第1篇 物業(yè)管理員工作細(xì)則
物業(yè)管理員的工作細(xì)則
●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線;
●隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài),處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定;
●絕對(duì)服從合理的工作指示:
●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍,如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處,立即按工作指示處理,并通知值勤主管;
●盡量避免使用武力,有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人士支援;
●下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá),不可離開(kāi)崗位,并通知主管代安排接班。
第2篇 物業(yè)管理細(xì)則模板
物業(yè)管理細(xì)則【1】
第一章 總則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條
國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條
國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第九條
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十一條
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十二條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第十三條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十五條
業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
第十七條
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十八條
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條
在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
第二十三條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第二十四條
國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條
建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條
業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十九條
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
物業(yè)管理服務(wù)編輯
第三十二條
從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。
國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。
第三十三條
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書(shū)。
第三十四條
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十六條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
第四十三條
縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén),應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第四十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十五條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十六條
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第四章 使用與維護(hù)
第五十條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地,在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條
業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第五十四條
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。
第五十五條
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十六條
物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第五章 法律責(zé)任
第五十七條
違反本條例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。
第五十八條
違反本條例的規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條
違反本條例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào),處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
第六十條
違反本條例的規(guī)定,未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得,并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的,依照本條第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第六十一條
違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為,處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條
違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條
違反本條例的規(guī)定,挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金,給予警告,沒(méi)收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十四條
違反本條例的規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,沒(méi)收違法所得,并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
第六十五條
違反本條例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十六條
違反本條例的規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用:
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
第六十七條
違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條
業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十九條
違反本條例的規(guī)定,國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。
武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則最新解讀【2】
《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)2023年6月23日武漢市十二屆人大常委會(huì)第25次會(huì)議通過(guò),2023年7月30日湖北省十一屆人大常委會(huì)第17次會(huì)議批準(zhǔn)。該《條例》分總則,新建物業(yè)與前期物業(yè)管理,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)的使用與維護(hù),法律責(zé)任,附則7章84條,自2023年1月1日起施行。1999年7月30日武漢市十屆人大常委會(huì)第12次會(huì)議通過(guò),1999年9月27日湖北省九屆人大常委會(huì)第12次會(huì)議批準(zhǔn)的《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。
第一章
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條
本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條
本條例所稱(chēng)物業(yè),是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指依法取得法人資格,具有相應(yīng)資質(zhì),從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第四條
市房屋主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
區(qū)房屋主管部門(mén)按照職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、土地、建設(shè)、城管、價(jià)格、民政、環(huán)保、水務(wù)、工商行政管理、園林等主管部門(mén)按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本條例。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng),配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)管理委員會(huì)按照本條例關(guān)于區(qū)人民政府及其有關(guān)部門(mén)管理職責(zé)的規(guī)定,負(fù)責(zé)各自管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章
第五條
物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則,并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:
(一)以建設(shè)項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準(zhǔn),一個(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過(guò)大、劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的,或者已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的,可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)分期建設(shè)項(xiàng)目或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,其配套設(shè)施設(shè)備共用的,劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對(duì)集中的項(xiàng)目,劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第六條
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后三十日內(nèi),按照本條例第五條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,并將劃分方案報(bào)送區(qū)房屋主管部門(mén);區(qū)房屋主管部門(mén)認(rèn)為符合第五條規(guī)定要求的,予以備案并在有關(guān)圖紙上予以注記。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
老舊城區(qū)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)征求業(yè)主意見(jiàn)后,確定物業(yè)管理區(qū)域,并報(bào)區(qū)房屋主管部門(mén)備案。
第七條
新建物業(yè),開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房,物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。配置物業(yè)服務(wù)用房按照國(guó)家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求執(zhí)行;沒(méi)有規(guī)定的,配置物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二,并不少于八十平方米,其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不少于十五平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能,有明確的坐落、房號(hào),并且具備辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí),其提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置。
物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有,專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作。
第八條
新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專(zhuān)有部分一戶門(mén)號(hào)一結(jié)算表,共有部分獨(dú)立計(jì)量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。
第九條
新建物業(yè)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn),按照市人民政府制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)定核定。
第三節(jié)
第十條
住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家及本市相關(guān)規(guī)定,通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
有下列情形之一的,經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè):
(一)投標(biāo)人少于三人;
(二)多層物業(yè)總建筑面積少于五萬(wàn)平方米,或者單棟高層(含小高層)物業(yè)總建筑面積少于三萬(wàn)平方米,或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于四萬(wàn)平方米。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)十日前,持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件等有關(guān)資料,向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門(mén)備案。
第十一條
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的,其約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十二條
房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由業(yè)主承擔(dān),但房屋交付后一年內(nèi)無(wú)人入住的,空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收達(dá)到交付條件,業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的,即為交付;業(yè)主收到書(shū)面交付通知后一個(gè)月內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為交付。
第十三條
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在出售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約并到區(qū)房屋主管部門(mén)備案。物業(yè)買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第四節(jié)
第十四條
新建物業(yè)交付使用前,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向房屋主管部門(mén)辦理竣工交付使用備案手續(xù),并提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件以及符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付使用條件的相關(guān)文件、資料。
第十五條
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)向區(qū)房屋主管部門(mén)和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)業(yè)主名冊(cè);
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
區(qū)房屋主管部門(mén)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受前款規(guī)定的資料,并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主有權(quán)查閱開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向區(qū)房屋主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料。
第三章
第一節(jié)
第十六條
本條例所稱(chēng)業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。
尚未登記取得所有權(quán),但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人,在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利,履行業(yè)主義務(wù)。
第十七條
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十八條
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二節(jié)
第十九條
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主大會(huì):
(一)專(zhuān)有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上;
(二)首次交付使用專(zhuān)有部分之日起滿兩年且交付使用的專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之二十以上。
業(yè)主總?cè)藬?shù)在二十人以?xún)?nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第二十條
專(zhuān)有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定:
(一)專(zhuān)有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積,按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù),按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算,但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按一人計(jì)算;總?cè)藬?shù),按照上述人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
業(yè)主身份的確定,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。
第二十一條
物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告區(qū)房屋主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書(shū)面報(bào)告的,百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)房屋主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起六十日內(nèi)會(huì)同區(qū)房屋主管部門(mén)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組),籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十二條
籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位派員組成,其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告其成員名單和工作職責(zé),并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;
(二)業(yè)主名冊(cè);
(三)建筑規(guī)劃總平面圖;
(四)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;
