第1篇 物業(yè)工程部管理范圍4
物業(yè)工程部管理范圍(四)
總體:工程部負責項目有:
(1)對所有設備的日常運行管理。
(2)對建筑物及所有機電設備的維護保養(yǎng)。
(3)對樓宇未盡人之處提出整改方案。
(4)對客戶的裝修工程方案審核,對施工進行監(jiān)督管理。
(5)對客戶進行有償服務。
(6)為物業(yè)管理提供一切有關工程詢問。
一、強電專業(yè)
1.負責整個樓宇變配電系統(tǒng)的日常運行、管理。
2.負責整個樓宇變配電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作。
3.負責空調、冷水機組等動力電源、電機、控制柜的維修保養(yǎng)。
4.負責給排水專業(yè)所有動力電源、電機、控制柜的維修保養(yǎng)。
5.負責樓宇公共區(qū)域的照明維修。
6.負責樓宇臨時供電的安排和計劃。
7.負責提供節(jié)約電力的計劃方案,并經批準后實施。
8.對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經批準后實施。
9.負責電梯的維修、保養(yǎng)。
10.負責卷簾門的維修、保養(yǎng)。
11.為客戶提供有償服務。
二、空調專業(yè)
1.負責樓宇整個空調、采暖、通風系統(tǒng)的日常運行、管理。
2.負責樓宇整個空調、采暖通風系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。
3.負責空調、采暖、通風系統(tǒng)中,電機和控制柜的巡視工作,發(fā)現(xiàn)問題后及時報告電氣維修班處理。
4.改善空調、采暖、通風系統(tǒng)的設計,使樓宇有一個良好舒適環(huán)境,同時最大限度節(jié)約能源。
5.為業(yè)主、客戶提供有償服務。
三、給排水專業(yè)
1.負責樓宇的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、噴灑系統(tǒng)、雨淋系統(tǒng)的運行、維修、保養(yǎng)和故障檢修。
2.負責樓宇所有衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。
3.負責樓宇內所有機械的維修,如:手推車等。
4.負責水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。
5.負責生活水水質處理。
6.為業(yè)主、租戶提供有償服務。
四、土建專業(yè)
1.負責樓宇內公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門等所有項目的修理、調整。
2.負責建筑結構方面的問題,例如滲漏、裂縫等修、整改。
3.負責公共范圍內和物業(yè)公司的家具維修。
4.負責安排一些小五金件的維修和調整。
5.負責一些臨時性的任務。
6.為業(yè)主、客戶提供有償服務。
五、弱電系統(tǒng)
1.負責公共應急廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)的正常運行和維修、保養(yǎng)。
2.負責向業(yè)主、客戶提供有償服務。
第2篇 物業(yè)工程部記錄管理作業(yè)指導書
1.0目的:
保證工程部各項工作正常進行。
2.0范圍:
工程部填報記錄的各種表格。
3.0作業(yè)方式
3.1由資料員對所有表格進行存放,并保證其供應量符合使用要求。
3.2記錄表格使用人員需要使用,資料員提出申請,由資料員統(tǒng)一發(fā)放,并對其數量、時間,進行登記。
3.3記錄表格記錄完畢后,由記錄者整理后,交還資料員,由資料員對其進行裝訂、存檔。
3.4需要向其它部門發(fā)送的記錄表格,由資料員印制后,向其他部門發(fā)送并做好資料交接記錄。
3.5對《工程部日志》、《值班記錄表》進行每周發(fā)放并回收上周記錄,并會同工程部負責人對其進行分析、處理。
4.0支持性工具:
《工程部日志》
《值班記錄表》
《資料交接表》
編制:審核:批準:日期:
第3篇 x物業(yè)工程部巡檢管理細節(jié)要求
1、目的;
保證小區(qū)公共區(qū)域設施設備的正常運行避免和減少裝修違章行為發(fā)生。
2、適用范圍;
適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設施設備及二次裝修;
3、職責;
3.1工程部主管全面負責小區(qū)公共區(qū)域設施設備運行管理工作及二次裝修檢查工作。
3.2工程部領班具體負責小區(qū)公共設備設施和二次裝修巡檢工作的組織落實。
4.0細節(jié)規(guī)范;
4.1工程部日常巡檢由值班人員在上班半小時后進行,
4.2當日值班人員應按本系統(tǒng)規(guī)定相關檢查內容填寫巡檢記錄表,對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題及時上報領班及部門主管,對設施設備的問題應采取適當安全措施,防止故障發(fā)生及事故的發(fā)生。
4.3當值班人員外出巡檢時,必須隨身攜帶對講通訊工具,隨時與部門主管保持聯(lián)系。
4.4當日值班人員應對當日裝修的施工戶的進度、內容在巡檢表中做簡單的記錄;
4.5當日值班人員在結束巡檢中的問題做簡單的提示;
4.6巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題交工程部主管簽審核意見.
