡,如管理不善、梯間常放置雜物,則影響疏散困難。
(6)撲救的難度大,大廈樓層高,消防車能力不及,救火人員消耗體力大,救火速度慢,加上如供水不足或壓力不夠,均帶來撲救的困難,一旦失火,將造成嚴重的經(jīng)濟損失及人員的傷亡。
(7)大廈的消防管理人,應(yīng)認真做好消防安全的工作,進行統(tǒng)一管理,日常對消防設(shè)備設(shè)施加強檢查及維修養(yǎng)護,做到防患于未然。
2、寫字樓消防管理的組織機構(gòu)
物業(yè)管理公司總經(jīng)理應(yīng)是寫字樓的第一防火責(zé)任人,全面負責(zé)大廈的消防工作,并與較大客戶的區(qū)域防火責(zé)任人組成防火領(lǐng)導(dǎo)小組,下設(shè)專職的防火辦公室與基層(樓層重點部位)防火責(zé)任人共管,物業(yè)管理公司應(yīng)配有專職消防管理隊伍來負責(zé)消防工作。同時,還應(yīng)建立兼職的義務(wù)消防隊伍。
寫字樓消防管理組織機構(gòu)圖
(1)專職消防隊的建立與培訓(xùn)
首先應(yīng)考慮選擇一些年輕力壯,身體素質(zhì)好;反應(yīng)靈敏,行動迅速;責(zé)任心強,勇于獻身;具有一定文化水平的男性來做專職消防隊員。
專職消防隊員選定后,須參加地區(qū)消防局的消防技能培訓(xùn)班,并領(lǐng)取消防合格證書后才可上崗。專職消防隊員一般應(yīng)掌握國家制定頒布的消防法規(guī)和制度,具有一定的消防業(yè)務(wù)知識,熟悉消防監(jiān)控中心的各種儀表、信號開關(guān)的性能和作用,熟悉各種消防器材的使用等。
(2)義務(wù)消防隊的建立和訓(xùn)練
公安消防部門的有關(guān)規(guī)定,義務(wù)消防隊員應(yīng)占職工總數(shù)的80%以上。義務(wù)消防隊一般由總經(jīng)理任總指揮,保衛(wèi)部經(jīng)理及消防主管任副指揮,各部門經(jīng)理都是指揮部成員。義務(wù)消防隊員應(yīng)從物業(yè)公司員工中選擇年輕、身體素質(zhì)好、責(zé)任心強的人員組成。公司全體保安員都是義務(wù)消防隊員。
應(yīng)定期請專家或有經(jīng)驗的消防人員對這支隊伍進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。義務(wù)消防隊員應(yīng)以提高滅火技能為目的,進行滅火知識的學(xué)習(xí)及滅火訓(xùn)練和消防演習(xí)。
第3篇 寫字樓大廈房屋維修管理
寫字樓、大廈房屋維修管理
隨著寫字樓/大廈的使用年期增加,大廈的結(jié)構(gòu)會出現(xiàn)各類問題,如不早日維修,大廈將會變成一座危樓,對業(yè)戶的財產(chǎn)及人身安全受到嚴重的影響。故此房屋的保養(yǎng)維修成為一項重要的環(huán)節(jié),為業(yè)主的房產(chǎn)得以保值及增值。
進行大廈維修前要做好工程招標,工程設(shè)計技術(shù)指標,合同管理,施工控制等工作,而完工后再進行工程竣工驗收、工程結(jié)算及維修、技術(shù)資料整理等!
(1)寫字樓修繕按照房屋完損情況分為a.翻修b.大修c.中修d.小修e.綜合維修五項.
a.翻修工程:指全部拆除,重新設(shè)計,重新建造的工程.翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求.
b.大修工程:指需拆換/改動部分主體結(jié)構(gòu),但不需全部拆除的工程,該等費用為同類造價的25%以上.
c.中修工程:指拆換/改動少量主體結(jié)構(gòu),保持原來房屋的規(guī)劃和結(jié)構(gòu)的工程,費用約為同類造價的20%以下.
d.小修工程:指日常小損小壞的修復(fù),保持房屋完損等級,進行日常的養(yǎng)護工程.
