物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-4（十二篇）

第1篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-4

物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(4)

第四節(jié) 驗收階段介入

接管驗收定義:

物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗收,內(nèi)容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。

成立驗收小組制定驗收計劃:

1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的教育或培訓。

2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計劃應包括以下內(nèi)容:

a) 物業(yè)接管驗收項目清單;

b) 小組人員分工;

c) 接管日程安排;

d) 其他(如提前介入在建工程驗收等)。

3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。

圖紙資料的驗收

1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:

a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);

b)施工承包合同復印件;

c)機電設備使用說明書;

d)電梯使用許可證;

e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);

f)供水、供電的指標批文;

g)供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);

h)智能化系統(tǒng)驗收證明;

i)消防系統(tǒng)驗收證明;

j)接地電陰檢測記錄;

k)防雷引下線焊接記錄;

l)地下管網(wǎng)竣工圖;

m)設備供貨合同復印件;

n)其他資料。

物業(yè)的驗收

1.房屋及分戶(層)設施的驗收

a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b) 供水、供電情況;

c) 水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規(guī)定);

d) 智能化設備情況;

e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。

2驗收要求

a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

b) 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。

3.公共設施驗收

a) 給排水系統(tǒng);

b) 供電系統(tǒng);

c) 燃氣系統(tǒng);

d) 空調(diào)系統(tǒng);

e) 消防系統(tǒng);

f) 通訊系統(tǒng);

g) 安防系統(tǒng);

h) 電梯系統(tǒng);

i) 園林綠化系統(tǒng);

j) 道路、照明系統(tǒng);

k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.驗收要求:

a) 公共設施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;

b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。

c) 對燃氣系統(tǒng),接管小組應索取有關(guān)專業(yè)公司驗收合格證明。

d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關(guān)專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。

e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。

g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。

驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。

5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關(guān)人員對接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關(guān)人員。

6.驗收責任人根據(jù)驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。

7.驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內(nèi)注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。

8.驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。

9.接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

物業(yè)預驗收

1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小

組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。

2.對物業(yè)進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區(qū)規(guī)劃、工

程建設進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結(jié)構(gòu)等,并做好記錄。

物業(yè)的正式驗收接管

1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均

完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。

2.對新建保修期內(nèi)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。

3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。

4.物業(yè)正式驗收接管后,物業(yè)交付給業(yè)主前,開發(fā)商基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建,接管小組

組長(或管理處主任)均需要求開發(fā)商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。

入伙前信息處理流程圖

第2篇 物業(yè)商業(yè)管理部會所工作方針

物業(yè)公司商業(yè)管理部會所工作方針

一、前期介入階段

會所前期介入階段,主要是根據(jù)實地考察和發(fā)展商提供的會所平面圖,結(jié)合發(fā)展商的意向,就會所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、項目、裝修、經(jīng)營等提供可行而又具建設性的書面建議。具體可細化為以下幾個方面:

1、會所的規(guī)模和格局:根據(jù)小區(qū)的面積、住戶數(shù)量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境,向發(fā)展商提出會所的規(guī)模和格局建議。

2、會所的功能設置:根據(jù)市場情況結(jié)合小區(qū)特點(住戶的結(jié)構(gòu)性質(zhì)等),提供較合理的功能配置方案,盡量做到全面而實用。

3、會所項目的面積要求:根據(jù)項目特點和市場需求,測算出精確的(某些體育項目)、科學又合理的面積數(shù)據(jù)。

4、會所的裝修格局:會所裝修的格局和用料與會所的后期經(jīng)營有著密切的關(guān)聯(lián),應結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項目要求,提出相宜的裝修建議。

5、會所的器材配置:會所后期的器材配置將直接影響會所的經(jīng)營,而許多發(fā)展商往往又忽視它,搞的七零八落,使設置的功能不能達到預期的效果。因此,要向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。

6、會所的節(jié)能要求:會所的許多項目與iso14000環(huán)境管理相關(guān),如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項目的噪音等,都應提供專業(yè)的處理建議。

7、會所的管理和經(jīng)營:包括會所的管理方案、管理章程、經(jīng)營模式、經(jīng)營價位以及人員配備等方面的建議。

二、實際指導階段

會所的實操指導主要指會所的開業(yè)籌備及正式投入運轉(zhuǎn)后的指導。

1、對會所設備設施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達不到營業(yè)要求,及時向發(fā)展商提出建議,以期達到預期效果。

2、提供人員配置、素質(zhì)要求以及人員培訓的具體方案:如果要代管會所,就需對人員進行實操培訓演練。

3、結(jié)合會所的實際,提供一套完善的管理制度(包括會員章程、各娛樂點管理制度、員工管理制度、經(jīng)營方式、經(jīng)營價格等),并制作成冊。

4、開業(yè)前的宣傳:制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等,協(xié)助發(fā)展商做好宣傳工作。

5、會所的裝飾:開業(yè)前,須對會所進行全面裝點,增加喜氣,渲染氣氛。

6、開業(yè)酬賓:開業(yè)之日,邀請業(yè)主、發(fā)展商以及相關(guān)人員前來觀摩娛樂,了解會所、熱愛會所。

7、會所運轉(zhuǎn)指導:服務人員工作流程、顧客消費方式(單次消費、各類消費卡;會員消費、貴賓消費等)、消費價格、營業(yè)時間、帳務管理等。

三、服務質(zhì)量跟蹤階段

對已投入使用的會所,在服務質(zhì)量、經(jīng)濟效益、費用、器材的管理和保養(yǎng)、環(huán)境的保潔、會所與社區(qū)文化的結(jié)合等方面采取各種形式的檢查、監(jiān)督。

第3篇 x商業(yè)城物業(yè)管理科工作細則

商業(yè)城物業(yè)管理科工作細則

一、每天早上,檢查上一天工作,安排當天工作。

二、每天上、下午,巡視分管轄區(qū)各一遍,巡視內(nèi)容細則如下:

設備保障組

1、檢查轄區(qū)是否有違章現(xiàn)象,主要包括:

① 有無亂搭建,包括與申報裝修圖紙不一致、超越圖紙范圍等;

② 有無違規(guī)裝修,包括未辦理裝修申報手續(xù)、裝修垃圾亂堆放和不及時清運、損壞公共設施及綠化、影響基礎與結(jié)構(gòu)承重的建筑等;