4.7對裝修中發(fā)現(xiàn)的違章行為,應當場制止,并立即向領班或主管報告,爭取及時糾正避免違章發(fā)生。
5.0記錄表單;
《工程部工作日志》《工程部巡檢記錄表》
第4篇 物業(yè)工程部日常管理作業(yè)指導書
物業(yè)項目工程部日常管理作業(yè)指導書
(一)日常管理的主要工作內容
1.0目的
加強工程部人員管理,提高管理和技能水平。
2.0范圍
適用工程部全體員工。
3.0內容
3.1.1加強員工的培訓要從素質和技術兩個方面入手,并適當承擔其他工作,逐步實現(xiàn)一專多能,讓員工感到自已在各方面技能的較大提高,使員工產生榮譽感及自豪感。
3.1.2合理用人,要用員工所長,嚴格職能相符原則,將員工安排在合適崗位,使員工感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。
3.1.3管理人員要善于傾聽不同的意見,這樣可以從中得到很多有用的信息,知道自己的不足之處,以便提高管理水平。同時也能了解員工的真實想法,從而才能調動員工的工作積極性。
(二)設備運行管理
1.0目的
加強設備設施日常維護保養(yǎng)工作,保證設備設施的安全運行,做好后勤保障工作。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內容
3.1.1嚴格按設備的操作規(guī)程對設備進行正確操作。
3.1.2安排員工巡查,根據不同的設備及運行時間狀況安排每日或每周進行巡查。
3.1.3及時發(fā)現(xiàn)設備的初期問題,及早解決。
(三)計劃性維修管理
1.0目的
加強工程部維修計劃性,提高設備設施完好率,延長設備設施的使用壽命。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內容
3.1.1制定設備設施的維護保養(yǎng)計劃并實施。
3.1.2建立設備檔案資料卡。
3.1.3將德融物業(yè)所管轄的區(qū)域內所有必須進入維護計劃網的設備列出,參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調試手冊等資料中的有關維護保養(yǎng)內容,建立設備臺帳登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內容。
3.1.4建立維護保養(yǎng)記錄表格。
3.1.5編制設備計劃維護總表。
3.1.6將全部維護保養(yǎng)記錄表中的任務和時間匯總到計劃維護總表中,并制定出年度設備維護保養(yǎng)計劃一覽表。
3.1.7檢查維護保養(yǎng)計劃的實行情況。
3.1.8維修工根據指令卡完成任務后必須在卡上填寫工作記錄,包括所用時間,檢查結果等,并簽字交回。技術主管及主管工程師要對維修工的工作進行檢查或抽查,考核其工作質量。
(四)設備巡視管理
1.0目的
加強對轄區(qū)內設備設施的日常巡視工作,發(fā)現(xiàn)問題、及時處理,防患于未然。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內容
3.1.1巡視流程--------------------略
3.1.2
3.1.3巡視內容:巡視所有設備設施運行情況,檢查外圍的燈具、照明器械,樣板樓的電氣運行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(五)節(jié)能運行管理
1.0目的
加強設備運行管理,最大限度的降低運行成本,節(jié)能增效。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內容
3.1.1使設備、設施經常保持良好的機能和狀態(tài)。
3.1.2合理安排公共區(qū)域照明時間和照度,做到人走燈滅。
3.1.3確保冷凍水管、熱水管保溫層完好,防止冷、熱損耗。
3.1.4合理安排設備的運行時間。
3.1.5準時抄表,監(jiān)視能源消耗。
3.1.6盡可能讓設備處于合理的運行狀態(tài)。
(六)設備資料建檔及管理
1.0目的
加強設備檔案資料管理,便于今后的維修保養(yǎng)工作。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內容
3.1.1建立設備臺帳并對管轄范圍內的每一臺設備建立設備卡片。設備卡片應填寫設備名稱、編號、型號、安裝地點、制造廠,供應商、聯(lián)系電話、地址、設備的主要數據,其他數據、備件存放地點、維護保養(yǎng)要點,檢修時間及內容、事故分析等項。
3.1.2建立所有工程技術資料、圖紙及設備使用說明書的臺帳并進行分類保管。
3.1.3制定資料檔案的借閱制度,并認真執(zhí)行。
(七)接管驗收標準
1.0目的
統(tǒng)一驗收標準,提高驗收質量。
2.0范圍
適用于**物業(yè)工程部所管轄的****項目。
3.0內容
新建房屋的接管驗收標準
3.1主體結構
3.1.1地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規(guī)范的允許變形值;不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。
3.1.2鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫,不得超過鋼筋混凝土結構設計規(guī)范的規(guī)定值。
3.1.3木結構應結點牢固,支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害,其構件的自動檢索須符合結構工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。
3.1.4磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。
3.2外墻不得滲水
3.3屋面
3.3.1各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏。
3.3.2平屋面應有隔熱措施,三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。
3.3.3陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水,出水口、溝、落水管應牢固,接口嚴密,不滲漏。
3.4樓地面
3.4.1面層與基層必須粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角。
3.4.2衛(wèi)生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏。
3.4.3木樓地面應理整牢固,接縫密合。
3.5裝修
3.5.1鋼木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙
嚴密,木門窗縫隙適度。
3.5.2進戶門不得使用膠合板制作,門銷應安裝牢固,底上窗、樓梯公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。
3.5.3木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,必須釘牢。
3.5.4門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。
3.5.5抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。
3.5.6飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角。
3.5.7油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。
3.6電氣
