前期介入物業(yè)管理顧問工作內(nèi)容
合作期限:由簽約之日起至h僑海景城一期入伙之日前二個月
結(jié)合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時為進入實操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。
(一)由顧問團對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖(包括土建和各類機電設(shè)備的)、項目模型等資料,了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范,確定項目檔次,協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。
(二)根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經(jīng)驗,從物業(yè)管理的角度對項目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議,使發(fā)展商在項目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來業(yè)主的實際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。
1、考查整體工程進度,協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;
2、建筑設(shè)計(地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿足物業(yè)管理的需求;
3、設(shè)備機房的環(huán)境、::通風(fēng)是否滿足要求;
4、對住戶室外空調(diào)機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn),管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
8、在空調(diào)工程施工前,根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議;在空調(diào)設(shè)施安裝時,為便于以后維修管理,對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;
9、對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對樓宇機電設(shè)備和電梯市場的了解,結(jié)合項目本身的市場定位,為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇。
10、從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
11、根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;
12、給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見;
13、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點,審查植物設(shè)計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議;
14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議;
15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議;
16、對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;
17、根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及z海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗對管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議;
18、根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等,對管理商的機構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議;
19、對會所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。針對項目的市場定位,::準(zhǔn)確推測準(zhǔn)業(yè)主層次,從實用性上建議會所適合經(jīng)營的項目,在此基礎(chǔ)上進一步建議哪些項目可收費,哪些項目不宜收費,其原則在于先聚人氣,進而達到既創(chuàng)造社會效益又有一定經(jīng)濟收益的目的。
(三)從業(yè)主/住戶使用的角度
,提出專業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護設(shè)施;如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計、各種管道設(shè)計等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來物管的難度。
(四)從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
1、考察整體工程進度,提出智能化工程的階段性實施進度計劃;
2、針對發(fā)展商對智能化工程的要求,對原智能化設(shè)計提出合理化建議,并根據(jù)當(dāng)前市場情況,提出增加智能化功能的建議;
3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案,方案要求功能完善、先進,設(shè)計合理、實用;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對智能化設(shè)備的選型提出建議。
(五)從環(huán)保的角度,提出專業(yè)建議:
1、根據(jù)顧問商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議;
2、對物業(yè)內(nèi)商場(商鋪)、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議;
3、根據(jù)會所增設(shè)的項目及物業(yè)配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。
(六)從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益:
1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等;
2、公共部分裝修材料的選用;
3、在空調(diào)設(shè)備安裝前,對設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢;在空調(diào)設(shè)備安裝時,對空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢;
4、協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格;
5、在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;
6、根據(jù)管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、施工等的成功經(jīng)驗;
7、根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢;
8、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
(七)在施工過程中,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況,盡力提高工程施工質(zhì)量,確保工程按計劃完工,同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。
(八)指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
(九)指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進行整改,然后進行復(fù)驗,最后協(xié)助收集驗收報告。
(十)根據(jù)物業(yè)項目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費政策,指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。
(十一)從創(chuàng)優(yōu)的角度,根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標(biāo)準(zhǔn),提出專業(yè)改進建議。
