第1篇 某物業(yè)管理公司出納工作守則
物業(yè)管理公司出納工作守則
1.牢固樹立服務(wù)意識,為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2.對客戶講話要有禮貌、耐心,盡可能回答客戶提出的問題,如不清楚,應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)請示,以便給客戶一個滿意的答復(fù)。
3.每日及時登記流水帳,做到日清日結(jié),帳實(shí)相符。
4.保管好庫存現(xiàn)金,押金憑證、支票等。
5.保管好使用和未使用的發(fā)票。
6.按規(guī)定簽發(fā)支票,并催促領(lǐng)用者5日內(nèi)報帳。
7.按時登記各種現(xiàn)金、銀行存款帳,不延誤結(jié)帳。
8.平時收款、付款現(xiàn)金時,無論是客戶還是內(nèi)部職工,做到當(dāng)面點(diǎn)清,唱收唱付。
9.協(xié)助收付款會計做好收款和付款工作。
10.定期將收款存入銀行,做到不坐支。
11.按時交納稅款,不得延期。
12.每月結(jié)帳后編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》。
第2篇 物業(yè)區(qū)域維修管理工作程序
1 程序
1.1 目的
對管理區(qū)域及其他所管物業(yè)維修實(shí)行嚴(yán)格管理,確保管理區(qū)域及其他所管物業(yè)的使用安全。
1.2 適用范圍
適用于物業(yè)所屬管理區(qū)域及其他所管物業(yè)的維修管理。
1.3 職責(zé)
客服部負(fù)責(zé)對維修現(xiàn)場進(jìn)行檢查、監(jiān)督,對維修質(zhì)量進(jìn)行核查。
1.4 工作程序
1.4.1 客服部定時定期對管理區(qū)域進(jìn)行巡視,將存在的施工質(zhì)量問題匯總經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審閱后上報甲方工程部協(xié)助維修。
1.4.2 物業(yè)客服人員協(xié)助施工方進(jìn)入維修區(qū)域進(jìn)行維修。
1.4.3 物業(yè)客服人員應(yīng)在維修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督,并放置'正在維修'警示牌提醒業(yè)戶;若施工量較大或?qū)φ⒂^造成一定的影響,則應(yīng)用圍擋對施工區(qū)域進(jìn)行隔離,嚴(yán)禁其他人員進(jìn)入。
1.4.4物業(yè)客服人員應(yīng)積極配合施工維修,在維修前做好維修處的成品保護(hù)工作,如:用保護(hù)膜將室內(nèi)物品覆蓋、用紙板等物品將樓梯間墻壁與地面進(jìn)行遮擋等。
1.4.5 當(dāng)維修范圍較大影響業(yè)戶參觀時,應(yīng)封閉維修區(qū)域,做好隔離及警示,有必要時,通知受影響單元或相關(guān)人士。
1.4.6 維修后客服部對維修效果進(jìn)行核查。
第3篇 物業(yè)園區(qū)日常工作單管理程序標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)園區(qū)日常工作單管理程序及標(biāo)準(zhǔn)
程序標(biāo)準(zhǔn)
1、接到客戶要求
接到住戶(租戶、業(yè)主、保姆、司機(jī)或其他相關(guān)人員)的維修、清潔、綠化等要求時均需問明問題發(fā)生的情況及故障的位置,并預(yù)約時間。
2、填寫工作單
按照住戶(租戶、業(yè)主、保姆、司機(jī)或其他相關(guān)人員)的要求填寫工作單,派發(fā)至相關(guān)部門。工作單書寫要求字跡工整,語言簡潔,敘事準(zhǔn)確。
3、工作跟進(jìn)
如開列的工作無法進(jìn)行或需要中止時得到工
4、工作回訪
裝修改造,更換設(shè)備等重要維修工作應(yīng)在工作完成后三日內(nèi)進(jìn)行回訪,回訪內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度及工作完成情況。如有問題立即通知工程返修,并將回訪情況在工作單上標(biāo)注返工程部。
第4篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作
商業(yè)大廈項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入工作
物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅實(shí)的基礎(chǔ)。
總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容:
施工期物業(yè)管理
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理
其他前期準(zhǔn)備工作
前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度
1 施工期物業(yè)管理工作
1.1 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄;
1.2 了解設(shè)計和施工狀況,各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等;
1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn);
1.4 對影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題,及時與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發(fā)展商備案處理。
2 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,**將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作,除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對設(shè)備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;
2.2 出席有關(guān)工程的會議,參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查,建立調(diào)試檔案;
2.3 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時通報發(fā)展商。
2.4 參與設(shè)備的調(diào)試
將工程技術(shù)人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項(xiàng)目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時,根據(jù)了解的實(shí)際情況,編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。
3 大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理
3.1 大廈工程竣工驗(yàn)收
**工程竣工并開始驗(yàn)收,管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并作好驗(yàn)收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助,并報發(fā)展商。
3.2 物業(yè)接管驗(yàn)收
物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行,也可同時進(jìn)行。由于相關(guān)的交接方不同,驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對待。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查;而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查,大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其它交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個方面。
3.3 現(xiàn)場驗(yàn)收主要項(xiàng)目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護(hù)攔及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。
c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強(qiáng)電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。
e. 電梯系統(tǒng):各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。
f. 空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;
g. 弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。
b. 技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
c. 驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。
3.5 其他交接
a. 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。
c. 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