e.綜合維修:指成片多棟(大廈)的大、中、小修,進行一次性全部修完的工程,為該同類結(jié)構(gòu)的造價20%以上的費用。
(2)寫字樓修繕的標準,按房屋不同的結(jié)構(gòu),裝修及設(shè)備條件劃分,以一等房屋為標準,內(nèi)容包括:
a.結(jié)構(gòu):包括磚木,混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),其中承重墻柱不得用空心磚、半磚、亂磚、亂石等。
b.樓地面:不得用有普通水泥或三合土面層者。
c.門窗:正規(guī)門窗,有紗門窗或雙層窗。
d.墻面:中級或中級以上的粉飾。
e.設(shè)備:獨廚有水電、衛(wèi)生設(shè)備、采暖地區(qū)有暖氣。
(3)寫字樓結(jié)構(gòu)的修繕注意事項
a.對混凝土結(jié)構(gòu)變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施的使用情況,應(yīng)進行定期檢查,有腐蝕、滲漏、開裂等情況要及時處理,及時制止任意開孔洞。
b.鋼筋混凝土保護層損壞要及時補修,以防止鋼筋銹蝕,以瀝青漆、環(huán)氧樹脂涂料進行防護。
c.做好對屋面隔墊層、保溫層、室外給排水設(shè)施及地基基礎(chǔ)的維護工作。
d.對房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計要求,不得隨意改變用途,超載或?qū)Y(jié)構(gòu)進行改造。
(4)對屋面漏、滲水的修繕注意事項
a.屋頂應(yīng)每季進行一次全面檢查。
b.清除落水口的積灰、草根、雜物、使雨水管道通暢,清除天溝雜物,泛水部分青草及時清除。
c.灰屋面架設(shè)設(shè)施/天線等,保證不影響屋面排水及防水層完整,防止受破壞。
d.不允許屋面堆放雜物,搭建加建房屋。局部修補時,應(yīng)采取保護性措施,防止屋面受損。
(5)寫字樓各管道井的維修注意事項。
a.不得隨意將通風(fēng)道堵封,堵塞及受到破壞。及時清理油積和灰塵。有裂縫時及早修補。
b.垃圾道堵塞要及時疏通,由底層向上逐層疏通。保持垃圾道內(nèi)清潔,防止在垃圾道上鑿洞。
c.垃圾斗、垃圾門應(yīng)每2年重新油漆一遍,以防鋼板銹蝕,減少使用壽命,及時用水泥砂漿修補小洞,防止損壞處漸漸擴大。
d.應(yīng)注意對檢修上(門)的保護,對安裝固定件的保護,防止碰撞管井,有損壞應(yīng)及早維修。
(6)房屋修繕施工及環(huán)境保護注意事項:
a.噪音的控制:修繕施工設(shè)備機械,如鋸床、刨床、粉碎機等操作時噪音較大,應(yīng)用箱蓋、消聲罩及風(fēng)管吸尖設(shè)施防止噪音及灰塵飛揚,或選擇適當(dāng)?shù)攸c加工!
b.建筑灰塵的控制:因清拆引致建筑灰塵大量產(chǎn)生,應(yīng)做好防塵擴散措施,以油布、草墊或灑水等方法減少塵土亂飛或選擇風(fēng)小的天氣施工。
c.垃圾的管理:應(yīng)將建筑垃圾集中堆放,超過一定量時安排及時清除。
d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期檢查,清除內(nèi)部垃圾,嚴禁用水沖洗路面剩余水泥。
e.施工場地周圍的綠化保護:搭建施工腳手架應(yīng)做好保護,防止灰塵、垃圾弄污綠化草地。嚴禁在綠化地帶隨意焚燒建筑垃圾。臨時堆放建筑物料應(yīng)做好保護措施,防止破壞綠化。
第4篇 寫字樓物業(yè)精細化管理培訓(xùn)
寫字樓物業(yè)精細化管理培訓(xùn)(一)
第一篇:工作流程及服務(wù)標準要精細化
一、拾遺管理
寫字樓內(nèi)的保潔員在清潔15層洗手間時,發(fā)現(xiàn)在4號衛(wèi)生間內(nèi)掛衣鉤上有一女式皮包,于是拿起包找到該層的幾家公司去詢問,結(jié)果沒有找到失主,于是就將包暫放到工作間內(nèi),打算清潔完自己所負責(zé)的樓層后再交到管理處。此時失主趙女士走到一樓大堂處忽然意識到未拿包,馬上返回洗手間卻發(fā)現(xiàn)包不見了,看到公共通道做清潔工作的保潔員,就上前去詢問,才知包已被她收起來,于是認為保潔員私藏客戶的物品,投訴到管理處。
精細化操作建議:
1、為規(guī)范員工的拾遺管理,應(yīng)制定完善的失物上交和認領(lǐng)程序,建立相應(yīng)的拾遺工作流程及管理制度。員工在拾到物品后,-定要及時上交公司統(tǒng)一處理,并馬上告知公司服務(wù)臺,由服務(wù)臺通知樓層秩序維護員或監(jiān)控中心來協(xié)助查找失主,有廣播條件的通過廣播尋找到失主:
2、找到失主后,失主應(yīng)說清包內(nèi)物品,證件、現(xiàn)金等,并憑有效證件認領(lǐng),辦理認領(lǐng)及簽收手續(xù),并且失物認領(lǐng)記錄要健全,以備日后查找;
3、如果找不到失主,服務(wù)臺可以把物品登記在宣傳欄上或公告欄上,以方便顧客查找;
4、在洗手間等容易丟失物品的場所張貼'請勿遺忘物品'等提示牌。
二、搬家管理
寫字樓的貨梯里出來幾位搬抬辦公桌椅、電腦等物品的搬家公司人員,被門崗秩序維護員攔住,進行登記并詢問,同時索要該公司搬運大件物品的放行單。其中一位稱是12層的業(yè)主,秩序維護員立即用對講機聯(lián)系收費人員查詢此業(yè)主情況。收費人員回復(fù)此房間已被業(yè)主出租,租戶并未向業(yè)主告知搬家之事。門崗秩序維護人員當(dāng)即向面前的'業(yè)主'再次詢問,此人最后不得不說出自己不是業(yè)主而是租戶的事實。沒爹久,業(yè)主本人已到現(xiàn)場,原來租戶欠業(yè)主租金,想提前-個月搬家一走了之。
精細化操作建議:
1、租戶搬出大件物品,須有業(yè)主的書面許可或相關(guān)證明,物業(yè)工作人員要禮貌核查放行物品與業(yè)主開具的放行單列明的物品是否相符,放行單必須有業(yè)主簽名及公司蓋章,不相符的只放行單據(jù)列明的物品,如業(yè)主不在場,一定要確認確實是業(yè)主開具的放行單;
2、如沒有辦理有效的放行手續(xù)時,應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行;
