第1篇 物業(yè)管理細(xì)則
物業(yè)管理細(xì)則
為加強我局物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理的使用、維修，維護企業(yè)合法權(quán)益，現(xiàn)將物業(yè)管理細(xì)則明確如下：
一、物業(yè)管理主管部門：市局辦公室及各縣（市、區(qū)）局辦公室、
二、物業(yè)管理范圍
1、出租房屋的管理2、公共設(shè)施的管理3、公共場所的管理
4、園林綠地管理
5、中央空調(diào)管理
6、電梯（人坐電梯）管理
7、其它管理
三、物業(yè)管理流程
1、各局根據(jù)單位物業(yè)情況，明確物業(yè)管理的內(nèi)容，擬出物業(yè)管理計劃，并報局長辦公會議通過。
2、根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)容，尋找合作客戶，初步達到合作意向后，填報物業(yè)管理合作意向書。
3、各局根據(jù)合作意向書和物業(yè)管理情況擬定合作協(xié)議（或合同），明確職責(zé)和權(quán)利。
4、各局根據(jù)合作協(xié)議（或合同的內(nèi)容）征求相關(guān)部門意見，并進行修改。
5、各局根據(jù)修改后的合同（協(xié)議），提交局長辦公會議討論通過后，與合作客戶簽訂。
四、注意事項
1、各局出租房屋出租期限是三年（含三年）以上的必須報市局審批，待市局審批結(jié)果再繼續(xù)相關(guān)工作。
2、出租房屋時須收取一定額度的風(fēng)險金。
3、各局出租房屋須建立臺帳，將合同期限、金額等內(nèi)容填寫清楚。
4、房屋租金按月收取繳各局計財部。
5、各局物業(yè)管理專項費用由計財部專項管理。
五、其它
1、本細(xì)則由市局辦公室負(fù)責(zé)解釋。
2、本細(xì)則自發(fā)文起實施。
第2篇 物業(yè)分公司合同管理細(xì)則
1總則
1.1各物業(yè)分公司應(yīng)嚴(yán)格遵循管理公司《經(jīng)營管理制度》的規(guī)定做好合同管理工作,規(guī)范公司經(jīng)營行為,保護公司的合法權(quán)益,建立公司良好的經(jīng)營管理秩序。
1.2各物業(yè)分公司必須按管理公司的規(guī)定要求嚴(yán)格控制各類經(jīng)濟合同的審批和簽訂,所有對外經(jīng)濟合同及相關(guān)文件必須按規(guī)定進行分級審批管理。各級管理人員應(yīng)在其授權(quán)范圍內(nèi)開展對外談判、簽訂合同和審批合同,任何違反授權(quán)范圍的審批、簽發(fā)、簽訂的合同均是無效的,責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)由此引起的經(jīng)濟和法律責(zé)任。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)合同的擬訂、洽談,并按規(guī)定權(quán)限發(fā)行審批手續(xù),與合作方簽訂正式合同,以及合同簽訂后的實施工作。
2.2項目所在公司負(fù)責(zé)審核物業(yè)服務(wù)合同,及物業(yè)分公司2萬元(含)以上的,且屬于《經(jīng)營管理制度》中規(guī)定項目所在公司權(quán)限內(nèi)的合同審批。
2.3管理公司物業(yè)管理部在經(jīng)營管理委員會授權(quán)下審議或批準(zhǔn)各類有關(guān)物業(yè)服務(wù)的合同文本,并負(fù)責(zé)審批物業(yè)服務(wù)委托合同、物業(yè)服務(wù)顧問(咨詢)合同。
2.4管理公司成本管理中心負(fù)責(zé)審批《經(jīng)營管理制度》中規(guī)定權(quán)限內(nèi)的合同。
3物業(yè)服務(wù)合同的審批
3.1各物業(yè)分公司的下列協(xié)議文件均應(yīng)視為與顧客之間簽訂的合同,必須按照規(guī)定程序進行評審。
a)與項目所在公司或其他開發(fā)商之間簽訂的前期介入階段專項服務(wù)協(xié)議;
b)與項目所在公司或其他開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;
c)協(xié)助項目所在公司或其他開發(fā)商擬訂的業(yè)主臨時公約;
d)與業(yè)主委員會簽訂及續(xù)簽的物業(yè)服務(wù)合同;
e)協(xié)助業(yè)主委員會擬訂的業(yè)主公約。
3.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)件擬訂上述合同文件草案,物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織評審,各部門負(fù)責(zé)人參加。評審應(yīng)在合同簽訂之前進行,并確保對每一份新的合同
文件均進行評審。
3.3各類物業(yè)服務(wù)合同文件的評審應(yīng)確保滿足以下要求:
a)合同內(nèi)容符合國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定;
b)合同內(nèi)容完整,充分反映顧客方的需求和期望;
c)合同中各項要求明確、陳述清晰,并已與顧客方達成共識。任何與原招標(biāo)文件不一致的要求,或雙方存在疑慮的問題均得到澄清;
d)本公司有能力提供合同文件約定的物業(yè)服務(wù)要求;
e)合同文件能夠充分保障本公司的合法權(quán)益。
3.4合同文件評審方式可以是會議評審或文件遞審,具體由物業(yè)分公司總經(jīng)理決定。采用會議評審時,由總經(jīng)理主持評審會議,品質(zhì)部協(xié)助記錄,評審會議通過后,按以下順序完成簽署手續(xù)。采用傳審方式評審時,由品質(zhì)部按以下順序組織各部門完成評審和簽署手續(xù)。
a)品質(zhì)部經(jīng)理簽署;
b)各部門負(fù)責(zé)人會署;
c)法律顧問審閱、簽署;
d)物業(yè)分公司副總經(jīng)理簽署;
e)物業(yè)分公司總經(jīng)理簽署。
3.5物業(yè)分公司在完成上述規(guī)定的評審和簽署后,在與顧客方正式簽訂合同文件前,必須逐級報送項目所在公司總經(jīng)理審核、管理公司物業(yè)管理部批準(zhǔn)。
3.6物業(yè)分公司在與顧客方簽訂上述合同文件時,均必須由總經(jīng)理作為公司代表簽訂合同。
4其它經(jīng)濟合同的審批(采購類合同評審)
4.1除上述合同文件外的其它經(jīng)濟合同,由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂合同草案,并按下述規(guī)定順序組織合同文件的審查、簽署。
a)經(jīng)辦人簽字;
b)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)人簽字;
c)法律顧問審閱;
d)財務(wù)部經(jīng)理審核;
e)物業(yè)分公司副總經(jīng)理審核;
f)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核(審批)。
4.2其它經(jīng)濟合同文件的審查(評審)內(nèi)容包括(不限于):
a)合同標(biāo)的內(nèi)容是否完整,嚴(yán)禁拆分合同;
b)對方單位(法人)的資格是否真實、合法,合同項目是否在其營業(yè)執(zhí)照范圍內(nèi),當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所是否記錄清楚、準(zhǔn)確;
c)經(jīng)濟合同的標(biāo)的是否明確;
d)經(jīng)濟合同中的數(shù)量、質(zhì)量是否符合有關(guān)規(guī)定和公司要求;e)經(jīng)濟合同的價款或者報酬以及支付方式是否確定和準(zhǔn)確;f)經(jīng)濟合同的履行期限、地點和方式是否確定;
g)經(jīng)濟合同的違約責(zé)任是否明確;
h)經(jīng)濟合同中是否有發(fā)生爭議的解決方法;
i)必要時,是否明確保修條款;
j)結(jié)算和付款條件是否有利;
k)計價依據(jù)是否完備等。
4.3物業(yè)分公司在完成上述規(guī)定的審查和簽署后,在與合作方正式簽訂合同文件時必須根據(jù)合同標(biāo)的額的大小履行以下報批手續(xù):
a)管理公司審批權(quán)限范圍內(nèi)的合同,按照管理公司《經(jīng)營管理制度》中ecg004
《合同審批程序與權(quán)限規(guī)定》的規(guī)定,逐級報項目所在公司、管理公司審批;
b)管理公司審批權(quán)限以下且標(biāo)的額在2萬元(含)以上的物業(yè)管理其它經(jīng)濟合同,報項目所在公司總經(jīng)理審批;
c)標(biāo)的額在2萬元以下的其它經(jīng)濟合同,物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批。
4.4經(jīng)審批后的其它經(jīng)濟合同由項目所在公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)與合作方簽訂合同。
5合同執(zhí)行及變更
5.1各物業(yè)分公司行政人事部負(fù)責(zé)合同檔案的保管,完整的合同檔案應(yīng)至少包括合同正本(一份)、合同審批表、本公司法人授權(quán)委托證明書復(fù)印件、對方單位的企業(yè)
法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法定代表人證明書、法人授權(quán)委托證明書等。
5.2合同執(zhí)行部門負(fù)責(zé)人是合同履行的主要責(zé)任人。合同履行中出現(xiàn)分歧時,應(yīng)及時與對方協(xié)商處理,必要時應(yīng)邀請法律顧問參與,并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。需要變更或解除合同時必須采用書面形式,并進行重新評審,具體按前述內(nèi)容執(zhí)行。合同變更或解除后經(jīng)辦人或經(jīng)辦部門應(yīng)及時傳達到受更改影響的部門,以便及時調(diào)整工作。
5.3物業(yè)分公司財務(wù)部負(fù)責(zé)建立合同臺帳,各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門應(yīng)負(fù)責(zé)收集、整理和及時提交合同執(zhí)行的相關(guān)資料。
6相關(guān)文件與記錄
6.1wdwy-fr-mm6301(前期)物業(yè)服務(wù)合同審批表
6.2wdwy-fr-mm6302物業(yè)分公司經(jīng)濟合同審批表
6.3wdwy-fr-mm6303物業(yè)分公司合同臺帳
第3篇 前期物業(yè)管理保安獎罰細(xì)則格式怎樣的
為了規(guī)范保安工作管理,提高保安隊員綜合素質(zhì),更好地為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),特制定本細(xì)則。
一、具體內(nèi)容
第一款:有下列情況之一扣10元/次。
1、在崗儀表不整潔,不按規(guī)定戴標(biāo)志,軍容不端正(不帶公司規(guī)定帽子或戴帽子不夠端正,不扎公司規(guī)定的腰帶,不戴領(lǐng)帶,制服混穿)。
2、未經(jīng)現(xiàn)場負(fù)責(zé)人同意或上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)私自換班。
3、未按要求做好當(dāng)班記錄,登記不清楚,交接不清楚,不簽名。
4、當(dāng)值期間與外來人員閑聊。
5、不按程序規(guī)定及不按時對有關(guān)需封閉管理空間進行管理的。
6、值班時亂用對講機,用語不規(guī)范。
7、崗?fù)?nèi)不整潔,不衛(wèi)生。
8、頭發(fā)不整潔,帽檐下頭發(fā)超過3cm。
9、早中班有坐崗現(xiàn)象,時間規(guī)定為上午7:30至晚上11:30。
10、下班后在崗位長時間逗留。
第二款:有下列情況之一扣20元/次。
1、值班時精神不佳,站姿不端正有東靠西依,勾肩搭背,插褲袋、接起袖口行為。
2、上班、培訓(xùn)、例會等集體活動無故遲到、早退或缺席。
3、上崗時吸煙、吃零食、看書報、寫信、聽收音機、看電視、玩撲克、下棋、打游戲機、打手機閑聊、用對講機閑聊等與工作無關(guān)的事。
4、軍事訓(xùn)練不認(rèn)真對待,不支持輔導(dǎo)工作。
5、下班后穿制服外出或有公司標(biāo)志制服借給別人穿戴。
6、隨地吐痰、亂扔垃圾等影響小區(qū)環(huán)境。
7、不按管理規(guī)定,亂撕值班登記本、小區(qū)通知、告示等。
8、巡邏不到位,造成不良影響。
9、擅自離崗或串崗行為。
10、在崗?fù)ぁ⒅蛋嘧?、登記本或公司專欄或其它公共設(shè)施上亂寫亂畫。
11、未經(jīng)許可,私自調(diào)整打卡機,代替員工打卡,改卡或破壞卡機等。
12、未經(jīng)允許私自帶外來人員到公司工作區(qū)、樣板間參觀或攝影。
13、在宿舍使用超負(fù)荷電器的,造成不安全隱患。
14、值班區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有破壞綠化衛(wèi)生或其它設(shè)施行為而置之不理。
15、發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)公用照明,公用供水設(shè)備故障不及時上報。
16、當(dāng)值期間發(fā)現(xiàn)各種存在問題及隱患不及時匯報的。
17、監(jiān)督工作不力所造成的不良狀態(tài)。
第三款:有下列情況之一扣30元/次。
1、無故缺席訓(xùn)練。
2、訓(xùn)練綜合考評不合格的。
3、亂動亂觸摸準(zhǔn)業(yè)主或公司領(lǐng)導(dǎo)車輛的。
4、當(dāng)月有早退。
5、當(dāng)班時對講機正常呼叫,故意不回應(yīng)。
6、上班時間對客人或同事言行不禮貌,遭到客人或同事投訴,經(jīng)核查為實者。
第四款:有下列之一者扣50元/次。
1、未經(jīng)同意私自拿公司或業(yè)主物品。
2、上班時亂用公司辦公電話,正常接聽時電話用語不規(guī)范,有損公司形象和聲譽。
3、無故遲到或曠工30分鐘以上,35分鐘以下。
4、工作不忠誠老實,欺騙領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主。
5、未經(jīng)上級同意,擅自使用公司電腦者。
6、不按操作規(guī)程,損壞公司物品、設(shè)施或保安器材者。
7、不服從上司正常工作調(diào)遣者。
8、在當(dāng)值有睡覺現(xiàn)象。
9、故意損壞消防、煤氣、小區(qū)交通標(biāo)志。
10、利用工作之便,謀取私利。
11、訓(xùn)練及考評時表現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)低劣。
13、當(dāng)值領(lǐng)班知情不處理、不匯報或隱瞞的,負(fù)連帶責(zé)任,扣罰25元。
第五款:有下列情況之一扣款100元/次:若當(dāng)月超過兩次,則作辭退處理。
1、在小區(qū)內(nèi)拾到東西或財物,不及時上交,占為己有者。
2、私自在小區(qū)內(nèi)推銷業(yè)務(wù)者。
3、無故曠工一個工作日。
4、在崗睡覺二次以上者(含兩次)。
5、酗酒上崗者。
6、擅離職守或疏忽造成損失。
7、盜竊公司信函、機密或他人公司財物。
8、偷閱公司信函機密或員工私人信件。
9、故意破壞公司或員工財物,價值在100元以下。
