第1篇 物業(yè)管理費用測算規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)費用測算
根據(jù)“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務(wù)的總體管理思路,對“******”的物業(yè)管理服務(wù)費進行測算。內(nèi)容包括:
一、 經(jīng)費測算的原則及說明;
二、 經(jīng)費測算:
1、人工成本;2、行政辦公費;3、設(shè)備/設(shè)施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產(chǎn)折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預見費;10、管理者酬金;11、稅金。
詳細測算書內(nèi)容如下:
第一節(jié) 經(jīng)費測算的原則及說明
一、 測算的依據(jù)
(一) 成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī);
(二) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定”;
(三) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費分類分級指導標準”。
二、 經(jīng)費測算的原則
(一) 遵循物業(yè)管理行業(yè)特點的原則
物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)?？陀^、準確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出,是物業(yè)管理企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ),也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境,達到物業(yè)保值增值目的的基本條件。
(二) 服務(wù)水平與管理費用相匹配的原則
針對“*******”高檔物業(yè)需求,根據(jù)服務(wù)水平與管理費用“質(zhì)價相符”的市場特點,準確定位物業(yè)管理的水平,準確定位管理費用的標準。
(三) “零預算”原則
物業(yè)管理費實行“零預算”原則,“以支定收”,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標準,確定物業(yè)管理費用的支出;再根據(jù)物業(yè)管理費用的支出確定物業(yè)管理的收費標準。這樣,物業(yè)管理費用收入和支出相抵后的結(jié)果為“零”。
(四) 管理者提取酬金原則
物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費用支出為基礎(chǔ),并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業(yè)管理費用支出×管理酬金比例。
三、 測算的有關(guān)說明
(一) 物業(yè)管理費支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費,公共設(shè)備、設(shè)施日常運行、維護及保養(yǎng)費,綠化管理費,保潔衛(wèi)生費,保安費,辦公費用,物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。
(二) 有關(guān)費用的說明
1、人員工資標準
根據(jù)市場化原則,參照成都行業(yè)工資水平,根據(jù)*********規(guī)模及高檔次的管理服務(wù)需求設(shè)定人員工資標準,人員工資標準如下:
序號 職 務(wù) 月薪 備 注
1 中心經(jīng)理 4,000
2 品質(zhì)行政主管(中心經(jīng)理助理) 2,500
3 安全主管 1,800
4 工程維修主管 2,000
5 清潔綠化主管 1,800
6 高級管家 1,800
7 會計&nb
sp;1,400
8 出納 1,200
9 維修技工 1,200
10 安全班長1,100
11 安全員900
12 清潔工600
13 綠化工600
2、物資裝備的攤銷
物資裝備攤銷分兩部分進行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產(chǎn)”,依據(jù)財務(wù)制度按5年攤銷;單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費,按5年攤銷。
3、開辦費攤銷
開辦費的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應(yīng)攤進營銷成本中,不可預見費根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例,不可預見費提取率為物業(yè)管理成本支出的1.5%。開辦費中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費用的80%(4年)按5年攤銷進管理成本中。
4、管理者酬金
依照四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定和行業(yè)慣例,每年按總支出的8%提取管理者酬金。
5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關(guān)規(guī)定收取。暫不測算。
第二節(jié) 經(jīng)費測算
經(jīng)費測算總表(單位:人民幣元)
序號 項 目 測算依據(jù) 月支出 備 注
1 人工成本 詳見人工費測算明細表122,202.00
2 行政辦公費 詳見辦公費測算明細表14,406.67
3 設(shè)備/設(shè)施維護費 詳見維護費測算明細表 9,984.00
4 公用電費 按經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算23,500.00
5 公用水費 按經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算4,200.00
6 清潔費(設(shè)施材料) 詳見清潔費測算明細表10,233.00
7 綠化費 詳見綠化費測算明細表&
nbsp; 17,388.00
8 保安費 詳見保安費測算明細表 400 注:將開盤期間人工成本攤進物管成本中
9 固定資產(chǎn)折舊 詳見固定資產(chǎn)測算明細表1,397.50
10 開辦費攤銷 詳見開辦費測算明細表3,036.87 23,994.13
11 小計206,748.03 227,705.30
12 不可預見費 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11
13 管理者酬金 以上各項之和的10.00%21,088.30 23,225.94
14 營業(yè)稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66
15 總計245,193.66 270,048.01
16 每平方米月管理費(不含電梯分攤) 69416.16平方米收費面積 3.53 4.05
根據(jù)我們的測算,本項目管理費月支出為245,193.66元(不含e型房每月電梯維護費用),按照不同房型的價格、建筑面積比率,將管理費分攤?cè)缦?
房型系數(shù) 管理費標準(元/平方米.月) 備 注
a 1.143 4.0
b 1.057 3.7
c、d 1 3.5
e 0.914 3.2 按照分攤系數(shù)測算e型房管理費2.8元/平方米.月,加上電梯維護費0.42元/平方米.月,實際管理費標準為3.2元/平方米.月
(一)人工成本測算
序號 項目 人數(shù) 月薪 計算方法 月支出 備 注
1 工資
(1) 中心經(jīng)理 1 4,000 人數(shù) * 月薪 4,000
(2) 品質(zhì)行政主管 1 2,500 人數(shù) * 月薪 2,500
中心經(jīng)理助理
(3) 安全主管 1 1,800 人數(shù) * 月薪 1,800
(4) 工程維修主管 1 2,000 人數(shù) * 月薪 2,000
(5) 清潔綠化主管 1 1,800 人數(shù) * 月薪 1,800
