物業(yè)設(shè)備管理運(yùn)行工作程序
設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開(kāi)始,一直到設(shè)備報(bào)廢為止的設(shè)備管理的全過(guò)程。按設(shè)備管理中的不同階段,總程序可分為四個(gè)不同的運(yùn)行程序:
1、設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購(gòu)、安裝調(diào)試及日常運(yùn)行
1)設(shè)備的更新規(guī)劃:根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標(biāo),結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn),制訂出3-5年中設(shè)備增添和更新改造的具體規(guī)劃,由工程部提出,報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人審核后提交公司相關(guān)部門(mén)審核,經(jīng)由公司物業(yè)管理部最高負(fù)責(zé)人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)。
2)設(shè)備的選型:選型應(yīng)考慮三個(gè)方面。第一是技術(shù)先進(jìn),選用同類產(chǎn)品中效率高,操作簡(jiǎn)便,安全可靠并符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品;第二是同類產(chǎn)品互換性能好,選用檢修簡(jiǎn)便,零部件通用性強(qiáng)的產(chǎn)品;第三是經(jīng)濟(jì)合理,選用能耗低和維修費(fèi)用較低的產(chǎn)品。
3)設(shè)備訂購(gòu):訂購(gòu)可由物業(yè)公司負(fù)責(zé),也可由發(fā)展商直接訂購(gòu),采購(gòu)時(shí)必須注意隨機(jī)附件、技術(shù)資料和易損件的供應(yīng)等問(wèn)題,訂購(gòu)合同按相關(guān)操作程序申報(bào)。
4)入庫(kù)保管:設(shè)備到貨運(yùn)至物業(yè)后,必須及時(shí)開(kāi)箱驗(yàn)收(進(jìn)口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和商檢人員到場(chǎng)),查驗(yàn)裝箱單、合格證書(shū)和技術(shù)文件等,按裝箱單仔細(xì)核對(duì)品種,數(shù)量。認(rèn)定質(zhì)量合格的情況下,登記造冊(cè),辦理入庫(kù)手續(xù)。有問(wèn)題時(shí),應(yīng)及時(shí)與有關(guān)單位交涉。開(kāi)箱驗(yàn)收過(guò)程應(yīng)有發(fā)展商人員在場(chǎng)。暫時(shí)不用的設(shè)備,倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后,封存入庫(kù)。資料員應(yīng)把全部資料編冊(cè)存檔。
5)設(shè)備安裝調(diào)試:安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成,也可委托供應(yīng)商找專業(yè)公司進(jìn)行。對(duì)關(guān)鍵設(shè)備的安裝,物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場(chǎng)共同參加。驗(yàn)收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設(shè)備(如電梯、鍋爐等)應(yīng)請(qǐng)政府部門(mén)參加。最后會(huì)簽驗(yàn)收單。
6)設(shè)備移交、入帳及建檔:依據(jù)設(shè)備竣工驗(yàn)收單,由工程部會(huì)同財(cái)務(wù)部門(mén)向使用部門(mén)移交(如保安部、物業(yè)部等),根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號(hào),填寫(xiě)設(shè)備登記卡,列入臺(tái)帳,工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。
7)日常管理:設(shè)備移交后,應(yīng)會(huì)同使用部門(mén)或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好標(biāo)準(zhǔn),按操作規(guī)程運(yùn)行操作,定期檢查確保設(shè)備正常運(yùn)行。
2、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng),即設(shè)備一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)和設(shè)備大修,工程部應(yīng)編制年度維修計(jì)劃,設(shè)備的一、二級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及外判保養(yǎng)的項(xiàng)目。外判項(xiàng)目中應(yīng)審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和計(jì)劃,并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。
1)一級(jí)保養(yǎng):物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動(dòng)力、電氣設(shè)備等,可每月按一級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容進(jìn)行一次保養(yǎng)工作,保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進(jìn)行。一級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級(jí)保養(yǎng):設(shè)備使用三個(gè)月后按規(guī)定進(jìn)行二級(jí)保養(yǎng)工作,根據(jù)保養(yǎng)程序和要求,逐項(xiàng)開(kāi)展。二級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進(jìn)行驗(yàn)收并備案。
3)設(shè)備大修:一般設(shè)備使用一年后,可進(jìn)行大修程序工作(視各設(shè)備、系統(tǒng)情況而定)。大修項(xiàng)目確定后,應(yīng)填寫(xiě)大修申請(qǐng)表,編制大修方案,明確修理內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并做好技術(shù)資料及備件準(zhǔn)備工作。對(duì)大型重要設(shè)備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔(dān)大修工作,修理過(guò)程中,要做好現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)督工作,大修結(jié)束,應(yīng)組織竣工驗(yàn)收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。
3、設(shè)備的技術(shù)改造,設(shè)備在運(yùn)行一段時(shí)間后,會(huì)發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡合理等情況,需在設(shè)備原有基礎(chǔ)上作一些技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術(shù)改造,工程部須對(duì)改造的原因、方案提出可行性報(bào)告,上報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人,經(jīng)公司工程部審核后,發(fā)文給發(fā)展商建議改造,設(shè)備的技術(shù)改造程序與大修程序相同。
4、設(shè)備的更新報(bào)廢,設(shè)備的更新報(bào)廢應(yīng)同時(shí)辦理,設(shè)備的報(bào)廢原則為:
1)國(guó)家指定的淘汰產(chǎn)品。
2)已超過(guò)使用期限,損壞嚴(yán)重,修理費(fèi)用昂貴。
3)因受自然災(zāi)害或事故損壞,而修理費(fèi)接近或超過(guò)原設(shè)備價(jià)值的設(shè)備。
4)雖能運(yùn)轉(zhuǎn),但有嚴(yán)重隱患,而修理費(fèi)用昂貴的設(shè)備。
5)無(wú)法修復(fù)的設(shè)備。
設(shè)備報(bào)廢應(yīng)由使用部門(mén)提出申請(qǐng),由工程部會(huì)同有關(guān)技術(shù)單位進(jìn)行評(píng)判和技術(shù)鑒定,確認(rèn)后,由工程部出具書(shū)面報(bào)告報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人,價(jià)值超過(guò)人民幣2000元的應(yīng)報(bào)公司工程部審批,經(jīng)公司物業(yè)管理部最高負(fù)責(zé)人同意后,報(bào)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批通過(guò)后,方可辦理報(bào)廢手續(xù)。
