第1篇 物業(yè)財務(wù)管理部職能范本
物業(yè)財務(wù)管理部職能
(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。
(2)建立財務(wù)管理體系,做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。
(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。
(4)征收和支付管理公司各類合同費用。
(5)制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財務(wù)報表。
(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。
(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。
(8)負責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理,及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
第2篇 某寫字樓物業(yè)財務(wù)管理
一、物業(yè)管理的收費項目
(一)物業(yè)管理費
物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。
(二)代收代繳項目
1、電費
2、水費
3、有線電視管理費
4、通訊費
(三)多種經(jīng)營收費
1、停車場收費
2、租售代理收費
3、家政服務(wù)收費
4、其他特約服務(wù)收費
5、其他多種經(jīng)營服務(wù)收費
(四)其他收費項目
1、罰款費用:包括收取的管理費滯納金等;
1、各種押金:租房押金、施工押金、出入證押金;
2、出租租金:是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產(chǎn)出租的收入;
3、大修改造資金:由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計劃,報業(yè)主委員會審核同意后,按受益業(yè)主的建筑面積分攤給各業(yè)主。
二、管理費的核定
(一)制訂收費標(biāo)準(zhǔn)的原則
1.收支相抵,略有節(jié)余
2.準(zhǔn)確測算的原則(是制訂收費標(biāo)準(zhǔn)的重要基礎(chǔ))
3.前瞻性及相對穩(wěn)定性原則
(二)收費標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算
1.資料準(zhǔn)備
2.收費項目分解與歸集
3.標(biāo)準(zhǔn)試算
(三)物業(yè)管理費的構(gòu)成
1.管理服務(wù)人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會保險費等;
2.辦公費用,包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出;
3.公共設(shè)施、設(shè)備日常運作、維修、保養(yǎng)費用,包括物業(yè)所有附屬設(shè)備、設(shè)施的定期維護、保養(yǎng)及維修開支;
4.清潔綠化費,包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運、綠化擺設(shè)及養(yǎng)護等的費用;
5.保安費用,包括消防演習(xí)、保安人員人身保險、服務(wù)費、保安系統(tǒng)設(shè)備、器械等的配置及日常維修費、向當(dāng)?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費等;
6.公共水電支出;
7.不可預(yù)見費用;
8.節(jié)日裝飾費,如重大節(jié)日的場地布置等的支出;
9.聘請專業(yè)人士費用,如聘請律師、會計師等的支出;
10.經(jīng)理人酬金;
11.法定稅費。
(四)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整
影響管理費變化的主要因素有:
1.物價上漲引起的水電費、人工費、材料費等支出的增加;
2.外匯匯率變化引起的管理費收支的變化;
3.外包設(shè)備及服務(wù)項目承包費考慮到物價指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。
管理費的調(diào)整一般采取“增加法”,即在原來預(yù)算的基礎(chǔ)上,將增加的項目和金額加上去,再按使用功能、使用性質(zhì)和面積分攤,加上原來的標(biāo)準(zhǔn)即為調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)。
三、費用的繳納
(一) 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好
費用繳納的辦法,讓用戶做到心中有數(shù)。同時,還應(yīng)設(shè)立滯納金與違約處理條款,要注意鼓勵用戶養(yǎng)成良好的交費習(xí)慣。
(二) 物業(yè)管理企業(yè)在催收過程中,不應(yīng)盲目派單或派完催款單就完事,而應(yīng)該與未繳費業(yè)主或客戶取得聯(lián)系,了解業(yè)主或客戶的情況,具體問題具體分析。
四、管理收益
(一) 在代理型的管理模式下,物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務(wù)的過程中,其物業(yè)管理收支是按實列支的,對企業(yè)來說是沒有利潤的;而物業(yè)管理企業(yè)作為一個經(jīng)濟實體,必須有一個合理的利潤率,否則其經(jīng)營將失去動力。管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定的一個按管理企業(yè)管理費收入/支出的一定比例,提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤的資金,即為經(jīng)理人酬金
(或稱管理者酬金)。
管理酬金的支付:按定額利潤百分比取酬金:定額利潤率一般在10%~15%左右,通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。
第3篇 某物業(yè)財務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)管理分公司質(zhì)量體系文件
物業(yè)財務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
規(guī)范票據(jù)購買、領(lǐng)用、退回、存檔手續(xù),確保票據(jù)的安全和完整。
2.0適用范圍
物業(yè)公司出具的所有票據(jù)
3.0管理內(nèi)容
3.1票據(jù)的購買
3.1.1物管公司會計在每月5日時,需查閱《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上各項票據(jù)的留存數(shù)量,若低于最低庫存量(10本),則需向稅務(wù)部門或分供方購買。
3.1.2物業(yè)公司會計持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在龍溪地稅所專管員處簽字,確定所購票據(jù)的種類、面值、數(shù)量。
3.1.3稅務(wù)專管員的簽字手續(xù)完成后,持《發(fā)票領(lǐng)購簿》到龍溪地稅征收所發(fā)票領(lǐng)購處購買相應(yīng)票據(jù)。
3.1.4清點所購發(fā)票的數(shù)量、種類、面值是否與申購一致,同時確認票據(jù)號碼,相符后,在地稅征收所的票據(jù)申購本上確認簽字,并根據(jù)對方出具的工本費發(fā)票支付相應(yīng)的費用。
3.1.5持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在地稅專管員處登記備案。
3.1.6會計人員將所購票據(jù)按順序在物業(yè)管理公司的《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上登記。
3.2票據(jù)的領(lǐng)用
3.2.1保安班長在領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(10份/本),可到財務(wù)部或管理處收費處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。
3.2.2保潔部洗車人員領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(10份/本),可到財務(wù)部或管理處收費員處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。
3.2.3各管理處收費員在收據(jù)或綜合發(fā)票低于最低限額時,可到財務(wù)部會計或出納處領(lǐng)取相應(yīng)票據(jù)。
3.2.4領(lǐng)用票據(jù)人員在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上簽字,確認領(lǐng)用票據(jù)的面值、金額、發(fā)票編號等。
3.2.5財務(wù)人員在領(lǐng)用的票據(jù)上加蓋財務(wù)專用章。
3.3票據(jù)的退回