3.6 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)
a. 在接管驗(yàn)收前,管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時間、注意事項(xiàng)等),同時要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
b. 接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等
類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。
c. 針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認(rèn)可:屬于無法返修的項(xiàng)目,報告發(fā)展商記錄備案。
4 其它前期準(zhǔn)備工作
4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據(jù)**室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產(chǎn)的安全。
4.4 外部公共關(guān)系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。
4.5 客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備
在**大廈客戶全面進(jìn)駐之前,**將主動與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中,管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運(yùn)工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。
5 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進(jìn)度
5.1 人員安排計劃
根據(jù)前期管理工作計劃及施工進(jìn)度,**管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。
a. 施工期人員安排及職責(zé)
成立前期物業(yè)管理小組,組長1人,由**副總經(jīng)理擔(dān)任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標(biāo)15天后,赴**施工現(xiàn)場與施工管理方會晤,安排進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出具體的**《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等。
派長駐**施工現(xiàn)場管理人員1人,在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場,負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。
b. 設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)
成立以工程部經(jīng)理為組長,由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場,參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。
c. 接管驗(yàn)收前3個月人員安排與職責(zé)
接管驗(yàn)收前3個月,**派往**的7名管理骨干將全部到位,負(fù)責(zé)**物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。
此階段**將適時派出由副總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員4~5人參與接管驗(yàn)收,擬訂**《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》,協(xié)助管理處開展工作。
接管驗(yàn)收前1個月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進(jìn)度
根據(jù)**實(shí)際情況和行業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標(biāo)15天后開展前期管理。
**大廈前期介入工作進(jìn)度表 表 1
月份 項(xiàng)目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業(yè)管理委托合同》
施工管理方的初次會晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》
參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試
盆藝擺放
崗?fù)?、道閘與標(biāo)識系統(tǒng)方案
竣工驗(yàn)收
物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收(包括備品備件)
物業(yè)各種資料交接
返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行
清潔開荒
公眾文件送審并發(fā)布
準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐
物資裝備的準(zhǔn)備
外部公共關(guān)系的建立
全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行
第5篇 物業(yè)管理公司工作報告程序3
物業(yè)管理公司工作報告程序(三)
1.目的
規(guī)范公司內(nèi)部管理工作報告程序,確保公司領(lǐng)導(dǎo)及時、全面了解和掌握各職能部門、項(xiàng)目管理處的工作完成情況及下一步工作安排,從而作出相應(yīng)的指示。
2.適用范圍
本程序適用于公司行政部、管理部、財務(wù)部及公司所屬各項(xiàng)目管理處,包括單項(xiàng)護(hù)衛(wèi)隊項(xiàng)目(以下簡稱報告人)。
3.職責(zé)
3.1行政部負(fù)責(zé)工作報告的收集(催交)、送達(dá)和歸檔工作。
3.2行政部、管理部和財務(wù)部依次負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目管理處工作報告的初閱,并將部門意見報告總經(jīng)理。
4.操作程序
4.1每周工作報告
4.1.1每星期五下班前,報告人將本周的部門/項(xiàng)目管理處的工作完成情況和下周工作計劃安排情況(簡稱周報)以條列形式報告公司總經(jīng)理室,周報內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、清楚、簡明、扼要。
4.1.2公司部門周報由報告人統(tǒng)一交行政部歸集后交總經(jīng)理室;各項(xiàng)目管理處周報依次交公司行政部、管理部、財務(wù)部初閱后交總經(jīng)理室。
4.1.3項(xiàng)目周報經(jīng)公司各部門閱后,由行政部統(tǒng)一匯集送總經(jīng)理室閱批。
4.2每月工作報告
4.2.1每月25日下班前,報告人應(yīng)將當(dāng)月的管理工作情況小結(jié)和下個月的工作計劃安排(簡稱月報)書面報告公司總經(jīng)理。月報應(yīng)書寫清楚,內(nèi)容詳實(shí),針對存在問題要有自己的分析、見解,并提出相應(yīng)的解決措施和建議,以供公司領(lǐng)導(dǎo)參考、決策。
4.2.2月報的送呈程序與周報相同(見4.1.2、4.1.3)。
4.3工作報告格式要求
周報統(tǒng)一用“項(xiàng)目經(jīng)理周工作安排檢查表”(附后)填報;月報用公司信箋紙書寫。報告抬頭統(tǒng)一為“致:公司總經(jīng)理室”。報告人只須寫部門或項(xiàng)目管理處名稱。
4.4信息反饋
4.4.1工作報告經(jīng)總經(jīng)理批閱后發(fā)還行政部。行政部應(yīng)在下周(月)歸集工作報告時,將上周(月)總經(jīng)理批閱過的工作報告返還給報告人,同時收回前一周(月)的工作報告。
4.4.2報告人應(yīng)認(rèn)真閱看公司領(lǐng)導(dǎo)的批示意見,并且在實(shí)際工作中切實(shí)執(zhí)行,鞏固成績,跟進(jìn)工作,整改不足。各部門/項(xiàng)目管理處負(fù)責(zé)人在閱看總經(jīng)理批示后應(yīng)簽署姓名,在下次遞交工作報告時一起帶交公司行政部歸檔。
4.4.3周(月)報的工作落實(shí)情況由行政部牽頭,管理部、財務(wù)部配合檢查、督促。
4.5報告的歸檔
行政部最后將總經(jīng)理批示信息反饋給報告人后收回的工作報告及時分類、歸檔成冊。
第6篇 a物業(yè)管理公司員工接聽電話工作規(guī)范
執(zhí)行部門
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為維護(hù)物業(yè)管理公司的良好形象,全體員工在接聽電話時,必須統(tǒng)一使用如下規(guī)范用語,并一律用普通話應(yīng)答,做到態(tài)度和藹、親切,語言、語速適當(dāng),語言簡潔明了。
一、當(dāng)接聽外線來電時,使用:
'您好!××物業(yè)公司,請問有什么可以幫忙'
二、當(dāng)外線來電者需找某人時,使用:
'請稍候,我轉(zhuǎn)給他(她)'或'請稍候,我去叫他(她)'。
三、如來電者需找的人不在時,使用:
'對不起!他(她)不在,您是否需要留言或傳話(視情況可告訴bp機(jī)號碼)'
四、如不認(rèn)識來電者需要找的人時,使用:
'對不起!您能說出他(她)是哪個部門的嗎'或'對不起,請稍候,我?guī)湍鷨栆幌隆?
