品牌管理細則模板
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家私品牌營銷管理運作實施細則【1】
一元伊始,萬物復新。
虎虎生威:根據(jù)我對全友家私的觀察和兩位老總溝通了解情況,結合懷化市3年建設預算分析,對2023年工作做以下打算:
一、市場前景分析:
2023年—2023年,懷化政府將加大城市建設步伐,耗巨資啟動工程多個項目建設工程,并對湖天開發(fā)區(qū)---太平橋段重金打造太平溪河畔風光帶旅游景區(qū)改造工程;修建懷化——長沙高速鐵路;重慶愉懷2線懷化——重慶鐵路動工;這兩條鐵路線將進一步帶動懷化與外界的經(jīng)貿(mào)往來;這意味著,懷化今后的三年,是懷化經(jīng)濟騰飛的三年,也是商販們掘金的三年,以上種種,對家具業(yè)的全友家私而言,無疑嶄現(xiàn)了無限商機,贏在2010,是公司全面提升的關鍵一年!
二、目前主要存在的管理運作問題分析:
1、由于蒲總忙于外圍事物和廣告業(yè)務事物,沒有精力具體抓日常性管理工作,加上這幾年隨著新勞動法的頒布和市場的快速發(fā)展,導致企業(yè)現(xiàn)有制度與員工思想脫節(jié),制度(方案)不能很好的實施、落實等問題突出。
2、員工職業(yè)素養(yǎng)教育和培訓不夠,造成人員認識停留不前,跟不上市場和行業(yè)要求。
3、企業(yè)文化建設和員工活動開展不夠造成員工歸屬感不強,工作責任性大打折扣。
4、營銷模式過于模仿同行,沒有形成獨特的競爭優(yōu)勢。
5、新進員工崗前培訓不夠,員工綜合素質和服務意識有待提升。
6、社區(qū)活動開展不夠,造成廣告宣傳與地面宣傳脫節(jié)。
7、物流部工作和上門安裝工作失誤太多,造成顧客投訴和對品牌形象極大的影響。
8、客服工作沒有系統(tǒng)的造作細則和專人實施,造成售后服務工作跟不上。
根據(jù)以上主要問題,年度主要工作目標:為了保證全友家私2023年整體品牌營運管理戰(zhàn)略順利完成,全面提升全友家私的品牌效應和保證店的經(jīng)濟效益,結合懷化市家具行業(yè)實際情況和目前全友家私現(xiàn)狀,特制定本細則。
三、2023年營銷運作工作重點:
(一)、年度各項費用預算(根據(jù)09年銷售情況定):
銷售任務計劃突破 萬。
廣告費用預算 萬。
辦公費用預算 萬。
電話費用預算 萬。
水電費用預算 萬。
房屋租憑預算 萬。
招待費用預算 萬。
節(jié)日禮品預算 萬。
固定工資開資預算 萬。
保險公司部分預算 萬。
其他費用預算 萬。
1、月銷售計劃按09年度計劃定。
2、廣告投放重點及預算按廣告投放計劃表執(zhí)行。
(二)營銷運作年度主要工作(擴大形象宣傳、樹立企業(yè)典范;加強異業(yè)合作,開辟銷售渠道;深入小區(qū)各戶,免費上門服務;贏取消費口碑,服務決勝終端。
1、重點做好懷化市新樓盤、交付小區(qū)目標客戶開發(fā)工作,努力發(fā)展團購客戶(重點)。
2、加大對麻陽路、中方路、城東和芷江路等靠近市主要路段戶外廣告宣傳工作。
投入電視媒體、廣播、公交、的士車等形象廣告;做好小區(qū)形象看板(大幅噴繪)宣傳,以及市內繁華地段形象噴繪、各縣進城路牌墻體廣告。
3、成立上門售后小組,定期(淡季)深入小區(qū)或單位辦公樓開展售后服務工作。
確保每季度一次小區(qū)售后上門維修和社區(qū)推廣工作(重點)。
4、加強與建材商、裝修公司等異企的合作;進一步在小區(qū)樣板房家具上貨、物管公司業(yè)主用戶手冊宣傳上取得更大程度的突破,力爭在高端小區(qū)形成鏈帶銷售。
5、貨物送貨上門有專職經(jīng)理押車隨行,處理售后事宜;市內售后問題最多三天答復并給予解決,縣城售后問題最多一周答復并給以解決,盡量杜絕售后問題延誤處理導致客戶上門吵鬧事件出現(xiàn)(重點)。
6、參加政府組織的公益活動(如愛心助學、慈善募捐),樹立公眾形象,成就品牌企業(yè)。
7、在店門口或步行街(步步高門口)舉辦“全友杯”家具配置效果圖展覽會,讓懷化市民更大程度了解全友家私,走進全友家私。
8、讓物流部的安裝工、搬運工成為我們的(二次)推銷員。
導購員能言善辯,顧客懷有防御心態(tài),可能會不相信導購員說的話,但售后技師作為技術人員,他們所說的話顧客往往會相信。
多數(shù)顧客第一次來商場購物可能只購買一張床或一套餐桌或一套沙發(fā),因導購員在工作上很難做到親臨每一位客戶的新房參觀,故不清楚顧客家里是否還需要其它家具,而我們的售后人員(安裝工、搬運工)均會親臨客戶家中送貨、安裝。
尤其是安裝工進行家具組裝需要一個較長的時間過程,顧客在新房閑來無事,多數(shù)會參觀、監(jiān)督安裝技師的安裝過程,而安裝工則可利用這個過程與顧客溝通、交流,借此了解顧客有無二次消費的可能性,回商場后,安裝工在工具房(已備好的顧客二次消費欄中)填寫所獲信息。
9、物流部上門送貨嚴格按照公司服務標準執(zhí)行(重點):
打電話確定客戶在家——裝車出發(fā)——敲門、征求同意方可換鞋套入室——問詢:家具擺放位置——擺放安裝完畢(安裝工需在所裝家具的側面隱蔽處貼上寫有自己姓名的小標簽)——請客戶簽字驗收(安裝工告知顧客該樣新裝家具小標簽的張貼處)——滿意后告知客戶該家具的使用須知,以及家具保養(yǎng)常識并贈送售后名片——清理現(xiàn)場,問詢顧客紙殼、外包裝是否自留——與客戶禮貌道別——回商場反饋該客戶信息。
此項工作由物流部售后主管親臨現(xiàn)場監(jiān)督、執(zhí)行,作為公司服務工程的重點工作來抓。