10、侮辱、威脅、恐嚇、危害業(yè)主或同事行為者(若情節(jié)嚴(yán)重者,作解雇處理)。
11、當(dāng)值領(lǐng)班知情不處理、不匯報或隱瞞的,負(fù)連帶責(zé)任,扣罰50元。
第六款:有下列情況之一的嘉獎10至30元/次:
1、工作積極主動,責(zé)任心強、忠于職守、樂于助人,受到員工、業(yè)主好評的。
2、服從工作安排,不計較個人得失,工作任勞任怨,安心本職工作。
3、在生活中做到團結(jié)互助,促進團結(jié)工作。
4、以公司為家,有主人翁工作精神。
5、職業(yè)道德觀念強,作風(fēng)正派,思想上進。
6、業(yè)務(wù)技能強,軍事技術(shù)過硬。
第七款:有下列情況之一嘉獎50至100元/次:
1、當(dāng)值班人員或非當(dāng)值班人員在公司范圍內(nèi),發(fā)現(xiàn)安全隱患及時制止,避免惡性事件發(fā)生,維護公司和業(yè)主利益或減少損失者。
2、對處理突發(fā)事件中,表現(xiàn)突出。
3、拾金不味者。
4、全心全意地為公司服務(wù),取得明顯成績。
5、堅持正義,為業(yè)主生命或財產(chǎn)安全奮不顧身,勇于犧牲精神。
6、其他屬嘉獎行為。
二、實施方法
1、每月主管,領(lǐng)班在檢查工作中具體實施,并在登記卡上做好登記。
2、在同月中,前獎不能抵后罰,但后獎可抵前罰。
3、在實施過程中,凡遇到嚴(yán)重違反公司制度或國家法律法規(guī)者,則按相關(guān)制度或法規(guī)處理或解雇處理。
鄭重說明:隊員犯規(guī)后,按相應(yīng)條款處理時,若隊員有對抗心理,對事實不確認(rèn)的,則可停職進行教育,對事實確認(rèn)后才能復(fù)崗。
停職教育期間公司只提供用餐,不發(fā)出勤工資。
以上獎罰細(xì)則,從2023年7月22日起試行實施。
《獎、罰記錄憑證表》附后
---完---
編制人: 審批人/核準(zhǔn)人:
維護人: 生效日期:
抄 報:李總經(jīng)理、公司辦公室各一份
下 發(fā):半島物業(yè)一份
第4篇 某縣物業(yè)管理實施細(xì)則
縣物業(yè)管理實施細(xì)則內(nèi)容有哪些下面是小編帶來的縣物業(yè)管理實施細(xì)則,歡迎閱讀!
縣物業(yè)管理實施細(xì)則【1】
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門。
縣級以上地方人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
1、 業(yè)主:已經(jīng)與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的,應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主的權(quán)利;業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。
共有權(quán)人和即將取得共用權(quán)的人。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:
2、 業(yè)主權(quán)利:在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定時,有權(quán)拒絕支付物業(yè)管理費用,并有權(quán)提出賠償請求;
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán); (五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán); (六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; (八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
3、 物業(yè)管理區(qū)域:物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分,業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域有不同意見的,可以要求區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理機關(guān)來確認(rèn)。
4、 物業(yè)管理區(qū)域劃分原則:便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行服務(wù),便于業(yè)主召開業(yè)主大會,業(yè)主可以意思自治來決定物業(yè)管理區(qū)域。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行
業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
5、 首次業(yè)主大會投票權(quán):每建筑平方米一個投票權(quán)(鄒律師:建議還是每套一個投票),但是無論如何,一名自然人業(yè)主的投票權(quán)最高不得超過全部投票權(quán)10%;對于業(yè)主是公司或者其他法人的,如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系,則全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權(quán)之和不得超過15%。
(胡律師:此事可以由業(yè)主大會來決定;鄒律師:業(yè)主大會自身如何無法達成一致性意見怎么辦)
6、 發(fā)起:30戶業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,發(fā)起人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會章程、業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務(wù)管理規(guī)則、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門進行備案,如果房地產(chǎn)行政主管部門對備案內(nèi)容提出修改建議,發(fā)起人應(yīng)當(dāng)根據(jù)修改建議進行補充更正,但此等修改建議僅限一次。
7、 業(yè)主委員會:業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主,對于夫妻雙方共同擁有房屋的,(房屋共有的情形不限于夫妻,還包括與父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有權(quán)證書只寫明夫妻一方的,另外一方也可以加入業(yè)主委員會,但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會。
物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會,但不得成為業(yè)主委員會主任。
8、 銀行開戶:發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后,應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務(wù)管理規(guī)則到當(dāng)?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù)。
9、 主體地位及法律責(zé)任:業(yè)主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁,業(yè)主委員會所有的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行登記備案,并以其登記所有的財產(chǎn)獨立承擔(dān)民事責(zé)任;業(yè)主委員會無法獨立承擔(dān)的,由全體業(yè)主按照投票權(quán)的份額承擔(dān)各自賠償責(zé)任(但業(yè)主已經(jīng)就某一事項明確與權(quán)利方約定了違約或賠償責(zé)任的除外)。
(陳律師:去民政部門辦理社團法人進行登記)(鄒律師:法院不是法人)
第十一條 業(yè)主大會履行下列職責(zé):
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施; (五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。
業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
10、 投票日:業(yè)主有權(quán)在投票日通過投票方式選擇業(yè)委會成員;如果業(yè)主有約定的,投票日從其約定;沒有約定的,則以每年11月1日為投票日。
(鄒律師:選舉日沒有發(fā)票規(guī)定,應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主大會在什么條件下怎么召開,非常不現(xiàn)實)
11、 選舉公告:各地房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會,應(yīng)當(dāng)在選舉前十日張貼選舉公告,選舉公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:業(yè)主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點。
12、 候選人介紹:各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況,包括個人基本信息、當(dāng)選后的工作目標(biāo)與施實過程、無法完成目標(biāo)時可以承擔(dān)的責(zé)任,以使業(yè)主能夠?qū)蜻x人情況有所知情。
13、 行為責(zé)任:侵害業(yè)主對候選人知情權(quán)和對業(yè)委會成員選舉權(quán)的行為系違法行為,房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)受到行政機關(guān)的處分,權(quán)利受侵害的業(yè)主有權(quán)到人民法院主張選舉無效,并有權(quán)向房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)及負(fù)責(zé)主張民事賠償,賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以每個投票權(quán)5000元。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
14、 定期業(yè)主大會:第一次業(yè)主大會的召開時間由各地房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時選舉委員會的決定,每年三月、六月、九月第三個周六九點為業(yè)主大會的召開時間。
15、 臨時業(yè)主大會的召開:由20%或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名,可以召開臨時業(yè)主大會,臨時業(yè)主大會的費用由聯(lián)名的業(yè)主承擔(dān),如果經(jīng)過表決,可以全體業(yè)主分?jǐn)倳h費用(列為業(yè)主委員會的支出項目)。
16、 臨時業(yè)主大會的議題:社區(qū)內(nèi)的突出性事件,針對業(yè)委會的某些工作或者決定提出質(zhì)疑,對物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為(包括已經(jīng)造成損害或者即將產(chǎn)生損害)。
第十四條 召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
17、 業(yè)委會備案:區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門對于收到的備案申請應(yīng)當(dāng)做出同意備案或者不同意備案的決定,業(yè)主委員會發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內(nèi)沒有收到不同意備案決定的,應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)同意備案。
18、 法律責(zé)任:對于不同意備案的決定,區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)或者規(guī)章的要求,作出相應(yīng)的說明;沒有規(guī)定不同意備案的,區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門及負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,其標(biāo)準(zhǔn)不低于業(yè)主購買貸款的利息(如規(guī)定,應(yīng)明確計算辦法)。
(鄒:主體資格的設(shè)立財產(chǎn)權(quán)、銀行開戶)
第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
19、 業(yè)主公約:業(yè)主公約是業(yè)主之間簽訂的集體合同,其內(nèi)容不得違反法律的要求,業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約侵害自己利益的,可以請求法院撤銷或者變更相關(guān)條款,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參與訴訟。
(該條與業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)矛盾,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則)
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
20、 基本原則:建設(shè)單位不得選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司,所謂關(guān)聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設(shè)單位有利害關(guān)系,是否具有利害關(guān)系,可以由業(yè)主向法院提出確認(rèn)之訴。
建設(shè)單位選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司,業(yè)主可以提出撤銷物業(yè)服務(wù)合同(該條之規(guī)定沒有法律依據(jù),不符合實際情況,建議刪除)。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
21、 臨時公約:業(yè)主或者買受人對臨時公約有不同建議的,有權(quán)要求建設(shè)單位增加、修改、刪除相應(yīng)的條款,人民法院應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主的請求(最后一句話刪除)。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