五、如來電者詢問怎樣來商場時,使用:
'商場位于××路××號,在××路××路之間……坐××路車在××站下車。'
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第7篇 某某物業(yè)管理評審控制工作程序
某物業(yè)管理評審控制程序
1 目的
按計劃的時間間隔評審質(zhì)量管理體系,以確保質(zhì)量管理體系持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
2 適用范圍
適用于對公司質(zhì)量管理體系的評審。
3 職責(zé)
3.1 總經(jīng)理批準(zhǔn)管理評審計劃和管理評審報告,主持管理評審活動。
3.2 管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,提出改進(jìn)建議,編制相應(yīng)的管理評審計劃和報告,檢查整改的落實(shí)情況并加以協(xié)調(diào)、評價。
3.3各相關(guān)部門負(fù)責(zé)準(zhǔn)備、提供與本部門工作有關(guān)的評審所需資料,并負(fù)責(zé)實(shí)施管理評審中提出的相關(guān)的糾正、預(yù)防措施。
4 工作程序
4.1管理評審計劃
4.1.1每年至少進(jìn)行一次管理評審,可結(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進(jìn)行,也可根據(jù)需要安排。
4.1.2管理者代表于每次管理評審前一個月編制《管理評審計劃》,報總經(jīng)理審批。評審計劃主要內(nèi)容包括:
a)評審時間;
b)評審目的;
c)評審內(nèi)容;
d)參加評審部門(人員);
4.1.3當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時,評審內(nèi)容可增加管理評審頻次。
a)公司組織機(jī)構(gòu)、服務(wù)范圍、資源配置發(fā)生重大變化時;
b)發(fā)生重大質(zhì)量事故或用戶關(guān)于質(zhì)量有嚴(yán)重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時;
c)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求有變化時;
d)市場需求發(fā)生重大變化時;
e)即將進(jìn)行第二、三方審核或法律、法規(guī)規(guī)定的審核時;
f)質(zhì)量審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時。
4.2管理評審輸入
管理評審輸入應(yīng)包括與以下方面有關(guān)的當(dāng)前的業(yè)績和改進(jìn)的機(jī)會:
a)審核結(jié)果,包括第一方、第二方、第三方質(zhì)量管理體系審核的結(jié)果;
b)業(yè)主和住戶的反饋,包括滿意程度的測量結(jié)果及與業(yè)主和住戶溝通的結(jié)果等;
c)過程的業(yè)績和服務(wù)的符合性,包括過程、服務(wù)測量和監(jiān)控的結(jié)果;
d)改進(jìn)、預(yù)防和糾正措施的狀況,包括對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)采取的糾正和預(yù)防措施的實(shí)施及其有效性的監(jiān)控結(jié)果;
e)以往管理評審跟蹤措施的實(shí)施及有效性;可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化,包括內(nèi)外環(huán)境的變化,如法律法規(guī)的變化等。
f)質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀況,包括質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的適宜性和有效性。
4.3評審準(zhǔn)備
4.3.1預(yù)定評審前十天,管理者代表向總經(jīng)理匯報現(xiàn)階段質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,并提交本次評審計劃,由總經(jīng)理審批。
4.3.2管理者代表根據(jù)評審輸入的要求,組織各部門收集管理評審的資料,編制《管理評審輸入資料》,交由總經(jīng)理確認(rèn)。
4.3.3管理者代表將評審會議的時間、地點(diǎn)、參加人員、評審輸入內(nèi)容以《管理評審?fù)ㄖ獑巍返男问桨l(fā)給參加評審的人員。
4.4 管理評審會議
a)總經(jīng)理主持評審會議,各部門負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員對評審輸入做出評價,對于存在或潛在的不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施,確定責(zé)任人和整改時間;
b)總經(jīng)理對所涉及的評審內(nèi)容作出結(jié)論(包括進(jìn)一步調(diào)查、驗(yàn)證等)。
4.5管理評審輸出
4.5.1管理評審的輸出應(yīng)包括以下方面有關(guān)的措施:
a)質(zhì)量管理體系及其過程的改進(jìn),包括對質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、過程控制等方面的評價;
b)與業(yè)主和住戶要求有關(guān)的服務(wù)的改進(jìn),對現(xiàn)有服務(wù)符合要求的評價,包括是否需要進(jìn)行服務(wù)、過程審核等與評審內(nèi)容相關(guān)的要求;
c)資源需求等。
4.5.2 會議結(jié)束后,由管理者代表根據(jù)管理評審輸出的要求進(jìn)行總結(jié),編寫《管理評審報告》,經(jīng)總經(jīng)理審批,并發(fā)至相關(guān)部門并監(jiān)控執(zhí)行。本次管理評審的輸出可以作為下次管理評審的輸入。
4.6改進(jìn)、糾正、預(yù)防措施的實(shí)施和驗(yàn)證
管理者代表根據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定,對改進(jìn),糾正和預(yù)防措施的實(shí)施效果進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.7 如果評審結(jié)果引起文件更改,應(yīng)執(zhí)行《文件控制程序》。
4.8 管理評審產(chǎn)生的相關(guān)的質(zhì)量記錄應(yīng)由總經(jīng)理按《記錄控制程序》保管,包括管理評審計劃、評審前各部門準(zhǔn)備的評審資料及管理評審報告等。
5 相關(guān)文件
5.1 《內(nèi)部審核控制程序》
5.2 《糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.3 《文件控制程序》
5.4 《記錄控制程序》
6.相關(guān)記錄 qr-003-01 <管理評審計劃>
qr-003-02 <管理評審?fù)ㄖ?
