第1篇 物業(yè)管理公司主要工作職能
物業(yè)管理公司主要職能
一、**物業(yè)管理公司主要功能:
1.作為mm房地產(chǎn)對外的主要窗口,也是業(yè)主與mm房地產(chǎn)的聯(lián)系渠道;
2.協(xié)調(diào)管理處與業(yè)主或住戶的關(guān)系;
3.代表業(yè)主向公司反映意見,代表公司向業(yè)主傳達(dá)管理方的精神;
4.為業(yè)主提供全方位的配套服務(wù);
二、目的:
1.最大限度地滿足業(yè)主或住戶的生活要求,使業(yè)主或住戶住得放心;
2.解決業(yè)主日常生活及使用物業(yè)過程中遇到的問題;
3.通過對進(jìn)出小區(qū)人員及物品的管控,有效地降低小區(qū)罪案的發(fā)生;
4.通過對業(yè)主使用物業(yè)的指引及管理,能最大限度地使物業(yè)保值甚至增值,從以達(dá)到物業(yè)管理的目的;
5.通過對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù),保證業(yè)主或住戶充分享用物業(yè)的最大功能。
三、職責(zé)范圍:
(一)辦公室
1.統(tǒng)籌計劃管理處各部門工作的分配安排;
2.負(fù)責(zé)與各公司(部門)的工作協(xié)調(diào)與溝通;
3.跟進(jìn)會所范圍內(nèi)的商鋪租賃手續(xù);
4.收發(fā)并整理管理處對外及外來文件;
5.每月匯總管理處各部門員工的考勤;
6.每月核對各部門領(lǐng)料記錄;
7.向各部門傳達(dá)經(jīng)理室下達(dá)指示或向經(jīng)理室匯報各部門情況;
8.整理收樓資料,建立及管理業(yè)主資料檔案;
(二)各區(qū)管理處
1.辦理業(yè)主收樓手續(xù);
2.辦理業(yè)主所需的各類服務(wù)申報手續(xù);
3.辦理裝修申請及各類出入證手續(xù);
4.辦理業(yè)主日常項目申報等有關(guān)手續(xù);
5.有償服務(wù)的咨詢及辦理有關(guān)手續(xù)。
6.協(xié)助業(yè)主處理日常生活中遇到的問題。
7.接待來訪單位或個人及其來電(函);
8.接收及記錄業(yè)主報修工程項目,并落工程單到各有關(guān)部門;
9.監(jiān)督并反饋業(yè)主工程檢修問題的處理進(jìn)度及結(jié)果;
10.管理未收樓單位或已收樓單位留下的門匙;
11.接聽業(yè)主日常來電咨詢,并落工程單跟進(jìn);
12.協(xié)助財務(wù)部處理有關(guān)業(yè)主繳(欠)費事宜;
(三)清潔綠化部
1.負(fù)責(zé)對小區(qū)的公用娛樂設(shè)施、公園、道路、車站、公共樓梯間、樓宇外墻、樣板房等地的衛(wèi)生清潔工作;
2.對未收樓的單位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)工作;
3.負(fù)責(zé)行政辦公樓的日常清潔;
4.看管樣板房,防止室內(nèi)飾物被竊或破壞;
5.負(fù)責(zé)清運小區(qū)淤泥、垃圾;
6.為業(yè)主或住戶提供家居清潔、滅鼠滅蚊、收送洗衣等有償服務(wù)(暫未有);
7.服務(wù)過程中,聽取客人意見,及時向上級匯報并反饋有關(guān)部門;
8.定期對全區(qū)公共場所進(jìn)行滅'四害'工作;
9.積極、認(rèn)真地完成上級交辦的各項任務(wù)。
(四)工程維修部
1)水電維修組
1.保持小區(qū)內(nèi)水、電等資源的供給與管理及其工程的養(yǎng)護(hù)與維修;
2.對小區(qū)內(nèi)機(jī)電、消防、配電房、水泵房等設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行操作管理、維修、保養(yǎng)等工作;
3.負(fù)責(zé)協(xié)助小區(qū)的通訊設(shè)備、有線電視天線的維修保養(yǎng)和故障檢修;
4.對管理處各部門傳達(dá)或本部巡查發(fā)現(xiàn)所得有問題的公共設(shè)施進(jìn)行檢修;
5.與相關(guān)部門保持良好關(guān)系,及時處理相關(guān)問題;
6.定期巡查區(qū)內(nèi)設(shè)備房設(shè)備用及各游樂設(shè)施的運行情況,并認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄;
7.每月抄錄住宅單位水電表,進(jìn)行月度水電耗用分析對比,及時發(fā)現(xiàn)并杜絕浪費現(xiàn)象;
8.保持值班室、配電房、加壓泵的清潔、設(shè)備保養(yǎng)及維修等;
9.確保各苑區(qū)的電房設(shè)施、公用設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作有序開展,并在緊急情況下及時派遣相關(guān)工作人到現(xiàn)場排除故障;
10.遇到突然停電或其它突發(fā)性事故時,迅速趕往現(xiàn)場,保持鎮(zhèn)定,按操作規(guī)程及時排除故障或采取有效的應(yīng)急措施,及時處理問題;
11.積極、認(rèn)真地完成上級交辦的各項任務(wù)。
2)土建給排水維修組
1.嚴(yán)格遵守公司(部門)規(guī)章制度,維護(hù)公司(部門)利益,工作中按實際情況、實事求是地為業(yè)主解決問題;
2.在業(yè)主收樓前提前介入社區(qū)的管理工作,協(xié)助各部門對社區(qū)的管理,使業(yè)主的交樓工作能順利進(jìn)行;
3.對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行維修、部分安裝、修改工程的計劃、組織施工、進(jìn)度跟進(jìn)、質(zhì)量監(jiān)督;
4.定期與管理員陪同業(yè)主到樓宇現(xiàn)場進(jìn)行驗收交接工作,并對物業(yè)手尾工程進(jìn)行跟進(jìn);
5.負(fù)責(zé)跟進(jìn)各部門傳達(dá)或巡查發(fā)現(xiàn)的小區(qū)公共設(shè)施問題及收樓后業(yè)主提出的物業(yè)更改工程,組織各施工部門施工及按實際情況制訂施工時間;
6.定期組織相關(guān)部門對小區(qū)內(nèi)公共道路、設(shè)備設(shè)施、暗藏管網(wǎng)、給排水系統(tǒng)等進(jìn)行維修工作;
7.跟進(jìn)工程過程中保持與業(yè)主或各區(qū)管理處聯(lián)系,及時反饋工程情況,從而降低投訴率;
8.積極、認(rèn)真地完成上級交辦的各項任務(wù)。
第2篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-1
物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(1)
1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個階段實現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設(shè)計階段介入
規(guī)劃設(shè)計階段包括:
物業(yè)對項目總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理劃建議。
規(guī)劃設(shè)計評估的程序:
1.地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料);設(shè)計文件(規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等)。
4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細(xì)則所列內(nèi)容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門。
7.物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi),組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進(jìn)行評審。
