第1篇 物業(yè)管理處每日每周每月每季每年工作要求規(guī)范
物業(yè)管理處每日、每周、每月、每季、每年的工作要求(規(guī)范)
管理處負責物業(yè)管理的具體工作,其工作規(guī)范如下:
一、每日工作
1.巡視所管理的物業(yè)一遍,巡視內容為:
(1)查小區(qū)內是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,有無亂擺攤販);
(2)小區(qū)內是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,內有無可疑人員活動);
(3)小區(qū)內環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂丟扔垃圾,垃圾桶是否倒請,有無亂停放車輛,亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源);
(4)基礎設施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護栓,路障是否完好,娛樂設施有無損壞)。
以上內容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應立即處理之,重大問題和不能處理的問題應向物業(yè)經理匯報。
2.收繳業(yè)主(住戶)管理費、各項規(guī)定費用;
3.接待業(yè)主(住戶)來訪和處理有關物業(yè)管理的投訴;
4.解答業(yè)主(住戶)提出的有關物業(yè)管理業(yè)務咨詢;
5.安排保養(yǎng)、維修任務,驗收修繕質量;
6.做好工作日記(內容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領導的指示,急待解決的事務,住戶投訴等)。
7.整理內務(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
二、每周工作
1.走訪住戶(內容:與住戶交換物業(yè)管理意見,了解住戶有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結構,掌握住戶產權歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型變化、結構、質量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況);
2.初審住戶裝修申請,并報上級審批;
3.檢查公共設施是否完好(內容包括:電梯運行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設備是否有破損,小區(qū)內信報箱是否有破損),發(fā)現(xiàn)問題應及時處理或報有關部門,并協(xié)助處理。
4.檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各樓層公共部位是否清潔。
5.檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉租戶、了解房地產信息。
三、每月工作
1.編制本月保養(yǎng)維修報表,制定下月保養(yǎng)維修計劃報物業(yè)部;
2.編制管理費和各項規(guī)費收繳報表并報公司財務部;
3.組織修剪物業(yè)內的樹木、花草一次;
4.對本月維修項目進行一次回訪,聽取住戶意見。
5.整理物業(yè)管理資料、檔案、對發(fā)生異動的(包括:房屋產權變動、承租戶變動、管理費變動)作出修改;
6.與有關單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會、派出所,房屋產權單位等),如有重要情況須用書面報告和反映;
7.辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
四、每季度工作
1.組織檢查小區(qū)內消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、消防通道等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關部門處理;
2.打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關人員處理;
3.組織對樹木花草進行一次施肥;
4.清理管理費和各項規(guī)費,并編制季度報表;清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠管理費的住戶進行追收;
5.編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表;
6.辦一期物業(yè)管理?？?宣傳表揚小區(qū)內的好人好事和新風尚,指出小區(qū)內存在的問題,增強住戶參與管理的意識。
五、每年工作
1.參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓;
2.對小區(qū)內的住戶全部走訪一遍;
3.組織清理一次化糞池;
4.編制年度管理費和各項規(guī)費收繳報告;
5.編制下年度維修保養(yǎng)計劃;
6.整理物業(yè)管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發(fā)生異動的資料進行修改,保持檔案資料與實際一致;
7.與有關單位交流開展物業(yè)管理的體會和經驗;
8.組織召開一次住戶代表大會,聽取住戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;
9.總結年度工作,寫出書面總結;
10.制定下年度工作計劃。
第2篇 物業(yè)管理工作程序范本
物業(yè)管理服務初步展示
萬事開頭難
良好的第一印象
物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)
策劃階段、前期準備階段 (前期準備)
啟動階段(物業(yè)交付使用初期)
日常運作階段(正常運作期)
策劃階段 1、早期介入
1.1檢討設計方案
(對日后管理不利因素作出改善建議)
1.2參與有關承建商會議,檢討進度;
1.3協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進;
2、制定物業(yè)管理服務方案:
1.1確定管理檔次
1.2確定服務標準
1.3財務收支預算
3、選聘/組建物業(yè)管理機構: 前期準備階段 1、機構的設置/人員編制
2、人員選聘/培訓
3、編制公共公約/守則;
4、草擬工作細則;
5、設立財務制度;
6、物業(yè)租售的代理
啟動階段 1、物業(yè)的接管驗收
2、用戶入住
2.1宣傳物業(yè)管理
2.2協(xié)助用戶入住(衛(wèi)生、協(xié)助搬遷、協(xié)調交通)
2.3搬遷期間的安全
2.4裝修管理
3、產權備案/檔案資料的建立
4、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立
日常運作階段
日常管理/維護(房屋管理、設施管理等)
綜合服務(安全、環(huán)境、便民服務等)
配套設施的完善
系統(tǒng)的協(xié)調(內/外)
房地產開發(fā)的一般過程 前期階段之重點管理
――從使用者可持續(xù)發(fā)展參與規(guī)劃
外部
配套設施:道路、商業(yè)、活動場所、垃圾處理等、
能源:水、電、氣、備用、發(fā)展
保安、消防: 車場、住宅、設備
人文環(huán)境:綠化布置/選種/高度/搭配、園林境觀策劃等
建筑材料:外墻、公共場所材料易維護和更換
科技運用:智能化、網絡等
室內
物業(yè)規(guī)格:電梯數(shù)目/速度、底高度、洗手間數(shù)目、公共照明、空調采暖等
用戶單元:單元面積、管道、家電設備、陽臺綜合比例
內部空間:使用功能分區(qū)明顯(社交與起居、休閑與家務)、細節(jié)空間(陽臺、吊柜)
環(huán)保材料:涂料、門窗、管線 物業(yè)管理介入的步驟
循序漸進
架構設立――人員準備
工程技術――環(huán)境維護――安全管理
――物業(yè)服務――超量布置――正常運作
入住的前提條件
物業(yè)管理接管驗收完成
已同發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理 服務合同》
物業(yè)達到入住條件:
1、正式水電供應已通
2、設施設備驗收合格
3、管理處有固定辦公場所
什么是物業(yè)的接管驗收
是房地產開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交的過程,移交應辦理書面移交手續(xù)
是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗
在完成接管驗收后,整體物業(yè)連同設備就應移交給物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)的接管驗收的內容包括:
主體建筑
附屬設備
配套設施
道路
場地
環(huán)境綠化
接管驗收的作用 明確交接雙方的責、權、利關系
確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)主的利益
為日后管理創(chuàng)造條件
物業(yè)接管驗收的法規(guī)條款
全國條例
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料: (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料; (二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料; (三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件; (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
接管驗收的依據(jù)
1、建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》;
2、《工程竣工驗收報告》;
3、現(xiàn)行的施工、安裝技術規(guī)范,驗收規(guī)范;
4、設備使用說明書、設計資料和技術參數(shù);
5、消費者對質量的一般要求。 接管驗收工作程序
一、查驗應提交的相關資料
新建房屋接管驗收應驗交的資料
產權資料(4項)+技術資料(14項)
原有房屋接管驗收應驗交的資料
產權資料(5項)+技術資料(3項)
掌握接管驗收的標準
新建房屋的接管驗收標準
質量與使用功能的檢驗
原有房屋的接管驗收標準
質量與使用功能的檢驗
危險與損壞問題的處理
接管驗收注意事項
準備、約定――驗收(復檢)――
交付――保修――爭議的解決 接管驗收中常見
非結構性工程質量問題
1、屋面滲漏水。
2、有防水要求的地面滲水。
3、外墻面滲水。
4、室內地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動。
5、抹灰層、面磚、油漆、墻紙等飾面脫落殘缺。
6、門窗開關不靈、縫隙過大、缺件。
7、廁所、廚房、盥洗室、陽臺積水、倒泛水。
8、供水、供熱系統(tǒng)漏水、漏氣、暖氣不熱。
9、電器、電線漏電,燈具安裝不牢。
10、排水管道堵塞,小區(qū)道路沉陷。
11、木地板、飾面磚不平整,發(fā)霉變色變形。
12、缺少信報箱、掛物鉤、晾衣架、門牌。 交接雙方的責任
為盡快發(fā)揮投資效益,建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前好房屋交驗收準備,及時書面提請物業(yè)接管單位
進行接管驗收,接管單位一般應在15天內簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經檢驗符合要求的,接管單位在7日內簽署驗收合格憑證,并應及時簽發(fā)接管文件。未經接管的新建房屋一律不得投入使用
接管驗收時,交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復驗,建設單位應按約返修合格,組織復驗。
房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽的重大質量事故,應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位,共同分析研究,查明原因,如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理,如屬使用不當、管理不善的原因,是應由接管單位負責處理。
新建房屋從驗收接管之日起,應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定,由建設單位負責保修,并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實結算,也可在驗收接管時,雙方達成協(xié)議。建設單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。
在接管驗收中如有爭議而又不能解決時,可申請當?shù)乜h級人民政府房地產管理機關進行協(xié)調或裁決。
堅持(繼續(xù))接管驗收
原則性與靈活性結合
細致入微與整體把握相結合
入 住 程 序
入住的概念
入住是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結相應手續(xù)的過程。
在我國香港和南方沿海城市,人們把“入住”又稱之為“入伙”。
業(yè)主入住前應準備的資料
(1)房屋買賣合同或建設單位開具的入住通知書
(2)用水(電)申請書
(3)業(yè)主(用戶)或法人代表身份證及復印件
(4)業(yè)主及家屬或法人代表一寸照片各二張
(5)代理人入住委托證明及代理人身份證
(6)法人購買者需提供法人資質證明及其復印件
(7)法人購買者需提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證明及其復印件
(8)建設單位注明應提供的其它文件資料
業(yè)主守則主要內容
入住準備
1、入住工作計劃
2、入住儀式策劃
根據(jù)物業(yè)管理的特點及小區(qū)實際情況,為了提高小區(qū)整體形象,有效加強與業(yè)主、用戶的溝通,通常由管理處組織舉行入住儀式。
3、環(huán)境準備
入住工作程序注意事項
合理辦理入住手續(xù),避免集中辦理產生混亂;
“一站式”和“專案小組”服務相結合,方便業(yè)主;
工作現(xiàn)場公開工作流程,提高效率和透明度;
設立專人引導車輛,維系有序現(xiàn)場;
明確修補隊伍的安排,重點屬單元室內遺留問題的修補;
充分運用機會宣傳物業(yè)管理知識。
因故未能按時辦理入住手續(xù)的,按照《入伙通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理
入住時限的法律意義
入住時限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主、用戶辦理入住手續(xù)的時間期限。
按規(guī)定,當新建商品房符合了交付使用的條件,建設單位或物業(yè)管理企業(yè)應適時發(fā)出入住通知,約定時間辦理收樓手續(xù),通常業(yè)主應在約定時間期限內辦妥房屋驗收手續(xù),如因特殊原因無法及時收樓,必須征得建設單位或物業(yè)管理企業(yè)同意。
裝修管理工作流程
物業(yè)管理裝修管理實務
建筑物按承重結構分類 磚木結構--一般用于單層建筑及村鎮(zhèn)住宅 磚-鋼筋混凝土結構(即磚混結構)--一般用于6層左右民用建筑和中小型工業(yè)建筑 鋼-鋼筋混凝土結構--一般用于大型公共建筑及大跨度建筑 鋼結構--一般用于超高層民用建筑和有特殊要求的工業(yè)建筑
哪些墻體屬于承重墻
大部分六層住宅均為磚混結構,房屋由磚墻承重。預制樓板擱置處的那堵墻即為承重墻。一般在房間中,長邊的墻多為承重墻。
高層住宅一般均為鋼筋混凝土結構,由混凝土剪力墻、混凝土框架梁柱承重。一般磚墻均為非承重填充墻。廚房間、廁所間的分隔墻一般多為非承重墻;而混凝土墻面一般均為承重墻。 二次裝修程序
裝修的5個統(tǒng)一要求
(1)根據(jù)規(guī)定嚴禁的條款
(2)室內統(tǒng)一要求
(3)公共及室外統(tǒng)一要求
(4)特別情況的要求
(5)裝修材料上的統(tǒng)一要求。
施工期間的管理
每日不少于3次的現(xiàn)場巡查
無證人員不得入小區(qū)
施工人員按區(qū)域工作
控制作業(yè)時間、拆打時間。
檢查裝修項目是否為核查過的項目。
檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關要求,如埋入墻體的電線是否穿管,是否用合格的套管
現(xiàn)場的防火設備是否配備,操作是否符合安全要求。
發(fā)現(xiàn)新增項目需指導用戶及時申報。
現(xiàn)場的材料堆放是否安全。
垃圾是否及時清運,有無亂堆放。
裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。
裝修責任
(1)裝修戶責任
①凡因裝修施工造成損壞公共設施、設備及公共部位或給他人財物造成損失的,由裝修戶承擔全部責任及后果。
②因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等事故,裝修戶須負責修復(或承擔修復費用),并視情況予以必要的賠償。