3.6.1電氣線路安裝應平整、牢固、順直,過墻應有導管。導線連接必須緊密,鉛導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間的地絕緣電阻值不得小于1mω/kv。
3.6.2應按套安裝電表或預留表位,并有電器接地裝置。
3.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。
3.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。
3.6.5電梯應能準確地啟動運行,牽引機的噪聲和震動不得超過電器裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。
3.6.6對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅,應設置電視共用天線。
3.6.7除上述要求外,同時應符合地區(qū)性'低壓電氣裝置規(guī)程'的有關要求。
3.7水、消防
3.7.1管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應按套安裝水表或預留表位。
3.7.2高位水箱進水管與水箱檢驗口的應設置便于檢修。
3.7.3衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設,出戶管長不宜超過8m,并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。
3.7.4衛(wèi)生器具質量良好,接口不得滲漏,安裝應平正、牢固,部件齊全,制動靈活。
3.7.5水泵安裝平穩(wěn),運行時無較大震動。
3.7.6消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范、高層民用建筑設計防火規(guī)范的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。
3.8采暖
3.8.1采暖工程的驗收時間,必須在采暖期以前兩個月進行。箱罐等壓力窗口應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷,安裝完畢后,必須具備有關部門的檢驗合格簽證。
3.8.2各種儀器、儀表應齊全精確,安全裝置必須靈活、可靠,控制閥門應開關靈活。
3.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求,管溝大小及管道排列應便于維修,管架、支架、吊架應牢固。
3.8.4設備、管理不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。
3.9附屬工程及其它
室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井)、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設計規(guī)范的要求。管道應順直且排水通暢,井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。
3.9.1化糞池應按排污量合理設置,池內無垃圾雜物,進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度,并不應超過兩個彎。
3.9.2明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現(xiàn)象。
3.9.3房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。
3.9.4房屋應按單元設置信報箱,其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通,無阻塞物。
3.9.5單體工程必須做到完工料凈場地清,臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整,室內外高差符合設計要求。
第5篇 zx醫(yī)院項目物業(yè)工程部管理目標
醫(yī)院項目物業(yè)工程部管理目標
e物業(yè)工程部憑借自身的技術優(yōu)勢,經驗豐富管理隊伍,熱情周到的服務,變被動維修為主動維護工作特點,定能管好、用好**市第二醫(yī)院項目的設備設施。使物業(yè)保值、升值。
序號項目指標管理指標實施措施
1維修
及時率99%以上派工后5-15分鐘到現(xiàn)場,及時維修排除故障
院方人員簽字確認后返回檔案記錄
2維修質量
合格率100%分項檢查,一步到位,認真維修,建立回訪制
度,確保維修質量合格
3設備設施
完好率99%按專項管理,落實責任人,定期檢查維護保養(yǎng)記錄
4消防設備、設施
完好率100%消防設備、設施由專項責任人負責巡檢,發(fā)現(xiàn)問題,隨時予以整改維修,故障不過夜。
5維修服務
回訪率100%以上建立回訪制度,征求院方人員意見,改進服務作風,提高服務質量
6維修服務
滿意率99%以上做到及時、快捷、排除故障迅速有效,服務誠肯,態(tài)度和藹。待人接物有禮有節(jié),服務場所及時清掃
第6篇 物業(yè)工程部培訓-維修保養(yǎng)管理
物業(yè)工程部培訓:維修保養(yǎng)管理
1.維修分類及定義
1.1.設備維修的定義
設備維修是設備技術狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)或發(fā)生故障時,為恢復其功能而進行的技術活動,包括各類計劃修理,計劃外的故障修理和事故修理。
1.2.從不同的角度出發(fā),維修可有不同的分類方法,最常用的是按照維修的目的與時機,分為預防性維修、修復性維修和改進性維修三種基本類型。
1.2.1.預防性維修(pm, preventive maintenance)
是指通過對設備的檢查、檢測,發(fā)現(xiàn)故障征兆,為防止故障發(fā)生,使其保持在規(guī)定狀態(tài)所進行的各種維修活動。預防性維修包括擦拭、潤滑、調整、檢查、更換和定時拆修(即定時翻修)等。這些活動是在故障發(fā)生前預先對設備(或其機件)進行的,目的是為消除故障隱患,防患于未然。這種維修主要用于故障后果會危及安全和影響任務完成,或導致較大經濟損失的情況。預防性維修可分為定時拆修、定時報廢、預知維修和隱患檢測四種維修類型。
定時拆修(rw, rework at fi*ed interval)
是指設備使用到規(guī)定的時間予以拆修,使其恢復到規(guī)定的狀態(tài)。例:水泵定期拆修,接觸器拆修等。
定時報廢(ds, discard at some interval)
是指設備使用到規(guī)定的時間予以廢棄。定時報廢較之定時拆修是一種資源消耗更大的預防性維修工作。工作的結果或者是設備更換零部件,或者是報廢。例:空氣開關,繼電器等。
有時把定時拆修和定時報廢這兩種預防性維修類型統(tǒng)稱為定時維修(ht, hard time maintenance)。定時維修適用于已知壽命分布規(guī)律的而且有耗損期的設備。這種設備故障的發(fā)生、發(fā)展同使用時間有明確的關系,設備的大部分能工作到預期的時間以保證定時維修的有效性。
預知維修(predictive maintenance)
是指經過一定的時間間隔后,將觀察到的設備狀態(tài)與適用的允許標準進行比較的工作。工作的結果可以是設備能繼續(xù)使用到下一個檢查期或重新加工后使用,也可以是設備零部件的更換或者報廢。例:運行記錄,巡檢工作及記錄,水泵運行檢查,聽噪音、摸溫度。
隱患檢測(ihf, inspection for hidden failure )
是指在某一具體的時間間隔內,為發(fā)現(xiàn)設備已存在的但對操作人員來說尚不明顯的功能故障(稱之為隱蔽功能故障)所進行的檢測工作,也稱之為隱蔽功能檢測或使用檢查。例:跳閘之后的檢查、測試、滿載、三相不均衡等。
1.2.2.修復性維修(cm, corrective maintenance)
