第1篇 運(yùn)營(yíng)管理部部門(mén)職能
營(yíng)銷(xiāo)中心運(yùn)營(yíng)管理部部門(mén)職能
◆監(jiān)督職能:運(yùn)營(yíng)部根據(jù)物流各項(xiàng)目公司的工作目標(biāo)和質(zhì)量方針督促檢查物業(yè)、經(jīng)營(yíng)管理分布的貫徹落實(shí)。
◆支援職能:運(yùn)營(yíng)部對(duì)各系管理分部提供必要的專(zhuān)業(yè)工作指引及技術(shù)咨詢(xún)。
◆管理職能:運(yùn)營(yíng)部建立和持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系,制定發(fā)展規(guī)劃和工作計(jì)劃,審定各部門(mén)職責(zé),落實(shí)安全措施,對(duì)各商鋪日常管理及服務(wù)的督導(dǎo)。
職能簡(jiǎn)介:
1、經(jīng)營(yíng)組:檢查督導(dǎo)各項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)部門(mén)員工,為廠商經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)(諸如:合同簽訂、面積確認(rèn)、戶(hù)名更換、退訂、租戶(hù)入場(chǎng)交鋪、收鋪、合同到期撤場(chǎng)的管理、租戶(hù)檔案管理)過(guò)程中的工作流程、服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)。
2、物業(yè)組:根據(jù)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn),檢查督促各項(xiàng)目公司物業(yè)部門(mén)員工,為廠商在物業(yè)管理服務(wù)(諸如:建筑物及附屬公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)和維修、安全防范服務(wù)、綠化環(huán)境衛(wèi)生管理、車(chē)輛管理服務(wù)、物業(yè)檔案資料管理、費(fèi)用代收繳與服務(wù)、投訴處理、商鋪裝修進(jìn)場(chǎng)、過(guò)程監(jiān)管、驗(yàn)收、流程及施工證管理、突發(fā)事件處理等)過(guò)程中工作流程、服務(wù)質(zhì)量。
第2篇 風(fēng)電生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理
1、生產(chǎn)系統(tǒng)及生產(chǎn)機(jī)構(gòu)的設(shè)置
生產(chǎn)指揮系統(tǒng)是風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行管理的重要環(huán)節(jié)，它的正常運(yùn)轉(zhuǎn)能有力地保證指揮有序，有章可循，層層負(fù)責(zé)，人盡其職，也是實(shí)現(xiàn)風(fēng)電場(chǎng)安全生產(chǎn)，提高設(shè)備可利用率增加發(fā)電量的重要手段；更是嚴(yán)格貫徹落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度的有力保證。風(fēng)力發(fā)電作為一種新興的發(fā)電企業(yè)形式，因其自身發(fā)展和生產(chǎn)性質(zhì)的特點(diǎn)，還未形成一種象火電一樣的較為統(tǒng)一和固定的組織機(jī)構(gòu)形式，因此風(fēng)電場(chǎng)的生產(chǎn)管理在機(jī)構(gòu)設(shè)置上必須充分適應(yīng)風(fēng)力發(fā)電的行業(yè)特點(diǎn)，特別是大型風(fēng)電場(chǎng)，必須要做到機(jī)構(gòu)精干、指揮有力、工作高效。風(fēng)電公司必須明確一名有業(yè)務(wù)能力的領(lǐng)導(dǎo)分管安全生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)工作，主抓風(fēng)機(jī)運(yùn)行、設(shè)備維護(hù)、生產(chǎn)技術(shù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及科技方面的工作。在機(jī)構(gòu)設(shè)置上可以成立一個(gè)大生產(chǎn)單位如運(yùn)行部，負(fù)責(zé)風(fēng)場(chǎng)的生產(chǎn)運(yùn)行、消缺維護(hù)、安健環(huán)和各項(xiàng)技術(shù)及經(jīng)濟(jì)工作，配備部門(mén)經(jīng)理、副經(jīng)理(或經(jīng)理助理)、專(zhuān)工、值長(zhǎng)、運(yùn)行維護(hù)員等管理和生產(chǎn)崗位。如果分細(xì)一點(diǎn)，可以成立安全生產(chǎn)技術(shù)部和風(fēng)電場(chǎng)兩個(gè)部門(mén)，配備部門(mén)經(jīng)理、風(fēng)場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)、專(zhuān)工、值長(zhǎng)、運(yùn)行維護(hù)員等管理和生產(chǎn)崗位。
2、風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行的主要方式及風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行管理
風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行管理工作的主要任務(wù)就是提高設(shè)備可利用率和供電可靠性，保證風(fēng)電場(chǎng)的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和工作人員的人身安全，保證所發(fā)電能符合電網(wǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，降低各種損耗，力爭(zhēng)多發(fā)電量，提高經(jīng)濟(jì)效益。生產(chǎn)管理工作中必須以安全生產(chǎn)為基礎(chǔ)，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，全面扎實(shí)地做好各項(xiàng)工作。
隨著中國(guó)風(fēng)電突飛猛進(jìn)的發(fā)展，目前國(guó)內(nèi)幾大集團(tuán)的風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行方式也不盡相同，各家也都在探索更好的風(fēng)電生產(chǎn)管理模式。實(shí)際工作中采用的主要形式有；風(fēng)電場(chǎng)業(yè)主自行運(yùn)行維護(hù)和委托專(zhuān)業(yè)運(yùn)行公司承包運(yùn)行維護(hù)。對(duì)于大多數(shù)風(fēng)電公司來(lái)說(shuō)，從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，由各風(fēng)電公司自行負(fù)責(zé)運(yùn)行維護(hù)符合長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行工作的主要內(nèi)容包括兩個(gè)部分，分別是風(fēng)力發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行維護(hù)和場(chǎng)區(qū)升壓變電站及相關(guān)輸變電設(shè)施的運(yùn)行及維護(hù)。風(fēng)力發(fā)電機(jī)組的正常運(yùn)行工作主要包括：監(jiān)視風(fēng)力發(fā)電機(jī)組的各項(xiàng)參數(shù)變化及運(yùn)行狀態(tài)，對(duì)發(fā)現(xiàn)異常變化的風(fēng)機(jī)采取相應(yīng)的處理措施，對(duì)風(fēng)電場(chǎng)設(shè)備進(jìn)行定期巡視。
3、風(fēng)電場(chǎng)安全管理
安全管理是企業(yè)生產(chǎn)管理的重要組成部分，是一門(mén)綜合性的系統(tǒng)科學(xué)。風(fēng)電場(chǎng)因其所處行業(yè)的特點(diǎn)，安全管理涉及生產(chǎn)的全過(guò)程。必須堅(jiān)持“安全生產(chǎn)。預(yù)防為主、綜合治理”的方針，這是電力生產(chǎn)性質(zhì)決定的。因?yàn)闆](méi)有安全就失去了生產(chǎn)的基礎(chǔ)，就沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效益。安全工作要實(shí)現(xiàn)全員、全過(guò)程、全方位的管理和監(jiān)督，要積極開(kāi)展各項(xiàng)預(yù)防性的工作，防止安全事故發(fā)生。工作中應(yīng)嚴(yán)格按照電力行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
風(fēng)電場(chǎng)的安全管理工作的主要內(nèi)容有：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，建立健全安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)和安全網(wǎng)：提高各級(jí)人員的安全意識(shí)；建立健全安全管理制度及預(yù)案，制定安全目標(biāo)，落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制和行使安全監(jiān)察職能。在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，通常講生產(chǎn)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)配備專(zhuān)門(mén)的安全管理人員，負(fù)責(zé)各項(xiàng)安全工作的實(shí)旌。同時(shí)安全生產(chǎn)需要全體員工共同參與，形成一個(gè)覆蓋各生產(chǎn)崗位的安全網(wǎng)絡(luò)組織，這是安全工作的組織保證。對(duì)風(fēng)電公司來(lái)講，因人員少，機(jī)構(gòu)精減，不一定要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的安全監(jiān)察部門(mén)。但專(zhuān)職的安全管理人員必須配備，可配備一名懂生產(chǎn)的專(zhuān)職安全工程師，崗位安排在安全生產(chǎn)技術(shù)部或運(yùn)行部，負(fù)責(zé)全公司的安健環(huán)工作。
風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行與其它發(fā)電廠運(yùn)行有一定的區(qū)別，機(jī)組臺(tái)數(shù)多而分散，有些機(jī)組可能要走很遠(yuǎn)的路，且需要登高作業(yè)，還要面對(duì)各種惡劣的天氣，因此，風(fēng)電場(chǎng)的安全管理十分重要。
1）安全登塔和逃生培訓(xùn)
（1）安全防墜裝置：風(fēng)電機(jī)組塔內(nèi)梯子應(yīng)有安全纜索或安全軌道，安全纜索或安全軌道應(yīng)與人員防墜落裝置相匹配。運(yùn)行人員登塔必須使用安全帶、戴安全帽、穿安全鞋、戴防滑手套。
（2）逃生裝置：風(fēng)電機(jī)組機(jī)艙內(nèi)應(yīng)配備逃生裝置，并經(jīng)常進(jìn)行演練，確保在火災(zāi)及緊急情況下，人員能迅速逃離現(xiàn)場(chǎng)。
（3）風(fēng)輪鎖：為保證維修人員進(jìn)行輪轂的維修安全，機(jī)組應(yīng)配備機(jī)械鎖定風(fēng)輪裝置以及偏航機(jī)構(gòu)鎖定措施和安全釋放裝置，任何運(yùn)行及維護(hù)人員在進(jìn)入輪轂之前都必須確保機(jī)械鎖鎖定風(fēng)輪，以避免風(fēng)輪轉(zhuǎn)動(dòng)所造成的人員和設(shè)備事故發(fā)生。
2）急救方法掌握和演練
塔內(nèi)人員急救：一旦人員出現(xiàn)疾病發(fā)作，應(yīng)按照急救須知要求，迅速采取急救措施，并迅速及時(shí)按照預(yù)先設(shè)定的人員救助方案，將人員輸送到塔外，并送往醫(yī)院進(jìn)行救治。為做好人員急救工作，所有風(fēng)電場(chǎng)人員應(yīng)學(xué)習(xí)和掌握急救方法，經(jīng)常開(kāi)展模擬演練，確保在緊急情況下人員的急救能順利進(jìn)行，以最大限度搶救員工生命。
4、生產(chǎn)管理
1）風(fēng)電場(chǎng)技術(shù)管理工作內(nèi)容
風(fēng)電場(chǎng)應(yīng)注重生產(chǎn)技術(shù)管理工作。通常開(kāi)展的技術(shù)管理工作有：
（1）做好各類(lèi)技術(shù)方案、技術(shù)措施，這是保證風(fēng)電場(chǎng)安全運(yùn)行的基礎(chǔ)。風(fēng)電場(chǎng)各項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)的開(kāi)展必須在技術(shù)上是可行的，然后才能進(jìn)行實(shí)施；
（2）做好運(yùn)行分析工作。風(fēng)電場(chǎng)應(yīng)根據(jù)場(chǎng)內(nèi)風(fēng)機(jī)及輸變電設(shè)施的實(shí)際運(yùn)行狀況以及生產(chǎn)任務(wù)完成情況，按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行月度、季度、年度風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告。報(bào)告中應(yīng)結(jié)合歷年的報(bào)告及數(shù)據(jù)對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀況、電網(wǎng)狀況、風(fēng)資源變化情況以及生產(chǎn)任務(wù)完成情況進(jìn)行分析對(duì)比，找出變化規(guī)律及原因，及時(shí)發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)程存在的問(wèn)題，提出行之有效的解決方案，促進(jìn)運(yùn)行管理水平的提高；
（3）開(kāi)展各項(xiàng)技術(shù)監(jiān)督工作。風(fēng)電場(chǎng)應(yīng)開(kāi)展絕緣、繼保、電能質(zhì)量、計(jì)量、金屬等技術(shù)監(jiān)督工作，以保證設(shè)備的正常運(yùn)行，風(fēng)電場(chǎng)還應(yīng)加強(qiáng)生產(chǎn)計(jì)劃管理，根據(jù)風(fēng)資源和設(shè)備狀況合理編制發(fā)電計(jì)劃，安排設(shè)備的檢修計(jì)劃和材料費(fèi)用計(jì)劃。安全技術(shù)部或運(yùn)行部門(mén)是公司發(fā)電計(jì)劃主管部門(mén)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，根據(jù)風(fēng)電機(jī)組裝機(jī)規(guī)模負(fù)責(zé)年度發(fā)電量計(jì)劃的測(cè)算、編報(bào)工作。對(duì)發(fā)電量完成情況進(jìn)行分析并對(duì)月度運(yùn)行情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析和考核。檢修計(jì)劃管理部門(mén)負(fù)責(zé)編制公司生產(chǎn)設(shè)備的滾動(dòng)檢修計(jì)劃及設(shè)備年度周期檢修計(jì)劃、技術(shù)改造或維護(hù)計(jì)劃，并上報(bào)總公司和調(diào)度部門(mén)。做好各項(xiàng)計(jì)劃管理工作對(duì)規(guī)范管理、降低成本和提高公司經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。