8.評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。
9.經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。
11.項目規(guī)劃設(shè)計總體評估要點:
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。
安全防衛(wèi)設(shè)計完備,運用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。
項目規(guī)劃設(shè)計分類評估要點:
1.安保布局
a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c)人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰,便于動態(tài)管理。
d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速。
2.消防布局
a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防車道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。
c)消防登高面(場地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人車分流,在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c)機(jī)動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1:1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機(jī)動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標(biāo)可以按照不同地區(qū)需求進(jìn)行調(diào)整),便于停放。
d)有條件,宜設(shè)置地下機(jī)動車停車庫,應(yīng)符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。
b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。
c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d)如住宅區(qū)設(shè)置會所,宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。(指標(biāo)供參考)
5.設(shè)備配套
a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。
b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。
c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。
d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用
節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。
e)配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應(yīng)采取隔音措施。
6.智能化配置
a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平
臺系統(tǒng)。
c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
d)中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。
7.房屋單體
a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f)廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜避開窗口設(shè)置。
g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。
i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。
j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風(fēng)帽。
k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。
l)房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應(yīng)考慮防盜措施。
n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內(nèi)配置
a)室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。
b)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。
c)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開,與鄰套住宅機(jī)座相
d)鄰時,應(yīng)采取安全隔離措施。
e)空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
f)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g)當(dāng)戶型或廳房過大時,應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。
h)如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。
i)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。
j)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。
k)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。
l)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。
9.綠化配置
a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。
e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。
f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護(hù)。
c)水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。
d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。
e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計,避免排泄不暢通。
b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。
e)各類表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應(yīng)有防雨措施。
f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。
g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。
h)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。