qr-003-03 <管理評審報告>
qr-ty-o1 <會議記錄>
第8篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系評審控制工作程序
物業(yè)公司質(zhì)量管理體系評審控制程序
1 目的
按計劃的時間間隔評審質(zhì)量管理體系,以確保其持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
2 范圍
適用于對公司質(zhì)量管理體系的評審。
管理評審控制程序是由最高管理者就質(zhì)量方針和目標(biāo),對質(zhì)量體系的現(xiàn)狀和適應(yīng)性進(jìn)行的正式評價。
3 職責(zé)
3.1總經(jīng)理主持管理評審會議。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,提出改進(jìn)建議,編寫相應(yīng)的管理評審報告。
3.3物業(yè)部部負(fù)責(zé)評審計劃的制定、收集并提供管理評審所需的資料,同時按策劃的計劃時間對各相關(guān)部門進(jìn)行評審,負(fù)責(zé)對評審后的糾正、預(yù)防措施進(jìn)行跟蹤和驗(yàn)證。
3.4各相關(guān)部門負(fù)責(zé)準(zhǔn)備、提供與本部門工作有關(guān)的評審所需資料,并負(fù)責(zé)實(shí)施管理評審中提出的相關(guān)的糾正、預(yù)防措施,并提前三個工作日將有關(guān)內(nèi)容書面報物業(yè)部。
4 程序
4.1管理評審計劃
4.4.1每年組織一次管理評審,時間間隔不超過12個月,可結(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進(jìn)行,也可根據(jù)需要安排。
4.1.2物業(yè)部于每次管理評審前一個月編制《管理評審計劃》,報管理者代表審核,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。計劃主要內(nèi)容包括:
a)評審日期;
b)評審目的;
c)評審范圍及評審重點(diǎn);
d)參加評審組成員;
e)評審依據(jù);
f)評審內(nèi)容;
g)評審工作文件;
h)評審綜述。
4.1.3當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時可增加管理評審頻次。
a)公司組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制、服務(wù)范圍、資源配置發(fā)生重大變化時;
b)發(fā)生重大質(zhì)量事故或用戶關(guān)于質(zhì)量有嚴(yán)重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時;
c)當(dāng)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求有變化時;
d)市場需求發(fā)生重大變化時;
e)即將進(jìn)行第二、三方審核或法律、法規(guī)規(guī)定的審核時;
f)質(zhì)量審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時。
4.2管理評審輸入
管理評審輸入應(yīng)包括與以下方面有關(guān)的當(dāng)前的業(yè)績和改進(jìn)的機(jī)會:
a)審核結(jié)果,包括第一方、第二方、第三方質(zhì)量管理體系審核、服務(wù)質(zhì)量審核等的結(jié)果;
b)顧客的反饋,包括滿意程度的測量結(jié)果及與顧客溝通的結(jié)果;
c)過程的業(yè)績和服務(wù)的符合性,包括過程、服務(wù)測量和監(jiān)控的結(jié)果與產(chǎn)品有關(guān)的要求;
d)改進(jìn)、預(yù)防和糾正措施的狀況,包括對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)采取的糾正和預(yù)防措施的實(shí)施及其有效性的監(jiān)控結(jié)果;
e)以往管理評審跟蹤措施的實(shí)施及有效性;
f)可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化而引起的體系的變更,包括內(nèi)外環(huán)境的變化,如法律法規(guī)的變化等。
g)質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀況,包括質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的適宜性和有效性。
h)由于各種原因而引起的有關(guān)組織的產(chǎn)品過程和體系改進(jìn)的建議。
4.3評審準(zhǔn)備
4.3.1預(yù)定評審前十天,物業(yè)部以書面形式向管理者代表匯報現(xiàn)階段質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況并提交本次評審計劃,由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3.2物業(yè)部負(fù)責(zé)根據(jù)評審輸入的要求,組織評審資料的收集,準(zhǔn)備必要的文件,評審資料由管理者代表確認(rèn)。
4.3.3物業(yè)部向參加評審的人員發(fā)放《管理評審?fù)ㄖ獑巍?及本次評審計劃和有關(guān)資料。
4.4管理評審會議
a)總經(jīng)理主持評審會議,各部門負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員對評審輸入做出評價,對于存在或潛在的不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施,確定責(zé)任人和整改時間;
b)總經(jīng)理對所涉及的評審內(nèi)容作出結(jié)論(包括進(jìn)一步調(diào)查、驗(yàn)證等)。
c)物業(yè)部對責(zé)任部門的整改項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤和再次驗(yàn)證,并向總經(jīng)理作匯報。
4.5管理評審輸出
4.5.1管理評審的輸出應(yīng)包括以下方面有關(guān)的措施:
a)質(zhì)量管理體系及其過程的改進(jìn),包括對質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、過程控制等方面的評價;
b)與顧客要求有關(guān)的服務(wù)的改進(jìn),對現(xiàn)有服務(wù)符合要求的評價,包括是否需要進(jìn)行服務(wù)、過程審核等與評審內(nèi)容相關(guān)的要求;
c)資源需求等;
d)對質(zhì)量管理體系及其過程運(yùn)行情況的說明。
4.5.2會議結(jié)束后,由物業(yè)部根據(jù)管理評審輸出的要求進(jìn)行總結(jié),編寫《管理評審報告》,經(jīng)管理者代表審核,交總經(jīng)理批準(zhǔn),并發(fā)至相應(yīng)部門并監(jiān)控執(zhí)行。本次管理評審的輸出可以作為下次管理評審的輸入。
4.6改進(jìn)、糾正、預(yù)防措施的實(shí)施和驗(yàn)證
物業(yè)部根據(jù)《改進(jìn)控制程序》的規(guī)定,對改進(jìn)、糾正和預(yù)防措施的實(shí)施效果進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.7如果評審結(jié)果引起文件更改,應(yīng)執(zhí)行《文件控制程序》。
4.8管理評審產(chǎn)生的相關(guān)的質(zhì)量記錄應(yīng)由物業(yè)部按《質(zhì)量記錄的控制程序》保管,包括管理評審計劃、評審前各部門準(zhǔn)備的評審資料、評審會議記錄及管理評審報告等。
5 相關(guān)文件
5.1《內(nèi)部審核程序》。