2、公共設施、設備是否完好,主要包括:

① 道路有無損壞,有無下沉、損壞及其他影響安全現(xiàn)象;

② 上下水管道是否滲漏;

③ 公共地方是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;

④ 商戶室內(nèi)有無堆放危險品、有毒物品;

⑤ 監(jiān)控設施有無損壞,分包養(yǎng)護是否正常進行;

⑥ 電梯運行是否正常,合格證是否到期,分包養(yǎng)護是否正常進行,電梯機房清潔狀況及檢查記錄狀況;

⑦ 輸電線路是否完好、安全,配電箱、公共照明是否完好,電房分包養(yǎng)護是否正常進行;

⑧ 消防報警設備、安全門、消防箱、滅火器是否完好、配置是否齊全、有否過期等;

⑨ 水電表設備是否完好;

⑩ 井蓋有無損壞,化糞池、下水道有無淤塞等。

保安組

1、檢查保安崗位值勤情況,主要包括:

① 保安值勤的到崗情況;

② 崗位儀容儀表情況;

③ 對安全事件的處理狀況等。

2、轄區(qū)是否有不安全隱患,主要包括:

① 房屋是否出現(xiàn)破損、漏水;

② 消防通道是否亂堆放、被堵;

③ 輸電線路是否完好、有無亂拉亂搭;

④ 有無可疑人員活動;

⑤ 裝修有無安全防護,木工及電焊等動火作業(yè)是否配置滅火桶、有否安全監(jiān)護人員,裝修范圍內(nèi)有否亂拉亂接電線、有無線頭裸露,空中作業(yè)有否安全監(jiān)護措施,容易發(fā)生人身跌倒、掉落的地方有無防護等;

⑥ 監(jiān)控設備、消防報警裝置有無損壞。

pa清潔班

1、轄區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準,主要包括:

① 樹木花草有無損壞;

② 公共場所有無亂倒生活垃圾和裝修垃圾,垃圾桶是否倒清;

③ 有無亂停放車輛;

④ 有無亂晾曬衣物;

⑤ 有無不正常的噪聲源、有無不正常氣味。

⑦墻壁有無亂涂、亂畫,張貼廣告;

⑧有無在場內(nèi)亂派發(fā)廣告;

⑨有無亂占公共地方。

部門文員對以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,巡視發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應立即處理,重要、重大問題和不能處理的問題應及時向物管部經(jīng)理匯報。

經(jīng)理對各分管區(qū)域人員巡查結(jié)果進行抽查,如果發(fā)現(xiàn)對以上六大類別中的問題漏檢、檢查后沒有有效跟進落實的,每漏檢或無落實一項次,對責任處以10元罰款,情節(jié)嚴重雙倍罰款;

三、催收繳水、電費、管理費、租金和各項規(guī)定費用,繳納給公司財務。

四、受理客戶維修修申請,及時解決問題。

五、接待客戶來信、來訪,處理客戶投訴并做好記錄。

六、解答客戶提出的業(yè)務咨詢。

七、安排房屋保養(yǎng)、維修任務,驗收修繕質(zhì)量。

八、做好工作日志、投訴處理等記錄(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作、發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領導的指示,亟待解決的事務,突發(fā)事件,客戶投訴等)。

九、整理內(nèi)務(包括整理文件與資料檔案、圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。

十、處理轄區(qū)突發(fā)事件。

十一、部門文員協(xié)助經(jīng)理工作,經(jīng)理外出時,文員代行經(jīng)理日常工作職權(quán)。

●每周工作:

一、物管部每周一早上召開周會,跟進上周事務,安排當周工作。

二、每周至少走訪一次分管轄區(qū)客戶,與客戶交換管理意見,征詢客戶服務需求。

三、對投訴進行一次回訪。

四、每周五物管部組織一次對山莊集體巡查。

●每月工作:

一、管理組總結(jié)月度工作,寫出書面報告。編制下月工作計劃。

二、統(tǒng)計租金、管理費、水電費和各項相關(guān)款費收繳情況,清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠租金、管理費、水電費和物業(yè)管理相關(guān)款費的客戶進行追收。

三、對月維修項目進行一次回訪,聽取客戶意見。

四、管理組會同清潔組、保安組,對轄區(qū)的環(huán)境、綠化、保安、消防、公共設施設備進行一次全面檢查,匯總問題、組織解決。

五、整理資料、檔案,對發(fā)生變動的(包括:承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改。

六、與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:工商、派出所等),如有重要情況,報告公司領導。

七、向內(nèi)部宣傳欄投稿,宣傳表揚轄區(qū)內(nèi)的好人好事和新風尚及物業(yè)管理心得,增強員工管理服務意識。

八、物管部經(jīng)理每月走訪或電話訪問一次轄區(qū)客戶。

九、公司全體人員考勤匯總

●季度工作:

一、物管部進行季度總結(jié),細化下季度工作計劃。

二、組織全面檢查轄區(qū)的消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防報警設備、安全門等)是否完好無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門處理。

三、組織全面檢查各化糞池、井蓋有無損壞,檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)人員處理。

●半年、一年工作:

一、半年組織一次客戶意見書面征詢,進行統(tǒng)計分析,提出改善措施。

二、一年組織清理一次化糞池。

三、一年組織一次客戶座談會,聽取客戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高客戶參與管理的積極性。

四、總結(jié)年度工作,寫出書面報告,制定下年度工作計劃。

第4篇 某小區(qū)物業(yè)管理客戶服務工作方案

小區(qū)物業(yè)管理客戶服務工作方案

為進一步提高物業(yè)管理服務質(zhì)量和效率,在短時間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識,也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標準、高質(zhì)量的健康生活需求,在客戶服務管理工作上推行'禮賓助理'服務。

(一)'禮賓助理'服務實施細則

1、分別于住宅大堂設'禮賓助理',24小時接受咨詢和服務

2、為更好地宣傳秘書管家服務,方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,將特定專職'助理'的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。

3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。

4、'助理'定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。

5、'助理'傾情奉獻秘書管家服務,不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務,更是您商務與生活的貼心顧問。

6、禮賓助理'出現(xiàn)以下情況要承擔過失責任,過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退;