③因裝修施工引起報修的,裝修戶應承擔全部維修費用。
(2)施工隊責任
①施工隊違反規(guī)定施工,不聽從勸阻和安排的,管理處有權責令其停止施工。
②施工隊需自行規(guī)范其行為。
③施工隊需具備安全意識。
常見違規(guī)行為
擅自開工
超負荷有電
改動煤氣管線
空調位置
改變門、窗、陽臺等樣式、顏色等
開鑿樓面
在室外添加設施
擅自動火作業(yè)
改變門的開啟方向
動用消防設施
隨意放置裝修材料和垃圾
違規(guī)使用電梯
不按時施工
施工證使用不當
。。。。。
住宅室內裝飾裝修管理辦法
中華人民共和國建設部令第110號
二○○二年三月五日頒布
2002年2月26日經第53次部常務會議討論通過,自2002年5月1日起施行。
第五條 住宅室內裝飾裝修活動,禁止下列行為:
(一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;
(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
(四)損壞房屋原有節(jié)能設施,降低節(jié)能效果;
(五)其他影響建筑結構和使用安全的行為。
第六條
裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動,未經批準,不得有下列行為:
(一)
搭建建筑物、構筑物;
(二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;
(三)拆改供暖管道和設施;
(四)拆改燃氣管道和設施。
第七條 住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的,應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。
第八條 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的,應當按照防水標準制訂施工方案,并做閉水試驗。
第九條 裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構的,或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內容的,必須委托具有相應資質的裝飾裝修企業(yè)承擔。
第三章 開工申報與監(jiān)督
第十三條 裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前,應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記。
非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修,應當取得業(yè)主的書面同意。
深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定
深圳市人民政府令 第90號
第二條 承租人或其他使用人對房屋進行裝修,應經房屋所有權人書面授權。
第四條 家居裝修應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準。 家居裝修不得涉及公共設施、公共空間。 第二章 從業(yè)資格第八條 從事家居裝修者,應具備下列條件,并辦理工商注冊登記:一)有固定的辦公地點; (二)專業(yè)技術人員不少于3人,主要技術工人持有市主管部門頒發(fā)的上崗證;三)技術負責人具有3年以上裝修施工管理經驗,并具有助理級以上技術職稱;四)注冊資本或資金數(shù)額不低于50萬元人民幣。
第九條 從事家居裝修者,應依市政府有關規(guī)章向市主管部門申領《承建資格證書》。
《承建資格證書》實行年度審驗制度。審驗內容包括施工業(yè)績、施工質量、安全生產和守法經營情況等。
第三章 開工申報登記 第十四條 家居裝修工程實行開工申報登記制度。 居民在對家居進行裝修前,必須會同其委托的裝修者向物業(yè)管理單位申報登記,填寫由市主管部門統(tǒng)一印制的《家居裝修申報表》一式三份,如實申報裝修項目、標準、施工人數(shù)、擬開工時間和竣工時間等內容,并提交裝修合同復印件、交驗裝修者《承建資格證書》原件,物業(yè)管理單位收件后應當出具回執(zhí)。 對符合條件者,物業(yè)管理單位收到開工申報登記申請后三個工作日內予以登記。 居民和裝修者在辦理開工申報登記時,應分別向物業(yè)管理單位交納1000元裝修保證金。 第四章 施工現(xiàn)場管理 第十九條 家居裝修活動必須保證建筑物結構和使用安全,禁止下列行為:一)改變房屋承重結構;二)在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺的墻體、門窗;三)不適當增加樓面靜荷載,包括在室內砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等;(四)任意刨鑿、重擊頂板、外墻內側及排煙管道,不經穿管直接埋設電線或改線;五)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層;六)使用不符合消防要求的裝修材料;七)其他違章裝修活動。 確需改變建筑物主體或承重結構、明顯加大負荷的,居民應委托建筑物原設計單位或有相應資質的設計單位提出設計方案,報政府設計審批部門審批。 第七章 罰則 第三十八條 違反本規(guī)定第十二條,未取得《承建資格證書》承接家居裝修工程業(yè)務的,責令其停止違法行為,并處以違法所得兩倍的罰款,無違法所得或違法所得難以查清的,處以一萬元以上五萬元以下罰款。 第三十九條 違反本規(guī)定第十四條,未向物業(yè)管理單位申報登記擅自開工,或者在申報登記時提供虛假資料的,責令改正,補辦手續(xù),拒不改正的,可對居民、裝修者處以五百元以上一千元以下罰款。
案例一:
某日,某高層樓宇32樓b室(二層戶型)的業(yè)主向管理處報上一份裝修申報表,申請在陽臺裝一臺太陽能熱水器,管理處前臺工作人員審核后同意報裝修主管。裝修主管詢問情況時,發(fā)現(xiàn)地點不夠確認。于是,裝修主管去現(xiàn)場核實,但他核實情況后未同意裝修方案,并將申報表直接返還了管理處前臺工作人員,要求其檢查管理處裝修管理工作的各個工序。
案例分析:
第一,裝修主管對申報資料有疑問,說明資料填寫不明確,詢問中又發(fā)現(xiàn)業(yè)主申報地點與管理處對施工地點回答不一致,說明中間有疑問。于是裝修主管到現(xiàn)場核對,發(fā)現(xiàn)該戶申請的設置部位為共用天面,而非業(yè)主自用部分。這說明管理處前臺工作人員沒有準確把握有關規(guī)定盲目接受申請。所以將申報表直接返還了管理處,要求檢查各工序存在的問題并予以改進。
第二,管理處前臺工作人員在核查申報表
填寫情況時未認真落實所申報的情況及具體位置,填寫資料亦過于簡單,以至于上報后仍不明業(yè)主安裝設備的具體位置,應對相關人員加強培訓和約束。
案例二:
某日,某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中,發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經申報擅自違章更換了4扇鋁合金窗。于是,巡樓員開出違章整改單,要求其進行整改。
案例分析:
此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問題,但仔細分析就不難看出,更換4扇窗是需要一定時間的。此案例中有如下問題需引起注意,第一,在發(fā)現(xiàn)問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況;
第二,大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié);
第三,開出違章整改單,必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施,而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。
案例三:
大堂巡樓員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有鋼材料堆放,即上前詢問,經了解發(fā)現(xiàn)業(yè)主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓,為此,巡樓員告訴業(yè)主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖,業(yè)主于是請裝修隊出了一張布置圖,但管理處認為不行。于是業(yè)主大為不滿,說管理處管得太多。 案例分析:
這個案例是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的。但處理結果卻是五花八門,尤其是管理處主任如果沒有正確的指導意識,往往會出現(xiàn)指導錯誤,從而導致不安全因素的產生。
第3篇 物業(yè)工作環(huán)境管理程序
職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件
--物業(yè)工作環(huán)境管理程序
1.0 目的
對工作環(huán)境的要求和管理方法作出明確規(guī)定,以使各項管理服務活動在整潔、干凈、安全、規(guī)范、環(huán)保的環(huán)境中進行
2.0 適用范圍
適用于公司所有工作場所的環(huán)境管理。
3.0 職責
3.1 經理部負責配備工作環(huán)境的所需的資源。
3.2 各部門負責對本部門工作環(huán)境進行日常的管理和維護。
3.3 管理部負責對工作環(huán)境的清浩衛(wèi)生和安全性進行點檢和確認。
4.0 工作程序
4.1經理部要保證提供公司內各工作區(qū)域場所的工作環(huán)境所需資源。對于為達到環(huán)境要求所需的設備、工具,責任部門應及時向總經理提出,經審批后安裝配備。
4.2清掃、衛(wèi)生要求
4.2.1每天,各工作區(qū)域負責人負責安排本部門的日常的清潔、清掃、整理、整頓、自律5s工作。以保證工作環(huán)境的整潔、干凈、明亮。
4.2.2各部門辦公或管理服務活動產生的廢棄物要分類存放到指定的收回桶,并作好必要防護措施。
4.2.3經理部清潔工要負責自己負責的區(qū)域(包括對衛(wèi)生死角)的清掃工作。并按要求清運固體廢度物,運送時應防止揚散,遺落。
4.2.4經理部清潔工每日清潔辦工區(qū)域時,要噴放空氣清新劑,以保持辦公區(qū)的空氣清新。
4.2.5經理部清潔工每日清掃衛(wèi)生間時,要使用洗潔精清洗。
4.3 工作環(huán)境區(qū)域劃分
根據(jù)公司的工作環(huán)境及服務質量要求,將公司工作環(huán)境劃分為:寫字間辦公區(qū)設備設施運行控制區(qū)/及倉庫區(qū)三類區(qū)域。 并由管理部編制《工作環(huán)境控制一覽表》,作為工作環(huán)境管理的依據(jù)。
4.4三類區(qū)域的環(huán)境要求管理
4.4.1為保持三類場所的地面干凈整潔,便于清掃,由相關部門派人不定期給地板涂刷油漆。
4.4.2辦公區(qū)要安裝空調或排風扇,以保持正常的室溫或通風順暢。
4.4.3設備設施運行控制區(qū)和倉庫區(qū)要安裝排氣扇,使空氣流通。并正常地投入使用,出現(xiàn)故障時要及時報修。
4.4.3.1使用有機溶劑時,要及時密封好,并作好標識分類定點存放。
4.4.4 對倉庫區(qū)域要進行溫度、濕度測試,以便控制在規(guī)定范圍內。
4.5在使用油漆、鹽酸、除草殺蟲劑等化學品的工作中,作業(yè)員必須配戴規(guī)定的勞保用品(手套、口罩、眼鏡、耳塞、勞保鞋等)
4.6公司內各區(qū)域消毒、滅菌
4.6.1滅菌、消毒單位
由符合資格的分承包商每月一次對各管理處所管轄范圍內進行消毒、滅菌及滅鼠、滅蚊蟲工作。公司本部由經理部負責安排每月一次滅菌、消毒工作。
4.6.2 各相關部門派人配合其工作。并填寫《消殺工作記錄表》。
4.6.3 公司有新、擴、改建項目的場合,應對其工作環(huán)境按要求進行識別、分類和控制。
4.7工作環(huán)境衛(wèi)生的檢查
4.7.1各部門責任人負責本區(qū)域的工作環(huán)境的日常檢查和監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)不符合要求的情況,應及時進行糾正。并確認其糾正效果。
4.7.2管理部負責在每月的月檢時,依據(jù)《工作環(huán)境控制一覽表》等相關規(guī)定對各部門工作環(huán)境是否符合要求進行檢查。
4.7.3如檢查發(fā)現(xiàn)不合格項目,要及時要求該區(qū)域管轄部門按要求進行改善。必要時,書面開出《不合格/糾正預防措施報告》。并跟蹤驗證糾正結果。
4.7.4如檢查時發(fā)現(xiàn)重大不符合項,要及時匯報管理者代表,并按其指示進行糾正。
5.0 相關文件
6.0 質量記錄
6.1《工作環(huán)境控制一覽表》(***-ohs-05-1/a)
6.2《消殺工作記錄》(***-qp-17-1/a)
6.3《不合格/糾正預防措施報告》(***-tp-09-4/a)
第4篇 物業(yè)項目管理處行政工作職責
物業(yè)項目管理處行政的工作職責
1、貫徹落實物管公司制定的行政管理制度,在做好管理處行政后勤支持的同時,控制及節(jié)約行政成本;
2、組織和監(jiān)督辦公行為規(guī)范的執(zhí)行,維護辦公環(huán)境的整潔、衛(wèi)生及安全;
3、負責管理處的各類物品采購和固定資產管理;
4、嚴格執(zhí)行保密制度,負責管理處文件、資料、檔案、圖書等管理。
1)管理體系文件的發(fā)放管理。
2)行政文件的收集、發(fā)放、傳閱、呈批、催辦、保存、注銷及檔案資料的立卷歸檔。
3)管理處合同、協(xié)議、評審記錄、業(yè)務信息等其它文件的整理。
4)指導管理處各部門的文件資料管理。
5)管理處各類書籍的購置、分類、保管、借閱、管理。
5、負責管理處會議的組織、安排、記錄及跟蹤落實;
6、根據(jù)公司規(guī)定,協(xié)助管理處主任進行管理處印章管理;
7、按照公司指引編制管理處行政辦公預算,并嚴格按照經審批預算執(zhí)行及復核管理處日常辦公費用的支出。
8、完成其他日常行政事務性工作;
第5篇 物業(yè)入伙管理工作程序
物業(yè)入伙管理程序
1.目的
本程序明確了對物業(yè)的入伙管理實施控制的職責、方法和安排,以確保業(yè)主(客戶)準確而有秩序的入伙。
2.適用范圍
適用于公司所承接管理的新物業(yè)項目入伙手續(xù)。
3.相關文件
3.1質量手冊之4.7、4.8、4.9、4.10。
3.2iso9002標準之4.7、4.8、4.9、4.10。
3.3物業(yè)的驗收程序
3.4業(yè)主(客戶)維修安裝服務
3.5物業(yè)提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制
4.職責
4.1物管部負責入伙管理中的主要事務。
4.2財務室負責向業(yè)主收取各種規(guī)定的費用。
4.3工程部負責入伙管理中必要的維修服務。
4.4保安部負責入伙管理中監(jiān)督檢查安全事務。
5.實施程序
5.1入伙準備工作
5.1.1物管部在入伙前一個月應制定入伙工作計劃,該計劃中應明確:
a.入伙時間
b.入伙手續(xù)
c.入伙過程中使用的文件和表格
5.1.2入伙工作計劃程序應由物業(yè)總經理批準。
5.1.3物管部應提前一個月向業(yè)主(客戶)發(fā)出《入伙通知書》。
詳細說明:
a.需業(yè)主(客戶)準備的證明材料;
b.需業(yè)主(客戶)填寫的表格;
c.辦理入伙手續(xù)的程序。
5.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應張貼入伙公告和明確的指示示標識,并指定專人負責業(yè)主(客戶)辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導,便于業(yè)主(客戶)辦理各項手續(xù)。
5.2 入伙審查登記
5.2.1物管部應建立入伙登記表。物管部對業(yè)主(客戶)提交的《入伙通知書》進行查驗,確認無誤后收取《入伙通知書》。在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發(fā)放資料。應包括:
a.《用戶手冊》
b.《裝修須知》
c.《裝修審批表》
d.《驗收交接表》
e.《住戶公約》
5.2.2上述發(fā)放的資料應在《入伙登記冊》中的業(yè)主簽收,或由物管部人員注明。
5.2.3在提供給業(yè)主(客戶)的《入住登記冊》中應明確由業(yè)主(客戶)填寫并提交的資料。一般包括:
a.身份證或工作證復印件;
b.購/租房合同的正本及復印件;
d.已簽署的《住戶公約》。
5.2.4物管部對業(yè)主(客戶)提交的資料進行審核驗證。驗證內容包括:
a.表格填寫是否完整、正確和清晰;
b.住戶公約是否已簽署;
c.身份證明文件與購/租房合同及《業(yè)主(客戶)登記表》是否一致。
5.2.5審查通過后,物管部人員收取購/租房合同復印件、《業(yè)主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份,在《入伙通知中》注明簽收。
5.3預交費用
5.3.1物管部應按《深圳經濟物區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》或市工商行政部審核價,通知業(yè)主(客戶)去財務室交納相關的預交費用。