5.2《改進(jìn)控制程序》。
5.3《文件控制程序》。
5.4《質(zhì)量記錄控制程序》。
6 質(zhì)量記錄
6.1《管理評審計劃》。
6.2《管理評審會議簽到》。
6.3《糾正和預(yù)防措施記錄表》。
6.4《管理評審報告》
6.5《文件發(fā)放登記表》
第9篇 物業(yè)公司總經(jīng)理工作目標(biāo)管理責(zé)任書
物業(yè)公司總經(jīng)理年度工作目標(biāo)管理責(zé)任書
為確保××××物業(yè)管理有限公司年度計劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn),經(jīng)董事會與目標(biāo)責(zé)任人(總經(jīng)理)共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司二ο*×年年度工作責(zé)任目標(biāo),并擬由目標(biāo)責(zé)任人代表××××物業(yè)管理有限公司簽署確認(rèn)。
一、 責(zé)任目標(biāo)
1. 管理目標(biāo)
1) 全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。“重大安全責(zé)任事故”是指:
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/使用人重傷、死亡事件。
2) 所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)95%以上。
3) 員工上崗培訓(xùn)率100%。
4) 員工對企業(yè)的滿意率達(dá)85%以上。
5) 導(dǎo)入新思維、新觀念,建立健全標(biāo)準(zhǔn)化管理,推動企業(yè)的現(xiàn)代化管理進(jìn)程。
6) 除無法進(jìn)行重大改造的硬件設(shè)施(條件)外,××大廈住宅區(qū)物業(yè)管理(服務(wù))其他各項(xiàng)指標(biāo)力爭在2004年12月31日前達(dá)到《××省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中“二級”的各項(xiàng)管理指標(biāo);商業(yè)和辦公層因無規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)可資參考,故,共性部分亦參照“住宅標(biāo)準(zhǔn)”考核。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
××省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
(章節(jié)摘錄)
……
6.2 二級
6.2.1 房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
6.2.1.1 房屋
a. 房屋完好率95%以上;
b. 房屋零修、急修及時率80%以上;
c. 房屋零修工程合格率90%以上;
d. 房屋立面較整潔,無重大缺損現(xiàn)象;
e. 房屋裝修符合管理規(guī)定,無私改亂拆現(xiàn)象。
6.2.1.2 協(xié)調(diào)、配合水、電、氣等專業(yè)部門做好水、電、氣等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作。
6.2.1.3 環(huán)衛(wèi)設(shè)施,基本完好,無重大缺損現(xiàn)象。
6.2.l.4 道路通暢,路面較平整。
6.2.1.5 消防設(shè)施基本完好無損,可隨時啟用。
6.2.2 安全護(hù)衛(wèi)
6.2.2.1 主出入門 24小時值班;
6.2.2.2 安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查;
6.2.2.3 交通車輛管理有序,機(jī)動車輛出入登記、按序停放;
6.2.2.4 有應(yīng)急處理計劃措施,遇警能及時報警,并努力防止事態(tài)進(jìn)一步惡化,協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。
6.2.3 綠化、環(huán)境、衛(wèi)生
6.2.3.1 綠化符合規(guī)劃要求,布局較合理,綠化覆蓋率25%以上;
6.2.3.2 花草樹木長勢良好,無枯死、無破壞、無大面積蟲害現(xiàn)象;
6.2.3.3 小區(qū)建立清掃、保潔制度,專人定時清潔,定期殺蟲滅鼠,垃圾日產(chǎn)日清;
6.2.3.4 房屋立面及區(qū)內(nèi)道路基本整潔;
6.2.3.5 水、電、氣等設(shè)施設(shè)備以及環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本整潔;
6.2.3.6 無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。
6.2.4 多種經(jīng)營和社區(qū)文體活動服務(wù)
6.2.4.1 生活服務(wù)
a. 房屋自用部位自用設(shè)施設(shè)備的維修服務(wù);
b. 商務(wù)服務(wù),如代訂牛奶、報紙等。
6.2.4.2 公共娛樂、文體活動,年開展4項(xiàng)以上。
6.2.5 服務(wù)質(zhì)量、效果
6.2.5.1 服務(wù)人員盡職盡責(zé),崗位職責(zé)上墻公布,服務(wù)項(xiàng)目及價格公布;
6.2.5.2 公共性服務(wù)費(fèi)收支情況定期(一年1~2次)公布;
6.2.5.3 維修基金帳務(wù)按規(guī)定報業(yè)主委員會審核
,并定期向業(yè)主通報;
6.2.5.4 認(rèn)真接待群眾投訴,并建立群眾投訴記錄,有效投訴辦結(jié)率85%,回訪率96%以上;
6.2.5.5 業(yè)主意見反饋,滿意率65%以上。
6.2.6 相關(guān)條件
6.2.6.1 硬件環(huán)境
6.2.6.1.1 小區(qū)符合規(guī)劃要求,區(qū)容區(qū)貌較好,無違章搭建現(xiàn)象。
6.2.6.1.2 主出入口有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)棟號標(biāo)志明顯。
6.2.6.1.3 供水、排水、供電、供氣、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備基本齊全。
6.2.6.1.4 停車場
6.2.6.1.5 主出入口設(shè)有值班室。
6.2.6.2 物業(yè)管理企業(yè)
6.2.6.2.1 企業(yè)須持有××省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。
6.2.6.2.2 企業(yè)內(nèi)部考核制度,崗位職責(zé)明確。
6.2.6.2.3 人員培訓(xùn),持證上崗率80%以上,其中企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理,管理員80%以上持有物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。
6.2.6.2.4 安全護(hù)衛(wèi)人員統(tǒng)一著裝。
6.2.6.3 業(yè)主委員會
6.2.6.3.1 具備條件的,應(yīng)成立業(yè)主委員會:暫不具備條件的積極創(chuàng)造條件,制定計劃,成立業(yè)主委員會。
……
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2、 服務(wù)目標(biāo)
修訂“二級標(biāo)準(zhǔn)”,我們擬將“住戶對管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)90 %以上” 作為200×年度的服務(wù)目標(biāo)。(“二級標(biāo)準(zhǔn)”為65 %以上)
3、 經(jīng)營目標(biāo)