2）風(fēng)電場(chǎng)的目標(biāo)和計(jì)劃管理
風(fēng)電場(chǎng)生產(chǎn)中需要建立健全各項(xiàng)生產(chǎn)制度、生產(chǎn)目標(biāo)管理、計(jì)劃管理等，這里重點(diǎn)論述目標(biāo)和計(jì)劃管理。
（1）目標(biāo)管理：通過(guò)風(fēng)電場(chǎng)員工每日的運(yùn)行和檢修工作，確保風(fēng)電機(jī)組和變電設(shè)備的安全運(yùn)行，其目的是最大限度地發(fā)掘設(shè)備潛力，并在保證設(shè)備安全運(yùn)行的前提下，盡可能使發(fā)電量達(dá)到最大化。因此，需要制定切實(shí)可行的風(fēng)電場(chǎng)生產(chǎn)管理目標(biāo)。
生產(chǎn)管理目標(biāo)的建立需要采取科學(xué)的方法，通常采取的方法有比對(duì)法、可研數(shù)據(jù)、平均法等。年度生產(chǎn)目標(biāo)包括發(fā)電量、上網(wǎng)電量、綜合場(chǎng)用電率、機(jī)組和變電設(shè)備可用率、非計(jì)劃停機(jī)時(shí)間和平均故障時(shí)間，以及發(fā)電數(shù)據(jù)與氣象、環(huán)境、機(jī)組狀態(tài)、人員技術(shù)管理、備件供應(yīng)、限電等多方面因素有關(guān)，而人員技術(shù)管理水平主要取決于設(shè)備可利用率、非計(jì)劃停運(yùn)時(shí)間等指標(biāo)。發(fā)電量指標(biāo)的確定應(yīng)在可靠性管理水平后，根據(jù)氣候趨勢(shì)和環(huán)境情況綜合進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，其它指標(biāo)可在行業(yè)間制定對(duì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，從而確定本風(fēng)電場(chǎng)的指標(biāo)水平。
（2）其它計(jì)劃：風(fēng)電場(chǎng)還應(yīng)制定其它計(jì)劃，如大修計(jì)劃、計(jì)劃?rùn)z修、停機(jī)計(jì)劃、技改計(jì)劃等，這些計(jì)劃應(yīng)嚴(yán)格按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、廠家操作手冊(cè)要求等進(jìn)行編制。因此，必須結(jié)合實(shí)際運(yùn)行檢修需要進(jìn)行編制，并在實(shí)際執(zhí)行中嚴(yán)格控制。
5、風(fēng)電場(chǎng)技術(shù)管理
1）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、檔案和數(shù)據(jù)管理
在風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，應(yīng)做好設(shè)備檔案管理、設(shè)備評(píng)級(jí)、設(shè)備責(zé)任到人管理體系建設(shè)，應(yīng)定期進(jìn)行運(yùn)營(yíng)分析、運(yùn)行報(bào)表和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，找出運(yùn)行維護(hù)中設(shè)備存在隱患，進(jìn)行消除和技術(shù)改造，并做好國(guó)家、行業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行中有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的貫徹執(zhí)行工作，使風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行工作標(biāo)準(zhǔn)化制度化。
（1）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)管理
目前國(guó)內(nèi)外制定了許多有關(guān)風(fēng)機(jī)方面的標(biāo)準(zhǔn)，如iso、iec以及歐洲標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)構(gòu)，包括gb國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、dl電力行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及機(jī)械行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等，以及在風(fēng)電場(chǎng)、風(fēng)電機(jī)組運(yùn)行維護(hù)方面已發(fā)布的很多標(biāo)準(zhǔn)，如風(fēng)力發(fā)電機(jī)組保護(hù)性措施-設(shè)計(jì)、運(yùn)行和維護(hù)要求，電力行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)如風(fēng)力發(fā)電場(chǎng)安全規(guī)程、風(fēng)力發(fā)電場(chǎng)運(yùn)行規(guī)程、電業(yè)安全作業(yè)規(guī)程、風(fēng)電場(chǎng)事故調(diào)查規(guī)程和風(fēng)力發(fā)電場(chǎng)檢修規(guī)程等，都應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)和執(zhí)行這些標(biāo)準(zhǔn)，并在實(shí)際過(guò)程中嚴(yán)格實(shí)施。
（2）數(shù)據(jù)采集和報(bào)送管理
數(shù)據(jù)構(gòu)成和采集存儲(chǔ)：風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)主要是由風(fēng)力資源、風(fēng)電機(jī)組機(jī)械和電氣參數(shù)、變電系統(tǒng)數(shù)據(jù)等組成。風(fēng)電機(jī)組一般由實(shí)時(shí)（毫秒或秒級(jí)）、平均值（2分鐘或10分鐘）數(shù)據(jù)構(gòu)成，為避免存儲(chǔ)空間過(guò)大，多數(shù)廠商采取將實(shí)時(shí)高速采集的數(shù)據(jù)只顯示不存儲(chǔ)的策略，并經(jīng)過(guò)對(duì)實(shí)時(shí)高速采集的數(shù)據(jù)，進(jìn)行平均計(jì)算或預(yù)處理，然后再傳入數(shù)據(jù)庫(kù)存儲(chǔ)在當(dāng)?shù)卮鎯?chǔ)器上。
數(shù)據(jù)傳送：風(fēng)電機(jī)組多用串口通訊，以以太網(wǎng)方式進(jìn)行數(shù)據(jù)傳送，數(shù)據(jù)被傳送到風(fēng)電場(chǎng)的服務(wù)器上，然后再將數(shù)據(jù)傳送到集團(tuán)的服務(wù)器上進(jìn)行統(tǒng)一管理。
中央控制系統(tǒng)：中央控制系統(tǒng)包括現(xiàn)場(chǎng)風(fēng)電機(jī)組集中監(jiān)視和控制系統(tǒng)，以及遠(yuǎn)方風(fēng)電場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控（控制）系統(tǒng)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、處理、報(bào)表和分析系統(tǒng)。中央控制系統(tǒng)的優(yōu)劣對(duì)于提高風(fēng)電場(chǎng)運(yùn)行維護(hù)管理水平至關(guān)重要，系統(tǒng)不僅顯示風(fēng)電場(chǎng)中機(jī)組運(yùn)行實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及控制機(jī)組啟停等操作信號(hào)，同時(shí)可根據(jù)運(yùn)行維護(hù)數(shù)據(jù)反映風(fēng)電場(chǎng)管理水平、設(shè)備狀態(tài)以及設(shè)備可能存在的缺陷等問(wèn)題。
2）風(fēng)電場(chǎng)數(shù)據(jù)管理
對(duì)于風(fēng)電場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除風(fēng)電機(jī)組運(yùn)行監(jiān)控外，還應(yīng)包括電氣系統(tǒng)運(yùn)行和維護(hù)工作。變電系統(tǒng)中的運(yùn)行控制內(nèi)容、風(fēng)資源數(shù)據(jù)應(yīng)與機(jī)組監(jiān)控內(nèi)容整合在一起，包括測(cè)風(fēng)塔風(fēng)資源數(shù)據(jù)、變電系統(tǒng)運(yùn)行參數(shù)監(jiān)控、svc系統(tǒng)、變壓器有載調(diào)壓控制、場(chǎng)內(nèi)外電能系統(tǒng)計(jì)量等，此外還包括關(guān)口表計(jì)量和遠(yuǎn)方數(shù)據(jù)采集等工作。
（1）數(shù)據(jù)報(bào)送體系：風(fēng)電場(chǎng)風(fēng)電機(jī)組、變電系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)數(shù)據(jù)應(yīng)通過(guò)通訊系統(tǒng)實(shí)時(shí)上傳到集團(tuán)公司的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中來(lái)，進(jìn)行統(tǒng)一和顯示和數(shù)據(jù)分析處理。
（2）數(shù)據(jù)后期分析：上傳的數(shù)據(jù)應(yīng)形成各種報(bào)表，如日?qǐng)?bào)、月報(bào)、年報(bào)、檢修報(bào)表、電能及損耗報(bào)表、可靠性報(bào)表等，為提高設(shè)備可靠性和經(jīng)濟(jì)性，檢驗(yàn)前期設(shè)計(jì)的正確性，運(yùn)行數(shù)據(jù)的后期分析十分重要。通過(guò)對(duì)后期數(shù)據(jù)的對(duì)比，可以分析設(shè)備選型是否正確，如風(fēng)輪直徑、塔架高度、機(jī)組性能以及風(fēng)場(chǎng)微觀選址的正確性，如尾流、地形等對(duì)風(fēng)力發(fā)電的影響。
（3）數(shù)據(jù)趨勢(shì)分析：通過(guò)對(duì)風(fēng)電機(jī)組運(yùn)行數(shù)據(jù)的分析，可以得到機(jī)組性能的變化趨勢(shì)，根據(jù)變化趨勢(shì)可以對(duì)風(fēng)機(jī)的工作情況進(jìn)行系統(tǒng)分析，例如根據(jù)關(guān)鍵部位的溫度變化趨勢(shì)和振動(dòng)參數(shù)的變化趨勢(shì)，通過(guò)專(zhuān)家分析或運(yùn)行軟件計(jì)算，可以確定設(shè)備是否需要進(jìn)行檢修。
通過(guò)對(duì)不同型號(hào)機(jī)組和不同位置機(jī)組的功率趨勢(shì)曲線(xiàn)分析，可以了解機(jī)組是否存在傳感器故障、安裝角不當(dāng)、過(guò)功率控制、偏航控制策略等問(wèn)題。
6、設(shè)備檢修和維護(hù)管理
1）設(shè)備檢修管理
風(fēng)電場(chǎng)設(shè)備的管理是指對(duì)風(fēng)機(jī)和配電裝置從安裝、運(yùn)行、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，全面管理且保證設(shè)備正常運(yùn)行的一種科學(xué)方法。對(duì)設(shè)備的管理一是要以設(shè)備可靠性管理為重點(diǎn)，減少設(shè)備停運(yùn)時(shí)間，提高可利用率。二是要開(kāi)展設(shè)備安全管理評(píng)價(jià)，進(jìn)一步分析預(yù)測(cè)機(jī)組可能發(fā)生的事故及其概率的高低，并對(duì)潛在危險(xiǎn)因素的受控程度進(jìn)行評(píng)價(jià)，提高反事故工作的預(yù)見(jiàn)性，達(dá)到超前控制、減少或消滅設(shè)備發(fā)生事故的可能，把預(yù)防為主的工作落實(shí)到實(shí)處。
提高檢修質(zhì)量，加大技術(shù)改造力度，也是提高設(shè)備可靠性的一個(gè)重要內(nèi)容。設(shè)備檢修工作主要內(nèi)容由變電站相關(guān)輸變(下)電設(shè)備的預(yù)防性試驗(yàn)和設(shè)備檢修等組成；變電站相關(guān)輸變電設(shè)備半年期和一年期設(shè)備維護(hù)工作的預(yù)防性試驗(yàn)和檢修專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，需要的試驗(yàn)儀器和設(shè)備較多，可以委托附近有資質(zhì)的電力單位進(jìn)行，但風(fēng)機(jī)的日常巡查和缺陷處理可由風(fēng)電公司的生產(chǎn)或點(diǎn)檢人員自行解決。
在開(kāi)展各類(lèi)設(shè)備檢修工作的同時(shí)，可以探索設(shè)備狀態(tài)檢修工作。設(shè)備狀態(tài)檢修即運(yùn)用綜合性的技術(shù)手段，準(zhǔn)確掌握設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，預(yù)測(cè)設(shè)備故障發(fā)生和發(fā)展情況，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析，綜合進(jìn)行設(shè)備檢修決策和設(shè)備管理的一種先進(jìn)檢修模式。設(shè)備狀態(tài)檢修通過(guò)對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、運(yùn)行情況、試驗(yàn)結(jié)果等方面綜合分析，以確定設(shè)備是否需要進(jìn)行檢修，以及在檢修中需要進(jìn)行哪些項(xiàng)目。對(duì)于運(yùn)行狀態(tài)良好的設(shè)備，可以延長(zhǎng)設(shè)備檢修周期，從而節(jié)省大量的人力、物力和財(cái)力。
2）設(shè)備維護(hù)管理
（1）設(shè)備維護(hù)的分類(lèi)