22、 明示責(zé)任:建設(shè)單位在物業(yè)銷售前沒有明示業(yè)主臨時公約,或者明示后未經(jīng)業(yè)主同意又進行修改的,(其修改部分無效),并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任,最低賠償金為每套內(nèi)使用面積平方米1000元。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
23、 民事責(zé)任:因為合同終止造成的損失,由建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商承擔(dān),但是不得損害業(yè)主利益,損害業(yè)主利益的,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元,由建設(shè)單位和前期物業(yè)管理公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。
24、 責(zé)任認(rèn)定:建設(shè)單位處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),如果沒有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的書面認(rèn)可,即為擅自處分。
25、 民事責(zé)任:建設(shè)單位擅自處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),應(yīng)當(dāng)將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
26、 責(zé)任認(rèn)定:物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,沒有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗記錄的,視為可以正常使用。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
27、 民事責(zé)任:物業(yè)管理企業(yè)沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會的,應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督組工作實施細(xì)則
小區(qū)物業(yè)管理工作監(jiān)督組工作實施細(xì)則
(20**年**月**日工作組成員全體會議通過)
根據(jù)監(jiān)督檢查工作組職責(zé)和**花園物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容,為了切實做好本小區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督檢查工作,特制訂本工作實施細(xì)則。
一、人員組成。本工作組成員由業(yè)主代表和業(yè)委會成員產(chǎn)生,共13名,設(shè)組長一名、副組長三名。下設(shè)三個小組,分別為安保秩序監(jiān)督小組、綠化保潔監(jiān)督小組和公共設(shè)施監(jiān)督小組,每小組4人,各小組組長分別由本工作組副組長兼任。各小組監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)范圍見附表。
二、工作方式。采取現(xiàn)場監(jiān)督檢查、召開工作會議和撰寫督查報告等形式進行。
三、工作時間。采取固定時間和不固定時間相結(jié)合。
1、原則上規(guī)定每月最后一周的周六為全組人員參加的監(jiān)督檢查固定工作日;各小組每月要自行安排1-2次的不固定工作時間,按照各自的工作內(nèi)容開展監(jiān)督檢查工作。
2、召開會議。
(1)每月召開一次本組與物業(yè)管理方聯(lián)席會議,時間安排在工作組固定工作日。會議由本工作組組長主持,會議議題:一工作組通報督查檢查情況,督促對方嚴(yán)格履行服務(wù)合同約定的義務(wù),按服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)整改存在問題;二物業(yè)管理方匯報上月存在問題的整改結(jié)果;三、雙方共同商討解決熱點和難點問題。
(2)每月召開一次工作組例會,會議工作組組長或副組長主持,會議內(nèi)容主要是研究布置近期工作任務(wù)。會議時間另定。
四、督察報告。做到每月一報。每月3日前,各小組組長負(fù)責(zé)將上月的工作情況進行小結(jié)并寫成書面報告;每月5日前,工作組長負(fù)責(zé)整理匯總各小組的報告,形成工作組督查月報送交業(yè)委會(建議業(yè)委會審核后抄送一份給物業(yè)管理服務(wù)中心)。
五、工作紀(jì)律和要求。工作組成員以自愿參加為原則,本著無私奉獻,服務(wù)廣大業(yè)主的思想,義務(wù)做好物業(yè)管理的監(jiān)督檢查工作。每個成員在工作組期間,要認(rèn)真學(xué)習(xí)和領(lǐng)會國家和區(qū)市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī),熟悉本小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)真、客觀的履行職責(zé)。工作組組長要負(fù)起領(lǐng)導(dǎo)全組工作的責(zé)任,副組長協(xié)助組長工作,并負(fù)責(zé)通知本小組成員參加會議和工作時間,帶領(lǐng)小組成員開展監(jiān)督檢查工作。因事不能參加工作和會議的,組長要向其中一名副組長說明原因,并指定一名副組長主持本次的工作或會議;副組長要向組長請假;其他成員向本小組組長請假。全年不請假累計3次或因本人原因累計5次不參加本工作組的工作或會議,作自動放棄本工作組成員的身份。
各小組監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)內(nèi)容范圍
安保秩序組
1、保安工作制度和崗位責(zé)任制是否建立健全。
2、保安人員是否按照規(guī)定的名額足額配備。
3、抽查保安人員是否堅守崗位。
4、對小區(qū)發(fā)生的失竊案件督促物業(yè)管理方及時查找原因,落實整改措施,堵塞漏洞。
5、小區(qū)安防設(shè)施運行保養(yǎng)狀況。
6、小區(qū)道路是否暢通,車輛是否按指定車位停放。
綠化保潔組
1、草坪、花卉、綠籬、數(shù)木是否定期修剪和養(yǎng)護。
2、定期清理綠地雜草、雜物。
3、園林建筑和輔助設(shè)施完好無損。
4、小區(qū)公共場所、電梯、樓道每日是否清掃1次,干凈與否。
5、生活垃圾每天清運1次。
公共設(shè)施組
1、共用設(shè)施日常管理和維修養(yǎng)護。
2、小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施完好,運轉(zhuǎn)正常。
3、消防設(shè)施設(shè)備保持完好,可隨時啟用,消防通道暢通。
4、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率80%以上。
5、核查小區(qū)水電公攤是否合理、準(zhǔn)確。
6、對小區(qū)公共部位收支情況進行核查。
第6篇 物業(yè)管理考核細(xì)則模板
物業(yè)管理有限公司考核辦法【1】
1、目的
為加強公司內(nèi)部管理,激勵員工的工作積極性,使公司的各項規(guī)章制度得到貫徹執(zhí)行,制定本辦法。
2、適用范圍
公司全體員工。
3、原則
3.1制度面前,人人平等。
3.2堅持“四不講”,不講條件,不講情面,不講照顧,不講客觀,獎罰分明,逗硬考核。
3.3物業(yè)管理經(jīng)理行使對物業(yè)管理人員的考核權(quán),對公司負(fù)責(zé),公司對物業(yè)管理經(jīng)理考核,各主管對員工進行考核。
4、考核時間:
每月26-28日前由物業(yè)管理經(jīng)理向?qū)Ω鲘徫还芾砣藛T進行打分考核。
各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。
5、考核內(nèi)容
5.1公司規(guī)章制度執(zhí)行情況。
5.2崗位考核執(zhí)行情況。
6、考核辦法:
6.1物業(yè)管理人員各崗位工資由標(biāo)準(zhǔn)工資和考核工資組成,其中考核工資根據(jù)公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。
具體物管經(jīng)理每月200元,物管員、收費員、維修員、保安為每月100元,保潔員為每月50元,作為當(dāng)月的考核工資。
其伙食、交通、通訊補貼除外。
其余為標(biāo)準(zhǔn)工資。
6.2工作考核實行100分/人、月制考核,全面達標(biāo)為100分,依次為94、84、74、64共五個等級。
6.3得分為95-100分者,得全月考核工資。
6.4得分為85-94分者,扣全月考核工資30%
6.5得分為75-84分者,扣全月考核工資80%
6.6得分為64-74分者,扣全月考核工資,另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的30%。
6.6得分為64分以下者,扣全月考核工資,另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的50%。
直至當(dāng)月違反同一規(guī)定兩次及以上者,加倍考核。
7.0考核通則
7.1獎勵
7.1.1對公司提高管理和服務(wù)質(zhì)量有突出貢獻,使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者,獎5~50分/次。
特別突出,晉升一級工資。
7.1.2工作業(yè)績突出,受到業(yè)主/使用人書面感謝表揚者,獎5~10分/次。
7.1.3參加行業(yè)、區(qū)、市級競賽獲獎,為公司爭得榮譽者,給予通報表揚,獎5~10分/次,獲市級嘉獎,獎15分/次,記功一次。
7.1.4見義勇為,事跡突出者,給予通報表揚,獎5~10分/次,特別突出者,加倍獎勵。
7.1.5拾金不昧,獎1~10分/次,數(shù)額巨大,加倍獎勵。
7.1.6公司的單項獎勵按有關(guān)規(guī)定進行獎勵。
7.1.7積極提合理化建議,對公司物業(yè)服務(wù)工作有實際收獲和較好推動作用,獎5~20分/次。
7.1.8及時制止治安、消防及其它突發(fā)事件,保護了生命財產(chǎn)安全,減少經(jīng)濟損失,獎5~20分/次。
7.1.9精打細(xì)算、修舊利廢、厲行節(jié)約、降低物管成本有較大成果,獎5~20分/次。
7.1.10對設(shè)施設(shè)備進行技改,延長設(shè)施設(shè)備使用壽命、相關(guān)消耗下降有明顯效果者,獎5~20分/次,特別突出者,加倍獎勵。
7.1.11堅持原則,檢舉、揭發(fā)損害公司利益的行為,事跡突出者,獎5~20分/次,特別突出者,加倍獎勵。
7.2考核
7.2.1遲到、早退、曠工,按《考勤制度》規(guī)定執(zhí)行。
7.2.2著裝不規(guī)范、佩戴不完整,扣1分/次。
7.2.3姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范,扣1分/次(項)。
7.2.4語言粗俗,服務(wù)被業(yè)主有效投訴,扣5分/次(項)。
7.2.5不服從指揮,未按時完成上級交辦任務(wù),扣3分/次(項)。
7.2.6破壞團結(jié)、撥是弄非,工作推委、拖拉,扣3分/次(項)。
7.2.7工作期間,干與本職工作無關(guān)之事,扣3分/次。
7.2.8當(dāng)班飲酒或酒后上班者(因公飲酒者,酒后不得上班,不在本考核之列),扣5分/次。
7.2.9當(dāng)班吃零食,禁區(qū)內(nèi)吸煙者,扣2分/次。
7.2.10串崗、脫崗者,扣5分/次;若給公司或業(yè)主造成損失的,另行處理。
7.2.11當(dāng)班吵架、打架、賭博者,扣10分/次,情節(jié)嚴(yán)重者,另行處理。
7.2.12當(dāng)班期間睡崗者,扣10分/次。
7.2.13無故不參加例會、訓(xùn)練、培訓(xùn)者,扣2分/次。
7.2.14記錄不準(zhǔn)確,各類資料上報不及時者,扣2分/次。
7.2.15弄虛作假,隱瞞實情,包庇、縱容下屬者,扣5分/次(項)。
7.2.16限期整改不及時,未達要求者,扣3分/次(項)。
7.2.17泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復(fù)他人者,扣10~20分/次。
7.2.18工作場地不干凈、整潔,工作區(qū)域10平方米內(nèi)發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑,扣1分/次(處)。
7.2.19故意刁難業(yè)主,向服務(wù)對象吃、喝、卡、拿、要,收取好處費,除退出非法所得、賠禮道歉外,另扣20分/次,情節(jié)嚴(yán)重者予辭退。
7.2.20主管負(fù)責(zé)人督查不嚴(yán),導(dǎo)致工作出現(xiàn)大的失誤,影響公司形象或造成較大經(jīng)濟損失,扣5~20分/次或另行處理。
7.2.21業(yè)主(使用人)投訴、咨詢時認(rèn)為不屬于本職責(zé)范圍而不理睬、不引導(dǎo)者,扣2分/次。
7.2.22各種考核事件如果有屬于直接上級平時督導(dǎo)不周的原因,或此事是由其他人員、其他部門檢舉者,其直接上級應(yīng)受相應(yīng)考核。
7.2.23各級員工對所屬人員的各種考核,如果有涉及知情不報或蓄意護短者,將受到被考核人相同的考核。
8.0考核細(xì)則
8.1部門負(fù)責(zé)人考核評分細(xì)則
8.1.1所管理物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生安全責(zé)任事故,根據(jù)事故責(zé)任大小扣20分/次或予行政處理,或按有關(guān)法律、法規(guī)處理。
8.1.2所管轄物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備完好率>98%,每降1個百分點,扣5分/個百分點。
8.1.3所管轄物業(yè)各項管理、服務(wù)規(guī)范未建立、健全,每缺一項,扣1分/項。
8.1.4每半年由公司調(diào)查一次業(yè)主滿意率,未達規(guī)定值,每降1個百分點,扣5分/個百分點。
8.1.5員工培訓(xùn)不符合有關(guān)規(guī)定,扣5分/次。
8.1.6未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意,擅作主張,給業(yè)主或公司造成一定損失,扣5~20分/次,情節(jié)嚴(yán)重,另行處理。
8.1.7違反公司人事管理制度和財務(wù)管理制度,扣10~20分/次。
8.1.8工作失職、瀆職,經(jīng)考評,不能勝任本職工作者,予降職或其它處理。
8.2收費員考核評分細(xì)則
8.2.1嚴(yán)格執(zhí)行公司的財務(wù)制度,建立健全各項收費臺帳,未做到,扣2分/次(項)。
8.2.2各科目按規(guī)定記帳,按時結(jié)帳、對帳,未做到,扣2分/次(項)。
建立、完善各種收費臺帳,保管、使用好發(fā)票及收據(jù),定期檢查、核對,未做到,扣1分/次(項)。
8.2.3按時發(fā)放職工工資,不出差錯,未做到,扣5分/次。
8.2.4認(rèn)真、仔細(xì)收取各類費用,無計算、書寫錯誤,未做到,扣1~5分/次,收到假鈔,自行賠付。
8.2.5保證及時準(zhǔn)確提供欠繳費用業(yè)主/用戶名單名細(xì),延時或不準(zhǔn)確,扣1~5分/次(項)。