(1)對自己職責范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;

(2)自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者;

(3)有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。

(二)工作時間標準:

1、業(yè)主投訴處理的工作時限:

(1)服務人員服務態(tài)度方面的投訴處理時限:情節(jié)一般的,不超過半天;情節(jié)嚴重,不超過2天;

(2)工程維修方面的投訴處理時限:

水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時處理,維修人員到現(xiàn)場時間不超過10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目,不超過半天;

其他維修,按與業(yè)主約定時限內(nèi)完成,一般不能超過7個工作日;

(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時限

明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財產(chǎn)安全的,及時處理,處理人員到現(xiàn)場時間不得超過10分鐘;

其他公共部分維修,不得超過3個工作日;

(4)對其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達被投訴業(yè)主家中并進行處理。

(5)其他投訴的處理時限視具體情況而決定,到達處理時間不超過8小時。

2、業(yè)主咨詢回復工作時限:

(1)關(guān)于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內(nèi)部情況,不能馬上回復的,不超過30分鐘。

(2)關(guān)于各項物業(yè)收費項目和標準,要求馬上回復,無統(tǒng)一標準,需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費,回復業(yè)主。

(3)關(guān)于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢,一般要求馬上回復,確實無法落實,不超過30分鐘回復對方。

(4)關(guān)于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢,馬上答復或與業(yè)主約定時限內(nèi)回復,但原則上不得超過2個工作日。

(三)工作質(zhì)量要求

1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復工作時限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意,任何人員不得超過規(guī)定的時限;

2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達100%),每月業(yè)主滿意率要達到90%以上。

第5篇 物業(yè)管理工作內(nèi)容設定規(guī)范

物業(yè)管理工作內(nèi)容的設定

(一)日常管理工作

1.日常管理工作的內(nèi)容

(1)物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;

(2)房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維修、管理;

(3)住戶裝修管理;

(4)車輛管理;

(5)客戶檔案管理;

2、安全保衛(wèi)

(1)向當?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題,制定治安案件

發(fā)生率控制標準;

(2)制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例,保安員崗位職責及保安工作作業(yè)流程;

3、清潔綠化

(1)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔率;

(2)制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業(yè)流程;

(3)制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標準及綠化管理規(guī)定;

(4)明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責及作業(yè)流程;

4、消防

(1)向當?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設備、設備完善率及火災發(fā)生控制率的標準;

(2)制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容、明確責任人;

(3)制定消防設備、設備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求;

5水、電設備的管理、維護

(1)了解有關(guān)水、電設備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患,制定水、電設備的故障率、維修及時率和合格率控制標準;

(2)制定水、電設備的使用和維護條例及作業(yè)流程,以保證其達到應有的性能標準;

(3)制定水、電設備維護人員的管理規(guī)定及崗位職責;

6.房屋及建筑公共部分、公共配套設施的維護、管理

(1)了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設施可能存在的問題及事故隱患率,制定相應的完好率、維修及時率及驗收合格率指標;

(2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套設施的使用及管理規(guī)定;

(3)制定房屋及公共配套設施維護人員的管理條例、崗位職責及作業(yè)流程;

(4)業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設施,物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應的手續(xù),并制定對承租人的管理規(guī)定。

7.住戶裝修管理

(1)制定住戶裝修管理規(guī)定,明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理,完善裝修申報手續(xù);

(2)建立裝修檢查監(jiān)督制度,明確責任人,以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、

防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響;

8.車輛管理

(1)車輛管理包括機動車及非機動車的管理;

(2)制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進出、停放和行駛的管理規(guī)定,明確責任

人的崗位職責及作業(yè)流程;

(3)制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。

9.客戶檔案管理

(1)客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄;

(2)建立客戶檔案的管理規(guī)定,明確責任人的崗位職責及作業(yè)流程。

(二)便民服務

.物業(yè)管理公司應在管理區(qū)內(nèi)設立便民服務,具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況而定。

1.便民服務

(1)可分為無償服務和有償服務兩類,內(nèi)容及價格應透明化;

(2)無償服務的成本費用從管理服務費中支出;有嘗服務的價格應按政府有關(guān)法規(guī)確定;

2.建立便民服務的管理程序及作業(yè)指導書,明確責任,規(guī)范服務人員的用語及行為。

(三)與業(yè)主日常溝通

1.與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容:

(1)通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關(guān)的事務;

(2)通過登門或約見的形式,定期或不定期拜訪客戶;

(3)通過組織專題或系列活動,開展社區(qū)文化活動;

(4)應邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

2.物業(yè)管理公司的高層管理人員應高度重視與業(yè)主的日常溝通,保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。

3.如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時,物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施,而應通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。

(四)處理客戶投訴

1.物業(yè)管理公司應遵循公司的經(jīng)營原則,規(guī)范客戶投訴的處理流程;

(1)接到投訴時,首先要假定我們的工作存在問題;

(2)出現(xiàn)投訴,一定要及時向上反映信息;

(3)面對重大的投訴問題,第一負責人要親自處理;

(5)在滿足客戶的要求時,應遵循公司的經(jīng)營原則辦事。

2.物業(yè)管理公司應及時分析、總結(jié)客戶投訴的案例,并列入崗位培訓的教材中。

(五)營造社區(qū)文化

1.社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動促進社區(qū)文化氛圍的形成;社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。

2.物業(yè)管理公司應把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。

3.社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面:

(1)物業(yè)管理區(qū)的整體精神風貌;

(2)家庭的生活方式;

(3)住戶的鄰居關(guān)系;

4.建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設公約,通過設立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳,物業(yè)管理公司的各位員工應嚴格遵守,起模范表率作用。

5.社區(qū)文化活動有各種類型,包括:各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節(jié)日慶祝活動以及當?shù)卣M織的各類精神文明活動。

6.開展社區(qū)文化活動,物業(yè)管理公司應:

(1)分析住戶的構(gòu)成,充分了解住戶的需求;

(2)針對不同的層面,制定各類社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費標準報業(yè)主委員會通過;

(3)提高并逐步改善活動場地。

第6篇 物業(yè)管理公司主要工作職能

物業(yè)管理公司主要職能

一、**物業(yè)管理公司主要功能:

1.作為mm房地產(chǎn)對外的主要窗口,也是業(yè)主與mm房地產(chǎn)的聯(lián)系渠道;

2.協(xié)調(diào)管理處與業(yè)主或住戶的關(guān)系;

3.代表業(yè)主向公司反映意見,代表公司向業(yè)主傳達管理方的精神;

4.為業(yè)主提供全方位的配套服務;

二、目的:

1.最大限度地滿足業(yè)主或住戶的生活要求,使業(yè)主或住戶住得放心;

2.解決業(yè)主日常生活及使用物業(yè)過程中遇到的問題;

3.通過對進出小區(qū)人員及物品的管控,有效地降低小區(qū)罪案的發(fā)生;

4.通過對業(yè)主使用物業(yè)的指引及管理,能最大限度地使物業(yè)保值甚至增值,從以達到物業(yè)管理的目的;

5.通過對小區(qū)內(nèi)公共設施進行定期養(yǎng)護,保證業(yè)主或住戶充分享用物業(yè)的最大功能。

三、職責范圍:

(一)辦公室

1.統(tǒng)籌計劃管理處各部門工作的分配安排;

2.負責與各公司(部門)的工作協(xié)調(diào)與溝通;

3.跟進會所范圍內(nèi)的商鋪租賃手續(xù);

4.收發(fā)并整理管理處對外及外來文件;

5.每月匯總管理處各部門員工的考勤;

6.每月核對各部門領料記錄;

7.向各部門傳達經(jīng)理室下達指示或向經(jīng)理室匯報各部門情況;

8.整理收樓資料,建立及管理業(yè)主資料檔案;

(二)各區(qū)管理處

1.辦理業(yè)主收樓手續(xù);

2.辦理業(yè)主所需的各類服務申報手續(xù);

3.辦理裝修申請及各類出入證手續(xù);

4.辦理業(yè)主日常項目申報等有關(guān)手續(xù);

5.有償服務的咨詢及辦理有關(guān)手續(xù)。

6.協(xié)助業(yè)主處理日常生活中遇到的問題。

7.接待來訪單位或個人及其來電(函);

8.接收及記錄業(yè)主報修工程項目,并落工程單到各有關(guān)部門;

9.監(jiān)督并反饋業(yè)主工程檢修問題的處理進度及結(jié)果;

10.管理未收樓單位或已收樓單位留下的門匙;

11.接聽業(yè)主日常來電咨詢,并落工程單跟進;

12.協(xié)助財務部處理有關(guān)業(yè)主繳(欠)費事宜;

(三)清潔綠化部

1.負責對小區(qū)的公用娛樂設施、公園、道路、車站、公共樓梯間、樓宇外墻、樣板房等地的衛(wèi)生清潔工作;

2.對未收樓的單位進行日常養(yǎng)護工作;

3.負責行政辦公樓的日常清潔;

4.看管樣板房,防止室內(nèi)飾物被竊或破壞;

5.負責清運小區(qū)淤泥、垃圾;

6.為業(yè)主或住戶提供家居清潔、滅鼠滅蚊、收送洗衣等有償服務(暫未有);

7.服務過程中,聽取客人意見,及時向上級匯報并反饋有關(guān)部門;

8.定期對全區(qū)公共場所進行滅'四害'工作;

9.積極、認真地完成上級交辦的各項任務。

(四)工程維修部

1)水電維修組

1.保持小區(qū)內(nèi)水、電等資源的供給與管理及其工程的養(yǎng)護與維修;

2.對小區(qū)內(nèi)機電、消防、配電房、水泵房等設施、設備進行操作管理、維修、保養(yǎng)等工作;

3.負責協(xié)助小區(qū)的通訊設備、有線電視天線的維修保養(yǎng)和故障檢修;

4.對管理處各部門傳達或本部巡查發(fā)現(xiàn)所得有問題的公共設施進行檢修;

5.與相關(guān)部門保持良好關(guān)系,及時處理相關(guān)問題;

6.定期巡查區(qū)內(nèi)設備房設備用及各游樂設施的運行情況,并認真做好巡查記錄和值班記錄;

7.每月抄錄住宅單位水電表,進行月度水電耗用分析對比,及時發(fā)現(xiàn)并杜絕浪費現(xiàn)象;

8.保持值班室、配電房、加壓泵的清潔、設備保養(yǎng)及維修等;

9.確保各苑區(qū)的電房設施、公用設備的運行、維修和保養(yǎng)工作有序開展,并在緊急情況下及時派遣相關(guān)工作人到現(xiàn)場排除故障;

10.遇到突然停電或其它突發(fā)性事故時,迅速趕往現(xiàn)場,保持鎮(zhèn)定,按操作規(guī)程及時排除故障或采取有效的應急措施,及時處理問題;

11.積極、認真地完成上級交辦的各項任務。

2)土建給排水維修組

1.嚴格遵守公司(部門)規(guī)章制度,維護公司(部門)利益,工作中按實際情況、實事求是地為業(yè)主解決問題;

2.在業(yè)主收樓前提前介入社區(qū)的管理工作,協(xié)助各部門對社區(qū)的管理,使業(yè)主的交樓工作能順利進行;

3.對小區(qū)物業(yè)進行維修、部分安裝、修改工程的計劃、組織施工、進度跟進、質(zhì)量監(jiān)督;

4.定期與管理員陪同業(yè)主到樓宇現(xiàn)場進行驗收交接工作,并對物業(yè)手尾工程進行跟進;

5.負責跟進各部門傳達或巡查發(fā)現(xiàn)的小區(qū)公共設施問題及收樓后業(yè)主提出的物業(yè)更改工程,組織各施工部門施工及按實際情況制訂施工時間;

6.定期組織相關(guān)部門對小區(qū)內(nèi)公共道路、設備設施、暗藏管網(wǎng)、給排水系統(tǒng)等進行維修工作;

7.跟進工程過程中保持與業(yè)主或各區(qū)管理處聯(lián)系,及時反饋工程情況,從而降低投訴率;