是指設備(或其機件)發(fā)生故障后,使其恢復到規(guī)定狀態(tài)所進行的維修活動,也稱排除故障維修或修理。修復性維修包括:故障定位、故障隔離,分解、更換、再裝、調校、檢驗,以及修復損壞件等。
1.2.3.改進性維修(im, improvement maintenance)
是利用在完成設備維修任務的同時,對設備進行改進或改裝,以提高設備的固有可靠性、維修性和安全性水平的維修。例:閥門安裝位置不好,換閥時改變安裝位置,使其便于操作、維修。
預防性維修的內容和時機是事先加以規(guī)定并按照預定的計劃進行的,因而也可稱之為計劃維修(scheduled maintenance)。 修復性維修因其內容和時機帶有隨機性,不能在事前做出確切安排,因而也可叫做非計劃維修(unscheduled maintenance)。
1.3.從修理內容和要求以及工作量大小出發(fā),維修可劃分為:大修、項修、小修和定期檢查試驗、定期精度調整等。
1.3.1.大修
設備大修是工作量最大的一種有計劃的預防性維修。大修時,對設備的全部或大部分解體檢查,修復基礎件,更換或修復全部不合用的零件;修復、調整電氣系統(tǒng);修復設備的附件以及翻新外觀等,從而達到全面消除修前存在的缺陷,恢復設備規(guī)定的精度和性能。
1.3.2.項修(中修)
項目修理是根據設備的結構特點而存在的,對技術狀態(tài)劣化已達不到運作要求的某些設備,按實際需要進行的針對性修理,恢復所修部分性能。
對經營中的重要設備采用項修,容易解決計劃維修與經營的矛盾,可利用間隙時間(節(jié)、假日),從而保證設備的正常進行。
1.3.3.小修
小修是維持性修理,不對設備進行較全面的檢查、清洗和調整,只結合掌握的技術狀態(tài)的信息進行局部拆卸、更換和修復部分失效零件,以保證設備正常工作能力。
1.3.4.定期維護或定期檢查
該項工作通常列入計劃修理來進行,做到及時掌握設備的技術狀態(tài),發(fā)現(xiàn)和清除設備隱患以及較小故障,以減少突發(fā)故障的發(fā)生。針對性地提出相鄰近的計劃修理內容,做好維修前準備工作或據此調整修理計劃。
對動力設備、受壓容器、電氣設備、起重運輸設備等安全性要求高的設備,由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗,如對耐壓、絕緣、電接地、安全裝置、指示儀表、負荷、限制器、制動器等的試驗。通過試驗可及時發(fā)現(xiàn),消除隱患或安排修理。
1.3.5.定期精度檢查
對重要設備如冷凍機的幾何精度進行有計劃的定期檢查并調整,使其達到或接近規(guī)定的精度標準,保證其精度穩(wěn)定以滿足加工要求。通常該項檢查的周期為1-2年,并應安排在氣溫變化較小的季節(jié)進行。
2.報修及投訴處理
2.1.業(yè)戶報修及投訴渠道
一般地講,有關設備方面的投訴應向客戶服務部提出,但實踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會直接打電話到工程部,或是將電話打到銷售部或別的地方。因此,公司建立報修投訴內部聯(lián)網制度是十分必要的,業(yè)戶可以向客戶服務部提出,也可以向工程部、總經理辦公室或其他任何一個部門提出。任何一個部門接到報修或投訴,應負責立即將此報修或投訴轉告客戶服務部,由客戶服務部發(fā)出維修單到工程部,并記錄備案;接收者認為必要時可將情況向總經理報告。要堅決防止推托現(xiàn)象,這是服務質量低劣的表現(xiàn)。
工程部當班員工在接到故障投訴后應該在15分鐘之內到達現(xiàn)場,屬一般故障應該立即排除,復雜的故障應立即向領導匯報,由領導判斷并組織力量排除。在現(xiàn)實中,許多客人有意見不是因為設備有了故障,而是因為有了故障不能及時解決。
2.2.業(yè)戶報修制度
設備的日常報修及業(yè)戶報修是工程部進行維修工作的依據。
2.2.1 《工程維修單》由客戶服務部負責填寫,包括申請業(yè)戶名稱、申請人、工作地點、聯(lián)系電話及工作內容等。
2.2.2 《工程維修單》一式四聯(lián),第一聯(lián)為工程部,第二聯(lián)為財務部,第三聯(lián)為客戶服務部,第四聯(lián)為業(yè)戶。前臺人員應隨時將填寫好的《工程維修單》4聯(lián)一并交到工程部值班室,由值班工程師簽收。
2.2.3 值班工程師在接到《工程維修單》后,根據維修內容、輕重緩急和工種不同分配給相應專業(yè)班組。
按如下順序分列優(yōu)先安排:
人身安全、消防安全。
與客戶有關。
設備故障影響到客人。
一般維修。
正常計劃維修保養(yǎng)。
2.2.4 各專業(yè)班組在接到報修單后,根據報修內容和重要性,核實耗用材料和預計工時(工時費rmb10元起,rmb10元/工時,15分鐘內免收工時費),準備相應工具、材料到達維修地點,現(xiàn)場由業(yè)戶進行確認收費金額后進行維修;業(yè)戶如對收費金額提出異議,在解釋無效的情況下,應將《工程維修單》轉客戶服務部與業(yè)戶作進一步協(xié)商。
2.2.5 檢修技工在維修完工后,由業(yè)戶填寫滿意程度,請業(yè)戶簽字認可后給業(yè)戶留存一聯(lián),其余帶回交給專業(yè)主管。各專業(yè)主管核實后交至值班工程師。
2.2.6值班工程師將《工程維修單》中工程部一聯(lián)留檔,其余返至客戶服務部前臺接待。
2.2.7 值班工程師要經常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。
2.2.8 工程部在核銷維修單時,如發(fā)現(xiàn)缺漏時,工程部要追查原因;凡因各種原因一時完不成的項目,應通知客戶服務部預計完成時間。當情況復雜時,報請總經理協(xié)調解決。
2.2.9 工程部每周、每月匯總一次,并將完成、未完成情況及有償維修收費費用(每月統(tǒng)計)進行匯總,并轉交客服部復核。
2.2.10 在發(fā)生使用部門對工程部的投訴時,可以報修單為依據。
2.2.11 工程部一般情況不接受電話請修,如有特殊情況,事后應補《工程維修單》。
2.2.12 所有正常的維修保養(yǎng)計劃,應根據總工程師的指示填寫工作單后方可進行。
2.2.13 工程部各專業(yè)自檢出的問題由各專業(yè)工程師自行填寫《工程維修單》。
2.2
.14 如有特殊原因需簽免費用,需總經理簽字批準。
2.2.15 客戶服務部每日15:00前發(fā)出的《工程維修單》,工程部應于每日17:30前將維修情況反饋至客戶服務部;每日15:00之后發(fā)出的《工程維修單》工程部應于次日11:00將維修情況反饋至客戶服務部。
備注:夜間報修:工程部安排一名主管和若干技工負責夜間緊急值班。在接到報修電話后,對一般故障,要及時修理,對一時難以修復的,應在值班日記上記錄報修時間及修理內容,第二天由值班工程師安排班組檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時,可向值班經理匯報,采取應急措施,組織人力進行搶修。
2.3.進戶維修服務規(guī)范
業(yè)戶的每間房間都有設備,有設備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。員工如何按照服務規(guī)范進戶工作,這不僅是一個技術問題,而且有禮儀禮貌、勞動紀律等多方面問題,弄不好會引起業(yè)戶的反感,造成不好的影響。因此凡進戶工作的員工必須有較強的服務意識,要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術水平和服務水準的過程。
進戶工作的規(guī)范要求:
2.3.1.一般情況下應先預約,說清楚進戶工作內容,得到業(yè)戶的同意。除非遇到緊急情況,不能在未得到業(yè)戶同意的情況下進戶工作。若在預約維修工作時,發(fā)現(xiàn)業(yè)戶已全部外出;應通過門縫留下維修到訪通知。
2.3.2.到達業(yè)戶門口應輕輕敲門,得到業(yè)戶同意后方能進入業(yè)戶區(qū)域。