b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。
c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。
d)周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。
e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。
f)垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。
g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a)物業(yè)管理處
管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2(指標(biāo)供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
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功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據(jù)具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處
14.新材料、新技術(shù)
a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。
b)試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點。
c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。
d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。
15.管理成本測算
a)對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。
b)管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大,應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計。
16.與相似典型項目的比較
a)相似點
b)差異點
c)優(yōu)勢
d)劣勢
第3篇 綠景物業(yè)安全管理檢查崗工作職責(zé)
物業(yè)安全管理檢查崗工作職責(zé)
1、對本班各崗位工作負(fù)責(zé),對服務(wù)禮儀、精神面貌、考勤紀(jì)律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質(zhì)量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程等檢查,并在《安全員交接班記錄表》上予以記錄。
2、掌握管理服務(wù)區(qū)域整體狀況,妥善處理各種突發(fā)事件,超過權(quán)限及時與主辦或經(jīng)理取得聯(lián)系,并向控制中心報告進(jìn)展情況。
3、負(fù)責(zé)各崗位工作表格、停車發(fā)票及憑證的領(lǐng)用及發(fā)放,質(zhì)量記錄的收集檢查,上繳。對于收取的各類費用必須及時按規(guī)定上繳財務(wù)。
4、監(jiān)督管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各類公共設(shè)施及其標(biāo)識和消防設(shè)施的完好情況,及時與控制中心協(xié)調(diào)維修事宜。
5、負(fù)責(zé)本班安全員的崗前培訓(xùn)和內(nèi)務(wù)管理工作。關(guān)心了解班員的思想和生活動態(tài),充分調(diào)動班員的積極性和主觀能動性,協(xié)調(diào)班組與其他部門的工作銜接和配合,對于班組出現(xiàn)的疑難問題及時向上級匯報。
6、實行'班前點名、班后點評'制度,監(jiān)督本班人員做好交接班工作,對本班安全員的工作狀況具有初步考核權(quán)。及時收集、整理顧客的意見和建議,并提交部門。
第4篇 z公寓物業(yè)管理項目部部長工作職責(zé)
1.在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,主持學(xué)生公寓物業(yè)管理項目部全面工作,執(zhí)行公司各項管理制度,完成公司及學(xué)院所交給的各項工作任務(wù);
2.熟知學(xué)生公寓戶型、面積、結(jié)構(gòu),以及入住學(xué)生的基本概況,了解掌握學(xué)生公寓物業(yè)管理項目部發(fā)展動態(tài),為總經(jīng)理提供可靠數(shù)據(jù)及信息,以利于公司發(fā)展與狀大;
3.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)項目部與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,物業(yè)使用人之間的關(guān)系。協(xié)調(diào)物業(yè)使用人和建設(shè)(供應(yīng)商)施工方的關(guān)系;負(fù)責(zé)解決各部門提出的相關(guān)問題;
4.負(fù)責(zé)項目部文件簽發(fā)及重大投訴處理工作;
5.負(fù)責(zé)制定本部門管理模式,編制百分制考核表、物業(yè)管理項目部各崗位職責(zé)、項目部管理架構(gòu)圖、崗位工作流程與標(biāo)準(zhǔn);
6.負(fù)責(zé)向甲方報告月工作計劃、工作總結(jié)、管理日報、月報、能耗報表;使甲方及時了解物業(yè)管理工作情況;
7.貫徹實施物業(yè)公司專業(yè)部門制定的工程、保安、保潔、環(huán)衛(wèi)綠化工作方案,并根據(jù)本項目的特點提出修訂建議;
8.負(fù)責(zé)本部門管理員的日常考勤,工作考評工作;控制好公寓項目部人力成本、耗材成本、能源成本,嚴(yán)格執(zhí)行項目預(yù)算定額;
9.負(fù)責(zé)向人力資源部提出隊長、班長、一級保安、高級技工等人選建議,對不適合本項目工作員工向人力資源部提出調(diào)整申請;
10.負(fù)責(zé)全體員工在職培訓(xùn)工作(利用假期4次/年),負(fù)責(zé)新上崗員工三級崗前培訓(xùn)工作;
11.負(fù)責(zé)公寓物業(yè)管理項目部與各部門勾通協(xié)調(diào)工作,充分依靠保安、保潔、工程維修的根本保證作用,調(diào)動本項目部所有員工的積極性,做好學(xué)院后勤社會化物業(yè)服務(wù)保障工作;
12.負(fù)責(zé)配合學(xué)工部舍務(wù)老師工作,組織實施學(xué)院制定的學(xué)生公寓管理方案,共同管理好學(xué)生公寓工作。
第5篇 廣場創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈工作計劃
為實施企業(yè)品牌戰(zhàn)略,提高物業(yè)管理各層面的服務(wù)水平,創(chuàng)建**一流的物業(yè)公司,公司決定申報e廣場大廈創(chuàng)建20**年度全國物業(yè)管理示范大廈,達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)是一次系統(tǒng)的、長期的工作,良好的組織、計劃和實施是達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的先決條件。公司特擬訂相關(guān)工作計劃如下:
一、建立創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組
c總為組長,物管處各管理人員及公司其它管理人員為組員,公司于6月15日前宣布小組成立決定。
二、發(fā)動全體員工積極參與
創(chuàng)優(yōu)工作事關(guān)公司全體,成立領(lǐng)導(dǎo)小組后公司即召開員工大會,進(jìn)行動員。