8.積極、認真地完成上級交辦的各項任務。

第7篇 物業(yè)管理顧問服務工作要點內(nèi)容

一、相關(guān)概念

1、物業(yè)顧問服務-------指優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)商、其他物業(yè)公司或企事業(yè)單位提供物業(yè)管理及相關(guān)服務的咨詢、指導、培訓和技術(shù)支持等,它包括項目的前期規(guī)劃設計、施工、安裝階段的介入;提升品牌銷售配合;物業(yè)公司或服務機構(gòu)籌建(或現(xiàn)有物業(yè)公司規(guī)范提高);管理方案策劃、機構(gòu)設置;人員招聘培訓;建章立制、入住指導;iso9000質(zhì)量體系的導入;人員系統(tǒng)培訓、實習指導;創(chuàng)優(yōu)迎檢、輸入企業(yè)文化、實現(xiàn)規(guī)范管理服務等。

二、顧問服務的三階段及其工作要點

1、全程顧問服務三階段:

(1)前期介入階段----前期考察、前期策劃、工程建議、銷售配合、竣工驗收與物業(yè)公司組建等階段。

(2)實操指導階段----入伙前期籌備、集中入伙、裝修搬遷管理和正常管理(業(yè)委會籌建、續(xù)簽合同)等。

(3)服務質(zhì)量跟蹤與提升----iso9000質(zhì)量體系貫徹認證、迎檢創(chuàng)優(yōu)、品牌宣傳。

2、三階段的顧問服務目標內(nèi)容:

(1)前期介入階段

a、從規(guī)劃設計、材料設備選型、施工管理、銷售配合等諸多方面,為開發(fā)商提供最符合現(xiàn)實使用情況和最貼近業(yè)主實際需求的專業(yè)建議;從物業(yè)管理的角度對項目的規(guī)劃設計方案、景觀方案、施工圖紙、各種設施設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議;

b、從物業(yè)管理角度檢驗項目開發(fā)模式是否科學合理性,從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進建議以降低今后的管理成本提高效益。

c、根據(jù)市場調(diào)研,就項目的物業(yè)發(fā)展定位和管理標準提供建議;

d、配開發(fā)商樓體銷售期 的物業(yè)形象展示和銷售的后勤服務工作;

e、強化施工監(jiān)理、全面掌握物業(yè)信息、介入項目竣工驗收、接管驗收工作,為后期的管理奠定堅實基礎。

f、協(xié)助合作方測算物管成本,確定物業(yè)管理費標準。

(2)實操指導階段

a、入伙籌備階段

指導制定物業(yè)公司的組織架構(gòu)、崗位設置、崗位職責、人員配備方案等;

對主要管理人員進行培訓,并協(xié)助操作層人員的招聘與培訓;

協(xié)助制定入伙交接驗收標準集實施程序,協(xié)助制定入伙前工作計劃;

指導物業(yè)公司于開發(fā)商之間各類專業(yè)設施設備的交接與驗收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)

指導物業(yè)公司對機電設備進行維修保養(yǎng)及日常管理。

。。。。。。。。。

b、集中入伙階段

指導成立入伙期個工作組及其責任制度;

制定入伙工作流程,緊急應變方案等;。。。。

c、裝修搬遷階段

利用有效的管理手段和管理力度保護集中裝修搬遷期間的公共設施設備,不侵害業(yè)主公共利益,同時有監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患;

兼顧先入住業(yè)主的正常工作有序和后入住業(yè)主的順利裝修,將兩者有效隔離開來從而避免有效投訴;

指導建立嚴格的裝修審批及管理程序;。。。。。。

d、正常管理階段

e、服務質(zhì)量跟蹤與提升階段

第8篇 物業(yè)管理處人力行政管理工作質(zhì)量標準

述職報告―12

附件6第6部份

項目管理處人力行政管理工作質(zhì)量標準

一、行政管理工作的任務

1.檔案管理。

2.辦公用品發(fā)放和管理。

3.員工宿舍、員工食堂的管理。

4.物業(yè)日常用品的采購和庫房管理。

5.人事招聘和人事檔案的管理。

6.員工手冊的編輯、修改、培訓和解釋。

7.物業(yè)工作的質(zhì)量檢查。

8.總經(jīng)理辦公室的日常事務處理。

9.與村委會、工商、小區(qū)辦等政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系。

10.處理與與業(yè)主之間的法律糾紛。

10.組織員工的各項文體活動。

11.與客服部門合作組織社區(qū)的文體活動。

12.審查管理各部門向業(yè)主發(fā)通知的程序。

二、檔案管理

1.管理目標:建立建全檔案管理體系,結(jié)合iso9000質(zhì)量體系認證,為申報區(qū)級、市級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)打下堅實的基礎;向業(yè)主委員會轉(zhuǎn)交完整的物業(yè)資料,為物業(yè)管理合同的竟標續(xù)定創(chuàng)造良好的企業(yè)形象。

2.檔案管理的類別:

工程類:

竣工圖紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋銷售許可證、工程竣工驗收合格證明、消防驗收合格證明、工程沉降觀測報告、占地面積的測繪報告、綠化規(guī)劃說明,綠化施工批準證明、水電施工批準證明、水電能源供應的協(xié)議書、環(huán)境評價書、房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書、房屋實測面積的測繪報告、全部的設計變更洽商記錄、鋼材、水泥等主要材料和構(gòu)架的質(zhì)量合格證明、砂漿、混凝土試塊試壓報告、水、暖、氣等管道的打壓試驗報告、雨、污水排水立管閉水試驗和通球試驗的報告、所有設備和材料的訂貨合同,產(chǎn)品合格證、使用說明和維保協(xié)議、電纜鋪設記錄。電纜試驗記錄,所有電氣設備試驗調(diào)整,絕緣遙測、送電驗收的記錄、發(fā)電機、電動機試運行的記錄、生活水箱衛(wèi)生許可證、環(huán)保局對環(huán)境檢測合格的證明、四方驗收的全部技術(shù)資料、物業(yè)對設備設施接管驗收的全部驗收記錄、物業(yè)在設備運行過程中對設備設施實施維護保養(yǎng)和技術(shù)改造的記錄和相關(guān)技術(shù)資料等。

業(yè)主信息類:

房屋的銷售合同、房屋銷售過程中對業(yè)主有特殊承諾的書面材料、收房流程確認單、業(yè)主對房屋驗收的驗收單、物業(yè)管理服務合同、業(yè)主登記表、親屬登記表、車輛登記表、龐物登記表、向業(yè)主發(fā)放物品的記錄、在物業(yè)服務過程中業(yè)主的報修記錄、為業(yè)主提供特需服務的記錄、與物業(yè)洽商各種事項的記錄、業(yè)主投訴的記錄、房屋出租情況的登記、業(yè)主戶內(nèi)發(fā)生各種行事案件的記錄、向業(yè)主發(fā)出各種通知的記錄、業(yè)主戶內(nèi)發(fā)生各種突發(fā)事件的記錄、其它與物業(yè)管理有關(guān)的記錄、業(yè)主對房屋進行裝修的全部檔案資料,房屋裝修的檔案資料前期由工程部保管,裝修驗收完畢后轉(zhuǎn)交客服部入業(yè)主檔案。

文件類:

所有已經(jīng)審核批準的各部門的管理體系文件、所有與開發(fā)、施工單位等協(xié)商事項的文件、所有與物業(yè)管理有關(guān)的法規(guī)文件、所有公安、工商、消防、衛(wèi)生、建委、稅務、各級政府等執(zhí)法部門向物業(yè)下發(fā)的文件、所有對員工獎勵和處分的文件、所有公司經(jīng)理會議決定事項的文件、各部門年終的工作總結(jié)材料等。

工作記錄類:各部門的全部工作記錄、所有業(yè)主報修的派工單、各種會議的會議記錄、與業(yè)主洽談的各種洽談記錄、各種大型活動的記錄等。

人事類:

所有物業(yè)人員的入職登記表、所有人員的上崗證件(復印件)、勞動合同、所有人員的考勤記錄、所有上級對下級、平級對平級、下級對上級的評語材料、所有業(yè)主物業(yè)人員的評語材料、特殊工作業(yè)績的相關(guān)記錄。年終個人工作總結(jié)材料等。

培訓類:

各種公司的培訓資料、各部門的培訓資料、所有外請單位對物業(yè)人員的培訓資料、各種專業(yè)技術(shù)的培訓資料等。

資料類:

所有設備設施的使用說明、維修保養(yǎng)的技術(shù)資料、各種宣傳資料、綠化資料等。

重大事件類:

園區(qū)內(nèi)發(fā)生各種刑事案件的紀錄資料、因物業(yè)工作人員失誤給公司或業(yè)主造成重大損失的記錄資料、業(yè)主大會的重大決定事件的記錄資料等。

其它類:

不在以上類別范圍中但需要保存的與物業(yè)管理有關(guān)的資料。

3.檔案管理的相關(guān)規(guī)定:

1)物業(yè)所有的檔案均由行政管理部門進行管理。

2)能做電子版的檔案必須做成電子版由行政部和相關(guān)部門共同保存電子版。

3)業(yè)主檔案在客服部門保管、業(yè)主裝修檔案前期在工程部保管,其它檔案裝訂后一律交行政部入檔案室存檔。

4)臨時不能存檔的檔案資料,又各部門保管,必須接受行政部的指導、檢查,行政部對檔案管理工作負直接責任。

5)檔案資料中所有記錄表格只能用黑色簽字筆進行記錄,不能使用圓銖筆和其它顏色的筆做記錄。

6)所有記錄必須認真填寫,不能隨意涂改,特殊情況需要進行涂改的涂改處必須有涂改人的簽字。

7)所有記錄表格應按公司統(tǒng)一規(guī)定進行文件編號。

8)各種記錄表格公司有范本的要同一使用公司的范本。

9)所有記錄的事件應編寫順序號。

10)各種記錄表格應切合實用性進行編制,原則上各種記錄表上不應有空格,對必須有的列項出現(xiàn)空格時可用斜畫線填寫。

11)對于記錄表中下一項內(nèi)容與上一項相同時必須用文字進行填寫,不許用點點或符號填寫表示與上項相同。

12)各種記錄按月收集存檔,存檔的記錄必須編輯成冊做封皮。一般性工作記錄存檔期為一年,重要事件的記錄存檔期5-10年(帶※號的為重要記錄)。

13)所有存檔的文件資料必須按系統(tǒng)編撰成文件體系存入檔案盒中,檔案盒內(nèi)第一頁必須編撰文件目錄,目錄中必須標注文件頁碼。

14)檔案盒側(cè)面必須按規(guī)定標注文件體系的名稱,便于文件的查找。

15)檔案盒必須整齊碼放在文件柜中,文件的標注一側(cè)必須對外,便于查看。

16)文件查閱后必須按頁碼放回文件盒中,不許將頁碼放亂。

17)所有檔案資料的借閱必須經(jīng)行政主管同意,借閱人員必須填寫資料借閱登記表。

三、其它工作

1.每月向總經(jīng)理申報各種辦公用品的采買計劃,批準后進行采買,貨比5家,廣泛征集各部門意見后,指定供應商長期合作。但在合作過程中嚴格控制商品的質(zhì)量。

2.按照有關(guān)規(guī)定控制發(fā)放各部門的辦公用品,并指導各部門節(jié)約使用辦公用品,杜絕浪費。

3.對員工宿舍要有制度、有培訓、有

檢查,杜絕臟亂差的現(xiàn)象,象軍隊一樣嚴格管理,象家庭一樣和諧溫馨。

4.與廚師人員不斷溝通,搞好員工伙食,確保員工要吃飽吃好。

5.嚴格管理庫房,所有庫存商品必須整齊碼放在貨架上,使用統(tǒng)一標簽標注,方便各種物品的查找,嚴格執(zhí)行出入庫登記的制度,每三個月盤點一次,確保賬目清楚無差錯。

6.按招聘程序招聘物業(yè)人員,對已上崗的人員進行崗位培訓、考勤監(jiān)督等人事管理。

7.日常指導和督導各部門的質(zhì)量體系工作,每月進行質(zhì)量檢查一次,有評比、有判分,及時糾正物業(yè)工作的不足,促進物業(yè)整體工作的質(zhì)量不斷提升。

8.在總經(jīng)理授權(quán)的情況下代表總經(jīng)理與各系統(tǒng)的政府部門進行溝通,參加政府部門的各項會議,向總經(jīng)理匯報向物業(yè)員工傳達政府部門的有關(guān)精神和決定。