2.3.3.如進入電腦機房等十分整潔的房間,員工應在進戶前穿上鞋套。進入室內步子要輕,工具袋背在肩上,如拿在手中應高于地面一定距離。
2.3.4.到達工作地點后,將干凈的保護用品(舊床單、帆布或塑料布)鋪在地面,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。提醒鄰近桌面物品的清理由業(yè)戶自行負責,維修人員提供白單子保護桌面。
2.3.5.工作中手腳要輕,盡可能不發(fā)出噪音,實在無法避免時應事先向業(yè)戶說明。
2.3.6.如工作中將會出現(xiàn)大量塵土(例如在墻壁上鉆孔掛畫)可以配備吸塵器,一邊鉆孔,一邊吸去塵土;或提前通知清潔人員到場配合,更能體現(xiàn)優(yōu)質服務。
2.3.7.工作結束,收拾好工具,應向業(yè)戶介紹維修保養(yǎng)情況,并告訴業(yè)戶正確使用設備的注意事項,并請客戶簽字驗收。如例行檢查應告訴用戶具體情況或有什么問題,需要怎么辦及應注意事項等。
2.3.8.離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應負責打掃干凈。
2.3.9.整個工作期間不得收受業(yè)戶送的物品,也不應借用業(yè)戶的工具、抹布等。
2.4.處理復雜故障
所謂復雜故障是指難于馬上解決的設備問題,包括:
2.4.1.設備比較復雜,一次或多次修復仍達不到原來的狀況,此時應該下大力氣認真修復,使業(yè)戶滿意。
2.4.2.設備本身的工作參數達不到設計標準,一般是產品質量問題,此時應向業(yè)戶說明真情,表示歉意,并表示將盡快向生產廠商聯(lián)系,解決問題。
2.4.3.設備運轉正常,達到了設計標準卻達不到業(yè)戶的要求,此情況最難處理。遇到這種情況應保持規(guī)范的禮貌服務,進行友好的解釋,切忌用生硬的口氣回答,如'沒有辦法','就是這樣'等等。
2.5 質量記錄
《工作通知單》ed-tb-0309-130
3.緊急應變措施
3.1.設備故障處理
3.1.1.物業(yè)如發(fā)生重大設備事故,現(xiàn)場人員立即切斷電、煤氣等危險源,保護事故現(xiàn)場,工程部人員或使用部門應立即通知工程部、客戶服務部及總經理。工程部負責人和相關人員必須迅速趕赴現(xiàn)場,分析檢查故障的原因,采取果斷應急措施。
3.1.2.總經理、總工程師、保安部經理查看后,根據現(xiàn)場情況決定立刻修復或關閉有關設備進行搶修。
3.1.3.找出原因后,總工程師和主管工程師須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復正常運行,匯報總經理。
3.1.4.主管工程師寫出一份書面報告,說明發(fā)生故障的原因,提出預防措施和再次發(fā)生故障的處理預案,報總工程師,抄報總經理。
3.1.5.如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責任事故,由主管工程師根據情況對責任者提出處理意見,報總工程師審批后給予處罰,并通知人事部備案;如果情況較嚴重,需要辭退者,需報人事部和總經理批準。
3.2.運行事故分析
3.2.1.不需要停止運行進行修理的事故,稱一般事故,由工程師調查與分析原因,提出修理意見和事故責任原因,吸取教訓,記錄在案,并匯報總工程師。
3.2.2.設備因非正常原因,造成物業(yè)停電、停汽、停水、停冷、停暖、停煤氣、停梯及消防系統(tǒng)等設備故障等影響物業(yè)正常營業(yè),造成惡劣影響的均屬重大事故,應立即上報工程部和保安部(影響治安時)。由工程部組織人員緊急搶修和配合有關主管部門進行事故調查。對重大事故應在沒有查清楚,肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前,決不放過。事故處理結果應上報總經理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人,應追究行政和經濟、直至刑事責任。
3.3.當發(fā)現(xiàn)物業(yè)內發(fā)生緊急情況時,工程部各級員工應保持鎮(zhèn)定,迅速通知有關部門和領導,嚴守崗位、各司其職,積極采取有效措施阻止災害的擴大,盡力搶救物業(yè)內的人員生命財產及物質財產,將損失降至最低。當緊急情況解除后,應做好現(xiàn)場保護措施,并出具事件過程及原因分析、改進方法的報告,以備日后參考及要求保險時使用。具體行動可參見以下指示。
3.4.水浸之處理程序:
3.4.1.如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內水浸,應立即將情況報告當值主管,同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯槽口,以免電梯受損。
3.4.2.采用有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸之蔓延,盡可能減少水浸所致的損失。包括:
將電梯升高離開受浸之范圍;
關閉受浸區(qū)域之電掣,以防人員觸電;
在水蔓延的通道上擺放攔水沙包,防止水浸蔓延到其他樓層;
用布、沙包或其他材料塞住漏洞;
疏通排水地漏、排水渠;
開啟排水泵;
用吸水機吸水;
其他一切經濟有效的措施。
3.4.3.設法查明浸水之來源并采取有效的措施加以截斷:
如水浸起自大廈機管設施之損壞和故障,應當關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。
如洪水來自大廈外,應當在大廈各低于室外水位的出入口安上擋水閘板。
如水浸來自市政地下水反溢,應當暫時將有關反溢的地下水道通往大廈的入口封閉,并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外。
3.4.4.水源中斷后應修復受損的設施,盡快回復大廈的正常使用。
3.4.5.如有單位受浸,應盡快通知管理部處理。
3.4.6.如有任何公共設施的正常使用受到影響,通知管理部在大廈各主要出入口設置告示,知會用戶,如有任何區(qū)域存在危險性,應在該處范圍外設置警示標志或警告牌。
在發(fā)生以下所列的情況時,除采取上述一般性措外,還應采取以下相應的針對性措施:
3.4.7.大廈的供水管道發(fā)生破裂,應盡快找到并關上能夠控制破裂部位的閥門。
3.4.8.大廈內的噴淋頭受損噴水失控時,應當盡快用該處的消防栓內的軟水管套住受損噴水的噴淋頭,用了消防軟水管將所噴出的水引導到衛(wèi)生間的排水地漏排出,如水勢太大,地漏無法及時疏通時,則可將水從走火梯排到街外。
3.4.9.如大廈的空調設施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象,應當在漏水處擺放桶接水,同時用沙包保護好附近可能受影響的電梯槽和用戶的單位。
3.4.10.在進行防火噴淋頭檢修操作前,應先關上有關閥門,并把有關部位的積水放出,然后才可以對噴淋頭進行操作。
3.5.燃氣泄漏的處理程序:
3.5.1.保持冷靜。
3.5.2.盡快關閉泄漏處以前的燃氣管路閘摯。
3.5.3.在氣體泄漏的現(xiàn)場嚴格禁止任何人使用明火,開閉電筒、使用無線電對講機以及開關任何電掣開關,以免電火花引燃泄漏的氣體。
3.5.4.將事件通知大廈消防中心,并說明事發(fā)地點和程度,以便消防人員根據情況作出處理(如通知消防局、煤氣公司等等)。在匯報情況時不可在燃氣泄漏范圍內使用電話、對講機等設備。
3.5.5.打開泄漏范圍的有關門窗,加快氣體擴散,阻止現(xiàn)場范圍的非有關工作人員圍觀。并根據實際情況和消防人員的指示,采取有效的措施和指導現(xiàn)場有關人員疏散。
3.6.電梯故障困人的處理程序:
3.6.1.員工接獲投訴或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時,應
馬上通知大廈保安監(jiān)控中心,并記錄發(fā)現(xiàn)或接報的時間,報知監(jiān)控中心的時間。