(五)綠化竣工總平面圖;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存證明;
(八)成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。
第二十三條
籌備組履行下列職責(zé):
(一)確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份、核實(shí)業(yè)主人數(shù)和專(zhuān)有部分面積;
(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方案和名單,并公開(kāi)征詢(xún)意見(jiàn);
(五)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款所列內(nèi)容,籌備組應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。
第二十四條
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法成立之日起,籌備組職責(zé)自行終止。
召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第三節(jié)
第二十五條
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
業(yè)主大會(huì)依法成立后三十日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)成立事項(xiàng)向區(qū)房屋主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,并依法刻制和使用業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))印章。
第二十六條
業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)、更換業(yè)主委員會(huì)委員,決定業(yè)主委員會(huì)任期;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作,聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告,改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(四)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)依法決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng);
(六)根據(jù)管理規(guī)約的約定,對(duì)違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡;
(七)決定業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌措方式;
(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第二十七條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主委員會(huì)不依法或者不依約履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的,區(qū)房屋主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在三十日內(nèi)召開(kāi);逾期不改正的,街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋主管部門(mén)在三十日內(nèi)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
除前兩款規(guī)定外,任何單位和個(gè)人不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十八條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議以采用集體討論的形式為主,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式時(shí),應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見(jiàn)的,視為棄權(quán)。
第二十九條
業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第3篇 全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分細(xì)則
序號(hào)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容規(guī)定分值評(píng)分細(xì)則
一基礎(chǔ)管理22
1、按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用1
符合1.0,不符合0
2、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理1
符合1.0,不符合0
4、建設(shè)單位在租售大廈前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)、權(quán)、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷(xiāo)售合同簽訂時(shí),購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)、權(quán)、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1
符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手則、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項(xiàng)公眾制度完善1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程和有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)、權(quán)、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂有符合實(shí)際的創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意1
符合1.0,不符合0
11、建立健全物業(yè)管理各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法2
制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查:物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實(shí)措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)1
管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證書(shū)扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.3,不符合0
13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,管理效率得到提高1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及維修基金收支情況1
執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開(kāi)0.5,未公開(kāi)0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類(lèi)成冊(cè),管理完善,查閱方便1
包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類(lèi)、用途分類(lèi)統(tǒng)計(jì)成冊(cè),房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè),查閱方便1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,受理業(yè)主和使用人報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄2
符合2.0,沒(méi)有值班制度的扣0.5,未設(shè)服務(wù)電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不
及時(shí)扣0.2,沒(méi)有回訪記錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單,并對(duì)意見(jiàn)及時(shí)整理和處理,滿意率達(dá)90%以上1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制,零修急修及時(shí)率95%以上、返修率不高于2%,并有回訪記錄2
建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣 0.5,未建立扣 1.0;及時(shí)率符合 0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無(wú)回訪記錄0
二房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)9
1、大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置1
符合1.0,無(wú)示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒(méi)有標(biāo)志扣0.2
2、無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建,無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象1
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無(wú)脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無(wú)破損;是涂料的,無(wú)脫落、無(wú)污漬;無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無(wú)安全隱患或破損1
符合1.0,未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5
5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無(wú)銹蝕1
符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)計(jì)有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、大廈裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三共用設(shè)備管理35
(一)綜合要求5
1、制訂崗位責(zé)任制、設(shè)備安全運(yùn)行、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行2
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物、灰塵,無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求1
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程1
符合1.0,不符合0
4、設(shè)備良好,運(yùn)行正常,一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng)3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶1
符合1.0,不符合0
2、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行1
符合1.0,臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5
3、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī),可隨時(shí)起用1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統(tǒng)2
1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作1
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄,并按規(guī)定期限保存1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(四)消防系統(tǒng)5
1、消防控制中心24小時(shí)值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全,運(yùn)行正常,完好無(wú)損,可隨時(shí)起用1
發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法,并能及時(shí)處理各種問(wèn)題1
每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2
3、組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人1
符合1.0,責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通1
無(wú)應(yīng)急方案扣0.5,各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、無(wú)火災(zāi)安全隱患1
每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統(tǒng)6
1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機(jī)房保持清潔1
轎廂應(yīng)干凈,井道應(yīng)清潔、無(wú)垃圾雜物,機(jī)房門(mén)道槽應(yīng)無(wú)雜物,發(fā)現(xiàn)一起不合格扣0.2
4、電梯由專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗1
符合1.0,不符合0
5、運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修1
符合1.0,不符合0
6、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后,應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統(tǒng)9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無(wú)二次污染2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患1
沒(méi)有管理措施扣0.5,水箱周?chē)堪l(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無(wú)積水,地下室、車(chē)庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象&nbs
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符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、制定事故應(yīng)急處理方案1
無(wú)處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調(diào)系統(tǒng)3
1、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常,水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo),無(wú)嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案1
無(wú)應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng)3
1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運(yùn)行正常1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門(mén)無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃
符合1.0,不符合0
四共用設(shè)施管理4
1、共用配套服務(wù)設(shè)施完好,無(wú)隨意改變用途1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2
4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五保安及車(chē)輛管理9
1、大廈基本實(shí)行封閉式管理1
符合1.0,不符合0
2、有專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉大廈的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語(yǔ)規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé)2
符合2.0,無(wú)專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、結(jié)合大廈特點(diǎn),制訂安全防范措施1
對(duì)特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無(wú)防范措施扣0.2
4、進(jìn)出大廈各種車(chē)輛管理有序,無(wú)堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
5、大廈外停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)管理嚴(yán)格,出入登記1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地,管理制度落實(shí),停放整齊,場(chǎng)地整潔1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施1
符合1.0,不符合0
六環(huán)境衛(wèi)生
管理10
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專(zhuān)職清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔1
未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5,無(wú)專(zhuān)職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.3,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2
3、垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺2
每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà),無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;大堂、樓梯扶欄、天臺(tái)、共用玻璃窗等保持潔凈;大廈內(nèi)共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜1
符合1.0,不符合0
7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪聲等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無(wú)污染1
每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門(mén)下放整改通知扣0.5
七綠化管理4
1、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,無(wú)病蟲(chóng)害,無(wú)折損現(xiàn)象,無(wú)斑禿1
長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分
3、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、對(duì)大廈內(nèi)部、天臺(tái)、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí)1
無(wú)措施扣1.0;有措施,落實(shí)不力扣0.5
八精神文明建設(shè)3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺(jué)維護(hù)公眾利益,遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地、開(kāi)展健康向上的活動(dòng)1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內(nèi)的公共娛樂(lè)場(chǎng)所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
九管理效益4
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上2
每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供有償服務(wù),開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況1
第4篇 物業(yè)管理辦法實(shí)施細(xì)則模板
我國(guó)對(duì)物業(yè)管理有明確的管理辦法,大家了解過(guò)相關(guān)的法律條文嗎如果還不清楚的朋友歡迎閱讀這篇:物業(yè)管理辦法實(shí)施細(xì)則!希望可以幫助大家!