3、如是業(yè)主給管理處打來的電話,告知是自己同意搬出的,請物業(yè)予以放行,切記一定再次仔細核實業(yè)主的身份,如讓對方報出業(yè)主的身份證號、工作單位、家庭人員等等情況,確保萬無一失;
4、業(yè)主資料要建立齊全,業(yè)主住宅、辦公電話及手機號碼、住址、單位等均應(yīng)記錄并及時更新,是否自用及租賃、租期具體時間要準確詳實。真實完善的業(yè)主資料將會有效地避免無法與業(yè)主取得聯(lián)系的情況,以及交費對象變更致使物業(yè)費未及時繳納情況的發(fā)生,同時事先要對公司營業(yè)執(zhí)照及企業(yè)資質(zhì)等證件進行查閱,防止不規(guī)范的公司入駐所可能導(dǎo)致的不按規(guī)定繳納物業(yè)費的現(xiàn)象;
5、物品、業(yè)主經(jīng)核對無誤后,當(dāng)值人員應(yīng)及時將物品的種類、數(shù)量等登記在《物品放行登記表》上;
6、同時要加強物業(yè)工作人員特別是秩序維護員對業(yè)主的公司工作人員或家庭成員的熟知度。
三、裝修管理
寫字樓內(nèi)一租戶入駐,履行驗房及裝修審批程序后,在裝修時,發(fā)現(xiàn)天花板內(nèi)布線較多,于是找到管理處予以解決。維修人員推測是前租戶裝修后導(dǎo)致的,管理處負責(zé)將天花板布線情況進行恢復(fù)。
精細化操作建議:
1、入駐流程及退房流程應(yīng)明確,對驗房的具體內(nèi)容及要求應(yīng)清晰全面;
2、退房時需對應(yīng)入駐及裝修的具體情況進行檢驗,以防漏項;
3、相關(guān)流程做好記錄,并有負責(zé)人簽字,對特殊情況要予以標明;
4、加強維修的巡視檢查次數(shù),提高服務(wù)質(zhì)量。
第5篇 寫字樓大廈物業(yè)管理財務(wù)核算
寫字樓、大廈物業(yè)管理財務(wù)核算
財務(wù)核算是企業(yè)經(jīng)濟核算的重要內(nèi)容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用及其經(jīng)濟效果的方法。財務(wù)核算是根據(jù)審核后的原始憑證,運用會計科目,填制記帳憑證,登記會計帳簿,以貨幣為計算尺度,連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算各核算項目的經(jīng)濟活動過程。
1)主要作用如下:
a)為考核和評定企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位經(jīng)營管理成果提供西、完整的資料。
b)通過財務(wù)核算程序?qū)ζ髽I(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用實施有效的監(jiān)督。
2)會計核算
a)核算時間月度從上月26日至本月25日為當(dāng)月核算期,年度從上月12日26日至本年12月25日為年度核算期。
b)會計帳務(wù)以人民幣為記帳單位,有外幣計算的經(jīng)濟業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)折合人民幣記帳,同時登記外國貨幣金額和折合率,規(guī)定以季初一日的匯率作為記帳率。當(dāng)季末掉正其發(fā)生的差額作為外幣兌換損益處理。
c)公司采用借貸復(fù)式記帳法。
d)會計科目使用和核算以財政廳制定的《企業(yè)會計制度》為主,結(jié)合公司的實際,設(shè)置總帳、銀行現(xiàn)金日記帳,各類債權(quán)債務(wù)往來和費用的二級科目明細帳等,進行會計核算。
e)原始憑證是記帳的依據(jù),要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、清楚、日期和印章齊全,大、小寫相符等的法定憑證,不得用白條子報帳。
3)會計憑證和會計帳冊
a)公司的會計憑證、帳冊、報表等會計記錄資料,必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行登記,做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實,準確完整、及時完善,并符合會計制度的規(guī)定。
b)財務(wù)會計人員必須認真審核各種原始憑證,遇有偽造或涂改情況,虛報冒領(lǐng)款等行為,應(yīng)拒絕受理,并及時向主管領(lǐng)導(dǎo)報告,對內(nèi)容不全、手續(xù)不齊、數(shù)字有差錯的憑證,應(yīng)予退回、補填或更正,一切原始憑證經(jīng)審核無誤后,方能填寫記帳憑證以記帳。
c)收款憑證、付款憑證,必須按照發(fā)生事項內(nèi)容填制清楚,并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。轉(zhuǎn)帳憑證要經(jīng)管會計填制,并健全會計核算,一切記帳憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后,方可記帳。
d)公司及其下屬的主管會計,應(yīng)對一切原始憑證記帳帳冊負責(zé),指定專人列冊登記,妥善保管,絕不丟失。有關(guān)會計報表帳冊和會計憑證的保存年限,均按上級規(guī)定辦理。
e)一切未使用的重要空白憑證,如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應(yīng)指定專人保管,啟用時由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)取手續(xù),每年終了后的第一個月內(nèi)由主管會計清查、核實,上報有關(guān)部門。
f)工程部、綜合部所承接的工程項目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預(yù)付款,進度款和結(jié)算。
第6篇 寫字樓物業(yè)管理主要經(jīng)營指標重要承諾
一、主要經(jīng)營指標