3.6.2.監(jiān)控中心接報后應盡快通過電梯內部電話等工具與被困者取得聯(lián)系,安慰被困者保持鎮(zhèn)定,說明大廈消防中心已獲知他們被困,并已在積極采取有效的措施,同時向被困者了解梯內人員數量和健康狀況。接報后應記錄接報的時間、被困人員數量。
3.6.3.監(jiān)控中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。由大廈工程部電梯技工及保養(yǎng)公司到場檢修。
3.6.4.通知保安員或管理員盡快到場查看該電梯門有無被物件阻擋而未能完全關妥,并設法采取措施解決,直到電梯技工到場。
3.6.5.如果大廈本身無能力解除故障,或電梯內有孕婦或健康情況惡劣的人仕,而大廈技工又沒有于短時間內排除故障,則應視情況考慮向公安部門求助(如向消防局求助,應向消防人員詳細說明求助的原因和情況)。
3.6.6.監(jiān)控中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報的時間,電梯技工到場的時間、被困人員獲得解困的時間、電梯,恢復正常運作的時間。
3.7.停電的處理程序:
3.7.1.由工程部盡快采取措施恢復供電。
3.7.2.使用緊急照明,保證各主要公共地方及通道的照明。
3.7.3.如未預知的情況下大廈突然發(fā)生停電,通知客戶服務部盡快派員工到大廈各主要電梯廳及大廈出入口維持秩序,并通知保安中心采取必要措施,嚴防有人制造混亂,混水摸魚。
3.7.4.如突然接獲通知大廈將在短時間內停電,工程部應安排電梯工,在停電前十分鐘將電梯停在大廈首層并通知客戶服務部提前十分鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序,阻止客人使用電梯,以免停電期間有客人在電梯內受困,并盡力通知客戶即將停電,請客戶做好準備。
3.7.5.如有人被困于電梯內,立即聯(lián)絡有關部門做好解救工作。
3.7.6.客戶服務部應立即通知客戶有關停電情況,防止偷盜和搶掠,必要時可考慮關閉大門。
3.8.火警之處理程序:
3.8.1.第一個發(fā)現(xiàn)起火的人應該馬上用消防電話、對講機或其他最快的方式通知大廈消防中心,說明起火的確實地點和起火的性質,通知客戶服務部,由客戶服務部知會火災現(xiàn)場一帶的業(yè)主和員工疏散。然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報警器,以便發(fā)出火警警報,然后視情況運用就近的消防器材如公共地方設置的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅,或控制火勢發(fā)展,等待消防人員到來。對電器發(fā)生的火災,需用氣體滅火器、投擲沙袋或干粉滅火器等,而不可使用水性滅火用具。
3.8.2.接報后應馬上通知以下人員:
消防控制中心。
當值保安主任。
物業(yè)總經理
工程部總工程師
如獲得總工程師給予的指示后,通知消防局。
3.8.3.工程部總工程師/系統(tǒng)工程師無論誰先到達起火地點,都有權有責任用最快的時間作出是否向消防隊報警的決定,因為火災的蔓延大都是因為忽略了及時通知消防部門而造成的。
3.8.4.由管理部利用大廈之傳訊系統(tǒng)如消防廣播等知會所有用戶疏散,并告知用戶切勿使用電梯應由走火通道撤離。
3.8.5.如火勢擴大,大廈員工要各司其職,協(xié)助大廈人士撤離現(xiàn)場,使其有秩序地撤離及集中在安全的指定地點。管理員要注意維持大廈各主要公共地方秩序,指導和協(xié)助大廈內人員從正確的途徑疏散。而保安人員要控制好大廈的出入口,保證其通暢,并提防壞人'趁火打劫'。工程部則應關閉有關區(qū)域的電源、將有關電梯鎖停在首層,只留消防電梯由消防中心控制。
3.8.6.如已通知消防局,則客戶服務部派人在約定的大廈門口或路口接應消防員,引其到場。消防員到場后將滅火工作交給消防員,工程部應保持與消防員方面的聯(lián)系,為其工作提供可能的協(xié)助。
3.8.7.如有人員損傷,應通知醫(yī)療部門,應積極組織救援。
3.8.8.火災撲滅后要保護現(xiàn)場,直到消防局的消防調查完畢,并盡快將火災有關情況的報告送交有關負責人。
3.9.消防應急方案
3.9.1.目的:本方案制定的目的在于大廈有關消防設備未投入自動運行時,制定在火災狀態(tài)下的應急操作要點,以備有關人員熟悉、掌握。
3.9.2.本運行要點亦為今后工程部人員在工作巡視中,對設備保證重點的參考。
3.9.3.當火災發(fā)生時,全體員工要保持清醒、冷靜,安排指導人員有秩序的疏散,盡到本崗位應盡的職責與義務。
3.9.4.消防中控室職責
消防中控室在確認火災發(fā)生后,除按有關規(guī)程執(zhí)行外,迅速在操作臺上操作有關消防設備,同時與工程部聯(lián)系,報告火災發(fā)生地點、位置、火情,要求工程部迅速開啟相關消防設備。
在中控室手動操作大廈全部電梯迫降,并觀察反信指示燈是否亮啟。
電話通知總配電室,要求在保證大廈供電(尤其是應急供電系統(tǒng))的同時切除空調系統(tǒng)的供電。
打開消防事故廣播系統(tǒng),通知相關樓層人員疏散。
迎接相關領導和專業(yè)人員參加消防指揮,同時介紹有關情況。
為消防隊員準備好消防電梯的鑰匙。
負責維護中控室及周邊地帶。
3.9.5.工程部職責
當火災發(fā)生時,工程部全體人員立即放下其它工作,全體投入火災救險工作,同時關掉自己近旁與消防系統(tǒng)無關的用電設備,提高供電系統(tǒng)的可靠性。
總工程師和弱電主管迅速到達消防中控室,參與消防工作的指揮和參謀。
工程部人員在到達指定位置時,應帶好通訊設備,包括對講機、消防電話或普通電話。
總工程師負責安排并確認工程部消防崗位的到位情況。
弱電主管負責確認電梯的消防狀態(tài),消防泵、噴淋泵的開啟,空調電源及相關風機等設備的運行狀態(tài)。
強電主管帶領一名運行電工盡量到達總變電站,等候命令,負責指揮相關停送電操作,確定空調電源切除,并按照總工程師命令組織所有各層地下室人員撤離。
強電維修技工帶領一名電工盡可能到達火災相關分配電室,等候工程師或總工程師的命令,執(zhí)行有關停送電操作,監(jiān)視相應防火門、防火卷簾門的正確工作,并按照總工程師命令組織相關人員撤離。
強電運行技工帶領一名電工盡可能到達消防水泵房,與消防中心取得聯(lián)系,根據消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補水泵的正常工作,必要時應急搶修,視情況手動啟動消防設備。按消防中心指揮人員命令組織撤離,撤離前將消火栓泵、噴淋泵轉入自動狀態(tài),并與消防中心確認遠控工作狀態(tài)。
弱電主管帶領程控交換機機務人員到達總機機房,負責保證電話系統(tǒng)暢通,根據消防中心指示組織人員撤離。
給排水專業(yè)工程師負責消防用水系統(tǒng)的可靠工作,保證所有水箱供水,盡量保證水箱的高水位和各層供水泵的正常運轉,并與消防中心保持聯(lián)系,根據消防中心指示組織人員撤離,撤離前將各水泵轉入自動,盡可能保證自動工作有效。
給排水水專業(yè)運行主管帶領水工到達各水箱間,全部開啟水箱入口水閥,手動開啟向高位消防水箱供水水泵,同時監(jiān)視水箱水位、供水情況,同消防中心取得聯(lián)系,聽從消防中心指揮。
給排水專業(yè)維修主管負責正確指引消防隊員在院內的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置,并配合消防隊工作。
空調設備工程師負責指揮本專業(yè)人員關斷煤氣入口閥,火災相關區(qū)域的排煙風機、正壓送風機的正確工作,組織相關人員撤離,并與消防中心保持聯(lián)系。(風機操作點分散,相對復雜,人員地點應根據本大廈實際情況安排)
3.9.6.關于通訊
在火災發(fā)生時,任何人有責任盡可能保證通訊系統(tǒng)和指揮系統(tǒng)的通暢,與救火無關的事情不得占用通訊及信道。