5.3.2財務室根據(jù)《預交費標準》向業(yè)主(客戶)收取各項費 用,并開立相應票據(jù)給業(yè)主(客戶)。費用項目包括:裝修管理費、裝修保證金等。
5.3.3財務室應通知物管部已交納預交費用業(yè)主(客戶)的姓名或單位,并由物管部在入伙登記冊中注明。
5.4 發(fā)放鑰匙及房屋驗收
5.4.1上述手續(xù)完成后,物管部人員查驗入伙登記表及各項收費票據(jù)后向業(yè)主(客戶)發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記,同時應和業(yè)主(客戶)驗收房屋內設施。
5.4.2物管部人員與業(yè)主(客戶)一起驗收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數(shù),雙方在《物業(yè)入伙交接記錄》上簽字確認。
5.4.3驗收過程中雙方確認需維修的事項由物管部人員通知相關部門整改。整改合格后,由業(yè)主(客戶)驗收認可后,再發(fā)放鑰匙。
5.5 入伙后的裝修管理
5.5.1物管部在提供給業(yè)主(客戶)的文件中應明確裝修管理的要求。具體內容參考程序文件qp-4.5《裝修管理》。
6.相關記錄
6.1物業(yè)入伙交接記錄
6.2入伙登記冊
6.3業(yè)主入伙費用收費標準
第6篇 某物業(yè)區(qū)域裝修管理服務工作標準
物業(yè)區(qū)域裝修管理服務工作標準
1、存檔裝修公司的資質證書、裝修許可證及設計圖紙,并對裝修單位提供的設計圖紙進行審核,對于不合理的設計方案要求修改并要求提供修改方案。
2、要求業(yè)主及工長在做衛(wèi)生間及廚房防水時,要按照施工相關標準施工。
3、水電改造要求保留線路改造竣工圖,以便以后維修使用。
4、與業(yè)主及裝修公司簽定裝修噪音協(xié)議書,要求施工單位不得在周六、日及節(jié)假日噪音施工或超時施工。
5、提示業(yè)主及裝修公司嚴禁破壞結構及公共設施設備等行為。
6、提示業(yè)主燃器管道及弱電管線移位必須找廠家或有資質的專業(yè)人員,不得私自改動。
7、填寫溫馨提示,寫明裝修時間及聯(lián)系電話。
8、對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理。
9、裝修入場驗收提示裝修公司及業(yè)主:水、電、氣、土建、門窗、弱電等設備設施基本使用方法。
10、裝修現(xiàn)場有無滅火器,可燃材料堆放是否整齊,電器使用等安全隱患檢查,嚴禁在裝修現(xiàn)場使用明火,吸煙等違規(guī)行為。
11、裝修現(xiàn)場有無違規(guī)施工,對私拆亂改行為嚴厲制止并及時上報。
12、制止在戶外門窗安裝防盜窗。
13、督促裝修垃圾放到制定位置及裝修噪音控制。
14、裝修許可證及施工人員出入證檢查。
15、空調安裝位置指定,保證建筑外觀的協(xié)調統(tǒng)一。
16、協(xié)調因裝修活動造成相鄰住宅的受損。
17、制止裝修垃圾、油漆等雜物倒入下水管道。
18、制止在公共場所加工作業(yè)。
19、檢查特種作業(yè)(電焊工、電工)有無向物業(yè)申請及相關有效證件。
20、裝修過程中對業(yè)主的題問作解答。
21、裝修完工驗收。
第7篇 投入使用后物業(yè)管理服務工作計劃
投入使用后的物業(yè)管理服務工作計劃
根據(jù)對項目的了解,并參照管理同類項目經驗,我司特擬定出本項目第一年度的部門工作計劃,待日后實際管理過程中,我司將對其進行相應調整與細化。
1)客戶服務中心年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 客戶服務
1.1 投訴受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 報修受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 客戶走訪◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 監(jiān)控投訴處理結果◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 客戶檔案整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 前臺服務
2.1前臺接待工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 發(fā)放公共通知◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 郵件分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.4 報刊雜志收發(fā)、分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3 服務質量管理
3.1 與甲方召開月度例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 客戶滿意度調查◆◆◆◆
3.3 滿意度分析整改◆◆◆◆
3.4 部門例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
3.5 員工培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2)保安部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 日常工作
1.1 門崗值勤◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 白天外圍巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 夜間樓內巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 停車場管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 突發(fā)情況處理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 消防巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.7 消防器材檢測◆◆◆◆◆◆
2 其他
2.1 消防演習◆◆每年2次
2.2 保安部日常培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 消防知識培訓◆◆
3)保潔部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 日常工作
1.1 保潔日常工作實施◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 消殺滅蟲◆◆◆◆平均每年4次
1.3 石材養(yǎng)護◆◆◆◆每年4次
1.4 外墻清洗◆◆每年2次
1.5 積雪清除◆◆◆冬季
2 其他工作
2.1 監(jiān)督綠化協(xié)作商工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 完成保潔采購與落實◆◆◆◆◆◆
2.3 保潔工作培訓◆◆◆◆
4)工程部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 采暖制冷系統(tǒng)
1.1 維保合同控制◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 設備檢修◆◆
1.3 設備巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 管道濾網清潔◆◆
1.5 熱交換站維修養(yǎng)護◆◆
1.6 安全檢查◆◆
2 給排水系統(tǒng)
2.1 水泵、管線巡視維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 雨、污水泵巡查養(yǎng)護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 雨污水管線疏通清淤◆◆每年2次
2.4 清掏化糞池◆◆◆◆平均每年4次
2.5 檢修管道井、閥門◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.6 水箱清理、檢修◆◆每年2次
2.7 水質的化驗◆◆每年2次
3 強弱電系統(tǒng)
3.1 避雷接地測試◆
3.2 消防系統(tǒng)檢修◆◆◆◆
3.3 電視、電話系統(tǒng)維保◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.4 照明系統(tǒng)維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>
