物業(yè)財務管理部職能范本（5篇范文）

第1篇 物業(yè)財務管理部職能范本

物業(yè)財務管理部職能

(1)協(xié)調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。

(2)建立財務管理體系,做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。

(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。

(4)征收和支付管理公司各類合同費用。

(5)制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表及其他各種財務報表。

(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。

(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。

(8)負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理,及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。

(9)總經(jīng)理指派的其他工作。

第2篇 某物業(yè)財務部票據(jù)管理作業(yè)指導書

物業(yè)管理分公司質量體系文件

物業(yè)財務部票據(jù)管理作業(yè)指導書

1.0目的

規(guī)范票據(jù)購買、領用、退回、存檔手續(xù),確保票據(jù)的安全和完整。

2.0適用范圍

物業(yè)公司出具的所有票據(jù)

3.0管理內容

3.1票據(jù)的購買

3.1.1物管公司會計在每月5日時,需查閱《票據(jù)購入、領用、退回登記本》上各項票據(jù)的留存數(shù)量,若低于最低庫存量(10本),則需向稅務部門或分供方購買。

3.1.2物業(yè)公司會計持《發(fā)票領購簿》在龍溪地稅所專管員處簽字,確定所購票據(jù)的種類、面值、數(shù)量。

3.1.3稅務專管員的簽字手續(xù)完成后,持《發(fā)票領購簿》到龍溪地稅征收所發(fā)票領購處購買相應票據(jù)。

3.1.4清點所購發(fā)票的數(shù)量、種類、面值是否與申購一致,同時確認票據(jù)號碼,相符后,在地稅征收所的票據(jù)申購本上確認簽字,并根據(jù)對方出具的工本費發(fā)票支付相應的費用。

3.1.5持《發(fā)票領購簿》在地稅專管員處登記備案。

3.1.6會計人員將所購票據(jù)按順序在物業(yè)管理公司的《票據(jù)購入、領用、退回登記本》上登記。

3.2票據(jù)的領用

3.2.1保安班長在領用的票據(jù)低于最低限額時(10份/本),可到財務部或管理處收費處領取相應面值的票據(jù)。

3.2.2保潔部洗車人員領用的票據(jù)低于最低限額時(10份/本),可到財務部或管理處收費員處領取相應面值的票據(jù)。

3.2.3各管理處收費員在收據(jù)或綜合發(fā)票低于最低限額時,可到財務部會計或出納處領取相應票據(jù)。

3.2.4領用票據(jù)人員在《票據(jù)購入、領用、退回登記本》上簽字,確認領用票據(jù)的面值、金額、發(fā)票編號等。

3.2.5財務人員在領用的票據(jù)上加蓋財務專用章。

3.3票據(jù)的退回

3.3.1保安部班長、保潔助理將已用完的票據(jù)存根交至各管理處收費員處,收費員核實應收的相應款項后,收取相應費用。

3.3.2保安班長、保潔助理將發(fā)票存根交回財務部會計或出納處,財務人員核實其是否交費后,在《票據(jù)購入、領用、退回登記本回登記本》確認簽字。

3.3.3管理處收費員將收據(jù)或發(fā)票存根交至財務部會計或出納處,財務人員對所交的票據(jù)存根進行核查,是否有未撕的票據(jù)記帳聯(lián)及作廢票據(jù)的情況,確認無誤后,在《票據(jù)購入、領用、退回登記本回登記本》簽字。

3.4票據(jù)的保存

3.4.1每半年對所有票據(jù)存根進行一次歸檔,注明所歸檔票據(jù)的編號,并打包封存。

3.4.2存檔時間按照會計制度對票據(jù)管理存檔期執(zhí)行。

4.0相關記錄

4.1《票據(jù)購入、領用、退回登記本》

4.2《發(fā)票領購簿》(來自稅務機關,以其提供為準)

編寫:張雪梅 審批:郝紅兵

第3篇 物業(yè)財務管理手冊總則

物業(yè)財務管理手冊之總則

總則

1.財務管理是物業(yè)管理的重要部分,正確處理好管理與理財?shù)年P系,是物業(yè)管理的首要問題。

2.財務管理的三方面任務:

(1)有計劃、合理地安排資金,為管理公司經(jīng)營管理服務。

(2)認真貫徹各項財經(jīng)制度,維護財經(jīng)紀律,實行財務監(jiān)督。

(3)加強經(jīng)濟核算,增收節(jié)支,提高經(jīng)濟效益。

3.配備專職財務人員,開戶建賬,建立一套完整的切實可行的會計核算制度,做好管理公司的經(jīng)濟活動記錄工作。

4.做好年度財務預算,落實各項經(jīng)濟指標。

5.做好會計決算和利潤分配報告,加強財務監(jiān)督,改善經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益。

6.遵守各項有關法律、法令和條例,接受當?shù)囟悇?、銀行、工商等部門的監(jiān)督。

7.接受'會計事務所'對企業(yè)會計賬目的審查。

第4篇 某寫字樓物業(yè)財務管理

一、物業(yè)管理的收費項目

(一)物業(yè)管理費

物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。

(二)代收代繳項目

1、電費

2、水費

3、有線電視管理費

4、通訊費

(三)多種經(jīng)營收費

1、停車場收費

2、租售代理收費

3、家政服務收費

4、其他特約服務收費

5、其他多種經(jīng)營服務收費

(四)其他收費項目

1、罰款費用:包括收取的管理費滯納金等;

1、各種押金:租房押金、施工押金、出入證押金;

2、出租租金:是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產出租的收入;

3、大修改造資金:由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設施、設備提出大修改造計劃,報業(yè)主委員會審核同意后,按受益業(yè)主的建筑面積分攤給各業(yè)主。

二、管理費的核定

(一)制訂收費標準的原則

1.收支相抵,略有節(jié)余

2.準確測算的原則(是制訂收費標準的重要基礎)

3.前瞻性及相對穩(wěn)定性原則

(二)收費標準的預算

1.資料準備

2.收費項目分解與歸集

3.標準試算

(三)物業(yè)管理費的構成

1.管理服務人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會保險費等;

2.辦公費用,包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出;

3.公共設施、設備日常運作、維修、保養(yǎng)費用,包括物業(yè)所有附屬設備、設施的定期維護、保養(yǎng)及維修開支;

4.清潔綠化費,包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運、綠化擺設及養(yǎng)護等的費用;

5.保安費用,包括消防演習、保安人員人身保險、服務費、保安系統(tǒng)設備、器械等的配置及日常維修費、向當?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費等;

6.公共水電支出;

7.不可預見費用;

8.節(jié)日裝飾費,如重大節(jié)日的場地布置等的支出;

9.聘請專業(yè)人士費用,如聘請律師、會計師等的支出;

10.經(jīng)理人酬金;

11.法定稅費。

(四)收費標準的調整

影響管理費變化的主要因素有:

1.物價上漲引起的水電費、人工費、材料費等支出的增加;

2.外匯匯率變化引起的管理費收支的變化;

3.外包設備及服務項目承包費考慮到物價指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。

管理費的調整一般采取“增加法”,即在原來預算的基礎上,將增加的項目和金額加上去,再按使用功能、使用性質和面積分攤,加上原來的標準即為調整后的標準。

三、費用的繳納

(一) 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好

費用繳納的辦法,讓用戶做到心中有數(shù)。同時,還應設立滯納金與違約處理條款,要注意鼓勵用戶養(yǎng)成良好的交費習慣。

(二) 物業(yè)管理企業(yè)在催收過程中,不應盲目派單或派完催款單就完事,而應該與未繳費業(yè)主或客戶取得聯(lián)系,了解業(yè)主或客戶的情況,具體問題具體分析。

四、管理收益

(一) 在代理型的管理模式下,物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務的過程中,其物業(yè)管理收支是按實列支的,對企業(yè)來說是沒有利潤的;而物業(yè)管理企業(yè)作為一個經(jīng)濟實體,必須有一個合理的利潤率,否則其經(jīng)營將失去動力。管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定的一個按管理企業(yè)管理費收入/支出的一定比例,提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤的資金,即為經(jīng)理人酬金

(或稱管理者酬金)。

管理酬金的支付:按定額利潤百分比取酬金:定額利潤率一般在10%~15%左右,通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。