風(fēng)電場(chǎng)中風(fēng)電設(shè)備維護(hù)可以分為日常維護(hù)、定期維護(hù)、事故檢修和狀態(tài)檢修等。由于風(fēng)電場(chǎng)設(shè)備分散的特點(diǎn)，風(fēng)電設(shè)備檢修單一風(fēng)電場(chǎng)的運(yùn)檢合一模式逐步在改變，風(fēng)電設(shè)備檢修裝備和技術(shù)方法也在不斷進(jìn)步。其中，檢修模式包括集中檢修、區(qū)域檢修和專(zhuān)業(yè)性檢修；技術(shù)裝備包括檢測(cè)儀器和檢修設(shè)備；檢修方法包括專(zhuān)業(yè)檢修隊(duì)伍、自主運(yùn)行檢修和廠商維護(hù)檢修。
（2）風(fēng)電設(shè)備維護(hù)管理方法
·主動(dòng)型預(yù)防維護(hù)：過(guò)去我國(guó)風(fēng)電場(chǎng)維護(hù)檢修主要是每年2次的定期維護(hù)，以及機(jī)組出現(xiàn)故障時(shí)進(jìn)行的修理，我們稱(chēng)之為“被動(dòng)式檢修”，缺點(diǎn)是當(dāng)發(fā)現(xiàn)故障時(shí)，設(shè)備部件已經(jīng)損壞甚至已嚴(yán)重?fù)p壞，由此將造成風(fēng)電場(chǎng)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，特別是隨著機(jī)組容量的增加，這種損失會(huì)越來(lái)越大。因此，我們應(yīng)提倡主動(dòng)式維護(hù)檢修，以便早期發(fā)現(xiàn)設(shè)備事故隱患，并根據(jù)部件運(yùn)行狀態(tài)，合理安排設(shè)備檢修時(shí)間，以減小故障引起的損失。
采用狀態(tài)監(jiān)控進(jìn)行風(fēng)電機(jī)組運(yùn)行狀態(tài)趨勢(shì)分析，需在設(shè)備關(guān)鍵部位安裝電氣傳感器，同時(shí)進(jìn)行測(cè)量數(shù)據(jù)傳輸，數(shù)據(jù)經(jīng)分析計(jì)算，并與設(shè)定值比對(duì)后決定是否報(bào)警或停機(jī)。有關(guān)數(shù)據(jù)的監(jiān)控應(yīng)包括：各關(guān)鍵部位的溫度變化、功率變化、振動(dòng)變化，偏航對(duì)風(fēng)變化、變槳角度、潤(rùn)滑油品污染情況等在線(xiàn)檢測(cè)。
對(duì)于檢測(cè)的各種數(shù)據(jù)應(yīng)實(shí)時(shí)進(jìn)行記錄，并建立運(yùn)行數(shù)據(jù)庫(kù)，以便供今后的數(shù)據(jù)分析，同時(shí)可定期發(fā)布各機(jī)組狀態(tài)和故障分析報(bào)告，供決策部門(mén)進(jìn)行使用。
第3篇 石油公司資本運(yùn)營(yíng)管理程序
石油公司資本運(yùn)營(yíng)管理
第一條 管理機(jī)構(gòu)
公司企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)是資本運(yùn)營(yíng)管理的歸口管理部門(mén),相關(guān)部門(mén)給予支持與配合。
企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)負(fù)責(zé)審核所屬單位提交的兼并收購(gòu)、企業(yè)上市、股票的增發(fā)與回購(gòu)、配股及其他權(quán)益性投融資事務(wù)的管理;負(fù)責(zé)審核所屬單位內(nèi)部資產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)的整合、改制與破產(chǎn)注銷(xiāo)等事宜。財(cái)務(wù)資產(chǎn)部負(fù)責(zé)公司及所屬單位債務(wù)性融資管理,包括銀行貸款、所屬單位發(fā)行企業(yè)債券、融資租賃等事務(wù)的管理,并負(fù)責(zé)資本運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中相關(guān)財(cái)務(wù)、資產(chǎn)評(píng)估工作。
資本運(yùn)營(yíng)工作原則上由集團(tuán)公司統(tǒng)一管理,未經(jīng)集團(tuán)公司批準(zhǔn),下屬單位不得開(kāi)展資本運(yùn)營(yíng)工作。
第二條 權(quán)益性融資管理
權(quán)益性融資管理主要指對(duì)企業(yè)上市、增發(fā)股票及引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等事宜的管理。
以集團(tuán)公司名義實(shí)施的權(quán)益性融資,由集團(tuán)公司資本運(yùn)營(yíng)部或國(guó)際合作部提出方案,報(bào)集團(tuán)公司相關(guān)決策會(huì)議審批后,由集團(tuán)公司資本運(yùn)營(yíng)部或國(guó)際合作部組織實(shí)施;以所屬全資公司、控股公司名義實(shí)施的權(quán)益性融資,由本單位提出融資方案,報(bào)公司企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)審核、公司黨政聯(lián)席會(huì)審定,報(bào)集團(tuán)公司審批后組織實(shí)施。
對(duì)參股公司實(shí)施的權(quán)益性融資,需在參股公司董事會(huì)作出決議前,由集團(tuán)公司派駐的股權(quán)代表將該事項(xiàng)呈報(bào)公司董監(jiān)事管理委員會(huì)、黨政聯(lián)席會(huì)研究討論后形成決策意見(jiàn),上報(bào)集團(tuán)公司審批后,股權(quán)代表在董事會(huì)會(huì)議上表達(dá)管理意見(jiàn)。
按國(guó)資監(jiān)管相關(guān)管理?xiàng)l例規(guī)定須報(bào)上級(jí)主管單位審批的權(quán)益性融資,在實(shí)施前由集團(tuán)公司相關(guān)管理部門(mén)統(tǒng)一報(bào)上級(jí)主管單位審批。
第三條 對(duì)外資本性投資
對(duì)外資本性投資管理主要是對(duì)集團(tuán)公司以戰(zhàn)略投資者的身份兼并收購(gòu)、控股、參股其他企業(yè)的行為而開(kāi)展的管理。
集團(tuán)公司出資的對(duì)外資本性投資,由集團(tuán)公司資本運(yùn)營(yíng)部或國(guó)際合作部提出方案,報(bào)集團(tuán)公司相關(guān)決策會(huì)議審批后,由集團(tuán)公司資本運(yùn)營(yíng)部或國(guó)際合作部組織實(shí)施;以全資公司、控股公司名義出資的對(duì)外資本性投資,由本單位提出投資方案,提交公司企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)審核、公司黨政聯(lián)席會(huì)審定,報(bào)集團(tuán)公司審批后組織實(shí)施。
對(duì)于參股公司出資的對(duì)外資本性投資,需在參股公司董事會(huì)作出決議前,由集團(tuán)公司派駐的股權(quán)代表將該事項(xiàng)呈報(bào)公司董監(jiān)事管理委員會(huì)、黨政聯(lián)席會(huì)研究討論后形成決策意見(jiàn),上報(bào)集團(tuán)公司審批后,由股權(quán)代表在董事會(huì)會(huì)議上表達(dá)管理意見(jiàn)。
按國(guó)資監(jiān)管相關(guān)管理?xiàng)l例規(guī)定須報(bào)上級(jí)主管單位審批的對(duì)外資本性投資,在實(shí)施前由集團(tuán)公司相關(guān)管理部門(mén)統(tǒng)一報(bào)上級(jí)主管單位審批。
第四條 股權(quán)代表及股東行權(quán)管理
公司管理的集團(tuán)公司外派董監(jiān)事、高級(jí)管理人員應(yīng)在派駐單位相關(guān)決策會(huì)議前,將擬表決事項(xiàng)上報(bào)公司,由公司董監(jiān)事管理委員會(huì)辦公室辦理或組織預(yù)審,并將預(yù)審意見(jiàn)上報(bào)公司黨政聯(lián)席會(huì)批準(zhǔn)后,書(shū)面告知參會(huì)的董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員按其進(jìn)行表決,決議后,外派董監(jiān)事、高級(jí)管理人員需將決議文件報(bào)公司董監(jiān)事管理委員會(huì)辦公室備案。
所屬單位有以下事項(xiàng)之一的,在形式表決權(quán)前,公司董監(jiān)事管理委員會(huì)辦公室還應(yīng)上報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn):
(一)增加或減少注冊(cè)資本,合并、分立、解散、清算、申請(qǐng)破產(chǎn)或變更企業(yè)組織形式;
(二)年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案、利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;
(三)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券或股票等融資活動(dòng);
(四)發(fā)生股權(quán)投資或股權(quán)處置行為。
第五條 投資股權(quán)的監(jiān)控
(一)公司企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)組織收集所屬控參股公司的經(jīng)營(yíng)信息,定期上報(bào)集團(tuán)公司資本運(yùn)營(yíng)部。
(二)公司管理的集團(tuán)公司外派董監(jiān)事、高級(jí)管理人員須定期向公司做出書(shū)面匯報(bào),匯報(bào)所在單位經(jīng)營(yíng)狀況及本人履職情況。
(三)所屬控參股公司發(fā)送企業(yè)改制、重大投融資、重要人事變動(dòng)等重大事項(xiàng)時(shí),公司管理的集團(tuán)公司外派董監(jiān)事、高級(jí)管理人員須及時(shí)向公司匯報(bào)。
第六條 股權(quán)處置管理
所屬單位所有股權(quán)處置項(xiàng)目都需先報(bào)集團(tuán)公司審批,經(jīng)集團(tuán)公司黨政聯(lián)席會(huì)審議、董事會(huì)審批,需報(bào)上級(jí)主管單位核準(zhǔn)的還需報(bào)上級(jí)主管單位審批。
第七條 產(chǎn)權(quán)整合與企業(yè)改制
集團(tuán)公司所投資企業(yè)的產(chǎn)權(quán)整合與改制,由集團(tuán)公司企業(yè)管理部提出方案報(bào)審批后,集團(tuán)公司企業(yè)管理部組織實(shí)施。
所屬單位所投資企業(yè)的產(chǎn)權(quán)整合與改制,由所屬單位提出方案,報(bào)公司企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)審核、黨政聯(lián)席會(huì)審定,報(bào)集團(tuán)公司審批后,由所屬單位組織實(shí)施。
按國(guó)資監(jiān)管規(guī)定須報(bào)上級(jí)主管單位審批的,由集團(tuán)公司企業(yè)管理部統(tǒng)一報(bào)上級(jí)主管單位審批。
第八條 資本性投資資產(chǎn)評(píng)估管理
集團(tuán)公司出資的對(duì)外資本性投資的資產(chǎn)評(píng)估,由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)資產(chǎn)部牽頭組織相關(guān)部門(mén)實(shí)施評(píng)估,報(bào)集團(tuán)公司相關(guān)決策會(huì)議審批。
所屬控參股公司出資的對(duì)外資本性投資的資產(chǎn)評(píng)估,由所屬單位報(bào)公司財(cái)務(wù)資產(chǎn)部審核、黨政聯(lián)席會(huì)審定,報(bào)集團(tuán)公司審批后組織實(shí)施。
按省國(guó)資委相關(guān)規(guī)定須報(bào)國(guó)資委審批的資產(chǎn)評(píng)估,集團(tuán)公司與下屬單位評(píng)估后須由集團(tuán)公司統(tǒng)一報(bào)省國(guó)資委審批。
第4篇 生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部績(jī)效管理考核實(shí)施程序
生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部績(jī)效管理考核實(shí)施程序
第1條生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)匯同省外生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理、生產(chǎn)分部總經(jīng)理、技術(shù)部總經(jīng)理、質(zhì)管部總經(jīng)理評(píng)審分部工廠經(jīng)理、設(shè)備經(jīng)理、電器經(jīng)理、質(zhì)量控制處經(jīng)理、質(zhì)量管理處經(jīng)理、質(zhì)管主任和行政經(jīng)理人員。
第2條 (生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部總監(jiān))、省外生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理和省外生產(chǎn)公司總經(jīng)理評(píng)審省外生產(chǎn)公司工廠經(jīng)理、供應(yīng)鏈經(jīng)理、辦公室經(jīng)理、質(zhì)檢主任。
第3條 生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)和省外生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理評(píng)審所有省外生產(chǎn)公司總經(jīng)理。
第4條coo和coo直屬生產(chǎn)、研發(fā)、供應(yīng)鏈、行政、審計(jì)總監(jiān)共同評(píng)審省外生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理、總部生產(chǎn)分部總經(jīng)理、技術(shù)部總經(jīng)理、質(zhì)管部總經(jīng)理。
第5條 所有評(píng)審會(huì)議由各部門(mén)自行安排,在會(huì)議上確定最后的個(gè)人績(jī)效等級(jí)。每位評(píng)審人員要確保人員等級(jí)分布嚴(yán)格遵照《績(jī)效管理考核辦法》,人力資源部與財(cái)務(wù)部必須派代表列席評(píng)審會(huì)議,提供資料確保績(jī)效考評(píng)的準(zhǔn)確性(財(cái)務(wù)部只在數(shù)據(jù)和資料方面提供建議),但不具備對(duì)最終結(jié)果的決定權(quán)。
第6條通過(guò)為實(shí)施生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)管理而進(jìn)行的一對(duì)一談話(huà)確保指標(biāo)的完成情況同生產(chǎn)管理人員的收入相掛鉤,以及生產(chǎn)管理人員可以通過(guò)完成生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)來(lái)提高其收入。