三、創(chuàng)優(yōu)工作與日常管理結(jié)合
創(chuàng)優(yōu)的基礎(chǔ)是日常管理水平,公司現(xiàn)成物業(yè)管理處于6月30日前拿出具體計劃,責(zé)任人z2。
四、考察學(xué)習(xí)
公司有組織有計劃地安排相關(guān)人員出外考察學(xué)習(xí)。
五、申報手續(xù)
負(fù)責(zé)向市房管局物業(yè)科進(jìn)行創(chuàng)優(yōu)相關(guān)手續(xù)的申報,責(zé)任人z1。
六、資料準(zhǔn)備
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)資料整理是創(chuàng)優(yōu)工作的重要部分,根據(jù)去年的省優(yōu)經(jīng)驗,今年的資料準(zhǔn)備工作計劃于7月1日正式開始,責(zé)任人z。
七、專家指導(dǎo)
為順利一次性通過達(dá)標(biāo)要求,公司邀請市物業(yè)科專家和高科物業(yè)公司專家指導(dǎo)工作,計劃于6月中旬實施,并迎接市、省以及建設(shè)部官員與專家組的檢查,具體工作根據(jù)國家統(tǒng)一安排進(jìn)行。
八、自檢整改
由公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組于7月、8月、9月分別進(jìn)行三次大規(guī)模自檢,逐條交物管處整改,責(zé)任人z。
自檢方法分為:
1、分部自檢。由物管處各專業(yè)班組分專業(yè)進(jìn)行自檢整改;
2、交叉自檢。由公司其它部門、管理處各專業(yè)班組之間交叉進(jìn)行自檢,并進(jìn)行整改;
3、專家自檢。邀請省市、行業(yè)專家及公司領(lǐng)導(dǎo)對物業(yè)進(jìn)行檢查,提意見,并整改。
九、迎檢準(zhǔn)備
由公司各部門員工在領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下,全力以赴,迎接省、國家建設(shè)部官員與專家組的到來,做好服務(wù)公關(guān)工作,責(zé)任人為各部門經(jīng)理。
十、成果保持
創(chuàng)優(yōu)工作的目的是提高公司的管理水平,創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)通過后,公司進(jìn)行總結(jié)并召開員工大會,對檢查中的問題進(jìn)行經(jīng)驗總結(jié),對創(chuàng)優(yōu)成果通過質(zhì)量保證體系,加強日?？己说冗M(jìn)行保持,達(dá)到使公司在管理水平上上一個臺階的目標(biāo),責(zé)任人為行政部l經(jīng)理。
以上工作計劃,望各部門及相關(guān)責(zé)任人遵照實施。
總經(jīng)理辦公室
20**年6月2日
第6篇 z物業(yè)中心倉庫管理員工作職責(zé)
物業(yè)中心倉庫管理員工作職責(zé):
1.負(fù)責(zé)倉庫的管理,做到物資分類擺放,物品標(biāo)識明確,數(shù)量明確,防止因管理不善造成物資的損壞或報廢;
2.物資進(jìn)庫需按入庫單核對規(guī)格、數(shù)量和質(zhì)量,符合要求后方可簽收入庫,對數(shù)量不符的,需待清查后方可驗收;
3.加強安全意識,下班時應(yīng)進(jìn)行檢查,切斷倉庫電源,關(guān)閉門,做好防火、防盜工作,禁止非倉庫人員進(jìn)入庫房;
4.負(fù)責(zé)庫存物資的出庫工作。物資出庫時,領(lǐng)料手續(xù)要齊全,原則上按照物資先進(jìn)先出發(fā)放。大批量非常規(guī)領(lǐng)料,須經(jīng)采購供應(yīng)部主管批準(zhǔn)。專用材料非專用人員,拒絕發(fā)料;
5.做好倉庫日常衛(wèi)生管理,保證倉庫整潔有序;
6.及時完成領(lǐng)導(dǎo)交付的其他任務(wù)。
第7篇 物業(yè)管理手冊－基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序
1、目的
提供和維護(hù)為實現(xiàn)服務(wù)的符合性所需的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備及工作環(huán)境。
2、適用范圍
適用于為實現(xiàn)服務(wù)的符合性所需的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境的管理。
3、職責(zé)
3.1工程部、物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行控制。
3.2各部門在本部門業(yè)務(wù)范圍內(nèi)對實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作環(huán)境進(jìn)行控制。
4、程序
4.1基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的確定
為實現(xiàn)服務(wù)符合性活動所需的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備包括:工作場所(辦公場所、健身娛樂場所、配電房、設(shè)備機(jī)房等)、服務(wù)設(shè)施(軟硬件及管理網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)施、運輸設(shè)施、水電氣供應(yīng)、道路及排污管線等)、支持性設(shè)備和工具(如維修用的設(shè)備和工具等)。
4.2基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的驗收
4.2.1物業(yè)驗收小組對項目交接設(shè)施設(shè)備及相關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行驗收,并作好驗收記錄。
4.2.2工程部負(fù)責(zé)組織使用部門對采購的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安裝調(diào)試,確認(rèn)滿足要求后,填寫《設(shè)施設(shè)備及資料交接清單》,并作好備存。
4.2.3工程部負(fù)責(zé)對公司大中型維修工程進(jìn)行監(jiān)管并負(fù)責(zé)及時組織驗收,驗收合格后填寫《驗收鑒定評卷》存檔。
4.2.4交接驗收不合格的設(shè)施設(shè)備,驗收小組與開發(fā)商協(xié)調(diào)處理;采購設(shè)施設(shè)備或公司大中型維修工程驗收不合格,管理部、工程部與供方協(xié)商解決,并在《設(shè)施設(shè)備及資料交接清單》上記錄處理結(jié)果。
4.3設(shè)施設(shè)備的登記建帳
服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定設(shè)施標(biāo)示卡,規(guī)定設(shè)施責(zé)任人,工程部負(fù)責(zé)配合建立《設(shè)施設(shè)備管理臺帳》。
4.4設(shè)施設(shè)備的使用、保養(yǎng)和維修
4.4.1根據(jù)需要,相關(guān)操作人員應(yīng)由人力資源部組織培訓(xùn)、考核合格后方可上崗。對國家有規(guī)定的特殊工種,要求操作人員持有相應(yīng)的國家授權(quán)管理機(jī)構(gòu)頒發(fā)的上崗證方可上崗。
4.4.2工程部制定《設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)項目表》,規(guī)定保養(yǎng)項目、頻次。物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)要求執(zhí)行,并在每季度第一個月報工程部,工程部將《設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)項目表》整理入檔并作為年度檢修計劃的依據(jù)。