第5篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題-第十一章物業(yè)財務管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第十一章物業(yè)財務管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.商品房銷售時,專項維修資金的繳納比例是()。

a購房款的1%一2%

b購房款的2%~3%

c,購房款的3%~4%

d購房款的4%~5%

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金有關規(guī)定的掌握程度。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規(guī)定,在銷售商品房時,購房

者應當按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選b,有關內容可參見教材第176頁。

2.在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時,代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤辦理賬戶轉移后續(xù)后,自雙方簽字蓋章之日起()。

a 10日內送當?shù)胤康禺a行政主管部門和業(yè)主委員會備案

b 15日內送當?shù)胤康禺a行政主管部門和業(yè)主委員會備案

c 20日內送當?shù)胤康禺a行政主管部門和業(yè)主委員會備案

d 30日內送當?shù)胤康禺a行政主管部門和業(yè)主委員會備案

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時,代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會審核無誤后,應當辦理賬戶轉移手續(xù)。賬戶轉移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當?shù)胤康禺a行政主管部門和業(yè)主委員會備案。故本題選a,有關內容可參見教材第176頁。

3.在業(yè)主轉讓房屋所有權時,結余的維修資金()。

a結余部分退還

b結余部分不予退還

c結余部分退還新產權人補繳

d結余部分不予退還隨房屋所有權同時過戶

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。在業(yè)主轉讓房屋所有權時,結余維修資金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。故本題選d,有關內容可參見教材第176頁。

4.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金()。

a按賬面余額按戶數(shù)退還業(yè)主

b按繳納數(shù)額扣除發(fā)生數(shù)額按面積退還業(yè)主

c按賬面余額按面積退還業(yè)主

d按賬面余額按業(yè)主個人繳納比例退還業(yè)主

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對專項維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金代管單位應當將維修資金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。故本題選d。有關內容可參見教材第176頁。

5.物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時按年末應收取賬款余額的()計提壞賬準備金,計入管理費用。

au.r2u/0一u.1j’j/0

bo.3%~0.4%

c 0.3%~0.5%

do.4%~0.5%

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準備金,計人管理費用。故本題選c,有關內容可參見教材第169~170頁。

6.關于物業(yè)管理項目財務管理,說法不正確的是()。

a分為獨立核算和非獨立核算兩種形式

b物業(yè)管理項目財務管理是指在一個獨立行駛管理權的基層物業(yè)管理單位內,獨立核算的財務主體所進行的以物業(yè)服務費為主要對象的費用計劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財務活動

c酬金制條件下業(yè)主有權利直接干預物業(yè)管理項目機構的財務工作

d物業(yè)管理項目機構財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態(tài),又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理項目財務管理的掌握程度。選項c“酬金制條件下業(yè)主有權利直接干預物業(yè)管理項目機構的財務工作’’應為‘‘酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機構監(jiān)督物業(yè)管理項目機構財務管理的權利,但又不能直接干預物業(yè)管理項目機構的財務工作”。故本題選c,有關內容可參見教材第170“ 171貞。

7.酬金制的物業(yè)服務費計提基數(shù)為()。

a預收服務資金

b實收服務資金

c預收服務資金和其他收入

d實收服務資金和其他收入

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費用酬金制的掌握程度。物業(yè)服務費用酬金制應以預收的物業(yè)服務資金為計提基數(shù)。故本題選a,有關內容可參見教材第172頁。

8.酬金制的年末結余資金歸屬()。

a全體業(yè)主

b物業(yè)管理企業(yè)按比例提取后,剩余部分歸全體業(yè)主

c用于業(yè)主委員會經(jīng)費

d計人物業(yè)管理的利潤

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費用酬金制的掌握程度。酬金制下,物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金,扣除酬金以及物業(yè)服務支出后結余的資金為全體業(yè)主所有。故本題選a,有關內容可參見教材第172頁。

9.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入的是()。

a無形資產轉讓收入

b物業(yè)管理收人

c物業(yè)經(jīng)營收入

d物業(yè)大修收人

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。選項a“無形資產轉讓收入”屬于其他業(yè)務收入。

故本題選a,有關內容可參見教材第168~169頁。

10.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)利潤構成的是:

a營業(yè)利潤

b投資凈收益

c營業(yè)稅及附加

d補貼收入

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)利潤的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的利潤構成包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。選項c“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選c,有關內容可參見教材第170頁。