第7條所有參與考核人員連續(xù)兩個(gè)考核期考評(píng)總分都達(dá)到95分以上,以列入調(diào)薪或作為晉升的儲(chǔ)備人員行列,若連續(xù)兩個(gè)考核期未完成任務(wù)且考評(píng)總分排名在倒數(shù)第1、2位者,將列入降薪、降級(jí)處理。
第5篇 長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理聯(lián)合辦公管家崗職位描述
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理崗(聯(lián)合辦公管家)職位描述
工作職責(zé):
1、執(zhí)行運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn),主動(dòng)配合與支持店長(zhǎng)交予的各項(xiàng)任務(wù),及時(shí)反饋;
2、負(fù)責(zé)公寓銷(xiāo)售、招租,租客接待及手續(xù)辦理;
3、解決租戶(hù)需求,處理報(bào)修、投訴等日常服務(wù)工作;
4、維護(hù)客戶(hù)關(guān)系,組織租戶(hù)活動(dòng),提升客戶(hù)滿(mǎn)意度;
5、基于客戶(hù)的需求,對(duì)門(mén)店的運(yùn)營(yíng)管理、活動(dòng)等各方面提出創(chuàng)新、靈活的解決方案。
6、負(fù)責(zé)制定推廣策略、撰寫(xiě)活動(dòng)推廣文案;
7、負(fù)責(zé)門(mén)店視覺(jué)設(shè)計(jì)、海報(bào)設(shè)計(jì);
8、第三方商務(wù)合作、社群拓展、活動(dòng)執(zhí)行;
任職資格:
任職要求:
1.良好的服務(wù)意識(shí)和溝通能力;
2.待人熱情、真誠(chéng),親和力強(qiáng);
3.積極主動(dòng),善于學(xué)習(xí)自律性強(qiáng);
4.本科學(xué)歷,酒店/公寓等相關(guān)崗位經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。
第6篇 住宅區(qū)內(nèi)配套商鋪運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理設(shè)想
住宅區(qū)內(nèi)的配套商鋪運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理設(shè)想
(一)商鋪運(yùn)營(yíng)
商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行'統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)'是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。
'統(tǒng)一管理',要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒(méi)有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
'分散經(jīng)營(yíng)',是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所,商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng),只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。
1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于'統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管'
為了達(dá)到'統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)'的管理模式,在商鋪銷(xiāo)售合同中都應(yīng)該約定承租戶(hù)必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1'統(tǒng)一招商管理'要求對(duì)招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。
'品牌審核管理'指:招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(shū)(適用于專(zhuān)賣(mài)代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)等。
'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理,比如:承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:
①本項(xiàng)目擬定位于旅游紀(jì)念品市場(chǎng)。如果商場(chǎng)定位發(fā)生變化,須經(jīng)商鋪所有業(yè)主的認(rèn)可(業(yè)主委員會(huì)(商會(huì))成立之前,經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可)
②承租戶(hù)的店名廣告、促銷(xiāo)廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理;
③為整個(gè)商鋪促銷(xiāo)各單個(gè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)需承擔(dān)的義務(wù);
④承租人對(duì)停車(chē)場(chǎng)的使用,確定有償還是無(wú)償,有無(wú)限制;
⑤投保范圍事宜;
⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結(jié)算等
另外營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定也要經(jīng)統(tǒng)一表決或經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可;
1.2'統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)管理'有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。
由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,打折降價(jià)的促銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行,以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃,所謂'大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)'。
組織策劃相關(guān)的促銷(xiāo)活動(dòng),所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主同意后,對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶(hù)銷(xiāo)售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷(xiāo)售額分?jǐn)傎M(fèi)用。
1.3'統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督'有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。
商鋪?lái)氃O(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專(zhuān)家組成的管理委員會(huì),指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方式有:
①指導(dǎo)項(xiàng)目:店鋪布置指導(dǎo)、促銷(xiāo)活動(dòng)安排;
②協(xié)調(diào)項(xiàng)目:協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系,增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作;
③服務(wù)項(xiàng)目:行政事務(wù)管理;
④監(jiān)督項(xiàng)目:維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù),協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門(mén)的管理。
2、商鋪的'統(tǒng)一管理'理念下的物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容包括:
1.商鋪業(yè)戶(hù)服務(wù)管理
2.商鋪裝修服務(wù)管理
3.商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
4.商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理
5.商鋪保安服務(wù)管理
6.商鋪保潔服務(wù)管理
7.商鋪綠化服務(wù)管理
8.商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理
9.商鋪廣告管理
10.商鋪保險(xiǎn)管理
11.商鋪業(yè)戶(hù)服務(wù)管理
3、本項(xiàng)目商鋪物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專(zhuān)多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶(hù)感覺(jué)沒(méi)有虛職,沒(méi)有閑人,業(yè)戶(hù)交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。
對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分?jǐn)M在'zz第一城物業(yè)管理中心'下設(shè)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一',對(duì)人員和部門(mén)作如下配置:
1.業(yè)戶(hù)服務(wù)部
設(shè)主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶(hù)接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶(hù)接待員若干名,分別兼任行政人事、文書(shū)檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶(hù)服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量,通常每班保持1人便可。
2.維保服務(wù)部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門(mén)主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行,使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。
3.保安服務(wù)部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的門(mén)衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車(chē)管工作。該部門(mén)主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。
4.保潔綠化部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門(mén)的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。
5.經(jīng)營(yíng)服務(wù)部
設(shè)主管或兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶(hù)委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。該部門(mén)的主要職責(zé)是配合業(yè)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),促進(jìn)商鋪經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售和物業(yè)管理工作。
4、本項(xiàng)目商鋪物業(yè)管理分項(xiàng)細(xì)化方案
1、業(yè)戶(hù)服務(wù)部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶(hù)服務(wù),二是內(nèi)部管理。
1.1接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶(hù)服務(wù)的重要內(nèi)容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶(hù)、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶(hù)、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類(lèi)型物業(yè)管理的業(yè)戶(hù)服務(wù)一樣,包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn),接受投訴,安排維修和回訪(fǎng),收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。
1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境服務(wù)因素而來(lái)投訴。對(duì)物業(yè)管理方來(lái)說(shuō),所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一;
1.3報(bào)修接待
商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題,對(duì)業(yè)戶(hù)營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶(hù)報(bào)修,應(yīng)迅速做記錄,填寫(xiě)《維修任務(wù)單》,即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修;
1.4走訪(fǎng)回訪(fǎng)
接待員的走訪(fǎng)內(nèi)容包括三方面:
一是聽(tīng)取業(yè)戶(hù)和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議;
二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪(fǎng);