(一)功效率(包括出勤率和工作效率):98%;
(二)設(shè)備完好率(或完全運行率):98%;
(三)用戶滿意率:85%;
(四)報修及時率:98%;
(五)回訪率:98%;
(六)維修質(zhì)量合格率:98%;
(七)安全事故率:1‰;
(八)工傷設(shè)備事故率:1‰;
(九)節(jié)約能源(2000年--2002年):每年5%;
(十)水質(zhì)、環(huán)保達標率:100%;
(十一)作業(yè)記錄歸檔率:100%;
(十二)技術(shù)培訓(xùn)合格率:98s%;
(十三)管理費收繳率:90%;
(十四)綠化完好率:99%;
(十五)清潔保潔率:99%;
(十六)道路完好率及使用率:100%;
(十七)停車場完好率:100%;
(十八)投訴處理率:100%;
(十九)管理人員培訓(xùn)合格率:98%;
(二十)住戶回訪率:100%;
(二十一)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意率:90%以上。
二、重要承諾:
(一)在實際入駐達到85%以上后的一年內(nèi)達到市以上優(yōu)秀物業(yè)管理辦公樓標準;
(二)在2002年底前通過iso9002國際質(zhì)量標準認證。
第7篇 寫字樓工程管理概念組織機構(gòu)設(shè)置
寫字樓工程管理的概念和組織機構(gòu)設(shè)置
1、寫字樓工程管理的概念
(1)保證寫字樓的建筑、配套設(shè)備、設(shè)施正常運行及客戶安全的使用。
(2)提供良好的辦公條件,做好寫字樓配套設(shè)備、設(shè)施的運行管理及維修保養(yǎng)工作。
(3)因工程管理質(zhì)量及水平提高,使寫字樓的租售亦可增加。
(4)因工程設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)良好,使辦公效率提高,亦使物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量提升。
(5)良好的工程管理,可減少業(yè)戶/租客的投訴。亦可維護公司的良好形象。
寫字樓工程管理的任務(wù):
工程設(shè)備管理的主要任務(wù)是做好所有系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施運行維護,并要控制設(shè)備運行維護及能源消耗的費用以降低成本。具體來說,就是做好以下工作:
1)設(shè)備運營 根據(jù)實際需要和規(guī)定,確保各種設(shè)備的準時開啟和關(guān)閉。
2)設(shè)備值班 根據(jù)實際需要和規(guī)定安排值班。
3)設(shè)備巡查 分日檢、周檢、月檢、年檢和臨時檢查,檢查應(yīng)做好記錄,發(fā)現(xiàn)故障及時排除。
4)設(shè)備保養(yǎng)和修理 應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備的情況制定保養(yǎng)計劃并認真落實。一般設(shè)備可由自已保養(yǎng),重要和復(fù)雜的設(shè)備可請專業(yè)公司來保養(yǎng)。
5)能源管理 采取各種先進技術(shù)和管理措施節(jié)約能源,節(jié)省開支,減少浪費。
6)資料管理 由專人負責(zé)管理土建和設(shè)備竣工圖紙、設(shè)備維修檔案。
7)應(yīng)急處理 即對突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響較大的設(shè)備故障,接到報告后,及時采取應(yīng)急措施,恢復(fù)設(shè)備的正常運行。
2、工程部組織機構(gòu)設(shè)置
第8篇 某寫字樓物業(yè)財務(wù)管理
一、物業(yè)管理的收費項目
(一)物業(yè)管理費
物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。
(二)代收代繳項目
1、電費
2、水費
3、有線電視管理費
4、通訊費
(三)多種經(jīng)營收費
1、停車場收費
2、租售代理收費
3、家政服務(wù)收費
4、其他特約服務(wù)收費
5、其他多種經(jīng)營服務(wù)收費
(四)其他收費項目
1、罰款費用:包括收取的管理費滯納金等;
1、各種押金:租房押金、施工押金、出入證押金;
2、出租租金:是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產(chǎn)出租的收入;
3、大修改造資金:由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計劃,報業(yè)主委員會審核同意后,按受益業(yè)主的建筑面積分攤給各業(yè)主。
二、管理費的核定
(一)制訂收費標準的原則
1.收支相抵,略有節(jié)余
2.準確測算的原則(是制訂收費標準的重要基礎(chǔ))
3.前瞻性及相對穩(wěn)定性原則
(二)收費標準的預(yù)算
1.資料準備
2.收費項目分解與歸集
3.標準試算
(三)物業(yè)管理費的構(gòu)成
1.管理服務(wù)人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會保險費等;
2.辦公費用,包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出;
3.公共設(shè)施、設(shè)備日常運作、維修、保養(yǎng)費用,包括物業(yè)所有附屬設(shè)備、設(shè)施的定期維護、保養(yǎng)及維修開支;
4.清潔綠化費,包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運、綠化擺設(shè)及養(yǎng)護等的費用;
5.保安費用,包括消防演習(xí)、保安人員人身保險、服務(wù)費、保安系統(tǒng)設(shè)備、器械等的配置及日常維修費、向當(dāng)?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費等;