11.以下不屬于物業(yè)服務費成本(支出)的是()。

a物業(yè)共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用

b營業(yè)稅及附加

c物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用

d辦公費用

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費成本(支出)構成的掌握程度。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括:①管理服務人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;②物業(yè)公共部位、共用設備的日常運行、維護費用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。選項b“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選b,有關內容可參見教材第173~174頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)的財務管理包括()。

a成本和費用管理b利潤管理c專項維修資金的管理d稅金管理

e營業(yè)收入管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)財務管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的財務管理包括營業(yè)收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第168頁。

2.主營業(yè)業(yè)務收入包括()。

a物業(yè)經(jīng)營收人b物業(yè)大修收入c人戶維修收入d特約服務收入

e物業(yè)管理收入

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收人和物業(yè)大修收入。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第168~169貞。

3.物業(yè)服務費用構成包括()。

a物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費

b辦公費用

c物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

d物業(yè)共用部位、共用設施設備的大中修費用

e物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費成本(支出)構成的掌握程度。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括:①管理服務人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;②物業(yè)公共部位、共用設備的日常運行、維護費用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;⑥辦公費用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。選項b“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第173~174頁“物業(yè)服務費成本(支出)構成”的內容。

4.公房銷售時,繳納維修資金的提取比例是()。

a多層住宅不低于售房款的20%

b多層住宅不低于售房款的25%

c多層住宅不低于售房款的30%

d高層住宅不低于售房款的25%

e高層住宅不低于售房款的30%

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理專項維修資金的掌握程度。按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號)的規(guī)定,在出售公房時,售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,該部分專項維修資金屬售房單位所有。故本題選a、e,有關內容可參見教材第176頁。

5.下列屬于物業(yè)經(jīng)營收入的是()。

a房屋出租收入

b會所收入

c廢品回收收入

d房屋中介代理收入

e材料物質銷售收入

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)經(jīng)營收入的掌握程度。物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人,如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施所取得的收入。選項c“廢品回收收入”、選項d“房屋中介代理收入”和選項e“材料物質銷售收入”都屬于“其他業(yè)務收入”。故本題選a、b,有關內容可參見教材第168~169頁。

6.企業(yè)發(fā)生壞賬損失時,如何進行處理()。

a企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準備金

b收回已核銷的壞賬增加壞賬準備金

c不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計入管理費用

d收回已核銷的壞賬,增加管理費用

e收回已核銷的壞賬,減少壞賬準備金

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理的掌握程度。企業(yè)發(fā)生壞賬損失時,要:企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準備金;收回已核銷的壞賬,增加壞賬準備金;不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計入管理費用;收回已核銷的壞賬,沖減管理費用。選項d“收回已核銷的壞賬,增加管理費用”應為“收回已核銷的壞賬,沖減管理費用”;選項e“收回已核銷的壞賬,減少壞賬準備”應為“收回已核銷的壞賬,增加壞賬準備金”。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第170頁。

7.物業(yè)服務費的測算編制應考慮的因素有()。

a區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點

b根據(jù)物業(yè)服務的項目、內容和要求,科學測算物業(yè)服務成本

c固定資產的折舊

d做到收支平衡略有結余

e物業(yè)管理人員素質

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費的測算編制的掌握程度。應考慮的因素有:①物業(yè)服務費測算編制應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點,并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節(jié)價;②物業(yè)服務費的測算編制應根據(jù)物業(yè)服務的項目、內容和要求,科學測算確定物業(yè)服務成本;③物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產折舊和物業(yè)管理項目機構用物業(yè)服務費購置的固定資產折舊,這兩部分折舊均應納入到物業(yè)服務費的測算中;④物業(yè)管理屬微利性的服務行業(yè),物業(yè)服務的測算和物業(yè)管理的運作應收支平衡、略有結余,在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下,獲取合理的利潤,使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第173頁。