三是對(duì)業(yè)戶(hù)的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn),曉之以理,動(dòng)之以情,用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶(hù),讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標(biāo)是一致的。
1.5內(nèi)外聯(lián)系
商場(chǎng)內(nèi)部聯(lián)系:
商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶(hù)收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等;向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。
商場(chǎng)的外部聯(lián)系:
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系,如處理不好這些關(guān)系,會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好,往往事半功倍。
1.6、商鋪裝修服務(wù)管理
裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶(hù)管理中,因管理難度較大,故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請(qǐng)、簽訂'裝修管理協(xié)議',現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。
1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租,出租后,由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求,提出裝修申請(qǐng);也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶(hù)對(duì)鋪面只能通過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修,裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面:
建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度;
專(zhuān)人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督;
選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修;
對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)
二次裝修過(guò)程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶(hù)裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的,應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線(xiàn)及負(fù)荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶(hù)遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議,對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的,應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶(hù)在裝修過(guò)程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶(hù)選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定,通常分以下幾種情況:
凡涉及電力設(shè)備(由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開(kāi)關(guān)箱等)進(jìn)行增建、改裝的;為該層的消防設(shè)備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進(jìn)行增建或改造的
;為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線(xiàn)分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶(hù)則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。
凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風(fēng)設(shè)備、電話(huà)等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶(hù)自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。
業(yè)戶(hù)遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙,應(yīng)包括:清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關(guān)細(xì)節(jié));電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線(xiàn)敷設(shè)簡(jiǎn)圖(附有敷設(shè)電線(xiàn)資料及負(fù)荷量);照明設(shè)備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié);裝修工期、開(kāi)工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等
1.63裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理
在施工過(guò)程中,物業(yè)管理處應(yīng)派專(zhuān)人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面:
對(duì)施工人員的管理,以及對(duì)工程是否按圖施工、按'裝修協(xié)議'要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜,大多是臨時(shí)工,施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同,他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工,而其他層面則照常營(yíng)業(yè),如對(duì)施工人員無(wú)有效管理,勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶(hù)的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協(xié)議'上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系,發(fā)出'整改通知單'等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施,則由業(yè)戶(hù)負(fù)責(zé)將其修復(fù),直至商鋪方滿(mǎn)意為止。當(dāng)然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶(hù)支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄,作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。等等
2、維保服務(wù)部
2.1商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高,維修要求嚴(yán),其內(nèi)容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施,設(shè)備上,因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類(lèi),設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯,自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備,保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。
商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證,因?yàn)橐坏┩ｋ?漆黑的營(yíng)業(yè)廳將給顧客、商品和營(yíng)業(yè)款帶來(lái)不安全的因素,對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來(lái)不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況,一有異常情況及時(shí)安排維修,確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。
商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過(guò)程與辦公項(xiàng)目類(lèi)似,在此省略。
2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理
2.21商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。
為了確保商鋪建筑物的完好,應(yīng)制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計(jì)劃,安排年度修繕投資,經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批(大中修要落實(shí)資金),檢查修繕結(jié)果。
2.22工程性質(zhì)的確定。
依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類(lèi)。
大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞,或有局部倒塌的危險(xiǎn);部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求,通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)必須停止?fàn)I業(yè)。因此,工期安排和開(kāi)工前的籌備工作非常重要;
中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大,注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車(chē)。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào),在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等
3、保安服務(wù)部
3.1監(jiān)控中心管理
監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。
如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象,寸作查證。
另外地下車(chē)庫(kù)或露天停車(chē)場(chǎng)亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭,防止車(chē)輛被竊,萬(wàn)一遭竊,錄象將提供證據(jù)、線(xiàn)索,有利破案等等。
這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。
3.2消防管理
商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內(nèi)人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對(duì)面積較小,這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來(lái)很大困難;
商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無(wú)防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災(zāi),高樓內(nèi)的豎井多,煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米,瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性,商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝置(煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器)和自動(dòng)滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度,這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線(xiàn)將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器,進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。
制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度(包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案);商鋪的各部門(mén)及物業(yè)管理的各部門(mén)都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負(fù)責(zé),責(zé)任明確,防患未然',切實(shí)貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防方針。
發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí),立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處置;如確為火警,按應(yīng)急方案實(shí)施,報(bào)告保安部主管組織撲救,重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。
發(fā)現(xiàn)故障警報(bào),應(yīng)迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協(xié)助維保部盡快排除故障,并作好詳細(xì)記錄。