6.公共水電支出;
7.不可預(yù)見費用;
8.節(jié)日裝飾費,如重大節(jié)日的場地布置等的支出;
9.聘請專業(yè)人士費用,如聘請律師、會計師等的支出;
10.經(jīng)理人酬金;
11.法定稅費。
(四)收費標準的調(diào)整
影響管理費變化的主要因素有:
1.物價上漲引起的水電費、人工費、材料費等支出的增加;
2.外匯匯率變化引起的管理費收支的變化;
3.外包設(shè)備及服務(wù)項目承包費考慮到物價指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。
管理費的調(diào)整一般采取“增加法”,即在原來預(yù)算的基礎(chǔ)上,將增加的項目和金額加上去,再按使用功能、使用性質(zhì)和面積分攤,加上原來的標準即為調(diào)整后的標準。
三、費用的繳納
(一) 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好
費用繳納的辦法,讓用戶做到心中有數(shù)。同時,還應(yīng)設(shè)立滯納金與違約處理條款,要注意鼓勵用戶養(yǎng)成良好的交費習(xí)慣。
(二) 物業(yè)管理企業(yè)在催收過程中,不應(yīng)盲目派單或派完催款單就完事,而應(yīng)該與未繳費業(yè)主或客戶取得聯(lián)系,了解業(yè)主或客戶的情況,具體問題具體分析。
四、管理收益
(一) 在代理型的管理模式下,物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務(wù)的過程中,其物業(yè)管理收支是按實列支的,對企業(yè)來說是沒有利潤的;而物業(yè)管理企業(yè)作為一個經(jīng)濟實體,必須有一個合理的利潤率,否則其經(jīng)營將失去動力。管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定的一個按管理企業(yè)管理費收入/支出的一定比例,提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤的資金,即為經(jīng)理人酬金
(或稱管理者酬金)。
管理酬金的支付:按定額利潤百分比取酬金:定額利潤率一般在10%~15%左右,通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。
第9篇 寫字樓展廳其它管理注意事項
寫字樓(展廳)其它管理注意事項
為了確?！罕疚飿I(yè)』和全體業(yè)/租戶的安全及『本物業(yè)』的正常使用,我們誠懇地希望業(yè)/租戶認真執(zhí)行以下規(guī)定:
1、保持『本物業(yè)』內(nèi)寧靜的工作環(huán)境,不要在『本物業(yè)』內(nèi)大聲喧嘩,不要高音播放或演奏音樂,不要制造影響其它業(yè)/租戶的噪音。
2、業(yè)/租戶不得將任何動物、寵物、禽類帶入『本物業(yè)』。
3、業(yè)/租戶不得在單元內(nèi)從事不符合該物業(yè)用途的活動。如需進行商業(yè)推廣活動請事先與物業(yè)管理處聯(lián)系,獲得批準后方可進行。
4、業(yè)/租戶不得擅自拆裝電線、水管、空調(diào)等設(shè)施。如業(yè)/租戶希望對原有的線路、管網(wǎng)設(shè)施進行改動,必須書面向管理者申請,得到物業(yè)管理處的書面批準方可實施。有關(guān)改動的費用由業(yè)/租戶承擔(dān)。
5、未經(jīng)物業(yè)管理處的書面同意,業(yè)/租戶不得改變『本物業(yè)』區(qū)域任何部分的外觀及顏色(包括玻璃幕墻)。不得在單元外墻、窗戶和門外粘貼標識及宣傳品,不得在窗戶及外墻安裝任何器械及其它固定設(shè)施。
6、為保持大樓外觀美觀,單元的窗簾須選用淡色,并經(jīng)物業(yè)書面認可。
7、業(yè)/租戶不得在單元內(nèi)舉辦大型娛樂活動、宗教儀式、舞會、音樂會及類似活動。
8、『本物業(yè)』內(nèi)嚴禁攜入及存放武器、彈藥、毒品、易燃易爆品以及任何有公害及污染環(huán)境的物品,嚴禁私設(shè)電臺。
9、不得在公共區(qū)域搭建任何形式的臨時固定設(shè)施,不得踐踏綠地及折損花草樹木,不得在綠地內(nèi)晾曬衣服及其它物品,不得堵塞防火通道、門窗及各種公共通道及入口,不得在單元內(nèi)自行放置超重物品。
10、『本物業(yè)』所有區(qū)域內(nèi)嚴禁吐痰、張貼、涂抹、隨意排污及向樓外拋撒雜物。
11、如發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)或公共區(qū)域內(nèi)『本物業(yè)』電器設(shè)備、管道或閥門出現(xiàn)問題、敬請業(yè)/租戶盡快和物業(yè)管理處聯(lián)系。
12、禁止竊電。未經(jīng)物業(yè)管理處準許不可私自增大負荷或架設(shè)電氣線路,不可拆卸原有電氣線路設(shè)備。
13、當(dāng)『本物業(yè)』內(nèi)的電器設(shè)備、電氣線路、水管、閥門、水嘴、排污管等一切設(shè)施發(fā)生故障有礙正常使用時,應(yīng)及時通知物業(yè)管理處派專業(yè)人員負責(zé)維修。業(yè)/租戶的自用設(shè)備維修費用由該業(yè)/租戶自行承擔(dān)。任何設(shè)施的損壞如果責(zé)任由業(yè)/租戶造成,則維修費用由業(yè)/租戶承擔(dān)。
14、未經(jīng)物業(yè)管理處同意,業(yè)/租戶不得在屋面平臺及單元窗外安裝各種類型的天線。
15、業(yè)/租戶應(yīng)認真閱讀本手冊及有關(guān)文件并遵照執(zhí)行。如果業(yè)/租戶因本身疏忽或錯誤而損害了『本物業(yè)』其它業(yè)/租戶或物業(yè)管理處的人身或財產(chǎn)等權(quán)益時,該業(yè)/租戶應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并負責(zé)賠償。業(yè)/租戶應(yīng)對自己的雇員、訪客、租客、委托人、代理人、承辦人及其他使用者在『本物業(yè)』內(nèi)的活動向物業(yè)管理處負責(zé),保證這些人員不發(fā)生損及『本物業(yè)』的行為。