物業(yè)管理辦法實(shí)施細(xì)則
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十一條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén),應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第5篇 全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分細(xì)則
建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知
各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳),直轄市房地局,計(jì)劃單列市建委(房地局):
我部自1995年開(kāi)展全國(guó)優(yōu)秀管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收工作以來(lái),樹(shù)立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目典型,對(duì)推動(dòng)建立物業(yè)管理體制,提高全國(guó)物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì),如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn),難免出現(xiàn)評(píng)選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目過(guò)多,失去其先進(jìn)示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門(mén)及企業(yè)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂,新標(biāo)準(zhǔn)從今年開(kāi)始執(zhí)行?，F(xiàn)將考評(píng)驗(yàn)收工作的有關(guān)事項(xiàng)通知如下:
一、從今年起,我部只對(duì)申報(bào)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收,并授予“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱(chēng)號(hào);取消全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收及其稱(chēng)號(hào)。各地對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收是否設(shè)立“示范”、“優(yōu)秀”兩個(gè)檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。
二、申報(bào)基本條件
1.參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求,配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬(wàn)平方米以上,別墅2萬(wàn)平方米以上,大廈3萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達(dá)85%以上。
2.取得“省(自治區(qū)、直轄市)級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱(chēng)號(hào)一年以上。
3.物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。
4.物業(yè)管理企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故。
5.未發(fā)生經(jīng)主管部門(mén)確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。
三、各地應(yīng)在每年7月30日前將參加全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及《全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表》報(bào)我部。
四、修訂后的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評(píng)分細(xì)則上都有較高的要求,各地在進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收時(shí),在質(zhì)量和數(shù)量上都應(yīng)從嚴(yán)掌握,使評(píng)選出來(lái)的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。凡是上報(bào)我部的項(xiàng)目,省(自治區(qū)、直轄市)預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)分值不得低于98分。
五、根據(jù)建房〔1995〕120號(hào)文件要求,全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗(yàn)。各地要認(rèn)真做好自1995年以來(lái)已獲得全國(guó)城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)目稱(chēng)號(hào)的復(fù)查工作。經(jīng)省市主管部門(mén)復(fù)查,對(duì)管理水平確實(shí)下降、群眾意見(jiàn)較大、達(dá)不到1995年標(biāo)準(zhǔn)、不能起到先進(jìn)示范作用的物業(yè)管理項(xiàng)目,要督促其整改,并提出撤消原稱(chēng)號(hào)的意見(jiàn),報(bào)我部批準(zhǔn)。今年的復(fù)驗(yàn)意見(jiàn)要與申報(bào)工作一并報(bào)我部。
六、鑒于今年進(jìn)行原標(biāo)準(zhǔn)修訂工作,各地的申報(bào)工作與復(fù)驗(yàn)意見(jiàn)上報(bào)時(shí)間延遲到8月30日。
七、新標(biāo)準(zhǔn)頒布后,1995年頒發(fā)的《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及1997年頒發(fā)的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》停止執(zhí)行。
八、其它有關(guān)“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”的考評(píng)驗(yàn)收工作仍按建房〔1995〕120號(hào)文件要求執(zhí)行。
附:1.全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則
2.全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)申報(bào)表(略)
全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序號(hào)| 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評(píng)分細(xì)則 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|一 | 基礎(chǔ)管理 | 32 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|-------
---------------------------------------|
| |2.已辦理接管驗(yàn)收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.建設(shè)單位在銷(xiāo)售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |
| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.在房屋銷(xiāo)售合同簽訂時(shí),購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè) | | |
| |簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合 |
| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 | 1 |規(guī)定扣0.5,未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等 | | |
| |各項(xiàng)公眾制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |
| |雙方責(zé)權(quán)利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并 | | |
| |經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查:物 |
| | | |業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管 |
| |11.小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工 | |理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |
| |作標(biāo)準(zhǔn),并制訂具體的落實(shí)措
施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實(shí)措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上 | | |
| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證 |
| |風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) | 2 |書(shū)扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |13.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅 | | |
| |收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開(kāi)一次物業(yè) | |執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0,未執(zhí)行0;公開(kāi)1.0,未公|
| |管理服務(wù)費(fèi)用收支情況 | 2 |開(kāi)0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、 |
| | | |種類(lèi)、用途分類(lèi)統(tǒng)計(jì)成冊(cè),房屋及共用設(shè)施設(shè) |
| |15.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類(lèi)成 | |備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖 |
| |冊(cè),管理完善,查閱方便 | |紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善 |
| | | 2 |扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè), | | |
| |查閱方便 | 2 |每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |17.建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主| | |
| |和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電|
| |質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋,并及時(shí)處理, | |話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒(méi)有回|
| |有回訪制度和記錄 | 2 |訪記錄每次扣0.1 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |18.定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn) | | |
| |單,對(duì)合理的建議及時(shí)整改,滿意率達(dá)95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣 |
| |19.建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及 | |1.0;及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1; |
| |時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄 | |返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2, |
| | | 2 |記錄不完整或無(wú)回訪記錄0 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|二 |房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) | 14 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有 | |符合2.0,無(wú)示意圖扣0.5,無(wú)路標(biāo)扣0.3,幢、單 |
| |路標(biāo),組團(tuán)及幢、單元(門(mén))、戶門(mén)標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯 | 2 |元、戶號(hào)每缺一個(gè)扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建、無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn) | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋 |
| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材 | |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污 |
| |料無(wú)脫落、無(wú)污跡 | 2 |損扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整 | |符合2.0,未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整 |
| |潔統(tǒng)一美觀,無(wú)安全隱患或破損 | 2 |齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面; | | |
| |除建筑設(shè)計(jì)有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜 | | |
| |網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷疑水集中收集,支架無(wú) | | |
| |銹蝕 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|---------------
-------------------------------|
| |7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu) | | |
| |安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 | 2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|三 |共用設(shè)施設(shè)備管理 | 15 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.共用配套設(shè)施完好,無(wú)隨意改變用途 | 1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有 | |設(shè)施設(shè)備運(yùn)行按規(guī)定記錄0.5,無(wú)事故隱患0.5; |
| |記錄,無(wú)事故隱患,專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán) | |遵守操作規(guī)程0.6,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;遵 |
| |格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范 | 2 |守保養(yǎng)規(guī)范0.4,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道,無(wú)架空 | | |
| |管線,無(wú)礙觀瞻 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.排水、排污管道通暢,無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象 | | |
| | | 1 |符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.道路通暢,路面平整;井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失,路 | |通暢、平整1.0,發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積 |
| |面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行 | |水扣0.2;發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失扣0.6,路面井|
| | | 2 |蓋不影響通行0.4,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.供水設(shè)備運(yùn)行正常,設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污 | |設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染0.6,|
| |染;二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施,水質(zhì)符合 | |發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2;保障措施嚴(yán)格0.4,無(wú)|
| |衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);制定停水及事故處理方案 | 2 |措施或措施不嚴(yán)0;水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)0.5,不符|
| | | |合0;有處理方案0.5,無(wú)處理方案0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行,記錄完整; | | |
| |供電設(shè)備運(yùn)行正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈、 | | |
| |樓道燈等公共照明設(shè)備完好 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,無(wú) | | |
| |安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機(jī)房通風(fēng)、 | | |
| |照明良好;制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案 | 2 |符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.三北地區(qū),冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |
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|四|保安、消防、車(chē)輛管理 |10| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.有專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;| | |
| |保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言 | |符合2.0,無(wú)專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)|
| |語(yǔ)規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé) |2 |一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損,可隨時(shí)起用;消防通道 | | |
| |暢通;制訂消防應(yīng)急方案 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|
| |5.機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理制度完善,管理責(zé)任明確,車(chē) | |理責(zé)任造成車(chē)輛丟失扣0.5(管理單位公開(kāi)承 |
| |輛進(jìn)出有登記 | |諾賠償?shù)牟豢?;每發(fā)現(xiàn)一臺(tái)車(chē)輛亂停亂放扣 |
| | |2 |0.1,出入無(wú)記錄扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管| |符合2.