3.3.1保安部班長、保潔助理將已用完的票據(jù)存根交至各管理處收費員處,收費員核實應(yīng)收的相應(yīng)款項后,收取相應(yīng)費用。
3.3.2保安班長、保潔助理將發(fā)票存根交回財務(wù)部會計或出納處,財務(wù)人員核實其是否交費后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》確認簽字。
3.3.3管理處收費員將收據(jù)或發(fā)票存根交至財務(wù)部會計或出納處,財務(wù)人員對所交的票據(jù)存根進行核查,是否有未撕的票據(jù)記帳聯(lián)及作廢票據(jù)的情況,確認無誤后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》簽字。
3.4票據(jù)的保存
3.4.1每半年對所有票據(jù)存根進行一次歸檔,注明所歸檔票據(jù)的編號,并打包封存。
3.4.2存檔時間按照會計制度對票據(jù)管理存檔期執(zhí)行。
4.0相關(guān)記錄
4.1《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》
4.2《發(fā)票領(lǐng)購簿》(來自稅務(wù)機關(guān),以其提供為準(zhǔn))
編寫:張雪梅 審批:郝紅兵
第4篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第十一章物業(yè)財務(wù)管理
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第十一章物業(yè)財務(wù)管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.商品房銷售時,專項維修資金的繳納比例是()。
a購房款的1%一2%
b購房款的2%~3%
c,購房款的3%~4%
d購房款的4%~5%
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金有關(guān)規(guī)定的掌握程度。按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規(guī)定,在銷售商品房時,購房
者應(yīng)當(dāng)按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
2.在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時,代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤辦理賬戶轉(zhuǎn)移后續(xù)后,自雙方簽字蓋章之日起()。
a 10日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案
b 15日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案
c 20日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案
d 30日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時,代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤后,應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
3.在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余的維修資金()。
a結(jié)余部分退還
b結(jié)余部分不予退還
c結(jié)余部分退還新產(chǎn)權(quán)人補繳
d結(jié)余部分不予退還隨房屋所有權(quán)同時過戶
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修資金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時過戶。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
4.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金()。
a按賬面余額按戶數(shù)退還業(yè)主
b按繳納數(shù)額扣除發(fā)生數(shù)額按面積退還業(yè)主
c按賬面余額按面積退還業(yè)主
d按賬面余額按業(yè)主個人繳納比例退還業(yè)主
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。故本題選d。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
5.物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時按年末應(yīng)收取賬款余額的()計提壞賬準(zhǔn)備金,計入管理費用。
au.r2u/0一u.1j’j/0
bo.3%~0.4%
c 0.3%~0.5%
do.4%~0.5%
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時,按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準(zhǔn)備金,計人管理費用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第169~170頁。
6.關(guān)于物業(yè)管理項目財務(wù)管理,說法不正確的是()。
a分為獨立核算和非獨立核算兩種形式
b物業(yè)管理項目財務(wù)管理是指在一個獨立行駛管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi),獨立核算的財務(wù)主體所進行的以物業(yè)服務(wù)費為主要對象的費用計劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財務(wù)活動
c酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)工作
d物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理既具有一般會計主體財務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài),又具有與一般會計主體財務(wù)管理和一般會計要素不同的特性
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理項目財務(wù)管理的掌握程度。選項c“酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)工作’’應(yīng)為‘‘酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機構(gòu)監(jiān)督物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理的權(quán)利,但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)工作”。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170“ 171貞。
7.酬金制的物業(yè)服務(wù)費計提基數(shù)為()。
a預(yù)收服務(wù)資金
b實收服務(wù)資金
c預(yù)收服務(wù)資金和其他收入
d實收服務(wù)資金和其他收入
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費用酬金制的掌握程度。物業(yè)服務(wù)費用酬金制應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第172頁。
8.酬金制的年末結(jié)余資金歸屬()。
a全體業(yè)主
b物業(yè)管理企業(yè)按比例提取后,剩余部分歸全體業(yè)主
c用于業(yè)主委員會經(jīng)費
d計人物業(yè)管理的利潤
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費用酬金制的掌握程度。酬金制下,物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金,扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第172頁。
9.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的是()。
a無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入
b物業(yè)管理收人
c物業(yè)經(jīng)營收入
d物業(yè)大修收人
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。選項a“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”屬于其他業(yè)務(wù)收入。
故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169頁。
