第1篇 物業(yè)管理培訓(xùn):資金管理
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。
(二)學(xué)習(xí)重點
1、物業(yè)管理資金及其管理
(1)物業(yè)管理資金的概念
物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。
(2)物業(yè)管理資金的管理
概念
物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務(wù)管理活動的整個過程。
管理對象
物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。
管理目的
物業(yè)管理企業(yè)有計劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開展。
2.物業(yè)管理資金的來源和管理
(l)物業(yè)管理啟動資金
概念
物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。
內(nèi)容及來源
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金,主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。
物業(yè)管理啟動資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用,并做到專款專用,實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。
(2)日常物業(yè)管理資金
來源
包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償,由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。
②日常物業(yè)管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,專款專用,不挪用、多用或少用。
2)財務(wù)上的管理。應(yīng)加強財會制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。
3.利用會計手段進行經(jīng)濟管理
(l)會計的基本知識及會計制度
會計的概念
會計是經(jīng)濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標(biāo)準表現(xiàn)的經(jīng)濟信息,對經(jīng)濟活動進行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo),促使人們比較經(jīng)濟得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟效益的一種管理活動。
②會計的基本職能:核算和監(jiān)督。
l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經(jīng)濟活動狀況及成果。
對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過對價值指標(biāo)的監(jiān)督,防止核算單位經(jīng)濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。
③會計法規(guī)體系
我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預(yù)算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據(jù)基本法制定的對所有單位的會計核算工作均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會計制度。這三個層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第
三層,三個層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計制度。
(2)通過會計報表分析提高經(jīng)濟效益
會計報表的概念
會計報表亦稱財務(wù)報告,是會計核算的結(jié)果,是反映會計主體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。
②會計報表的構(gòu)成:會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。
l)主表包括資產(chǎn)負債表、損益表和財務(wù)狀況變動表(或現(xiàn)金流量表)。
2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。
3)報表附注是對表內(nèi)有關(guān)項目所做的必要解釋。
會計報表對外提供時,一般還附有財務(wù)狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。
③會計報表分析的意義
物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表,通過一定的技術(shù)方法,對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進行過程分析和結(jié)果比較,總結(jié)經(jīng)驗,揭露問題,以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益。
4.物業(yè)管理資金的使用與運作
(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)
物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產(chǎn)生資金回收的,是向社會提供勞務(wù)時必須耗費的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn)品的價值,為社會所承認。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定,也不經(jīng)常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把暫時不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。
②節(jié)約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風(fēng)險。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制
在遵守國家相關(guān)法律和單位財會制度的基礎(chǔ)上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財務(wù)人員負管理責(zé)任,使用人員負使用責(zé)任,領(lǐng)導(dǎo)下達資金使用指令和計劃,財會人員負責(zé)把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過程;并落實監(jiān)督審核制度,通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。
5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理
(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準備工作
①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念
物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點,以財務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件
1)扎實的會計工作和基礎(chǔ)管理工作;
2)對完善的制
度體系;
3)好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則
①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序
一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負責(zé),如財務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計劃,報領(lǐng)導(dǎo)審批,待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)采取分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證,再經(jīng)橫向、縱向討論論證,經(jīng)幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結(jié)合,最終制定一個合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結(jié)合論證式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則
1)目標(biāo)性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)進行。
2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動都要納入預(yù)算范圍,預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3)預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍,并確定預(yù)算周期。
4)人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預(yù)算。
(3)物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法
①固定成本預(yù)算編制法
1)日常綜合管理費用成本預(yù)算公式
p=∑pi (i=l,2……,n)
2)人工費用成本預(yù)算公式
p1=∑(ni×wi)( i=l,2……,n)
3)行政辦公費成本預(yù)算公式
p2= f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費預(yù)算公式
p3=∑q電i× p電+∑q水i×p水
5)保安服務(wù)費預(yù)算服務(wù)公式
p4=∑fi = f1+f2+f3
滾動預(yù)算編制法
即將預(yù)算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續(xù)進行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預(yù)算,在執(zhí)行過程中進修改預(yù)算邊制定下一個周期的預(yù)算。
(4)物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法
第2篇 酒店活動資金管理
酒店活動資金管理
一、現(xiàn)金使用范圍
1、支付職工工資、補助;
2、支付個人勞務(wù)報酬;
3、根據(jù)國家劃定頒發(fā)給個人的各種資金;
4、支付各種勞保、福利用度以及國家劃定的對個人的其他支出;
5、向俱收購農(nóng)副產(chǎn)品和其他物資的價款;
6、出差職員必需隨身攜帶的差旅費;
7、中國人民銀行確定需要支付現(xiàn)金的其他支出。
二、現(xiàn)金使用管理
1、酒店員工因正常業(yè)務(wù)需預(yù)付差旅費或報銷各種用度的,需提前將金額報財務(wù)部?？偨痤~五千元以上一萬元以內(nèi)的需提前一天,壹萬元(含壹萬元)以上需提前二天。如未按劃定提前將本部分所用金額通知財務(wù)的,財務(wù)有權(quán)拒絕辦理。所有借款單據(jù),必需經(jīng)部分負責(zé)人審核簽字后,再報各酒店授權(quán)審批人批準,方可辦理。
2、報銷單據(jù)上應(yīng)有經(jīng)辦人的簽字,部分負責(zé)人的簽章,財務(wù)主管、酒店總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)的簽字方可辦理。
3、財務(wù)審批堅持支出的公道性,單據(jù)的正當(dāng)可托性。手續(xù)不全者不予報銷。
4、現(xiàn)金報銷時間為周二至周五的上午9:30-12:00(可根據(jù)酒店詳細情況制定)。
三、支票使用管理
1、支票使用要設(shè)置支票領(lǐng)用登記簿,按序號使用。
2、各部分領(lǐng)用支票,由領(lǐng)用人填寫支票申領(lǐng)單,經(jīng)部分負責(zé)人、授權(quán)審批人批準后,方可領(lǐng)取支票。
3、支票自領(lǐng)用之日起,無論用否,旬日內(nèi)必需到財務(wù)報賬。如逾期未報,寫申請講演,請總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)批準。如逾期不能提供總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)簽署的申請講演,將按申請表上所填金額或?qū)嶋H支出額,記入個人名下,算作個人借款,必需在一個月內(nèi)結(jié)清,逾期仍未結(jié)清的將上報酒店財務(wù)部從工資中扣款。數(shù)額較大的提交酒店行政部分處理。
4、一切支出均需要有預(yù)算,逐級批準后,方可支出。
5、預(yù)算外出需寫申請講演,請酒店總經(jīng)理批準后,方可支出。
四、其他業(yè)務(wù)
1、逐日下戰(zhàn)書四點之前所收到的支票、匯票應(yīng)于當(dāng)日送存銀行。
2、辦理外地匯款或自帶匯票,應(yīng)填制付款通知單,具體填寫單位名稱、開戶行、賬號、金額,經(jīng)部分經(jīng)理審核、總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)批準后,方可交與財務(wù)部辦理。
3、酒店庫存現(xiàn)金貯備不足時,需經(jīng)財務(wù)經(jīng)理批準后方可到銀行提取。
五、內(nèi)控制度
1、出納員不得保管酒店在銀行的全部預(yù)留印鑒。
2、庫存現(xiàn)金要日清月結(jié),賬實相符。
3、不得白條抵庫,所有收入必需全部入賬,不得挪用酒店現(xiàn)金。
4、各賬戶內(nèi)的銀行存款余額要及時上報財務(wù)負責(zé)人,以便公道鋪排資金。
5、出納員不得負責(zé)記實除現(xiàn)金及銀行存款日記賬之外的有關(guān)涉及貨泉資金的賬簿。
6、主管會計要按月同出納核對庫存現(xiàn)金金額及銀行存款余額。銀行存款余額調(diào)節(jié)表完成后,交由主管會計審核。
六、票據(jù)的管理
1、票據(jù)審批程序
(1)凡直接支取貨泉資金(包括現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬支票)的單據(jù)均由授權(quán)審批人簽字。
(2)沖減個人借款及領(lǐng)用支票后的報銷單據(jù)也要由授權(quán)審批人批準。
2、票據(jù)的傳遞
所有財務(wù)票據(jù)經(jīng)各部分審核簽字(票據(jù)停留期限不超過一日)轉(zhuǎn)至財務(wù)部,財務(wù)部根占有關(guān)劃定進行審核簽字后,轉(zhuǎn)送授權(quán)審批人簽字后(票據(jù)停留期限不超過兩天)退回財務(wù)部,由財務(wù)部通知各部分辦理各種會計手續(xù)。所有票據(jù)需將每個項目填寫清晰,并將領(lǐng)款人或經(jīng)辦人的姓名具體填寫在摘要欄中,領(lǐng)款人及經(jīng)辦人處暫不簽字,待辦理報銷手續(xù)時再行填寫。
第3篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的資金結(jié)算
物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理服務(wù)活動都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實行有效的控制。理所當(dāng)然,資金結(jié)算也是物業(yè)管理公司理財?shù)闹饕獌?nèi)容之一。本章對物業(yè)管理公司資金結(jié)算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個介紹。
一、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義和作用
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義