(6) 高級管家 3 1,800
人數(shù) * 月薪 5,400
(7) 會計 1 1,400 人數(shù) * 月薪 1,400
(8) 出納 1 1,200 人數(shù) * 月薪 1,200
(9) 維修技工 7 1,200 人數(shù) * 月薪 8,400
(10) 安全班長 31,100 人數(shù) * 月薪 3,300
(11) 安全員 40 900 人數(shù) * 月薪 36,000
(12) 清潔工 30 600 人數(shù) * 月薪 18,000
(13) 綠化工 3600 人數(shù) * 月薪 1,800
(14) 小計 94 87,600
2 三費一金
(1) 福利待遇 工資總額* 8% 7,008.00
(2) 培訓費 工資總額* 8% 7,008.00
(3) 工會費 工資總額* 2% 1,752.00
(4) 社會保險費 工資總額* 20%17,520.00
(5) 教育基金 工資總額* 1.5% 1,314.00
(6) 小計34,602.00
3 合計122,202.00
(二)行政辦公費
序號 項目 數(shù)量 單位 單價 計算方法 月支出 備注
1 辦公用品、低值易耗品
(1) 管理人員 10 人 20 數(shù)量 * 單價 200.00
(2) 操作人員 80 人 5 數(shù)量 * 單價400.00
小計 90 人 &nbs
p;600.00
2 通訊費用
(1) 固定電話/傳真 5 部 150 數(shù)量 * 單價750.00
(2) 移動電話 2 部300 數(shù)量 * 單價600.00
小計1,350.00
3 車輛使用費用 2 部 1500 數(shù)量 * 單價 3,000.00
4 員工宿舍租金 4 套 600 數(shù)量 * 單價2,400.00
5 社區(qū)文化活動費 12 次1500 綜合測算1,500.00
6 服裝費用
(1) 管理人員服裝 13 套900 11700 975.00
(2) 維修工服裝 7400 2800 233.33
(3) 清潔綠化工 34 270 9180 765.00
(4) 保安員 431000 43000 3583.33
(5) 小計 66680 5556.67
7 合計 14,406.67
(三)設(shè)施設(shè)備維護費
序號 項目 數(shù)量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出 備注
1 電梯維保費 8 臺600 12 4,800.00 不記入總費用
2 電梯年檢費 8 臺 400 / 266.67 不記入總費用
3 電梯保險費 8 臺
4 強電系統(tǒng)維護費2,000.00
(1) 高壓供電系統(tǒng) 屏
(2) 低壓供電系統(tǒng) 屏
(3) 備用發(fā)電機維護費 臺
小計2,000.00
5 給排水系統(tǒng)維護費800.00
(1) 給排水水泵維護費 臺
(2) 給水水管維護費
(3) 排水水管維護費
(4) 消防水系統(tǒng)
消防箱 套
小計 800.00
6 室外景觀綠化水維護費 500.00
7 游泳池維護費 200.00
8 消防系統(tǒng)維保費 500.00
9 弱電系統(tǒng)維護費2,500.00
(1) 消防弱電系統(tǒng)維護費
(2) 控制中心維護費
(3) 保安監(jiān)控系統(tǒng)維護費
(4) 防盜報警系統(tǒng)維護費
(5) 巡更系統(tǒng)維護費 &nbs
(6) ic卡門禁統(tǒng)維護費
(7) 停車場系統(tǒng)維護費
小計 2,500.00
10 建筑本體維修費
11 設(shè)備維修零星材料費600.00
小計9,600.00
12 不可預見費 4%384.00
13 合計9,984.00
(四)公用水電費
序號 項目 數(shù)量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出 備 注
1 公用電費 50000 度 0.47 23,500.00
2 公用水費 3500 噸 1.2 4,200.00
合計 27,700.00
(五)清潔費
序號 項目 計算方法 月支出 備 注
1 基本清潔費
(1) 清潔人工費 / /
(2) 工具/材料費 綜合測算 2000
2 清潔設(shè)備折舊費 (5年分攤) 清潔工具 1333
總價80,000元
3 垃圾清運費 30天×1車/天×150元/車 4500
4 室外水景清潔費 每月清洗1次1000
5 化糞池清理費 每一年清洗2次400
7 消殺費 綜合測算
;1000
8 總計10,233.00
(六)綠化費
項目 數(shù)量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注
綠化費41400 m2 0.42 數(shù)量 * 單價 17,388.00
(七)保安費
項 目 計算方法 月支出 備 注
日常耗材、裝備保養(yǎng) 綜合測算400.00
(八)固定資產(chǎn)折舊
序號 項目 資產(chǎn)總額 計算方法 月支出 備 注
1 行政辦公設(shè)備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33
2 工程設(shè)備 9,850.00 分5年攤消164.17
3 合計 1,397.50
附表:固定資產(chǎn)清單
(一) 行政辦公設(shè)備
項 目 數(shù) 量 單位 單價 金額 備 注
會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00
大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00
復印機 1 臺 15,000.00 15,000.00
內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00
數(shù)碼照相機 1 部 4,000.00 4,000.00
電視機 5 臺 2,000.00 10,000.00
小計74,000.00
(二) 工程設(shè)備
項 目 數(shù) 量 單位 單價 金額 備注
200型室外疏通機 1 套 2,350.00 2,350.00
備用發(fā)電機 1 臺 5,000.00 5,000.00
臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00
小計 9,850.00
合計 83,850.00
(
九)開辦費攤銷
序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注
1 開盤期間人工成本費 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤?cè)霠I銷成本
2 除人工費外其它開辦費攤銷 227,765.00 按(80%)5年攤銷 3,036.87 攤?cè)胛锕艹杀?/p>
3 總開辦費 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤?cè)胛锕艹杀?/p>
“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日,為期12個月。在此期間,購置相應(yīng)的辦公設(shè)備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備,人員到位。開辦費分五年攤銷。 開辦費總表
項目 數(shù)量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出
1 人工成本
(1) 工資
中心經(jīng)理 1 12 4,000.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 48,000.00
品質(zhì)行政主管(中心經(jīng)理助理) 1 10 2,500.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 25,000.00
安全主管 1 12 1,800.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 21,600.00
工程維修主管 112 2,000.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 24,000.00