8.2.6保持工作臺面干凈、整潔,違規(guī)一次,扣1分/次。
物管員考核評分細(xì)則
8.2.7及時收集、整理、統(tǒng)計業(yè)主/用戶入住、裝修、租賃等資料,未做到,扣2分/次(戶)。
8.2.8認(rèn)真耐心接待投訴,及時處理并跟蹤督促解決,未做到,扣2分/次。
8.2.9積極主動配合收費員催收各類款項,未做到,扣2分/次。
8.2.10定期回訪,加強溝通,及時反饋信息,未做到,扣2分/次。
8.2.11保持記錄完整、及時、有效,未做到,扣2分/次(項)。
8.2.12管理好業(yè)主檔案,不遺失、不泄密,未做到,扣5分/次(項)。
8.2.13按要求檢查考核清潔工的工作完成情況,未做到,扣1分/次(項)。
8.2.14客戶報事報修投訴未及時處理,扣5分/次(項)。
8.2.15未按期回訪業(yè)主/使用人,扣1分/次。
8.2.16保持工作臺面干凈、整潔,違規(guī)一次,扣1分/次。
8.3協(xié)管班長考核評分細(xì)則
8.3.1所管轄物業(yè)出現(xiàn)安全責(zé)任事故,扣5~20分/次,未采取補救措施或處理不及時,扣 20分/次,隱瞞不報,加倍處理。
8.3.2不堅持原則,督導(dǎo)不嚴(yán),包庇、縱容下屬,扣5分/次。
8.3.3所管部門被業(yè)主/使用人有效投訴,扣5分/次。
8.3.4未按要求組織員工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、未作好記錄,扣5分/次。
8.3.5制度不健全,扣1分/次。
8.3.6抽查夜間值勤低于4次/月,扣2分/次。
8.3.7不定期培訓(xùn)員工,低于4次/月,扣2分/次。
8.4協(xié)管員考核評分細(xì)則
8.4.1未按時交接班,記錄不全或不清晰,扣1分/次(項)。
8.4.2未按規(guī)定巡邏和詳細(xì)記錄巡邏時間情況,扣1分/次(項)。
8.4.3未按規(guī)定對人員、物品進出進行有效控制,扣2分/次(項)。
8.4.4當(dāng)班期間,發(fā)生治安、消防事件未得到及時妥善處理,扣10~20分/次。
8.4.5衣物及其他生活用品的存放不符合要求,扣1分/次(項)。
8.4.6被褥未按規(guī)定疊放,未做到棱角分明、平整、無皺紋,扣1分/次(項)。
8.4.7未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意,擅自留宿非公司人員,扣3分/次。
8.4.8擅自動用警具,有損公司形象者,扣5分/次,造成嚴(yán)重后果者,另行處理。
8.4.9當(dāng)班期間,出現(xiàn)安全責(zé)任事故者,扣5~20分/次(項)。
8.4.10其他有違本部門規(guī)章制度的行為,按相應(yīng)規(guī)定處理。
8.5清潔工考核評分細(xì)則
8.5.1地面(含臺階、溝、花臺等)不干凈、清潔,扣1分/次(處)。
8.5.2側(cè)面(含門、欄桿、墻面、墻上附件等)有灰塵、蛛網(wǎng)、亂貼8.5.3亂畫(用工具能做到處),扣1分/次(處)。
8.5.4頂面(含燈、燈罩、屋頂?shù)?清潔未做徹底,不干凈,扣1分/次(處)。
8.5.5垃圾(果皮箱)外有污水漬、桶內(nèi)有異味,扣1分/次(處)。
8.5.6垃圾清運不及時,存放時間超過2小時以上,扣1分/次(處)。
8.6維修工考核評分細(xì)則
8.6.1未做好對設(shè)施設(shè)備的安全、防火、防水檢查,處理不及時,扣1分/次(項)。
8.6.2不熟悉本崗位工作環(huán)境,違反各專業(yè)操作規(guī)程或工作標(biāo)準(zhǔn),扣2分/次(項)。
8.6.3未保持工作環(huán)境和設(shè)施設(shè)備整潔年,未做好有關(guān)記錄,扣1分/次。
8.6.4未完成日常定期巡檢、記錄不完整、不準(zhǔn)確,扣1分/次。
未記錄,扣2分/次。
8.6.5未按規(guī)定完成臨時交辦工作任務(wù),扣1~5分/次(項)。
8.6.6檢、維修前,未做預(yù)案,擅做主張,給業(yè)主或公司造成損失,損害公司形象者,扣5~20分/次(項),后果嚴(yán)重者,另行處理。
9.0本辦法解釋權(quán)屬于本公司,自2005年元月一日起實施,未涉及到的考核事項參照相關(guān)管理,辦法執(zhí)行。
****物業(yè)管理有限公司
二00五年元月一日
住宅小區(qū)物業(yè)管理的考核辦法【2】
各物業(yè)服務(wù)企業(yè),各社區(qū)、各有關(guān)部門:
為加強城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為,切實提高物業(yè)管理水平,保障業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本縣實際,制訂本考核辦法:
一、考核對象
轄區(qū)內(nèi)具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)并從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及實施市場化物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理人(具體名單附后)。
二、考核主體
縣住建局會同街道、社區(qū)以及物業(yè)管理相關(guān)人員,成立住宅小區(qū)物業(yè)管理檢查考評小組,負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)進行檢查考核。
三、考核原則
堅持實事求是和公開、公平、公正的原則;依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的原則;根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的原則。
四、考核內(nèi)容
圍繞三明市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn),即⑴基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);⑵清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);⑶秩序維護標(biāo)準(zhǔn);⑷房屋公共部分管理標(biāo)準(zhǔn);⑸公共設(shè)施設(shè)備運行、保養(yǎng)維修及公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等五個方面規(guī)定,具體包括基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備管理、保安、消防、車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設(shè)、管理效益等八個項目(具體考核標(biāo)準(zhǔn)詳見附件)。
五、考核措施
㈠考核方式
住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)考核采取明查與暗訪相結(jié)合、平時考核與年終考核相結(jié)合的方式進行,具體規(guī)定如下:
⒈考核區(qū)域。
原則上采取隨機抽簽的辦法確定考核區(qū)域,每季度開展一次集中現(xiàn)場檢查。
⒉評分辦法。
考核組人員應(yīng)嚴(yán)格對照考核評分細(xì)則,實行無記名打分。
計分時去掉一個最高分,去掉一個最低分,其余分?jǐn)?shù)相加的平均得分為當(dāng)次考核結(jié)果分。
⒊現(xiàn)場督查。
考核組每次檢查考核時,一是對物業(yè)服務(wù)臺帳進行現(xiàn)場查閱;二是對居民投訴及應(yīng)急維修進行現(xiàn)場勘查;三是召集居民代表進行物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查。
⒋點評通報。
考核小組檢查考核時,當(dāng)場公布考核結(jié)果和現(xiàn)場點評;并將考核情況及考核名次,以書面形式通報,必要時向媒體公布。
㈡實行分值加減獎懲制度
主管部門建立物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)信用檔案,根據(jù)信用檔案的記錄給企業(yè)直接加(減)分,具體規(guī)定如下:
⒈加分條件及相加分值。
在本年度內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)工作有以下情況之一者,在年度綜合平均分基礎(chǔ)上對企業(yè)加1至5分。
⑴在物業(yè)管理行業(yè)開展的評比活動中獲得國優(yōu)的,一次加5分,省優(yōu)的,一次加3分;獲得市優(yōu)的,一次加2分(以上僅使用一次);
⑵在物業(yè)專業(yè)刊物上投稿并發(fā)表的,被國家級刊物錄用的加5分,被省級刊物錄用的加4分,被市級刊物錄用的加3分;
⑶企業(yè)在推行市場化進程中,采取電子收費等創(chuàng)新改革舉措的且物業(yè)管理成效明顯的,加1至3分。
⑷年度內(nèi)有新成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的,加1分。
⑸每季度有公布物業(yè)服務(wù)費收繳和使用情況的(以照片為證),加2分。
⑹業(yè)主滿意率測評(由所在社區(qū)組織測評)前三名的分別加1.5、1、0.5分。
⒉減分原因及相減分值。
在考核年度內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)有以下行為之一者,視情節(jié)輕重,在當(dāng)次考核時每次扣除1至5分。
⑴企業(yè)因違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定,受主管部門行政處罰的扣5分,受主管部門通報批評的扣4分;
⑵因企業(yè)失責(zé)被新聞媒體曝光披露的扣3分;
⑶因企業(yè)責(zé)任給業(yè)主工作生活造成嚴(yán)重后果的扣3分;
⑷主管部門督辦事-項不能及時完成的扣2分;
⑸未經(jīng)主管局批準(zhǔn),擅自承接3個以上(不含3個)物業(yè)管理項目的,扣2分;
⑹因企業(yè)失責(zé),業(yè)主投訴經(jīng)調(diào)查情況屬實的發(fā)現(xiàn)一起扣1分;
⑺違反沙政〔2022〕18號、沙政〔2022〕59號規(guī)定,出具虛假《土地、規(guī)劃建設(shè)聯(lián)審證明》的,發(fā)現(xiàn)一次扣1分。
六、獎懲激勵
⒈獎項設(shè)置。
經(jīng)綜合考評,評選1-3個縣級年度物業(yè)管理先進單位和物業(yè)管理項目優(yōu)秀經(jīng)理人。
⒉獎勵辦法。
書面表彰,授予牌匾,給予一定獎金。
⒊其他規(guī)定。
評比結(jié)果作為物業(yè)主管部門審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)年檢的主要依據(jù)。
主管部門對年度檢查考核綜合得分低于60分、半年度及年終業(yè)主調(diào)查滿意率低于50%的,將限制相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)年檢初審和蓋章,責(zé)令退出本縣市場。
七、有關(guān)要求
⒈各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須高度重視物業(yè)管理考核工作,要對照考核內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),完善管理措施,規(guī)范管理行為,全面提高企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平。
⒉本辦法下發(fā)后,各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真組織學(xué)習(xí),并結(jié)合本企業(yè)實際,結(jié)合有關(guān)物業(yè)管理的政策法規(guī),認(rèn)真貫徹落實,在落實中抓規(guī)范,在規(guī)范中促發(fā)展。
⒊本辦法由沙縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局房地產(chǎn)業(yè)股負(fù)責(zé)解釋;本辦法于2023年1月 1日起實施。
附件:⒈沙縣2023年住宅小區(qū)考核項目名單
⒉沙縣2023年物業(yè)管理示范住宅項目評分表
第7篇 物業(yè)公司經(jīng)營管理責(zé)任協(xié)議書實施細(xì)則
一、目的
規(guī)范《經(jīng)營管理責(zé)任協(xié)議書》考評工作,確保公平、公開、公正考評各管理處的經(jīng)營效果和服務(wù)質(zhì)量。
二、適用范圍
適用于物業(yè)公司各管理處的考評工作。
三、負(fù)責(zé)管理部門
由總經(jīng)理室及各部門負(fù)責(zé)人組成考評領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)指導(dǎo)考評工作的實施,人事行政部為考評工作的管理部門。
四、職責(zé)
人事行政部:
①負(fù)責(zé)員工流動率的計算;
②組織工作配合度的計分;
③平時檢查扣分匯總;
④季末組織檢查;
⑤發(fā)布各季度及年度考評信息。
財務(wù)部:
①節(jié)約指標(biāo)的半年度及全年度的計算;
②收費率的年度計算;
工程部:
①負(fù)責(zé)各小區(qū)公共水、電表的抄表核對工作;
②針對各小區(qū)設(shè)備、設(shè)施管理維修、保養(yǎng)工作進行考評;
③對小區(qū)綠化管養(yǎng)工作進行考評。
質(zhì)管部:
①負(fù)責(zé)每年兩次的業(yè)主滿意度調(diào)查的組織實施、統(tǒng)計;
②投訴率的統(tǒng)計;
③治安秩序項的統(tǒng)計;
④日常檢查的獎罰建議。
五、實施過程
1、平時檢查:根據(jù)《獎罰計分項》以質(zhì)管部日常檢查為主結(jié)合考評工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員抽查。每月報人事行政部匯總,檢查中若相關(guān)責(zé)任人違反公司的其他規(guī)章制度者,除按《獎罰計分項》扣分外還需按制度處罰;
2、每季季末由人事行政部組織總經(jīng)理室成員、片區(qū)主任,各部門負(fù)責(zé)人等依據(jù)《管理處工作檢查評分表》、《保安工作檢查評分表》、《保潔工作檢查評分表》、《綠化工作檢查評分表》、《機電工作檢查評分表》、進行為期二天的查檢。各管理處各工種的得分總和(滿分為500分)再折算成季末檢查分( ),小數(shù)點后保留二位數(shù)。
3、每季末由人事行政部組織各職能部門負(fù)責(zé)人及片區(qū)的上級領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)《各職能部門評分表》、《領(lǐng)導(dǎo)評分表》對各管理處總行評分。再折算成工作配合度分值( +);
4、每年6月25和12月25日起由質(zhì)管部組織各片區(qū)及管理處等依據(jù)《業(yè)主滿意度調(diào)查表》進行交叉隨機抽查,統(tǒng)計各管理處業(yè)主滿意度。300戶以下的小區(qū)每次抽查40%業(yè)主;300戶~600戶小區(qū)每次抽查30%業(yè)主;600戶以上小區(qū)每次抽查20%業(yè)主,同一年度不得重復(fù)抽查同一業(yè)主。