0,制度不全或不落實(shí)的扣1.0,亂停放|
| |理有序 |2 |每部車(chē)扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|五|環(huán)境衛(wèi)生管理 |14| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專(zhuān)職的清潔人員和明確 | |未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0,無(wú)專(zhuān)職清潔人員和責(zé) |
| |的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔 |2 |任范圍的扣0.5,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清 |
| |3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺 |2 |的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害 |1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5.小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà),無(wú)擅自 | | |
| |占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃 | | |
| |窗等保持潔凈 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、| | |
| |廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8.無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |9.排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無(wú)污染|1 |符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|---------
-------------------------------------|
|六|綠化管理 |7 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹(shù)木與建筑小品配置 | | |
| |得當(dāng) |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,無(wú)病蟲(chóng)害,無(wú)| |長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2|
| |折損現(xiàn)象,無(wú)斑禿 |2 |分 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物 |2 |符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|七|精神文明建設(shè) |3 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.開(kāi)展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng) |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè) |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|八|管理效益 |5 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.提供便民有償服務(wù),開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng) |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況 |1 |盈利1.0,持平0.5,虧本0 |
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全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序號(hào)| 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 |規(guī)定分值| 評(píng)分細(xì)則 |
|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
|一 |基礎(chǔ)管理 | 21 | |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |1.按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |2.已辦理接管驗(yàn)收手續(xù) | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |4.建設(shè)單位在租售廠房前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè) | | |
| |簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |5.在房屋租售合同簽訂時(shí),購(gòu)房人或承租人與物業(yè) | | |
| |管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利 | | |
| |明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |符合1.0,管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,|
| |6.建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 | 1 |未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |7.房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用 | | |
| |人公約等各項(xiàng)公眾制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |8.業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------
--|--------|------------------------------------------------|
| |9.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同, | | |
| |雙方責(zé)權(quán)利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并 | | |
| |經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查:物 |
| | | |業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管 |
| |11.工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位 | |理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一 |
| |工作標(biāo)準(zhǔn),并制訂具體的落實(shí)措施和考核辦法 | |處不完整規(guī)范扣0.2;未制定具體的落實(shí)措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上 | | |
| |崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作 | |管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證 |
| |風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) | 1 |書(shū)扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.3,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |13.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |14.物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅 | | |
| |收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開(kāi)一次物業(yè) | |執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開(kāi)0.5,未公 |
| |管理服務(wù)費(fèi)用及維修基金收支情況 | 1 |開(kāi)0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種 |
| |15.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類(lèi)成 | |類(lèi)、用途分類(lèi)統(tǒng)計(jì)成冊(cè),房屋及共用設(shè)施設(shè)備 |
| |冊(cè),管理完善,查閱方便 | |大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資 |
| | | 1 |料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |16.建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬 | | |
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第6篇 物業(yè)管理法實(shí)施細(xì)則范文
《物業(yè)管理?xiàng)l例>實(shí)施細(xì)則》是根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定的,以下小編整理好的物業(yè)管理法實(shí)施細(xì)則全文,歡迎閱讀!
國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定【1】
為了依法推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革,國(guó)務(wù)院對(duì)取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目、價(jià)格改革和實(shí)施普遍性降費(fèi)措施涉及的行政法規(guī)進(jìn)行了清理。經(jīng)過(guò)清理,國(guó)務(wù)院決定:對(duì)66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條、第六十一條。
此外,對(duì)相關(guān)行政法規(guī)的條文順序作相應(yīng)調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
物業(yè)管理法實(shí)施細(xì)則全文【2】
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企