3.5 節(jié)日裝飾◆◆◆◆
3.6 配電室設備巡視維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>
3.7 機電設備的巡視維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.8 安防系統(tǒng)維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.9 電梯巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.10 對電梯外包方監(jiān)督◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.11 中控室巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.12 中控室維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.13 弱電設備維護合同◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 土建結構
4.1 基礎結構養(yǎng)護及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 公共區(qū)域門窗的養(yǎng)護及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 外飾面及公共區(qū)域內裝飾◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.4 公共區(qū)域內裝飾及粉刷視情況而定
4.5 外圍道路巡視及養(yǎng)護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.6 建筑物屋面檢查修理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.7 裝修管理及空房巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5 其它
5.1 實施質量體系文件要求◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.2 完成經營目標責任書◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.3 室內維修◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.4 計量表類,安全用品年檢執(zhí)行國家規(guī)定
5.5 員工培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.5 工程資料管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5)會務部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 會議服務日常工作
1.1 會議準備◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 會議接待◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 會議服務◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 會后整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 會議設施檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 會議物品統(tǒng)計◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 內部管理與培訓
2.1部門例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
2.2 員工培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
6)綜合部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
1 人力資源管理
1.1 員工薪酬核算與發(fā)放◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 員工人事工作日常辦理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 人事數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 員工合同到期的續(xù)簽審批工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 員工內部調查問卷的發(fā)放與分析◆◆◆◆
1.6 年終內部優(yōu)秀員工的評選工作◆
1.7 月度稽查管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.8 員工醫(yī)藥費等費用報銷工作◆
1.9 年終獎金的核算與發(fā)放◆
1.10 人工成本預算◆
2 培訓管理
2.1 管理人員的培訓◆◆◆◆
2.2 專業(yè)人員的技能培訓◆◆◆◆
3 財務管理
3.1 財務日常報銷及帳目整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 財務月度分析◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 行政后勤工作
4.1 辦公室外聯(lián)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 庫房物資◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 采購物資供應◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理服務工作控制方式
小區(qū)物業(yè)管理服務工作的控制方式
1、服務質量監(jiān)督檢查
物業(yè)管理中心通過持續(xù)的巡視和檢查來督促各崗位人員完成管理目標,提高物業(yè)管理服務的質量;并通過積極與業(yè)主溝通,定期征詢業(yè)主的意見,以達到持續(xù)改進服務質量。
檢查項目周期實施人檢查內容
崗位巡視每日部門主管各崗位完成本日的工作計劃和
服務標準狀況
專項檢查每月管理中心項目經理檢查各項工作落實情況,總結每月工作情況
年終總結每年管理中心項目經理檢查管理中心的整體運作和管理目標的完成狀況
業(yè)主意見征詢每季抽樣調查不少于1/3的業(yè)主全面調查各業(yè)主對管理中心各個服務項目的意見,根據(jù)業(yè)主提出的合理化意見改進物業(yè)管理的服務工作
2、管理工作的日?？刂?/p>
(1)監(jiān)督機制
a、公開監(jiān)督制:公布管理中心服務前臺電話,設立管理中心項目經理意見箱,接受投訴和建議。所有員工佩帶工卡上崗,以便于公開監(jiān)督。
b、業(yè)主評議制:管理中心對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋,對業(yè)主或其他來源獲得的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。實行閉環(huán)管理,使業(yè)主滿意。
c、定期報告制:管理中心定期向開發(fā)商相關主管部門、物業(yè)公司報告工作,檢討物業(yè)管理不足之處,持續(xù)改進工作。
(2)自我約束機制
a、管理中心在物業(yè)管理過程中,嚴格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關法規(guī)、條例和實施細則。
b、巡視檢查制:由管理中心對各部門員工進行定期或不定期檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。對重大質量問題或多次重復出現(xiàn)的問題,由管理層檢討并制定糾正和預防措施。
c、實行考核淘汰制:管理中心每年對員工進行全方位考核,實行末位淘汰制,對管理中心項目經理實行述職考核,不適應崗位者,根據(jù)其能力及特點更換崗位。
第9篇 物業(yè)管理員外勤崗位工作職責
崗位名稱:物業(yè)管理員(外勤)
主要職責及權限:
1、為業(yè)主及時、準確的辦理入伙手續(xù)。
2、對項目范圍每天至少兩次巡視,對裝修戶的衛(wèi)生、安全、文明施工、用電范圍等進行督促檢查,檢查項目道路、綠化、樓宇內外環(huán)境,發(fā)現(xiàn)違章和不文明行為及時制止。
3、熱情接待業(yè)主,及時處理業(yè)主要求和報修的項目,如無法及時解決,需向上級匯報,并向業(yè)主及時做出解釋。
4、統(tǒng)計水、電、煤氣表讀數(shù),計算收費,發(fā)出收費通知,并按時收繳。
5、負責分發(fā)業(yè)主信件和各類通知等。
6、完成領導交辦的其他任務。
第10篇 物業(yè)轄區(qū)建筑物公共設施管理工作程序
質量管理程序文件
--物業(yè)轄區(qū)建筑物及公共設施管理程序
1.0 目的
保證建筑物主體及公共設施完好率達到規(guī)定的要求。
2.0 適用范圍
適用于公司所轄物業(yè)的建筑物的維護以及除機電設備以外的公共設施的管理。
3.0 職責
3.1 公司總經理負責非日常性維護項目的審批。
3.2公司機電工程部負責重大或專項建筑物維護的策劃、控制,并審定預、決算以及各類公共設施的維修等技術指導工作。
3.3 公司財務負責各項維護款項的資金結算。
3.4 管理處主任負責對日常建筑物維護工作的具體施工進行監(jiān)督、控制以及工程驗收。
3.5 管理處維修班長負責編制公共設施清單、制定檢查規(guī)定,在市政公共設施有故障時,及時向相關市政管理部門報告,并檢查維修結果。
3.6 管理處維修班負責物業(yè)建筑物及公共設施的維護、檢修,并由建立相應資料檔案。
4.0 工作程序
4.1 日常檢查
4.1.1 管理處主任組織管理人員,依據(jù)建設部《房屋完損等級評定標準》,每半年對建筑物進行一次全面檢查,并作詳細檢查記錄,填寫《建筑物及公共設施檢查表》。
4.1.2 管理處主任指定專人負責每天至少詳細巡查管轄區(qū)域內建筑物及公共設施一次,并在《建筑物及公共設施巡查記錄表》中填寫檢查結果,發(fā)現(xiàn)問題隨時在《維修通知單》中記錄,并通知相關人員進行維修,維修結果由維修班長驗證。
4.1.3 各管理處建立公共設施管理檔案。
4.2 維護與驗收
4.2.1 一般小型日常性維護項目,由維修班負責完成,并在《維修通知單》中記錄,由維修班長負責驗證維修結果。
4.2.2 管理處主任根據(jù)檢查情況,確定有關建筑物大型維護工作項目,形成專項報告上報公司機電工程部,由機電工程部審核報總經理審批后進行維護工作;管理處主任負責整改項目的驗收工作。
4.2.3 管理處可根據(jù)實際狀況向公司工程機電工程部提出維護的合理化建議。
4.2.4 維修班長每月初統(tǒng)計上月建筑物及公共設施維修情況,并填寫《維修情況統(tǒng)計表》,復印件報機電工程部。
4.2.5 管理處維修班長每月25日前作出下月材料配件的《物品采購申請表》,經公司機電工程部審核報總經理審批后,采購員按采購控制程序進行采購。
4.3 對不合格維護的控制
4.3.1 管理處主任或維修班長發(fā)現(xiàn)維護質量不符合要求時,要求進行返工、返修等處理,直至符合要求通過驗收。
4.3.2 整個維護工作沒有按預定時間完成,在保證質量的同時,公司機電工程部經理及管理處主任抓緊對工作進行督促,盡快完成任務。
4.3.3 維修班長每月根據(jù)建筑物及公共設施巡查情況,做完好率統(tǒng)計,填寫《建筑物及公共設施完好率統(tǒng)計表》,復印件報公司機電工程部。
4.4 管理處維修班長建立相應的檢修工作檔案資料。
4.5 應急維修養(yǎng)護
4.5.1突發(fā)事故指如地基下沉,墻面出現(xiàn)裂縫,建筑結構發(fā)生變化等。
4.5.2管理處在及時采取安全措施的同時報公司機電工程部進行應急處理,機電工程部應立即委托建筑專業(yè)機構實施現(xiàn)場勘察,由受委托建筑專業(yè)機構提交《勘察報告及處理方案》及報價,經機電工程部審核后,形成書面報告報公司總經理審批后實施。
5.0 支持性文件
5.1《房屋完損等級評定標準》(建設部)
6.0 質量記錄
6.1《建筑物及公共設施檢查表》(***-qp-04-1/a)
6.2《建筑物及公共設施巡查記錄表》(***-qp-04-2/a)
6.3《維修通知單》(***-qp-06-4/a)
6.4《維修情況統(tǒng)計表》(***-qp-04-3/a)
6.5《物品采購申請表》(***-qp-11-1/a)
6.6《整改通知書》(***-qp-04-4/a)
6.7《建筑物及公共設施完好率統(tǒng)計表》(***-qp-04-5/a)
6.8《勘察報告及處理方案》(不定格)
第11篇 新物業(yè)項目入伙管理工作程序
新項目入伙管理工作程序
1總則
1.1有序組織業(yè)戶入伙,提供便捷、高效的顧客服務,是地產銷售和后續(xù)物業(yè)服務的重要內容,項目所在公司和物業(yè)分公司應相互配合,嚴密策劃和組織新項目的業(yè)戶集中入伙工作。
1.2新項目集中入伙工作由項目所在公司主導,物業(yè)分公司配合。
1.3各物業(yè)分公司應配合項目所在公司履行房屋保修義務,在保修期內工程質量問題必須得到及時、有效的處理,切實維護業(yè)戶合法權益和ee地產的品牌形象。
2相關職責界定
2.1項目所在公司總經理負責組織成立交樓入伙工作小組,制定交樓入伙工作方案,組織交樓準備工作,確定入伙時間。
2.2項目所在公司營銷部、工程(配套)部、開發(fā)設計部、財務部參與入伙工作。
2.3物業(yè)分公司負責具體編制物業(yè)入伙方案,按計劃準備及組織實施入伙管理工作。
2.4管理公司物業(yè)管理部負責各項目入伙管理工作的指導和監(jiān)督。
2.5項目所在公司工程部負責協(xié)調監(jiān)理公司和施工單位參與交樓驗收工作。
3工作程序
3.1成立入伙工作小組
3.1.1組成人員:由項目所在公司總經理、營銷總監(jiān)、設計總監(jiān)、工程總監(jiān)、財務總監(jiān)和物業(yè)分公司總經理組成,項目所在公司總經理擔任組長,物業(yè)分公司總經理擔任副組長。
3.1.2人員分工:接待組(負責客戶引導、業(yè)戶身份核驗、資料接收及發(fā)放)、收費組、驗收組、發(fā)鑰匙組、咨詢及后勤保障組,入伙當天現(xiàn)場總指揮為物業(yè)分公司總經理。
3.2入伙策劃
3.2.1在入伙前,物業(yè)分公司將《入伙須知》及其它需提示的內容與項目所在公司的《入伙通知書》一起向業(yè)戶送發(fā),向業(yè)戶明示入伙須知信息。
3.2.2物業(yè)分公司負責配合項目所在公司做好業(yè)戶集中入伙工作,擬訂項目集中入
伙方案。項目集中入伙方案經物業(yè)分公司總經理和項目所在公司營銷(策劃)部審核、總經理批準后,報管理公司物業(yè)管理部、市場部備案。管理公司收到入伙方案的日期應與預定的入伙日期至少提前30天。
3.2.3入伙過程中涉及的所有收費項目,且在房產銷售合同中未明確約定的,收費標準必須在入伙方案審批前報管理公司批準后方可執(zhí)行。
3.2.4新項目集中入伙方案中應包含對可能的緊急的識別、評價,以及相應的處置預案。
3.2.5入伙方案的內容應包括但不限于:
a)入伙的時間及實施地點;
b)入伙工作目標及接待能力要求;
c)入伙手續(xù)辦理的流程;
d)接待現(xiàn)場布置要求;
e)可能緊急情況及處置預案要求;
f)負責入伙工作的人員安排及職責;
g)入伙過程中使用的文件和表格;
h)入伙準備工作的安排及要求;i)所需費用預算。
3.3交樓入伙準備工作
3.3.1人員培訓
a)按人員分工,明確各組的任務及與其它組的銜接要求;
b)對工作流程、注意事項及入伙中業(yè)戶普遍關注的收費、驗收、房屋質量保修、裝修等問題進行培訓,必要時擬寫《入伙工作統(tǒng)一說辭》。
3.3.2入伙發(fā)放資料及記錄的準備
交樓入伙工作小組在業(yè)戶入伙前15個工作日準備好用于入伙的必要的資料,并由物業(yè)分公司整理匯總備用。
1)入伙發(fā)放資料包括(不限于):
a)入伙通知書;
b)出庫單;
c)入伙須知(可制成印刷品張貼);
d)入伙流程圖(可制成印刷品張貼);
e)業(yè)主臨時公約;
f)住戶手冊;
g)房屋質量保證書;h)房屋使用說明書;i)裝修手冊;
j)物業(yè)管理費批文;
k)物業(yè)管理相關法律法規(guī)文本。
2)記錄包括(不限于):
a)業(yè)戶情況登記表;b)入伙流程簽認單;c)區(qū)域防火責任書;d)入伙收樓確認單。e)整改項目報告。
3.3.3入伙前與業(yè)主的溝通為了使入伙工作順利開展,在項目所在公司寄發(fā)《入伙通知書》時,物業(yè)分公司可將業(yè)主須知的相關資料一同寄發(fā)。
3.3.4入伙現(xiàn)場環(huán)境布置要求
a)總體環(huán)境應布置成喜慶、熱烈的場面,襯托出ee品牌;
b)入伙辦理的區(qū)域必須保持干凈衛(wèi)生、井然有序,必要時采用燈籠、彩旗、彩帶、擺放花籃、盆栽花木等進行裝飾;