10.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)利潤構(gòu)成的是:
a營業(yè)利潤
b投資凈收益
c營業(yè)稅及附加
d補貼收入
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)利潤的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的利潤構(gòu)成包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。選項c“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170頁。
11.以下不屬于物業(yè)服務(wù)費成本(支出)的是()。
a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費用
b營業(yè)稅及附加
c物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用
d辦公費用
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括:①管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。選項b“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173~174頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理包括()。
a成本和費用管理b利潤管理c專項維修資金的管理d稅金管理
e營業(yè)收入管理
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168頁。
2.主營業(yè)業(yè)務(wù)收入包括()。
a物業(yè)經(jīng)營收人b物業(yè)大修收入c人戶維修收入d特約服務(wù)收入
e物業(yè)管理收入
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收人和物業(yè)大修收入。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169貞。
3.物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成包括()。
a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費
b辦公費用
c物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用
d物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修費用
e物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括:①管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。選項b“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173~174頁“物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成”的內(nèi)容。
4.公房銷售時,繳納維修資金的提取比例是()。
a多層住宅不低于售房款的20%
b多層住宅不低于售房款的25%
c多層住宅不低于售房款的30%
d高層住宅不低于售房款的25%
e高層住宅不低于售房款的30%
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理專項維修資金的掌握程度。按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規(guī)定,在出售公房時,售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,該部分專項維修資金屬售房單位所有。故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
5.下列屬于物業(yè)經(jīng)營收入的是()。
a房屋出租收入
b會所收入
c廢品回收收入
d房屋中介代理收入
e材料物質(zhì)銷售收入
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)經(jīng)營收入的掌握程度。物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收人,如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施所取得的收入。選項c“廢品回收收入”、選項d“房屋中介代理收入”和選項e“材料物質(zhì)銷售收入”都屬于“其他業(yè)務(wù)收入”。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169頁。
6.企業(yè)發(fā)生壞賬損失時,如何進行處理()。
a企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準(zhǔn)備金
b收回已核銷的壞賬增加壞賬準(zhǔn)備金
c不計提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計入管理費用
d收回已核銷的壞賬,增加管理費用
e收回已核銷的壞賬,減少壞賬準(zhǔn)備金
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理的掌握程度。企業(yè)發(fā)生壞賬損失時,要:企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準(zhǔn)備金;收回已核銷的壞賬,增加壞賬準(zhǔn)備金;不計提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計入管理費用;收回已核銷的壞賬,沖減管理費用。選項d“收回已核銷的壞賬,增加管理費用”應(yīng)為“收回已核銷的壞賬,沖減管理費用”;選項e“收回已核銷的壞賬,減少壞賬準(zhǔn)備”應(yīng)為“收回已核銷的壞賬,增加壞賬準(zhǔn)備金”。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170頁。
7.物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮的因素有()。
a區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點
b根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測算物業(yè)服務(wù)成本
c固定資產(chǎn)的折舊
d做到收支平衡略有結(jié)余
e物業(yè)管理人員素質(zhì)
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費的測算編制的掌握程度。應(yīng)考慮的因素有:①物業(yè)服務(wù)費測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價;②物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本;③物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費購置的固定資產(chǎn)折舊,這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費的測算中;④物業(yè)管理屬微利性的服務(wù)行業(yè),物業(yè)服務(wù)的測算和物業(yè)管理的運作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余,在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下,獲取合理的利潤,使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173頁。
8.物業(yè)服務(wù)費的編制依據(jù)有()。
a管理計劃
b實施計劃
c物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃
d物業(yè)管理人員素質(zhì)
e收費標(biāo)準(zhǔn)和可收費的管理面積
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務(wù)費編制依據(jù)的掌握程度。收入的編制方式通常是依據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)和可收費的管理面積;支出的編制依據(jù)包括管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第174頁。
9.確定物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項有()。
a詳細b全面c測算依據(jù)準(zhǔn)確d平時注意收集數(shù)據(jù)e多用估值