業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第四條 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(六)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(四)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(五)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的
指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十二條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),
違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén),應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū) 面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,
業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
第二十四條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。
國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書(shū)。
第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān) 相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條、例第二十九條、第一款規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè) 管理用房的用途。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條、例第二十九條、第一款規(guī) 定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該 區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的 性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
第四十三條 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén),應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由 雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條、例和業(yè)主公約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地,在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承 擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 違反本條、例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未 經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限 期改正,給予警告,可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。
第五十八條 違反本條、例的規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有 權(quán)或者使用權(quán)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主 造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 違反本條、例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào),處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
第六十條 違反本條、例的規(guī)定,未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行 政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得,并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的,依照本條、第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第六十一條 違反本條、例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管 理活動(dòng)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為,處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條 違反本條、例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 違反本條、例的規(guī)定,挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金,給予警告,沒(méi)收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企 業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十四條 違反本條、例的規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的 ,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,沒(méi)收違法所得,并處10萬(wàn)元 以上50萬(wàn)元以下的罰款。
第六十五條 違反本條、例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的 罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十六條 違反本條、例的規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,并按照本條、第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用:
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬(wàn) 元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期 交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng),構(gòu)成犯罪的,依 法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條、例的規(guī)定,國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履 行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條、例自2003年9月1日起施行。
第7篇 s物業(yè)公司崗位競(jìng)聘管理細(xì)則
物業(yè)公司崗位競(jìng)聘管理細(xì)則
一、目的:
為貫徹執(zhí)行**物業(yè)公司物業(yè)人資字[20**]0**號(hào)《**物業(yè)管理有限公司崗位競(jìng)聘管理辦法(試行)》文件,建立公平、公正、公開(kāi)的人才選拔機(jī)制,調(diào)動(dòng)員工的積極性和主動(dòng)性,建立員工職業(yè)發(fā)展晉升渠道,結(jié)合nj公司實(shí)際情況,制訂本管理細(xì)則。
二、范圍:
適用于公司職能部門(mén)或物業(yè)管理中心(處)(包括顧問(wèn)項(xiàng)目)全部崗位競(jìng)聘活動(dòng)。
三、職責(zé):
1、行政與人力資源部是崗位競(jìng)聘工作的歸口管理部門(mén),負(fù)責(zé)崗位競(jìng)聘的計(jì)劃、組織、落實(shí)與監(jiān)督、整理檔案及統(tǒng)計(jì)工作。
2、擬定通過(guò)崗位競(jìng)聘方式,招聘空缺崗位或新增崗位員工的公司職能部門(mén)或物業(yè)管理中心(處)配合行政與人力資源部組織、落實(shí)崗位競(jìng)聘工作。
3、考評(píng)小組對(duì)參加競(jìng)聘人員進(jìn)行考核并確定最終聘用人員。
4、崗位競(jìng)聘活動(dòng)資料準(zhǔn)備、統(tǒng)計(jì)等輔助工作由行政與人力資源部文員及人事員負(fù)責(zé)。
四、說(shuō)明:
所有崗位競(jìng)聘活動(dòng)均應(yīng)嚴(yán)格遵照物業(yè)人資字[20**]**號(hào)《**物業(yè)管理有限公司崗位競(jìng)聘管理辦法(試行)》文件要求開(kāi)展,本管理細(xì)則是對(duì)上述管理辦法的細(xì)化和補(bǔ)充。
五、策劃:
1、崗位競(jìng)聘工作計(jì)劃
(1)行政與人力資源部應(yīng)按月度分析公司各部門(mén)、管理中心(處)崗位空缺或新增崗位情況,制訂月度崗位競(jìng)聘工作安排計(jì)劃,或根據(jù)實(shí)際情況針對(duì)某個(gè)用人需求制訂單項(xiàng)崗位競(jìng)聘工作計(jì)劃,工作計(jì)劃經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核,總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
(2)行政與人力資源部應(yīng)在確定競(jìng)聘活動(dòng)開(kāi)始前五個(gè)工作日發(fā)布競(jìng)聘通知,通知內(nèi)容包括:競(jìng)聘崗位、要求、報(bào)名方式、筆試、答辯日期、背景資料簡(jiǎn)介等。
(3)成立競(jìng)聘考評(píng)小組:
經(jīng)理級(jí)崗位競(jìng)聘考評(píng)小組成員由經(jīng)營(yíng)班子、部門(mén)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理代表組成(不少于7人);
主任主管級(jí)崗位競(jìng)聘考評(píng)小組成員由經(jīng)營(yíng)班子(至少1人以上)、部門(mén)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、相關(guān)專(zhuān)業(yè)崗位員工代表組成(不少于7人);
領(lǐng)班級(jí)崗位及關(guān)鍵技術(shù)崗位競(jìng)聘考評(píng)小組成員由公司分管領(lǐng)導(dǎo)、行政與人力資源部、綜合管理部主任級(jí)以上、用人單位直接主管、負(fù)責(zé)人、相關(guān)專(zhuān)業(yè)員工代表組成(不少于5人)。
六、競(jìng)聘要求:
1、崗位競(jìng)聘采取個(gè)人自薦和職能部門(mén)、管理中心(處)推薦相結(jié)合的形式,即個(gè)人提出申請(qǐng),填寫(xiě)《崗位競(jìng)聘審批表》,經(jīng)所在部門(mén)或物業(yè)項(xiàng)目和人力資源部門(mén)填寫(xiě)推薦意見(jiàn)后報(bào)名。這樣一方面可以體現(xiàn)員工主動(dòng)向上,有不斷接受挑戰(zhàn)的勇氣和信心,同時(shí)由所在公司推薦可以保證不影響競(jìng)聘參加者所在部門(mén)正常工作。