10、做好網(wǎng)絡推廣工作,鎖定新型高端客戶。
做好網(wǎng)絡優(yōu)化工作,凡在百度輸入“懷化那里的家具比較好”或“懷化那家的家具質量好”等能在百度首頁找到“全友家私的質量比較好”或進入公司網(wǎng)站。
11、做好各大餐飲、娛樂場所的刊物補充發(fā)放和跟進工作。
12、做好各大節(jié)假日當階段活動宣傳工作。
13、完善短信群發(fā)系統(tǒng),做好新活動(新產(chǎn)品)和家具季節(jié)保養(yǎng)知識及天氣突變及時通知老顧客和目標顧客工作(重點)。
14、建立客戶家具陳列安裝實景照片數(shù)據(jù)庫,實現(xiàn)小區(qū)戶行有樣板,為舉辦“全友杯”家具配置效果圖展覽會做準備。
(三)2023年管理工作重點(做好/控制全年資本運作;促進各部門工作銜接;落實獎懲制度;完善內部管理;強化業(yè)務、技能培訓;道德素質與時俱進;狠抓人才建設;提升銷售業(yè)績。
為很好拓展市場,實現(xiàn)同行規(guī)避競爭,快速提升全友家私自身品牌形象,實現(xiàn)公司正規(guī)化管理,根據(jù)當前店面實際情況,特制定2023年管理工作重點如下:
1、規(guī)范和完善店面管理流程建設,全面提升全友企業(yè)專業(yè)化服務。
劃分階段任務,設置企業(yè)結構圖和崗位設置圖,及各級人員崗位職責,工作范圍,配套表格制作和執(zhí)行。
2、為適應店面的發(fā)展,加強正規(guī)化管理,提高工作效率,建議對公司的管理組織機構進行整合設置,嚴格按層級管理,實行逐級負責制(重點)。
隨著家具行業(yè)競爭日益加劇,和公司業(yè)務的發(fā)展速度迅猛,對店面的的管理工作提出了前所未有的挑戰(zhàn)。
縱觀國內失敗企業(yè)教訓,大多數(shù)都是因為管理薄弱,不敢去改革和突破,導致企業(yè)走向失敗。
這就要求我們店面,在提升硬件建設后(企業(yè)發(fā)展到一定階段),必須對店面的管理機制進行設置,才能適應店面的發(fā)展。
下面我就店面結構設置后的機構、崗位進行擬定,供蒲總參照。
3、組織好內部員工專業(yè)技能和服務意識培訓工作,提升全員職業(yè)素養(yǎng)(重點)。
加強對現(xiàn)有員工的培訓工作,全面提高員工職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)心態(tài),全面提升員工服務意識,與同行徹底拉開服務的差距。
主要突出各級主要崗位人員培訓,打造重要崗位(主管以上)人員復合型人才,全面提升部門之間協(xié)調能力;狠抓優(yōu)質服務培訓工作,解決各級員工工作積極性不高和服務認識不高的問題。
從源頭上徹底解決工作效率不高、員工作風疲軟和服務水平低的問題。
達到人人愛崗敬業(yè)的良性工作氛圍。
進一步提升全友品牌全新形象。
4、進一步引進優(yōu)秀管理人才和專業(yè)技術人才
今年是全球金融危機剛過的一年,也為企業(yè)提供了人才儲備的更好一年。
前期店面之所以發(fā)展慢,主要是兩方面原因,一是企業(yè)處在起步階段,二是沒有精力主抓優(yōu)秀人才的引進工作。
綜觀國內外做的好的企業(yè),都是擁有優(yōu)秀人才的企業(yè),不論企業(yè)還是老板首先是用對人,其次是做對事。
所以我建議讓合適的人出現(xiàn)在合適的崗位,做合適的事,分合適的錢。
具體做法是,在確定結構設置的基礎上。
所以我們要不斷發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)人才。
5、進一步加大考核執(zhí)行力度,將制度落到實處,加大對制度學習和考核,養(yǎng)成按制度辦事的好習慣。
解決工作流程不清和工作計劃性不夠的突出問題。
6、規(guī)范客戶管理系統(tǒng)和倉庫出貨制度,嚴格按制度和流程辦事。
7、進一步加強與各級人員溝通,掌握各級人員的真實思想情況,把問題解決到最小化。
把工作能力發(fā)揮到最大化。
多組織各級人員討論會,統(tǒng)一思想,形成齊抓共管的良好工作氛圍。
并在各部門建立三互小組(互幫、互教、互學);三互小組成員3-4人為組,遵循以下原則:新老搭配、強弱搭配、以老帶新。
小組成員之間做到真正了解和幫助提高(重點)。
8、逐步完善公司企業(yè)文化建設。
公司領導牽頭,運作經(jīng)理組織對全友家私懷化店企業(yè)文化和發(fā)展史的建設。
突出企業(yè)核心競爭力和獨特的企業(yè)文化,使企業(yè)文化成為企業(yè)未來競爭的“殺手劍”。
“全友企業(yè)文化欄”等工作的開展,更是將全友懷化店團隊文化表現(xiàn)的淋漓盡致,得到了店面與廣大員工的信任與認同。
9、積極組織各項活動,調動員工士氣,細心營造企業(yè)氛圍。
為使公司團隊氛圍進一步融洽,增進老板與員工,管理人員與員工,員工與員工之間的感情與溝通,體現(xiàn)“團隊·文化”主題,情況允許的情況下按季節(jié)特征和相關戰(zhàn)略聯(lián)盟單位將逐步開展了“員工團隊士氣展”、“戶外拓展培訓”、“春游”、“員工交流座談會”、“春節(jié)聯(lián)歡晚會”等形式各樣、豐富多彩的團隊活動,從而提升企業(yè)品牌形象。
10、日常管理工作中的重點工作
1、讓晨訓成為公司全員上班后的第一件事情,使其成為工作習慣。
全體員工,每天早上上班后在商場大門口列隊集訓,提升士氣,燃放激情,借機宣傳。