16、如果因業(yè)/租戶的疏忽和錯誤造成了『本物業(yè)』任何部分的損毀,則該業(yè)/租戶應(yīng)承擔(dān)重建或修復(fù)的責(zé)任及費用。
17、業(yè)/租戶如長期離開其使用單元,應(yīng)及時將其聯(lián)系人、通訊地址、聯(lián)系電話等通知物業(yè)管理處,以便物業(yè)管理處及時有效地向業(yè)/租戶送達『本物業(yè)』有關(guān)通知、函件等。
18、業(yè)/租戶不得直接懲戒物業(yè)管理服務(wù)公司屬下的職員。如對任何職員不滿,應(yīng)向物業(yè)管理處提出,由物業(yè)管理處采取必要的管理或處罰措施。
19、除經(jīng)物業(yè)管理處同意外,不可在『本物業(yè)』內(nèi)張貼廣告,播放錄像,錄音。
20、不準使用碘鎢燈,或大于100w以上的燈具照明;所有照明燈具與物品之間應(yīng)保持不少于0.5米的間距。
21、各業(yè)/租戶聯(lián)系方法如有變更應(yīng)及時書面通知物業(yè)管理處,以備有危急事件發(fā)生,而當(dāng)時恰逢非辦公時間,業(yè)/租戶并無職員留守于所屬單元,物業(yè)管理處需要迅速與業(yè)/租戶聯(lián)絡(luò),以阻止事件擴大及減輕損失。
第10篇 中海地產(chǎn)寫字樓工程管理做法
中海地產(chǎn)寫字樓工程管理的四大做法
一、填充墻做法
1.女兒墻在屋面建筑完成面以上300mm設(shè)置鋼筋混凝土反坎,反坎以上采用頁巖實心磚。在有安裝支架部位的墻體應(yīng)使用實心磚砌筑。核心筒外走廊采用120mm厚頁巖多孔磚。樓梯間隔墻采用頁巖空心磚。核心筒內(nèi)墻體均為頁巖空心磚,容重不大于8kn/m3。但在以下部位改用頁巖實心磚:
(1)墻厚不大于120mm的墻體;
(2)門窗洞口邊至少120mm寬范圍內(nèi)墻體;
(3)埋在回填層內(nèi)的墻體。砌筑砂漿均為m5水泥砂漿。
2.墻厚不大于120mm的墻體,超過3m則需設(shè)置腰梁。
3.墻體若為幕墻飾面,墻體需考慮在龍骨連接位置設(shè)置混凝土梁或柱。
4.用水房間(含衛(wèi)生間、茶水間、清潔間、服務(wù)間、廚房、涉水設(shè)備房等)的隔墻根部加設(shè)c20混凝土帶,同墻寬,高度比完成面高120mm(若衛(wèi)生間蹲位高出地面,則混凝土帶比蹲位高120mm)。
5.所有設(shè)備房、水電井在門口處設(shè)200mm高、100mm寬c20混凝土門檻,所有設(shè)備房加設(shè)500mm高、10mm厚防鼠板。
6.所有用水房間的找平層砂漿及防水保護層使用1:2水泥砂漿內(nèi)摻5%防水劑。
7.有回填層的房間的砌體墻若在本層室內(nèi)地面標高以下,則應(yīng)在本層地面下-0.06m處設(shè)置20mm厚1:2水泥砂漿摻5%防水劑防潮層。如果回填部分超過室內(nèi)地面標高時,必須先將砌體內(nèi)側(cè)模一道防潮層,確?；靥詈髩w不返潮。
8.所有磚墻與砼墻或梁交接部位墻體兩側(cè)均應(yīng)在抹灰前沿全長鋪設(shè)200mm寬抗堿玻纖網(wǎng)格布(每邊100mm),網(wǎng)孔中心距4mm×4mm,單位面積重量不小于160g/
第11篇 接管寫字樓物業(yè)管理公司概況
接管寫字樓物業(yè)管理公司的概況
zz國際大廈由戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司西安分公司負責(zé)進行物業(yè)管理。
戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名,由舊金山至上海、斯德哥爾摩至悉尼,均家喻戶曉。公司在全球四十個國家二百家分公司共有一萬余名員工為客戶服務(wù)。戴德梁行為國際主要的房地產(chǎn)顧問公司,為世界各地客戶提供專業(yè)創(chuàng)新的房地產(chǎn)及商業(yè)解決方案。
戴德梁行于一九九三年在國內(nèi)開設(shè)首家分公司,成為國內(nèi)首家領(lǐng)有正式牌照的境外獨資房地產(chǎn)顧問公司。戴德梁行一向致力于為本地客戶及跨國企業(yè),提供國際水平的一站式房地產(chǎn)解決方案,服務(wù)范疇包括研究顧問、環(huán)球企業(yè)顧問、估價及顧問、物業(yè)代理、投資服務(wù),以及物業(yè)管理、設(shè)施管理、建筑顧問等。戴德梁行各分公司在當(dāng)?shù)鼐殦跻幻?深得客戶信賴,同時在業(yè)界亦廣獲認同。
戴德梁行于1998年進入西安市場,為客戶提供全方位的物業(yè)咨詢管理服務(wù)。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司西安分公司成立于2005年11月11日,位于西安市南大街30號陜西中大國際大廈705室,業(yè)務(wù)輻射至整個大陸西北地區(qū)。
戴德梁行已進駐zz國際大廈,將從各方面入手,用國際化標準全面的進行物業(yè)管理工作。戴德梁行配備有專業(yè)的管理人員和從業(yè)人員,可以為業(yè)主/使用人提供最先進的物業(yè)服務(wù),解決入駐客戶的一切后顧之憂。根據(jù)zz集團要求,戴德梁行為zz國際大廈量身訂做的物業(yè)管理方案標志著zz國際大廈已成為該公司進入中國西北市場的示范型物業(yè)大樓。
我們的物業(yè)管理服務(wù)宗旨是對發(fā)展商或業(yè)主委托的物業(yè)進行日常的管理工作。提高物業(yè)質(zhì)量及價值,是我們梁行全體同仁的服務(wù)宗旨和服務(wù)準則,我們真誠地希望隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的不斷開拓和服務(wù)水準的進一步提高,與業(yè)主共同成長、共創(chuàng)佳績。
zz國際大廈物業(yè)管理處各部門及主要職責(zé):