結(jié)算,是指經(jīng)濟活動過程中的資金了結(jié)和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥等業(yè)務(wù)而發(fā)生款項往來的清算。結(jié)算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進行結(jié)算叫現(xiàn)金結(jié)算,適用于單位對個人、個人對個人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機構(gòu)劃撥轉(zhuǎn)賬將款項從付款人賬戶劃轉(zhuǎn)到收款人賬戶的貨幣收付結(jié)算叫轉(zhuǎn)賬結(jié)算,它是以存款的轉(zhuǎn)移代替現(xiàn)金的流通。
在商品經(jīng)濟發(fā)達的社會里,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是貨幣收付的主要形式。
在我國,各企業(yè)、單位、個人之間經(jīng)濟往來的款項,除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算以外,大量的都通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算來完成。這樣做,對物業(yè)管理公司來說,可以簡化結(jié)算手續(xù),縮短結(jié)算過程,有利于資金周轉(zhuǎn)速度的加快,促進資金流通。
由于轉(zhuǎn)賬結(jié)算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質(zhì)、交易雙方所在的地點和交易發(fā)貨的時間等條件,制定出不同的結(jié)算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內(nèi)容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來說,應(yīng)該在社會主義貨幣信用理論的基礎(chǔ)上,從貨幣與商品矛盾的運動規(guī)律中,學(xué)習(xí)我國社會主義市場經(jīng)濟條件下的經(jīng)濟關(guān)系,認識轉(zhuǎn)賬結(jié)算的規(guī)律性,不斷疏通結(jié)算渠道,使物資運動和貨幣資金運動緊密地結(jié)合起來。
在我國,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是建立在金融機構(gòu)同各經(jīng)濟單位經(jīng)常的、固定的信用關(guān)系基礎(chǔ)上的,通過金融機構(gòu)賬戶的資金轉(zhuǎn)移來實現(xiàn)貨幣收付關(guān)系。其結(jié)果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉(zhuǎn)集中為銀行信用所代替。可見,社會主義轉(zhuǎn)賬結(jié)算的實質(zhì)是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟往來關(guān)系,它是促進流通的一個工具。
(二)物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用
物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用表現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)可以加快結(jié)算速度和資金周轉(zhuǎn),為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式,一方面能夠適應(yīng)經(jīng)濟活動中不同特點的貨幣收付要求,另一方面能夠增強合同紀律和支付紀律,為公司及時收回款項和付出款項提供了一定的保證,密切了資金運動與物資運動的結(jié)合,提高了資金的使用效益。因此,能轉(zhuǎn)賬結(jié)算的業(yè)務(wù)應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)并進行有效監(jiān)督,使公司能及時了解業(yè)務(wù)活動的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進工作中存在的問題和缺點。
(3)結(jié)算業(yè)務(wù)關(guān)系到各部門、各單位的經(jīng)濟往來,每筆結(jié)算業(yè)務(wù)一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉(zhuǎn)賬結(jié)算還涉及到金融機構(gòu),從而為公司的計劃編制和計劃考核提供了重要證據(jù)。
二、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則和要求
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則
(1)根據(jù)國家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟往來,除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
凡在銀行辦理結(jié)算的單位或個人,都必須按照規(guī)定,在銀行開有賬戶或交存現(xiàn)金。開有賬戶的單位,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應(yīng)按結(jié)算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結(jié)算的企業(yè)、單位和個人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結(jié)算,使經(jīng)濟往來雙方的資金往來得以及時清算。對于多次失信違約的單位,金融機構(gòu)會按相應(yīng)規(guī)定予以制裁。這一原則對履行付款義務(wù)的當(dāng)事人具有約束力,是維護經(jīng)濟合同秩序、保障當(dāng)事人經(jīng)濟利益的重要保證。
(3)誰的錢進誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機構(gòu)作為資金結(jié)算的中介機構(gòu),在辦理結(jié)算時必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規(guī)定可以凍結(jié)、扣款外,一律不得代任何單位凍結(jié)和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機構(gòu)辦理結(jié)算只負責(zé)辦理結(jié)算當(dāng)事人之間的資金轉(zhuǎn)移,而不能在結(jié)算過程中為其墊付資金。
(二)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結(jié)算的必要條件,也是辦理結(jié)算的先決條件,只有開立賬戶,把應(yīng)該交存的款項存入金融機構(gòu),金融機構(gòu)才能為他們辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。
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bsp; 金融機構(gòu)賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設(shè)置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎金等現(xiàn)金的支取,只能通過賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預(yù)決算報表的獨立預(yù)算會計單位或?qū)嵭歇毩⒔?jīng)濟核算、獨立編制財務(wù)報表的企業(yè)單位。一個獨立的經(jīng)濟單位,只能在一個銀行開立一個基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營業(yè)執(zhí)照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)核發(fā)的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉(zhuǎn)存,與基本存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。
一般存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設(shè)置的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
臨時存款賬戶是指存款人因臨時經(jīng)營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。
臨時存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:外地臨時機構(gòu),并需出具當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)核發(fā)的臨時執(zhí)照;或是,臨時經(jīng)營活動需要的單位和個人,并需出具當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意設(shè)立外來臨時機構(gòu)的批文。
臨時存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設(shè)置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應(yīng)證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設(shè)的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關(guān)部門批準立項的文件或國家有關(guān)文件的規(guī)定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開立賬戶。
2.經(jīng)濟合同
經(jīng)濟合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認真履行規(guī)定的義務(wù)。如果一方違反合同規(guī)定,給對方造成損失時,應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟和法律責(zé)任。經(jīng)濟合同是銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算、進行結(jié)算監(jiān)督、執(zhí)行結(jié)算紀律的主要依據(jù)。沒有經(jīng)濟合同,銀行將不予辦理。
3.結(jié)算紀律
物業(yè)管理公司是銀行結(jié)算的重要當(dāng)事人,應(yīng)嚴格遵守結(jié)算紀律,按照結(jié)算制度辦理結(jié)算,是嚴肅信用制度、維護結(jié)算程序的前提條件。公司必須遵守的結(jié)算紀律可以歸納為:
(1)不準套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預(yù)留印鑒不符的支票和遠期支票;
(2)不準無理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準利用多頭開戶轉(zhuǎn)移資金,逃避債務(wù)。
以上三不準要求物業(yè)管理公司只準在銀行賬戶余額內(nèi),按照規(guī)定向收款單位或個人支付款項,對應(yīng)該支付其他單位的款項,必須依約履行義務(wù)。
物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結(jié)算憑證,必須于當(dāng)日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結(jié)算憑證,必須及時將款項支付給收款人。結(jié)算時間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內(nèi)直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。
三、物業(yè)管理公司資金結(jié)算方式
(一)異地結(jié)算
異地結(jié)算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟往來資金的結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結(jié)算方式主要有匯兌結(jié)算、匯票結(jié)算、托收承付結(jié)算、異地委托收款結(jié)算、信用證結(jié)算。
1.匯兌結(jié)算
匯兌結(jié)算是指付款單位委托銀行將款項匯給外地收款單位或個人的結(jié)算方式。
(1)匯兌結(jié)算有關(guān)規(guī)定
①各單位通過銀行辦理匯兌結(jié)算是指資金調(diào)撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運貨物以及采購資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時,只代單位附寄與匯款有關(guān)的單證。
③單位因急事,將款項匯至交通不方便又無電訊設(shè)備的地區(qū),可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴格審查,經(jīng)同意,會將信匯憑證連同銀行內(nèi)部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點:a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領(lǐng)等事故,一律由匯款單位自己負責(zé);c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會對匯款用途審查,必要時亦可向匯款單位索取有關(guān)匯款用途的證明材料。付款單位自提自運的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗后,銀行應(yīng)在匯款委托書上批注“已驗合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時,一般來說,對單位資金調(diào)撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗合同會直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購時,匯出銀行會審查有關(guān)準予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當(dāng)?shù)厥袌龉芾淼挠嘘P(guān)規(guī)定監(jiān)督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉(zhuǎn)賬且存款不計息。采購員無權(quán)隨意將采購資金轉(zhuǎn)匯,匯入行辦理采購資金轉(zhuǎn)匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉(zhuǎn)匯方可辦理。
⑦匯款單位對匯出款項要求退款時,應(yīng)備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應(yīng)立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過2個月的時間,查找后仍無法支付的匯款,也應(yīng)主動辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時,應(yīng)該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時,匯入行會取出信匯憑證第四聯(lián),核對取款人的有關(guān)證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應(yīng)在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預(yù)留印鑒相符。如果是轉(zhuǎn)賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務(wù)公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時,應(yīng)該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報。
收款單位會收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務(wù)公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關(guān)手續(xù)。
2.匯票結(jié)算
匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項交給當(dāng)?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項的票據(jù)。
(1)銀行匯票
匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉(zhuǎn)賬解付由各銀行機構(gòu)辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準流通轉(zhuǎn)讓,不準涂改偽造。匯票的金額起點為500元。有效期為一個月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結(jié)算專用章和使用壓數(shù)機壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結(jié)算。匯票上指定的收款人,也可以持轉(zhuǎn)賬支取的匯票向匯入地單位辦理結(jié)算。收款單位接受匯票時,應(yīng)審查票面所記載各項內(nèi)容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應(yīng)在匯票背面加蓋業(yè)務(wù)用章,連同匯款解訖通知、進賬單等,一并送開戶行進
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時存款戶辦理支付,臨時存款戶只付不收,付完清戶,不計付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時,可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結(jié)算,應(yīng)填制匯票委托書,詳細填明匯入地點、匯款用途等項內(nèi)容。有明確收款對象的應(yīng)詳細填明收款單位或個人姓名。需要取現(xiàn)金的,應(yīng)填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結(jié)算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉(zhuǎn)賬或收妥現(xiàn)金后,會簽發(fā)匯票結(jié)算憑證。匯票結(jié)算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時,應(yīng)當(dāng)備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結(jié)算時,也應(yīng)當(dāng)按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時,應(yīng)提交三聯(lián)“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個月后,確未發(fā)生問題才可按有關(guān)規(guī)定辦理退款手續(xù)。
(2)商業(yè)匯票
商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發(fā),并由承兌申請人向開戶銀行申請,經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。
辦理商業(yè)匯票時的規(guī)定有:
簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ),嚴禁簽發(fā)無商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責(zé)任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個月,最長不超過9個月,特殊情況可適當(dāng)延期。如屬分期付款,應(yīng)一次簽發(fā)若干個不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉(zhuǎn)賬。
商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時,把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉(zhuǎn)讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時,根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預(yù)先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請人,匯票歸銀行所有。
貼現(xiàn)利息的計算公式如下:
未到期天數(shù)
銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)
365
匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應(yīng)向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業(yè)匯票,這在實質(zhì)上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進匯票而支付現(xiàn)款。
3.托收承付結(jié)算
托收承付結(jié)算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟合同核對單證或驗貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項劃轉(zhuǎn)的一種結(jié)算方式。
托收承付結(jié)算包括托收、承付、劃款和收賬四個階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應(yīng)填制“托收承付結(jié)算憑證”,連同有關(guān)單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認付款的過程。驗貨付款的承付期限為10天,從運輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內(nèi)沒有向其開戶行表示拒付,即為默認承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項進到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點為1000元。
4.異地委托收款結(jié)算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項的結(jié)算方式。
單位之間的商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他應(yīng)收款項,均可使用委托收款結(jié)算方式辦理結(jié)算。委托收款不受金額起點的限制,委托收款的款項劃回,分郵寄劃回和電報劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發(fā)出付款通知的次日計算,如遇法定假日,應(yīng)當(dāng)順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項,可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項,銀行會立即通知付款單位,令其2天內(nèi)將其有關(guān)單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關(guān)單證退回收款單位開戶行,轉(zhuǎn)交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關(guān)單證的,由其開戶行按每筆委托收款業(yè)務(wù),每天收取罰金0.5元。
5.信用證結(jié)算
這種結(jié)算是付款單位把款項預(yù)先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉(zhuǎn)給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結(jié)算方式。開出信用證的金額起點,每份100元,每次清付款項起點為30元。信用證結(jié)算只能轉(zhuǎn)賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長不超過60天。
(二)同城結(jié)算
同城結(jié)算是指同一城市或同一縣內(nèi)各單位之間經(jīng)濟往來的資金結(jié)算。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結(jié)算主要方式有:支票結(jié)算、同城委托收款結(jié)算、商業(yè)匯票結(jié)算、銀行本票結(jié)算。
1.支票結(jié)算
支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機構(gòu)在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
支票分為現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票。按《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉(zhuǎn)賬支票只能用于轉(zhuǎn)賬,不得支取現(xiàn)金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項之一的,支票無效。
單位簽發(fā)支票,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金,不準簽發(fā)空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標(biāo)、撥款限額,都是空頭支票。對簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時,要填寫當(dāng)天日期,不準簽發(fā)遠期支票。
支票的簽發(fā)只能由單位財會部門指定專人負責(zé),并加蓋存于銀行的預(yù)留印鑒,不準委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準涂改,也不準出借、出租、轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也不準攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的金額起點。
付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時,應(yīng)出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進已簽妥的支票遺失,應(yīng)出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應(yīng)由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結(jié)算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項的一種結(jié)算方式。該結(jié)算方式不受金額起點限制。
同城委托收款結(jié)算與異地委托收款結(jié)算是不同的,主要區(qū)別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結(jié)算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結(jié)算可用郵寄劃回與電報劃回資金。
3)商業(yè)匯票結(jié)算
商業(yè)匯票在異地和同城結(jié)算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結(jié)算
銀行本票是申請人將款項交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個月。
銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點,銀行見票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質(zhì)的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結(jié)算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他款項往來的結(jié)算。收款人拿到本票時應(yīng)注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結(jié)算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。
四、票據(jù)和票據(jù)行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財?shù)馁Y金結(jié)算中經(jīng)常會遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識,本節(jié)就對票據(jù)作一個簡要介紹。
(一)票據(jù)
1.票據(jù)的概念
票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。
票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉(zhuǎn)讓的書面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權(quán)利財產(chǎn),持有票據(jù)的人有權(quán)在約定期限向票據(jù)債務(wù)人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過背書轉(zhuǎn)讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現(xiàn)成為融通資金的工具。
2.票據(jù)的特征
票據(jù)在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:
①票據(jù)是一種有價證券。票據(jù)是一種表示財產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價值。這種價值隨票據(jù)的設(shè)立而取得,隨票據(jù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價值。票據(jù)權(quán)力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。
②票據(jù)是一種設(shè)權(quán)證券。票據(jù)上的權(quán)力和義務(wù),完全由票據(jù)行為創(chuàng)設(shè)。票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)設(shè)立后,便于原對價關(guān)系相分離,到期必須償付。
③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎(chǔ)上的書面?zhèn)鶆?wù)的支付憑證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內(nèi)容。這就是說,票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。
④票據(jù)是一種無因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設(shè)立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設(shè)立便具有獨立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,與它所產(chǎn)生或轉(zhuǎn)讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權(quán)力時,不必向債務(wù)人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務(wù)人應(yīng)無條件支付。
⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù)須依據(jù)票據(jù)上所載名義來決定其效力。超出票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù),債務(wù)人概不履行。因此,票據(jù)可以說是一種名義證券。
⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書、交付程序而轉(zhuǎn)讓流通,這種轉(zhuǎn)讓流通無需通知債務(wù)人或征得債務(wù)人的同意,債務(wù)人也不能以未曾接到轉(zhuǎn)讓通知為理由而拒絕承擔(dān)義務(wù)。
⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權(quán)人在接受給付時,必須將票據(jù)交還債務(wù)人,使票據(jù)關(guān)系終結(jié)。若票據(jù)金額是由次債務(wù)人因被追索而償還時,則債權(quán)人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進行追索。
3.票據(jù)的種類
①匯票
按不同標(biāo)準,匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。
b.按付款時間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠期匯票。
c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領(lǐng)域的不同,可分為國內(nèi)匯票和國外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。
b.按付款時間的不同,可分為即期本票和遠期本票。
c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產(chǎn)生基礎(chǔ)不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據(jù)根據(jù)主債務(wù)人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。
(二)票據(jù)行為
票據(jù)行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權(quán)的自愿轉(zhuǎn)移,是指票據(jù)持有者從一個人轉(zhuǎn)移至另一個人的行為。不得簽發(fā)無代價的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當(dāng)事人的資金。
票據(jù)必須記載下列事項:
①表明某種票據(jù)的字樣;
②無條件支付的承諾或委托;
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nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項之一的,票據(jù)無效。
2.背書
背書是以票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓為目的的行為。通過背書,使票據(jù)的權(quán)利從背書人轉(zhuǎn)移至被背書人,由被背書人取得票據(jù)所有權(quán)。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據(jù)以背書轉(zhuǎn)讓或者以背書將一定的票據(jù)權(quán)利授予他人行使時,必須記載被背書人的名稱。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),背書應(yīng)當(dāng)連續(xù)即轉(zhuǎn)讓票據(jù)的背書人與受讓票據(jù)的被背書人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),后手應(yīng)當(dāng)對其直接前手背書的真實性負責(zé)。背書不得附有條件,若背書時附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書人以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)后,承擔(dān)保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責(zé)任。背書人在票據(jù)上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣,其后手再背書轉(zhuǎn)讓的,原背書對后手的被背書人不承擔(dān)保證責(zé)任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權(quán)代背書人行使被委托的票據(jù)權(quán)利,但被背書人不能再以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質(zhì)上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責(zé)任的一個重要步驟。
承兌有兩個具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)自出票日起一個月內(nèi)向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對票據(jù)承擔(dān)支付義務(wù)。若提示承兌時,付款人不同意承擔(dān)支付義務(wù),則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應(yīng)當(dāng)自收到提示承兌的匯票之日起3天內(nèi)承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)到期必須付款的責(zé)任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務(wù)予以擔(dān)保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務(wù)人以外的他人擔(dān)當(dāng),其承擔(dān)保證責(zé)任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據(jù)的保證責(zé)任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對持票人承擔(dān)連帶責(zé)任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權(quán)向保證人請求付款,保證人應(yīng)該足額付款。
5.貼現(xiàn)
貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時,為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務(wù)人支付票款的經(jīng)濟行為。見票即付的票據(jù),自出票日起一個月內(nèi)持票人應(yīng)向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內(nèi)持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價,以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當(dāng)付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系結(jié)束。
7.退票
退票是指承兌人把申請承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第4篇 永安地產(chǎn)資金管理程序
安永地產(chǎn)資金管理程序
1.制定左右決策的財務(wù)管理體系
要點1:理財滲透到開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)開發(fā)任何一個項目必須以經(jīng)濟效益為主要的 指標(biāo),決策的正確與否,開發(fā)行業(yè)比其他多數(shù)行業(yè)更重要。而做好決策,關(guān)鍵是算清開發(fā)各個 環(huán)節(jié)中的資金運行情況,投入多少,運行時間,貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收 量、資金在某處環(huán)節(jié)的滯留和損耗,最低收益和最高收益區(qū)間,一句話,理財活動要滲透到?jīng)Q 策中每個環(huán)節(jié),做到每個環(huán)節(jié)筆筆有賬,任何一項活動都有可靠的依據(jù),這是保證開發(fā)取得經(jīng) 濟效益的必備條件。
要點2:決定各個環(huán)節(jié)預(yù)測準確性的理財首先,對當(dāng)前國家、省、市對開發(fā)行業(yè)的政策予以充 分的研究和估計。其次是環(huán)境,能從總體上把握和預(yù)測自己現(xiàn)在開發(fā)的地點,現(xiàn)在和將來的環(huán) 境變化和走向,并據(jù)此決定建房的檔次和結(jié)構(gòu),預(yù)測房屋購買者的層次和需求,是決策和投入 資產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。第三是市場需求和競爭,充分考慮當(dāng)前市場對各種房屋的需求量,哪些地點 和環(huán)境、戶型有市場競爭力,預(yù)測投入資金回收期,也是開發(fā)決策的重要因素。
要點3:理財對資金籌集和運用方式的影響開發(fā)資金的籌集不外自籌、集籌、貸款、發(fā)放債券 和增大應(yīng)付款幾個方面,在這些方式中,如有較多的自有流動資金當(dāng)然是適當(dāng)增加應(yīng)付款,而 最好不要集資和發(fā)放債券,尤其是房屋開發(fā)周期長、風(fēng)險大,更要謹慎行事。
要點4:理財?shù)闹匾罁?jù):市場變化市場變化主要包括三個方面的變化:政策變化;社會各階 層的需求;普遍的收入水平。
2.安永房產(chǎn)資金策劃的“空手道”
要點1:資金管理的原則用“一文及十文”的思想,節(jié)約現(xiàn)金是最安全的。如果運作得當(dāng),銷 售順利,自有資金保需就夠了,什么時候要用錢,心中應(yīng)該有數(shù)。對回款的速度要有保守的估 計。
要點2:“空手道”的要訣,見圖1、圖2
圖1
避免出現(xiàn)問題的另一要訣是:對回款的速度要有保守的估計。一棟樓的客戶中一次性付款方式 的占到30%―40%,采用按揭的一般是50%―60%按揭一般是七成或者八成;加上剛剛簽約的,算 下來實際上這部分只能收到銷售額的15%的錢,加上一次性付款的,整棟樓賣掉之后收到的錢還 不到一半。這對開發(fā)第二棟樓的影響是相當(dāng)大的。有些公司的第二個項目做的不夠漂亮就是這 個緣故。
用錢的高峰主要在三個階段:辦土地證和銷售證的時候(沒有銷售證難免會讓客戶心存疑慮, 有損項目形象);封頂之前(封頂之后馬上要上設(shè)備,電梯、裝修等等,不準備好錢有可能直 接導(dǎo)致停工);入伙之前(如果不與人結(jié)賬,得不到承建商的配合,入伙很費勁)如果出現(xiàn)開 盤后長期沒錢交土地出讓金或者是封頂之后沒錢再接著蓋導(dǎo)致工程停下來的情況,“空手道” 就算失敗了。
關(guān)于成本運營的兩個忠告:不要小瞧回扣的利害。采購班底是應(yīng)該直接向董事長匯報的,可以 將壓下價格省出的錢獎勵給采購者以保證采購者的忠心。地產(chǎn)界有的公司聘請了工程測量行為 作為顧問,買手的月薪開到萬元以上,可見對采購中成本控制的重視。
可以用十套房子抵換價值一千萬的裝修,房子抵押給銀行就可以換得七百萬的現(xiàn)金。裝修公司 將房子拿去出租,租金正好可以還給銀行做利息。外墻、電梯等等都可以這樣做。現(xiàn)在大家業(yè) 務(wù)不多,有業(yè)務(wù)又怕追不回款,以物換物是可令大家放心的選擇。策劃中最重要的就是成本和 利潤。把成本也轉(zhuǎn)換銷售,從而降低成本贏取利潤。這就是以物換物思路。
3.提高安永財務(wù)管理水平的訣竅
訣竅一:緊掘兩大棄取點第一,為銀行打工的棄取點,近年一些開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)規(guī)模大, 貸款長期不能歸還,本息越滾越大,惡性循環(huán),為還貸款而爭扎,為銀行打工。作為一個開發(fā) 企業(yè),銀行貸款必須保證在一個合適的規(guī)模,在不斷降低資產(chǎn)負債率的基礎(chǔ)上,對于貸款額度 大的單位,要壓縮戰(zhàn)線,?？顚Ｓ?必須有可行的還貸計劃和措施,這樣的企業(yè)甚至“還貸就 是效益”。企業(yè)為銀行打工的棄取點應(yīng)放在資金回報與貸款利息之差的比較上,如果是逆差則 寧可不開發(fā)也不打工。第二,掌握資金時間價值規(guī)律,合理投入和回收資金,資金時間價值規(guī) 律就是資金在不同的時間上具有不同的價值。安永決策層應(yīng)該注意并運用資金時間價值規(guī)律, 使資金不斷增值,減少消耗。實際運用中主要在兩個方面:合理投入、適時回收。合理投入, 就是指在投入資金的每一環(huán)節(jié)上都要計算產(chǎn)出或回收的時間效益,比如此時為商品房銷售旺期 ,且地點環(huán)境較好需求量大,則可大投快建急收,力爭縮短資金回收期,減少貸款利息,爭取 更大效益,反之,則要觀望、少投、等待市場好轉(zhuǎn),創(chuàng)造營銷環(huán)境。適時回收主要是指已建成 的商品房,在銷售受阻、商品房積壓的情況下,是否降價,如何降價或干脆原價等待的決策。 根據(jù)未來銷售收入折現(xiàn)值的數(shù)量與現(xiàn)時降價之差來衡量決策,如未來銷售折現(xiàn)值小于現(xiàn)時降價 銷售價,則堅決降價銷售收回資金,以利再戰(zhàn),否則,有可能越陷越深,加大損失。反之亦然 。
訣竅二:列表匯總、資料分析
第5篇 地產(chǎn)置業(yè)資金分析管理程序
1、目的
為提高現(xiàn)金使用效率,確?，F(xiàn)金管理符合內(nèi)部控制要求,根據(jù)國家有關(guān)財務(wù)管理、會計核算管理制度的規(guī)定,結(jié)合**置業(yè)股份有限公司(以下簡稱'本公司')實際情況,特制定本規(guī)定。
2、適用范圍
2.1本程序適用于本公司資金分析工作。
2.2本辦法適用于本公司及下屬控股子公司財務(wù)部,其他部門對涉及到的有關(guān)規(guī)定亦應(yīng)遵照執(zhí)行。
3、相關(guān)程序及文件
3.1資金余額管理 fm-tm-06-02
4、工作程序
4.1資金預(yù)算管理分析
步驟
時間
涉及崗位
崗位崗
程序說明
1
每月
每季度
預(yù)算管理員
預(yù)算管理員進行資金預(yù)算執(zhí)行情況分析,形成《資金預(yù)算分析月報表》,報財務(wù)部經(jīng)理和財務(wù)總監(jiān)。
2
每月
預(yù)算管理員
《資金預(yù)算分析月報表》以各部門月度資金用款計劃為預(yù)算執(zhí)行依據(jù),將各業(yè)務(wù)及職能部門按利潤中心和費用中心分別進行資金預(yù)算執(zhí)行的數(shù)據(jù)列示和情況分析。
3
子公司預(yù)算管理員
子公司的《資金預(yù)算分析月報表》按月向母公司匯總。
4.2資金余額及流量分析
步驟
時間
涉及崗位
崗位崗
程序說明
1
每月
財務(wù)分析崗
財務(wù)分析崗每月進行短期資金動態(tài)分析,形成《資金余額周報表》、《資金收支月報表》及《資金管理月報表》,報財務(wù)部經(jīng)理和財務(wù)總監(jiān)。
2
財務(wù)分析崗
《資金收支月報表》劃分業(yè)務(wù)和非業(yè)務(wù)類資金收支,并劃分各業(yè)務(wù)部門及職能部門的資金流向,反映營運資金的使用情況和收支結(jié)構(gòu)。
3
財務(wù)分析崗
《資金管理月報表》按資金安全分析、資金管理效率和營運資金效率等分析類別,列示重要的資金管理指標(biāo),反映資金的效率管理與安全管理結(jié)果。
4
子公司財務(wù)分析崗
子公司的《資金收支月報表》及《資金管理月報表》向母公司匯總。
4.3資金成本及融資狀況分析
步驟
工作內(nèi)容
涉及崗位
崗位崗
程序說明
1
每月,財務(wù)分析崗填制《資金成本分析月報表》、《內(nèi)部資金調(diào)度月報表》及《融資月報表》,報財務(wù)部經(jīng)理和財務(wù)總監(jiān)。
2
以上報表綜合反映資金內(nèi)外部融通的情況匯總及分析結(jié)果,以及現(xiàn)有借貸資金成本的定期分析結(jié)果。
5、單據(jù)與記錄
5.1《資金余額周報表》
5.2《資金收支月報表》
5.3《資金管理月報表》
5.4《資金成本分析月報表》
5. 5《內(nèi)部資金調(diào)度月報表》
5.6《融資月報表》
6、流程圖
第6篇 地產(chǎn)公司合約資金管理員職位描述
地產(chǎn)置業(yè)公司合約資金管理員職位描述
崗位職責(zé):
1、參與合同談判、資料的收集和合同的制作,并發(fā)起房地產(chǎn)相關(guān)審批流程;
2、負責(zé)與業(yè)務(wù)單位談判,商議初步的配套工程承包單價或總價;
3、編制工程招標(biāo)計劃、招標(biāo)文件;
4、制作工程計劃表,并協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)部門按時完成相關(guān)工作,提交在建工程承建業(yè)務(wù)匯總表及計劃新開發(fā)工程量匯總表;
5、編制工程資金總計劃、工程資金分配計劃和工程資金預(yù)測工作;
6、收集并整理新引進單位資料,參與考察新單位與新引進單位的后續(xù)評估工作;
任職資格:
1、教育背景:本科及以上學(xué)歷,工程管理和工程預(yù)算等相關(guān)專業(yè)背景。
2、工作經(jīng)驗:兩年以上房地產(chǎn)或建筑施工企業(yè)合同管理工作經(jīng)驗。
3、工作能力:
3.1具備房地產(chǎn)工程開發(fā)相關(guān)的專業(yè)知識。
3.2熟悉本崗位工作所需的法律、法規(guī)、政策和專業(yè)知識及業(yè)務(wù)技能,熟悉合同法等相關(guān)法律知識。
3.3能熟練使用cad制圖軟件,識圖能力強,獨立完成分包工程核價。
4、個性特質(zhì):勤勉正直,具備團隊意識和高度的責(zé)任心,有良好的職業(yè)操守。
第7篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措
物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。
本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。
一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式
物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數(shù)經(jīng)營者的財力。對多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項目中去,將會創(chuàng)造更多的收益。
(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式
一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業(yè)收入
主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應(yīng)付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機構(gòu)申請長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。
4.發(fā)行債券
在市場經(jīng)濟日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。
企業(yè)債券是項目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現(xiàn)。
債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務(wù)本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。
5.發(fā)行股票
股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標(biāo)準的利潤)的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。
在物業(yè)項目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因為a方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經(jīng)營者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。
(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本
籌資成本是指經(jīng)營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時,應(yīng)按當(dāng)時的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評價指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗,更多地采用財產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。
(一)抵押貸款及其特點
抵押就是債務(wù)人在法律上把財產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。
抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。
(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必須提供實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實的財產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險。
此外,相對于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實性的特點。信用擔(dān)保貸款人的實際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗,提高其管理水平,以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的要求,充分認識抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業(yè)務(wù)。
1.有利于物業(yè)管理公司增強信譽觀念,按期償還貸款
我國過去長期實行高度集中的計劃經(jīng)濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務(wù)。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量
銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據(jù)抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣后以價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利
,這就大大增強了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業(yè)管理公司增強風(fēng)險約束機制,限制其短期行為
物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動性,因而具有強烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟利益出發(fā)考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強風(fēng)險約束機制,限制短期行為。
4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進行
在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟效益,保證再生產(chǎn)的順利進行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機構(gòu)申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應(yīng)遵循如下原則:
1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則
盡管“負債經(jīng)營”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營的生財之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅持的一個原則,不考慮自身的經(jīng)濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。
2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則
集中于一個時期償還債務(wù),往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應(yīng)力爭借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應(yīng)盡量安排長期貸款用于項目的開發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。
4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則
申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。
5.妥善制定還貸計劃的原則
所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應(yīng)制定好切實可行的環(huán)節(jié)、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。
三、資金籌措方案的分析與評估
由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對各方案進行分析比較,取其優(yōu)者。
在對資金籌措方案進行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對象不一致,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對方案中的具體安排調(diào)整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結(jié)構(gòu)分析
物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風(fēng)險,但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險較大,會在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點,但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達到風(fēng)險最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費用,而債券則是固定利息加發(fā)行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執(zhí)行折現(xiàn)計算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計算可以用加權(quán)平均法。在求出各項資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。
(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析
籌集資金以后如何使用,實際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來源的資金如何進行適當(dāng)?shù)陌才?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應(yīng)該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。
(四)利率與匯率風(fēng)險分析
第8篇 地產(chǎn)置業(yè)內(nèi)部資金融通及調(diào)動管理程序
1、目的
本管理文件明確了公司內(nèi)部資金融通及調(diào)撥的管理要求與操作規(guī)范,明確有關(guān)部門職責(zé),以對內(nèi)部資金融通及調(diào)撥事項統(tǒng)一管理,有效控制,降低公司資金成本。
2、適用范圍
本程序管理文件規(guī)范了公司內(nèi)部資金融通及調(diào)撥的業(yè)務(wù)過程,適用于董事會、財務(wù)部、以及涉及資金統(tǒng)一計劃的各下屬控股子公司董事會、財務(wù)部等相關(guān)部門。
如未進行特別說明,本程序管理文件內(nèi)所稱'控股子公司'均指其資金納入公司資金統(tǒng)一計劃管理的控股子公司。
3、相關(guān)程序及文件
3.1對外結(jié)算管理程序fm-tm-03
4、職責(zé)
4.1總裁
'召開公司月度資金協(xié)調(diào)會,協(xié)調(diào)平衡資金缺口,討論落實內(nèi)部資金融通及調(diào)撥計劃;
'審批內(nèi)部資金融通申請報告;
'簽署財務(wù)管理協(xié)議;
4.2財務(wù)總監(jiān)
'審核批準控股子公司的月度資金使用計劃;
'審核月度內(nèi)部資金融通計劃;
'審核各控股子公司銀行賬戶存款情況;
'審核內(nèi)部資金融通申請報告;
4.3財務(wù)部
'負責(zé)編制公司財務(wù)預(yù)算、綜合預(yù)算、資金使用計劃;
'編制完成公司年度內(nèi)部資金融通計劃;
'審核控股子公司的季度或月度資金使用計劃是否符合年度預(yù)算;
'負責(zé)內(nèi)部資金調(diào)撥;
'向公司領(lǐng)導(dǎo)層提供各控股子公司銀行賬戶存款情況;
'按照付款審批程序辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù);
5、管理權(quán)限
5.1首創(chuàng)置業(yè)總部統(tǒng)一安排內(nèi)部資金調(diào)劑,并由總部財務(wù)部負責(zé)制訂實施方案并進行實施管理。
5.2內(nèi)部資金的融通及調(diào)動的審批權(quán)人為財務(wù)總監(jiān)和總裁,所有的內(nèi)部資金融通申請報告需由財務(wù)總監(jiān)和總裁審批簽字。
5.3財務(wù)管理協(xié)議的簽署權(quán)人為各公司的法定代表人或委托代理人。
6、工作程序
6.1 內(nèi)部資金融通計劃管理
步驟
完成時間
涉及部門及崗位
步驟說明
1
財務(wù)部預(yù)算管理崗
根據(jù)經(jīng)批準的公司總部及各控股子公司的年度財務(wù)預(yù)算,平衡資金缺口,編制年度綜合預(yù)算。
2
財務(wù)部資金管理崗
根據(jù)年度綜合預(yù)算,編制完成《公司年度內(nèi)部資金融通計劃》,提交財務(wù)總監(jiān)審批。
3
財務(wù)總監(jiān)、資金管理崗
如果財務(wù)總監(jiān)審批不通過,則返至資金管理崗修改;如果通過,則由資金管理崗存檔。
4
每月20日
各控股子公司財務(wù)部
按照經(jīng)批準的年度財務(wù)預(yù)算,編制完成月度資金使用計劃,提交公司總部財務(wù)部。
5
財務(wù)部預(yù)算管理崗
審核控股子公司的月度資金使用計劃是否符合年度預(yù)算,提交財務(wù)總監(jiān)。
6
財務(wù)總監(jiān)
審批控股子公司的月度資金使用計劃,下發(fā)給財務(wù)部資金管理崗;若不通過,則返至預(yù)算管理崗修改。
7
財務(wù)部資金管理崗
根據(jù)經(jīng)批準的各控股子公司的月度資金使用計劃,編制完成月度內(nèi)部資金融通計劃,提供各控股子公司銀行賬戶存款情況,上報財務(wù)總監(jiān)。
8
財務(wù)總監(jiān)
審批月度內(nèi)部資金融通計劃和各控股子公司銀行賬戶存款情況,若不通過則返回資金計劃崗修改,若通過則提交總裁。
9
每月30日
總裁
召開公司月度資金協(xié)調(diào)會,協(xié)調(diào)平衡資金缺口,討論落實內(nèi)部資金融通及調(diào)撥計劃。
6.2內(nèi)部資金融通業(yè)務(wù)管理
6.2.1公司總部資金融入
步驟
完成時間
涉及部門及崗位
步驟說明
1
財務(wù)部資金管理崗
公司月度資金協(xié)調(diào)會后,與融出資金控股子公司財務(wù)部協(xié)商制訂內(nèi)部財務(wù)管理協(xié)議草案,包括:融通金額、融通期限、資金占用費率、還款計劃以及逾期不能歸還的罰則等,財務(wù)總監(jiān)參與并指導(dǎo)該過程。
2
財務(wù)部資金管理崗
提出書面內(nèi)部資金融通申請,內(nèi)部資金融通申請須注明借款金額、資金占用費率、還款計劃以及罰則等報財務(wù)總監(jiān)。
3
財務(wù)總監(jiān)
審批內(nèi)部資金融通申請報告,若不通過則返回資金管理崗修改,若通過則提交給總裁。
4
總裁
審批內(nèi)部資金融通申請報告。若通過則下發(fā)至融出資金控股子公司。
5
融出資金控股子公司法定代表人或委托代理人
依據(jù)總裁審批的內(nèi)部資金融通申請報告所確定的資金融通條件,簽署財務(wù)管理協(xié)議。
6
公司總部法定代表人或委托代理人
簽署財務(wù)管理協(xié)議。
7
財務(wù)部綜合管理崗
財務(wù)管理協(xié)議存檔。
8
融出資金控股子公司財務(wù)部
開出轉(zhuǎn)賬支票送公司總部財務(wù)部。
9
財務(wù)部出納
辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。(參見對外結(jié)算相關(guān)程序)
6.2.2公司總部資金融出
步驟
完成時間
涉及部門及崗位