4.4.3工程部每年12月底之前制定下年度的《設(shè)施設(shè)備年度檢驗、檢測計劃》發(fā)至各部門,
在計劃日期7日前通過辦公平臺通知檢測單位和受檢單位進(jìn)行檢驗、檢測,并將結(jié)果登記在《設(shè)施設(shè)備管理臺帳》上。
4.4.4日常運行中發(fā)現(xiàn)的故障由物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行維修,并填寫《設(shè)施設(shè)備檢修單》;無法排除的故障,工程部協(xié)助處理。
4.4.5現(xiàn)場使用的設(shè)施應(yīng)有統(tǒng)一的編號,以便于維護(hù)保養(yǎng)。
4.4.6對工作環(huán)境的管理由在該場所工作的相關(guān)部門管理,確保適宜的工作條件。
4.5設(shè)施設(shè)備的報廢
4.5.1對無法修復(fù)或無使用價值的設(shè)施,由使用部門填寫《設(shè)施設(shè)備報廢單》報工程部、管理部審核,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后報廢。
4.6工作環(huán)境
公司各部門根據(jù)各自的業(yè)務(wù)范圍,確定并管理為實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作和生活環(huán)境中的人和物的因素,根據(jù)服務(wù)作業(yè)需要,負(fù)責(zé)確定并提供作業(yè)場所所必須的基礎(chǔ)設(shè)施,創(chuàng)造良好的工作環(huán)境,包括:
4.6.1配置適用的辦公用房。
4.6.2配置必要的空調(diào)、消防器材保持適宜的溫、濕度和職業(yè)衛(wèi)生、安全。
4.6.3工程部對供水、電、暖設(shè)施進(jìn)行控制,確保員工服務(wù)符合勞動法規(guī)的要求。
4.6.4為業(yè)主提供清潔、優(yōu)美的生活環(huán)境。
5、相關(guān)文件
5.1《采購控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《設(shè)施設(shè)備及資料交接清單》jw/jl-6.3-001
6.2《設(shè)施設(shè)備檢修單》jw/jl-6.3-002
6.3《設(shè)施設(shè)備報廢單》jw/jl-6.3-003
6.4《設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)項目表》jw/jl-6.3-004
6.5《設(shè)施設(shè)備年度檢驗、檢測計劃》 jw/jl-6.3-005
6.6《設(shè)施設(shè)備管理臺帳》 jw/jl-6.3-006
6.7《送檢任務(wù)單》 jw/jl-6.3-007
6.8《驗收鑒定評卷》jw/jl-6.3-008
6.9《公共設(shè)施日常保養(yǎng)記錄表》jw/jl-6.3-009
6.10《公共設(shè)施日常巡查記錄表》jw/jl-6.3-010
6.11《高低壓配電設(shè)備運行記錄表》jw/jl-6.3-011
6.12《供水設(shè)備運行記錄表》jw/jl-6.3-012
6.13《溴化鋰機(jī)組中央空調(diào)運行記錄》jw/jl-6.3-013
第8篇 物業(yè)管理處入住期日常管理工作內(nèi)容
進(jìn)入全面管理階段后,物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo),主要開展以下工作(但不限于):
1.房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修;
2.裝修管理:監(jiān)督產(chǎn)權(quán)人根據(jù)物業(yè)的裝修管理規(guī)定進(jìn)行房屋裝修;
3.設(shè)備設(shè)施管理;對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修;
4.清潔服務(wù):加強清潔員工的管理,維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生;
5.綠化服務(wù):物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù);
6.消防管理:建立消防隊伍,對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理;
7.安全管理;加強保安隊伍的建設(shè)管理,確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適;
8.車輛管理:維護(hù)行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;
9.產(chǎn)籍管理:指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正,保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實際相符;
10.財務(wù)管理:對物業(yè)管理資金運作和管理。
第9篇 某物業(yè)管理策劃階段工作程序
**物業(yè)管理有限公司程序文件
--物業(yè)管理策劃階段工作程序
1.目的
規(guī)范物業(yè)管理策劃工作流程。
2.范圍
適用于公司待接管物業(yè)。
3.職責(zé)
3.1分管總經(jīng)理助理具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理策劃階段的組織工作。
3.2前期介入人員負(fù)責(zé)在對環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等向地產(chǎn)公司提供有益的建設(shè)性意見。
3.3相關(guān)部門負(fù)責(zé)前期介入工作的協(xié)助和配合。
4.方法和過程控制
4.1物業(yè)管理策劃階段包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。
4.2前期介入按照項目開發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個階段。
4.2.1早期階段:從進(jìn)駐項目現(xiàn)場到主體動工之間的介入活動。包括:
4.2.1.1拆遷、搬遷現(xiàn)場臨時建筑物。
4.2.1.2現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設(shè)備維護(hù)、飲食等管理工作。
4.2.1.3提供項目營銷活動的后勤保障。
4.2.1.4項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。
4.2.1.5審閱設(shè)計圖紙,對開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計包括戶型設(shè)計、供電供水、污染處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等提出建設(shè)性意見。
4.2.2中期階段:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。包括:
4.2.2.1專業(yè)技術(shù)人員參與了解委托項目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目。
4.2.2.2加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產(chǎn)公司建議完善相關(guān)設(shè)施,修正缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。