2、前臺專人負責訂單跟進工作:訂貨時間較長的訂單(只有貨到即取的訂單除外),先打電話給客戶確定其取貨時間,確定時間后在訂單上做好記錄,確需訂貨的即行下單進貨,盡可能確?？蛻羧∝洉r間與所訂商品到貨時間同步,以免客戶退換貨物或延時取貨造成產(chǎn)品積壓、陷入資金周轉窘境。
(做好資本控制)
3、采購負責人定期(每周至少2次)巡查賣場產(chǎn)品,定時(每周至少一次)與導購員溝通產(chǎn)品信息,參加導購(每月至少一次)每周早會,最大程度確保新品上貨后能夠暢銷,也便于滯銷商品的及時處理。
4、做好倉儲管理:專職倉管正式上崗,核準倉庫實存與前臺(采購專員)庫存數(shù)據(jù);庫存商品擺放有序,確保庫存商品與賣場商品同質量。
(杜絕沙發(fā)入庫后發(fā)霉事件出現(xiàn))。
5、物流部出庫單送貨順序以及貨款回收是否由物流部帶回事宜,統(tǒng)一由前臺指定負責人安排調配。
(杜絕下述情況出現(xiàn):客戶需貨很急,付款后因我方安排不妥導致貨物未能準時到達,造成客戶退貨。
應分清客戶需貨的輕重緩急,做好統(tǒng)籌安排。
6、送貨上門售后事宜做為公司全年工作重點來抓:物流部工作人員(公司全員)簽署勞務合同后(避免員工頻繁進出、人才走失),由物流部主管負責人員安排、調配事宜,出貨時專人負責貨物押送、上門與客戶交流、送貨善后工作。
7、定期召開(每月至少一次)管理層研討會議,各部門(經(jīng)理人)工作雖明細劃分,但各部門之間榮辱相關,重大舉措應服從上級領導統(tǒng)一安排,不得各自為政。
8、各店面(每周一次)、物流部各組(每月二次)定期召開各部門會議,以便發(fā)現(xiàn)問題,解決問題。
9、做好各店面業(yè)務能力、道德素質強化培訓:各店長因才適崗(建立末尾
淘汰制)規(guī)范價格體系,店長把價格(折扣)關,控制利潤額;協(xié)助、督導導購
員談單銷售,完成公司下達的全年銷售指標。
10、公司全員工資的發(fā)放與銷售業(yè)績掛勾:除衛(wèi)生員以外,借此調動員工的工作積極性。
11、賣場產(chǎn)品的擺放、調整(形象塑造)由店長負責安排,物流部主管按值班表輪流協(xié)助。
12、開通售后服務熱線(可把辦公室電話定為售后服務熱線,)成立售后服務專項小組:指定專人話務員,定期售后電話回訪,挑選服務態(tài)度好技術過硬的人員為維修技師(給予崗位補貼制展開工作),挑選優(yōu)秀的經(jīng)理任售后部經(jīng)理,售后工作由該部門經(jīng)理統(tǒng)一安排,維修技師直接聽命于售后部經(jīng)理。
13、讓消費者在購買家具后都能收到我公司的售后回訪電話。
效仿海爾服務,我公司售后部話務員在客戶購物安裝后的第二天,打電話問詢客戶對產(chǎn)品的滿意情況,購物一星期后和15天、30天分別再次打電話問訪客戶對產(chǎn)品的使用情況,一年內再打一次回訪電話,共計5次(服務致勝、口碑效應)。
14、讓銷售員養(yǎng)成定期給(客戶檔案上的)意向客戶發(fā)短信、打電話的良好習慣,并使之成為工作必不可少的一部份(客戶檔案產(chǎn)生成效)。
公司可考慮給每一位導購員補助5—10元電話費,導購員訂購氣象短信,在意向客戶離店后的第二天發(fā)慰問提示短信一條,一周后——半月內再發(fā)慰問提示短信一條,顧客需購家具的前三天,打電話告知顧客我商場有新貨上市/活動優(yōu)惠等喜訊(客戶來訪登記表上有經(jīng)辦導購員的名字,公司不定期抽查,若發(fā)現(xiàn)該名導購員未發(fā)短信、打電話給意向客戶查核屬實,按每次罰款10元論處)。
15、工作不能光說不練,必須去做,且落到實處,也不能做事三天熱,必須長期執(zhí)行下去,工作必須從小事做起,管理就是管細節(jié),細節(jié)決定一個企業(yè)的成敗。
16、商場三樓顧客休息接待區(qū)可考慮增設液晶壁掛彩電一臺,播放產(chǎn)品制作的工藝流程,企業(yè)所獲榮譽資質、產(chǎn)品擺放效果圖;一則,可增加產(chǎn)品說服力,熏陶商場氛圍,提升商品檔次,二則可讓客戶通過視覺對商品產(chǎn)生強烈的購買欲望。
17、讓消費者在購買家具后的每一年元旦節(jié)都能收到我公司總經(jīng)理親筆簽名的賀卡。
消費者都擔心:商家收了錢,售后就不理。
而我們要做到的是,讓消費者知道:我們不僅沒有不理他,還會每年送上我們最真誠的祝福,以示感謝。
(親情維護,情感營銷)。
18、店長填寫進店客流分析和簽單成交數(shù)據(jù)及大、小單成交分析系統(tǒng),準確分析銷售情況,及時掌握銷售問題點。
2023年是全友家私能否快速擴大時常市場份額,贏得客戶的關鍵一年,但我更相信也是全友家私品牌騰飛的一年,我會配合蒲總,帶領團隊成員朝著我們的目標努力拼搏,為全友家私品牌今后的發(fā)展奠定堅實的基礎。
綜上所述,2023年品牌營銷管理階段運作工作將按一手抓“經(jīng)濟”一手抓“服務”的雙中心工作目標,僅僅圍繞品牌建設優(yōu)勢,全面開展全年的工作,全面確保品牌營銷管理運作工作戰(zhàn)略的科學化、合理化、目標化實施,及全面提升公司服務整體素質和管理規(guī)范化,保證各項工作順利進行。
物業(yè)管理條例實施細則【2】
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。
1、 業(yè)主:已經(jīng)與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的,應當具有業(yè)主的權利;業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。