步驟說明
1
財務(wù)部資金管理崗
公司月度資金協(xié)調(diào)會后,與融入資金控股子公司財務(wù)部協(xié)商制訂內(nèi)部財務(wù)管理協(xié)議草案,包括:融通金額、期限、資金占用費率、還款計劃以及逾期不能歸還的罰則等,財務(wù)總監(jiān)參與并指導(dǎo)該過程。
2
融入資金控股子公司財務(wù)部
提出書面內(nèi)部資金融通申請,內(nèi)部資金融通申請須注明借款原因、金額、期限、用途、資金占用費率、還款計劃以及罰則等報公司總部財務(wù)部。
3
財務(wù)總監(jiān)
審核內(nèi)部資金融通申請報告,提交給總裁。
4
總裁
審批內(nèi)部資金融通申請報告。
5
融入資金控股子公司財務(wù)部
依據(jù)總裁審批的內(nèi)部資金融通申請報告所確定的資金融通條件,準備公司總部所需資料,到公司總部財務(wù)部辦理借款手續(xù)。
6
公司總部法定代表人或委托代理人
簽署財務(wù)管理協(xié)議。
7
財務(wù)部綜合管理崗
財務(wù)管理協(xié)議存檔。
8
財務(wù)部出納
按照對外結(jié)算程序辦理有關(guān)轉(zhuǎn)賬手續(xù)。
7、單據(jù)與記錄
7.1公司年度內(nèi)部資金融通計劃
7.2內(nèi)部資金融通申請報告
7.3財務(wù)管理協(xié)議
第9篇 新村扶貧項目資金管理責(zé)任書
扶貧項目資金管理責(zé)任書
甲方： 市扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
乙方： 縣(市、區(qū))扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
新村扶貧既是扶貧開發(fā)的載體工程，也是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，為此，我市扶貧新村建設(shè)必須堅持以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，按照“以人為本，產(chǎn)業(yè)立村，生態(tài)建家，祥和安康”的基本思路，合理規(guī)劃、分類指導(dǎo)、突出重點、注重特色，由點到面、滾動發(fā)展，逐步把貧窮落后、產(chǎn)業(yè)分散的自然村建設(shè)成基礎(chǔ)設(shè)施條件極大改善，產(chǎn)業(yè)支柱十分明顯，人居環(huán)境優(yōu)化美觀，文化生活高尚完善的扶貧新村。奮斗目標(biāo)是：從今年開始，以每年15%的建設(shè)速度推進，到****年全面完成1138個扶貧新村建設(shè)任務(wù)，真正做到建一個新村，興一個產(chǎn)業(yè)，活一方經(jīng)濟，富一方群眾。為加強新村扶貧項目資金管理，確保我市新村扶貧目標(biāo)任務(wù)的全面完成，根據(jù)《四川省農(nóng)村扶貧開發(fā)規(guī)劃(****-****年)》，特簽定 市新村扶貧項目資金管理責(zé)任書：
一、乙方的責(zé)任及義務(wù)
(一)嚴格執(zhí)行省、市扶貧和財政部門下達的財政扶貧資金項目計劃，不準隨意變更和調(diào)整。確因情況發(fā)生變化而必須調(diào)整的，乙方應(yīng)按程序向甲方申報，并說明原因，經(jīng)甲方批準后執(zhí)行。(20分)
(二)不準隨意調(diào)整和擴大財政扶貧資金的使用對象。乙方在安排財政扶貧資金項目時，其使用對象和范圍應(yīng)該是尚未解決溫飽和初步解決了溫飽問題但需要鞏固扶貧成果，提高其可持續(xù)發(fā)展能力的貧困人口，其重點是在全市的1138個重點貧困村。扶貧開發(fā)范圍是省上確定的新村、衛(wèi)生、移民和勞務(wù)四大扶貧工程。乙方不得隨意上報不屬于扶持對象和范圍的項目計劃。(15分)
(三)嚴格按照財政扶貧資金的政策原則安排項目和使用資金。財政扶貧資金首先安排改善重點貧困村的貧困農(nóng)戶生產(chǎn)生活條件、發(fā)展生產(chǎn)和提高生存質(zhì)量的項目，然后是改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境的項目。扶貧資金必須落實到貧困村、貧困戶，減少一切可能消耗扶貧資金的中間環(huán)節(jié)。扶貧資金要設(shè)立專戶，建立專帳，做到?？顚Ｓ?。分配使用要做到公開、公平、公正，在鄉(xiāng)村兩級必須公示，接受群眾監(jiān)督。乙方不得將財政扶貧資金用于以下十個方面的支出，即：行政事業(yè)機構(gòu)開支和人員經(jīng)費，各種獎金、津貼和福利補助，彌補企業(yè)虧損，修建樓、堂、館、所及住宅，各部門的經(jīng)濟實體，彌補預(yù)算支出缺口和償還債務(wù)，大中型基建項目，交通工具及通訊設(shè)備(汽車、手機、傳呼機等)，小額信貸及其他形式的有償使用，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市扶貧等。(20分)
(四)要整合資源，多方投入，確保財政扶貧資金的使用效益。乙方在安排使用扶貧資金時，要堅持統(tǒng)籌安排，集中資金辦大事的原則，要整合資源，做到各種資金相互匹配、集中使用、保證重點。結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，按照“一路、二水、三產(chǎn)業(yè)、四人居環(huán)境”的扶貧新村建設(shè)要求，制定好村級規(guī)劃，做到整村推進。特別要著眼于培育新的經(jīng)濟增長點，提高扶貧資金的使用效益，努力增加農(nóng)民收入。(15分)
(五)切實規(guī)范縣級財政報帳制。乙方要嚴格執(zhí)行財政扶貧資金的使用管理規(guī)定，實行縣級財政報帳制，不準各行其事，搞資金撥付制和縣級部門報帳制。體制不順的，要限期糾正。要實行項目和資金管理分離，扶貧辦負責(zé)項目管理，財政局負責(zé)資金管理，形成制約和監(jiān)督機制。(15分)
(六)加強扶貧資金審計。乙方必須實行縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)、村三級項目資金公示制，加強對扶貧資金的監(jiān)督。要建立扶貧資金審計制度，定期對扶貧資金進行全面嚴格的審計，對擠占、挪用、貪污扶貧資金等違法違紀行為，要嚴肅查處，并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，絕不姑息遷就。(15分)
二、考核辦法：本責(zé)任書納入市委、市政府對各縣(市、區(qū))的年度農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作目標(biāo)考核。
三、本責(zé)任書有效期限自****年 月 日到****年 月 日止。
四、本責(zé)任書一式三份，甲、乙雙方及市目標(biāo)辦各執(zhí)一份。
甲 方： 市扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
代 表：
乙 方： 縣(市、區(qū))扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
代 表：
二○○四年 月 日
第10篇 w小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
zz小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
為了規(guī)范金橋灣zz苑(以下簡稱“物業(yè)”)專項維修資金(以下簡稱 “維修資金”)籌集、使用和管理,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)規(guī)定制定規(guī)約。
第一條 (維修資金的籌集和使用)
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金:
(一)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和本規(guī)約約定交納維修資金;
(二)維修資金的賬務(wù)由物業(yè)公司代管;
(三)維修資金使用和管理按照政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二條 (維修資金的補充)
維修資金按照下列第(一)項方式補充:
(一)按1-2元/平方米逐月交納補充;
第三條 (維修資金不足時的籌集)
1. 維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時,按下列第(一) 再次籌集的維修資金余額,不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。
(一)一次性交納;
2.原未交納首期維修資金的業(yè)主,按以下第(一)項方式補建:
(一)根據(jù)房屋建筑面積,按30元/平方米一次性交納;
第四條 (物業(yè)維修和更新的實施)
1、物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新符合下述情形之一的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接組織實施,費用按規(guī)定列支。
(一)屬規(guī)定的急修項目;
(二)物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況;
(三)經(jīng)鑒定的危險房屋;
(四)出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準規(guī)定必須維修的情形;
(五)物業(yè)共有部分維修和更新費用在500元以內(nèi)或2個人工費以內(nèi);共有設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場地的維修和更新費用在1000元以內(nèi)或2個人工費以內(nèi)。
共有部分 由業(yè)委會會同業(yè)主代表二人以上簽字驗收;共有設(shè)施設(shè)備由分管業(yè)主委員、正、付主任三人簽字驗收。
2、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新費用在1,000元以上20,000元以內(nèi),由物業(yè)企業(yè)提出更新維修方案,項目預(yù)算費用須經(jīng)zz苑維修項目經(jīng)費審核小組審核、業(yè)主委員同意方可組織實施。
3共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修及更新費用在20,000元以上100,000元以內(nèi),更新維修方案報價須詢價3個以上企業(yè);100,000元以上項目須公開招標(biāo)。實施方案20,000-100,000須經(jīng)全體代表三分之二以上同意;100,000元以上須經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上同意。
4、筑物滲漏水維修的實施
(一)房屋因下雨漏水屬規(guī)定急修項目,物業(yè)服務(wù)接到報修后二小時內(nèi)趕到現(xiàn)場,24小時內(nèi)采取應(yīng)急措施保證業(yè)主正常生活,筑物漏水維修方案應(yīng)報告業(yè)主委員會、主業(yè)代表后,可組織實施,按第四條笫1款規(guī)定簽字驗收。
(二)屋面、外墻滲水維修面積在5 平方米以內(nèi),物業(yè)企業(yè)可直接實施,由報修業(yè)主簽字驗收,按規(guī)定分攤支付。
(三)屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修費用一室戶在1000元以內(nèi);二室戶在1500元以內(nèi);三室戶2000元在以內(nèi),物業(yè)公司踏勘后提出維修方案、報價,須由業(yè)委會會同與該幢樓業(yè)主代表共同復(fù)核審查認同,然后公示七曰業(yè)主無異議,方可實施。
屋面、外墻滲水維修費用超過上述規(guī)定金額的,還須經(jīng)本幢樓三分之二以上業(yè)主簽字通過方能實施。若因某原因未能取得該幢樓三分之二以上業(yè)主同意,業(yè)主委員會再次會同業(yè)主代表、共同審核維修方案、報價,經(jīng)審核后確實符合維修資金使用規(guī)定的亦可以實施。
( 四)竣工驗收單須經(jīng)報修須由業(yè)主、業(yè)主代表,二人以上共同簽字驗收。
(五)因違章裝修造成筑物滲漏水的、搭建安裝設(shè)施造成筑物滲漏水的、屋頂?shù)裙灿貌课粸闃I(yè)主違規(guī)占為單獨使用筑物滲漏水的,其維修費用應(yīng)由該業(yè)主自行承擔(dān),不得從維修資金列支。
屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修方案未經(jīng)業(yè)委會與業(yè)主代表復(fù)核審查認同、未經(jīng)公示直接實施的,其維修費用由報修業(yè)主自行承擔(dān),若該業(yè)主不同意承擔(dān)費用的則由施工單位承擔(dān)費用責(zé)任。
第五條 (維修費用的承擔(dān))
物業(yè)維修、更新、改造費用按照下列約定承擔(dān):
(一)專有部分的所需費用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);
(二)部分共用部分的所需費用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);
(三)全體共用部分的所需費用,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
第六條 (維修資金的審價)
有下列情形之一的,維修費用需經(jīng)有資質(zhì)的審價機構(gòu)審價后在維修資金中列支:
(一)按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)審價的;
(二)金額在50萬元以上的;
(三)業(yè)主大會或者業(yè)主小組決定審價的;
第七條 (維修資金的審計)
有下列情形之一的,應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的審計機構(gòu)對維修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會活動經(jīng)費進行審計:
(一)業(yè)主委員會換屆的;
(二)業(yè)主代表大會或業(yè)主大會決定的;
(三)政府有關(guān)部門認為必要時
審計報告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)審計,維修資金、公共收益或業(yè)主委員會活動經(jīng)費被違法、違規(guī)、違約使用的,業(yè)主委員會或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。
第八條 (賬目公布)
業(yè)主委員會或者委托的物業(yè)管理企業(yè)、具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)每年1月份和7月份向業(yè)主公布一次下列情況:
(一)維修資金收入、支出和結(jié)存的金額;
(二)發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分攤情況;
(三)利用住宅物業(yè)管理區(qū)域共用部分從事停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性活動而獲取的收入和使用情況;
(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費支用情況;
(五)維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。
上述賬目公布信息張貼于小區(qū)公告欄及相關(guān)門牌幢出入口。
第九條(違約處理)
業(yè)主違反本規(guī)約的約定,業(yè)主委員會有權(quán)責(zé)令行為人改正,拒不改正的,業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。
第十條 (生效和修改)
本規(guī)約經(jīng)___年__月___日業(yè)主大會會議討論通過。
本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約,經(jīng)業(yè)主大會會議通過之日起生效。
本規(guī)約未
第11篇 勞資科工資資金管理崗位責(zé)任制
1、依據(jù)上級有關(guān)工資,資金方面的政策,參與制定本礦工資,獎金管理辦法并認真貫徹執(zhí)行.
2、嚴格控制工資總額,不超過公司控制指標(biāo),合理使用工資基金.
3、負責(zé)職工的調(diào)出,調(diào)入及礦內(nèi)職工調(diào)動的工資處理,及時辦理新參加工作職工的工資定級及轉(zhuǎn)正手續(xù).
4、根據(jù)礦工資,獎金管理辦法,嚴格審核工資臺帳.
5、參與本礦工資標(biāo)準的調(diào)整及升級工作.
6、作好勞動工資的統(tǒng)計分析工作,及時向領(lǐng)導(dǎo)提出準確的信息.
7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時任務(wù).