定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門(mén)進(jìn)行檢查,確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶(hù)可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查,防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過(guò)大、線(xiàn)路老化、過(guò)載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。
在員工、管理人員和業(yè)戶(hù)中定期開(kāi)展消防培訓(xùn)及消防演習(xí),使人人都會(huì)使用消防器具,掌握火災(zāi)逃生知識(shí),不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。等等
4、商鋪保潔服務(wù)管理
商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。
外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周?chē)木G地、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等;
內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所,以及業(yè)戶(hù)的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。
搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶(hù)提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境。
4.1商鋪保潔管理方法
要做好商鋪的保潔服務(wù)管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率(次數(shù)),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》,內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問(wèn)題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》,這個(gè)'規(guī)程'指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材,其要點(diǎn)有:地面清潔、打蠟;墻角線(xiàn)清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶(hù)清潔;地毯清洗干凈等。
4.2商鋪保潔管理的重點(diǎn)
商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出,給商鋪地坪帶來(lái)的灰塵、紙肖;定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境;
商鋪的玻璃無(wú)框門(mén)、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺(jué)上的不舒服,應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象;
商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無(wú)異味,也是清潔工作的重點(diǎn);
商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。
商戶(hù)鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時(shí)清理;
雨大進(jìn)門(mén)處及其他公用過(guò)道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳,同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。
對(duì)商鋪的殺蟲(chóng)滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時(shí),要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作;
在商鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi),保潔工不能使用長(zhǎng)柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;
在雨雪天,商鋪進(jìn)門(mén)處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;
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對(duì)一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。
5、商鋪綠化服務(wù)管理
綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好,能使周?chē)铆h(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,依據(jù)季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹(shù)木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求,制定詳細(xì)的管理細(xì)則,指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。
5.1商鋪綠地管理
商鋪外圍的綠地,在基建時(shí)就已定型,商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào),水平綠化和垂直綠化要相得益彰。
為保證草坪生長(zhǎng)良好,勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪;
保持綠地環(huán)境整潔;及時(shí)清除死株、病株,缺株要補(bǔ)檀:定期對(duì)花木修剪整形;
發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害要進(jìn)行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標(biāo)識(shí);
草坪要經(jīng)常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;
臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作,風(fēng)后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等
5.2商鋪室內(nèi)綠化管理
花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào);
花卉上掛名稱(chēng)牌,簡(jiǎn)介花卉學(xué)名、俗稱(chēng)、習(xí)性,宣傳養(yǎng)花的常識(shí),爭(zhēng)取業(yè)戶(hù)和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購(gòu)物環(huán)境,同時(shí)又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;
花卉搬運(yùn)時(shí),注意保護(hù)花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場(chǎng)地整潔;
商鋪人流量較大,因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查,及時(shí)修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置;等等
5.3檢查督導(dǎo)
部門(mén)主管對(duì)保沽、綠化,服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄在案,并追究各組長(zhǎng)責(zé)任:管理處經(jīng)理、業(yè)戶(hù)部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即督促主管部門(mén)整改,每月累積數(shù)次,對(duì)主管進(jìn)行處罰。
6、商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理
商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會(huì)把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理.作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來(lái)。
6.1租賃管理
出租方式的管理主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素,如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類(lèi)別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)特色;商鋪所處的位置。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來(lái)的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金(根據(jù)面積),然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。
一種是按面積定出最低租金,然后根據(jù)承租戶(hù)銷(xiāo)售總額按一定的百分比收取租金。
6.1.1競(jìng)標(biāo)租賃的注意事項(xiàng):
嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格,主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),資信狀況及經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;
投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面,尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定,預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式,有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定,以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償,應(yīng)作更為周全和深人的考慮。
6.1.2協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng):
在和業(yè)戶(hù)簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn),資金狀況,以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數(shù)目,業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;
承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì),經(jīng)營(yíng)范圍,所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量.是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng),從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。
6.1.3租金條款
租金制定的參考因素:
要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目,流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況:
要參考商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類(lèi)別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營(yíng)特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:
要參考周?chē)鷧^(qū)域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營(yíng)狀況等。
租金的組成要素:
租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn),貸款資金利息、投資回報(bào)率等。
水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤(rùn),物業(yè)管理費(fèi)等。
大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住?也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等
7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃
7.1廣告統(tǒng)一管理
業(yè)戶(hù)為了樹(shù)立企業(yè)形象,追求經(jīng)濟(jì)利益,必然采取許多宣傳和促銷(xiāo)手段。除電視、報(bào)刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí),必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào),這就要求承租業(yè)戶(hù)的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。
7.2廣告策劃
樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶(hù)鋪內(nèi)的,由商戶(hù)提出設(shè)計(jì)要求或制作,必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù),就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來(lái),把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng),如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演,攝影展,商品使用演示等.