1) 全年確保×××萬元稅前經(jīng)營收入,其中,物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入×××萬元,其它經(jīng)營收入××萬元。
2) 全年各項(xiàng)開支控制在×××萬元指標(biāo)內(nèi),其中工資性費(fèi)用(含合同制員工的各類保險以及全體員工的獎勵基金支出等)控制在總支出的××%,即×××萬元計劃范圍內(nèi)。
3) 全年實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅前經(jīng)營利潤(毛利):×××萬元。
4、人員定編
全部人員定編×××人,其中:
● 經(jīng)理室×人;
● 經(jīng)理辦公室××人;
(含檔案/文員/物業(yè)管理員/保潔班/車輛管理/倉庫保管)
● 財務(wù)部×人;
● 設(shè)備部××人(含機(jī)械維修/水電值班和維修);
● 安全護(hù)衛(wèi)部××人。
(含監(jiān)控崗位、巡護(hù)崗位、門廳和大院崗位)
全部人員編制中,合同制用工擬控制在全部用工人數(shù)的××%左右,主要對象為重要崗位的管理人員、技術(shù)工人、安全護(hù)衛(wèi)班長。
二、 責(zé)任人的權(quán)力
為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,責(zé)任人(總經(jīng)理)的權(quán)利如下:
1) 人事管理和薪酬分配權(quán)
● 對××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理(含)、部門經(jīng)理(含)以下各級員工的組閣權(quán)、獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)。
● 對××××物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理/財務(wù)部經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎罰的建議權(quán)。
● 編制范圍內(nèi)員工招聘錄用決定權(quán)。
● 核定工資總額內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權(quán)。
2) 財務(wù)管理權(quán)
物業(yè)公司獨(dú)立財務(wù)核算。財務(wù)人員歸屬董事會、目標(biāo)責(zé)任人雙重領(lǐng)導(dǎo)。受董事會委托(授權(quán)),目標(biāo)責(zé)任人有物業(yè)公司日常經(jīng)營管理資金費(fèi)用支出計劃審核權(quán)、借款審核權(quán)、費(fèi)用報銷審核權(quán)。
3) 管理決策權(quán)
◆ 主持××××物業(yè)管理有限公司的日常管理工作。
◆ 組織實(shí)施××××物業(yè)管理有限公司的工作目標(biāo)、工作計劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、管理制度。
◆ 主持召開××××物業(yè)管理有限公司的各類工作會議。
◆ 組織管理評審。
◆ 審核各類經(jīng)濟(jì)合同。
4) 申請支持權(quán)
▲ 依據(jù)××××物業(yè)管理有限公司的工作進(jìn)展情況申請專項(xiàng)經(jīng)營管理資金和其他資金支持。
▲ 申請修改××××物業(yè)管理有限公司的組織架構(gòu)和人員定編。
▲ 申請業(yè)務(wù)支持。
三、 責(zé)任人的義務(wù)
■ 接受董事會的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。
■ 向董事會作工作匯報。
■ 確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。
■ 自覺接受董事會監(jiān)控、考評、檢查。
■ 每月28號前按時上報次月度工作計劃報表。
■ 每月5號前組織目標(biāo)評估,質(zhì)量評審,進(jìn)度、質(zhì)量考評。
■ 每季末的次月5日前組織員工季度績效考評。
■ 積極配合董事會完成其他專項(xiàng)工作。
■ 保證公司各個標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。
■ 保證公司操作不違背國家的法律、法規(guī)。
■ 保證員工的生活、工作秩序。
■ 保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。
■ 為公司培養(yǎng)人才。
四、 董事會的權(quán)力
* 對××××物業(yè)管理有限公司的運(yùn)作狀況(工作進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo))抽查、檢查、監(jiān)督的權(quán)利。
* 有對目標(biāo)責(zé)任人、副總經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。
* 有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)利。
>* 有對××××物業(yè)管理有限公司的資金審批權(quán)和對其財務(wù)運(yùn)作狀況的直接監(jiān)控權(quán)。
* 有對目標(biāo)責(zé)任人的績效考評權(quán)、獎罰權(quán)。
* 專項(xiàng)事件的調(diào)查權(quán)。
五、 董事會的義務(wù)
* 及時提供合適的業(yè)務(wù)支持。
* 提供信息支持。
*
提供資金支持。
六、目標(biāo)考評
1、董事會定期(不定期)監(jiān)控、審計、檢查××××物業(yè)管理有限公司資金的運(yùn)作、成本和其他財務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財務(wù)規(guī)定。
2、董事會負(fù)責(zé)目標(biāo)責(zé)任人的績效考評?？荚u標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)本目標(biāo)管理責(zé)任書。
七、 目標(biāo)獎罰
1、公司責(zé)任人(總經(jīng)理)必須依照雙方確認(rèn)的工作計劃完成本責(zé)任書所列的各項(xiàng)目標(biāo)。
2、如果工作目標(biāo)完成,則××××物業(yè)管理有限公司可按年度工資費(fèi)用計劃制定年終獎金分配方案,對員工發(fā)放年終獎金(兌結(jié)預(yù)支的季度獎金),其中目標(biāo)責(zé)任人可提取公司年獎金總額的××%作為個人獎金。
3、如果本責(zé)任書所列三類目標(biāo)不能全部完成,則,每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo),扣減項(xiàng)目責(zé)任人的25%目標(biāo)獎金,直至扣除全部獎金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。
4、若發(fā)生不可抗力而致使責(zé)任目標(biāo)無法完成,則本目標(biāo)責(zé)任書失效,遺留問題由董事會與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。
八、 其他事項(xiàng)
1、本目標(biāo)管理責(zé)任書壹式肆份,董事會存檔兩份,目標(biāo)責(zé)任人一份,××××物業(yè)管理有限公司存一份。
2、未盡事宜,由目標(biāo)責(zé)任人同董事會協(xié)商解決,補(bǔ)充條款與本責(zé)任書具有同等效力。
4、責(zé)任書自簽訂之日起生效。
5、責(zé)任書解釋權(quán)在董事會。
目標(biāo)責(zé)任人簽署: 董事長簽署:
第10篇 物業(yè)公司部門值班工作管理程序