4.2.2.4根據(jù)相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn),從物業(yè)管理功能出發(fā),對未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問題,及時向地產(chǎn)公司建議完善、修正。
4.2.3后期階段:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。包括:
4.2.3.1各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標(biāo)準(zhǔn)。
4.2.3.2完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設(shè)施、園林綠化等公用設(shè)施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設(shè)備使用說明書、保修卡及設(shè)備原理圖等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況,做好物業(yè)接管驗收的各項準(zhǔn)備工作。
4.2.3.5了解地產(chǎn)銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況。
4.2.4專業(yè)技術(shù)人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上,作為重要資料保存。
4.3物業(yè)管理方案的制訂
4.3.1根據(jù)物業(yè)情況,制定調(diào)查方案,對物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。內(nèi)容包括:
4.3.1.1物業(yè)周邊人文環(huán)境、治安狀況、供方環(huán)境、物業(yè)管理水平、收費標(biāo)準(zhǔn)及政策環(huán)境等。
4.3.1.2物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施情況、辦公用房配備等。
4.3.1.3視情況在地產(chǎn)銷售前期實施顧客需求調(diào)查如服務(wù)需求及消費水平等。在入伙前六個月,完成物業(yè)管理方案的編制,內(nèi)容包括:
4.3.2.1分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務(wù)的切入點。
4.3.2.2新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機(jī)電設(shè)施設(shè)備等。
4.3.2.3分析顧客需求,針對顧客群體特征、個性特征和服務(wù)需求,創(chuàng)新服務(wù)項目。
4.3.2.4測算及擬定物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
4.3.2.5詳細(xì)介紹新小區(qū)管理的整體構(gòu)思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標(biāo)。
4.3.2.6確定需配置的資源, 制定物業(yè)管理處開辦費計劃,包括:辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具等預(yù)算開支。
4.3.3由分管總經(jīng)理助理組織相關(guān)部門對物業(yè)管理方案進(jìn)行評審、驗證,評審驗證內(nèi)容包括服務(wù)模式、資源配置、收費標(biāo)準(zhǔn)等,評審驗證結(jié)果記錄于《策劃方案/合同評審記錄表》。
4.3.4物業(yè)管理方案制定后,試運行六個月進(jìn)行確認(rèn),試運行期間對不適宜的資源配置、流程規(guī)范等進(jìn)行調(diào)整或補充完善,確定能完全滿足要求后再全面施行。
4.3.5如物業(yè)管理方案在實施中發(fā)生更改,應(yīng)由原評審部門/人員重新評審,并得到批準(zhǔn)。
4.4組建物業(yè)管理處
4.4.1人力資源部根據(jù)物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。
4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計劃、培訓(xùn)計劃。
4.4.3入伙前三個月經(jīng)總經(jīng)理辦公會議確定新建管理處經(jīng)理人選,并由人力資源部下發(fā)管理處成立的文件。
4.4.4各相關(guān)部門協(xié)助進(jìn)行相關(guān)各項準(zhǔn)備工作。
5.質(zhì)量記錄表格
**wy7.3-g01-f1《前期介入情況周記錄表no1》
**wy7.3-g01-f2《前期介入情況周記錄表no2》
**wy7.3-g01-f3《前期介入情況周記錄表no3》
**wy7.3-g01-f4《前期介入情況周記錄表no4》
**wy7.3-g01-f5《前期介入情況周記錄表no5》
**wy7.3-g01-f6 《前期介入情況周記錄表no6》
**wy7.3-g01-f7 《前期介入情況周記錄表no7》
**wy7.3-g01-f8 《前期介入情況周記錄表no8》
**wy7.2.2-z01-f1《策劃方案/合同評審記錄表》
第10篇 物業(yè)工作指引控制管理程序
1.目的:
對工作指引的制定、審批、發(fā)布、更改實施控制。
2.適用范圍:
適用于公司各部門工作指引的控制。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.5章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.5章
4.職責(zé):
4.1各部門及iso9002工作小組負(fù)責(zé)對本部門工作指引的制訂及更改工作。
4.2公司各部門主任負(fù)責(zé)對本部門相關(guān)工作指引的制訂。
4.3副總經(jīng)理(管理者代表)負(fù)責(zé)工作指引的審批。
4.4綜合辦公室負(fù)責(zé)工作指引的存檔和發(fā)放控制。
5.工作程序:
5.1工作指引的編寫:
5.1.1公司所有員工有權(quán)對具體工作指引提出合理建議和要求,經(jīng)部門主任認(rèn)可后指定專業(yè)人員負(fù)責(zé)編寫,吸收合理建議。
5.1.2工作指引應(yīng)使用統(tǒng)一的標(biāo)識,做到標(biāo)題、文件號、版本號、修改號、日期、發(fā)布部門蓋章及批準(zhǔn)人簽字。
5.2工作指引的審批和發(fā)布:
5.2.1公司各部門可根據(jù)各部門的實際需要建議發(fā)布新文件。公司各部門也可根據(jù)所使用文件在實際工作的應(yīng)用情況,及時記錄文件與實際工作不適的方面并提出改進(jìn)意見。
5.2.2凡屬本公司的員工都可以根據(jù)實際工作需要提出發(fā)布一個新程序文件,或改版某個已發(fā)布程序文件的要求,由部門負(fù)責(zé)人將草案上報管理者副代表審核,管理者代表批準(zhǔn)。
5.2.3首版文件發(fā)布前,每一個文件必須進(jìn)行校對,并審查文件是否合理及是否符合質(zhì)量方針要求,只有經(jīng)管理者副代表審核,管理者代表批準(zhǔn)后,才能確認(rèn)是正式頒布。
5.2.4遇到工作指引需修改或重寫時需填寫《文件修改報批單》,經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后修改,發(fā)布時執(zhí)行審核、批準(zhǔn)簽字等過程。
5.3工作指引的發(fā)放:
5.3.1工作指引為受控文件,其原始文件保存于公司綜合辦公室,并建立相應(yīng)的《工作指引主清單》,寫明標(biāo)題、編號、發(fā)布日期、版本號、修改狀況、發(fā)放范圍。
5.3.2工作指引的首版文件經(jīng)統(tǒng)計具體數(shù)量后復(fù)印,蓋上公司文件受控章后由綜合辦公室發(fā)放給相應(yīng)的部門、相關(guān)專業(yè)人員、具體操作人員。所有工作指引的發(fā)放由綜合辦公室進(jìn)行登記統(tǒng)計,接收人員必須在《文件/資料發(fā)放登記表》上簽字。