六、本《經(jīng)營管理責(zé)任協(xié)議書》在實施過程中有不妥之處,敬請各管理處提出寶貴的意見或建議,以便及時修訂完善。本《經(jīng)營管理責(zé)任協(xié)議書》的最終解釋權(quán)為公司考評領(lǐng)導(dǎo)小組。
物業(yè)公司
二○**年三月十六日
第8篇 物業(yè)管理招投標(biāo)評分細(xì)則方案
物業(yè)管理投標(biāo)書、答辯及現(xiàn)場調(diào)查評分標(biāo)準(zhǔn)
一、標(biāo)書 (總分100分)
1.企業(yè)基本情況 (14分)
2.物業(yè)管理服務(wù)的理念以及提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想和策劃 (20分)
3.擬采取的管理模式、工作計劃和物質(zhì)裝備情況 (8分)
4.管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 (8分)
5.管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理 (8分)
6.經(jīng)營管理指標(biāo)的承諾及采取的措施 (10分)
7.社區(qū)文化活動的設(shè)想 (4分)
8.經(jīng)費收支預(yù)算 (12分)
9.日常管理 (8分)
10.物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 (8分)
二、現(xiàn)場答辯 (總分30分)
由評委對參加投標(biāo)企業(yè)的答辯人進行提問。
提問內(nèi)容:
1.投標(biāo)書內(nèi)容;
2.物業(yè)管理政策法規(guī);
3.服務(wù)理念及設(shè)想;
4.物業(yè)管理過程中發(fā)生的實際問題及處理方法;
5.在其他物業(yè)小區(qū)管理的經(jīng)驗及案例;
6.業(yè)主關(guān)心的其他問題。
三、正在服務(wù)的其他物業(yè)小區(qū)現(xiàn)場調(diào)查 (20分)
1.招標(biāo)選聘工作小組人員現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查。
2.小區(qū)業(yè)主現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查并將調(diào)查結(jié)果反饋給招標(biāo)選聘工作小組人員,供評分時參考。
四、計分
上述標(biāo)書分(100分)、答辯分 (30分),正在服務(wù)的其他小區(qū)現(xiàn)場調(diào)查 (20分), 總分(150分)。
物業(yè)管理投標(biāo)書、答辯及現(xiàn)場調(diào)查評分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則
一、投標(biāo)書評分細(xì)則 (總分100分)
(一)企業(yè)基本情況 (14分)
1.企業(yè)所管的普通居住小區(qū)規(guī)模較大,資質(zhì)證書等級 (3分)
2.企業(yè)從業(yè)人員知識層次較高 (2分)
3.企業(yè)有合理的機構(gòu)設(shè)置 (2分)
4.企業(yè)經(jīng)營管理運作有特色 (3分)
5.歷年獲獎情況及管理的業(yè)績 (2分)
6.企業(yè)發(fā)展的后勁和發(fā)展方向 (2分)
(二) 物業(yè)管理服務(wù)的理念以及提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想和策劃 (20分)
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)及錦灝佳園小區(qū)的特點提出整體設(shè)想及策劃:
1.管理理念(宗旨)鮮明、突出,有明確可行的管理思路及可操作方案。(3分)
2.采用合理的管理體制、管理機制 (2分)
3.對該區(qū)有充分的市場調(diào)查與分析 (2分)
4.有高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施 3分)
5.有超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識 (4分)
6.有創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、突出社區(qū)文化工作的設(shè)想 (2分)
7.體現(xiàn)出小區(qū)特色的物業(yè)管理模式 (2分)
8.對觀代化科技手段的設(shè)想和管理學(xué)理論的運用 (2分)
(三)擬采取的管理模式、工作計劃和物質(zhì)裝備情況 (8分)
1.管理模式包括:清晰的業(yè)務(wù)流程和管理運作機制、明確的管理構(gòu)想和各部門職責(zé) (2分)
2.工作計劃包括:有各階段的工作計劃及詳細(xì)的工作項目、工作內(nèi)容、完成時間(2分)
3.物質(zhì)裝備包括:管理用房的合理分配(辦公用房、后勤用房),固定資產(chǎn)和低值易耗品的投入(4分)
(四)管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 (8分)
1.管理人員配備包括:合理配備各崗位管理人員的人數(shù)、主要管理人員的簡歷、各類人員的專業(yè)素
質(zhì)要求 (2分)
2.管理人員培訓(xùn)包括:對各類人員各階段的培訓(xùn)計劃、方式、內(nèi)容和目標(biāo) (2分)
3.管理人員管理包括:錄用與考核辦法、激勵機制、淘汰機制及獎懲措施等(4分)
(五)管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理 (8分)
1.管理規(guī)章制度包括:公眾制度、內(nèi)部崗位責(zé)任制。管理運作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn),要求條例規(guī)范,體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次,科學(xué)合理、詳細(xì)完備(5分)
2.居住區(qū)檔案的建立與管理包括:檔案的建立、歸檔,要求分類合理、規(guī)范,檔案管理制度完善,利用電腦對檔案進行管理,檔案的建立能密切配合管理工作(3分)
(六)經(jīng)營管理指標(biāo)的承諾及采取的措施(10分)
這項內(nèi)容包括 (以下各項指標(biāo)均有預(yù)測依據(jù)及采取的措施)
1.房屋及配套設(shè)施完好率;
2.房屋零修、急修及時率;
3.保潔率;
4.維修工程質(zhì)量合格率及回訪率;
5.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率;
6.住戶有效投訴率與處理率;
7.居民對物業(yè)管理滿意率;
8.綠化完好率;
9.道路、車場完好率;
10.管理費收繳率。
(七)社區(qū)文化活動的設(shè)想(4分)
1.社區(qū)文化活動包括:根據(jù)居住區(qū)的特點和居民特點提出社區(qū)文化活動的設(shè)想及活動的計劃,活動制度的建立和場地的安排(2分)
2.便民服務(wù)措施包括:有較完善的便民服務(wù)措施;便民服務(wù)必須按有償服務(wù)和無償服務(wù)逐項分列。有償服務(wù)項目及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合上海市的有關(guān)規(guī)定,價格合理優(yōu)惠;無償服務(wù)應(yīng)詳細(xì)可行(2分)
(八)經(jīng)費收支預(yù)算(12分)
1.有明確的經(jīng)費收支原則(3分)
2.收支項目合理(2分)
3.經(jīng)費收支預(yù)算準(zhǔn)確(2分)
4.對經(jīng)費預(yù)算結(jié)果有分析(2分)
5.有維修基金的管理及使用方案(3分)
(九)日常管理(8分)
1.有為住戶排憂解難的措施(2分)
2.房屋裝修的監(jiān)管方案、方式,措施有效并有創(chuàng)新(2分)
3根據(jù)小區(qū)特點,采取相應(yīng)的安全防范措施(2分)
4.有居民投訴及處理的管理機制(1分)
5.有日常主要管理項目的運作措施(1分)
(十)物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施(8分)
1.根據(jù)房屋本體的使用年限,提出對房屋本體各部分的定期維護和日常養(yǎng)護的計劃以及實施效果(4分)
2.根據(jù)公用設(shè)施的使用年限,提出居住區(qū)公用設(shè)施的定期維護和日常養(yǎng)護的計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實施效果(4分)
五、現(xiàn)場答辯評分細(xì)則(總分30分)
(一)投標(biāo)企業(yè)(1人)介紹情況,包括:企業(yè)概況、標(biāo)書重點、管理理念及設(shè)想、承諾等(13分)
(二)投標(biāo)企業(yè)(2人)回答評委提問,包括:標(biāo)書內(nèi)容及管理事項、物業(yè)管理的法規(guī)知識、物業(yè)管理中發(fā)生的實際問題的處理等(15分)
(三)答辯人的儀容、儀表、表達能力等(2分)
六、現(xiàn)場調(diào)查評分細(xì)則(總分20分)
1.招標(biāo)選聘工作小組人員現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查評分
2.小區(qū)業(yè)主現(xiàn)場參觀、考察、民意調(diào)查并將考察結(jié)果反饋給招標(biāo)選聘工作小組人員,供評分時參考。
七、分值計算
上述投標(biāo)書分(100分),答辯分(30分),現(xiàn)場調(diào)查分(20分),總分(150分)評分時,評委給各分項評分(保留到小數(shù)點后一位),計算各位評委給各物業(yè)公司評出的總分,計分時,各物業(yè)公司的得分從幾名評委所評分中去掉一個最高分和一個最低分后,按平均分?jǐn)?shù)計算(精確到小數(shù)點后兩位),平均得分即為該投標(biāo)企業(yè)最后得分。如評標(biāo)結(jié)果出現(xiàn)積分相等,將以抽簽形式?jīng)Q定名次。
八、按上述評分方法評選出得分最高的前三名物業(yè)管理企業(yè)進入下一輪業(yè)主投票階段。
錦灝佳園物業(yè)選聘工作小組
錦灝佳園業(yè)主委員會
錦灝佳園業(yè)主大會
第9篇 某小區(qū)物業(yè)管理員工作細(xì)則
小區(qū)物業(yè)管理員工作細(xì)則
(1)每日填寫《日志》,一周上報一次;
①清潔情況滿意;
②保安系統(tǒng)運作正常;
③排水系統(tǒng)正常;
④空調(diào)供應(yīng)正常;
⑤園藝擺設(shè)滿意;
⑥消防通道無障礙阻塞;
⑦后備系統(tǒng)正常。
(2)按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安線路。
(3)隨時保持最佳工作狀態(tài),處理意外時必須保持鎮(zhèn)定。
(4)絕對服從合理的工作指示。
(5)駐守崗位、巡視或監(jiān)視指定的物業(yè)范圍,如發(fā)現(xiàn)任何可疑之處,立即按工作指示處理,并通知值勤保安。
(6)盡量避免使用武力,有需要時應(yīng)召喚其他值勤人員支援。
(7)下班時如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時到達,不可離開崗位,應(yīng)通知保安員代為安排接班。
(8)指定園藝工或承包商按要求擺放日常園藝盆栽。
第10篇 z校園物業(yè)臨時工管理細(xì)則
校園物業(yè)臨時工管理細(xì)則
一、臨時工應(yīng)具備學(xué)校有關(guān)部門及后勤集團所要求出具的所有證件,并隨時接受檢查。
二、臨時工應(yīng)自覺遵守國家法律及學(xué)校、集團規(guī)章制度及國家計劃生育政策。
三、各技術(shù)工種應(yīng)分別嚴(yán)格按國家行業(yè)規(guī)定的有關(guān)規(guī)范操作。
四、臨時工應(yīng)自覺維護集團形象。下列行為應(yīng)杜絕:
1.行為、舉止及言談粗魯,在人群密集的地方或在教學(xué)場所附近大聲談笑。
2.在校園內(nèi)衣衫不整、衣服骯臟、亂吐痰、穿拖鞋、穿背心或赤上身。
3.在校園內(nèi)以賺錢為目的的揀垃圾(如在一些施工場地附近揀廢舊金屬材料、在垃圾箱內(nèi)翻找物品)。
4.利用工作之便,隨意向師生索要財物。如師生確有贈與意向,應(yīng)事先通知公司領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)核實同意后才可接受。
5.杜絕利用工作之便向用戶吃、拿、卡、要。
五、揀到東西要交公。
六、禁止偷竊行為。
七、變賣垃圾等物品或有較大的物品需出校門時,應(yīng)經(jīng)本公司檢查、同意后方可出門。如該物品系本人所有,應(yīng)證明其合法性。
八、相互間應(yīng)加強團結(jié)。出現(xiàn)矛盾時應(yīng)互諒、互讓,必要時可向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報,由公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)調(diào)解。堅決制止打架、斗毆等行為。
九、如居住在由公司提供的場所的,應(yīng)按有關(guān)安全、防火、防盜規(guī)定,采取切實措施確保人身及財產(chǎn)安全。如發(fā)現(xiàn)有安全隱患時,應(yīng)及時向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。因知情不報而產(chǎn)生的一切后果由本人負(fù)責(zé)。同時,所有人員應(yīng)保證居住場所的衛(wèi)生。
十、嚴(yán)格作息時間制度。堅決杜絕在上班時間打零工,干私活。
十一、工作任務(wù)屬限時完成的,須按時間要求不折不扣完成。
十二、嚴(yán)格請假制度。凡時間在半天以內(nèi)的,向班長請假;請假半天以上,一天以內(nèi)的,向公司領(lǐng)導(dǎo)請假;請假在一天以上的,需提前一天以上向公司領(lǐng)導(dǎo)書面請假。所有請假應(yīng)在批假的前提下才可離開崗位,否則按曠工論處。
十三、違反以上規(guī)定,視情節(jié)輕重,予以教育、扣發(fā)工資,直至辭退。如情節(jié)嚴(yán)重,送校保衛(wèi)處處理或交司法機構(gòu)處理。
十四、處理的尺度:道德、品質(zhì)是根本問題,凡道德、品質(zhì)出現(xiàn)問題時,立即解除合同;安全是一個關(guān)系公司生存、發(fā)展的重大問題,由于不按安全規(guī)范操作而受教育后再次出現(xiàn)安全問題時,予以解除合同;工作形象直接影響公司的聲譽,因不重視形象而受三次教育后再次發(fā)生有損形象的行為時,予以解除合同。
十五、本規(guī)定的解釋權(quán)歸校園物業(yè)服務(wù)公司青山分公司。
第11篇 物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則范文
物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則,下面小編為大家?guī)淼氖俏飿I(yè)管理服務(wù)細(xì)則,歡迎閱讀。
國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定