1.0目的加強(qiáng)對值班的管理,確保24小時為業(yè)主和住戶提供滿意的服務(wù)。
2. 0適用范圍適用于本公司各部門的值班工作。
3. 0職責(zé)3.1各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門各項(xiàng)業(yè)務(wù)的值班安排。
3. 2各值班負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)當(dāng)班期間本項(xiàng)業(yè)務(wù)的全面管理。
3. 3行政值班經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)的總值班。
4.0程序
4.1值班制度及人員安排
4.1.1客戶服務(wù)中心按計劃排班并填寫《值班記錄簿》。
4.1.2行政值班經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督管理當(dāng)值期間重大情況的妥善處理,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.3維修部根據(jù)計劃安排水、電、氣、暖等維修工、電梯值班人員值班,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.4保安部設(shè)立值班室,值班員指揮協(xié)調(diào)各崗位值勤人員的工作,并填寫《值班記錄簿》。
4.1.5值班經(jīng)理、保安部、維修部實(shí)行24小時值班制度。
4.2值班實(shí)施
4.2.1 行政值班經(jīng)理負(fù)責(zé)當(dāng)班期間住宅區(qū)的全面管理。
發(fā)生緊急情況時應(yīng)執(zhí)行《緊急情況處理程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.2 維修部值班員負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)各類工程設(shè)施維修安排,發(fā)生緊急情況時應(yīng)執(zhí)行《緊急情況處理程序》。
4.2.3 保安部值班員負(fù)責(zé)指揮協(xié)調(diào)本部門各崗位值勤人員的工作。
4.2.4 夜間值班期間,行政值班經(jīng)理應(yīng)對治安、交通、消防、機(jī)電各崗位進(jìn)行檢查與監(jiān)督,按值班要求對各崗位檢查一次,并將情況填寫在《值班記錄簿》上。
4.2.5 夜間值班期間,如遇非緊急、且不能及時處理的投訴、報修、委托等遺留問題,則應(yīng)在第二天早上換班前由值班員將情況詳細(xì)地記錄在《值班記錄簿》上,并移交相應(yīng)責(zé)任人處理。
5.0相關(guān)文件
5.1《緊急情況處理控制程序》6.0質(zhì)量記錄
6.1《值班記錄簿》
第11篇 物業(yè)工作指引控制管理程序
1.目的:
對工作指引的制定、審批、發(fā)布、更改實(shí)施控制。
2.適用范圍:
適用于公司各部門工作指引的控制。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.5章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.5章
4.職責(zé):
4.1各部門及iso9002工作小組負(fù)責(zé)對本部門工作指引的制訂及更改工作。
4.2公司各部門主任負(fù)責(zé)對本部門相關(guān)工作指引的制訂。
4.3副總經(jīng)理(管理者代表)負(fù)責(zé)工作指引的審批。
4.4綜合辦公室負(fù)責(zé)工作指引的存檔和發(fā)放控制。
5.工作程序:
5.1工作指引的編寫:
5.1.1公司所有員工有權(quán)對具體工作指引提出合理建議和要求,經(jīng)部門主任認(rèn)可后指定專業(yè)人員負(fù)責(zé)編寫,吸收合理建議。
5.1.2工作指引應(yīng)使用統(tǒng)一的標(biāo)識,做到標(biāo)題、文件號、版本號、修改號、日期、發(fā)布部門蓋章及批準(zhǔn)人簽字。
5.2工作指引的審批和發(fā)布:
5.2.1公司各部門可根據(jù)各部門的實(shí)際需要建議發(fā)布新文件。公司各部門也可根據(jù)所使用文件在實(shí)際工作的應(yīng)用情況,及時記錄文件與實(shí)際工作不適的方面并提出改進(jìn)意見。
5.2.2凡屬本公司的員工都可以根據(jù)實(shí)際工作需要提出發(fā)布一個新程序文件,或改版某個已發(fā)布程序文件的要求,由部門負(fù)責(zé)人將草案上報管理者副代表審核,管理者代表批準(zhǔn)。
5.2.3首版文件發(fā)布前,每一個文件必須進(jìn)行校對,并審查文件是否合理及是否符合質(zhì)量方針要求,只有經(jīng)管理者副代表審核,管理者代表批準(zhǔn)后,才能確認(rèn)是正式頒布。
5.2.4遇到工作指引需修改或重寫時需填寫《文件修改報批單》,經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后修改,發(fā)布時執(zhí)行審核、批準(zhǔn)簽字等過程。
5.3工作指引的發(fā)放:
5.3.1工作指引為受控文件,其原始文件保存于公司綜合辦公室,并建立相應(yīng)的《工作指引主清單》,寫明標(biāo)題、編號、發(fā)布日期、版本號、修改狀況、發(fā)放范圍。
5.3.2工作指引的首版文件經(jīng)統(tǒng)計具體數(shù)量后復(fù)印,蓋上公司文件受控章后由綜合辦公室發(fā)放給相應(yīng)的部門、相關(guān)專業(yè)人員、具體操作人員。所有工作指引的發(fā)放由綜合辦公室進(jìn)行登記統(tǒng)計,接收人員必須在《文件/資料發(fā)放登記表》上簽字。
5.3.3如有需指導(dǎo)員工工作掛在墻上的工作指引,由綜合辦公室統(tǒng)計數(shù)量,放大復(fù)印后,不用加蓋受控文件專用章,但必須保證與現(xiàn)行文件一致,發(fā)放到各部門,接收人必須在《文件/資料發(fā)放登記表》上簽字。
5.4工作指引的借閱:
5.4.1公司所有工作指引的借閱都應(yīng)經(jīng)過管理者副代表批準(zhǔn),并在綜合辦公室填寫《文件/資料借閱登記表》,方可借閱。
5.5工作指引的修改:
5.5.1工作指引的修改必須由申請人提出《文件修改報批單》,經(jīng)過副總經(jīng)理批準(zhǔn)。修改文件的發(fā)布程序同首版文件發(fā)布程序。
5.5.2修改文件只有經(jīng)過管理者副代表審核,管理者代表批準(zhǔn)后,才能被認(rèn)為已正式發(fā)布并生效。
5.5.3改版工作指引的由綜合辦公室主任負(fù)責(zé)在批準(zhǔn)后三天內(nèi)發(fā)放到原首版文件持有人或部門。
5.6作廢工作指引的處理:
5.6.1作廢工作指引的正本及副本由均要求在新的工作指引改版發(fā)放時由綜合辦公室統(tǒng)一收回,并填寫《過期文件/資料清單》。
5.6.2作廢工作指引的正本及副本應(yīng)由綜合辦公室統(tǒng)一銷毀,如因積累資料或法規(guī)需要加以保存的,必須做出“作廢”或“僅供參考”標(biāo)識,并與現(xiàn)行有效工作指引隔離存放。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《工作指引主清單》 ej-qr-qp6.2-01
6.2《文件/資料借閱登記表》ej-
qr-qp6.1-01
6.2《文件修改報批單》 ej-qr-qp6.1-03
6.3《文件/資料發(fā)放登記表》ej-qr-qp6.1-04
第12篇 物業(yè)公司文件控制管理工作程序
1.0 目的
對麗江花園物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系所要求的文件進(jìn)行控制,確保在使用處獲得適用文件的有關(guān)版本。
2.0 適用范圍
適用于麗江花園物業(yè)管理公司與質(zhì)量管理體系要求有關(guān)的文件的控制。