c)入伙現(xiàn)場辦理地址、辦理時間、入伙注意事項、入伙流程等標識,相關場地、道路應有明顯、溫馨的指路牌;
d)工作人員按分工不同應有明確的工作區(qū)域,避免出現(xiàn)慌亂現(xiàn)象、服務人員著裝整齊,精神飽滿;
e)在許可條件下,現(xiàn)場設置盡量考慮滿足人們輕松地等候或進行辦理入伙的環(huán)境;
f)辦公現(xiàn)場資料擺放整齊有序。
3.4入伙手續(xù)的辦理
3.4.1入伙手續(xù)辦理流程圖
入伙手續(xù)辦理流程圖
業(yè)主
………攜帶資料,按規(guī)定時間到達入伙現(xiàn)場
營銷部
………核對確認業(yè)戶身份,向業(yè)戶發(fā)放《出庫單》
接待組
………業(yè)戶情況登記,補簽相關合同
收費組
………收取相關費用,開具發(fā)票
驗收組
………與業(yè)戶共同驗收房屋,出現(xiàn)問題記錄并跟蹤返修,水電開通,水電表初始讀數(shù)抄錄
鑰匙發(fā)放
………發(fā)放鑰匙,發(fā)放資料
資料歸檔
3.4.2項目所在公司營銷(策劃)部負責核對業(yè)戶《入伙通知書》,查驗以下業(yè)戶證
件:
a)購房合同原件;
b)業(yè)戶身份證或護照原件;
c)單位購房的查驗須出示單位營業(yè)執(zhí)照副本;
d)委托他人辦理的須出示業(yè)戶委托書,并留存。
3.4.3確認業(yè)戶身份無誤后,營銷部向業(yè)戶簽發(fā)《出庫單》。
3.4.4接待組
a)核對、回收《出庫單》存根聯(lián);
b)留存業(yè)戶證件復印件,填寫《業(yè)戶情況登記表》,簽署《區(qū)域防火責任書》;
c)與未簽約業(yè)戶補簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)戶臨
時公約》;
d)經辦人在《入伙資料交收登記表》上的'業(yè)戶資料提交欄'簽字確認;
e)請業(yè)戶在《入伙流程簽認單》文件欄上簽字確認。
3.4.5收費組依照法規(guī)、政府批文和公司要求,收取物業(yè)管理費等有關費用,并與業(yè)戶共同在《入伙流程簽認單》收費欄簽字確認。
3.4.6驗收組
a)在業(yè)戶交納完入伙費用后,驗收組通知水電工開通該業(yè)戶物業(yè)的水電,攜同施工單位、監(jiān)理公司,與業(yè)戶對房屋進行驗收;
b)將水電表初始讀數(shù)及驗收情況登記在《入伙收樓確認單》中;
c)房屋驗收合格的,驗收組與業(yè)戶在《入伙收樓確認單》及《入伙流程簽認單》中簽字確認;
d)驗收中發(fā)現(xiàn)問題,按3.6進行。驗收完成后驗收組與業(yè)戶在《入伙收樓確認單》及《入伙流程簽認單》中注明并簽字確認。
3.4.7鑰匙發(fā)放組
a)房屋驗收無問題或業(yè)戶要求在搬入后再行維修的,鑰匙發(fā)放組將業(yè)戶房屋鑰匙全部交給業(yè)戶;
b)房屋驗收有問題的,鑰匙發(fā)放按3.6進行。組在將業(yè)戶房屋鑰匙交給業(yè)戶時,經業(yè)戶同意留下一套鑰匙(在《收樓問題整改報告》中記錄),供維修使用;
c)業(yè)戶領取鑰匙后,在《鑰匙領取登記表》及《入伙流程簽認單》上簽字確認;鑰匙托管的,在表單備注欄注明;
d)鑰匙發(fā)放組將《住戶手冊》、《裝修手冊》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》發(fā)給業(yè)戶保存,并請業(yè)戶在《入伙資料交收登記表》上的'入伙資料收取欄'簽字確認,入伙手續(xù)辦理完畢。
3.5所有資料和業(yè)戶檔案由物業(yè)分公司負責收集、整理和保存。
3.6房屋交收問題的整改
3.6.1驗收發(fā)現(xiàn)問題時,業(yè)戶在《整改項目報告》中記錄交給驗收人員,將鑰匙交給驗收人員便于維修,并在《入伙收樓確認單》的'回執(zhí)欄'中填寫相關記錄并保留回執(zhí)欄;
3.6.2物業(yè)分公司根據(jù)《整改項目報告》內容向綜合維修隊下達《工程維修作業(yè)單》,項目所在公司須督促盡快維修,以免影響業(yè)戶裝修;
3.6.3維修完成并通過物業(yè)分公司檢驗后,物業(yè)分公司聯(lián)系業(yè)戶前來復驗,向業(yè)戶交回所保留的鑰匙并請其在《整改項目報告》的乙條款中簽字確認。
3.7集中入伙辦理過程中,項目所在公司、物業(yè)分公司必須確保:任何存在疑慮或不滿意見的業(yè)戶均能及時地與公司高層管理人員溝通,避免現(xiàn)場服務人員的拖延造成矛盾激化或不滿情緒的擴散。
3.8集中入伙期間,物業(yè)分公司必須每對入伙辦理情況進行匯總統(tǒng)計,在當天報告項目所在公司。
3.9物業(yè)集中入伙結束后一周內,物業(yè)分公司總經理應組織本公司對入伙工作進行總結,對入伙過程中反映出來的房屋質量、銷售服務、物業(yè)服務等方面問題進行匯總統(tǒng)計,報送項目所在公司及管理公司物業(yè)管理部備案。
4零星入伙(入住)
在物業(yè)集中入伙之后,針對物業(yè)正常運營期間個別業(yè)戶(租戶)入伙手續(xù)辦理,除不必制訂準備工作計劃和交付方案外,相關入伙手續(xù)仍必須按上述規(guī)定辦理。
5相關文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm7501入伙通知書(范本)
5.2wdwy-wi-mm7502入伙須知(范本)
5.3wdwy-fr-mm7501出庫單
5.4wdwy-fr-mm7502入伙流程簽認單
5.5wdwy-fr-mm7503業(yè)戶情況登記表
5.6wdwy-fr-mm7504區(qū)預防火責任書
5.7wdwy-fr-mm7505入伙收樓確認單
5.8wdwy-fr-mm7506整改項目報告
第12篇 物業(yè)管理公司管理評審控制工作程序
物業(yè)管理公司管理評審控制程序
1.0目的:
通過對公司管理體系運行情況及適宜性、充分性、有效性的評審,據(jù)此作出決定是否采取相應的改進措施,確保管理體系滿足規(guī)定的質量、環(huán)境方針和質量、環(huán)境目標的要求,并使其適應所處內外部環(huán)境的變化。
2.0適用范圍:
適用于公司管理層對公司管理體系的評審。
3.0職責:
3.1總經理負責進行管理評審。
3.2管理者代表負責編制《管理評審計劃》,并負責組織實施管理體系改進措施。
3.3綜合事務部負責編制《內、外審審核結果總結》、《糾正與預防措施實施情況》,負責召集管理評審會議,進行評審結果跟蹤,并負責組織實施服務績效改進。
3.4綜合事務部負責編制《人力資源狀況總結》,并組織實施人力資源改進及組織實施工作環(huán)境改進。
3.5工程技術部負責組織實施設備設施改進。
3.6客戶服務中心負責《顧客反饋情況總結》。
3.7管理者代表編制《管理評審改進建議》。
4.0程序:
管理評審至少一年進行一次,一般在內部管理體系審核結束后進行?？偨浝碚J為有必要時;公司內部組織機構發(fā)生重大變化時;當公司內發(fā)生重大服務質量事故或在客戶有關服務質量的投訴連續(xù)發(fā)生時;當市場狀況發(fā)生重大變化時。
由公司最高管理層、各部門負責人等人員組成。根據(jù)評審需要可安排相關部門人員列席,列席人員由總經理確定。
管理者代表編制,由總經理批準后發(fā)布,應包括以下
內容:評審時間、地點、參加人員、會議議題
綜合事務部編制《內、外審審核結果總結》和《糾正與預防措施實施情況總結》;綜合事務部編制《人力資源狀況總結》;客戶服務中心負責《顧客反饋情況總結》;管理者代表匯總整理各項資料,并編制《管理評審改進建議》。
綜合事務部將各項資料報總經理核準后發(fā)至各參加管理評審人員。
綜合事務部召集人員;總經理組織進行管理評審;評審內容:管理體系是否適合性、充分性及有效性;公司的質量、環(huán)境方針,質量、環(huán)境目標規(guī)定的要求是否達到;公司的組織機構、資源配置是否有效,人員素質是否符合規(guī)定的要求;品質改進及服務業(yè)績分析;內部管理體系審核結果是否適宜、有效,采取的糾正、預防措施是否有效;客戶的投訴是否迅速有效地處理,處理措施是否妥當。
管理者代表編制評審報告,包括以下內容:對質量、環(huán)境目標貫徹實施情況及適應性的評價結論,對質量、環(huán)境目標調整的決議;對管理體系適應性、充分性、有效性的評價結論;管理體系運行現(xiàn)狀與問題;重大改進措施;其它決議或需要說明的事項。
管理體系改進措施由管理者代表負責組織實施;服務過程改進措施由各部門負責組織實施;服務績效改進措施由綜合事務部負責組織實施;設備設施改進措施由工程技術部負責組織實施;工作環(huán)境改進措施由綜合事務部負責組織實施;綜合事務部負責各項改進措施的跟進。
《管理評審計劃》原件由綜合事務部保存,保存期限為三年。
《管理評審會議記錄》原件由綜合事務部保存,保存期限為一年。
5.0支持性工具
《管理評審計劃》
《管理評審報告》
編制:審核:批準:日期:
