第1篇 d物業(yè)工作服管理規(guī)定
經(jīng)典物業(yè)工作服管理規(guī)定
1.為了更好的保障職工對勞保的需求,合理發(fā)放、使用工作服,特制定本規(guī)定。
2.工作服是指凡在公司工作的聘用人員,在上班時間內(nèi)必須穿著的統(tǒng)一服裝。
3.換季服更換時間:工作服每年進行兩次更換,定于六月上旬換領(lǐng)夏裝,十月上旬換領(lǐng)冬裝(由綜合部統(tǒng)一通知具體更換時間)。
4.更換范圍:工作服出現(xiàn)嚴重縮水,破損較大等無法穿著情況時,確實不符合公司著裝要求者,需以部門為單位,經(jīng)部門經(jīng)理以上領(lǐng)導簽字,方可領(lǐng)用。
5.如遇特殊情況,如:鈕扣脫落、拉鏈輕度損壞等,應(yīng)隨時修補。如有人為損壞者,須照價賠償。
6.工作服應(yīng)建立個人帳簿,領(lǐng)用時需由本人簽字,且以舊換新。如有丟失者,應(yīng)及時寫明原因,視穿用年限賠償,領(lǐng)用后個人應(yīng)愛惜穿著使用。
7.工作服不許轉(zhuǎn)借本公司以外任何人員,如調(diào)離或調(diào)崗不需使用時,應(yīng)先將工作服退回,方可辦理其它手續(xù)。
8.工作服應(yīng)保持干凈、整齊,非工作時間不得穿著使用,如有違反規(guī)定者,公司將給予處罰。
第2篇 物業(yè)管理合同簽定工作程序
物業(yè)管理合同簽定程序
1.目的
對物業(yè)管理合同在簽定前進行評審,以確?？蛻粢竺鞔_,公司有能力滿足客戶要求。
2.適用范圍
適用于公司新承接及合同期滿的物業(yè)項目管理合同的簽訂。
3.引用文件
3.1質(zhì)量手冊4.3章。
3.2iso9002標準第4.3章。
4.職責
4.1總經(jīng)理或副總經(jīng)理負責合同評審的組織工作。
4.2保安部負責對清潔衛(wèi)生、綠化、消防安全、治安、信件收發(fā)、內(nèi)容進行評審。
4.3工程部負責對設(shè)備保養(yǎng)運行、維修管理等內(nèi)容進行評審。
4.4財務(wù)室負責對管理收支費內(nèi)容進行評審。
4.5物管部負責對人力資源等內(nèi)容進行評審。
5.工程程序
5.1合同的評審
5.1.1總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織物管部、保安部、工程部、財務(wù)室對管理合同進行評審。
5.1.2物管部、保安部根據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理的各項法規(guī)、條例及公司現(xiàn)有的資源能力對委托方在治安、消防安全、清潔衛(wèi)生、綠化、信件收發(fā)管理等各方面的要求進行評審并記錄,提出滿足委托方要求應(yīng)增加的資源。
5.1.3工程部根據(jù)現(xiàn)行的各項有條例及公司現(xiàn)有的資源能力對委托方在設(shè)備保養(yǎng)運行維修的要求進行評審并記錄,提出需要增加的資源。
5.1.4財務(wù)室根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)及公司的有關(guān)規(guī)定對物業(yè)的各項收支費標準,零星維修服務(wù)收費等方面進行評審并記錄存檔。
5.1.5物管部根據(jù)有關(guān)的勞動法規(guī)要求和公司管理的需要,對人力資源方面進行評審,并記錄。
5.1.6制定物業(yè)管理方案的籌備小組根據(jù)各部門合同評審記錄、編制物業(yè)管理方案,按物業(yè)管理方案的制定(qp-2.1)文件執(zhí)行,修訂標準合同,報總經(jīng)理或副總經(jīng)理審查批準后提交法律顧問咨詢,然后根據(jù)法律顧問的意見修改后再報總經(jīng)理或副總經(jīng)理審查批準后形成合同草案。
5.2合同的磋商
5.2.1籌備小組制定合同計劃,并與委托方聯(lián)系約定時間進行磋商。
5.2.2合同的磋商由總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織,有需要時可安排各部門代表及法律顧問參加。
5.2.3籌備小組對合同的磋商形成備忘錄。內(nèi)容包括討論的情況和修改的意見。
5.2.4總經(jīng)理或副總經(jīng)理決定合同需繼續(xù)磋商的,由籌備小組聯(lián)系,直至委托方達成一致意見,現(xiàn)經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準形成正式的物業(yè)管理方案和合同文本。
5.3合同的簽訂與公證
5.3.1籌備小組聯(lián)系合同雙方舉行簽署儀式,合同由總經(jīng)理或授權(quán)副總經(jīng)理與委托方簽署并加蓋公章。
5.3.2總經(jīng)理或副總經(jīng)理或法律顧問認為需要辦理公證的,由籌備小組辦理有關(guān)手續(xù)。
5.3.3合同簽署后正本由物管部專人保管,副本交財務(wù)部、工程部部門保管。
5.3.4籌備小組根據(jù)正式簽訂的合同修訂《物業(yè)管理方案》具體內(nèi)容參見qp-2.1《管理方案的制訂》。
5.4根據(jù)物業(yè)管理項目的管理方案、合同有關(guān)的法律法規(guī)編制業(yè)主公約及有償服務(wù)收費標準,并評定公司具有滿足規(guī)定要求的能力。
6.支持文件與記錄
6.1合同評審記錄(qr-1.1-01)
第3篇 物業(yè)顧問管理工作內(nèi)容
項目物業(yè)顧問管理工作內(nèi)容
一、前期介入階段
合作期限:由簽約之日起至華僑海景城一期入伙之日前二個月
結(jié)合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。
(一)由顧問團對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖(包括土建和各類機電設(shè)備的)、項目模型等資料,了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范,確定項目檔次,協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。
(二)根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經(jīng)驗,從物業(yè)管理的角度對項目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議,使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。
1、考查整體工程進度,協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;
2、建筑設(shè)計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業(yè)管理的需求;
3、設(shè)備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求;
4、對住戶室外空調(diào)機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
8、在空調(diào)工程施工前,根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議;在空調(diào)設(shè)施安裝時,為便于以后維修管理,對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;
9、對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對樓宇機電設(shè)備和電梯市場的了解,結(jié)合項目本身的市場定位,為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇。
10、從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
11、根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;
12、給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見;
13、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點,審查植物設(shè)計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議;
14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議;
15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序建議;
16、對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;
17、根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及zz物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗對管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議;
18、根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務(wù)范圍、深度、當?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等,對管理商的機構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議;
19、對會所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。針對項目的市場定位,準確推測準業(yè)主層次,從實用性上建議會所適合經(jīng)營的項目,在此基礎(chǔ)上進一步建議哪些項目可收費,哪些項目不宜收費,其原則在于先聚人氣,進而達到既創(chuàng)造社會效益又有一定經(jīng)濟收益的目的。
(三)從業(yè)主/住戶使用的角度,提出專業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護設(shè)施;如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計、各種管道設(shè)計等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來物管的難度。
(四)從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
1、考察整體工程進度,提出智能化工程的階段性實施進度計劃;
2、針對發(fā)展商對智能化工程的要求,對原智能化設(shè)計提出合理化建議,并根據(jù)當前市場情況,提出增加智能化功能的建議;
3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案,方案要求功能完善、先進,設(shè)計合理、實用;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對智能化設(shè)備的選型提出建議。
(五)從環(huán)保的角度,提出專業(yè)建議:
1、根據(jù)顧問商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議;
2、對物業(yè)內(nèi)商場(商鋪)、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議;
3、根據(jù)會所增設(shè)的項目及物業(yè)配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。
(六)從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益:
1、物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標準等;
2、公共部分裝修材料的選用;
3、在空調(diào)設(shè)備安裝前,對設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢;在空調(diào)設(shè)備安裝時,對空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格;
5、在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;
6、根據(jù)管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、施工等的成功經(jīng)驗;
7、根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢;
8、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
(七)在施工過程中,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況,盡力提高工程施工質(zhì)量,確保工程按計劃完工,同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。
(八) 指導發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
(九)指導發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由發(fā)展商責成有關(guān)施工單位進行整改,然后進行復驗,最后協(xié)助收集驗收報告。
(十) 根據(jù)物業(yè)項目檔次定位和當?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費政策,指導發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標準。
(十一)從創(chuàng)優(yōu)的角度,根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標準,提出專業(yè)改進建議。
(十二)配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要,提供zz物業(yè)企業(yè)簡介、主
要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。
二、 實操指導階段
合作期限:共一年,由本物業(yè)首期入伙之日前二個月起計,又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。
前期籌備期
指一期物業(yè)入伙前,zz協(xié)助管理商從機構(gòu)組建、人員培訓到為一期物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時期。
(一)在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時,協(xié)助發(fā)展商進行整改,并提供切實可行的方案和解決辦法,確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。
(二) 協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制:
*協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案;
*協(xié)助管理商根據(jù)機構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級各類崗位責任制。
(三)協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項目實際情況,測算物管成本,提出物業(yè)管理收費標準,報當?shù)卣飪r部門審批。
*人工費用測算;
*設(shè)備耗能費用測算;
*設(shè)備維修保養(yǎng)費用測算;
*清潔定額費用測算;
*園藝綠化項目的定額費用測算等。
(四)協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層)組建工作隊伍:
*提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案;
*協(xié)助對招聘人員進行筆試、面試、實操考核。
*提供員工入職及崗前培訓參考計劃,并協(xié)助做好培訓計劃;
*協(xié)助擬制員工在職培訓年度規(guī)劃,并對規(guī)劃實施進度、落實情況等進行跟蹤檢查和指導;
*協(xié)助對操作工進行操作培訓;
*協(xié)助對操作工進行常見故障診斷及設(shè)備管理培訓;
*就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助;
*提供物業(yè)管理收費系統(tǒng)軟件使用培訓。
(五)協(xié)助管理商培訓各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層),協(xié)助對各專業(yè)技術(shù)工人進行考核及資格等級的評定,以確保人員素質(zhì)。
(六)協(xié)助制定入伙交接驗收標準及實施程序:
*按照iso9000國際質(zhì)量保證體系文件協(xié)助本物業(yè)管理商制定驗收標準。
*協(xié)助成立入伙接管驗收領(lǐng)導小組。
*指導召開各種入伙專題會議。
*協(xié)助發(fā)展商制定'三通'及其它項目入伙必備目標方案。
*協(xié)助接管驗收小組及有關(guān)人員與發(fā)展商、施工單位三方面共同組成聯(lián)合交接小組,并制定交接驗收計劃。
(七)提供設(shè)備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單,協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)。
(八)指導管理商對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進行整改,對維修保養(yǎng)工作的程序等 級進行劃分,對運行中的設(shè)備進行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。
(九)協(xié)助管理商按iso9000體系標準編制各項管理制度及建立相關(guān)資料、文件:
1、提供管理運作所需的工作程序藍本,并結(jié)合項目實際協(xié)助管理商進行修訂、充實和完善;
2、協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序;
3、協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標準、程序和措施;
4、協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件;
5、根據(jù)設(shè)計圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關(guān)操作指導書、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導性文件;
6、協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機電設(shè)備等項目管理方案;
7、協(xié)助管理商制訂清潔保潔標準和程序,編制清潔作業(yè)指導書;
8、協(xié)助制訂綠化操作標準,擬制綠化養(yǎng)護規(guī)范;
9、提供員工手冊和人事管理制度示范文本,指導并協(xié)助編制員工手冊及人事工作相關(guān)制度;
10、提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本,并結(jié)合項目管理目標和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進行修訂和取舍;
11、協(xié)助設(shè)置會計帳薄,建立會計核算體系;
12、協(xié)助建立健全財務(wù)管理制度。
(十)協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案;并就物 業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導。
(十一)為管理商提供日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單,協(xié)助編制對外分包的有關(guān)程序,協(xié)助評價和選擇各專業(yè)分包方。
(十二)指導會計核算,幫助進行財務(wù)成本分析,提高經(jīng)濟效益。
(十三)協(xié)助制定入伙前工作計劃:
*協(xié)助成立入伙領(lǐng)導小組。
*協(xié)助制訂入伙計劃。
*指導制定收樓、入伙必備文件資料,如《業(yè)主公約》、《住/用戶手冊》、《收樓須知》、《收樓指南》、《裝修申請登記表》等。
*指導制定管理費預(yù)算,管理成本核算方案,根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價部門的有關(guān)規(guī)定協(xié)助制定各項收費標準。
*協(xié)助制定入伙管理制度。
*協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件(例如:通知發(fā)展商與當?shù)剜]政部門聯(lián)系落實郵編、通郵時間及報刊訂閱等)。
*協(xié)助制定開辦費用清單、預(yù)算及采購計劃。
*指導制定入伙后各專業(yè)服務(wù)分派方案。
*制定入伙期工作方案:如成立入伙期工作小組、場景布置、宣傳、人事安排、各種指引標識等。
集中入伙期
指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗樓、辦理入伙手續(xù)的工作時期。本期時間短,工作量大、環(huán)節(jié)多,需豐富的工作經(jīng)驗及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環(huán)節(jié)中去,使入伙工作得以有條不紊地進行,并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點。因為集中入伙期是業(yè)主第一次與物業(yè)管理機構(gòu)打交道,第一印象的好壞,將決定物業(yè)管理機構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。
為此zz將提供以下顧問服務(wù),以保證入伙工作順利進行,為今后物業(yè)管理的正常進行打下良好的基礎(chǔ):
*指導成立入伙期各工作組,制定各個工作組責任制度。
*`1制定入伙工作流程,緊急應(yīng)變方案等。
*協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實行聯(lián)合辦公,提供一條龍服務(wù)。
裝修搬遷期
指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其物業(yè)進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。此時物業(yè)管理公司的工作難點有二:
*面對大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等。
*業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被有效投訴,也是一個棘手的問題。
為此,zz將提供一整套根據(jù)長期實踐經(jīng)驗總結(jié)出來的行之有效的管理辦法,有效幫助解決以上問題,主要內(nèi)容包括:
*指導建立嚴格的裝修審批程序,包括對裝修單位資質(zhì)、裝修圖紙等的審批。
*指導建立裝修單位進場管理工作流程。
*指導建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。
*指導建立裝修日常監(jiān)督管理制度,包括巡查管理制度、裝修時限管理制度等。
*指導建立裝修現(xiàn)場驗收制度。
*指導建立裝修單位退場管理工作流程。
*指導建立各業(yè)主/用戶的入住管理辦法。
*指導建立各業(yè)主/用戶搬遷管理辦法。
*指導建立各業(yè)主/用戶搬遷注意事項。
正常管理期
指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護、機電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。
此時zz主要提供的顧問服務(wù)內(nèi)容有:
*通過日常工作中的實際運作進一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機構(gòu)組建、人員培訓及管理等行政方面事務(wù)。
*指導建立嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
*指導建立一整套具有可操作性且指標量化的清潔、園藝綠化操作考評管理制度。
*指導建立財務(wù)管理制度、財務(wù)人員崗位責任制,提供專業(yè)財務(wù)收費系統(tǒng)軟件并對該系統(tǒng)操作提供業(yè)務(wù)培訓、使用指導等工作。
*指導建立樓宇機電設(shè)備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度,如電梯五級(周、半月、月、季、年)保養(yǎng)制度等。
*按照iso9002國際質(zhì)量保證體系標準建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。
*指導建立特殊場所(如會所等)物業(yè)服務(wù)管理方案。
*顧問團定期對項目進行考評,并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責及其執(zhí)行情況;
按iso9002標準對管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時提出整改缺陷和糾正處理措施報告給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長期正常運行;
檢查設(shè)備的完好率,對各專業(yè)系統(tǒng)故障進行診斷,提供維修技術(shù)指導,以便及時排除故障;
根據(jù)管理商運作過程的實際情況,對涉及各專業(yè)管理的文件進行修正補充,對系統(tǒng)出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案;
對會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達不到營業(yè)要求,及時向發(fā)展商提出建議,以便達到預(yù)期效果;
根據(jù)合同要求,在物業(yè)評優(yōu)時,向管理商提供物業(yè)管理各專業(yè)咨詢指導:
* 各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的咨詢、指導;
* 物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢、指導;
* 物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟件資料整理的咨詢、指導;
* 在清潔工作中對頑固污漬處理提供咨詢和指導;
* 提供園藝綠化方面的咨詢、指導。
三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段
合作期限: 實操指導階段結(jié)束后的三個月。
服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是zz的顧問團在駐場顧問撤出一段時間后,再次實地考察項目,對項目物業(yè)管理機構(gòu)進行全面的檢查、考評,檢驗其管理水平是否穩(wěn)定的同時提供相應(yīng)的咨詢輔導工作。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象,考察團將提出相應(yīng)的整改意見,并要求物業(yè)管理機構(gòu)限期完成整改,以確保zz物業(yè)所提供顧問服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。
(一)顧問團每季度對項目現(xiàn)場進行考核評價,并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運作中 存在的問題或不足,給出書面整改意見及建議。
(二)解決遺留的疑難問題,協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料,保證設(shè)備的完好,確保交接工作順利完成,物業(yè)管理正常運行。
第4篇 學院物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案
學院物業(yè)中心物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案
一、電梯設(shè)備被破壞應(yīng)急預(yù)案
1、事件發(fā)生后,服務(wù)中心主任立刻帶領(lǐng)維修人員趕赴現(xiàn)場,并通知電梯維保公司及學院相關(guān)處室負責人,及時查看設(shè)備損壞情況,了解電梯困人地點、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層等第一手資料。
2、迅速與所困業(yè)主取得聯(lián)系,安慰業(yè)主,穩(wěn)定業(yè)主情緒,安撫業(yè)主保持冷靜,耐心等待救援。不要盲目采取無謂的行動,以免使故障擴大,發(fā)生危險。專業(yè)電梯施救人員到達現(xiàn)場前,現(xiàn)場始終不能離人,要不斷與被困人員對話,及時了解被困人員的情緒和健康狀況。
3、若維修人員和電梯維保公司都無能力解救或短期時間內(nèi)解救不了,應(yīng)視情況向公安部門或消防部門求助。
4、在解救過程中,若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩),應(yīng)立即撥打120急救電話,以便被困人員救出后即可進行搶救。
二、火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案
1、無論何時,一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭,如煙、油、味、色等異常狀態(tài),每一位員工都必須立即向消防控制室報警(注意現(xiàn)場異味,嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警,應(yīng)該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警,以防電火花引爆易燃氣體),請其派人查明真相,并做好應(yīng)急準備。
2、任何區(qū)域一旦著火,發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,切勿驚慌大吵大叫,同時報告119火警和物業(yè)管理辦公室。
3、如果是火災(zāi)發(fā)生初期較小,目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅。
4、如果火勢較大,自己難以撲滅,應(yīng)采取最快方式報警,報警要求:
a.起火地點;
b.起火部位;
c.燃燒物品;
d.燃燒范圍;
e.有無人員被困;
f.報警人姓名;
g.報警人電話。
h.接應(yīng)人員等候地點及接應(yīng)人;
5、引導現(xiàn)場人員用濕毛巾捂住口鼻,迅速從安全通道撤離,同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生,以防停電被困。
6、在撲救人員未到達火警現(xiàn)場前,報警者與工作人員應(yīng)采取相應(yīng)的措施,使用火經(jīng)現(xiàn)場附近的消防設(shè)施進行撲救。
7、帶電物品著火時,應(yīng)先切斷電源再滅火,嚴禁用水滅火,以防引發(fā)觸電事故。
8、值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報警或接到火警報告后,應(yīng)立即通知秩序維護員趕赴現(xiàn)場確認,并通知物業(yè)辦公室值班人員。
9、火情確認后立即通報值班經(jīng)理、當班領(lǐng)導,由其迅速召集人員前往現(xiàn)場撲火、警戒、維持秩序和組織疏散。
10、詳細記錄火災(zāi)撲救工作的全過程?；馂?zāi)撲滅之后,組織有關(guān)人員進行善后處理工作。
三、盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案
1、任何員工發(fā)現(xiàn)盜竊或破壞事件后,應(yīng)立即查清樓號、單元號、樓層等,并上報辦公室,由辦公室值班人員通知秩序維護員前往現(xiàn)場查驗。
2.秩序維護員巡邏時發(fā)現(xiàn)有可疑人員在小區(qū)內(nèi)實施盜竊或破壞的,應(yīng)立即向秩序維護班長或辦公室匯報,如能處理的可及時處理,否則記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征等,以方便破案,并注意自身安全。
3、秩序維護部主管或辦公室接到報告后,視情況盡快組織適當數(shù)量的人員趕赴現(xiàn)場,盡可能制止盜竊和破壞行為,在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人,同時向警方報警。
4、秩序維護員在事件中捕獲犯罪嫌疑人,應(yīng)詢問記錄后移交警方處理,并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù),嚴禁施刑拷打、審訊和扣押,并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。
5、若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場,秩序維護員人員應(yīng)注意保護現(xiàn)場,阻止任何人員進入或接近現(xiàn)場,并不得觸動現(xiàn)場任何物品和門窗,等候警方前來處理。
6、如在作案現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷,應(yīng)在保護好現(xiàn)場的基礎(chǔ)上,通知醫(yī)護人員前來救護。
7、在抓捕犯罪嫌疑人的過程中,若有需要可臨時關(guān)閉所有出入口,勸阻業(yè)主及訪客暫停出入,配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。
8、警方人員到達后,秩序維護員應(yīng)積極提供線索,配合警方人員辦案。
9在事件中涉及財產(chǎn)損失和人員傷害,應(yīng)拍下照片或錄像,留下當事人員和目擊者,供警方詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償。
四、防暴炸應(yīng)急預(yù)案
1、發(fā)揮門崗秩序維護人員的觀察敏銳性,對外來人員、車輛嚴格把關(guān),尤其是要重點留意其是否攜帶違禁物品,并決定是否允許其進入小區(qū);