綜合管理部:負責(zé)日常行政管理和大廈后勤保障之工作。綜合協(xié)調(diào)管理處各部門的關(guān)系,負責(zé)管理處的所有會議與接待工作,以及整理各項記錄,管理處員工的培訓(xùn),管理日常運行中的各項對外委托合同文本,物業(yè)管理服務(wù)政策、法規(guī)以及市場信息的收集反饋。
物業(yè)管理部:業(yè)主投訴、求助的接待及處理,業(yè)主意見及建議的收集和反饋,辦理業(yè)主入駐、裝修、搬遷等手續(xù)及大廈使用的各種證件,定期收繳業(yè)主的物管費用,統(tǒng)計項目的收支盈余,大廈的內(nèi)外環(huán)境綠化、清潔衛(wèi)生等工作,定期進行業(yè)主的訪談,及時處理客戶的投訴,提供管理處發(fā)布的特約服務(wù)。
物業(yè)工程部:物業(yè)維修、養(yǎng)護計劃的編制和日常保養(yǎng)維修,建立大廈的設(shè)備臺帳,為業(yè)主提供物業(yè)的修繕服務(wù),審核及監(jiān)督業(yè)主及租戶的裝修過程,對大廈內(nèi)的各種機電設(shè)備提出改善意見并予以實施更新、改造。
物業(yè)保安部:大廈的安全防衛(wèi)、消防、停車場管理等工作,對大樓及其范圍內(nèi)進行全天候保安值勤,設(shè)立固定保安崗位和流動巡邏崗。監(jiān)控系統(tǒng)24小時值班監(jiān)控,確保業(yè)主/使用人的人身財產(chǎn)安全。維持停車場秩序,保證車輛的進出順暢。
第12篇 某某寫字樓物業(yè)管理前期介入
某寫字樓項目物業(yè)管理前期介入
物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎(chǔ)。
總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容:
施工期物業(yè)管理
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理
其他前期準備工作
前期物業(yè)管理人員安排與工作進度
1 施工期物業(yè)管理工作
1.1 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細記錄;
1.2 了解設(shè)計和施工狀況,各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等;
1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗,就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進行前期協(xié)調(diào)改進;
1.4 對影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題,及時與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發(fā)展商備案處理。
2 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,cpm將委派由機電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作,除進行專業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機構(gòu)的工程技術(shù)人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對設(shè)備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;
2.2 出席有關(guān)工程的會議,參與機電設(shè)備的測試檢查,建立調(diào)試檔案;
2.3 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時通報發(fā)展商。
2.4 參與設(shè)備的調(diào)試
將工程技術(shù)人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進行詳細的記錄。在進行調(diào)試觀摩的同時,根據(jù)了解的實際情況,編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。
3 大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理
3.1 大廈工程竣工驗收
**工程竣工并開始驗收,管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并作好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報發(fā)展商。
3.2 物業(yè)接管驗收
物業(yè)接管驗收應(yīng)在工程竣工驗收后進行,也可同時進行。由于相關(guān)的交接方不同,驗收的側(cè)重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業(yè)接管驗收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內(nèi)容是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。
3.3 現(xiàn)場驗收主要項目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護攔及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。
c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。
e. 電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。
f. 空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機、各風(fēng)管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;
g. 弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾小⒕徏笆謩影粹o、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產(chǎn)權(quán)資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。
b. 技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
c. 驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
3.5 其他交接
a. 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。
c. 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
3.6 接管驗收注意事項
a. 在接管驗收前,管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統(tǒng)一驗收標準,明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
b. 接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類
型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。
c. 針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認可:屬于無法返修的項目,報告發(fā)展商記錄備案。
4 其它前期準備工作
4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據(jù)**室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負責(zé)進行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產(chǎn)的安全。
4.4 外部公共關(guān)系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準。
4.5 客戶全面進駐準備
在**大廈客戶全面進駐之前,cpm將主動與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中,管理處將再次確認安排事項,派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。
5 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度
5.1 人員安排計劃
根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度,**管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。
a. 施工期人員安排及職責(zé)
成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由cpm副總經(jīng)理擔(dān)任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標15天后,赴**施工現(xiàn)場與施工管理方會晤,安排進一步的調(diào)查摸底,制定出具體的**《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。
派長駐**施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標15天后進入現(xiàn)場,負責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。
b. 設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)
成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,負責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。
c. 接管驗收前3個月人員安排與職責(zé)
接管驗收前3個月,cpm派往**的7名管理骨干將全部到位,負責(zé)**物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。
此階段cpm將適時派出由副總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員4~5人參與接管驗收,擬訂**《物業(yè)管理接管驗收方案》,協(xié)助管理處開展工作。
接管驗收前1個月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進度
根據(jù)**實際情況和行業(yè)慣例,建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標15天后開展前期管理。
**大廈前期介入工作進度表
月份 項目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業(yè)管理委托合同》
施工管理方的初次會晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》
參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試
盆藝擺放
崗?fù)?、道閘與標識系統(tǒng)方案
竣工驗收
物業(yè)接管現(xiàn)場驗收(包括備品備件)
物業(yè)各種資料交接
返修、復(fù)驗及試運行
清潔開荒
公眾文件送審并發(fā)布
準備迎接全面進駐
物資裝備的準備
外部公共關(guān)系的建立
全面進駐并開始正式運行