5.3.3如有需指導(dǎo)員工工作掛在墻上的工作指引,由綜合辦公室統(tǒng)計數(shù)量,放大復(fù)印后,不用加蓋受控文件專用章,但必須保證與現(xiàn)行文件一致,發(fā)放到各部門,接收人必須在《文件/資料發(fā)放登記表》上簽字。
5.4工作指引的借閱:
5.4.1公司所有工作指引的借閱都應(yīng)經(jīng)過管理者副代表批準(zhǔn),并在綜合辦公室填寫《文件/資料借閱登記表》,方可借閱。
5.5工作指引的修改:
5.5.1工作指引的修改必須由申請人提出《文件修改報批單》,經(jīng)過副總經(jīng)理批準(zhǔn)。修改文件的發(fā)布程序同首版文件發(fā)布程序。
5.5.2修改文件只有經(jīng)過管理者副代表審核,管理者代表批準(zhǔn)后,才能被認(rèn)為已正式發(fā)布并生效。
5.5.3改版工作指引的由綜合辦公室主任負(fù)責(zé)在批準(zhǔn)后三天內(nèi)發(fā)放到原首版文件持有人或部門。
5.6作廢工作指引的處理:
5.6.1作廢工作指引的正本及副本由均要求在新的工作指引改版發(fā)放時由綜合辦公室統(tǒng)一收回,并填寫《過期文件/資料清單》。
5.6.2作廢工作指引的正本及副本應(yīng)由綜合辦公室統(tǒng)一銷毀,如因積累資料或法規(guī)需要加以保存的,必須做出“作廢”或“僅供參考”標(biāo)識,并與現(xiàn)行有效工作指引隔離存放。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《工作指引主清單》 ej-qr-qp6.2-01
6.2《文件/資料借閱登記表》ej-
qr-qp6.1-01
6.2《文件修改報批單》 ej-qr-qp6.1-03
6.3《文件/資料發(fā)放登記表》ej-qr-qp6.1-04
第11篇 物業(yè)轄區(qū)建筑物公共設(shè)施管理工作程序
質(zhì)量管理程序文件
--物業(yè)轄區(qū)建筑物及公共設(shè)施管理程序
1.0 目的
保證建筑物主體及公共設(shè)施完好率達(dá)到規(guī)定的要求。
2.0 適用范圍
適用于公司所轄物業(yè)的建筑物的維護(hù)以及除機(jī)電設(shè)備以外的公共設(shè)施的管理。
3.0 職責(zé)
3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)非日常性維護(hù)項目的審批。
3.2公司機(jī)電工程部負(fù)責(zé)重大或?qū)ｍ椊ㄖ锞S護(hù)的策劃、控制,并審定預(yù)、決算以及各類公共設(shè)施的維修等技術(shù)指導(dǎo)工作。
3.3 公司財務(wù)負(fù)責(zé)各項維護(hù)款項的資金結(jié)算。
3.4 管理處主任負(fù)責(zé)對日常建筑物維護(hù)工作的具體施工進(jìn)行監(jiān)督、控制以及工程驗收。
3.5 管理處維修班長負(fù)責(zé)編制公共設(shè)施清單、制定檢查規(guī)定,在市政公共設(shè)施有故障時,及時向相關(guān)市政管理部門報告,并檢查維修結(jié)果。
3.6 管理處維修班負(fù)責(zé)物業(yè)建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)、檢修,并由建立相應(yīng)資料檔案。
4.0 工作程序
4.1 日常檢查
4.1.1 管理處主任組織管理人員,依據(jù)建設(shè)部《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》,每半年對建筑物進(jìn)行一次全面檢查,并作詳細(xì)檢查記錄,填寫《建筑物及公共設(shè)施檢查表》。
4.1.2 管理處主任指定專人負(fù)責(zé)每天至少詳細(xì)巡查管轄區(qū)域內(nèi)建筑物及公共設(shè)施一次,并在《建筑物及公共設(shè)施巡查記錄表》中填寫檢查結(jié)果,發(fā)現(xiàn)問題隨時在《維修通知單》中記錄,并通知相關(guān)人員進(jìn)行維修,維修結(jié)果由維修班長驗證。
4.1.3 各管理處建立公共設(shè)施管理檔案。
4.2 維護(hù)與驗收
4.2.1 一般小型日常性維護(hù)項目,由維修班負(fù)責(zé)完成,并在《維修通知單》中記錄,由維修班長負(fù)責(zé)驗證維修結(jié)果。
4.2.2 管理處主任根據(jù)檢查情況,確定有關(guān)建筑物大型維護(hù)工作項目,形成專項報告上報公司機(jī)電工程部,由機(jī)電工程部審核報總經(jīng)理審批后進(jìn)行維護(hù)工作;管理處主任負(fù)責(zé)整改項目的驗收工作。
4.2.3 管理處可根據(jù)實際狀況向公司工程機(jī)電工程部提出維護(hù)的合理化建議。
4.2.4 維修班長每月初統(tǒng)計上月建筑物及公共設(shè)施維修情況,并填寫《維修情況統(tǒng)計表》,復(fù)印件報機(jī)電工程部。
4.2.5 管理處維修班長每月25日前作出下月材料配件的《物品采購申請表》,經(jīng)公司機(jī)電工程部審核報總經(jīng)理審批后,采購員按采購控制程序進(jìn)行采購。
4.3 對不合格維護(hù)的控制
4.3.1 管理處主任或維修班長發(fā)現(xiàn)維護(hù)質(zhì)量不符合要求時,要求進(jìn)行返工、返修等處理,直至符合要求通過驗收。
4.3.2 整個維護(hù)工作沒有按預(yù)定時間完成,在保證質(zhì)量的同時,公司機(jī)電工程部經(jīng)理及管理處主任抓緊對工作進(jìn)行督促,盡快完成任務(wù)。
4.3.3 維修班長每月根據(jù)建筑物及公共設(shè)施巡查情況,做完好率統(tǒng)計,填寫《建筑物及公共設(shè)施完好率統(tǒng)計表》,復(fù)印件報公司機(jī)電工程部。
4.4 管理處維修班長建立相應(yīng)的檢修工作檔案資料。
4.5 應(yīng)急維修養(yǎng)護(hù)
4.5.1突發(fā)事故指如地基下沉,墻面出現(xiàn)裂縫,建筑結(jié)構(gòu)發(fā)生變化等。
4.5.2管理處在及時采取安全措施的同時報公司機(jī)電工程部進(jìn)行應(yīng)急處理,機(jī)電工程部應(yīng)立即委托建筑專業(yè)機(jī)構(gòu)實施現(xiàn)場勘察,由受委托建筑專業(yè)機(jī)構(gòu)提交《勘察報告及處理方案》及報價,經(jīng)機(jī)電工程部審核后,形成書面報告報公司總經(jīng)理審批后實施。
5.0 支持性文件
5.1《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《建筑物及公共設(shè)施檢查表》(***-qp-04-1/a)
6.2《建筑物及公共設(shè)施巡查記錄表》(***-qp-04-2/a)
6.3《維修通知單》(***-qp-06-4/a)
6.4《維修情況統(tǒng)計表》(***-qp-04-3/a)
6.5《物品采購申請表》(***-qp-11-1/a)
6.6《整改通知書》(***-qp-04-4/a)
6.7《建筑物及公共設(shè)施完好率統(tǒng)計表》(***-qp-04-5/a)
6.8《勘察報告及處理方案》(不定格)
第12篇 雅居樂物業(yè)工作環(huán)境管理規(guī)定
雅居物業(yè)工作環(huán)境管理規(guī)定
為了保證本公司良好的辦公環(huán)境,形成一個積極向上的工作氛圍,創(chuàng)造更加舒適、整潔的工作環(huán)境,提高工作效率,特制定本規(guī)定。
一、環(huán)境管理規(guī)定
1.綜合管理部前臺文員(或前一晚值班人員)應(yīng)在上班前10分鐘打開辦公區(qū)公共區(qū)域內(nèi)必要照明設(shè)備及空調(diào)通風(fēng)設(shè)備,檢查公共區(qū)域物品擺放是否整齊、有序及破損情況。
2.公司職能部門員工接聽電話規(guī)范:'你好,順馳物業(yè)××部。'項目服務(wù)中心員工接聽電話規(guī)范:'你好,順馳物業(yè)為您服務(wù)!'