為了依法推進簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革,國務(wù)院對取消和調(diào)整行政審批項目、價格改革和實施普遍性降費措施涉及的行政法規(guī)進行了清理。
經(jīng)過清理,國務(wù)院決定:對66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業(yè)管理條例》第三十三條、第六十一條。
此外,對相關(guān)行政法規(guī)的條文順序作相應(yīng)調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
原文:
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
國務(wù)院物業(yè)管理條例全文(2022修改)
(2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布 根據(jù)2023年2月6日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第12篇 物業(yè)管理考核評分細(xì)則模板
物業(yè)管理考核評分細(xì)則一
一、目的
1.更好的引導(dǎo)員工行為,加強員工的自我管理,提高工作績效,發(fā)掘員工潛能,實現(xiàn)員工與上級更好的溝通。保障公司各項制度、規(guī)定的嚴(yán)肅性,真正體現(xiàn)公平競爭、獎勤罰懶,建立起行之有效的激勵機制,營造良好的工作氛圍,創(chuàng)建一個具有發(fā)展?jié)摿蛣?chuàng)造力的優(yōu)秀團隊,推動公司總體戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。
2.更確切的了解員工隊伍的工作態(tài)度、能力狀況、工作績效等基本狀況,考評結(jié)果為薪資調(diào)整、職務(wù)變更、崗位調(diào)動、人員選拔、培訓(xùn)及職業(yè)規(guī)劃等人事決策提供信息依據(jù)。
二、適用范圍
主要是對全體正式員工進行的定期考評,適用公司所有已轉(zhuǎn)正的普通員工及管理人員。新進實習(xí)員工、競爭上崗的見習(xí)員工、轉(zhuǎn)崗、晉升、降職等特殊階段員工的考評另行制定,不適合此考評,但可引用績效考評結(jié)果的客觀數(shù)據(jù)信息,作為決策的依據(jù)。
三、管理職責(zé)
1.各管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本管理處員工的考紀(jì)考評的具體執(zhí)行。
2.公司辦公室負(fù)責(zé)考評獎懲的具體執(zhí)行。
四、績效考評的分類
1.績效考評分月度績效考評和年度績效考評。
2.月度績效考評是對被考核者每月度內(nèi)的績效完成情況進行考核,考評的標(biāo)準(zhǔn)是被考核者的工作能力、品行和學(xué)識。
3.年度績效考評是公司辦公室根據(jù)被考核者在本年度內(nèi)的獎懲記錄及出勤情況給予評價,并統(tǒng)計、匯總各月度績效考核的得分后,得出被考核者本年度績效考評的最終得分。
五、考評細(xì)則及實施標(biāo)準(zhǔn)
1. 普通人員績效考評
考核項目
評分細(xì)則與實施標(biāo)準(zhǔn)
差(0-50%)
中(51%-70%)
良(71%-90%)
優(yōu)(91%-100%)
工作
能力
(45分)
工作質(zhì)量(20)
工作無計劃或不能按時完成工作計劃或公司、上級領(lǐng)導(dǎo)交付的工作
工作缺乏計劃,工作跟進不及時,完成情況一般
有一定的工作計劃性,基本能按期完成公司、上級領(lǐng)導(dǎo)交付的工作
工作計劃性強,能及時并出色完成工作,并達到預(yù)期目標(biāo)
工作量(15)
落后于同組人完成工作任務(wù)
基本能完成目標(biāo)工作任務(wù)
完成目標(biāo)工作任務(wù),并能協(xié)助團隊成員
高水平完成,并能協(xié)助同事完成其他事項
溝通能力(10)
不與同事溝通,經(jīng)常誤解工作目標(biāo)
安于現(xiàn)狀,溝通被動
努力與同事溝通,有良好的人際關(guān)系
積極主動與同事溝通,有良好的人際關(guān)系,并共同把工作做好
品行
(42分)
團隊精神(7)
協(xié)助態(tài)度差,完全按個人設(shè)想工作,不能協(xié)助完成任務(wù)
協(xié)助態(tài)度不好,對別的部門工作配合不主動,團隊協(xié)助意識不強
團隊協(xié)助意識較好,能配合別的部門共同完成工作任務(wù),有分歧時能溝通協(xié)調(diào)
能主動協(xié)調(diào)部門把工作做好達成團隊的整體目標(biāo),經(jīng)常與別的部門和下屬進行有效溝通
敬業(yè)精神(7)
對待工作不負(fù)責(zé)任,導(dǎo)致工作出現(xiàn)疏漏,并沒有及時補救
被動應(yīng)付工作,導(dǎo)致失誤發(fā)生,但能及時補救
工作責(zé)任心較強,工作能認(rèn)真負(fù)責(zé)及時完成
工作責(zé)任心強,能主動承擔(dān)艱巨的工作任務(wù),有時為更好地完成工作主動加班
行為規(guī)范(7)
行為舉止較散漫,行為舉止完全與職業(yè)形象不符
處理日常事務(wù)基本達到日常規(guī)范要求
處理日常事務(wù)一般,達到崗位職責(zé)要求,有良好素質(zhì)
堅守崗位社交禮儀,處理日常事務(wù)較好,舉手投足適宜,體現(xiàn)良好綜合素質(zhì)
儀容儀表(7)
上班時間沒穿制服,沒有佩戴工作牌等
按公司規(guī)定,有穿制服,但沒有佩戴工作牌且制服不整潔
按公司規(guī)定制服整齊,工作牌掛的位置正確,但制服不整潔
按公司規(guī)定制服整齊、整潔,工作牌掛的位置正確
禮貌(7)
不關(guān)心業(yè)主需求與感受,對業(yè)主需求無響應(yīng),導(dǎo)致引起投訴
基本能及時響應(yīng),但態(tài)度不好或提供服務(wù)不及時,導(dǎo)致業(yè)主投訴
積極響應(yīng)業(yè)主的意見及投訴,及時提供令人滿意的服務(wù)
主動征詢業(yè)主需求與感受,服務(wù)超出客戶期望,并得到業(yè)主的表揚
出勤紀(jì)律(7)
遲到/早退三次以上(含三次),上班時間做與工作無關(guān)的事。有事不請假。
遲到/早退二次,上班時間與工作無關(guān)的事。有事不向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請假一次以上。
遲到/早退一次,上班時間不做與工作無關(guān)的事。有事主動與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請假。
按時上下班,不遲到不早退,上班時間不做與工作無關(guān)的事,有事主動與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請假。
學(xué)識
(13分)
專業(yè)知識(13)
不懂專業(yè),沒有技能,知識太少,不肯學(xué)習(xí),不思上進
對專業(yè)知識了解不深, 專業(yè)技能不足,被動應(yīng)付學(xué)習(xí)
對專業(yè)知識和技能熟悉掌握,有一定的學(xué)習(xí)能力
精通專業(yè)知識和技能,勤奮好學(xué),知識面廣,經(jīng)常有創(chuàng)新理念
上表中所使用的專用術(shù)語定義如下:
(一)工作能力考核:通過工作行為、觀察、分析和評價員工具有的能力。
1.工作質(zhì)量:指所承擔(dān)的生產(chǎn)、工作、服務(wù)月度質(zhì)量指標(biāo)的完成情況。
2.工作量:指所承擔(dān)的生產(chǎn)、工作、服務(wù)的數(shù)量指標(biāo)。
3.溝通能力:指員工在工作執(zhí)行過程中,理解他人和增加別人理解自己的能力。
(二)品行考核:對員工在工作中表現(xiàn)出來的工作態(tài)度和品德等方面觀察、分析和評價。
1.團隊精神:是員工大局意識、協(xié)作精神和服務(wù)精神的集中體現(xiàn)。
2.敬業(yè)精神:指員工能堅守自己職位本分,秉持“一分耕耘、一分收獲”工作態(tài)度,勇于面對挑戰(zhàn)的精神。
3.行為規(guī)范:指員工的日常言行表現(xiàn),包括崗位規(guī)范、語言規(guī)范、社交規(guī)范等。如是否積極正確主動為公司聲譽作正面宣傳等。
4.儀容儀表:指員工能創(chuàng)造良好的工作氛圍,體現(xiàn)員工良好風(fēng)貌,并保持企業(yè)形象的整體形象和精神面貌。
5.禮貌:指員工接待業(yè)主態(tài)度以及回復(fù)是否及時,是否達到令人滿意的服務(wù)。
6.出勤紀(jì)律:遲到、早退等考評員工出勤情況。
(三)學(xué)識考核:對員工完成本職工作掌握的知識、技能及應(yīng)用情況進行分析和評價。
1.專業(yè)知識:是指從事本職工作應(yīng)掌握的專業(yè)基本知識,國家頒布的相應(yīng)法律、法規(guī)、政策等。
1. 管理人員績效考評
考核項目
評分細(xì)則與實施標(biāo)準(zhǔn)
差(0-50%)
中(51%-70%)
良(71%-90%)
優(yōu)(91%-100%)
工作
能力
(55分)
工作質(zhì)量(15)
工作無計劃或不能按時完成工作計劃或公司、上級領(lǐng)導(dǎo)交付的工作
工作缺乏計劃,工作跟進不及時,完成情況一般
有一定的工作計劃性,基本能按期完成公司、上級領(lǐng)導(dǎo)交付的工作
工作計劃性強,能及時并出色完成工作,并達到預(yù)期工作目標(biāo)
組織能力(10)
工作分配不合理,組織管理能力差,不能指導(dǎo)下屬工作
管理能力一般,各部門員工工作積極性得不到有效調(diào)動,有時會指導(dǎo)下屬工作,工作跟進不及時
有一定的組織能力,能較好的組織下屬員工做好本部門工作,對下屬工作中的重要總是及時給予指導(dǎo)
能知人善用,很好的組織員工發(fā)揮各自的力量,共同把工作做好
表達能力(10)
工作不得要領(lǐng),反應(yīng)不靈敏,上傳下達工作不及時
動手能力一般,未能做好上傳下達工作
有一定的動手能力,處亂不驚,能基本保證上傳下達工作
動手能力強,機敏靈活,上傳下達文件表述完整正確
溝通能力(10)
不與上級下屬溝通,經(jīng)常誤解工作目標(biāo),且下達錯誤工作任務(wù)
安于現(xiàn)狀,溝通被動,同事關(guān)系一般
努力與上級/下屬溝通,理解相互的立場,同事關(guān)系和和諧
積極主動與上級/下屬溝通,并共同把工作做好,營造相互信賴的工作氛圍
協(xié)調(diào)能力(10)
完全不顧大局著想,只顧個人得失,各部門工作關(guān)系紊亂
各部門工作配合不主動,團隊協(xié)助意識不強
各部門能積極配合共同完成工作任務(wù)
管理井然有序,各部門相互合作,大家朝共同的目標(biāo)奮進
品行
(32分)
服務(wù)意識(8)
不關(guān)心業(yè)主需求與感受,對業(yè)主需求無響應(yīng),導(dǎo)致引起投訴,不微笑服務(wù)
基本能及時響應(yīng),但態(tài)度不好或提供服務(wù)不及時,導(dǎo)致業(yè)主投訴,
積極響應(yīng)業(yè)主的意見及投訴,及時提供令人滿意的服務(wù),微笑服務(wù)
主動征詢業(yè)主需求與感受,服務(wù)超出客戶期望,微笑服務(wù),并得到業(yè)主的表揚
責(zé)任心(8)
對待工作不負(fù)責(zé)任,導(dǎo)致工作出現(xiàn)疏漏,并沒有及時補救
被動應(yīng)付工作,導(dǎo)致失誤發(fā)生,但能及時補救
工作責(zé)任心較強,工作能認(rèn)真負(fù)責(zé)及時完成
工作責(zé)任心強,能主動承擔(dān)艱巨的工作任務(wù),有時為更好地完成工作主動加班
行為規(guī)范(8)
行為舉止較散漫,行為舉止完全與職業(yè)形象不符
處理日常事務(wù)基本達到日常規(guī)范要求,尊重他人
處理日常事務(wù)尚可,達到崗位職責(zé)要求,有良好素質(zhì),行為舉止適宜
處理日常事務(wù)極佳,并能堅守社交禮儀,行為舉止得當(dāng),有模范帶頭作用,體現(xiàn)良好綜合素質(zhì)
出勤紀(jì)律(8)
遲到/早退三次以上(含三次),上班時間做與工作無關(guān)的事。有事不請假
遲到/早退二次,上班時間與工作無關(guān)的事。有事不向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請假一次以上
遲到/早退一次,上班時間不做與工作無關(guān)的事。有事主動與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請假
按時上下班,不遲到不早退,上班時間不做與工作無關(guān)的事,有事主動與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請假
學(xué)識
(13分)
業(yè)務(wù)知識(13)
不懂專業(yè),沒有技能,知識太少,不肯學(xué)習(xí),不思上進
對專業(yè)知識了解不深, 專業(yè)技能不足,被動應(yīng)付學(xué)習(xí),且缺乏進取精神
對專業(yè)知識和技能熟悉掌握,有一定的學(xué)習(xí)能力,積極參加公司組織的培訓(xùn)學(xué)習(xí),并培訓(xùn)指導(dǎo)下屬
精通專業(yè)知識和技能,勤奮好學(xué),知識面廣,經(jīng)常有創(chuàng)新理念,積極參加公司組織的培訓(xùn)學(xué)習(xí),培訓(xùn)指導(dǎo)員工
上表中所使用的專用術(shù)語定義如下:
(一)工作能力考核:通過工作行為、觀察、分析和評價員工具有的能力。
1.工作質(zhì)量:指所承擔(dān)的生產(chǎn)、工作、服務(wù)月度質(zhì)量指標(biāo)的完成情況。
2.組織能力:指管理人員能夠把各種生產(chǎn)要素有機地組合在一起,實施計劃安排、貫徹實施、監(jiān)督控制和協(xié)調(diào)配置等活動,產(chǎn)生高工作效率的能力。
3.表達能力:是管理人員諸種學(xué)習(xí)能力的運用、表現(xiàn)和尖端,能有力地表現(xiàn)、發(fā)揮、發(fā)展一個人的觀察能力、記憶能力和思維能力。主要包括兩種表達能力:一種是語言表達能力(口頭語言表達能力和書面語言表達能力);一種是操作表達能力(動手能力)。
4.溝通能力:指管理人員在工作執(zhí)行過程中,理解他人和增加別人理解自己的能力。
5.協(xié)調(diào)能力:指管理人員能夠從全局著眼,來兼顧處理方方面面事務(wù)及關(guān)系的能力,這包括兩個方面:第一,管理人員能夠兼顧各項工作,使各項工作有條不紊地進行,互不干擾,甚至互相促進;第二,管理人員能夠協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系,平衡利益沖突,使大家朝著共同的目標(biāo)前進。
(二)品行考核:對員工在工作中表現(xiàn)出來的工作態(tài)度和品德等方面觀察、分析和評價。
1.服務(wù)意識:是員工自覺主動做好服務(wù)工作的一種觀念和愿望,它發(fā)自每位員工的內(nèi)心。主要體現(xiàn)在文明用語、禮節(jié)禮貌,最重要的是注重所有的細(xì)節(jié)上的完善。
2.責(zé)任心:是員工對自己和他人的支持,包括對同事和業(yè)主以及對公司的支持和對工作的積極態(tài)度,所負(fù)責(zé)任的認(rèn)識、情感和信念,以及與之相應(yīng)的遵守規(guī)范、承擔(dān)責(zé)任和履行義務(wù)的自覺態(tài)度。
3.行為規(guī)范:指員工的日常言行表現(xiàn),包括崗位規(guī)范、語言規(guī)范、社交規(guī)范等。如是否積極正確主動為公司聲譽作正面宣傳、是否積極正確地宣貫公司各項方針政策是否自覺地向員工等。
4.出勤紀(jì)律:遲到、早退等考評員工出勤情況。
(三)學(xué)識考核:對員工完成本職工作掌握的知識、技能及應(yīng)用情況進行分析和評價。
1.業(yè)務(wù)知識:是指從事本職工作應(yīng)掌握的專業(yè)基本知識和一般技巧,國家頒布的相應(yīng)法律、法規(guī)、政策等。
六、考核說明
公司成立“績效目標(biāo)管理考核考評小組”,由公司經(jīng)理、辦公室主任、各管理處主任及員工代表組成?！翱冃繕?biāo)管理考核考評小組”全面負(fù)責(zé)整個考核考評工作及對考評實施細(xì)則的解釋。
公司考核考評小組以部門為單位進行月度考核考評,以上述細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),班組長對本班員工每月工作表現(xiàn)進行考核評分,管理處主任/負(fù)責(zé)人每月對各部門班組長的工作表現(xiàn)進行考核評分,每月28日為管理處月度考核時間,每月30日公司考核考評小組將根據(jù)管理處月度績效考核情況對管理處進行考核考評。
七、月度績效考評
依據(jù)員工月度績效考評結(jié)果的不同等級,將員工的基本工資和績效工資增加或降低相應(yīng)金額,從而達到獎優(yōu)懲差,鞭策員工、激勵員工更加努力工作的目的。具體標(biāo)準(zhǔn)如下:
(一)若月度績效考核結(jié)果為優(yōu)類(85分—100分)者,發(fā)放當(dāng)月基本工資和績效工資;凡連續(xù)三個月在月度績效考核工作中考核成績屬優(yōu)類達90分以上者,給予50元獎勵。
(二)若月度績效考核結(jié)果為良類(75分—84分)者,發(fā)放當(dāng)月基本工資和績效工資;凡連續(xù)六個月在月度績效考核工作中考核成績屬優(yōu)類達80分以上者,給予50元獎勵。
(三)若月度績效考核結(jié)果為中類(60分—74分)者,發(fā)放當(dāng)月基本工資和績效工資;凡連續(xù)二個月在月度績效考核工作中考核成績?yōu)橹蓄愓?普通員工扣取當(dāng)月工資50元,管理人員扣取當(dāng)月工資100元。
(三)若月度績效考核結(jié)果為差類(59分以下)者,發(fā)放當(dāng)月基本工資,停發(fā)當(dāng)月績效工資;凡連續(xù)二個月在月度績效考核工作中考核成績?yōu)椴铑愓?除停發(fā)當(dāng)月績效工資外,普通員工扣取當(dāng)月工資100元,管理人員扣取當(dāng)月工資200元;凡連續(xù)三個月在月度績效考核工作中考核成績?yōu)椴铑愓?作自動離職處理。
八、年度績效考評
年度績效考評是建立在月度績效考評基礎(chǔ)上的。
年度績效考評=本年度四個季度績效考評得分之和*20%+獎懲評分+出勤情況,各自所占比例為8:1:1。
1. 獎懲評分標(biāo)準(zhǔn)
(一)本年度內(nèi)若無任何獎懲記錄,則得10分;
(二)獎勵:公司通報表揚一次加2分;現(xiàn)金嘉獎一次加2分;集體嘉獎一次3分。各項不累加,最高值為獎勵值;
(三)懲戒:下達《員工違規(guī)通知單》一次扣2分;公司通報批評一次扣3分;罰現(xiàn)金累計達300元的,扣3分,以上每增加100元扣1分;
(四)功過相抵:公司通報表揚一次抵通報批評一次。
1. 依據(jù)員工年度績效考評結(jié)果的不同等級,給予相應(yīng)的獎懲,具體內(nèi)容如下:
(一)a(超群級):95—100分,相當(dāng)出色,無可挑剔者,獎勵200元;
(二)b(優(yōu)良級):80—94分,出色,不負(fù)從望者,獎勵100元;
(三)c(尚可級):70—79分,基本滿意,可以塑造者,無現(xiàn)金獎勵;
(四)d(稍差級):60—69分,有問題,需要注意者,罰現(xiàn)金100元;
(五)e(較差級):50—59分,問題嚴(yán)重,特別注意者,罰現(xiàn)金200元;
(六)f(很差級):49分以下,不稱職,應(yīng)被淘汰者,如為管理人員降職或撤職,如為員工給予辭退。
九、申訴
被考核人如不認(rèn)同自己的考核結(jié)果,可以書面形式向直接領(lǐng)導(dǎo)逐級反映,公司辦公室將在兩天內(nèi)作出回復(fù)。
十、考評資料的管理
員工月度/年度考核表填寫后,在規(guī)定時間內(nèi)交公司辦公室負(fù)責(zé)復(fù)核、統(tǒng)計、存檔。如員工想查閱須經(jīng)理批準(zhǔn)后方可。月度績效考評資料保存兩年后可自動銷毀,年度績效考評資料保存五年后可自動銷毀。
十一、本細(xì)則由公司辦公室制訂并負(fù)責(zé)解釋。
十二、本細(xì)則報公司經(jīng)理,經(jīng)公司辦公會討論通過后施行,修改時亦同。
物業(yè)管理考核評分細(xì)則二
為貫徹落實《常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理實施辦法》和《市政府關(guān)于進一步加強我市物業(yè)管理工作的意見》精神,充分發(fā)揮物業(yè)管理在打造精致城市、建設(shè)和諧社區(qū)中的作用,創(chuàng)新物業(yè)管理考核辦法,完善考核工作標(biāo)準(zhǔn),建立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)長效監(jiān)督管理機制,特制定本考核辦法。
一、考核對象
本市行政區(qū)域內(nèi)由建設(shè)單位或業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施市場化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)。
本辦法所稱新建住宅小區(qū)指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小區(qū)。老住宅小區(qū)指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小區(qū)。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)
各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處,含經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東南開發(fā)區(qū)、度假區(qū)、服裝城等)(以下簡稱屬地政府)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理考核工作。屬地政府應(yīng)會同轄區(qū)內(nèi)相關(guān)職能部門成立住宅小區(qū)物業(yè)管理考核小組,社區(qū)居(村)民委員會參與住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(房產(chǎn)管理處)(以下簡稱住建局(房管處))指導(dǎo)屬地政府開展考核工作。物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極配合屬地政府開展工作。
三、考核內(nèi)容
1.住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況。實地考查各物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅小區(qū)管理情況,主要包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)管理、合同履行情況、參與社區(qū)建設(shè)等方面。
2.業(yè)主委員會運作情況。
四、指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
《新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《開放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。具體見附表,屬地政府可根據(jù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的考核細(xì)則。
五、考核方式
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核采取定期實地考核和日常檢查相結(jié)合的方式。實地考核、業(yè)主委員會考核每年各不少于1次。
六、考核方法
1.考核實行量化打分制,住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況、業(yè)主委員會考核分別實施百分制。
2.住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況考核得分中,定期實地考核占80%,日常檢查占20%。實地考核、日常檢查得分為各次考核檢查得分的簡單算術(shù)平均數(shù)。
3.屬地政府應(yīng)加強日常檢查,日常檢查的內(nèi)容由屬地政府參考考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制訂。
4.考核設(shè)a、b、c、d四個等次。綜合評分在85分(含)以上的為a 級;綜合評分在70—84分的為b級;綜合評分在60—69分的為c級;綜合評分在60分以下的為d級。
5.考核中發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)管理存在安全隱患的,屬地政府應(yīng)發(fā)放《常熟市住宅小區(qū)安全現(xiàn)場檢查意見書》,要求企業(yè)限期進行整改,并對整改情況進行復(fù)查。
6.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要責(zé)任導(dǎo)致有下列情形之一的小區(qū)考核不得評為a級。
①裝修管理嚴(yán)重失控;②設(shè)施設(shè)備不能正常運轉(zhuǎn)存在較大安全隱患;③影響各類創(chuàng)建活動;④發(fā)生對物業(yè)服務(wù)行業(yè)產(chǎn)生重大負(fù)面影響的事件。
7.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要責(zé)任導(dǎo)致有下列情形之一的小區(qū)考核為d級。
①設(shè)施設(shè)備癱瘓存在嚴(yán)重安全隱患;②經(jīng)查實,物業(yè)工作人員涉及項目裝修、搬運“強買強賣”等行為;③被供電、供水等專營單位停止供應(yīng);④電梯、消防設(shè)施未委托專業(yè)維保單位。
8.屬地政府應(yīng)對考核資料進行存檔管理,小區(qū)考核結(jié)果應(yīng)于每年12月31日前將上報市住建局(房管處)。
七、結(jié)果運用
住宅小區(qū)物業(yè)管理考核結(jié)果,將作為企業(yè)資質(zhì)升級、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、優(yōu)秀住宅小區(qū)和先進物業(yè)服務(wù)企業(yè)評選、相關(guān)經(jīng)費貼補獎勵、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用檔案管理等的重要參考依據(jù)。
1.綜合考核為a級的住宅小區(qū)可由屬地政府擇優(yōu)推薦參與常熟市年度優(yōu)秀住宅小區(qū)的評比;年度考核為a級的業(yè)主委員會可參與屬地政府年度優(yōu)秀業(yè)主委員會的評比;對年度綜合考核為a級的城區(qū)市場化老住宅小區(qū),可在前期物業(yè)管理招投標(biāo)中給予適當(dāng)加分。
2.年度綜合考核為c、d級的住宅小區(qū)按規(guī)定記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用檔案;年度綜合考核為d級的住宅小區(qū),屬地政府建議業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)按規(guī)定啟動重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)年度綜合考核為d級的,整改期間暫停前期物業(yè)管理投標(biāo)資格,整改到位后恢復(fù)投標(biāo)資格;有2個為d級的,暫停6個月的前期物業(yè)管理投標(biāo)資格;有2個以上為d級的,暫停9-12個月的前期物業(yè)管理投標(biāo)資格。
4.年度考核結(jié)果,屬地政府應(yīng)通過相關(guān)方式公布。
八、準(zhǔn)物業(yè)管理(指其他人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施非市場化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū))、非單一產(chǎn)權(quán)的非住宅物業(yè)管理、業(yè)主委員會自治管理考核參照本辦法執(zhí)行。
九、本辦法自2023年3月1日起執(zhí)行,《常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法(試行)》(常政辦發(fā)[2022]49號)同時廢止。
附件:1.新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
2.新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
3.封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
4.開放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
5.住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
附件1:新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
類別
考核內(nèi)容
分值
一、
基礎(chǔ)
管理
方面
(30分)
1.小區(qū)管理處部門職責(zé)、設(shè)備用房制度等健全并上墻,電梯困人、火災(zāi)等各類突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案健全;公示企業(yè)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話
4
2.小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費項目和標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)收費按合同約定定期公示,汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益和代收代交費等定期公示
4
3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗收手續(xù),在明顯位置公告承接查驗情況
3
4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗
2
5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項資料齊全,查閱方便
7