共有權人和即將取得共用權的人。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:
2、 業(yè)主權利:在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務不符合合同約定時,有權拒絕支付物業(yè)管理費用,并有權提出賠償請求;
(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
3、 物業(yè)管理區(qū)域:物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分,業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域有不同意見的,可以要求區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理機關來確認。
4、 物業(yè)管理區(qū)域劃分原則:便于物業(yè)服務企業(yè)進行服務,便于業(yè)主召開業(yè)主大會,業(yè)主可以意思自治來決定物業(yè)管理區(qū)域。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權,根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
5、 首次業(yè)主大會投票權:每建筑平方米一個投票權(鄒律師:建議還是每套一個投票),但是無論如何,一名自然人業(yè)主的投票權最高不得超過全部投票權10%;對于業(yè)主是公司或者其他法人的,如果法人之間存有關聯(lián)關系,則全部具有關聯(lián)關系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權之和不得超過15%。
(胡律師:此事可以由業(yè)主大會來決定;鄒律師:業(yè)主大會自身如何無法達成一致性意見怎么辦)
6、 發(fā)起:30戶業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,發(fā)起人應當將業(yè)主大會章程、業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務管理規(guī)則、物業(yè)服務監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行備案,如果房地產(chǎn)行政主管部門對備案內容提出修改建議,發(fā)起人應當根據(jù)修改建議進行補充更正,但此等修改建議僅限一次。
7、 業(yè)主委員會:業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主,對于夫妻雙方共同擁有房屋的,(房屋共有的情形不限于夫妻,還包括與父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的,另外一方也可以加入業(yè)主委員會,但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會。
物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會,但不得成為業(yè)主委員會主任。
8、 銀行開戶:發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后,應當憑業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務管理規(guī)則到當?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù)。
9、 主體地位及法律責任:業(yè)主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁,業(yè)主委員會所有的財產(chǎn)應當進行登記備案,并以其登記所有的財產(chǎn)獨立承擔民事責任;業(yè)主委員會無法獨立承擔的,由全體業(yè)主按照投票權的份額承擔各自賠償責任(但業(yè)主已經(jīng)就某一事項明確與權利方約定了違約或賠償責任的除外)。
(陳律師:去民政部門辦理社團法人進行登記)(鄒律師:法院不是法人)
第十一條 業(yè)主大會履行下列職責:
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。
業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。
10、 投票日:業(yè)主有權在投票日通過投票方式選擇業(yè)委會成員;如果業(yè)主有約定的,投票日從其約定;沒有約定的,則以每年11月1日為投票日。
(鄒律師:選舉日沒有發(fā)票規(guī)定,應當規(guī)定業(yè)主大會在什么條件下怎么召開,非常不現(xiàn)實)
11、 選舉公告:各地房地產(chǎn)行政管理機構或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會,應當在選舉前十日張貼選舉公告,選舉公告應當包括以下內容:業(yè)主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點。