第12篇 集團企業(yè)資金管理主管崗位職權(quán)
集團公司資金管理主管崗位職權(quán)
崗位使命
負責(zé)集團本部及全資子公司的資金調(diào)配、計劃制訂及資金運作。
主要崗位職責(zé)
負責(zé)解釋集團公司及成員企業(yè)費用、現(xiàn)金、報銷規(guī)定;
負責(zé)編制集團公司內(nèi)部資金報表;
負責(zé)為集團公司及成員企業(yè)統(tǒng)一開立賬戶,并實施賬戶間的資金劃轉(zhuǎn)和結(jié)算;
負責(zé)根據(jù)相關(guān)法規(guī),代表集團公司做好對成員企業(yè)貸款發(fā)放、貸款本金、利息的催收和回收以及貸款項目跟蹤工作;根據(jù)國家政策,經(jīng)集團公司領(lǐng)導(dǎo)批準,辦理對成員企業(yè)的擔(dān)保以及項目跟蹤工作;
負責(zé)對各成員企業(yè)債務(wù)、擔(dān)保和抵押情況進行跟蹤、統(tǒng)計分析;對整個集團公司的債務(wù)、擔(dān)保和抵押情況進行匯總分析;
負責(zé)收集、研究國內(nèi)外市場信息,對集團公司的資金調(diào)配、計劃制訂及資金運作提出建議;
負責(zé)具體實施集團公司資金運作方案;
負責(zé)通知收到各單位的賬款情況,答復(fù)各單位銀行賬務(wù)查詢;
負責(zé)執(zhí)行國家及集團公司財會清算相關(guān)制度,管理集團公司資金清算日常工作和收付款業(yè)務(wù)的順利進行;
負責(zé)集團公司進行外匯申領(lǐng)工作;
負責(zé)資金管理檔案的歸檔及文書處理。
主要管理權(quán)限
在工作職責(zé)范圍內(nèi),對集團本部資金管理的工作有建議權(quán)
在資金管理工作范圍內(nèi),有權(quán)要求相關(guān)人員給予配合
第13篇 某項目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
項目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè),資金是企業(yè)的血脈,資金管理是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié),也是項目成功開發(fā)的必要保證。良好的資金管理能力,也是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn),保證企業(yè)的資金富余時不閑置,困難時不短缺,始終維持最佳的現(xiàn)金保有量,是企業(yè)資金管理的重要目標(biāo)。
2.主管崗位 總會計師
主辦崗位資金管理
3.緊前工作條件
從取得土地使用權(quán)和相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)開始到項目。
4.作業(yè)描述
4.1編制資金計劃
4.1.1 總投資估算
房地產(chǎn)項目總投資包括直接成本、期間費用及稅金。項目直接成本主要參考可行性研究報告,根據(jù)項目進展情況可以進行調(diào)整。期間費用可根據(jù)歷史經(jīng)驗估計,營業(yè)費用一般不超過銷售額的3%(普通住宅約1-2%,別墅項目略高)。管理費用與項目規(guī)模、人員編制、建設(shè)工期等因素有關(guān),一般控制在建安投資的3%(本企業(yè)歷年人均管理費用是個很重要的參數(shù))。利息支出可簡化計算,每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率。稅金包含營業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅等(具體稅種及稅率以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準)。
需要注意的是,在通貨膨脹期間,當(dāng)項目持續(xù)周期較長時,需考慮物價上漲因素,避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。
4.1.2資金支付計劃
總投資估算一經(jīng)確定,即可編制分年度投資計劃,形成項目的用款需求。編制依據(jù)有已簽訂合同的付款條款,政府部門的報批報建規(guī)定,費用支出計劃,房產(chǎn)預(yù)售預(yù)繳稅金的規(guī)定等。資金支付計劃應(yīng)滾動編制,自當(dāng)月起12個月以內(nèi)的計劃盡量細化到月份(尤其是3個月以內(nèi)),以更好的指導(dǎo)資金籌措,以后年度可按季或年編制。為便于計劃的動態(tài)調(diào)整,應(yīng)及時進行實際付款與計劃付款的對比分析,當(dāng)月未付款項自動順延至以后月份。與工程進度有關(guān)的付款計劃應(yīng)得到項目經(jīng)理的確認。
4.1.3資金回籠計劃
為控制貸款規(guī)模,使資金流入與流出相匹配,保持最佳現(xiàn)金保有量,銷售管理崗位應(yīng)及時提供資金回籠計劃。根據(jù)項目的資金支付和回籠計劃編制項目的籌資計劃。當(dāng)項目實際資金回籠與計劃不符時,需隨時對后期的資金回籠計劃進行調(diào)整。
4.2選擇籌資方案
項目投資的資金來源主要有自有資金(資本金加股東集資)、銀行貸款、預(yù)售房款等。根據(jù)銀行現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目融資辦法,項目的自有資金必須達到總投資的30%,而且四證齊全才能發(fā)放貸款,即使獲得貸款也要接受銀行監(jiān)管,進行封閉式運作,回籠資金按一定比例優(yōu)先償還銀行貸款。通常情況下,項目前期從土地獲得到辦好四證,是以自有資金為主,從四證取得到獲準預(yù)售以銀行貸款為主,預(yù)售以后現(xiàn)金流逐步由負轉(zhuǎn)正,以回籠房款平衡資金流出。
根據(jù)公司信用等級的不同,銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔(dān)保貸款等方式,單純的項目公司多采用抵押貸款,貸款成本較高,為辦理在建工程抵押需支付相應(yīng)的評估費、公證費、財產(chǎn)保險費等手續(xù)費。
在銀行貸款以外,項目公司可以考慮的融資方式還有房地產(chǎn)信托計劃,地產(chǎn)投資基金,多方委托貸款等,一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高,受到的政策限制更為嚴格。
4.3分析償債能力
為確保項目借款能按時還本付息,維護公司的信用等級,應(yīng)對項目的償債能力進行分析,保持項目的現(xiàn)金流始終為正。以下計算表格可供參考。
項目償債能力分析表
金額單位:萬元 第1年 第2年 第n年 合計
一、本年借款
1. 年初借款本息累計
2. 本年借款
3. 本年應(yīng)計利息
二、本年還本付息
1. 本年償還本金
2. 本年支付利息
三、償還借款的資金來源
1. 自有資金
2. 預(yù)售房款
3. 其他
四、現(xiàn)金盈余
項目貸款
1.作業(yè)目的
在總投資估算的基礎(chǔ)上,按照項目的開發(fā)進度計劃確定項目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風(fēng)險的大小,選擇資金渠道。就目前階段而言,銀行貸款仍是開發(fā)房地產(chǎn)項目主要的資金來源,尤其是在取得土地權(quán)證,到預(yù)售之前的開發(fā)階段,缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用,利用債務(wù)資金提高自有資金的收益率。
2.批準崗位 董事長(或授權(quán)總經(jīng)理):批準貸款和抵押。
主管崗位 總會計師:審核融資計劃,落實融資銀行,簽署貸款合同。
主辦崗位 資金管理:編制融資計劃,收集和報送資料,貸款談判,辦理抵押手續(xù),建立貸款臺帳,按期還本付息。
3.作業(yè)描述
3.1 本主辦崗位編制項目資金計劃,合理安排收支結(jié)點,提出融資方案,經(jīng)總會計師審核批準。
3.2 按照貸款銀行的要求,由本主辦崗位收集報送資料:
3.2.1 資本金達到項目總投資35%或以上的證明;
3.2.2三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書;
3.2.3信用等級證書;
3.2.4 經(jīng)年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號;
3.2.5 已納入地方商品房建設(shè)計劃的立項批文;
3.2.6《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》;
3.2.7資金封閉運作方案;
3.2.8項目可行性研究報告;
3.2.9 項目的規(guī)劃設(shè)計文本;
3.2.10 項目重大的經(jīng)濟合同,包括土地使用權(quán)出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等;
3.2.11 企業(yè)基本情況資料及財務(wù)資料。
3.3 貸款談判:明確借款總額、期限、優(yōu)惠利率、保證方式(抵押或擔(dān)保)、用款和還款計劃、抵押物評估價值等。
3.4貸款談判的雙方意見一致后,由總會計師在公司行政辦公會議上提請審議,如貸款數(shù)額超過董事會授權(quán)額度的尚需報董事會審批。
3.5 經(jīng)貸款銀行內(nèi)部貸審會審批同意后,由總會計師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同,本主辦崗位協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。
3.6 根據(jù)公司資金情況和項目回籠情況,調(diào)整借貸計劃,及時與貸款銀行溝通協(xié)調(diào),辦理相關(guān)手續(xù)。
3.7 貸款到期付清,及時辦理合同終止手續(xù)。如需展期,仍須由總會
計師提請公司行政會議審批。
4.貸款擔(dān)保
銀行一般要求項目公司以項目抵押來鎖定風(fēng)險(在建工程抵押費用較高),個別情況下銀行會根據(jù)項目的性質(zhì)、開發(fā)單位的資信等因素允許由實力較強、有代償能力的公司提供擔(dān)保。
4.1 項目分階段抵押
4.1.1土地使用權(quán)抵押:在開發(fā)單位支付全部土地使用權(quán)出讓金,獲得《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》后,辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù);
4.1.2房屋期權(quán)抵押:在項目建設(shè)開發(fā)投資總額完成25%以上,具備房屋期權(quán)抵押條件時,可辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù),將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。
4.1.3現(xiàn)房抵押:工程已竣工驗收,開發(fā)單位獲得大產(chǎn)證后,將房屋期權(quán)抵押轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押。
5.貸款額度
項目貸款額度的確定取決于抵押物的價值,房屋期權(quán)價值是以抵押時投入該項目的土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補償費、已支付的工程款(不包括預(yù)付款、庫存材料與設(shè)備)的總和估算而得。
以房屋期權(quán)作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%,以房地產(chǎn)現(xiàn)房作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。
6.貸款發(fā)放
6.1在發(fā)放貸款前,公司與貸款銀行簽訂《財務(wù)監(jiān)管協(xié)議》,項目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監(jiān)管帳戶及結(jié)算帳戶,保證金帳戶和監(jiān)管帳戶需預(yù)留信貸員印鑒,確保貸款資金在項目建設(shè)范圍內(nèi)封閉運作。保證金帳戶核算貸款資金,監(jiān)管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項目回籠資金。
6.2貸款銀行確定貸款額度后,按照項目實際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。
第14篇 應(yīng)急資金投入管理
安全生產(chǎn)資金投入保障制度為了進一步加強安全生產(chǎn)管理，確保對安全技術(shù)措施費使用的及時、到位，根據(jù)《安全生產(chǎn)法》并依據(jù)本公司《財務(wù)管理制度》的規(guī)定，結(jié)合本公司實際，特制訂本制度。
一、公司設(shè)立安全生產(chǎn)專項資金專戶，安全生產(chǎn)措施費專用于保障安全生產(chǎn)，實行?？顚Ｓ?，不得挪作他用；