3.會議室、會客室等公共區(qū)域,在使用后應(yīng)及時更換引用水和紙杯,室內(nèi)桌椅擺放整齊,煙灰缸要及時清倒,保持桌面清潔,不得擺放非工作相關(guān)物品。
4.常用辦公設(shè)備(包括:電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電話及其他設(shè)備)的使用,應(yīng)按照其正確使用程序和有關(guān)操作說明書進(jìn)行操作,并按時依據(jù)正常程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行維護(hù),不得用于與工作無關(guān)的事務(wù)。
5.辦公區(qū)墻壁張貼的各類標(biāo)識(如核心價值觀、獲獎證書、業(yè)主錦旗等)應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置于接待大廳內(nèi)。
6.各部門、物業(yè)處每日應(yīng)安排衛(wèi)生值班人員,保持墻面、門、窗的清潔,物品擺放整齊,接待大廳不得堆放任何雜物。
7.各崗位員工不得在辦公室內(nèi)吃零食、早飯、午飯等,不得將與工作無關(guān)的物品擺放在辦公桌上,不得做與工作無關(guān)的事(打私人電話、上網(wǎng)聊天等),不得在辦公區(qū)域大聲喧嘩、打鬧,保持辦公區(qū)的安靜。
8.非主管領(lǐng)導(dǎo)同意,非在崗員工或來訪人員,不得進(jìn)入辦公區(qū),應(yīng)在接待區(qū)等候。等候時間超過20分鐘的,前臺接待員應(yīng)主動為其提供飲用水。
9.遇到雨、雪等特殊天氣,前一晚值班人員應(yīng)提前在辦公區(qū)門前顯眼位置放置防滑設(shè)施及標(biāo)識,以提醒來往人員注意防滑。
二、物品擺放規(guī)定
1.辦公區(qū)的桌、臺、椅均需按公司統(tǒng)一規(guī)定位置放置,電腦、飲水機(jī)、檔案柜等設(shè)施應(yīng)放在適當(dāng)位置(以有效利用辦公空間為準(zhǔn)),不得隨意擺放,所有物品位置經(jīng)公司相關(guān)部門審定后,不得隨意調(diào)整。
2.上班前,應(yīng)規(guī)整當(dāng)天所需用品,將所有用品統(tǒng)一擺放到桌(臺)一側(cè),并做好其他班前準(zhǔn)備工作。
3.上班時,應(yīng)保持桌面整潔、有序,不允許擺放任何與工作無關(guān)的用品,僅可擺放辦公用品(僅含筆筒、文件架、水杯),注意桌面物品擺放有序。員工需離開座位時,必須將桌面清理干凈。
4.下班前,將桌面物品適當(dāng)入柜,將桌(臺)面清理干凈,將重要文件入柜上鎖,不得留在外面或帶走,將辦公椅放在辦公桌前的恰當(dāng)位置。
三、安全管理規(guī)定
1.維修部應(yīng)定期檢查辦公區(qū)的水、電設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)情況,如有問題應(yīng)及時解決。
2.保安部應(yīng)定期檢查辦公區(qū)消防設(shè)施的保管及滅火器材的擺放情況,保證其無損壞和丟失現(xiàn)象,并對全體員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。
3.各崗位員工應(yīng)加強安全防患意識,下班時應(yīng)將重要資料放入安全地點,關(guān)好電源,鎖好抽屜、檔案柜及門窗。
4.辦公區(qū)夜間值班人員應(yīng)對辦公區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢查,防止遺漏現(xiàn)象。
四、著裝管理規(guī)定
1.公司所有當(dāng)班人員應(yīng)按公司工服管理規(guī)定著工作裝,內(nèi)著襯衣。暫沒有工作裝的人員著職業(yè)裝,男士必須打領(lǐng)帶,女士不得穿露腳趾的涼鞋。當(dāng)班時必須按公司工服管理規(guī)定著裝。
2.公司人員應(yīng)保管好自己的工作裝,不得有毀損。當(dāng)班人員應(yīng)整潔著裝,以保持良好的工作形象。
3.公司當(dāng)班人員必須佩戴胸卡(胸卡上必須有本人1寸彩色照片;部門、崗位名稱準(zhǔn)確),非當(dāng)班人員不得佩戴胸卡、不得在辦公區(qū)內(nèi)停留。