12、 候選人介紹:各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況,包括個人基本信息、當選后的工作目標與施實過程、無法完成目標時可以承擔的責任,以使業(yè)主能夠對候選人情況有所知情。
13、 行為責任:侵害業(yè)主對候選人知情權和對業(yè)委會成員選舉權的行為系違法行為,房地產(chǎn)行政管理機構的負責人應當受到行政機關的處分,權利受侵害的業(yè)主有權到人民法院主張選舉無效,并有權向房地產(chǎn)行政管理機構及負責主張民事賠償,賠償?shù)臉藴室悦總€投票權5000元。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
14、 定期業(yè)主大會:第一次業(yè)主大會的召開時間由各地房地產(chǎn)行政管理機構或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時選舉委員會的決定,每年三月、六月、九月第三個周六九點為業(yè)主大會的召開時間。
15、 臨時業(yè)主大會的召開:由20%或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名,可以召開臨時業(yè)主大會,臨時業(yè)主大會的費用由聯(lián)名的業(yè)主承擔,如果經(jīng)過表決,可以全體業(yè)主分攤會議費用(列為業(yè)主委員會的支出項目)。
16、 臨時業(yè)主大會的議題:社區(qū)內的突出性事件,針對業(yè)委會的某些工作或者決定提出質疑,對物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為(包括已經(jīng)造成損害或者即將產(chǎn)生損害)。
第十四條 召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內,向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
17、 業(yè)委會備案:區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對于收到的備案申請應當做出同意備案或者不同意備案的決定,業(yè)主委員會發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內沒有收到不同意備案決定的,應當視為已經(jīng)同意備案。
18、 法律責任:對于不同意備案的決定,區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當依照法律、法規(guī)或者規(guī)章的要求,作出相應的說明;沒有規(guī)定不同意備案的,區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門及負責人應當向業(yè)主承擔賠償責任,其標準不低于業(yè)主購買貸款的利息(如規(guī)定,應明確計算辦法)。
(鄒:主體資格的設立財產(chǎn)權、銀行開戶)
第十七條 業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
19、 業(yè)主公約:業(yè)主公約是業(yè)主之間簽訂的集體合同,其內容不得違反法律的要求,業(yè)主認為業(yè)主公約侵害自己利益的,可以請求法院撤銷或者變更相關條款,業(yè)主委員會應當參與訴訟。
(該條與業(yè)主應履行的義務矛盾,業(yè)主應當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則)
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
20、 基本原則:建設單位不得選聘有關聯(lián)關系的物業(yè)公司,所謂關聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設單位有利害關系,是否具有利害關系,可以由業(yè)主向法院提出確認之訴。
建設單位選聘有關聯(lián)關系的物業(yè)公司,業(yè)主可以提出撤銷物業(yè)服務合同(該條之規(guī)定沒有法律依據(jù),不符合實際情況,建議刪除)。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
21、 臨時公約:業(yè)主或者買受人對臨時公約有不同建議的,有權要求建設單位增加、修改、刪除相應的條款,人民法院應當受理業(yè)主的請求(最后一句話刪除)。
第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
22、 明示責任:建設單位在物業(yè)銷售前沒有明示業(yè)主臨時公約,或者明示后未經(jīng)業(yè)主同意又進行修改的,(其修改部分無效),并應當向業(yè)主承擔違約責任,最低賠償金為每套內使用面積平方米1000元。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十五條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。