9.處理與業(yè)主之間的法律糾紛,明確各方責任,對于少數(shù)無正當理由長期拒絕繳納物業(yè)管理服務費的,協(xié)助律師起草律師函和起訴材料。

10定期組織豐富多彩的員工文體活動,(每月為員工過生日一次、業(yè)余事件要組織員工的羽毛球、乒乓球、象棋等體育比賽、每年組織員工的旅游一次等)征求員工意見,不斷象總經(jīng)理建議改進和增加員工文體活動的內(nèi)容。

11.定期組織豐富多彩的業(yè)主宣傳和文體活動,(每月在大門崗組織一次物業(yè)法規(guī)宣傳日活動、收集物業(yè)與業(yè)主的糾紛案例組織業(yè)主進行案例分析溝通會、組織業(yè)主進行羽毛球、乒乓球、象棋等體育比賽、每年組織業(yè)主的旅游一次等)征求業(yè)主意見,不斷象總經(jīng)理建議改進和增加業(yè)主宣傳活動和文體活動的內(nèi)容。

12.所有對業(yè)主發(fā)出的通知、協(xié)商函等文件由行政部負責審查,必須確保格式正確、語句通順,無錯別字、恭敬用語,充分體現(xiàn)公司水準。

四、行政管理部必要的管理制度

1.崗位職責。※

2.檔案管理制度。

3.辦公環(huán)境的管理規(guī)定?！?/p>

4.員工儀容儀表的管理規(guī)定?！?/p>

5.考勤的管理制度。

6.辦公用品發(fā)放和使用的管理規(guī)定。

7.庫房管理規(guī)定?！?/p>

8.物品進出庫的管理規(guī)定?！?/p>

9.員工宿舍的管理規(guī)定?！?/p>

10.物業(yè)工作質(zhì)量檢查的管理規(guī)定。※

11.員工定期考核的管理規(guī)定。

12.員工浴室使用的管理規(guī)定。※

13.年終評選優(yōu)秀員工的管理規(guī)定。

14.越級上告的管理規(guī)定。

15.各部門向業(yè)主發(fā)通知的工作程序的管理規(guī)定。

帶※號的為必須上墻的管理制度。

五、員工手冊的編輯和培訓

1.員工手冊的內(nèi)容應包括企業(yè)簡介、總經(jīng)理致詞、企業(yè)文化的的介紹、企業(yè)的發(fā)展、企業(yè)用人的專業(yè)化標準、企業(yè)招聘的程序、企業(yè)管理的核心思想、企業(yè)員工的休假制度、員工的其它福利待遇、企業(yè)工服的管理制度、企業(yè)食堂的用餐標準和管理制度、員工的功過獎懲制度、企業(yè)員工考核的管理制度等。由行政部負責編輯、修改、培訓和解釋工作。

第9篇 某物業(yè)客服部工作管理條例

為了更好地完成公司賦予的各項工作,更好地履行我部的職責,根據(jù)我部現(xiàn)有的條件與實際情況,特制定本條例,

一、服從命令,聽從指揮。

二、對公司和本部門的指令絕對服從,如有異議,應先服從并執(zhí)行,后再向上一級領導匯報,不得當面頂撞,背后議論。

三、尊敬上級,團結(jié)同事,不得拉幫結(jié)派,不搞小團體、不得吵架、打架斗毆、不得酗酒滋事或無理取鬧。

四、嚴格遵守考勤制度,不得遲到、早退、曠工,不得擅自離崗、換班。如有特殊情況,可電話向領班匯報。

五、當班時嚴禁嬉笑打鬧、聊天、吃東西、看報紙、睡崗、竄崗、脫崗、不得玩忽職守或做其它與工作無關(guān)的事。非工作需要,上班時間不得會客,閑聊或長時間打電話。

六、嚴格遵守請假制度。請假填寫請假條,并經(jīng)批準后方可外出,并按規(guī)定的時間歸隊銷假。非休息日請假須提前一天書面申請,經(jīng)部門主管批準方可,否則按曠工處理。如有特殊情況,可先電話知會部門主管,后補書面申請。

七、崗位上應保持良好的姿態(tài),不得抱臂、交叉腿、攀扶建筑物或倚靠桌椅等,不得有其它影響形象的行為。

八、接待客戶要熱情主動、面帶微笑,禮節(jié)、禮貌要到位,牢記服務第一,業(yè)主、客戶至上。

九、交接班時,物品清點齊全,并做好登記,不得在登記本亂寫亂畫,或惡意撕毀,丟棄。

十、潔身自愛,遵守公德,未經(jīng)他人同意,嚴禁動用他人物品,更不得盜竊公私財物。

十一、嚴格遵守宿舍管理規(guī)定,外來人員一律不得擅自進入員工宿舍,更不得在宿舍留宿。員工宿舍應保持干凈整潔,被子折疊整齊,床單平整,床鋪下物品擺放整齊,值班員須認真負責地搞好本宿舍以及所屬公共區(qū)域的衛(wèi)生。

十二、必須參加各項集體活動,公差勤務,以及業(yè)務培訓。

十三、點名時間,不得遲到、早退、不經(jīng)部門主管批準、不得缺席。

十四、上班時間規(guī)定著裝整齊,不得擅自添加、或減少衣服,如天氣氣溫造成不便,須上報批準后統(tǒng)一行動。

十五、不得有其它違反公司規(guī)定的行為。

十六、以上條款必須嚴格遵守,如有違反視情節(jié)輕重給予警告,或辭退等處罰。

第10篇 物業(yè)垃圾清運工作管理規(guī)定

物業(yè)轄區(qū)垃圾清運工作管理規(guī)定

一、垃圾清運工作人員的崗位要求

1、垃圾清運人員按公司統(tǒng)一著裝,嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度;

2、每天清運量不少于4車,根據(jù)具體情況,需要加班或者晚上清運的,應無條件服從安排;

3、垃圾清運過程,要注意保持周圍環(huán)境衛(wèi)生,如灰塵較多的,應先灑水,涉及進出人員安全的要圍安全警示帶;

4、裝車完畢,清運人員清掃現(xiàn)場后方可離開,保證現(xiàn)場的衛(wèi)生;

5、垃圾清運過程,要注意愛護現(xiàn)場的所有公共設施設備,如系人為損壞,照價賠償;