清潔綠化主管 110 1,800.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 18,000.00
高級管家 6 61,800.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 64,800.00
會計 1 21,400.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 2,800.00
出納 1 21,200.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 2,400.00
維修技工 2 12 1,200.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 28,800.00
安管班長 3 12 1,100.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 39,600.00
安管員 40 12900.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 432,000.00
清潔工 35 12600.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 252,000.00
綠化工 2 12 600.00 數(shù)量 * 駐場時間 * 單價 14,400.00
小計973,400.00
(2) 三費一金
福利費工資總額 8% 77,872.00
工會經(jīng)費工資總額 2% 19,468.00
社會保險費工資總額 13% 126,542.00
教育基金工資總額 1.5% 14,601.00
小計 238,483.00
合計1,211,883.00
2 行政辦公費
(1) 辦公用品、低值易耗品 綜合測算 3,000.00
(2) 通訊費 綜合測算 3,000.00
(3) 員工宿舍租金及水電費 7 12 900.00 套數(shù) * 開辦時間 * 單價 75,600.00
合計81,600.00
3 入伙資料 350 60.00 21,000.00
4 辦公設(shè)備 見開辦期辦公設(shè)備清單 18,600.00
5 工程工具 見開辦期工程工具清單 14,710.00
6 治安消防用品 見開辦期治安消防用品清單 25,315.00
7 服裝 見開辦期低值裝備清單 66,540.00
總計1,439,648.00
1、 開辦期辦公設(shè)備清單
序號 項 目 數(shù)量 單位 單價 合計(元) 備 注
1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00
2 工作臺 10 套 500.00 5,000.00
3 轉(zhuǎn)椅 10 把 80.00 800.00
5 打印機 2 臺 700.00 1,400.00
6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00
7 檔案柜 2 個 300.00 600.00
8 電話 5 部 100.00 500.00
9 傳真機 1 部 1,500.00 1,500.00
10 保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00
12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00
13 飲水機 4 臺 200.00 800.00
第2篇 物業(yè)公司會計部門收銀場所安全防范管理規(guī)范
1.物業(yè)管理公司會計部安裝的報警設(shè)備由本部門指定專人負責,上班解除報警,下班設(shè)定報警,經(jīng)常檢查報警設(shè)備保證使用有效。會計部前臺與接待室之間通道門必須時刻保持鎖門狀態(tài),限止非工作人員隨意進入。
2.財會辦公部位門鑰匙由部門經(jīng)理登記備案,使用人認真保管不得隨意亂放,不得轉(zhuǎn)借他人,不得私自配制丟失立即向保安部報告。
3.財會部門的財務(wù)賬目下班時必須在保險柜中存放亂,不準在桌面擺放嚴防私自被人涂改。
4.現(xiàn)金、支票、印章時刻在保險柜中存放,做到隨用隨取隨鎖,保險柜鑰匙嚴禁插掛在柜門上,做到隨身攜帶不亂放。
5.財會部門到銀行取送現(xiàn)金必須提前通知車管部門和保安部,派專車專人護送,取送款數(shù)額大可增派護送人員。
6.乘車攜款途中禁止停車從事其他事項,司機不準離車,取送款專車不得將車停在距銀行5米以外,送款時到銀行護送人先下車,取款時攜款人先上車,切實起到防范作用。
第3篇 物業(yè)駐場保潔管理規(guī)范
物業(yè)項目駐場保潔管理規(guī)范
當值領(lǐng)班交接班制度
一、當值領(lǐng)班應(yīng)提前10分鐘到崗,做好保潔員交接班前準備工作。
二、認真填寫交接班登記,填寫內(nèi)容:
1、員工到崗情況:應(yīng)到人數(shù)、實到人數(shù)、缺勤原因。
2、當班工作內(nèi)容。
3、須交下班繼續(xù)完成的工作內(nèi)容。
4、存在的問題。
三、仔細閱讀交接班記錄,并分類安排落實。
工具交接制度
一、保潔部工具的管理與發(fā)放,由倉管員登記造冊,統(tǒng)一管理。
二、各崗位工具由各崗位、領(lǐng)班負責,工具落實到人。
三、倉管員每周清點抽查一次各崗位工具。
四、丟失或使用不當造成工具損壞,由責任人照價賠償,查不出直接責任人由當值領(lǐng)班和倉管員承擔。
保潔物品申購領(lǐng)用、使用制度
一、倉管員每月制定出每月保潔物品消耗量,并上報部門主管審批,由部門送至行政人事部采購。
二、申購物品的時間為每月兩次,具體每月截止為:10號、25號。
三、領(lǐng)用物品時間為每周二、五,由倉管員填寫領(lǐng)料單,部門主管審核,行政人事部發(fā)放。
四、價值超過100元高值物品的領(lǐng)用(含租借)必須經(jīng)過部門主管同意方可辦理。
五、在設(shè)備使用前,要了解設(shè)備的使用性能、特點。
六、操作前,先清理場地,防止接線板、電機進水或因電線卷入設(shè)備中而損壞設(shè)備。
七、高壓水槍不能在脫水的情況下操作。
八、使用設(shè)備時發(fā)生故障,不得強行繼續(xù)操作,違著罰款。
第4篇 x花園物業(yè)管理思路規(guī)范
畔島花園物業(yè)管理思路
根據(jù)畔島花園的特點和物業(yè)管理需求分析,我們提出以下管理思路:
一、高水平的管理和專業(yè)化的素質(zhì)源于扎實的物業(yè)管理理論和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。順馳物業(yè)經(jīng)過多年的工作探索,摸索出一條經(jīng)驗,就是用心管理、貼心服務(wù),管理重在執(zhí)行,服務(wù)到最小細節(jié)需要不折不扣的執(zhí)行。在畔島花園自然與文明結(jié)合的文化居住區(qū)內(nèi),我們將針對小區(qū)物業(yè)品質(zhì)高、管理面積較大、停車場使用率高等特點,充分發(fā)揮公司自身優(yōu)勢,實行資源共享,全心全意為業(yè)主服務(wù),努力鑄造成為高品質(zhì)居住環(huán)境的典范。
二、根據(jù)畔島花園的特點、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗,我們將畔島花園管理標準定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標準上。通過高水平物業(yè)管理將畔島花園提到一個較高的層次上,實現(xiàn)高消費投資,高價值體現(xiàn),將畔島花園變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的綜合性社區(qū)。但是,根據(jù)畔島花園項目物業(yè)品質(zhì)和武漢市消費水平,我們對物業(yè)管理價格定位進行了分析,并且針對不同的組團實行不同的收費標準。經(jīng)過我公司的測算,我們認為,本方案中提供的物業(yè)服務(wù)收費標準,在一定階段內(nèi)基本上滿足畔島花園日常管理的收支平衡。低廉的收費標準并不意味著降低物業(yè)服務(wù)標準,相反,我公司取得的眾多業(yè)績表明,物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系以及完善的規(guī)章制度。我們在綠化、保潔、維修、保安等方面都有規(guī)范的管理制度和措施,在畔島花園的物業(yè)管理中我們會提供高效、專業(yè)的管理和服務(wù),全方位降低管理成本、大力提高工作效率,讓業(yè)主真正受益。