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對確定服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項的掌握程度。注意事項有:一是要求詳細,把具體消耗或支出費用分解得越具體,才越真實;二是全面,不要漏項;三是測算依據(jù)準(zhǔn)確,不用或少用估值。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第174貞。
10.以下關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費的說法,正確的()。
a物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等
b物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加,收益環(huán)節(jié)的所得稅等
c物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應(yīng)收取賬款余額的3%一5%計提壞賬準(zhǔn)備金,計人管理費用
d物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租等行為,不計征營業(yè)稅,但對
從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅e實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè),可不設(shè)間接費用,有關(guān)支出直接計人管理費用
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用和稅費的掌握程度。選項c“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應(yīng)收取賬款余額的3%~5%計提壞賬準(zhǔn)備金,計入管理費用”應(yīng)為“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準(zhǔn)備金,計人管理費用”。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第169~170頁。
11.以下關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費用的說法,不正確的是()。
a包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式
b酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中技約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)
c采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金
d采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費
e無論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項目都是的會計主體
【答案】c d e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理服務(wù)費用的掌握程度。選項c“采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金”應(yīng)為“采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金”;選項d“采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費”應(yīng)為“采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費”;選項e“無論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項目都會計主體”應(yīng)為“在酬金制下,物業(yè)管理項目是獨立的會計主體;在包干制下,物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)”。故本題選c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第171―173頁。
12.以下關(guān)于專項維修資金的說法,正確的是()。
a專項維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納,專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造
b專項維修資金屬于開發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)
c在大、中修和更新改造費用不足時,由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金
d專項維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲,?？顚Ｓ?不得用于任何投資
e業(yè)主大會成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主大會審定后實施
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理專項維修資金的掌握程度。選項b“專項維修資金屬于開發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”應(yīng)為“專項維修資金屬于業(yè)主所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”;選項c“在大、中修和更新改造費用不足時,由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”應(yīng)為“在大、中修和更新改造費用不足時,由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第175~176頁。
三、案例題
1.請寫出物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成,并對其中的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用”的子項目進行詳細說明(至少5項以上內(nèi)容)。
【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成:
①管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
> ②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
⑥辦公費用;
⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費用;
⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用含有:
①公共建筑及道路土建零修費;
②給排水設(shè)備日常運行維護費用;
③電氣系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)費;
④消防設(shè)備日常運行維護費用;
⑤電氣系統(tǒng)設(shè)備運行能源費等。
2.說明業(yè)主大會成立前、后維修資金的使用審批程序。
【答案】在業(yè)主大會成立前,專項維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計劃,經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。在業(yè)主大會成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主大會審定后實施。
3.如果你是某物業(yè)公司的物業(yè)管理人員,請說明物業(yè)服務(wù)費的內(nèi)容構(gòu)成
【答案】(1)管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用;
(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
4.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,請說明物業(yè)管理包干制和酬金制的概念
【答案】包干制:指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制:指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。
5.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你開展物業(yè)服務(wù)費的測算編制工作,請說明物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮哪些因素
【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。
(2)物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本。