6、垃圾清運工作人員對公司所配置的清運工具責任到人,如系人為破壞、丟失,將照價賠償;

7、清運工作人員及時清理垃圾的堆積物,保證垃圾車的衛(wèi)生,根據(jù)要求,對垃圾車進行維護和保養(yǎng)。

8、垃圾清運工作人員應遵守相關(guān)法律法規(guī)及各管理處具體管理規(guī)定。

二、垃圾清運員工績效考核管理辦法。

1、垃圾清運人員的上班時間為早上8:00至19:00,在垃圾車停放的小區(qū)大門崗簽到,考勤方法以公司為準;

2、垃圾清運人員為臨時工性質(zhì),根據(jù)清運工作量情況及工作表現(xiàn),公司有隨時作出解聘的要求;

3、每出一車垃圾,按要求在相應的表上填寫簽字,手續(xù)不全的,視為無效車次;

4、垃圾清運人員應如實記錄清運車次,若發(fā)現(xiàn)未裝滿一車垃圾(無垃圾除外),一車次扣績效工資的10%,發(fā)現(xiàn)沒有按要求清運、檢驗、多報等其他違規(guī)行為的,責任人按相關(guān)程序給予扣罰,情節(jié)嚴重的,開除處理。

5、垃圾清運人員的工資分為基礎工資、績效工資,各為50%,月底根據(jù)出車量、考核情況計分,以每天不少于4車計,每低于一車,扣發(fā)績效工資的10%;

6、因清運任務的變化,需要調(diào)整為夜間清運的,白天按相應的時間調(diào)休;

7、確需加班的,報公司環(huán)境事務主管同意后,方可進行,加班的車次按每車10元/人每車給予補貼。

8、公司客服環(huán)境事務主管負責垃圾清運人員的績效考核。

三、垃圾清運的管理要求(管理處)

1、各管理處環(huán)境事務主管要提前一天向公司環(huán)境事務部通報垃圾清運要求及數(shù)量,以便作好調(diào)車準備,以可裝滿一車為標準;

2、管理處每出一車垃圾由所在項目的環(huán)境事務負責人和當班班長進行檢驗并在記錄表上簽字確認,如環(huán)境事務負責人休息,管理處主任檢驗簽字或指定專人負責;

3、當班保安人員要對垃圾清運過程全程跟蹤,在確認現(xiàn)場公共設備設施無異常情況,雙方簽字確認,如未及時發(fā)現(xiàn)設施設備有異常情況,責任由當班保安人員負責。

4、垃圾清運過程現(xiàn)場協(xié)調(diào)由各管理處主任、環(huán)境事務主管負責,公司客服環(huán)境事務主管負責統(tǒng)籌所有清運工作的安排。

5、公司客服部對清運的情況不定時檢查,發(fā)現(xiàn)沒有按要求清運、檢驗、多報等其他違規(guī)行為的,責任人按相關(guān)程序給予扣罰,情節(jié)嚴重的,開除處理。

6、附件《出車登記表》

第11篇 物業(yè)管理公司工作報告程序3

物業(yè)管理公司工作報告程序(三)

1.目的

規(guī)范公司內(nèi)部管理工作報告程序,確保公司領導及時、全面了解和掌握各職能部門、項目管理處的工作完成情況及下一步工作安排,從而作出相應的指示。

2.適用范圍

本程序適用于公司行政部、管理部、財務部及公司所屬各項目管理處,包括單項護衛(wèi)隊項目(以下簡稱報告人)。

3.職責

3.1行政部負責工作報告的收集(催交)、送達和歸檔工作。

3.2行政部、管理部和財務部依次負責對各項目管理處工作報告的初閱,并將部門意見報告總經(jīng)理。

4.操作程序

4.1每周工作報告

4.1.1每星期五下班前,報告人將本周的部門/項目管理處的工作完成情況和下周工作計劃安排情況(簡稱周報)以條列形式報告公司總經(jīng)理室,周報內(nèi)容應真實、清楚、簡明、扼要。

4.1.2公司部門周報由報告人統(tǒng)一交行政部歸集后交總經(jīng)理室;各項目管理處周報依次交公司行政部、管理部、財務部初閱后交總經(jīng)理室。

4.1.3項目周報經(jīng)公司各部門閱后,由行政部統(tǒng)一匯集送總經(jīng)理室閱批。

4.2每月工作報告

4.2.1每月25日下班前,報告人應將當月的管理工作情況小結(jié)和下個月的工作計劃安排(簡稱月報)書面報告公司總經(jīng)理。月報應書寫清楚,內(nèi)容詳實,針對存在問題要有自己的分析、見解,并提出相應的解決措施和建議,以供公司領導參考、決策。

4.2.2月報的送呈程序與周報相同(見4.1.2、4.1.3)。

4.3工作報告格式要求

周報統(tǒng)一用“項目經(jīng)理周工作安排檢查表”(附后)填報;月報用公司信箋紙書寫。報告抬頭統(tǒng)一為“致:公司總經(jīng)理室”。報告人只須寫部門或項目管理處名稱。

4.4信息反饋

4.4.1工作報告經(jīng)總經(jīng)理批閱后發(fā)還行政部。行政部應在下周(月)歸集工作報告時,將上周(月)總經(jīng)理批閱過的工作報告返還給報告人,同時收回前一周(月)的工作報告。

4.4.2報告人應認真閱看公司領導的批示意見,并且在實際工作中切實執(zhí)行,鞏固成績,跟進工作,整改不足。各部門/項目管理處負責人在閱看總經(jīng)理批示后應簽署姓名,在下次遞交工作報告時一起帶交公司行政部歸檔。

4.4.3周(月)報的工作落實情況由行政部牽頭,管理部、財務部配合檢查、督促。

4.5報告的歸檔

行政部最后將總經(jīng)理批示信息反饋給報告人后收回的工作報告及時分類、歸檔成冊。

第12篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護管理工作方案

1、管理目標

(1)確保項目內(nèi)無因管理責任引發(fā)的重大火災。

(2)維護好項目內(nèi)的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;

控制小商小販進入。

(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。

2、建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡

(1)在項目設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。

做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。

(3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。

3、緊急情況下的應急處理措施

(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。

(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。

(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。

(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。