三、充分重視前期介入的作用,我們將在畔島花園開盤之前選派具有豐富物業(yè)管理服務(wù)工作經(jīng)驗的項目管理人員組建物管項目籌備組。人員包括:工程技術(shù)、客服、行管、豐富物管經(jīng)驗的項目經(jīng)理,進行項目的前期介入。 根據(jù)畔島花園的開發(fā)進度,我們將適時調(diào)整介入方案,并配合畔島花園的開發(fā)進度分期實現(xiàn)正式接管。
四、畔島花園屬于東西湖區(qū)金銀湖區(qū)域內(nèi)較大的社區(qū),政府基層組織工作尤為重要。我公司將和居委會、派出所等相關(guān)部門全力配合,共同維護業(yè)主的利益。
五、考慮到武漢物業(yè)管理普及情況,我們的服務(wù)對象多為對物業(yè)管理接觸較少的人士,對物業(yè)管理服務(wù)費和相關(guān)費用的交納存在一些欠、拖、拒交等現(xiàn)象。我公司針對此情況,除了在服務(wù)上加強外,同時大力宣傳物業(yè)管理和相關(guān)的法律法規(guī),讓眾多業(yè)主知曉,進而理解支持物業(yè)管理工作。
六、我公司在前期業(yè)主入住期間,通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理知識普及宣傳,制作業(yè)主入住手冊,業(yè)主臨時公約,裝飾裝修管理規(guī)定發(fā)放。并且按照規(guī)定對業(yè)主的房屋裝修提供相關(guān)管理服務(wù)。
七、針對畔島花園的具體情況,采取一體式的安全管理體系。各個組團分別設(shè)置監(jiān)控崗位,此外在園區(qū)公共道路和配套建筑上,設(shè)置巡邏崗。紅外安防、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、可視對講等都是畔島花園智能化中使用的設(shè)施。我們深知,一個良好的居住環(huán)境,安全十分重要,基于開發(fā)商對項目的規(guī)劃設(shè)計,對智能化系統(tǒng),安防系統(tǒng)的配備和使用,我們將努力打造人防、技防有機結(jié)合的安全防范系統(tǒng)體系,為畔島花園業(yè)主提供和諧、安寧、優(yōu)美、和諧的居住環(huán)境。
八、在項目員工招聘上,采用有經(jīng)驗的管理人員來管理,同時兼顧項目所在地東西湖區(qū)下崗失業(yè)人員多的實際情況,兼顧考慮個別崗位可安排畔島花園內(nèi)的住戶,幫助解決一些困難戶的問題。
九、我公司將聯(lián)合武漢市和東西湖區(qū)有關(guān)部門,在畔島花園內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動,推動精神文明的發(fā)展,形成良好的社區(qū)文化,并使之成為我們創(chuàng)造一流物業(yè)品牌的有力支撐點。
十、在管理團隊方面,本著'專家型團隊、學習型組織'的思路。我公司調(diào)派有豐富經(jīng)驗的管理人員到畔島花園管理中心任職,定期安排畔島花園管理中心的員工參加培訓和學習,不斷提高管理處的管理水平。
第5篇 物業(yè)管理員工的儀表行為規(guī)范
物業(yè)管理員工的儀表、行為規(guī)范
物業(yè)管理是該住宅小區(qū)的一個組成部分,員工的儀容儀表,標志著物業(yè)公司形象,也是小區(qū)業(yè)主(使用人)開展小區(qū)活動的對外窗口。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的,要求我們每個員工對自己的行為有一個準確的任職,將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項長期的工作常抓不懈,全面提高企業(yè)的信譽度和公司形象。
一、著裝
所有員工一律穿制服上崗。
二、儀表行為規(guī)范
1、公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服,制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。
2、穿西裝制服時,領(lǐng)帶必須結(jié)正,不得卷起衣袖和褲腳。
3、制服外不得顯露個人衣物和物品,制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。
4、上崗時必須佩戴工作牌,工作牌應(yīng)端正佩戴于左胸。
5、男員工不得留長發(fā),女員工不得濃妝艷抹,時刻保持良好形象。
三、儀態(tài)行為規(guī)范
1、面對業(yè)主(或客人)應(yīng)隨時保持微笑,不準給業(yè)主(或客人)看臉色,向業(yè)主(或客人)發(fā)脾氣。
2、和業(yè)主交談時應(yīng)全神貫注,雙眼注視對方,適當?shù)攸c頭稱是。不得東張西望、心不在焉。
3、在業(yè)主面前不準做不雅或不尊敬的動作,如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。
4、上崗時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。
5、不得當眾整理個人衣物、化妝等。
6、行走時不要勾肩搭背,與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走,不得從二人中穿行,請人讓路要講對不起,不得橫沖直撞,粗俗無禮。
7、上班時間不準大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品,以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。
8、咳嗽、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后,并說對不起。
9、員工在工作、打電話或工作與人交談時,如有業(yè)主走近,應(yīng)立即打招呼或點頭同意,表示注意到他(她)的來臨,不準毫無表示或裝作沒看見。
10、在為業(yè)主服務(wù)時不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情,應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。
11、上班時要保持良好的坐姿或站姿,不得東歪西倒前傾后靠,不得伸懶腰。
第6篇 物業(yè)公司倉庫物料管理規(guī)范
物業(yè)公司倉庫物料管理
(1管理規(guī)則
1.因工作需要而領(lǐng)用各類物品,均須事先填寫“申購單”交部門主管簽名。
2.“申購單”經(jīng)部門主管簽名后,須由行政部主任簽名批準。
3.凡領(lǐng)用貴重物品,備用金、鎖匙等須由領(lǐng)用人親自簽收,當領(lǐng)用人離職時,需把所領(lǐng)用的物品退回,若發(fā)現(xiàn)破損,將視情況做出賠償處理。
4.倉庫管理員將于每月結(jié)束后的兩天時間內(nèi),以書面形式做出“每月庫存商品盤點報告”呈交行政部經(jīng)理,而副本則送往財務(wù)部做檔案記錄。
5.財務(wù)部將派員協(xié)助倉庫管理員每月對物業(yè)內(nèi)各類資產(chǎn)設(shè)備和庫存資料進行盤點工作。
(2裝備及制服管理
1.員工領(lǐng)取裝備及制服,必須先經(jīng)該員之上級領(lǐng)導簽發(fā)領(lǐng)取制服授權(quán)書,由部門經(jīng)理同意后,才可發(fā)放。
2.于獲得核準之領(lǐng)用授權(quán)書后,員工始可填具裝備及制服申請表領(lǐng)取裝備及制服。
第7篇 物業(yè)保修階段工程質(zhì)量設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)范
物業(yè)項目保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)范
1、目的
為入伙后房屋、設(shè)備設(shè)施進入免費保修階段提供操作指引,以便及時處理客戶報修和確保各類設(shè)備設(shè)施正常安全運行。
2、范圍
適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司(以下稱地產(chǎn)、物業(yè))。