2、參加崗位競(jìng)聘員工須是公司正式員工,但不受原所在公司、工作部門(mén)和崗位限制。
3、參加競(jìng)聘員工在現(xiàn)工作崗位表現(xiàn)良好。
4、參加崗位競(jìng)聘員工需要滿足崗位的任職資格要求,遵照gr-0102號(hào)文《物業(yè)管理有限公司各崗位人員職責(zé)及任職要求》執(zhí)行。
5、知識(shí)技能:競(jìng)聘崗位所要求的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能。
6、工作能力:管理能力和業(yè)務(wù)能力等。
7、職業(yè)素養(yǎng):職業(yè)操守、工作責(zé)任心、工作態(tài)度、廉潔自律等。
七、崗位競(jìng)聘程序及規(guī)則:
1、經(jīng)理級(jí)崗位競(jìng)聘程序及規(guī)則:
(1)由行政與人力資源部根據(jù)崗位空缺及新增崗位要求公布公開(kāi)競(jìng)聘崗位名稱(chēng)、崗位職責(zé)、任職資格等,并說(shuō)明報(bào)名時(shí)間、方法、競(jìng)聘日程安排及其它相關(guān)要求。
(2)成立崗位競(jìng)聘考評(píng)小組由全體經(jīng)營(yíng)班子、部門(mén)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理代表組成(不少于7人),考核分權(quán)重經(jīng)營(yíng)班子占60%,其他考核小組成員占40%。
(3)競(jìng)聘人員填寫(xiě)《崗位競(jìng)聘審批表》,并由競(jìng)聘人員所在部門(mén)或管理中心(處)同意,方可提交申請(qǐng)資料。
(4)行政與人力資源部對(duì)其競(jìng)聘資格進(jìn)行審查并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,符合競(jìng)聘條件者方可參加競(jìng)聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競(jìng)聘人員說(shuō)明原因。
(5)競(jìng)聘考評(píng)小組對(duì)競(jìng)聘者進(jìn)行筆試、答辯、資格資料評(píng)審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會(huì)權(quán)威部門(mén)出題;
b)對(duì)試卷進(jìn)行密封管理,筆試當(dāng)場(chǎng)拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進(jìn)行監(jiān)考;
d)由2名權(quán)威人員共同閱卷評(píng)分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關(guān)職能部門(mén)出題;
b)每位競(jìng)聘者答辯問(wèn)題要一致;
c)考評(píng)小組需當(dāng)場(chǎng)打分,由工作人員當(dāng)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)得分。
(6)由考評(píng)小組根據(jù)考評(píng)分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對(duì)擬聘人員履行報(bào)批手續(xù)。根據(jù)《**物業(yè)管理有限公司人事管理權(quán)限規(guī)定》,填寫(xiě)相關(guān)表格上報(bào)**物業(yè)公司審批。
(8)經(jīng)總部審批后方可進(jìn)行試用,試用期滿進(jìn)行轉(zhuǎn)正測(cè)評(píng),合格者正式聘用。
2、主任、主管級(jí)崗位競(jìng)聘程序及規(guī)則:
(1)由行政與人力資源部根據(jù)崗位空缺及新增崗位要求公布公開(kāi)競(jìng)聘崗位名稱(chēng)、崗位職責(zé)、任職資格等,并說(shuō)明報(bào)名時(shí)間、方法、競(jìng)聘日程安排及其它相關(guān)要求。
(2)成立崗位競(jìng)聘考評(píng)小組由經(jīng)營(yíng)班子(至少1人)、部門(mén)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理代表組成(不少于7人),考評(píng)分權(quán)重經(jīng)營(yíng)班子占50%,其他考核小組成員占50%。
(3)競(jìng)聘人員填寫(xiě)《崗位競(jìng)聘審批表》,并由競(jìng)聘人員所在部門(mén)或管理中心(處)同意,方可提交申請(qǐng)資料。
(4)行政與人力資源部對(duì)其競(jìng)聘資格進(jìn)行審查并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,符合競(jìng)聘條件者方可參加競(jìng)聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競(jìng)聘人員說(shuō)明原因。
(5)競(jìng)聘考評(píng)小組對(duì)競(jìng)聘者進(jìn)行筆試、答辯、資格資料評(píng)審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會(huì)權(quán)威部門(mén)出題;
b)對(duì)試卷進(jìn)行密封管理,筆試當(dāng)場(chǎng)拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進(jìn)行監(jiān)考;
d)由2名權(quán)威人員共同閱卷評(píng)分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關(guān)職能部門(mén)出題;
b)每位競(jìng)聘者答辯問(wèn)題要一致;
c)考評(píng)小組需當(dāng)場(chǎng)打分,由工作人員當(dāng)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)得分。
(6)由考評(píng)小組根據(jù)考評(píng)分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對(duì)擬聘人員履行聘任手續(xù),根據(jù)《**物業(yè)管理有限公司人事管理權(quán)限規(guī)定》確定上崗試用人員,并上報(bào)**物業(yè)公司備案。
(8)試用期滿進(jìn)行轉(zhuǎn)正測(cè)評(píng),合格者正式聘用。
3、領(lǐng)班級(jí)崗位及關(guān)鍵技術(shù)崗位競(jìng)聘程序及規(guī)則:
(1)由行政與人力資源部根據(jù)崗位空缺及新增崗位要求公布公開(kāi)競(jìng)聘崗位名稱(chēng)、崗位職責(zé)、任職資格等,并說(shuō)明報(bào)名時(shí)間、方法、競(jìng)聘日程安排及其它相關(guān)要求。
(2)領(lǐng)班級(jí)崗位競(jìng)聘考評(píng)小組成員由公司分管領(lǐng)導(dǎo)、行政與人力資源部、綜合管理部主任級(jí)以上、用人單位直接主管、負(fù)責(zé)人、相關(guān)專(zhuān)業(yè)員工代表組成(不少于7人),考評(píng)分項(xiàng)目負(fù)責(zé)人40%,其他考核小組成員占60%。
(3)競(jìng)聘人員填寫(xiě)《崗位競(jìng)聘審批表》,并由競(jìng)聘人員所在部門(mén)或管理中心(處)同意,方可提交申請(qǐng)資料。
(4)行政與人力資源部對(duì)其競(jìng)聘資格進(jìn)行審查并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,符合競(jìng)聘條件者方可參加競(jìng)聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競(jìng)聘人員說(shuō)明原因。
(5)競(jìng)聘考評(píng)小組對(duì)競(jìng)聘者進(jìn)行筆試、答辯、資格資料評(píng)審。
筆試:
a)由綜合管理部或用人單位出題;
b)對(duì)試卷進(jìn)行密封管理,筆試當(dāng)場(chǎng)拆封;
c)由行政與人力資源部和用人單位各派1名人員進(jìn)行監(jiān)考;
d)由2名考評(píng)小組成員共同閱卷評(píng)分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部出題;
b)每位競(jìng)聘者答辯問(wèn)題要一致;
c)考評(píng)小組需當(dāng)場(chǎng)打分,由工作人員當(dāng)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)得分。
(6)由考評(píng)小組根據(jù)考評(píng)分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對(duì)擬聘人員履行聘用手續(xù),進(jìn)行試用。
(8),試用期滿進(jìn)行轉(zhuǎn)正測(cè)評(píng),合格者正式聘用。
八、相關(guān)文件、表格:
1、文件:
(1)**物業(yè)管理有限公司崗位競(jìng)聘管理辦法(試行)
(2)**物業(yè)管理有限公司人事管理權(quán)限規(guī)定
(3)物業(yè)管理有限公司各崗位人員職責(zé)及任職要求
(4)物業(yè)管理有限公司行政與人力資源部工作手冊(cè)
2、表格:
(1)物業(yè)管理有限公司崗位競(jìng)聘審批表
(2)物業(yè)管理有限公司答辯評(píng)審表
第8篇 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)管理辦法實(shí)施細(xì)則
物業(yè)公司《多種經(jīng)營(yíng)管理辦法》實(shí)施細(xì)則(試行)
第一條:為進(jìn)一步強(qiáng)化《多種經(jīng)營(yíng)管理辦法》的有效執(zhí)行,提高在運(yùn)用過(guò)程中的可操作性,根據(jù)公司的相關(guān)管理制度,特制訂《多種經(jīng)營(yíng)管理辦法》實(shí)施細(xì)則(下稱(chēng)'本細(xì)則')。
第二條:本細(xì)則由公司財(cái)務(wù)部、品質(zhì)培訓(xùn)部負(fù)責(zé)管理、解釋。
合同的申報(bào)、審核、審批
第三條:合同總金額在500元(含500元)以下,期限在3個(gè)月以?xún)?nèi),管理中心(處)可以根據(jù)實(shí)際情況與合作方進(jìn)行約定,約定可以選用口頭或書(shū)面形式。在執(zhí)行前5天向公司品質(zhì)培訓(xùn)部、財(cái)務(wù)部報(bào)備。每月底以書(shū)面形式報(bào)備財(cái)務(wù)部及品質(zhì)培訓(xùn)部。
第四條:合同總金額超過(guò)500元,管理中心(處)在與合作方確定意向后,草擬合同報(bào)公司審核,總經(jīng)理審批。
第五條:報(bào)審的合同由行政與人力資源部負(fù)責(zé)簽程,合同的審核審批應(yīng)在接到合同后7個(gè)工作日(含周六、周日)內(nèi)完成,遇相關(guān)負(fù)責(zé)人出差,審核審批時(shí)間自動(dòng)順延,行政與人力資源部向管理中心(處)反饋。
第六條:行政與人力資源部負(fù)責(zé)合同在審核審批過(guò)程中意見(jiàn)的反饋。
第七條:修改后合同由管理中心(處)再次報(bào)公司審核審批,執(zhí)行本細(xì)則第五條、第六條,直至蓋章簽約;
第八條:合同簽字蓋章生效后,我方原件由行政與人力資源部備份,管理中心(處)留存復(fù)印件,并由行政與人力資源部將復(fù)印件送至財(cái)務(wù)部備份;