節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又?jǐn)U大了商鋪的知名度,吸引大批消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物助興。
協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系,與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò),參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等,會(huì)給業(yè)戶(hù)帶來(lái)潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。
8、服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目,擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域.如:開(kāi)辦商鋪兒童樂(lè)園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購(gòu)物:
開(kāi)辦商務(wù)中心,為業(yè)戶(hù)提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話(huà)、電子郵件等服務(wù):
開(kāi)辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場(chǎng)地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng),活躍業(yè)戶(hù)的文化生活:
辦好商鋪內(nèi)部食堂.為業(yè)戶(hù)提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù):
開(kāi)辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等
為顧客,業(yè)戶(hù)提供全方位的服務(wù),使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿(mǎn)足。等等…
9、商鋪保險(xiǎn)管理
商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災(zāi)),對(duì)業(yè)戶(hù)、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規(guī)程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進(jìn)門(mén)處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施:
工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)(火險(xiǎn));物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種,在考慮保險(xiǎn)額度時(shí),可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。
還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方(大業(yè)戶(hù))和各業(yè)戶(hù)的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見(jiàn)。
(二)本項(xiàng)目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場(chǎng)公共場(chǎng)所物業(yè)管理方案
為維護(hù)商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街、酒店門(mén)前廣場(chǎng)等公共場(chǎng)所的治安防范,泊車(chē),人流、車(chē)流疏導(dǎo),綠化、景觀、市容的整潔有序,在'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'下轄的保安一部、保潔一部必須同時(shí)擔(dān)負(fù)起針對(duì)商場(chǎng)、酒店外圍,即廣場(chǎng)部位的保安、保潔、門(mén)前綠化工作,擬由這兩個(gè)部門(mén)內(nèi)專(zhuān)門(mén)挑選形象較好和工作細(xì)心的保安、保潔人員負(fù)責(zé)。
具體配置:商城廣場(chǎng)部位保潔設(shè)2人,保安設(shè)外圍巡邏兼市容糾察兼停車(chē)指引3人,內(nèi)部巡邏2人;酒店廣場(chǎng)部位設(shè)保潔2人,外圍巡邏兼泊車(chē)指引4人,如有需要,酒店內(nèi)部的工程維修和動(dòng)力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時(shí)值班。
(三)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'總體人員配置表:
總計(jì):32人
(四)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'物業(yè)管理支出明細(xì)
(一)員工薪金:計(jì)30500元/月
1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人
1500元/月人×1人=1500元/月
2、各部主管4人
1300元/月人×4人=5200元/月
3、保安隊(duì),保安員12人
(1)外保兼泊車(chē)員(6人):
950元/月人×6人=5700元/月
(2)內(nèi)保隊(duì)員(6人):
900元/月人×6人=5400元/月
4、保潔綠化部(7人):
700元/月人×6人=4200元/月
5、維保服務(wù)部,維修工2人
1100元/月人×2人=2200元/月
6、業(yè)戶(hù)服務(wù)部,接待員4人
1000元/月人×4人=4000元/月
7、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部,設(shè)計(jì)員1人,文員1人
設(shè)計(jì)員1300元/月人×1人=1300元/月
文員1000元/月人×1人=1000元/月
(二)員工福利計(jì)12121元/月
1、社會(huì)保險(xiǎn)金:
(生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%)
工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月
2、年終獎(jiǎng)及加班費(fèi)計(jì)2666元/月
按每人1000元/人/年計(jì),1000元/人×32人=32000元/年。
(三)辦公事業(yè)費(fèi)=800元/月
1、管理處辦公用水電費(fèi)
400元/月×12個(gè)月/年=4800元/年
2、辦公電話(huà)費(fèi)(含業(yè)主服務(wù)熱線(xiàn))
200元/月部×2部=400元/月
(四)管理行政費(fèi)用=600元/月
1、辦公用品及印刷:300元/月
2、辦公行政(加檔案費(fèi)、交通費(fèi)等):200元/月
3、招聘費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi):100元/月
(五)設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)=4319元/月
1、公共照明、附屬設(shè)備、設(shè)施維護(hù)更新費(fèi)用(各類(lèi)管道、閥門(mén)、龍頭等配件)
年度維護(hù)費(fèi):51823
第7篇 商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)總則
商業(yè)廣場(chǎng)《運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)》總則
第一條為確保**商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)工作高效有序的進(jìn)行,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的管理和服務(wù),營(yíng)造良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境,為商戶(hù)(包括租戶(hù)和自營(yíng)業(yè)主)創(chuàng)造最大價(jià)值,為顧客提供滿(mǎn)意服務(wù),根據(jù)《**商業(yè)廣場(chǎng)租賃合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)'合同')或《**商業(yè)廣場(chǎng)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)管理公約》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)'公約')及相關(guān)規(guī)定,特制定《**商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)'本手冊(cè)')。
第二條zz商業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)對(duì)**商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一宣傳推廣。
第三條本手冊(cè)各商戶(hù)須嚴(yán)格遵守,認(rèn)真執(zhí)行。
第8篇 商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)管理
商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營(yíng)管理
隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,能夠在變化莫測(cè)的商業(yè)大潮中屹立不倒的成功商業(yè)項(xiàng)目,無(wú)一不是經(jīng)過(guò)理性而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃而來(lái)的。除了以shopping mall為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)之外,商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理是當(dāng)前人們最關(guān)心的問(wèn)題。
運(yùn)用國(guó)際運(yùn)營(yíng)理念,營(yíng)造一個(gè)適合于本土化運(yùn)營(yíng)的國(guó)際商業(yè)運(yùn)作管理模式,不僅能為消費(fèi)者構(gòu)建一個(gè)良好的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑環(huán)境,更為經(jīng)營(yíng)者、投資者們打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的財(cái)富平臺(tái)。
商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵 ―― 統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理
運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心,是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài),統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理模式的運(yùn)用,其實(shí)際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者三者結(jié)成利益共同體。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中逐漸蛻變,直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性,就是開(kāi)發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作,在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開(kāi)展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作。這一經(jīng)營(yíng)管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷(xiāo)、商戶(hù)銷(xiāo)售額管理、商戶(hù)運(yùn)營(yíng)管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施,但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。
經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的收入主要來(lái)源于商戶(hù)的租金。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是幫助商戶(hù)創(chuàng)造收入,提高每一平米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力,這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。換句話(huà)說(shuō),大型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功與否的保證,成功的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)就是一個(gè)關(guān)鍵。
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理即要做到四個(gè)方面的內(nèi)容的統(tǒng)一:統(tǒng)一招商管理(立足長(zhǎng)遠(yuǎn))、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)(廣告宣傳等)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。每一個(gè)成功的購(gòu)物中心,都以一個(gè)真正mall的理念來(lái)運(yùn)營(yíng),必定遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn)。廣州天河城能成為中國(guó)第一個(gè)賺錢(qián)的mall,其成功運(yùn)營(yíng)就是很好的例子,除了選址成功外,最重要的就是遵循購(gòu)物中心的特點(diǎn),開(kāi)發(fā)商自營(yíng)了主力百貨―――天貿(mào)南大-天河百貨?！八膫€(gè)”統(tǒng)一的好處是便于解決規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商的難題,并且能夠提高非主力店的租金收入。