6.按政策規(guī)定收費,無亂收費現(xiàn)象,物業(yè)費收費率90%以上
4
7.各類管理臺帳資料規(guī)范健全
6
二、
合同
履行
情況
(62分)
1.保潔服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達到:垃圾日產(chǎn)日清,垃圾桶、房無異味,周邊環(huán)境整潔;道路清潔,可視范圍無垃圾;綠化帶內(nèi)無白色垃圾;小區(qū)及房屋共用部位(樓梯、扶手)無明顯灰塵,無亂涂寫、亂張貼、亂堆放等;水面、噴水池等水景可視范圍內(nèi)無垃圾等,水質(zhì)良好無異味;設(shè)施設(shè)備用房內(nèi)整潔,無雜物堆放;按規(guī)定開展消殺工作,做好病媒生物防制工作
8
2.公共秩序服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達到:秩序維護人員主出入口24小時值班,次出入口定時值班,對進出小區(qū)的人員、車輛進行管理,維護小區(qū)停車等公共秩序,協(xié)助公安機關(guān)做好安全防范
8
3.綠化定期修剪、除蟲、除草;可視范圍內(nèi)綠化帶無大面積死亡
8
4.維修服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達到:定時巡查;急修項目半小時內(nèi)響應(yīng);小修當(dāng)天查看,及時維修;依法做好申請使用維修資金工作;雨污水管道定期疏通
8
5.監(jiān)控、消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備正常運行,定期巡檢、測試;值班人員持證在崗;按規(guī)定委托專業(yè)機構(gòu)對消防、電梯等維修養(yǎng)護,企業(yè)監(jiān)督保養(yǎng)到位;各類標(biāo)識標(biāo)牌配置到位
20
6.裝修管理規(guī)范到位:裝修登記規(guī)范完善;做到及時勸阻、制止、舉報;小區(qū)外立面統(tǒng)一,有序,不影響整體環(huán)境或城市景觀
10
三、
參與
社區(qū)
建設(shè)
(8分)
1.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類創(chuàng)建、計劃生育等相關(guān)工作
4
2.每年開展一次以上業(yè)主滿意度測評,對合理建議及時調(diào)整,滿意率達85%以上
2
3.通過宣傳欄、黑板報、條幅等載體開展物業(yè)管理等各類宣傳活動
2
附件2:新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
類別
考核內(nèi)容
分值
一、
基礎(chǔ)
管理
方面
(30分)
1.小區(qū)管理處部門職責(zé)、設(shè)備用房制度等健全并上墻,并有各類突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案;公示企業(yè)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話
4
2.小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費項目和標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)收費按合同約定定期公示,汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益和代收代交費等定期公示
4
3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同或與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗收手續(xù);在明顯位置公告承接查驗情況
3
4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗
2
5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項資料齊全,查閱方便
7
6.按政策規(guī)定收費,無亂收費現(xiàn)象,物業(yè)費收費率90%以上
4
7.各類管理臺帳資料規(guī)范健全
6
二、
合同
履行
情況
(62分)
1.保潔服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達到:垃圾日產(chǎn)日清,垃圾桶、房無異味,周邊環(huán)境整潔;道路清潔,可視范圍無垃圾;綠化帶內(nèi)無白色垃圾;小區(qū)及房屋共用部位(樓梯、扶手)無明顯灰塵,無亂涂寫、亂張貼、亂堆放等;水面、噴水池等水景可視范圍內(nèi)無垃圾等,水質(zhì)良好無異味;設(shè)施設(shè)備用房內(nèi)整潔,無雜物堆放;按規(guī)定開展消殺工作,做好病媒生物防制工作
10
2.公共秩序服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達到:秩序維護人員主出入口24小時值班,次出入口定時值班,對進出小區(qū)的人員、車輛進行管理,維護小區(qū)停車等公共秩序,協(xié)助公安機關(guān)做好安全防范
10
3.綠化定期修剪、除蟲、除草;可視范圍內(nèi)綠化帶無大面積死亡
10
4.維修服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達到:定時巡查;急修項目半小時內(nèi)響應(yīng);小修當(dāng)天查看,及時維修;依法做好申請使用維修資金工作;雨污水管道定期疏通
10
5.監(jiān)控、消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備正常運行,定期巡檢、測試;值班人員在崗;按規(guī)定委托專業(yè)機構(gòu)對電梯維修養(yǎng)護,企業(yè)監(jiān)督保養(yǎng)到位;各類標(biāo)識標(biāo)牌配置到位
12
6.裝修管理規(guī)范到位:裝修登記規(guī)范完善;做到及時勸阻、制止、舉報;小區(qū)外立面統(tǒng)一,有序,不影響整體環(huán)境或城市景觀
10
三、
參與
社區(qū)
建設(shè)
(8分)
1.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類創(chuàng)建、計劃生育等相關(guān)工作
4
2.每年開展一次以上業(yè)主滿意度測評,對合理建議及時調(diào)整,滿意率達85%以上
2
3.通過宣傳欄、黑板報、條幅等載體開展物業(yè)管理等各類宣傳活動
2
附件3:封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
類別
考核內(nèi)容
分值
一、
基礎(chǔ)
管理
方面
(24分)
1.小區(qū)管理處部門職責(zé)、設(shè)備用房制度等健全并上墻,并有各類突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案;公示企業(yè)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話
4
2.小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費項目和標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)收費按合同約定定期公示,汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益和代收代交費等定期公示
4
3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同或與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗收手續(xù)
3
4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗
2
5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項資料齊全,查閱方便
3
6.按政策規(guī)定收費,無亂收費現(xiàn)象,物業(yè)費收費率80%以上
4
7.各類管理臺帳資料規(guī)范健全
4
二、環(huán)境衛(wèi)生管理(20分)
1.小區(qū)整潔,無衛(wèi)生死角,無白色漂浮物
3
2.垃圾房、箱、桶密閉、清潔,周圍無污漬物
3
3.綠地?zé)o紙屑、煙頭等雜物
3
4.區(qū)域內(nèi)無亂張貼、亂涂寫、亂堆放等
3
5.單元樓道整潔
3
6.水面、噴水池等水景可視范圍內(nèi)無垃圾等,水質(zhì)良好無異味
3
7.定期開展消殺工作,做好病媒生物防制工作
2
三、綠化管理(12 分)
1.綠化無大面積蟲害、無大面積死亡
6
2.綠化定期修剪、除蟲、除草等
6
四、共用設(shè)施設(shè)備管理(26分)
1.共用設(shè)施、設(shè)備完好,定期巡檢、測試,有損壞及時維修
8
2.雨污水管道定期疏通
3
3.依法做好有關(guān)申請使用維修資金工作
4
4.各類標(biāo)識標(biāo)牌配置到位
4
5.裝修管理規(guī)范完善
4
6.消防栓完好無占用堵塞
3
五、門衛(wèi)值班、車輛管理(10分)
1.出入口有門衛(wèi)值班,認(rèn)真負(fù)責(zé)
5
2.車輛停放有序,消防通道暢通
5
六、其它
方面(8分)
1.貼補經(jīng)費專項用于小區(qū)管理
2
2.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類創(chuàng)建、計劃生育等相關(guān)工作
2
3.每年開展一次以上業(yè)主滿意度測評,對合理建議及時調(diào)整,滿意率達85%以上
2
4.通過宣傳欄、黑板報、條幅等載體開展物業(yè)管理等各類宣傳活動
2
附件4:開放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
類別
考核內(nèi)容
分值
一、
基礎(chǔ)
管理
方面
(24分)
1.小區(qū)管理處部門職責(zé)、設(shè)備用房制度等健全并上墻,并有各類突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案;公示企業(yè)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話
4
2.小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費項目和標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)收費按合同約定定期公示,汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益和代收代交費等定期公示
4
3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同或與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗收手續(xù)
3
4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗
2
5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項資料齊全,查閱方便
3
6.按政策規(guī)定收費,無亂收費現(xiàn)象,物業(yè)費收費率80%%以上
4
7.各類管理臺帳資料規(guī)范健全
4
二、環(huán)境衛(wèi)生管理(26分)
1.小區(qū)內(nèi)整潔,無衛(wèi)生死角,無白色漂浮物
4
2.垃圾房、箱、桶密閉、清潔,周圍無污漬物
4
3.綠地?zé)o紙屑、煙頭等雜物
4
4.區(qū)域內(nèi)無亂張貼、亂涂寫、亂堆放等
4
5.單元樓道整潔
4
6.水面、噴水池等水景可視范圍內(nèi)無垃圾等,水質(zhì)良好無異味
4
7.定期開展消殺工作,做好病媒生物防制工作
2
三、綠化管理(16 分)
1.綠化無大面積蟲害、無大面積死亡
8
2.綠化定期修剪、除蟲、除草等
8
四、共用設(shè)施設(shè)備管理(26分)
1.共用設(shè)施、設(shè)備完好,定期巡檢、測試,有損壞及時維修。
8
2.雨污水管道定期疏通
3
3.協(xié)助業(yè)主做好有關(guān)申請使用維修資金工作
4
4.各類標(biāo)識標(biāo)牌配置到位
4
5.裝修管理規(guī)范完善
4
6.消防栓完好無占用堵塞
3
五、其它
方面(8分)
1.貼補經(jīng)費專項用于小區(qū)管理
2
2.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類創(chuàng)建、計劃生育等相關(guān)工作
2
3.每年開展一次以上業(yè)主滿意度測評,對合理建議及時調(diào)整,滿意率達85%以上
2
4.通過宣傳欄、黑板報、條幅等載體開展物業(yè)管理等各類宣傳活動
2
附件5:住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
類別
考核內(nèi)容
分值
一、
履行
職責(zé)
方面
(70分)
1.按程序召開業(yè)主(代表)大會,并做好書面記錄
5
2.定期召開業(yè)主委員會會議,并做好書面記錄
5
3.委員分工明確
4
4.代表業(yè)主(代表)大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同
4
5.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,臺帳記錄齊全
4
6.組織做好新、老物業(yè)管理單位進退交接工作
4
7.業(yè)主委員會成員自覺交納物業(yè)服務(wù)費,并督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費
5
8.帶頭模范遵守小區(qū)各項制度
5
9.針對物業(yè)管理中需要政府解決的問題,逐級向有關(guān)部門反映
4
10.業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主質(zhì)詢
5
11.公共經(jīng)營設(shè)施收益等使用規(guī)范,定期公示
5
12.維修資金使用申請及時、規(guī)范
5
13.按規(guī)定程序選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
5
14.定期與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通交流,配合協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
5
15.完善業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約
5
二、
其它
方面
(30分)
1.接受屬地政府、社區(qū)居委會的監(jiān)督和指導(dǎo),接受行業(yè)主管部門的指導(dǎo)
10
2.業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會的決定凡涉及到事關(guān)公共事務(wù)和業(yè)主重大權(quán)益事項,應(yīng)事先告知社區(qū)居委會,并聽取意見
10
3.按要求協(xié)助開展業(yè)主滿意度測評等工作
5
4.積極參加有關(guān)部門組織的培訓(xùn)學(xué)習(xí)
5