3、職責
3.1集團物業(yè)管理部負責編制、發(fā)布和修訂本工作規(guī)范。
3.2地產(chǎn)項目部負責對入伙及保修階段工程質(zhì)量問題的處理。
3.3地產(chǎn)工程管理部負責監(jiān)督、督促項目部工程質(zhì)量問題的處理工作。
3.4地產(chǎn)對保修期內(nèi)的房屋和設(shè)備質(zhì)量問題承擔管理責任。
3.5各地物業(yè)負責在保修階段對設(shè)備設(shè)施進行日常管理和巡查。
4、方法和過程控制
4.1工程質(zhì)量問題處理方法
4.1.1地產(chǎn)在入伙前,需結(jié)合具體情況確定工程質(zhì)量返修的管理辦法。目前工程質(zhì)量返修問題的處理主要有兩種方式:a、由地產(chǎn)直接負責跟進處理;b、地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進服務(wù)。
4.1. 1.1 由地產(chǎn)直接負責跟進處理
1)物業(yè)任一部門接到客戶反映的工程質(zhì)量問題時,須予以記錄,并反饋至地產(chǎn)相關(guān)部門;
2)地產(chǎn)相關(guān)部門通知施工方并會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給物業(yè),以便協(xié)助處理和跟進;
3)地產(chǎn)每月需統(tǒng)計并填報《工程質(zhì)量保修記錄表》,并報集團工程管理部;
4)在處理過程中,積極與客戶進行溝通,防止問題的升級。
4.1. 1.2 地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進服務(wù)
1)地產(chǎn)與物業(yè)在入伙前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產(chǎn)、物業(yè)簽定三方協(xié)議,明確工作方法及相關(guān)責任;
2)為物業(yè)便于管理,地產(chǎn)并將施工方的保證金轉(zhuǎn)至物業(yè)直接管理。物業(yè)內(nèi)部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標準通知施工方;
3)物業(yè)負責受理業(yè)主報修、聯(lián)系施工方會診、約定維修時間,跟進、驗收、交付、記錄等工作,物業(yè)管理處指定返修管理專員負責處理工程質(zhì)量問題,
4)管理處接到工程質(zhì)量問題時,須進行記錄,并開具《房屋返修工作記錄單》,交返修管理專員負責處理。
5)返修管理專員聯(lián)系業(yè)主進行現(xiàn)場查看,并將查看結(jié)果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結(jié)果為業(yè)主誤報或業(yè)主自身原因造成,無須維修或業(yè)主自行解決的,返修管理專員將《房屋返修工作記錄單》進行存檔。
6)確認為工程質(zhì)量問題,返修管理專員通知施工單位負責人安排返修,施工單位負責人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認。
7)如保修單位不履行責任,或多次返修不成功的,由物業(yè)制定返修方案,安排返修,并填寫扣款通知單交返修單位確認。
8)如為小修項目(五金配件、門窗配件等),返修完畢后,返修管理專員需對業(yè)主進行回訪,并將回訪結(jié)果的填寫在《房屋報修登記表》的備注欄。如較大維修,返修管理專員需與業(yè)主商定維修時間,與施工隊進行現(xiàn)場交底,并與施工隊負責人在《房屋維修任務(wù)書》上簽名確認。返修管理專員安排施工隊進場維修。維修完畢后,返修管理專員隨即進行初驗,合格后會同業(yè)主、施工隊負責人進行驗收,并請業(yè)主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認。
9)返修管理專員每月需匯總填報《工程質(zhì)量保修記錄表》報地產(chǎn)委托部門。
10)返修管理專員將返修資料歸檔。
4.1.2對于業(yè)主反映的普遍公共設(shè)施配套等問題,由物業(yè)提交專題報告報地產(chǎn),由地產(chǎn)負責處理。
4.2設(shè)備保修期內(nèi)的管理工作
4.2.1地產(chǎn)與物業(yè)按照《新建物業(yè)接管驗收指引》,辦理驗收手續(xù),對部分在《物業(yè)管理委托合同》中未明確的設(shè)備設(shè)施免費維保的管理工作可一并交接給物業(yè),同時對供應(yīng)商保證金的扣罰流程共同進行確定。
4.2.2為在接管初期設(shè)備設(shè)施免費維保期內(nèi)對施工或安裝單位的維保工作進行有效監(jiān)控,地產(chǎn)應(yīng)確保移交時,提供設(shè)備設(shè)施采購及安裝的合同復印件、維保作業(yè)計劃、維保期限及內(nèi)容和其它服務(wù)承諾的復印件,設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等資料。
4.2.2物業(yè)應(yīng)制定各類設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)指導書,包含對保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的維修、保修監(jiān)督工作,并嚴格按照作業(yè)指導書進行操作,填寫相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.2.3 保修期內(nèi)是由安裝單位/供應(yīng)商進行日常保養(yǎng)維修的,管理處應(yīng)按照維保方提供保養(yǎng)計劃,將維修方每次到現(xiàn)場進行保養(yǎng)的情況記錄在《服務(wù)供方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》上,并將日常出現(xiàn)的故障和服務(wù)不及時等情況在記錄表中記錄。
4.2.4電梯保修期結(jié)束后如物業(yè)公司仍須分包給社會專業(yè)公司維保的,物業(yè)公司應(yīng)在電梯保修到期前二個月,著手準備供方的評估工作,確定有資格的合格供方。
4.2.5對于保修期內(nèi)的各類設(shè)備,在出現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)故障和問題時,管理處應(yīng)及時通知安裝單位處理,如影響到業(yè)主使用的,應(yīng)同時做好防范措施。管理處將故障及處理情況進行詳細記錄在《保修期內(nèi)設(shè)備故障處理記錄表》,報送物業(yè)公司和地產(chǎn)公司相關(guān)部門。
5、質(zhì)量記錄表格(供參考)
第8篇 泰基物業(yè)公司物業(yè)管理要點規(guī)范
成都泰基物業(yè)公司物業(yè)管理要點
運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,確保物業(yè)的保值與升值。
人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁,增進了解與信任,以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。
結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點,導入切合實際的管理理念,以高效率的管理降低成本,轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念,全心全意為業(yè)戶服務(wù)。
為實現(xiàn)以上設(shè)想,擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任,在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式,并創(chuàng)造“管理由您評定,分分秒秒印證,點點滴滴做起,永遠讓您滿意”的模式效應(yīng),力求更好地滿足業(yè)戶的需求。
建議采用的管理體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
管理思想是:安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。