8.物業(yè)服務費的編制依據(jù)有()。

a管理計劃

b實施計劃

c物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃

d物業(yè)管理人員素質

e收費標準和可收費的管理面積

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)服務費編制依據(jù)的掌握程度。收入的編制方式通常是依據(jù)收費標準和可收費的管理面積;支出的編制依據(jù)包括管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務成本和物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第174頁。

9.確定物業(yè)服務費成本構成的注意事項有()。

a詳細b全面c測算依據(jù)準確d平時注意收集數(shù)據(jù)e多用估值

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對確定服務費成本構成的注意事項的掌握程度。注意事項有:一是要求詳細,把具體消耗或支出費用分解得越具體,才越真實;二是全面,不要漏項;三是測算依據(jù)準確,不用或少用估值。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第174貞。

10.以下關于物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費的說法,正確的()。

a物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等

b物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加,收益環(huán)節(jié)的所得稅等

c物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的3%一5%計提壞賬準備金,計人管理費用

d物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租等行為,不計征營業(yè)稅,但對

從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅e實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè),可不設間接費用,有關支出直接計人管理費用

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)成本費用和稅費的掌握程度。選項c“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的3%~5%計提壞賬準備金,計入管理費用”應為“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時,按照年末應收取賬款余額的0.3%~0.5%計提壞賬準備金,計人管理費用”。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第169~170頁。

11.以下關于物業(yè)管理服務費用的說法,不正確的是()。

a包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式

b酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中技約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結余或不足由業(yè)主享有或承擔

c采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金

d采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入就是該項目的物業(yè)服務費

e無論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項目都是的會計主體

【答案】c d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理服務費用的掌握程度。選項c“采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金”應為“采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金”;選項d“采取酬金制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入就是該項目的物業(yè)服務費”應為“采取包干制的物業(yè)管理項目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入就是該項目的物業(yè)服務費”;選項e“無論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項目都會計主體”應為“在酬金制下,物業(yè)管理項目是獨立的會計主體;在包干制下,物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)”。故本題選c、d、e,有關內容可參見教材第171―173頁。

12.以下關于專項維修資金的說法,正確的是()。

a專項維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納,專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造

b專項維修資金屬于開發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質

c在大、中修和更新改造費用不足時,由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金

d專項維修資金應當在銀行專戶存儲,專款專用,不得用于任何投資

e業(yè)主大會成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主大會審定后實施

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理專項維修資金的掌握程度。選項b“專項維修資金屬于開發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質”應為“專項維修資金屬于業(yè)主所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質”;選項c“在大、中修和更新改造費用不足時,由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”應為“在大、中修和更新改造費用不足時,由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第175~176頁。

三、案例題

1.請寫出物業(yè)服務費成本(支出)構成,并對其中的“物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用”的子項目進行詳細說明(至少5項以上內容)。

【答案】(1)物業(yè)服務費成本(支出)構成:

①管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

> ②物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

⑥辦公費用;

⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;

⑧物業(yè)共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用;

⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用含有:

①公共建筑及道路土建零修費;

②給排水設備日常運行維護費用;

③電氣系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)費;

④消防設備日常運行維護費用;

⑤電氣系統(tǒng)設備運行能源費等。

2.說明業(yè)主大會成立前、后維修資金的使用審批程序。

【答案】在業(yè)主大會成立前,專項維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計劃,經(jīng)當?shù)胤康禺a行政主管部門審核后劃撥。在業(yè)主大會成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主大會審定后實施。

3.如果你是某物業(yè)公司的物業(yè)管理人員,請說明物業(yè)服務費的內容構成

【答案】(1)管理服務人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(2)物業(yè)公共部位、共用設備的日常運行、維護費用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;

(8)物業(yè)公共部位、共用設備設施及公眾責任保險費用;

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

4.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,請說明物業(yè)管理包干制和酬金制的概念

【答案】包干制:指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制:指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結余或不足由業(yè)主享有或承擔。

5.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你開展物業(yè)服務費的測算編制工作,請說明物業(yè)服務費的測算編制應考慮哪些因素

【答案】(1)物業(yè)服務費測算編制應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點,并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節(jié)價。

(2)物業(yè)服務費的測算編制應根據(jù)物業(yè)服務的項目、內容和要求,科學測算確定物業(yè)服務成本。