2、對外來車輛,對其車牌、單位、姓名及探訪地址、出入時間做好登記,并憑借駕駛員有效證件換取臨時車輛出入證,車輛出行時做好檢查;
3、陌生外來人員進入前要仔細詢問有關(guān)拜訪業(yè)主信息,若回答不上來則要求其先用電話聯(lián)系業(yè)主,待業(yè)主同意后做好登記,方可進入;
4、發(fā)現(xiàn)可疑物品處理必須慎重,不可隨意亂動,必要時及時報警處理。
第5篇 物業(yè)合同管理工作程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
--合同管理程序
1.目的
為合同的訂立、履行、保管提供指引,降低法律風險,規(guī)范公司及各部門的合同管理。
2.范圍
適用于公司或公司某部門作為一方當事人的所有合同和合同管理的各個階段。
3.職責
3.1總經(jīng)理辦公室是公司的合同管理部門。
3.2以公司名義簽訂的合同由總經(jīng)理辦公室負責管理。
3.3以部門名義簽訂的合同由本部門負責管理。
4.方法和過程控制
4.1合同的訂立
4.1.1合同的訂立應(yīng)遵循以下原則:
4.1.1.1事前簽訂原則
所有合同或協(xié)議應(yīng)在依照本程序完成訂立、審核、簽署、生效后才予以履行,不應(yīng)未簽合同即先行履行。
4.1.1.2合同審核原則
所有合同或協(xié)議需依照本程序相關(guān)條款所規(guī)定的程序報批,不得在合同內(nèi)容未經(jīng)審核的情況下即擅自簽訂或者直接報簽。采用合同標準文本或者政府有關(guān)部門制定的合同文本,且合同當事人對合同條款沒有提出增加或者刪減的合同,可作為本原則的例外。增加補充條款的,視為對合同條款的增加或者刪減。
4.1.2合同內(nèi)容
4.1.2.1合同內(nèi)容一般應(yīng)包括但不限于以下條款:
a.當事人的名稱或者姓名、住所、電話;
b.標的;
c.數(shù)量;
d.質(zhì)量;
e.價款或者報酬;
f.履行期限、地點和方式:買賣合同以及其他涉及標的轉(zhuǎn)讓(所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓)的合同,應(yīng)以公司或項目所在地為合同履行地;在公司為付款方時,應(yīng)將付款時間與對方當事人履行義務(wù)的時間相結(jié)合,若對方履行義務(wù)時間較長,應(yīng)盡量選擇分期付款的方式。采購、工程、勞務(wù)類合同合同期不得超過1年,以利于定期對其進行評估。
g.違約責任:包括構(gòu)成違約的條件、不構(gòu)成違約的除外條件、承擔違約責任的方式等;
h.解決爭議的方法。
4.1.2.2根據(jù)合同性質(zhì)與客觀需要,合同內(nèi)容還可以有保修、保密、驗收、風險、權(quán)利歸屬等條款:
a.工程合同、買賣合同等,在公司為付款方時,應(yīng)有保修條款;
b.涉及知識產(chǎn)權(quán)(包括商業(yè)秘密)的合同,應(yīng)有保密條款和權(quán)利歸屬的條款;
c.涉及標的轉(zhuǎn)讓(所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓)或成果移交的合同,應(yīng)有驗收條款和風險承擔或轉(zhuǎn)移條款。
4.1.2.3合同內(nèi)容應(yīng)具體、確定,能明確界定各方當事人的權(quán)利、義務(wù);客觀情況在簽約時確實無法明確規(guī)定的,應(yīng)規(guī)定能明確權(quán)利、義務(wù)的依據(jù)。
4.1.3合同的草擬
4.1.3.1合同由經(jīng)辦人員負責草擬,公司已制訂并實施合同標準文本的,應(yīng)采用標準文本。
4.1.3.2采用合同標準文本的,經(jīng)雙方協(xié)商,可以對標準條款進行修改,也可增加補充條款,但必須履行合同報批手續(xù)。
4.1.3.3政府有關(guān)部門有強制性規(guī)定的,可采用所要求的合同文本;公司尚未制定或不宜采用合同標準文本的業(yè)務(wù),應(yīng)參照以往的合同或最相類似的合同標準文本或合同示范文本另行擬定合同。
4.1.4合同的報批
4.1.4.1合同報批前,經(jīng)辦部門須對對方的主體資格、履約能力、資信情況、恪守合同的信譽狀況及背景等進行審查,并保存加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照復印件和相關(guān)資格證明。
4.1.4.2經(jīng)辦人員應(yīng)將草擬好的合同分別報部門經(jīng)理及公司相關(guān)部門審批,各審批部門應(yīng)在各自職權(quán)范圍內(nèi)對合同提出書面修改意見,經(jīng)辦人員根據(jù)修改意見整理出最終的合同文本。
4.1.4.3不同性質(zhì)、類別和內(nèi)容的合同,審批程序可以有差異,但在合同范本有修改的情況下或公司沒有形成范本的、涉及總金額在5000元以上的合同,
必須經(jīng)過法律人員審核。并且將法律人員審核過的合同作為同類合同的范本,由總經(jīng)理辦公室存入'合同范本庫'。所有涉及款項收付的合同均須有財務(wù)人員審核。
4.1.4.4各管理處可以根據(jù)實際需要,對b類合同的范本動議更改,填寫《文件更改申請表》由部門經(jīng)理簽署意見后報品質(zhì)部和法律人員審核,總經(jīng)理辦公室審批并備案。然后由申請部門在本部門范圍內(nèi)使用。
4.1.5合同的簽署
4.1.5.1 物業(yè)委托管理合同、公司與其它方簽訂的保險及法律合同、公司統(tǒng)一結(jié)算的a類物資及其它采購合同、電梯維護保養(yǎng)合同、小區(qū)改造施工合同、出租公司的物業(yè)或公司租賃其它物業(yè)的租賃合同、新管理處成立前管理處有關(guān)業(yè)務(wù)合同及其它由公司職能部門經(jīng)手簽訂的合同,均以公司名義簽訂,加蓋公司印章。其他合同以業(yè)務(wù)部門名義簽訂,加蓋業(yè)務(wù)部門公章。
4.1.5.2對于以公司名義簽定,對方須由法人代表或經(jīng)法人書面授權(quán)的業(yè)務(wù)負責人親自簽約,法人授權(quán)書須與合同一同由總經(jīng)理辦公室保存。
4.1.5.3各審核部門在合同審批表上均簽字同意后,經(jīng)辦人員負責辦理合同簽章手續(xù)。合同規(guī)定由雙方代表簽字并蓋章生效的,應(yīng)先由公司代表(法定代表人或者法定代表人委托的代理人)簽字,然后報公司總經(jīng)理辦公室蓋章,未明確加蓋公章的,應(yīng)盡量蓋合同專用章。
4.1.5.4公司合同專用章由公司總經(jīng)理辦公室主任負責保管,除非公司法定代表人或者總經(jīng)理簽字同意,否則不得向任何人出借。合同內(nèi)容在一頁以上的,應(yīng)在每頁加蓋騎縫章。條件允許的,每件合同應(yīng)保證公司擁有兩份原件。
4.1.5.5部門對外簽訂合同必須由部門經(jīng)理簽約,如經(jīng)理出差、假休原因應(yīng)委托分管總經(jīng)理助理簽約,不允許向下授權(quán)。
4.1.5.6體系文件中格式化協(xié)議或合同、顧客委托租賃協(xié)議,可以長期授權(quán)形式(書面授權(quán)書)指定專人負責簽約。
4.1.5.7合同一般應(yīng)由雙方同時簽字蓋章;不能同時簽字蓋章的,應(yīng)避免我方先行簽字蓋章;對方簽字蓋章應(yīng)在我方報批審核程序結(jié)束之后進行。
4.2合同的履行
4.2.1合同訂立之后,經(jīng)辦部門與經(jīng)辦人員負責對合同的履行進行跟蹤;財務(wù)部負責對合同的收、付款內(nèi)容進行監(jiān)督;公司其他相關(guān)部門應(yīng)對合同的履行給予必要的協(xié)助。
4.2.2經(jīng)辦人員應(yīng)密切關(guān)注合同的履行情況,按照合同規(guī)定及時行使我方的權(quán)利,全面履行我方的義務(wù),特別是對應(yīng)收、應(yīng)付款須及時報批結(jié)算,不得擅自延期履行。
4.2.3合同訂立后,因客觀條件發(fā)生變化需變更合同內(nèi)容,或者對方提出變更要求的,經(jīng)辦人員應(yīng)及時向部門經(jīng)理請示,依照合同訂立的有關(guān)程序辦理報批,另行簽
訂合同或補充合同。
4.2.4合同訂立后,對方當事人提出把合同的全部或者部分義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人的,或者我方需要將合同的全部或者部分權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人的,需由經(jīng)辦人員按照合同訂立的有關(guān)程序辦理報批,另行簽訂合同或補充合同。
4.2.5在合同當事人發(fā)生或可能發(fā)生違約時,或者發(fā)生與合同有關(guān)的爭議時,經(jīng)辦人員須及時向部門經(jīng)理報告并知會公司相關(guān)部門,由公司相關(guān)部門協(xié)商并請示公司領(lǐng)導決定依法采取何種措施。
4.2.6合同的解除
4.2.6.1合同當事人提出解除合同或因客觀條件發(fā)生變化(如不可抗力)需要解除合同的,參照合同訂立的有關(guān)程序辦理審批手續(xù),合同當事雙方須就合同解除另行簽訂合同或補充合同。4.2.6.2合同一方當事人提出合同約定的解除合同條件成就,據(jù)此要求或通知或以其他方式解除合同的,經(jīng)辦人員應(yīng)立即報部門經(jīng)理并知會公司相關(guān)部門,以決定解約條件是否成就或解約方式是否有效。
4.3合同的保管
4.3.1合同保管應(yīng)遵循下列原則
4.3.1.1及時歸檔原則;
4.3.1.2完整保存原件原則;
4.3.1.4便于查找原則。
4.3.2合同保管的范圍應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容:
4.3.2.1合同(包括附件);
4.3.2.2合同評審的相關(guān)記錄;
4.3.2.3合同訂立與履行過程中的所有書面材料。
4.3.3合同保管部門
4.3.3.1公司業(yè)務(wù)部門在職權(quán)范圍內(nèi),對以本部門名義簽訂的合同原件進行保管。
4.3.3.2公司總經(jīng)理辦公室負責以公司名義簽訂的合同的保管工作。因履行合同進行款項結(jié)算而發(fā)生的單據(jù)由公司財務(wù)部負責保管。
4.3.3.3公司各業(yè)務(wù)部門以本公司名義對外簽訂合同時應(yīng)當一式兩份(含一式兩份)以上,公司總經(jīng)理辦公室備份一份合同原件,業(yè)務(wù)部門保留一份影印件存檔,其他由合同其他當事人和政府部門持有(具體份數(shù)根據(jù)合同當事人和需要報批部門數(shù)目確定)。
4.3.3.4財務(wù)部可保存有付款內(nèi)容的合同影印件;其它部門因業(yè)務(wù)需要,可經(jīng)公司總經(jīng)理辦公室主任批準保存有關(guān)合同復印件。
4.3.4合同的歸檔
4.3.4.1經(jīng)辦人員對合同履行過程中的各種材料,除款項結(jié)算與收、付款等原因而必須提交合同其他當事人或者公司其他部門的材料外,所有材料應(yīng)在合同履行過程中作為合同附件及時妥善歸檔;并在發(fā)生糾紛需要法律人員協(xié)助解決時,按要求將有關(guān)材料提交公司總經(jīng)理辦公室。
4.3.4.2與履行合同有關(guān)的材料必須提交給其他當事人且公司沒有備份的,經(jīng)辦人員應(yīng)保留影印件并按4.3.4.1的規(guī)定處理。
4.3.4.3各部門合同管理員負責保管應(yīng)由本部門保存的所有合同,并依照《合同登記表》進行分類、編號、登記、存檔,保證存檔的合同內(nèi)容完整,便于管理。
4.3.4.4所有合同均應(yīng)永久保存。
4.3.5合同的使用登記
4.3.5.1合同在歸檔之后,公司各部門調(diào)閱、復印合同須向總經(jīng)理辦公室申請,并在《借閱登記表》中進行登記。;絕密級合同的調(diào)閱,須經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任與調(diào)閱者所在部門經(jīng)理簽字批準。
4.3.5.2歸還被調(diào)閱的合同時,合同管理員應(yīng)當場檢查合同是否有損壞、涂改或缺失,并予登記,由調(diào)閱者簽字確認;如合同有被損壞、涂改或缺失的情況,合同管理員應(yīng)及時登記并向總經(jīng)理辦公室主任及調(diào)閱者所在部門經(jīng)理做出書面匯報。
4.3.6合同的保管形式
4.3.6.1合同檔案保存形式為文本原件。
4.3.6.2為研究和借鑒需要,絕密級以外的合同可在保存文本原件的同時,由總經(jīng)理辦公室負責以電子文檔形式存放,并設(shè)定訪問權(quán)限。
4.3.7合同的保密
4.3.7.1各部門應(yīng)根據(jù)合同的重要性,將不同性質(zhì)和內(nèi)容的合同劃分適當?shù)拿芗墶?/p>
4.3.7.2合同密級一般分為絕密、機密和保密三級。絕密級合同僅限公司高層領(lǐng)導和為正常經(jīng)營管理而必須知悉合同內(nèi)容的人員知悉;機密級合同僅限公司中層領(lǐng)導以上人員和為正常經(jīng)營管理而必須知悉合同內(nèi)容的人員知悉;其他合同為保密級,除為正常開展業(yè)務(wù)所需外,不得對外傳播(集團內(nèi)各公司之間的交流除外)。
4.3.7.3合同經(jīng)辦人員、合同管理員對合同的保密負責;所有有條件知悉合同內(nèi)容的人員都應(yīng)按密級要求對合同內(nèi)容予以保密。
4.3.7.4經(jīng)辦部門須在合同扉頁上注明本合同的密級。
4.4.公司總經(jīng)理辦公室可根據(jù)公司合同管理的需要,會同相關(guān)職能部門就公司某類合同管理制定具體實施辦法。
5.質(zhì)量記錄表格
**wy7.2.2-z02-f1《合同登記表》
第6篇 物業(yè)服務(wù)中心交樓工作管理規(guī)定
為明確交樓流程及各種工作程序,使相關(guān)部門互相配合,保障交樓工作的順利進行,特制定本規(guī)定。
第一章總則
第一條本規(guī)定適用于服務(wù)中心、工程部及相關(guān)部門;
第二條服務(wù)中心主要負責交樓資料和物品的準備;交樓籌備方案的擬定,經(jīng)公司領(lǐng)導審批后報相關(guān)部門具體實施;交樓現(xiàn)場的布置;為新業(yè)主辦理收樓手續(xù);帶領(lǐng)新業(yè)主進行房屋的驗收手續(xù),并抄錄水電表的底數(shù);整理新業(yè)主的收樓資料,并輸入電腦生成物業(yè)管理費等工作;
第三條督導室主要負責新業(yè)主收樓資料的存檔及查詢工作。
第四條工程部主要負責的工作:
1)物業(yè)前期介入,驗收房屋的工程質(zhì)量;
2)設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位一同進行房屋的接管驗收工作;
3)與施工單位進行房間鑰匙的交接;
4)帶領(lǐng)新業(yè)主進行房屋的驗收手續(xù),并抄錄水電表的底數(shù)。
第五條環(huán)衛(wèi)部主要負責新交樓宇公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及交樓現(xiàn)場的保潔工作。
第六條保安部主要負責交樓現(xiàn)場的保安治安工作及園區(qū)車輛出入的管理。
第七條辦公室主要負責為交樓人員提供后勤保障工作。
第二章交樓準備工作
第八條服務(wù)中心根據(jù)集團公司銷售部提供的新樓宇交樓時間,提前20天出臺《交樓籌備方案》,主要確定交樓時間、地點、人員配備、各部門相關(guān)人員的工作職責和工作要求。
第九條服務(wù)中心須根據(jù)《交樓籌備方案》的內(nèi)容準備交樓所需的各項資料及物品,主要包括:
1)服務(wù)中心負責填寫采購計劃并催辦辦公室準備交樓所需辦公用品。并填寫業(yè)主檔案袋;
2)督導室負責與集團銷售部聯(lián)系,拷貝新收樓的業(yè)主資料,以便進行業(yè)主身份的核查與審查;
3)督導室負責打印《業(yè)主鑰匙簽收本》、《銀行帳號登記本》等交樓所需相關(guān)資料;
4)服務(wù)中心須對《住戶手冊》、《住戶檔案表》、《樓房交接驗收表》等,根據(jù)新交樓的總戶數(shù)進行盤點。如數(shù)量不夠,須及時填寫采購計劃進行申購和印刷;
5)服務(wù)中心須準備《物業(yè)公司簡介》、《金碧花園簡介》、《金碧花園配套設(shè)施簡介》等宣傳材料。
第十條工程部須提前1個月進行物業(yè)接管驗收的前期介入工作,記錄工程質(zhì)量問題,及時反饋施工單位和裝修單位進行整改,并將記錄及整改情況上報公司領(lǐng)導。
第十一條工程部在交樓前3天與施工單位交接房間鑰匙,后與服務(wù)中心進行交接。交接時應(yīng)登記條數(shù),并掛于鑰匙板上。鑰匙與房號須一一對應(yīng)。
第十二條服務(wù)中心在接到鑰匙后,須抽樣核查所交鑰匙是否與房號吻合,是否能夠打開房間大門。如有鑰匙與房間不符的,須及時知會維修中心。維修中心及時與施工單位聯(lián)系處理,確保鑰匙的準確性。
第十三條服務(wù)中心設(shè)專人負責交樓現(xiàn)場的布置工作,落實現(xiàn)場物品的擺放與宣傳物品的懸掛位置,交樓現(xiàn)場主要設(shè)集團財務(wù)與銷售處、現(xiàn)場咨詢處、交樓處、業(yè)主填表處、家政服務(wù)及房屋中介等。保安部應(yīng)配合服務(wù)中心做好物品的搬運及擺放工作。環(huán)衛(wèi)部負責在現(xiàn)場擺放花草盆景,并將現(xiàn)場打掃干凈。辦公室負責落實飲水機等后勤設(shè)備。
第十四條服務(wù)中心應(yīng)安排專人負責辦理收樓手續(xù)各項環(huán)節(jié)的工作,做到分工明確,責任到人。
第三章交樓工作程序
第十五條業(yè)主辦理收樓手續(xù)應(yīng)首先到現(xiàn)場設(shè)置的財務(wù)和銷售處開單交款,憑《準予入通知書》到物業(yè)公司辦理收樓手續(xù)。一般情況下,沒有《準予入住通知書》的業(yè)主不予辦理手續(xù),也不可驗收房屋。
第十六條服務(wù)中心負責為業(yè)主辦理收樓手續(xù)。業(yè)主須出示身份證原件及復印件,填寫《住戶檔案表》、《住戶手冊》之業(yè)主公約存根,登記銀行帳號或現(xiàn)場辦理委托劃帳手續(xù)。委托收樓的,還須提供《業(yè)主委托書》、委托人及被委托人的身份證及復印件。
第十七條收樓資料備齊后,為業(yè)主辦理房間鑰匙的交接手續(xù)。業(yè)主須在《鑰匙簽收本》上簽名,并注明領(lǐng)取的條數(shù)和時間,然后由物業(yè)助理或者維修技工陪同業(yè)主前往驗收房屋。
第十八條物業(yè)助理或維修技工陪同業(yè)主驗收房屋時,須認真填寫《樓房交接驗收表》上準確記錄業(yè)主所發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題。驗收完畢,抄錄水電表底數(shù),將水電及門窗完全關(guān)閉。驗收人和業(yè)主須在《樓房交接驗收表》上簽字確認,并注明時間,必要時,業(yè)主可留下保修鑰匙,驗樓人員須在《樓房交接驗收表》上予以注明?！稑欠拷唤域炇毡怼返谝宦?lián)存入業(yè)主檔案中,第二聯(lián)交工程維修部跟進保修,第三聯(lián)交業(yè)主。
第十九條如業(yè)主對房屋質(zhì)量或設(shè)計存在不滿,拒絕接收房屋,驗樓人員須將全部鑰匙收回,并在《拒收樓房號一覽表》上予以注明。拒收樓戶經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審核確認后,暫時不予收取物業(yè)管理費。拒收樓戶的管理費收取具體參見《物業(yè)管理費收繳管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定。
第二十條每天收樓工作完成后,應(yīng)將《樓房交接驗收表》的第一聯(lián)與收樓檔案裝訂在一起,作為完整的業(yè)主資料存檔,并統(tǒng)計交樓的總戶數(shù),由樓管主管負責制作《交樓日報表》,經(jīng)部門經(jīng)理審核后于次日呈報公司領(lǐng)導。
第二十一條服務(wù)中心每天統(tǒng)計保修鑰匙的房號及條數(shù),整理后交工程維修部簽收。
第二十二條交樓過程中,物業(yè)公司工作人員應(yīng)向業(yè)主宣傳園區(qū)的各項管理規(guī)定及物業(yè)管理法規(guī)政策,保持良好的服務(wù)意識,爭取與業(yè)主交朋友,樹立物業(yè)公司良好的企業(yè)形象。
第四章收樓后的工作
第二十三條收樓結(jié)束,由保安部負責清場工作,服務(wù)中心負責保管交樓中的可再使用物品。
第二十四條服務(wù)中心負責跟進保修工作,保修工作應(yīng)及時避免業(yè)主的強烈投訴。
第二十五條對于拒收樓戶,服務(wù)中心設(shè)專人負責跟催工程維修部的保修工作,一旦保修工作完成,應(yīng)及時通知業(yè)主前來進行第二次驗收。
第五章附則
第二十六條本管理規(guī)定自下發(fā)之日起實施。
第二十七條本管理規(guī)定由服務(wù)中心負責解釋
第7篇 某社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員職責
社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員的職責
社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員在社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會的領(lǐng)導下,正在街道服務(wù)處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門的指點下,對社區(qū)物業(yè)管理工作真施監(jiān)視協(xié)調(diào),履行下列職責:
(1)組織開展社區(qū)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳,增強居民依法守約意識;
(2)教育引導社區(qū)居民參與支持社區(qū)物業(yè)管理,按時交納物業(yè)管理服務(wù)費;
(3)協(xié)助街道服務(wù)處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆選舉工作。指點監(jiān)視業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展工作;
(4)負責社區(qū)物業(yè)管理巡查工作,反映社區(qū)居民物業(yè)服務(wù)訴求;
(5)對社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的私搭亂建、亂圈亂占、亂堆亂放等違法違規(guī)行為,及時勸阻制止,并向所屬街道服務(wù)處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)講述;
(6)負責召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議,及時協(xié)調(diào)化解物業(yè)管理矛盾和糾紛;
(7)合營有關(guān)部門對社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位真施物業(yè)服務(wù)情況進行考評;
(8)未成立業(yè)主委員會的商品住宅小區(qū),負責協(xié)調(diào)使用房屋專項維修資金;
(9)完成上級交辦的其他工作事項。
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)綠化工作標準
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標準:綠化
三、綠化工作標準
項目內(nèi)容
著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的工作制服。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、噴灑農(nóng)藥等易傷皮膚工作時應(yīng)穿長袖衣服戴口罩等。
4、要求工作服干凈整潔。
行為舉止1、上崗時舉止應(yīng)文明、大方。
2、精神振作,姿態(tài)良好。
3、使用禮貌用語。
工作制度1、愛崗敬業(yè)、服從指揮、積極主動、任勞任怨、遵紀守法、嚴以律己。
2、按規(guī)定著裝上崗。
3、遵守作息時間不遲到早退,有事請假。
4、認真參加培訓和學習。
5、綠化養(yǎng)護要培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,加強業(yè)務(wù)培訓,使員工成為一專多能的骨干力量。
6、愛護各種機械器具,使用時按操作規(guī)程,使用完后妥善保管,未經(jīng)主管同意不得外借。
草地養(yǎng)護1、清除綠地、花叢內(nèi)磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。
2、拔除綠地的雜草。
3、草坪修剪,綠籬、花球造型。
4、加土滾壓,填平坑洼。
5、適時松土、淋水、施肥。
6、裸露地、草皮死亡及時補植。
7、加強草坪病蟲防治工作。
蕎灌木養(yǎng)護1、做好喬、灌木修剪和造形,及時修剪枯枝、病蟲害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。
2、及時除草、松土、培土。
3、臺風季節(jié)對蕎灌木進行加固,防止刮倒。臺風過后及時松綁,避免橡皮帶嵌入樹皮內(nèi)。
4、淋水、施肥,保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。
5、死亡喬、灌木及時補植。
6、做好喬、灌木病蟲防治工作。
7、修整樹穴。干旱的秋冬季修成水窩狀,多雨的春夏季修成丘狀。樹穴內(nèi)經(jīng)常松土、除草,保持土壤細粒疏松,不見雜草,清除石雜物。樹穴要美觀精致,大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調(diào)。
澆水、施肥1.草坪澆水
1.1在干旱和少雨季節(jié),要經(jīng)常進行草坪澆水,保證草正常生長的需要。
1.2草坪澆水,最重要的是一次澆足透水,避免只澆表土。至少要澆濕透土層5cm以上。如草坪過分干旱,土層的濕潤度則應(yīng)增至8cm,否則就難以解除旱象。
1.3草坪澆水最忌在中午陽光曝曬下進行,應(yīng)盡可能安排在早上與傍晚前后進行。
1.4草坪澆水要噴灑均勻,免于遺漏,無固定噴灌設(shè)備的,澆水要先遠后近,逐步后移,避免重復踐踏。
1.5久旱不雨,可連續(xù)澆水2~3次,否則難以解除旱情。正常情況下,無雨季節(jié)每周可澆水2~3次。
2.草坪施肥
2.1 堆肥施用量一般為1000~1500kg/畝,每2~3年施用一次。
2.2 化肥施用多以氮肥為主,以促進其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。
2.3 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例,通?？刂圃?:4:3為宜。
2.4 化肥的施用量為3kg/100m2為宜,入冬前忌施氮肥。
2.5 施用化肥應(yīng)在陰天或雨前撒于草坪場地,或與草坪灌溉澆水密切結(jié)合進行,以防施用不當損壞禾苗。
2.6 在每年的4、7月進行。在其它時間,應(yīng)視其生長情況,適當補充追肥。
2.7 草坪施肥要適量、均勻,防止過量或不均勻引起肥傷。
3.喬、灌木施肥細則
3.1 在喬、灌木根部挖條形溝,或在樹冠外緣的投影線下,每株挖對稱兩穴。
3.2 喬木施肥穴的規(guī)格為30×30×40cm,灌木施肥穴的規(guī)格為20×20×30cm。
3.3 將肥料用鐵楸倒入溝內(nèi)或穴內(nèi)。
3.4 回填泥土,踏實,淋足水,切忌肥料裸露。
4. 注意事項
4.1 施肥要根據(jù)花卉不同品種及生育期,適時、適量、氮磷鉀配合施用。
4.2 施肥前要松土除草。
4.3 施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗稱'回水',這有利肥料的分解吸收。
4.4 施肥時,不論哪種肥料,切忌施于花卉幼芽和新葉上,以防灼傷。
病蟲害防治1.病蟲檢查
1.1調(diào)查采用隨機抽樣法:以每個管理區(qū)為單位,根據(jù)面積大小,間隔20-30米為一檢查點,檢查有無病、蟲害存在。
2.噴施藥物
2.1 在噴藥前至少應(yīng)提前12小時張貼通知告知業(yè)主(業(yè)主),提醒注意,避免對人、畜造成危害。
2.2 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液,將藥物和用具回收庫房并清洗全身。
3.注意事項
3.1 配制、噴施農(nóng)藥應(yīng)穿長袖衣、褲;戴口罩、橡皮手套。
3.2 噴施時間以8:00~10:00點、14:00~15:00點為宜。
3.3 噴施時遇大風、下雨時要停止噴施。
3.4 不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。
3.5 保管好農(nóng)藥,不要隨意丟放,以免誤使人、畜中毒。
修 剪1.草坪修剪
1.1 草坪修剪的標準是草坪高度不超過8cm-12cm。
1.2 正確使用割草機,嚴格按操作規(guī)程和注意事項使用。
1.3 在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣,應(yīng)用修剪刀進行人工修剪,使草坪修剪整齊。
1.4 草坪邊緣超出生長范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀,應(yīng)采用月牙鏟進行切邊。
2.喬木修剪
2.1喬木修剪要注意冠形美觀,下緣線整齊,枝葉不宜密集、重疊,也不能太疏。
2.2 剪口要平滑,避免粗糙,要盡量縮小傷口面,不能起'樹釘'。
2.3 剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝,下緣線以下的蔭蘗枝要及時剪除。
2.4 喬木移植后必須修剪,修剪程度以主枝2/3處修剪為度,保留4~5個主枝,每個主枝留取2~3個側(cè)枝,以利成活。
3. 灌木修剪
3.1 修剪以修枝為主,剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。
3.2 修剪要控制好株形。
4.注
意事項
修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。
綠化設(shè)施管理
1、保護好綠化設(shè)施(護欄、護樹架、水管、水龍頭、噴頭等),對任何人的破壞要加以制止并及時將情況反映到管理處。發(fā)現(xiàn)綠地及設(shè)施受損壞要立即上報。
2、綠地和綠化帶內(nèi)不準堆放東西,不準單車、機動車輛駛?cè)牒屯７啪G地,不準在綠地內(nèi)設(shè)攤及擺賣。
3、不準在草地上踢足球及進行損害花木的體育活動,不準在樹上掛標語、晾曬衣物等。
4、保護好供水設(shè)施,節(jié)約用水,淋完水后要關(guān)好水閘開關(guān),嚴禁任何人盜用綠化用水。
5、保護好護樹架。護樹架或護樹板霉爛或綁帶脫落斷裂要及時更換,使其達到護樹效果。
6、綠地設(shè)施遭到破壞,要自覺修補維護,保證綠地和設(shè)施完整。
工具使用
1、做好工具的領(lǐng)用、使用、保管、保養(yǎng)等記錄。
2、熟悉各種工具的使用方法,保養(yǎng)要點,愛護工具。
3、保持工具刀鋒利,定期打磨上油,隨時保潔,緊固接合部位。
第9篇 物業(yè)保潔工作管理控制程序
物業(yè)程序文件:保潔工作管理控制程序
1.目的
規(guī)范保潔工作作業(yè)流程,確保所轄區(qū)域的清潔衛(wèi)生質(zhì)量,為顧客提供良好的生活環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處的保潔工作。
3.定義
保潔工作:保潔員在管理區(qū)域內(nèi)從事的清潔衛(wèi)生等工作,其內(nèi)容主要包括:公共區(qū)域的地面清潔保養(yǎng)、公共設(shè)施/物品保潔、洗手間衛(wèi)生、收倒垃圾等工作。
4.職責
部門/崗位工作職責頻次/時間
品質(zhì)管理部負責制定保潔作業(yè)流程及檢查標準,監(jiān)督指導各管理處保
潔工作,保潔新技術(shù)、新方法的推廣應(yīng)用。每季度至少一次
管理處經(jīng)理負責管理區(qū)域內(nèi)保潔工作的實施,并可根據(jù)自身特點制定
相應(yīng)的保潔制度。每半月至少一次
環(huán)境管理負
責人負責落實保潔工作計劃,指導、監(jiān)督、抽查各崗位工作情況。每周至少兩次
保潔負責人1.現(xiàn)場日常保潔工作管理,巡視各崗位工作情況;
2.制定完善工作細則、合理調(diào)配保潔員;
3.用品用具的預(yù)備、領(lǐng)用和及時補充;
4.每月消耗材料統(tǒng)計匯總;
5.保潔月工作計劃制定,每周組織工作例會,并將有關(guān)信息及時上傳下達;
6.及時收集顧客意見并匯報;
7.對班員的月工作情況進行考核。每天至少一次
保潔員1.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、車行道、人行道、及公共配套設(shè)施、設(shè)備等的分布情況,以便于順利開展各項工作。
2.嚴格按照保潔程序文件、作業(yè)指導書,對責任區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行清掃、清潔,并不斷巡視,保持整潔。
3.積極鉆研本職崗位工作中的難點尋找解決的辦法,不斷提高自身業(yè)務(wù)技能。對不能解決的問題須及時匯報上級。
4.愛護保潔工具、用品,每次使用后應(yīng)清洗干凈,并統(tǒng)一存放于指定地點;
5.收集顧客的意見和建議并及時向上級匯報。
會所服務(wù)員1.精通業(yè)務(wù),熟練掌握會所內(nèi)各項服務(wù)設(shè)施的使用方法及規(guī)定,并正確引導顧客使用;
2.熟練掌握健身器材、音響系統(tǒng)、電視機的使用,并負責日常檢查、保養(yǎng)、保修工作;
3.嚴格遵守會所管理的有關(guān)規(guī)定,努力做好顧客服務(wù)接待工作;
4.收集顧客意見和建議,并及時向會所管理員匯報;
5.每天清理物品數(shù)量,調(diào)整物品擺放。
救生員1.嚴格執(zhí)行泳池管理規(guī)定,做好泳客驗證工作,勸離未經(jīng)管理處許可者下泳池游泳;
2.每天對泳池、按摩池進行吸塵、過濾、消毒、清潔工作,檢測水質(zhì)變化情況并及時調(diào)整,使水質(zhì)達到使用標準;
3.每天清潔、調(diào)整物品擺放、清理物品數(shù)量并記錄在《娛樂設(shè)施管理交接班記錄》本上;
4.正確操作水質(zhì)循環(huán)、過濾、消毒、清潔處理工作;
5.定期清掃泳池泵房,保持設(shè)備清潔衛(wèi)生。對設(shè)備運轉(zhuǎn)有異常情況,立即停機并報中心進行處理,同時必須立即向上級匯報;
6.做好泳池運行記錄;
7.留意泳客動態(tài),及時保護泳客安全。
5.方法及過程控制
5.1根據(jù)不同的場地和不同材質(zhì)的設(shè)施,合理選用清潔方法并采用適度的頻度,以達到清潔服務(wù)質(zhì)量的要求。
類別每日
至少一次每周
至少一次每月
至少一次每兩月
至少一次每季至少一次每年
至少一次備注
門1.玻璃門擦拭
2.防盜門擦拭1.住戶門擦拭
2.防火門擦拭
3.天臺門擦拭1.小區(qū)大門擦拭
2.圍欄擦拭
3.卷閘門擦拭
玻璃窗
(墻)大堂門玻璃擦拭玻璃窗(墻)/5m以下擦拭(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好