23、 民事責任:因為合同終止造成的損失,由建設單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商承擔,但是不得損害業(yè)主利益,損害業(yè)主利益的,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元,由建設單位和前期物業(yè)管理公司承擔連帶賠償責任。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。
24、 責任認定:建設單位處分共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,如果沒有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的書面認可,即為擅自處分。
25、 民事責任:建設單位擅自處分共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,應當將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
26、 責任認定:物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,沒有共用部位、共用設施設備的查驗記錄的,視為可以正常使用。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
27、 民事責任:物業(yè)管理企業(yè)沒有在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會的,應當向全體業(yè)主承擔賠償責任,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第三十條 建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。
具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。
第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
28、 企業(yè)數(shù)量:業(yè)主委員會可以決定聘請物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量,業(yè)主委員會可以聘請一個綜合性物業(yè)管理企業(yè),也可以聘請多個專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)。
第三十五條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
29、 合同內容:物業(yè)服務合同中沒有說明的內容,應當按照有益于業(yè)主的原則,求法院予以確認。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
30、 民事責任:對于造成人身傷害的,最低賠償額為三千元;致人死亡的,最低賠償金為十萬元。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
31、 交接程序:物業(yè)管理企業(yè)也可以在業(yè)主委員會監(jiān)督下,直接與前一任物業(yè)管理企業(yè)辦理交接。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。
未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
32、 民事責任:物業(yè)管理企業(yè)改變物業(yè)管理用房的用途,應當向業(yè)主承擔賠償責任,向全體業(yè)主支付其因此所得收入的兩倍,沒有收入的或者收入難以計算的,則向每戶業(yè)主支付賠償金不少于一千元。
(同時恢復原來用途)
第三十九條 物業(yè)服務合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務合同終止時,業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
33、 民事責任:物業(yè)管理企業(yè)將全部物業(yè)管理一并委托給他人的,應當向業(yè)主承擔賠償責任,每戶業(yè)主最低賠償金不少于三千元。
第四十一條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法,在物業(yè)服務合同中約定。
34、 在國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法頒布之前,或業(yè)主與物業(yè)公司均認為可以不采用上述物業(yè)服務收費辦法的,或業(yè)主委員會與物業(yè)公司均認為可以不采用上述物業(yè)服務收費辦法的,在簽訂物業(yè)服務合同時,雙方可以自行確定服務價格。
第四十二條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。
35、 業(yè)主委員會可以收取物業(yè)服務費用,但應當放于業(yè)主委員會開設的銀行帳號上,任何業(yè)主均有權查閱銀行帳號的資金變動情況。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門,應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。