第九條:管理中心(處)負(fù)責(zé)合同的執(zhí)行,嚴(yán)格履行合同內(nèi)容,接受公司品質(zhì)培訓(xùn)部、財(cái)務(wù)部對(duì)合同執(zhí)行情況的監(jiān)督、檢查。
其它
第十條:其它未涉及的事項(xiàng)按照《多種經(jīng)營(yíng)管理辦法》執(zhí)行。
第十一條:本細(xì)則為《多種經(jīng)營(yíng)管理辦法》的組成部分,經(jīng)公司經(jīng)營(yíng)班子、部門(mén)會(huì)簽后生效。
第9篇 某物業(yè)管理費(fèi)實(shí)施細(xì)則
物業(yè)管理費(fèi)收取規(guī)定細(xì)則【1】
物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用的叫物業(yè)管理費(fèi)。
商品房的物業(yè)管理費(fèi)一般由以下一些項(xiàng)目構(gòu)成:
(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用,包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等。
(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。
(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。
(4)購(gòu)買(mǎi)或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。
(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費(fèi)用。
(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。
(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
(9)更新儲(chǔ)備金,即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。
(10)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專(zhuān)業(yè)人士的費(fèi)用。
(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。
(12)管理者酬金。
(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。
(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。
(15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。
另外的項(xiàng)目詳見(jiàn)相關(guān)物業(yè)公司的具體規(guī)定。
相關(guān)物業(yè)公司保留最終解釋權(quán)。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供的不同服務(wù)項(xiàng)目,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是有所不同的,有些服務(wù)項(xiàng)目,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶面議洽談而定;有些服務(wù)項(xiàng)目,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要按政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。
在具體收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí),有些項(xiàng)目是一次性收費(fèi);有些項(xiàng)目則是定期收取;有些項(xiàng)目的收取方式較為靈活。
物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。
一般地講,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)越高,則物業(yè)管理公司的收入就越高。
但是,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受?chē)?guó)家有關(guān)政策法規(guī)的制約,不能亂收費(fèi);另一方面,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶收入水平高低的限制,也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則,因此,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則:
第一,不違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。
第二,與用戶的收入水平相適應(yīng)。
要根據(jù)用戶的收入水平高低來(lái)確定,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高,用戶承受不了,也不容易取得用戶的支持,反之,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低,則物業(yè)管理公司賠本服務(wù),這又違背市場(chǎng)規(guī)則。
第三,優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),兼顧各方利益。
所提供的服務(wù)檔次越高,則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高,特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高,對(duì)商業(yè)部門(mén)的收費(fèi)比對(duì)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費(fèi)一般要高。
第四,微利原則。
物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余,否則服務(wù)項(xiàng)目越多,工作量越大,賠本就越多。
第五,公平原則。
滯納金的計(jì)算方式
假如本月應(yīng)交50元,但業(yè)主延遲了14個(gè)月才交,按每天5%的違約金計(jì)算50元×5%=2.5元/每天2.5元/每天×30(每月30天)×14個(gè)月=1050元不過(guò)有一個(gè)問(wèn)題必須搞清楚,就是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中約定的物業(yè)公司服務(wù)不到位的違約金是否與業(yè)主延遲交納物業(yè)費(fèi)的違約金對(duì)等,也就是說(shuō)如果物業(yè)公司服務(wù)不到位,是否也是約定按每天5%的額度賠償業(yè)主違約金。
如果物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中僅僅約定了業(yè)主延遲交納物業(yè)費(fèi)的違約金,卻沒(méi)有約定物業(yè)公司服務(wù)不到位的違約金(這種情況在前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中普遍存在),或者說(shuō)業(yè)主延遲交納物業(yè)費(fèi)違約金的比例明顯高于物業(yè)公司服務(wù)不到位違約金的比例,這就造成了合同雙方賠償額度不平等,違反了合同法的基本原則。
在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中這樣的物業(yè)服務(wù)合同一旦發(fā)生相關(guān)違約金訴訟,法院一般不支持物業(yè)公司相關(guān)違約金的請(qǐng)求。
這是充分考慮到合同法當(dāng)中當(dāng)事人雙方的權(quán)利與義務(wù)平等的基本原則。
小區(qū)物業(yè)收費(fèi)規(guī)章制度細(xì)則【2】
一、物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目
(一)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括:
1、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理。
2、環(huán)境衛(wèi)生:公共環(huán)境衛(wèi)生(公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的清運(yùn))
3、小區(qū)公共秩序維護(hù):協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)本區(qū)域內(nèi)的公共秩序、檢查消防隱患和消防設(shè)施、搞好安全防范工作(小區(qū)安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤)和管理宣傳工作。
4、物業(yè)管理費(fèi)用不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用,不包括戶內(nèi)小修費(fèi)用及路燈和樓道燈費(fèi)用。
(二)代收公用事業(yè)費(fèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)公司接受委托按統(tǒng)一定價(jià)代收上述費(fèi)用,不向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
(三)特約服務(wù)費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù),如:委托上門(mén)清潔服務(wù)、上門(mén)維修服務(wù)、上門(mén)保安服務(wù)、照看病人、老人、兒童服務(wù)、委托裝潢監(jiān)理服務(wù)等,收費(fèi)由雙方約定。
二、物業(yè)管理收費(fèi)原則收費(fèi)原則:公開(kāi)、公平、公正。
按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
三、物業(yè)管理收費(fèi)依據(jù)
1、合同的約定《物業(yè)服務(wù)合同》是一種有償?shù)膭趧?wù)合同,物業(yè)管理企業(yè)收取費(fèi)用的基礎(chǔ)是其提供的管理服務(wù)所付出的成本和勞務(wù)。
2、法律的規(guī)定根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》20**年1月1日發(fā)改委和建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定,物業(yè)管理收費(fèi)是一種服務(wù)收費(fèi),根據(jù)所提供的管理及服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容等不同情況實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
第10篇 物業(yè)保安管理細(xì)則模板
物業(yè)保安管理細(xì)則【1】
第一條 責(zé)任范圍:適用于本公司全部所轄區(qū)域。
第二條 主要職責(zé):
1. 貫徹執(zhí)行公司關(guān)于內(nèi)部安全保衛(wèi)工作的方針,政策和有關(guān)規(guī)定,建立健全各項(xiàng)保安工作制度,對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的保安工作全面負(fù)責(zé)。