地面1.大理石擦拭
2.瓷磚掃拖
3.膠質(zhì)掃拖
4.水泥地面清掃廣場磚清掃、沖洗1.辦公場所膠質(zhì)地板打蠟
2.外圍水泥地面沖洗1.大理石地面打蠟
2.辦公場所拋光氣溫零度以下不宜沖洗外圍地面
墻面大理石、瓷磚(高度2m以下)擦1次(樓內(nèi))1.內(nèi)墻涂料
2.水泥墻面除灰
3.大理石瓷磚2m以下(樓內(nèi))大理石瓷磚5m以下(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好
天花每周除塵1次
標識牌擦拭
護手
欄桿多層住宅擦拭高層住宅擦拭
消防
樓梯掃拖(低層)掃拖(高層)
垃圾箱
煙灰盅
果皮箱抹
洗
擦垃圾桶洗
滅火器
消防栓樓道內(nèi)滅火器、消防栓擦拭地下室內(nèi)消防栓、滅火器擦拭市政消防栓擦拭
開關(guān)
燈罩樓內(nèi)開關(guān)擦拭2m以下大堂
燈罩(樓內(nèi))樓層燈罩
樓層壁燈樓外燈罩樓內(nèi)大堂吊燈
宣傳欄室內(nèi)除塵室外擦拭
樓內(nèi)
管道高度2m以下高度2m以上樓外管道(高空除外)地下室管道半年一次3年一次翻新、補刷
空調(diào)
通風口通風口除塵
(低處)風扇、通風口、空調(diào)濕擦風扇冬季裝保護罩
倒車欄
道閘
凸鏡讀卡器擦拭倒車鏡
道閘擦拭護欄車架沖洗
電梯轎廂、門轎箱、頂、門檻清潔
地毯大堂濕拖(膠質(zhì))
吸塵(毛質(zhì))清洗(膠質(zhì))毛地毯干洗(可外報)
家俱擦、(消毒)
健身器擦、消毒(室內(nèi))
架空層
空置房濕拖打掃
電話亭除塵干抹或濕抹
公園椅干抹或濕抹
園林
小品擦拭擦、沖洗氣溫零度以下不宜沖洗
運動
設(shè)施擦拭擦、沖洗、消毒半年刷油漆1次
溝渠
井蓋清掃沖洗、消殺清掏、
消殺夏秋季增加消殺次數(shù)
草坪燈濕抹
路燈桿濕抹
崗亭外部干抹或濕抹
垃圾
收集站沖洗、消殺夏秋季增加消殺頻數(shù)
報刊架
信箱干抹或濕抹
綠化帶
衛(wèi)生巡視
車庫濕拖
兒童娛樂設(shè)施擦拭沖洗
噴水池水井對設(shè)施內(nèi)水面上的雜物進行清潔沖洗、換水清潔
衛(wèi)生間地面半干濕拖
便池沖洗、刷、消毒墻面、隔板擦拭
地面沖洗擦拭衛(wèi)生間燈飾、房頂
5.2保潔工作各種具體工作方法執(zhí)行各作業(yè)指導書
5.2.1保潔員在日常對公共區(qū)域的各種地面進行清潔保養(yǎng)作業(yè)時,執(zhí)行《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導書》。
5.2.2保潔員在日常對公共設(shè)施類物品的清潔與保養(yǎng)工作時,執(zhí)行《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導書》。
5.2.3保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)的洗手間進行保潔作業(yè)時,應(yīng)保持清潔的衛(wèi)生環(huán)境,具體操作規(guī)定,執(zhí)行《洗手間保潔作業(yè)指導書》。
5.2.4保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)收倒生活垃圾的作業(yè)過程中,應(yīng)保持環(huán)境整潔衛(wèi)生具體操作規(guī)定,執(zhí)行《收倒垃圾作業(yè)指導書》。
5.2.5保潔員在日常使用各種保潔設(shè)備進行保潔作業(yè)時,執(zhí)行《保潔設(shè)備操作指導書》。
5.2.6保潔員在日常針對保潔作業(yè)中各種污跡處理上,執(zhí)行《常用清潔劑使用作業(yè)指導書》。
5.2.7救生員在日常會所泳池管理工作中,執(zhí)行《泳池管理作業(yè)指導書》。
5.3保潔工作檢查標準
5.3.1保潔負責人在日常對各項保潔工作進行檢查時其標準,執(zhí)行《保潔工作標準與檢查作業(yè)指導書》
5.4保潔工作的質(zhì)量記錄
5.4.1管理處經(jīng)理、環(huán)境負責人在定期對現(xiàn)場保潔工作檢查時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.4.2管理處保潔負責人在日常巡視檢查時,須填寫《清潔工作每日巡查表》。
5.4.3管理處保潔負責人組織環(huán)境消殺作業(yè)時,須填寫《 消殺(毒)工作記錄表》。
5.4.4管理處保潔負責人在對保潔各項工作進行評估時,須編寫《 工作評估報告》。
5.4.5保潔員在對洗手間進行保潔作業(yè)時,須填寫《洗手間定時清潔記錄表》。
5.4.6會所服務(wù)員在每天工作結(jié)束后,須填寫《娛樂設(shè)施管理交接班記錄》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h01-01 《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-02 《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-03 《洗手間保潔作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-04 《收倒垃圾作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-05 《保潔設(shè)備操作指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-06 《常用清潔劑使用作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-07 《保潔工作標準與檢查作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-08 《泳池管理作業(yè)指導書》
7.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy8.2.3-z01-f1《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h01-f1《清潔工作每日巡查表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺(毒)工作記錄表》
tjzzwy7.4-z01-f9《工作評估報告》
tjzzwy7.5.1-h01-03-f1《洗手間定時清潔記錄表》
第10篇 創(chuàng)物業(yè)管理示范達標大廈工作匯報
博 盈 投 資 廣 場
關(guān)于爭創(chuàng)“物業(yè)管理示范達標大廈”工作匯報
一、博盈投資廣場物業(yè)管理成果簡介
荊州市博盈投資廣場是由北京金浩集團下屬荊州市軍沙商貿(mào)有限公司投資、改造、經(jīng)營的荊州市首家商務(wù)智能化寫字樓,總投資額8700多萬元,通過城建統(tǒng)一規(guī)劃、改造裝修而成,并由組建選聘的荊州市盛智物業(yè)管理有限公司介入前期的裝修、運營管理,廣場于2002年9月28日正式落成開業(yè)。
廣場總建筑面積為20000平方米,占地面積達20000平方米,設(shè)計整體綠化率達55%,寫字間入租率達80%,租戶達23家。以軍沙商貿(mào)有限公司業(yè)主代表牽頭成立業(yè)主委員會,于2002年12月與物業(yè)管理公司簽訂委托物業(yè)管理合同,明確雙方的責、權(quán)、利關(guān)系。
投資廣場位于荊州市政治、經(jīng)濟、文化、商務(wù)中心,緊鄰博盈大橋,交通便利,環(huán)境宜人。擁有19層高檔寫字間及68間商務(wù)客房等全套服務(wù)設(shè)施,廣場采用智能化功能設(shè)計,安裝有大型遠大中央空調(diào)系統(tǒng)、雙座三菱高速電梯、集中電視安全消防監(jiān)控系統(tǒng)、虛擬網(wǎng)電話系統(tǒng)、光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及綠色環(huán)保供水系統(tǒng)。廣場集投資服務(wù)、商務(wù)辦公、會議、金融、信息咨詢、住宿、娛樂、休閑等功能于一體,大廈自修建運營以來,實行規(guī)范化物業(yè)管理,設(shè)置物管辦公室、招商服務(wù)中心、專業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務(wù)運行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項管理制度及工作流程標準,配備專人管理物業(yè)檔案室,實行24小時值班服務(wù)制度,并配備專業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),大廈維護保養(yǎng)實行專業(yè)維保服務(wù)和定期計劃反饋相結(jié)合,安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達95%以上。
經(jīng)過一年多的物業(yè)經(jīng)營管理,目前,投資廣場已成為荊州市招商引資、投資服務(wù)和商務(wù)交流中心,取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益,為荊州樹立高檔商務(wù)寫字樓和精品物業(yè)管理典范
二、積極組織爭創(chuàng)工作
為全面配合市物管部門做好本次物業(yè)管理達標示范大廈爭創(chuàng)工作,提升整體服務(wù)管理水平及品牌實力,盛智物業(yè)管理有限公司將協(xié)同投資廣場業(yè)主方就爭創(chuàng)工作,重點作好如下工作安排:
1、物業(yè)管理示范大廈爭創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開“爭創(chuàng)達標示范大廈”全體員工動員大會,對整個工作做出布署,并成立專班,全面負責爭創(chuàng)工作內(nèi)外宣傳發(fā)動、資料、檔案歸檔整理;標準自檢及驗收工作;
2、成立新物管條例實施宣傳小組,公司先后組織員工學習新《物業(yè)管理條例》、《租戶公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導和實施依據(jù);
3、公司積極做好內(nèi)部宣傳發(fā)動工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強勢品牌“為目標,已作出如下具體分工:
1)公司行政部負責物業(yè)管理人員培訓提高、內(nèi)外聯(lián)系溝通、行政接洽、協(xié)調(diào)資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗收工作;
2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報準備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》,組織各部門對照此評分細則進行學習,各部門召開會議,對照標準,找出存在的問題及整改方案,統(tǒng)一報批、整改實施;
3)《物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時與物管科聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、更正,并積極準備迎接11月份上級物管部門的驗收檢查。
本次爭創(chuàng)物業(yè)管理達標示范大廈工作,是關(guān)系到公司的企業(yè)形象展示及提升整體實力,開拓對外業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié),我公司將緊密配合物管部門,積極宣傳學習新《物業(yè)管理條例》,對照做好完善整改,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平,為樹立達標示范大廈的良好形象和推動行業(yè)發(fā)展做出貢獻!