36、 縣級以上人民政府價格主管部門或同級房地產(chǎn)行政主管部門應當在網(wǎng)上公布,對于業(yè)主提供的物業(yè)服務收費問題,應當在三天內予以書面回復;沒有法定理由拒不回復的,(視為同意),縣級以上人民政府價格主管部門或同級房地產(chǎn)行政主管部門負責人應當向業(yè)主承擔賠償責任。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。
37、 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委員會的委托向全體業(yè)主提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
38、 物業(yè)管理企業(yè)接受接收委托收取的各項費用,應當存放于業(yè)主委員會的帳戶上,在業(yè)主委員會監(jiān)督下轉交給供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位。
第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。
發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定。
保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定,有關業(yè)主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。
39、 民事責任:(業(yè)主、)物業(yè)管理企業(yè)違反前條規(guī)定,應當向業(yè)主承擔賠償責任,每戶最低賠償金為二千元。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。
40、 民事責任: 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位違反前條規(guī)定的, 應當向業(yè)主承擔賠償責任,每戶最低賠償金為三千元。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。
業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養(yǎng)護,有關業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的,經(jīng)業(yè)主大會同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規(guī)定,建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規(guī)定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
41、 資料移交:應當移交給業(yè)主委員會的資料而沒有移交的,由建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)應當及時改正,改正之前,應當每天向業(yè)主支付(合同房價款)千分之一的賠償金。
第六十條 違反本條例的規(guī)定,未取得資質證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的,依照本條第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。
42、 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當將沒收違法所得或獲得的罰款的50%,移交給業(yè)主委員會,沒有業(yè)主委員會的則由全體業(yè)主按比例分配;拒不沒收或者處罰的,或者拒不移交的,業(yè)主或者業(yè)委會可以向人民法院提起訴訟請求。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
43、 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當將罰款用于支持業(yè)主委員會工作,全部罰款應當專戶保管帳務公開,任何人均可以進行查閱。
第六十二條 違反本條例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。
委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
44、 維修資金:挪用專項維修資金的行為屬于侵占(犯)業(yè)主財產(chǎn)的行為,應當承擔刑事責任;業(yè)主及業(yè)主委員會均有權就專項維修資金的所有權提起訴訟;縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主動參與在追回挪用的專項維修資金的,在專項維修資金追回之前,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門塹付;第六十四條 違反本條例的規(guī)定,建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用:
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規(guī)定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自2003年9月1日起施行。