追求目標是:社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。
二、二項承諾
1.在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
2.在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
三、三個重點
1.完善服務(wù)、誠信待人
物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè),為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中,充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標,奉行“以人為本,業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念,為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù),并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中,與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。
2.環(huán)境管理責任到人
大廈的環(huán)境管理極為重要,如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境,是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們保潔工作責任到人,督導檢查、培訓落實到位,才能充分發(fā)揮每個人的才能,認真地去做好每天的工作,積極宣傳環(huán)保意識,使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài),為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。
3.安全、消防真抓實干
為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全,我們主張以切合實際的人員防范為主,以本物業(yè)先進的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念,建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管,使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中,建議派專人全天值班,負責所轄物業(yè)的安全管理工作,嚴格管理,防止易燃、易爆等危險品進入大廈,制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序,如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施
1.根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件,在對其加以完善的基礎(chǔ)上,將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析,科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊,使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等,使每一位員工了解工作規(guī)程,熟悉管理程序,達到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。
3.我們時刻有著多方面的準備,永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新,不斷提出中肯意見,全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓―上崗―再培訓―再上崗”的輪回培訓制度,不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
第9篇 物業(yè)醫(yī)院后勤管理模式規(guī)范
某某物業(yè)醫(yī)院后勤管理模式
(一)zz物業(yè)可為醫(yī)院提供的后勤配套服務(wù)的種類和服務(wù)項目
zz物業(yè)根據(jù)現(xiàn)代醫(yī)院的后勤服務(wù)內(nèi)容、特點和要求,針對性地為醫(yī)院推出五大類共八十多項服務(wù)項目:
1、按服務(wù)項目來分
第一大類物業(yè)管理服務(wù)
提供醫(yī)院行政辦公大樓、門診樓、醫(yī)技樓、住院樓、員工宿舍區(qū)、招待所、藥廠等主附樓的房屋本體保養(yǎng)維護、機電設(shè)備運行維護、安全保衛(wèi)、車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等基礎(chǔ)性服務(wù)。
具體服務(wù)管理內(nèi)容細分為以下62個項目:
一)、機電工程方面21項
1.房屋本體維修保養(yǎng);2.中央空調(diào)檢修維護;3.高變壓設(shè)備運行維護;4.低壓配電系統(tǒng)運行維護;5.發(fā)電機應(yīng)急運行和維護;6.消防、醫(yī)療用水加壓、二次供水系統(tǒng)維護;7.日常給排水系統(tǒng)維護;8.天面和地下水池的清洗、消毒、維護;9.有線電視、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的管線及設(shè)備的維護;10.醫(yī)院鍋爐設(shè)備的運行維護;11.醫(yī)院會議室、培訓室等室內(nèi)燈光、音響、影視設(shè)備的調(diào)試維護;12.醫(yī)院大樓內(nèi)的廣播系統(tǒng)的操作和維護;13.醫(yī)院內(nèi)部程控電話交接系統(tǒng)的維護;14.醫(yī)院的消防報警系統(tǒng)的維護;15.院內(nèi)路燈、公共走廊照明系統(tǒng)的維護;16.電梯的日常維護和保養(yǎng);17.墻面、天花地面各類板材、磚面的維護保養(yǎng);18.各類小修范圍內(nèi)的泥工、瓦工、木工的修補及小五金的安裝維護;19.閉路可視監(jiān)控中心的維護;20.醫(yī)院污水處理站的維護水質(zhì)處理;21.高壓氧氣房的維護。
二)、安管服務(wù)方面共9項:
1.門崗保衛(wèi);2.醫(yī)院重要設(shè)備和庫房區(qū)域的治安保衛(wèi);3.醫(yī)院門診、科室、病區(qū)、傳染隔離區(qū)等的治安保衛(wèi);4.醫(yī)院樓層治安巡邏;5.地面及地下車庫的車輛引導、停放管理;6.閉路電視監(jiān)控中心的監(jiān)視;7.報刊、郵件的收發(fā);8.醫(yī)院物資出入放行登記管理;9.特診警衛(wèi)。
三)、清潔、消毒服務(wù)方面共19項:
1.外圍道路清掃、保潔;;2.樓層清潔、消毒;3.醫(yī)院公共樓層洗手間清潔、消毒;4.醫(yī)療垃圾收集、封閉式清運;5.公共洗手間、開水間清潔消毒;6.地面、溝渠、窨井等清理消毒;7.醫(yī)療科室、手術(shù)區(qū)、注射區(qū)等清潔消毒;8.庭院連廊地面清潔、消毒;9.玻璃刷洗、保潔;10.大堂大理石地面打蠟、消毒;11.果皮箱、垃圾站垃圾清運保潔;12.各類板材墻面保潔;13.不銹鋼制品去污(扶手、電梯門、果皮箱等);14.路燈、公共照明燈等清潔;15.各類標示系統(tǒng)清潔;16.天臺、平臺、挑沿清潔;17.行政辦公大樓公共區(qū)域清潔;18.樓梯踏步、踢腳線、圍護鐵欄清潔。19.化糞池清掏消毒。
四)、綠化服務(wù)方面共8項:
1.綠籬及灌木修剪;2.草坪機剪;3.花、樹噴藥殺蟲;4.樹木及綠化帶(草坪)澆水;5.枯枝、落葉清除;6.施肥;7.擺花;8.松土、去石。
五)、受理接待服務(wù)共5項:
1.接待咨詢;2.報修受理;3.投訴處理;4.病床加位租賃;5.輪椅、連心車提供和接送管理。
第二大類 醫(yī)療輔助服務(wù)共8項
1.導醫(yī);2.護工;3.病人陪護;4.月子陪護;5.門診掛號;6.被服洗滌、消毒;7.醫(yī)療垃圾毀形焚燒處理;8.太平間管理。
第三大類 物資配送與商業(yè)服務(wù)共7項