荊州市盛智物業(yè)管理有限公司
二零零三年十月三十一日
附:
1、《申報資料目錄》
2、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司簡介》、
3、《組織架構(gòu)圖、人事編制、員工名冊》
4、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司章程》
第11篇 小區(qū)物業(yè)交通車輛管理管理服務(wù)工作標準
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標準:交通車輛管理
四、交通車輛管理工作標準
項目 內(nèi)容
著裝
1、上崗須著公司統(tǒng)一的護管制服,戴好帽,系正領(lǐng)帶,扎緊武裝帶,穿好皮鞋,衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物,制服外不得顯露個人物品(如紀念章、筆、bb機、鎖匙扣等),制服衣袋不得裝過大過厚物品。
4、非當值班時間,除因公或經(jīng)批準外,不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。
行為舉止
1、上崗時舉止應(yīng)文明、大方。
2、頭發(fā)要整潔,不留長發(fā)。
3、精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠,不得伸懶腰,不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?/p>
4、值勤時不得抽煙、吃零食,不得哼歌曲、吹口哨、跺腳,不得隨地吐痰、亂丟雜物。
5、注意檢查和保持儀表,但不得當眾整理個人衣物。
6、不得將任何物件夾于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
工作紀律
1、愛業(yè)敬業(yè),服從指揮;遵紀守法,嚴于律己;文明服務(wù),禮貌待人;積極主動,勇敢無畏。
2、按規(guī)定著裝上崗。
3、提高警惕,堅守崗位。
4、認真參加培訓和消防演習。
5、嚴格執(zhí)行交接班制度,不遲到、早退,更不能誤班、漏班。
(出入口)固定崗位
1.車輛進出
1.1 內(nèi)部車輛進場:敬禮,發(fā)《車輛出入卡》給車主(或核對車牌號,輸入電腦或記錄)。
1.2 內(nèi)部車輛出場: 敬禮,車主交回《車輛出入卡》(或核對車牌號碼,確認無疑后放行車輛)。
1.3 外來臨時車輛進入:敬禮,確認是辦事人員,在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間,交車主(或輸入車牌號碼)放行,其他閑雜車輛眼睛進入。
1.4 外來臨時車輛出場:敬禮,核對車牌號碼無誤后放行。
1.5 未經(jīng)批準,大貨車、泥頭車、集裝箱車、拖拉機及其他作業(yè)車輛不得進入轄區(qū);禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險品的車輛進入轄區(qū);出租車進出不得無故停留拉客,屬搬家物品,值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行,同時收回《出入物品申報表》,涉及大批量鋼筋、水泥、磚頭、石子等材料,要有業(yè)主委員會或管理處批準的《出入物品申報表》方予放行,否則拒絕進場。
1.6 軍警車輛進場時,敬禮,在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間后放行。
1.7 軍警車輛出場時,敬禮,憑《臨時停車卡》核對車牌號無誤后放行。
1.8 軍警車輛進出,應(yīng)嚴格記錄,有疑問要求出示行駛證,下半夜進出場的軍警車,要實行跟蹤管理。
1.9所有車輛進出,必須在《車輛出入記錄表》上詳細填寫車牌號碼,進、出場時間。
流動崗位
1、按規(guī)定每半小時巡視所負地下室車輛情況,每15分鐘巡視廣場臨時停車情況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主,并在《停車場交接班記錄表》上做好記錄。
2、清點車場內(nèi)車輛及停放位置,隨時與崗亭聯(lián)系,以核對車輛數(shù)量,確保安全。
3、發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車場(庫),要及時勸其離開,若有緊急情況按有并規(guī)定進行處理。
4、引導車輛有序停放,嚴密注視車輛情況和駕馭員的行為,若遇酒后或疲勞駕車者,應(yīng)及時勸阻,并報告車管主管及時處理,避免交通意外的發(fā)生。
5、檢查車場內(nèi)設(shè)備設(shè)施是否完好,發(fā)現(xiàn)異常情況在《停車場交接班記錄表》記錄并及時上報,以便及時處理。
6、協(xié)助保潔班維護好車場(庫)內(nèi)的保潔衛(wèi)生,保持停車場(庫)的整潔。
第12篇 小區(qū)物業(yè)公共秩序維護管理服務(wù)工作標準
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標準:公共秩序維護
二、公共秩序維護工作標準
項目 內(nèi)容
著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的護管員制服,戴好帽子,系正領(lǐng)帶,扎緊武裝帶,衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物,制服外不得顯露個人物品(如紀念章、筆、bb機、鎖匙扣等),制服衣袋不得裝過大過厚物品。
4、非當值班時間,除因公或經(jīng)批準外,不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。
行為舉止1、上崗時舉止應(yīng)文明、大方。
2、頭發(fā)要整潔,不留長發(fā)。
3、精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠,不得伸懶腰,不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?/p>
4、值勤時不得抽煙、吃零食,不得看小說雜志、報紙、會客閑聊、吹口哨等與工作無關(guān)的事情,不得隨地吐痰、亂丟雜物。
5、注意檢查和保持儀表,但不得當眾整理個人衣物。
6、不得將任何物件夾于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
內(nèi)務(wù)1、保持宿舍保潔衛(wèi)生,不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。
2、床位鋪面保持干凈平整,不擺放雜物,被子按要求折疊方正,床下的鞋子擺放整齊。
3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放,保持內(nèi)務(wù)的統(tǒng)一。
4、室內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險品。
5、室內(nèi)應(yīng)保持安靜,不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將,以免影響其他隊員休息。
作息規(guī)定1、護管實行24小時值班制,每班提前10分鐘進行交接班。
2、每晚零時之前熄燈就寢。
3、每周二、四下午二時至四時軍訓,無特殊情況,不得無故缺席。
4、嚴格執(zhí)行備崗制度,下崗后外出3小時以上的需向有關(guān)領(lǐng)導請示。
5、休息(假)期間,發(fā)生緊急情況,一經(jīng)召喚必須立即歸隊,聽候調(diào)遣。
軍訓1、立正:腳跟靠攏并齊,自然挺胸,兩臂自然下垂,兩眼平視前方。
2、稍息:左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3,上體正直。
3、向右(左)轉(zhuǎn):右(左)腳跟為軸,向右(左)轉(zhuǎn)90°,重心移向右(左)腳,左(右)腳迅速靠攏右(左)腳,成立正姿勢。
4、向后轉(zhuǎn):要求同向右(左)轉(zhuǎn),向后轉(zhuǎn)180°。
5、齊步走:左腳向正前方邁出約75厘米,重心前移,右腳相同。上體正直,兩臂前后自然擺動。
6、敬禮:右手指并攏抬起微接帽沿右前角,腕直臂平,同時注視受禮者。
7、注目禮:面向受禮者成立正姿勢,注視受禮者,并目迎目送。
護管器材1.護管器械包括有對講機、警棍等,它是護管人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器,屬公司的公共財產(chǎn),每個護管員都有責任和義務(wù)將其保管好,防止遺失或損壞。
2.護管器械只供護管員執(zhí)行公務(wù)時使用,嚴禁用作其他用途。
3.護管器械嚴禁轉(zhuǎn)借他人,嚴禁個人攜帶外出,如因工作需要須報管理處批準。
4.對講機使用應(yīng)嚴格按規(guī)定頻率正確操作,嚴禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。若有損壞視情節(jié)賠償。
5.執(zhí)勤中禁止使用對講機聊天、說笑、以及談一些無關(guān)工作的話題。嚴禁在檢查時通風報信。
6.警棍是護管員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器,嚴禁用來當作斗毆或威嚇他人的工具。
7.護管員交接班時,應(yīng)做好護管器械的交接驗收記錄,防止出現(xiàn)問題時互相推卸責任。
8.護管器械不用時,應(yīng)由當事人交管理處統(tǒng)一保管。
固定崗位1、熟悉本崗位職責,熟悉小區(qū)業(yè)主基本情況,包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進出時間等。
2、當發(fā)現(xiàn)雙手提(拿)著重物的顧客進出大門有困難時,應(yīng)主動提供幫助。
3、若遇領(lǐng)導或前來指導、參觀的社會各屆人士,應(yīng)立即起立敬禮。
4、外來人員進出,值班人員填寫《來訪登記表》,謝絕推銷和其他閑雜人員進入。
6、當用戶搬出物品時,應(yīng)區(qū)分不同情況,必要時值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行,同時收回《出入物品申報表》。
7、需要給郵局辦理簽收的郵件,應(yīng)參照《信件收發(fā)管理程序》處理,及時將郵件送給用戶簽收。
8、對于出現(xiàn)的緊急情況,應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。
9、協(xié)助管理處其他班組(部門)做好有關(guān)管理工作(參見相關(guān)程序文件)。
流動崗位1、護管巡查參見《護管巡查細則》。
2、當業(yè)主、顧客有困難求助時,應(yīng)及時提供熱情的幫助。
3、若遇領(lǐng)導或前來指導、參觀的社會各屆人士,應(yīng)敬禮、致謝。
4、巡邏時要多走、多看、多聽、多嗅。重點檢查治安、防火、防盜等情況,消防等公共設(shè)備、設(shè)施是否完好,防盜門是否關(guān)好等。發(fā)現(xiàn)問題立即處理,做好《值班記錄表》,并上報護管班長或管理處主任。
5、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員,要前往盤查,必要時檢查其所帶物品。屬三無人員,應(yīng)驅(qū)趕出轄區(qū);屬推銷、擺賣人員,應(yīng)勸其離開轄區(qū)。
6、對于出現(xiàn)的緊急情況,應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。
7、協(xié)助管理處其他班組(部門)做好有關(guān)管理工作(參見相關(guān)程序文件)。