二、安全生產(chǎn)措施費按計劃列入成本，安全生產(chǎn)措施費的使用必須立項，原則上由公司具體掌握。各種安全技術(shù)設(shè)備，由公司安全生產(chǎn)管理部門安排專業(yè)人員購買、驗收、管理，用于改善作業(yè)環(huán)境和機械設(shè)備的安全狀況等。安全生產(chǎn)措施費用根據(jù)勞動部、全國總工會發(fā)布《安全技術(shù)措施計劃的項目總名稱表》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準》制訂，其包括的范圍如下：
1、安全資料的編印、安全標(biāo)志的購置及宣傳欄的設(shè)置（包括報刊、宣傳書籍、標(biāo)語的購置）費用；
2、安全培訓(xùn)及教育費用；
3、職工勞動衛(wèi)生安全防護的費用；
4、安全用電的費用，包括：標(biāo)準化電箱、電器保護裝置、電源線路的敷設(shè)、外電防護措施等；
5、起重設(shè)備及其他的安全防護設(shè)施（含警示標(biāo)志）費用；
6、施工機具防護棚及其圍欄的安全保護設(shè)施費用；
7、水上、水下作業(yè)的救生設(shè)備、器材及臨邊防護、警示設(shè)施費用；
8、搶險應(yīng)急措施；
9、交通疏導(dǎo)、警示設(shè)施費用；
10、消防設(shè)施與消防器材的配置及保健急救措施費用；
11、安全網(wǎng)、安全帽、安全帶等防護用品的購置費用；
12、按國家、所在?。ㄗ灾螀^(qū)）、市規(guī)定的其它安全生產(chǎn)措施所涉及的費用。
三、公司對需具備安全生產(chǎn)條件所必須的資金投入，由公司安全管理部門或主要負責(zé)人確保資金的及時到位，正確使用，并對由于安全生產(chǎn)所必需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
四、公司安全生產(chǎn)專項資金的支出由公司安全管理部門按計劃報批。
五、對不按規(guī)定使用措施費或安全措施落實不到位的部門，公司依照有關(guān)規(guī)章制度給予處分處罰。發(fā)生傷亡事故，危害職工身體健康的，應(yīng)首先追究有關(guān)人員的責(zé)任。
六、公司對于安全生產(chǎn)工作成績優(yōu)異的部門、班組、個人給予適當(dāng)獎勵，獎勵資金不使用公司安全生產(chǎn)專項資金。
第15篇 物業(yè)維修資金使用管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)維修資金使用管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
規(guī)范物業(yè)公司啟動專項維修資金工作程序。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)公司啟動專項維修資金工作。
3.0相關(guān)文件
3.1《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》
3.2《住宅專項維修資金管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部、財政部令第165號)
3.3北京市昌平區(qū)**苑小區(qū)業(yè)主委員會:《北京市昌平區(qū)**苑小區(qū)專項維修資金使用管理實施細則》(2006年7月29日)
3.4北京市昌平區(qū)**西苑小區(qū)業(yè)主委員會:《北京市昌平區(qū)**西苑維修資金使用管理制度》(2006年7月28日)
3.5北京市昌平區(qū)**東苑、北苑、中苑小區(qū)業(yè)主委員會:《北京市昌平區(qū)**東苑、北苑、中苑小區(qū)業(yè)主委員會專項維修資金使用管理制度》(2006年7月29日)
4.0職責(zé)
4.1社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)核實專項維修資金的歸集、分戶情況;財務(wù)部負責(zé)向社區(qū)服務(wù)辦公室提供所需情況、數(shù)據(jù)。
4.2社區(qū)服務(wù)辦公室配合銀行做好業(yè)主查詢卡的發(fā)放工作。
4.3社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)公司專項維修資金領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)的'專項工作小組'(以下簡稱'工作組')日常工作的組織安排。
4.4專業(yè)公司提出大修計劃,組織維修預(yù)算、施工方案等資料。
4.5物業(yè)管理部、總工程師辦公室負責(zé)對大修計劃進行審核,選擇施工單位、確定費用預(yù)算。
4.6社區(qū)服務(wù)辦公室將大修計劃告知業(yè)委會并協(xié)助業(yè)委會組織召開業(yè)主大會,組織文字材料。
4.7經(jīng)營管理處負責(zé)協(xié)助召開業(yè)主大會。
4.8專業(yè)公司和有關(guān)部門負責(zé)簽署維修合同。
4.9物業(yè)管理部負責(zé)向政府小區(qū)辦備案工作。
4.10財務(wù)部負責(zé)維修費預(yù)支、收款、結(jié)算工作。
4.11專業(yè)公司負責(zé)維修項目的施工監(jiān)督、檢查、辦證工作。
4.12公司各管理部門負責(zé)監(jiān)督相關(guān)部門工作的落實。
5.0社區(qū)服務(wù)辦公室工作程序
5.1資料學(xué)習(xí)培訓(xùn)階段
5.1.1社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)牽頭組織,物業(yè)管理部、質(zhì)量管理部、電梯管理公司、經(jīng)營管理處根據(jù)不同的分工進行培訓(xùn);
5.1.2學(xué)習(xí)'3.0相關(guān)文件'所列法規(guī)及文件;
5.1.3學(xué)習(xí)相關(guān)部門出具的《核查報告》;
5.1.4特種設(shè)備檢測所出具的《特種設(shè)備定期檢測報告》;
5.1.5學(xué)習(xí)相關(guān)專業(yè)知識。
5.2協(xié)助業(yè)委會召開委員會會議準備階段
5.2.1社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)將涉及范圍內(nèi)業(yè)主的《專項維修資金劃轉(zhuǎn)清冊》、《支用維修資金分戶明細表》下載成冊;
5.2.2與經(jīng)營管理處、財務(wù)部就業(yè)主姓名、住宅面積、歸集資金等業(yè)主資料進行核對;
5.2.3社區(qū)服務(wù)辦公室根據(jù)提供的維修預(yù)算,作出《支用維修資金分戶明細表(預(yù)算)》;
5.2.4將《小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備大修需使用住宅專項維修資金的函》提交業(yè)主委員會;
5.2.5將維修計劃、費用預(yù)算、核查報告、施工單位資質(zhì)、《支用維修資金分戶明細表(預(yù)算)》提交業(yè)主委員會;
5.2.6社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)就召開業(yè)主委員會會議及會議議程、所需材料和業(yè)委會主任溝通。材料包括:向業(yè)委會提交的《關(guān)于啟用維修資金的告知函》,鑒定部門出具的《核查報告》,《維修計劃》、《費用預(yù)算》、《施工單位資質(zhì)》、《專項維修資金分戶明細》、《專項維修資金劃轉(zhuǎn)清冊》等。
5.3召開業(yè)主委員會會議階段
5.3.1由業(yè)委會主任提議、全體委員參加、居委會主任列席的專項維修資金使用專題會;
5.3.2由物業(yè)公司向全體委員出示使用維修資金的相關(guān)材料;
5.3.3由業(yè)委會主任作出《使用維修資金的議案》、《委托書》、《召開業(yè)主大會的方法》等提議;
5.3.4組織、推選涉及范圍內(nèi)業(yè)主代表組成'維修工程項目監(jiān)督小組';
5.3.5全體業(yè)委會委員表決、簽字,居委會主任監(jiān)督簽字;
5.3.6形成業(yè)主委員會決議。
5.4材料公示階段
5.4.1社區(qū)服務(wù)辦公室制作公示資料。
5.4.2經(jīng)營管理處協(xié)助社區(qū)服務(wù)辦公室在涉及范圍內(nèi)張貼公示資料。
5.4.3公示資料包括:《業(yè)主委員會召開業(yè)主大會的決議》、《核查報告》、《施工計劃》、《維修單位資質(zhì)》、《施工單位維修費用預(yù)算》、《預(yù)算費用分攤明細》、《維修項目工程領(lǐng)導(dǎo)小組》、《召開業(yè)主大會的方法》、《委托書》等。
5.4.4公示10天拍成照片留存。公示后將公示資料匯集成冊備查。
5.5入戶表決階段
5.5.1配合業(yè)委會、居委會進行宣傳;
5.5.2制作表決卡,與經(jīng)營管理處做好入戶準備;
5.5.3協(xié)助經(jīng)營管理處組織人員入戶發(fā)放、回收表決卡;
5.5.4對表決卡進行統(tǒng)計匯總;
5.5.5由業(yè)委會委托居委會、業(yè)主代表對表決結(jié)果進行抽查、確認,出具證明。
5.5.6協(xié)助業(yè)主委員會對表決結(jié)果進行公示。
6.0辦理行政備案程序
6.1由物業(yè)管理部對以下資料進行審核:《支用維修資金申請》、《專項維修資金預(yù)支用備案表》、《施工合同》、《施工單位營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《工程費用預(yù)算》、《鑒定報告》、《小區(qū)公示結(jié)果證明》、《業(yè)主決議(含統(tǒng)計結(jié)果)》、業(yè)委會出具的《同意使用維修資金的決議》、《維修費用分攤明細表》、《任務(wù)單》、《支取匯總表》、《支取清冊》、《承諾書》。
6.2由社區(qū)服務(wù)辦公室負責(zé)網(wǎng)上備案。
6.3物業(yè)管理部帶以上材料到地區(qū)辦事處及區(qū)、市建委小區(qū)辦辦理備案手續(xù)。
7.0費用預(yù)支程序
7.1由財務(wù)部對《維修費用分攤情況》進行審核;
7.2由財務(wù)部向銀行提交《支用維修資金申請》、《專項維修資金預(yù)支用備案表》、《施工合同》、《施工單位營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《工程費用預(yù)算》,相關(guān)部門出具的《核查報告》、《小區(qū)公示結(jié)果證明》、《業(yè)主決議(含統(tǒng)計結(jié)果)》、《同意使用維修資金的決議》、《維修費用分攤明細表》、《任務(wù)單》、《支取匯總表》、《支取清冊》、《承諾書》等材料,到銀行辦理資金預(yù)支手續(xù)。
8.0維修施工程序
8.1由物業(yè)公司相關(guān)部門和工程項目領(lǐng)導(dǎo)小組對施工進行監(jiān)督。
8.2施工現(xiàn)場明示施工單位、施工時間、安全提示等。
8.3施工單位遵守政府相關(guān)施工要求及規(guī)范。
8.4施工完成后物業(yè)公司組織專業(yè)人員及工程項目領(lǐng)導(dǎo)小組成員進行工程竣工驗收,根據(jù)施工驗收情況報質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測。
8.5相關(guān)部門出具《工程驗收合格證》及《工程費用決算單》。
8.6對施工過程影像資料留檔。
9.0工程費用結(jié)算程序
9.1工程竣工驗收合格后由財務(wù)部到銀行辦理資金結(jié)算手續(xù);
9.2需準備以下材料:《維修費用結(jié)算單》、《維修費用發(fā)票》、根據(jù)工程結(jié)算單出具的《維修費用分攤明細》、《費用結(jié)算分戶調(diào)整表》。
10.0材料備案程序
對以上所有涉及材料整理后備案存檔,電子版檔案、紙媒介檔案(兩份,業(yè)委會留存一份)分別存檔。
11.0工作考核
啟用公共維修資金工作考核納入公司工作考核體系。
12.0需存檔的文件或資料
12.1《業(yè)主委員會召開業(yè)主大會的決議》
12.2《核查報告》
12.3《施工計劃》
12.4《施工單位資質(zhì)證書》
12.5《施工單位營業(yè)執(zhí)照》
12.6《施工合同》
12.7《施工單位維修費用預(yù)算》
12.8《支取維修資金分攤明細》
12.9《維修項目工程領(lǐng)導(dǎo)小組》
12.10《維修項目工程領(lǐng)導(dǎo)小組對費用預(yù)算進行審查的公告》
12.11《業(yè)主大會表決形式》
12.12《支用維修資金申請》
12.13《專項維修資金預(yù)支用備案表》
12.14由業(yè)委會審核后的《工程費用預(yù)算》
12.15相關(guān)部門出具的《鑒定報告》
12.16《小區(qū)公示結(jié)果證明》
12.17《業(yè)主決議(含統(tǒng)計結(jié)果)》
12.18專項維修資
金管理系統(tǒng)打印的《任務(wù)單》、《支取匯總表》、《支取清冊》
12.19《承諾書》
12.20《工程驗收合格證》
12.21《工程費用決算單》
12.22《費用發(fā)票復(fù)印件》
12.23《維修費用分攤明細》
12.24《費用結(jié)算分戶調(diào)整表》