1.醫(yī)院所需的物資(含醫(yī)療用品、藥品和器材)的采購;2.各醫(yī)療科室物流配送;3.醫(yī)療設(shè)備用品和生活物資的倉庫管理服務(wù);4.自選商品;5.花店;6. 書店;7.商務(wù)中心服務(wù)。
第四大類 餐飲服務(wù)共3項
1.患者營養(yǎng)配餐及其家屬用餐;2.醫(yī)院內(nèi)部員工用餐;3.接待用餐。
第五大類 特約服務(wù)共3項
1.會議、影視、培訓中心、圖書館及其他場管管理;2.醫(yī)院招待所管理;3.車隊管理;4.醫(yī)院的其他非常規(guī)的后勤設(shè)備和醫(yī)療設(shè)備的管理;5.醫(yī)院能耗的管理和控制。
(二)、按內(nèi)容來分;
第一大類物業(yè)管理服務(wù)
1、機電工程的服務(wù)
a、常規(guī)服務(wù)
(1)房屋建筑零星修補和養(yǎng)護(包括補瓷片、地磚、室內(nèi)墻面破損)。
(2)房屋建筑配套公共設(shè)施設(shè)備,含供配電系統(tǒng)(高壓部分及變壓器除外)、消防系統(tǒng)、標識系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)等的養(yǎng)護和零星維修。
b、非常規(guī)服務(wù)
(1)醫(yī)院內(nèi)部自用門窗、水電及五金的維護保養(yǎng);(2)醫(yī)院后勤專用設(shè)備養(yǎng)護(不含醫(yī)療設(shè)備的養(yǎng)護);(3)凈化系統(tǒng)養(yǎng)護。
2、保安服務(wù)
a、常規(guī)服務(wù):門衛(wèi)、車輛及停車場的控制和管理、消防監(jiān)控。
b、非常規(guī)服務(wù):住院樓患者親友探訪出入登記。
3、保潔綠化服務(wù)
a、常規(guī)服務(wù)
(1)建筑物的清潔與保養(yǎng)、科室自用部分及附屬設(shè)施的清潔服務(wù),包括房屋的天棚、地板、墻壁、門窗、洗手間、走廊、照明燈具、標識系統(tǒng)等。
(2)住院樓、附樓、門診樓、放射樓及停車場等公共設(shè)施的清潔服務(wù)。
(3)房屋共用部分的過道、步梯、電梯、天臺、建筑外墻等的清潔。
(4)建筑公用部分的庭院、道路、燈具、標識系統(tǒng)、院墻、水池、污水井、化糞池的清潔、清洗及排污服務(wù)。
(5)庭院、草坪、灌木、花樹的澆水、施肥、修剪造型、除草。(不包含補種、換種、加種所需的材料費和改造所需費用)。
(6)委托服務(wù)范圍內(nèi)的蟲害消殺服務(wù)。
(7)醫(yī)療垃圾和生活垃圾的分類收集、焚燒與清運服務(wù)。
b、非常規(guī)服務(wù)
院內(nèi)物品的搬運(不包括藥品和大型設(shè)備)。
第二大類專項服務(wù)
1、醫(yī)療輔助服務(wù)
包括導醫(yī)、專業(yè)陪護、護工、太平間、高壓氧氣房、洗衣消毒房等管理。
2、司機服務(wù)
車輛檔案管理、駕駛員管理、車輛調(diào)度使用管理、車輛安全管理、車輛維修、保養(yǎng)管理。
第三大類其它服務(wù)
1、商業(yè)經(jīng)營(經(jīng)營項目中標后根據(jù)實際需要設(shè)置)。
2、專業(yè)陪護(自營服務(wù))。
3、餐飲管理服務(wù)(配套服務(wù))。
包括患者營養(yǎng)餐、職工餐、招待餐的供應(yīng)、訂餐和配送服務(wù)。
第10篇 法院物業(yè)管理指標措施規(guī)范
人民法院項目物業(yè)管理指標及措施
我們將切實完成和落實物業(yè)管理服務(wù)的一系列工作和承諾指標,提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
物業(yè)管理承諾指標
序號指標 名稱承諾 指標管理指標實施措施備注
1房屋及配套設(shè)施完好率≥97%分區(qū)負責、責任到人,實行巡查制度,建檔制度,確保房屋及配套設(shè)施完好。
2投訴
處理率100%發(fā)生投訴,及時處理并記錄,同時建立檔案,
跟蹤回訪處理結(jié)果。
3業(yè)主對
物業(yè)管理
滿意率≥90%在日常工作中注意廣泛聽取業(yè)主的意見和建議,不斷改進管理服務(wù)工作,并加強雙方的溝通,以確保業(yè)主對物業(yè)管理的滿意。每年進行兩次滿意率調(diào)查
4物業(yè)管理
檔案完善率≥98%專人負責,系統(tǒng)分類,規(guī)范化管理。
5管理人員
持證上崗100%管理人員全部經(jīng)過物業(yè)管理崗位培訓,持證上崗。
6維修服務(wù)
及時率100%建立維修制度,征求業(yè)主意見,確保維修服務(wù)質(zhì)量。1、急修 15分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場;2、小修一天內(nèi)修復;
7年有效
投訴率<2‰11、不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務(wù)意識;
2、保持溝通,建立投訴電話和意見箱,及時改進管理服務(wù)工作中的不足。
8保潔率≥99%提倡'全員保潔,人過地凈'
9治安案件
年發(fā)生率0 24小時保安服務(wù),建立人防和技防相結(jié)合的安全管理體系;嚴格人員/物品進出登記制度
10火災
年發(fā)生率0實行全員義務(wù)消防員制,定期開展消防培訓和演習,加強巡視和維修養(yǎng)護工作,確保消防設(shè)備設(shè)施的完好
11膳食供應(yīng)率、及時率≥99%加強食堂管理,保證餐飲供應(yīng)率、及時率
12就餐
滿意率≥95%改善就餐環(huán)境,增加餐飲品種,優(yōu)化膳食營養(yǎng)搭配,提高飯菜質(zhì)量,促進服務(wù)質(zhì)量
第11篇 大廈物業(yè)管理服務(wù)項目規(guī)范
z大廈物業(yè)管理服務(wù)項目
(一) 公共服務(wù)項目(全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),費用納入物業(yè)管理費):
1、 協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序,實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;
2、 公共場所保潔,辦公垃圾收集和清運;
3、 大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護和保養(yǎng);
4、 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng);
5、 室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護;
6、 對大廈的各類資料進行管理;
7、 未裝修房屋通風、打掃等服務(wù);
8、 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告;
9、 雨傘、雨衣臨時借用;
10、 節(jié)日環(huán)境布置;
11、 重要時刻提醒服務(wù);
12、 代訂報刊、信件收發(fā);
13、 代聘鐘點工服務(wù);
14、 代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費;
15、 代叫出租車;
16、 代辦保險;
17、 義務(wù)安全用電常識宣傳。
(二) 有償專項服務(wù)項目(可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù),具體價格在業(yè)主委員會成立前,由物管公司核定,報物價部門備案):
1、 大廈內(nèi)物品搬運;
2、 各項健身、娛樂活動(視大廈配置而定);
3、 機動車輛清洗:
4、 提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務(wù);
5、 提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù);
6、 商務(wù)中心服務(wù);
7、 辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護;
8、 辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務(wù);
9、 辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等;