2. 依據(jù)制度實(shí)施本園區(qū)人員、財(cái)產(chǎn)、治安、消防安全管理工作。
第三條 崗位職責(zé)
(一)保安隊(duì)長(zhǎng)的工作職責(zé):
負(fù)責(zé)保安隊(duì)伍的建設(shè)、園區(qū)安全消防工作,負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行園區(qū)得紀(jì)律和規(guī)定及保安隊(duì)內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)定,及時(shí)把每天所發(fā)生異常事件呈報(bào)給上級(jí)主管,及時(shí)傳達(dá)、落實(shí)上級(jí)命令。 具體如下:
1. 負(fù)責(zé)維護(hù)管轄區(qū)域內(nèi)治安秩序,預(yù)防和查處安全事故,做好與相關(guān)單位的聯(lián)系聯(lián)防工作。履行保安人員工作職責(zé)。
2. 制定各類(lèi)突發(fā)事件的處理程序,建立和健全各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度。處理當(dāng)班突發(fā)事件,如火災(zāi)、偷盜等立即報(bào)警,并迅速與消防隊(duì)、治安辦部門(mén)聯(lián)系。
3. 建立正常的巡視制度并明確重點(diǎn)保衛(wèi)目標(biāo),做到點(diǎn)、面結(jié)合。
4. 根據(jù)所管轄區(qū)域的大小和周邊社會(huì)治安情況,配備相應(yīng)的保安人員,并對(duì)保安人員落實(shí)24小時(shí)值班制度的情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
5. 密切保持與保安人員的通訊聯(lián)絡(luò),每天不定時(shí)巡視管轄區(qū)域的安全工作,檢查各值班崗位人員的值勤情況并適時(shí)進(jìn)行指導(dǎo)。保安隊(duì)長(zhǎng)對(duì)保安崗哨堅(jiān)持不定時(shí)的查崗及查夜,及時(shí)指出保安人員的工作失誤及不規(guī)范的行為。
每日查勤主要有以下內(nèi)容:
5. 1 保安儀容儀表;
5..2 當(dāng)班保安值班日志及巡邏記錄; 5. 3 物件簽收事宜;
5..4 人員、車(chē)輛、物品出入記錄;
6. 完善管轄區(qū)域內(nèi)安全防范措施,檢查安全設(shè)施、設(shè)備、器材的使用情況,保證其能在工作中達(dá)到預(yù)定的使用效果。
7. 檢查管轄區(qū)域內(nèi)有無(wú)妨害公共安全和社會(huì)治安秩序的行為,有無(wú)違反規(guī)章制度的行為,并及時(shí)進(jìn)行糾正,提出處理意見(jiàn),跟進(jìn)處理結(jié)果。
8. 協(xié)調(diào)本部門(mén)和其他部門(mén)的工作,提高工作效率。 9. 接待投訴,協(xié)調(diào)處理各種糾紛和治安違紀(jì)行為。
10. 負(fù)責(zé)對(duì)保安人員的管理、督導(dǎo)訓(xùn)練與考核。做好保安人員的出勤統(tǒng)計(jì),業(yè)績(jī)考核等管理工作。
11. 掌握保安人員的思想動(dòng)態(tài),定期召開(kāi)隊(duì)務(wù)會(huì)議,做好思想溝通工作。定期對(duì)保安人員進(jìn)行職業(yè)安全,思想道德和各類(lèi)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。
12. 做好保安隊(duì)各種內(nèi)外文件、信函、資料的整理歸檔;各種通知的起草以及各類(lèi)案例處理的書(shū)面報(bào)告。
13. 以身作則,親力親為,全面提高安全管理工作的質(zhì)量。完成上級(jí)臨時(shí)交辦的事項(xiàng)。
(二)保安人員工作職責(zé)及注意事項(xiàng)
保安人員的工作職責(zé):執(zhí)行公司的安全、門(mén)禁的相關(guān)制度并填寫(xiě)相關(guān)報(bào)表、異常事件的匯報(bào)。
1. 保安人員必須為人正直,作風(fēng)正派,以身作則,處事公正,對(duì)工作有高度的責(zé)任感,不玩忽職守。
2. 維持園區(qū)正常工作秩序、治安秩序,消除隱患于萌芽狀態(tài),防患于未然。必須嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度,如有違反,則按《保安違章處罰管理?xiàng)l例》進(jìn)行處罰。
3. 認(rèn)真履行值班登記制度,值班中發(fā)生和處理的各種情況在登記薄上進(jìn)行詳細(xì)登記,交接班時(shí)移交清楚,責(zé)任明確。
4. 對(duì)來(lái)訪客人熱情、有禮、耐心文明問(wèn)詢(xún)和主動(dòng)引導(dǎo),維護(hù)公司良好形象。對(duì)夜間送貨到園區(qū)的客戶或司機(jī)要熱情問(wèn)候,以禮相待并負(fù)責(zé)通知相關(guān)企業(yè)人員驗(yàn)收貨物。
5. 在規(guī)定的站崗時(shí)間段內(nèi),必須服從保安隊(duì)長(zhǎng)安排按要求站崗。
5.1 站崗時(shí)間為上午 7
第11篇 物業(yè)小區(qū)保潔員管理細(xì)則-5
物業(yè)小區(qū)保潔員管理細(xì)則5
一、文明衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn):
1、大院道路、空地每天專(zhuān)人打掃,室內(nèi)經(jīng)常打掃,做到窗明幾凈。
2、院內(nèi)鼠、蚊、蠅密度達(dá)標(biāo),廁所有專(zhuān)人每天打掃,保持清潔無(wú)臭味、管道暢通、無(wú)滴水。
3、院內(nèi)無(wú)亂搭、亂建、亂放、亂堆、亂倒現(xiàn)象。
4、院內(nèi)無(wú)飼養(yǎng)家禽家畜現(xiàn)象。
5、倒垃圾按時(shí)按指定地點(diǎn),嚴(yán)禁院內(nèi)亂擲煙頭、紙屑瓜果皮殼。
6、樓道暢通,無(wú)雜物堆放,嚴(yán)禁在過(guò)道里放爐灶,晾曬衣服繩索整齊有序,不影響市容和過(guò)路。
7、汽車(chē)、自行車(chē)在指定線內(nèi)有序停放,駕駛?cè)藛T洗刷汽車(chē)后要立即將污漬地面掃凈。
8、院內(nèi)三線(電話、電力、電視線)線路整齊美觀。
9、保持院內(nèi)花草樹(shù)木完整、美觀、地面無(wú)枯敗枝葉、雜草和棄物。
10、嚴(yán)禁住樓戶往樓下亂擲雜物。
11、下水道暢通無(wú)堵塞,窨井完好無(wú)損。
12、裝潢施工有序,建筑材料定點(diǎn)擺放,廢土及時(shí)清運(yùn)整理,無(wú)遺留現(xiàn)象。
二、責(zé)任范圍:
1、保潔員對(duì)所屬衛(wèi)生包干區(qū)要經(jīng)常打掃,每日打掃不少于二次,保持包干區(qū)整潔衛(wèi)生。
2、生活區(qū)分片負(fù)責(zé)人要做好片內(nèi)衛(wèi)生監(jiān)督檢查工作,責(zé)任人有權(quán)對(duì)片內(nèi)違反制度當(dāng)事人進(jìn)行警告、處罰。
3、住家戶要保持家庭內(nèi)外整潔衛(wèi)生,對(duì)庭院衛(wèi)生負(fù)有責(zé)任。
4、衛(wèi)生管理人員,要負(fù)責(zé)好大院衛(wèi)生工作,每天要巡回視察,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
5、業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)大院衛(wèi)生情況不定期進(jìn)行檢查,原則上每半月檢查不少于一次。
三、處罰規(guī)定:
1、凡查出衛(wèi)生包干區(qū)不衛(wèi)生的,每次扣保潔員獎(jiǎng)金50元,并責(zé)令其立即打掃。
2、住家戶亂倒垃圾的,發(fā)現(xiàn)一次罰款100元,并責(zé)令立即清掃。
3、住家戶養(yǎng)家禽家畜,一但發(fā)現(xiàn)立即予以沒(méi)收,并罰款50元。
4、在院內(nèi)亂擲煙頭者,發(fā)現(xiàn)一次罰款100元。
5、對(duì)住家戶亂堆亂放,亂搭亂建,除責(zé)令其清理外罰款100-3000元。
6、對(duì)損壞院內(nèi)花草樹(shù)木者予以花木價(jià)值三倍罰款。
7、衛(wèi)生管理人員(包括打掃衛(wèi)生,打掃公共廁所人員)工作不負(fù)責(zé)任,造成臟、亂、差的每查出一次罰款100元。
8、院內(nèi)亂停放車(chē)輛的每次罰款200元。
四、本規(guī)定自**年*月*日起執(zhí)行。
第12篇 某物業(yè)管理人員行為舉止規(guī)范細(xì)則
物業(yè)管理人員行為舉止規(guī)范細(xì)則
(一)表情:面對(duì)業(yè)主,我們應(yīng)該露出發(fā)自?xún)?nèi)心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業(yè)主之間的距離,有利于我們下一步的服務(wù)工作的開(kāi)展。
1、微笑三部曲:第一步:念'一',使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端,注意下唇不要用力太大;第二步:微笑與心靈相結(jié)合;把業(yè)主當(dāng)親人,內(nèi)心充滿善良和愛(ài)意,眼睛溫柔地注視對(duì)方;第三步:微笑與語(yǔ)言、舉止相結(jié)合;微笑地向業(yè)主問(wèn)好、行禮:先生/小姐,您好!(分值:5分)
(二)手勢(shì):手勢(shì)是最具表現(xiàn)力的'體態(tài)語(yǔ)言'。與業(yè)主溝通時(shí)以富有表現(xiàn)力的手勢(shì)配合語(yǔ)言,可加強(qiáng)表達(dá)效果。手勢(shì)運(yùn)用的要領(lǐng)如下:
1、介紹、指示方向:除了口頭表達(dá)外,還應(yīng)配合手勢(shì)的運(yùn)用:身體稍向前傾,把手臂伸直,手指自然并攏,手掌掌心向上,以肘關(guān)節(jié)為軸,指向目標(biāo)。切忌用一個(gè)手指指向目標(biāo)。(分值:5分)
2、遞物、接物:雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經(jīng)心地一扔或單手取接物件。(分值:10分)
(三)坐姿:正確的坐姿,給業(yè)主一種熱心積極、精神飽滿的印象。
1、坐姿的要領(lǐng):
身稍向前傾,頭平正,兩肩放松,下巴向內(nèi)收,脖子挺直,胸部挺起,使背部與臀部成一直角。(分值:5分)
2、坐姿的禁忌:
(1)入座要輕穩(wěn):入座時(shí),走到座位前,從左邊進(jìn),從容不迫的慢慢坐下;動(dòng)作要輕而穩(wěn),不要'撲通'猛地坐下或發(fā)出其它響聲。(分值:5分)
(2)不要坐滿:只坐滿座位的一半或三分之二。(分值:5分)
(3)坐立時(shí),腳部不可上下抖動(dòng),左右搖晃。(分值:10分)
(4)避免邊說(shuō)話邊撓癢或雙手玩弄其它東西。(分值:5分)
(5)切忌躺在沙發(fā)上或翹起二郎腿仰靠在靠背上,腳不停抖動(dòng)。(分值:10分)i
(6)嚴(yán)禁趴在工作臺(tái)上。(分值:10分):
(四)站姿:古人曰'立如松'。莊重、平穩(wěn)的站姿給業(yè)主一種可信任感。
1、站姿的要領(lǐng):
(1)不駝背、不弓腰、不許長(zhǎng)短腳或前后腳站立。(分值:5分)
(2)站立時(shí)大腿不許抖動(dòng),不許雙手抱于胸前。(分值:5分)(3)女士雙腿并攏,腳尖自然向前,左手搭在右手背上自然下隨置于身前;男士雙腿自然齊肩而立,腳尖自然向前,五指并攏,自然下垂置于大腿外側(cè),或雙手交叉放在背后。(分值:5分)
2、站姿的禁忌:
(1)聳肩勾背,倚靠在墻上或椅子上。(分值:10分)
(2)雙手亂放,把手插在褲袋或交叉在胸。(分值:10分)
(3)做小動(dòng)作,玩弄手機(jī)或筆等。(分值:5分)
(4)雙腿彎曲,不停地?fù)u晃。(分值:10分