3.0 職責(zé)
3.1麗江花園物業(yè)管理公司與管理體系有關(guān)的文件由行政部歸口管理。
3.2技術(shù)部負(fù)責(zé)與維護(hù)有關(guān)的和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)有關(guān)的技術(shù)性文件和資料的受控發(fā)放。
3.3配套服務(wù)部負(fù)責(zé)與服務(wù)有關(guān)的文件受控發(fā)放。
3.4各有關(guān)部門負(fù)責(zé)本部門文件管理。
4.0 定義
4.1文件的分類
按文件的來源分為:
4.1.1 內(nèi)部文件:麗江花園物業(yè)管理公司內(nèi)部形成的管理文件,包括質(zhì)量管理體系文件和對內(nèi)、對外的管理公文。
質(zhì)量管理體系文件還可分成:
a)質(zhì)量手冊,第一層次文件,代碼為(a);
b)程序文件,第二層次文件,代碼為(b);
c) 作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程(規(guī)定),第三層次文件,代碼為(c);
d)質(zhì)量記錄(為特殊類型文件),代碼為(d)。
4.1.2 外來文件:
a) 國家、行業(yè)、企業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等;
b) 主管部門的公文;
c) 顧客提供的基礎(chǔ)資料等;
d) 計算機(jī)應(yīng)用軟件。
4.1.3 成果文件:麗江花園物業(yè)管理公司內(nèi)部形成的與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的技術(shù)性文件,包括質(zhì)量計劃、綱要、成果報告、圖紙圖片等。
4.2按受控狀態(tài)分為:
4.2.1 受控文件
即列入《受控文件清單》的文件,這些文件的批準(zhǔn)、發(fā)布、更改、報廢、回收等必須按本程序規(guī)定的要求進(jìn)行控制。
4.2.2 非受控文件
未列入《受控文件清單》的文件。
5.0 工作程序
5.1文件的編號與標(biāo)識
5.1.1 質(zhì)量管理體系文件按《文件編號規(guī)定》進(jìn)行編號和標(biāo)識。
5.1.2 管理性公文按《文件編號規(guī)定》進(jìn)行編號和標(biāo)識。
5.1.3 與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的文件按《文件編號規(guī)定》進(jìn)行編號和標(biāo)識。
5.1.4 外來文件沿用原文的編號,加蓋“外來文件”章。
5.2文件編寫
5.2.1 質(zhì)量管理體系文件由各使用部門編寫,行政部匯總。
5.2.2 管理性公文由行政部組織編寫。
5.3文件的審批
5.3.1 質(zhì)量手冊由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.3.2 程序文件由行政部審核,管理者代表批準(zhǔn)。
5.3.3 作業(yè)指導(dǎo)書文件由行政部組織相關(guān)部門審定,由管理者代表批準(zhǔn)。
5.3.4 與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的成果性文件由技術(shù)部和配套服務(wù)部經(jīng)理審批。
5.3.5 管理性公文由相關(guān)部門起草,主管領(lǐng)導(dǎo)審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.4文件的發(fā)布與發(fā)放
5.4.1 文件一經(jīng)批準(zhǔn),即可進(jìn)行發(fā)布和發(fā)放。發(fā)布可以采用會議(即發(fā)布會)和非會議兩種形式。
5.4.2 質(zhì)量管理體系文件、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程由行政部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。
5.4.3 技術(shù)類文件由技術(shù)部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。
5.4.4 服務(wù)類文件由配套服務(wù)部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。
5.4.5 文件的發(fā)放應(yīng)確定文件發(fā)放范圍,確保與質(zhì)量管理體系運(yùn)行有關(guān)的場所,在使用處可獲得適用文件的有關(guān)版本。
5.4.6 各發(fā)放文件部門作好《文件發(fā)放、回收登記表》的記錄工作。
5.4.7 各單位相關(guān)部門的文件管理人員在收到和領(lǐng)取文件后,應(yīng)及時分發(fā)到位。文件收取人在《文件發(fā)放、回收登記表》上簽收。
5.4.8麗江花園物業(yè)管理公司所有對外發(fā)布的文件均由行政部審定發(fā)放,重要文件需總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)放。
5.5文件的更改
5.5.1 質(zhì)量管理體系文件需要更改時,應(yīng)由提出文件修改部門填寫《文件更改申請表》,說明更改原因,對重要的更改應(yīng)附充分理由和證據(jù)。
5.5.2 《文件更改申請表》的審批按文件審批條款進(jìn)行,經(jīng)批準(zhǔn)后,由行政部填寫《文件更改通知單》。
5.5.3 更改采用換頁法或劃改法。劃改就是在原文件需修改處修改。更改后的文件應(yīng)在文件修改記錄上予以記錄。
5.5.4 文件更改的具體程序是:
行政部將《文件更改通知單》,按原文件發(fā)放范圍發(fā)至各單位相關(guān)人員,并按通知單及時更改本單位使用文件,在通知單上做好記錄。
5.6文件的換版與作廢
5.6.1 文件經(jīng)多次更改或文件需進(jìn)行大幅度修改時,應(yīng)進(jìn)行換版。換版由行政部組織。
5.6.2 作廢的文件由行政部文件管理員負(fù)責(zé)收回,并在《文件發(fā)放、回收登記表》上做好記錄,在作廢文件上加蓋“作廢”印章,待統(tǒng)一銷毀。
5.6.3 由行政部填寫《文件銷毀申請表》,批準(zhǔn)后統(tǒng)一銷毀。銷毀由行政部執(zhí)行,需兩人在場見證。需留用的作廢文件,填寫《文件留用申請表》,經(jīng)行政部批準(zhǔn)后,加蓋“保留資料”印章方可留用。留用的文件應(yīng)單獨(dú)存放,以免混用。
5.7文件的管理
5.7.1 存檔文件應(yīng)保存在通風(fēng)、干燥的環(huán)境中并做好防火、防蟲、防潮工作,以免破損。
5.7.2 臨時借閱文件應(yīng)由借閱者填寫《文件借閱登記表》,經(jīng)文件管理部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可借閱。借閱者應(yīng)在指定日期歸還。
5.7.3 行政部定期(一年一次)發(fā)布《受控文件清單》,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后,下發(fā)各單位。
5.7.4 各部門依據(jù)《受控文件清單》和實(shí)際情況,實(shí)時更新本部門的《受控文件清單》。
5.8外來文件的發(fā)放
麗江花園物業(yè)管理公司所有外來文件均由行政部負(fù)責(zé)收集匯總,并記錄于《外來文件登記表》中,其包括:國家、地方、行業(yè)技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等文件,經(jīng)過鑒定和確認(rèn)其有效版本后,列入《受控文件清單》,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,按文件的發(fā)布與發(fā)放的路徑發(fā)放。
6.0相關(guān)文件
6.1《文件編號規(guī)定》 rgpm