10、 代訂車、船、機票;
11、 代訂代送飲用水。
第12篇 文化館物業(yè)管理內(nèi)容規(guī)范
文化館物業(yè)管理內(nèi)容
(一)安全保衛(wèi)
1.范圍為**區(qū)文化館內(nèi)安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作,包括公共廣場、停車場、建筑物等。
2.組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的保安隊伍,有上崗證及資格證的專業(yè)工程技術(shù)人員,執(zhí)行嚴格的紀律和崗位責任制以確保整個**區(qū)文化館的安全、有序。
3.由**區(qū)文化館分管部門與中標人共同確定值勤崗位、值勤時間、崗位職責等。
4.對一般外來的訪問、辦事人員,建立詢問登記制度。
5.辦公公共場所要控制噪音,制止喧鬧現(xiàn)象,無閑雜人員隨意流動。
6.重要出口24小時值班、24小時監(jiān)控。整個**區(qū)文化館做到24小時有安全護衛(wèi)人員巡查。
7.確保無重大火災、刑事和交通事故發(fā)生。
8.對突發(fā)事件有應(yīng)急處理程序計劃和措施,必要時及時報告**區(qū)文化館分管部門,防止事態(tài)進一步惡化,協(xié)助保護現(xiàn)場。
9.其它與安全保衛(wèi)有關(guān)事項。
(二) 交通、車輛、停車場管理
1.交通、車輛、停車場管理要指定專人負責,要制定可行的管理制度。
2.自行車、機動車等各種車輛停放有序,有專人指引按規(guī)定停放,做到車輛停放規(guī)范、整齊、分類、安全。
3.車輛停放建立登記制度,嚴防被盜事件發(fā)生。
4.**區(qū)文化館內(nèi)車輛行駛有序,一律不準按鳴。
5.其它與交通、車輛、停車場有關(guān)的事項。
(三) 清潔衛(wèi)生
1.范圍包括整個**區(qū)文化館內(nèi)所有歌舞廳、舞蹈室、展廳、休息室、公共部分、停車場、電梯、通道、公共地方、衛(wèi)生間、建筑物外墻、門窗、**區(qū)文化館內(nèi)廣場、道路、紅線內(nèi)公共區(qū)域。
2.由**區(qū)文化館分管部門和中標人共同制訂工作制度和標準,以對工作質(zhì)量進行考核。
3.房屋立面、公共樓梯、**區(qū)文化館內(nèi)廣場、道路整潔,無堆放雜物現(xiàn)象。
4.中標人按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場所進行日常定期清掃或不定期的清掃保潔,做到按制定標準全天候、全方位保潔,特別對衛(wèi)生間做到按標準定人定點定時管理、巡查、監(jiān)督。
5.中標人需負責垃圾的收集、清運,做到垃圾日產(chǎn)日清。
6.定期殺滅蚊、蠅、鼠,并做到無滋生源。
7.辦公體育館內(nèi)大堂、走道、公共場所地面定期打磨保養(yǎng)。
8.建筑物自來水水池定期清洗、消毒(每年4次),供水符合衛(wèi)生標準,無二次污染及隱患。
9.污水排放通暢,定期清理化糞池、垃圾箱。
10.中標人在清潔衛(wèi)生中消耗的物料工具等費用自負。
11.定期清洗外墻(每年2次)。
12.其它與清潔衛(wèi)生有關(guān)的事項。
(四)綠化管理
范圍包括**區(qū)文化館紅線范圍內(nèi)的綠化地保養(yǎng)維護。
1、草坪和地被管理
①草坪平整表綠,地被植物生長旺盛,水、肥充足,無病蟲害。
②據(jù)草地品種、生長情況、氣候狀況等因素,一般生長季節(jié)每月除雜草2次,非生長季節(jié)每兩個月除雜草1次,要求連根系清除。
2、綠籬和灌木養(yǎng)護管理
①保持綠籬完整無缺口,植物生長良好,葉色正常。
②除雜草,發(fā)現(xiàn)寄生藤必須馬上清除,并入袋銷毀,養(yǎng)護面松土,無板結(jié),綠籬每年修剪整型12次以上。
③施肥:每年松土施復合肥4次,結(jié)合雨天進行,以撒施為主。
(五)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的使用、維護和管理。
1.中標人要有熟練、專職、有上崗證及資格證的專業(yè)工程技術(shù)人員對物業(yè)各項設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護,配電房需24小時有人員值班。
2.電梯、中央空調(diào)(含水處理)、消防三項設(shè)施、設(shè)備,**區(qū)文化館分管部門已聘請專業(yè)公司承包維修、養(yǎng)護工作,中標人要制定措施指定專人做好與專業(yè)公司的協(xié)調(diào)及監(jiān)理工作,明確責任。
3.中標人對專業(yè)公司承包、保養(yǎng)的電梯、中央空調(diào)設(shè)施設(shè)備,在日常使用過程中要制定使用運行制度,定人,定時開、關(guān)設(shè)備,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備使用過程中的隱患并通知專業(yè)公司維修、保養(yǎng),杜絕安全事故發(fā)生。
4.對消防設(shè)施、設(shè)備物業(yè)管理人員要做到人人有消防知識,人人會基本操作,杜絕火災事故。要做好巡視工作,制止破壞消防設(shè)施現(xiàn)象發(fā)生。
5.中標人對設(shè)備設(shè)施進行日常維修保養(yǎng)管理,進行定期或臨時的保養(yǎng)和維修,以確保各項設(shè)施的完好和正常使用,維修保養(yǎng)工作要建立制度,強調(diào)時效性,必須做到當日事當日清,對無法解決的事故或較大型的保養(yǎng)和維修,及時報**區(qū)文化館分管部門處理。
6.中標人在維修保養(yǎng)項目中屬正常的維修、保養(yǎng)、更新或使用中的消耗,不屬中標人人為事故破壞,單價材料費用在商定限額人民幣叁佰元($300)內(nèi)的由中標人負責,超出范圍的單項工程費用及元器件費用報**區(qū)文化館分管部門審批后,由**區(qū)文化館分管部門支付零部件、物料及工程費用。
7.其它與物業(yè)設(shè)施、設(shè)備使用、維護和管理有關(guān)的事項。
(六)公共設(shè)施維護和管理
1.建筑物本體、道路、場地(結(jié)構(gòu)、防水、外立面除外);
2.室外排污、排雨水管道維護,地下管網(wǎng);
3.市政設(shè)施、沙井、雨水井、污水井;
4.物業(yè)裝修管理。
(七)檔案資料管理
1.中標人要建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度。
2.在日常管理中要建立交接班、項目故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。
(八)物業(yè)管理質(zhì)量指標要求
1.中標人必須參照國家及省、市對物業(yè)管理示范項目的有關(guān)規(guī)定、具體標準,結(jié)合中標人自身的管理服務(wù)水平制定相應(yīng)的質(zhì)量指標,中標人要具體承諾物業(yè)管理各項目要達到的指標,包括但不限于清潔保潔率;治安案件發(fā)生率;道路、停車場、路燈使用完好率;房屋及配套設(shè)施公用設(shè)施場所完好率;設(shè)備完好率;火災、違章發(fā)生率;違章處理率;用戶投訴率;物業(yè)使用人對物業(yè)管理的滿意率等。
2.中標人為完成承諾指標采取的措施。
(九) 物業(yè)管理期限及管理服務(wù)費支付時間
1.物業(yè)委托管理期限為自合同簽訂起兩年。
2.中標人與采購人簽訂合同時,須向采購人交納人民幣2萬元($20,000.00元)作為履約保證金。若中標人在簽訂合同后2個月內(nèi)未能成功取得由區(qū)級以上公安機關(guān)頒發(fā)的'內(nèi)部保安組織許可證',采購人有權(quán)終止合同,同時對中標人交納的履約保證金不予退還。若中標人沒有違約行為,履約保證金在合同有效期滿
后15個工作日內(nèi)由采購人無息退還中標人。
3.服務(wù)費按月結(jié)算,每月10日前支付上月服務(wù)費。中標人在每月底開具正式稅務(wù)發(fā)票原件交采購人,采購人在收到中標人發(fā)票的10個工作日內(nèi)辦理支付手續(xù)。如中標人提供的服務(wù)不足一個月時按日計算服務(wù)費。
(十)中標人責任
1.管理服務(wù)期內(nèi)由于中標人責任造成群眾、采購人人身傷亡和財產(chǎn)損失的,由中標人負責賠償。