在使用通訊設備時,講話力求簡樸、明確,少占用通訊時間。
使用對講機時請注意,在信道無空閑時,不要按發(fā)射按鈕講話,講完話后立即放開發(fā)射按鈕。
使用消防專用電話時請注意,在與消防中心講完話后,一定要掛好電話,否則其他人無法與消防中心通話。
目前各設備層的水箱間、空調機房內的電話插孔已調好線,插入普通電話后即可為內線電話,可直接撥叫消防中心(內線****)。如要證實本機號碼,請撥叫總機詢問(撥叫**)。
3.10.地震的應急措施
3.10.1.當感覺到地震發(fā)生時,各級員工不可驚慌失措,要保持鎮(zhèn)定。在確保人身安全的前提下,關閉可能發(fā)生危險的設備,如冷水機組等。
3.10.2.在地震來臨時,不可盲目亂跑,試圖離開大廈。應尋找安全的地方躲蔽可能發(fā)生的危險,直至地震暫告一段落。
3.10.3.當地震停止時,在確保人身安全的前提下,配電室、中控室員工視情況將供電設備切換為緊急供電,保證人員撤離大廈時的照明。
3.10.4.在有關領導的組織下,各級員工協(xié)助
大廈內的業(yè)戶進行疏散,有秩序的撤離至安全地點,撤離過程中切記不要使用電梯。
3.11.雷暴及颶風的緊急處理
3.11.1.當雷暴及颶風來臨前,應注意收聽天氣預報,密切注意其動向。各級員工應做好防風、防雨的準備工作,檢查各排污泵、下水道、門窗玻璃、插銷及防雷裝置,確保它們有效暢通。
3.11.2.固定或搬離放置在圍墻頂或其他高處的可移動物品,如花盆、燈罩、指示牌等,加固樹木、門窗玻璃等物品。
3.11.3.應準備好各種工具以備使用,如防水手電筒,雨衣雨鞋、潛水泵等。
3.11.4.通知物業(yè)內各住戶雷暴及颶風即將到來,請他們協(xié)助管理好自己區(qū)域內的物品,避免損失。
3.11.5.當雷暴及颶風來臨時,各級領導、員工須堅守崗位。應加強對各敏感部位的巡視,如各雨水口、雨污水泵房、天臺、防雷裝置、衛(wèi)星天線、大面積門窗等部位,一旦發(fā)現(xiàn)異常立即處理,確保物業(yè)內不進水、不漏風、不跑電。
3.11.6.雷暴及颶風結束后,應即時進行檢查及填報損毀報告,以便安排保險賠償事宜。
4.設備保養(yǎng)制度的組織實施
4.1.維修保養(yǎng)組織流程
4.1.1.工程部各專業(yè)工程師分別制定設備維修保養(yǎng)計劃,維修保養(yǎng)計劃經總工程師審批后,統(tǒng)一安排,形成整個大廈的設備維修保養(yǎng)計劃。
4.1.2.各專業(yè)工程師根據設備維修保養(yǎng)計劃的要求,將任務分別落實到各專業(yè)班組或人員,安排好時間、器材、工具。
4.1.3.維修保養(yǎng)人員根據主管的安排,準備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求,維修保養(yǎng)設備。
4.1.4.維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄,上報存檔。
4.1.5.專業(yè)工程師要檢查維修保養(yǎng)結果,總工程師亦應抽查。
4.1.6.在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生,應先安排排除故障,后將維修保養(yǎng)內容補上。
4.1.7.一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。
4.1.8.由專業(yè)工程師跟進維修保養(yǎng)的落實情況,根據完成情況對保養(yǎng)計劃進行消項處理。
4.2.預防性維護保養(yǎng)
4.2.1.所有設備必須根據維修保養(yǎng)手冊及相關規(guī)程,進行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。
4.2.2.相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目,以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命,并減少緊急維修之機會。
4.2.3.保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實,并須由系統(tǒng)工程師建立設備維修檔案,以便分析故障原因,確定責任。
4.2.4.各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由系統(tǒng)工程師負責,并提交總工程師審閱;保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由主管負責,并提交系統(tǒng)工程師及總工程師審閱。
4.2.5.進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時,如對客戶使用產生影響,必須提前三天通知管理部,由管理部發(fā)出通告,確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少對客戶之影響范圍),以便使受影響之客戶做好充分準備。
4.3.緊急維修
4.3.1.必須進行緊急維修時,須立即通知總工程師,安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況,并按實際情況進行處理。
4.3.2.如因緊急維修,必須對客戶使用產生影響時,須立即通知管理部,并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告,同時,需考慮盡量減少影響范圍。
4.3.3.如發(fā)生故障之設備在保修期內,應做出適當之應急處理,以盡量減少對客戶之影響,并立即通知有關供應商之保修負責人。
4.3.4.緊急維修結束后,須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄,并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數量、品牌等、處理結果、故障發(fā)生時間、恢復正常時間等向工程師報告,并提交總工程師審閱。此報告由工程師存入設備維修檔案,備查。
4.4.人員調配
4.4.1.正常情況下,各班組按工程部的組織結構圖,負責各自的職責范圍,完成自身的工作。
4.4.2.總工程師有權根據工作情況,臨時調配人力、工具。各專業(yè)工程師均應服從。
4.4.3.當發(fā)生突發(fā)事件時,需要班組之間協(xié)助解決,各工程師可協(xié)商調配人力、工具,解決問題。當發(fā)生危及人身安全、危及設備安全時,工程部的每一位員工應根據自己的能力,首先處理問題,可不顧工種、專業(yè)的限制。
4.5.設備的更新及系統(tǒng)改造
4.5.1.出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。
4.5.2.設備更新及改造建議,必須向物業(yè)總經理提交可行性及經濟性分析報告,并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性,待批準后方可進行。
4.5.3.由于此類工作通常沒有迫切性,故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。
4.6. 質量記錄
《保養(yǎng)通知單》ed-tb-0309-127
5.設備保養(yǎng)計劃的編制
5.1.設備修理計劃包括按時間進度編制的計劃和按修理類別編制的計劃兩大類。按時間進度編制的計劃有年度和季度計劃、月份計劃表,計劃中包括大修、項修(中修)、小修、更新設備的安裝和技術改造等;按修理類別編制的計劃通常為年度大修理計劃表,以便于大修理費用的管理。而計劃編制的主要依據是設備的技術狀態(tài)和產品對設備的要求。
5.1.1.年度修理計劃
它是設備維修工作的大綱,是企業(yè)貫徹執(zhí)行計劃維修和檢查執(zhí)行修理情況的基礎。它的內容包括:修理的設備名稱、修理類別、修理日期、停歇時間、修理工作量(含經費、所需備品、備件及材料等)。