雖然運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵,但在運(yùn)營(yíng)管理之前,要確保一個(gè)項(xiàng)目完美順利地開(kāi)發(fā)、進(jìn)展,則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長(zhǎng)期有序良好的招商工作,因此說(shuō),它們又是一個(gè)成功商業(yè)項(xiàng)目后期順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。
商業(yè)地產(chǎn)順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ) ―― 完美的規(guī)劃與招商
一、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目的是對(duì)地塊的價(jià)值、投資開(kāi)發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究,以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析,并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻?hù)需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是,從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論,他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。
二、合理準(zhǔn)確的選址要求
國(guó)外mall一般選址郊區(qū),其原因是:首先,市中心地價(jià)昂貴;其次,市中心物業(yè)大多屬于私人所有(系永久產(chǎn)權(quán)),拆遷賠償?shù)姆烧系K和經(jīng)濟(jì)成本令人生畏;再次,人們已經(jīng)完全接受了在市區(qū)工作、在郊區(qū)生活的模式;此外,極高的私車(chē)擁有率和四通八達(dá)的路網(wǎng)為郊區(qū)mall提供了巨大客流。
但國(guó)內(nèi)的情況則完全不一樣,以廈門(mén)為例,現(xiàn)有的mall包括世貿(mào)商城、sm商業(yè)城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)和羅賓森廣場(chǎng)無(wú)一例外均設(shè)在市區(qū),真正的郊區(qū)mall極為少見(jiàn)。
可以說(shuō),在國(guó)內(nèi)mall的選址往往必須同時(shí)具備以下三個(gè)條件,一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì),最好處于新城區(qū)與老城區(qū)的過(guò)渡區(qū)域;二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體;三是交通便利,有充足的停車(chē)位。
三、準(zhǔn)確的定位
shopping mall最顯著的特征一是大,占地面積和建筑面積大,建筑格局大;二是多,行業(yè)多,店鋪多,功能多,業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度齊全;三是廣,商品組合的廣、寬、深度都極高,其中商品寬度主要靠大賣(mài)場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn),深度主要靠專(zhuān)賣(mài)店來(lái)實(shí)現(xiàn)。
為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式、一次性購(gòu)足”的目標(biāo),mall需通過(guò)設(shè)置大型百貨、超市及各類(lèi)不同行業(yè)的專(zhuān)賣(mài)店、娛樂(lè)場(chǎng)所、文化廣場(chǎng)、餐飲店等覆蓋各個(gè)層次不同類(lèi)型的顧客,再輔以專(zhuān)業(yè)店針對(duì)消費(fèi)者各色需求,其間穿插各類(lèi)特色店以吸引旅游購(gòu)物者。正緣于這些特點(diǎn),容易讓人產(chǎn)生“無(wú)主題經(jīng)營(yíng)”的感覺(jué)。從營(yíng)銷(xiāo)的角度講,主題是一種基于stp(特定目標(biāo)市場(chǎng))選擇后的特色定位,由于對(duì)商圈內(nèi)消費(fèi)者進(jìn)行了細(xì)分,它必然會(huì)排斥一部分消費(fèi)者,這似乎與mall的消費(fèi)者全覆蓋特征相悖。
事實(shí)上,mall的一些基本特征無(wú)法容忍對(duì)特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過(guò)多的排斥。以一座20萬(wàn)平方米的mall為例,要維持其商業(yè)經(jīng)營(yíng)每平方米需要大約10000元的銷(xiāo)售額,這樣一年就是20億元,每天平均500萬(wàn)元以上,如果單客交易金額為100元,則每天需要客流量5萬(wàn)人以上!如果對(duì)商圈消費(fèi)者細(xì)分過(guò)度,是難以支撐mall這個(gè)龐然大物的。
而缺乏主題,又難以產(chǎn)生足夠的吸引力,難以將自身與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)隔開(kāi)來(lái)。在主題的選擇上,兩種極端路徑間必然有一個(gè)適宜的權(quán)衡。mall的stp目標(biāo)市場(chǎng)選擇,其主力的核心目標(biāo)顧客群,應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的,即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少,中間消費(fèi)群才是支撐區(qū)域消費(fèi)的主力,他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價(jià)值取向構(gòu)成了mall主題的內(nèi)涵。
四、全程有序良好的招商工作
在完成了項(xiàng)目整體的規(guī)劃后,當(dāng)經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查,進(jìn)而確立了項(xiàng)目的選址和恰當(dāng)又有自身特色的定位后,統(tǒng)一招商,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)就開(kāi)始在有步驟地具體工作中得到落實(shí),項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)便在“統(tǒng)一”中得以保障。
統(tǒng)一的招商能夠協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商、投資者與經(jīng)營(yíng)者三者之間的關(guān)系,通過(guò)招商及承租戶(hù)結(jié)合來(lái)為后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。
在一個(gè)成功的mall,每個(gè)承租戶(hù)的成功都是互相依賴(lài)的,而且會(huì)引導(dǎo)其他承租戶(hù)的成功的,這就是共生原理。為了維系這種共生關(guān)系,明發(fā)mall必須整合各商家的事業(yè)項(xiàng)目,猶如經(jīng)營(yíng)一家事業(yè)體。所以,各商店是不能被分割出租的,必須整合為一,以免在經(jīng)營(yíng)管理上失去掌控的,要有如首席指揮家在編寫(xiě)交響樂(lè)曲般地計(jì)劃各商店的配置。
成功的招租,對(duì)業(yè)主及管理者而言,其表現(xiàn)的是穩(wěn)定的收入來(lái)源。未出租空間對(duì)業(yè)主及管理者來(lái)說(shuō)是沒(méi)有任何生產(chǎn)力的,而且還會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的凝聚力。愈少的店鋪,表示愈少的消費(fèi)者會(huì)被吸引,表示愈少的業(yè)績(jī)來(lái)源,表示愈少的收益。
商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的保障 ―― 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)
經(jīng)營(yíng)不等同于運(yùn)營(yíng),然而,統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)確是成功運(yùn)營(yíng)的最直接的體現(xiàn)。因?yàn)轫樌慕?jīng)營(yíng)可以產(chǎn)生利潤(rùn),成功地運(yùn)營(yíng)就是使通過(guò)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的管理,合理定租金的制定,贏得更長(zhǎng)久的回報(bào),使整個(gè)mall能持續(xù)經(jīng)營(yíng),產(chǎn)生豐厚回報(bào),使開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者都能從項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期受益。
租金是購(gòu)物中心業(yè)主的主要收入來(lái)源,一般而言,制定租金策略時(shí)多從幾個(gè)方面來(lái)考慮,如商品業(yè)種、承租面積及面寬、位置及租店戶(hù)在整體策略中的角色等。
眾所周知,商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式是地產(chǎn),但核心與靈魂還是商業(yè)運(yùn)營(yíng)。因此必須要有一個(gè)經(jīng)營(yíng)出色的團(tuán)隊(duì)來(lái)統(tǒng)一管理運(yùn)做,這就是統(tǒng)一開(kāi)幕的重要性。聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行全程經(jīng)營(yíng)管理。
一、統(tǒng)一的招商管理
統(tǒng)一的招商管理是按照制定的招商準(zhǔn)則,購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招商,并對(duì)所有招來(lái)的商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一管理。在招商中注意維護(hù)和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)比例;維護(hù)項(xiàng)目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象;并使其后期經(jīng)營(yíng)間,能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ);以超強(qiáng)人氣主力商家的引進(jìn)和合理布局來(lái)保障人流;通過(guò)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃等恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)方式的靈活選擇,放水養(yǎng)魚(yú),使從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光為商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件;購(gòu)買(mǎi)者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者的利益大捆綁,確保商業(yè)持續(xù)繁榮。國(guó)外的mall一般采取完全出租經(jīng)營(yíng)的方式,便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,長(zhǎng)期受益。而國(guó)內(nèi)大都采取了將主力店的位置留下來(lái)出租,其他的商鋪出售的方式。國(guó)內(nèi)的廣州天河城、廈門(mén)sm商業(yè)城也采用只租不售的形式,均比較成功。
二、統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)管理
對(duì)于統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)(廣告的宣傳等),是建立對(duì)整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)管理,是進(jìn)行一項(xiàng)精細(xì)化的管理工作。進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳,有步驟有計(jì)劃的實(shí)行推廣計(jì)劃、落實(shí)媒體計(jì)劃。通過(guò)公關(guān)宣傳和形象策劃,使商場(chǎng)的知名度大大提高的同時(shí),有效的聯(lián)合各商家進(jìn)行利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的促銷(xiāo)宣傳和各類(lèi)吸引的活動(dòng),使統(tǒng)一的主題和定位更加鮮明突出,整體促銷(xiāo)廣告更具有整體性和形象性,最終促進(jìn)商品的銷(xiāo)售。
三、統(tǒng)一的服務(wù)管理
成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)更需要對(duì)商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù),這個(gè)服務(wù)需要從大處涵蓋,從小處精耕。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶(hù)結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣(mài)場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在合約中,更要體現(xiàn)到后期的管理的實(shí)際行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品牌與特色來(lái)。
四、統(tǒng)一的物業(yè)管理
商業(yè)地產(chǎn)中的統(tǒng)一物業(yè)管理,是按照相關(guān)服務(wù)合同,對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。具體包括商場(chǎng)建筑及附屬設(shè)施,設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及維修管理,環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理,安全保衛(wèi)管理,廣告管理和租賃管理等等。