5.1.2.季度修理計劃
它是年度修理計劃的實施計劃,必須在落實停修時間、修理技術、準備工作及勞動組織的基礎上編制。
5.1.3.月份修理計劃
它是季度計劃的分解,在月份修理計劃中,應列出應修項目的具體開工、竣工日期,對跨月項目可分階段考核。應注意與生產任務的平衡,要合理利用維修資源。
5.2.在編制修理計劃時,應注意采取多方面的措施,盡量減少停機損失,如充分利用節(jié)假日,采用工藝迂回、替代等;同型號設備盡可能安排同時或連續(xù)修理,這對修前準備有利;考慮修前準備工作量和進度,尤其是對關鍵配件、鑄鍛件的供應、特殊工檢研具的制造等;注意勞動力的合理利用和工作量的平衡安排。
5.3.質量記錄
《電梯定期保養(yǎng)記錄表》 ed-tb-0309-313
6.影響正常營業(yè)的施工及設備保養(yǎng)工作的進行
6.1.對需要停機維修保養(yǎng)且會影響正常營業(yè)的設備,由工程部制訂維修保養(yǎng)計劃,報總經理審批。
6.2.對會影響營業(yè)的消防設備的維修,由工程部會同保安部制定維修計劃,報總經理審批后統(tǒng)一實施。
6.3.經總經理審批后的維修計劃,實施前由工程部書面通報有關使用部門。需停電、停水、停氣和暫停空調時,工程部須提前采取應急措施,并通知有關部門。必要時由物業(yè)部發(fā)通知給用戶。在可能的情況下,正式停機前采取應急措施,盡可能不影響正常營業(yè)和用戶需要。
6.4.停機前,按照維修方案提前準備好器材、零件、工具和需要更換的部件。專業(yè)工程師和主管應親自到場,做好組織和安全工作,按照停修規(guī)程迅速檢修,更換零件和調試,保證在盡可能短的時間內完成任務。
6.5.維修保養(yǎng)結束時作好記錄,填寫維修項目、時間、更換零件名稱型號,主要故障原因,維修后的運行效果檢查等內容,交工程部備案。
6.6.設備恢復正常運行,中斷臨時應急措施,并報告總經理,通報有關使用部門,恢復正常營業(yè)。
6.7.質量記錄
《工程任務單》 ed-tb-0309-126
7.設備保養(yǎng)計劃的變更、檢查與考核
保養(yǎng)計劃是按科學程序制定的,是物業(yè)公司組織設備管理與維修的指導性文件,也是物業(yè)經營計劃的重要組成部分,具有嚴肅性,必須加強調度,認真執(zhí)行,努力完成。當確因特殊情況需要對計劃進行變更修改時,應按原審批程序,經申請批準后,方可執(zhí)行變更的計劃。申請調整修改時,可考慮以下情況:
7.1.設備技術狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設備事故而影響設備性能和生產正常進行時,可提前修理或增補項目。
7.2.設備技術狀態(tài)
劣化比預期的慢,與計劃投修期矛盾,則可酌情推遲修理時間或改變修理類別。
7.3.已投修的設備,經解體鑒定后發(fā)現(xiàn),實際需要修理的內容與計劃差別過大,則可酌情改變修理類別和停修時間。
7.4.設備已達到計劃投修期,但修前準備不足,會導致修理不能按原計劃如期開工和完工,此時可酌情推遲修理時間。
7.5.在計劃執(zhí)行過程中,要做好檢查、鑒定、驗收和考核工作。除按季、月檢查計劃執(zhí)行情況外,年中還應進行半年計劃執(zhí)行情況小結,分析總結并調整下半年計劃。抓好設備修理質量的鑒定、驗收工作,對不合格者要安排計劃,及時加以返修。
7.6.主管部門對設備修理計劃執(zhí)行情況進行考核、評比和獎懲。各項計劃指標要按級落實、考核計劃檢修完成率、設備完好率、事故率、返修率、工時利用率以及設備停修限額和修理成本等。
7.7.質量記錄
《專業(yè)維保工單統(tǒng)計表》 ed-tb-0309-111
《計劃檢修(暫停服務)通知》ed-tb-0309-120
《維保項目通知單》 ed-tb-0309-124
《垂直電梯設備檢查表》 ed-tb-0309-314
《空調設備維保歷史記錄表》ed-tb-0309-504
《消防設備月檢查記錄表》 ed-tb-0309-507
8.年度維修計劃
8.1.年度維修計劃應按各專業(yè)制定,將須維修的項目列出,明確指出維修進行的時間。
8.2.計劃應以周為單位進行設定,按周考核各項目的完成情況。
8.3.制定計劃應留有一定的機動時間處理可能未預見到的延誤,同時要考慮到法定假期等情況,預先作出合理的檢修安排。
8.4.質量記錄
《維修通知單》 ed-tb-0309-108
《保養(yǎng)工作單》 ed-tb-0309-131
《暫停正常服務工程通知》ed-tb-0309-132
《維修工作計劃表》 ed-tb-0309-116
《強電設備缺陷記錄單》 ed-tb-0309-309
第7篇 項目物業(yè)工程部管理范圍4
項目物業(yè)工程部管理范圍(四)
工程部負責的日常工作有:
1.對建筑物及所有機電設備的日常運行管理及維護保養(yǎng)。
2.對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。
3.對客戶的裝修工程方案審核,對施工進行監(jiān)督管理。
4.對客戶進行有償服務。
5.為物業(yè)管理提供有關工程詢問。
6.公司及物業(yè)管理處領導交辦的其它工作。
一、強電專業(yè)
1.負責整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。
2.負責空調、冷水機組等動力電源的供給。一般情況下電機、控制器由空調專業(yè)自行負責,但當對方技術力量不足或設備工具不全時,應給予支持配合。
3.負責給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。
4.負責物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。
5.負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。
6.負責消防系統(tǒng)強電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。
7.負責提供節(jié)約電力的計劃方案,并經批準后實施。
8.對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經批準后實施。
9.為客戶提供有償服務。
二、空調、給排水專業(yè)
1.負責整個物業(yè)空調制冷、采暖通風系統(tǒng)的日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。
2.改善空調、采暖、通風系統(tǒng)的設計,使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境,同時最大限度節(jié)約能源。
3.負責整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。
4.負責生活水水質報檢工作。
5.負責消防水系統(tǒng)(消火栓、噴灑)的維修、保養(yǎng)工作。
6.為業(yè)主、客戶提供有償服務。
三、綜合維修專業(yè)
1.負責整個物業(yè)內所有衛(wèi)生潔具、設備的維修、保養(yǎng)。
2.負責物業(yè)內水箱、水池及污水井、雨水井等基礎設施的維修整改。
3.負責物業(yè)內公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調整。
4.負責建筑結構方面的問題,例如滲漏、裂縫等維修、整改。
5.負責公共范圍內和物業(yè)公司的家具維修。
6.負責安排一些小五金件的維修和調整。
7.負責一些臨時性的任務。
8.負責為業(yè)主、客戶提供有償服務。
四、弱電專業(yè)
1.負責整個物業(yè)內保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保養(yǎng)工作。
2.負責向業(yè)主、客戶提供有償服務。
