第1篇 物業(yè)管理部部門職責(zé)工作目標(biāo)
物業(yè)管理部部門職責(zé)與工作目標(biāo)
物業(yè)管理部是維護(hù)社區(qū)公共利益,肩負(fù)社區(qū)安全管理重任,為業(yè)戶提供多元化服務(wù)的一職多能的物業(yè)管理隊伍,是協(xié)助公安機關(guān)對社區(qū)進(jìn)行安全防范的重要力量;同時也是物業(yè)管理公司維系業(yè)主、住戶的'前沿部門',具有高度的組織性、紀(jì)律性的特點。
一.部門職責(zé)
(一)財務(wù)視角
1.嚴(yán)格執(zhí)行人員編制與《加班管理制度》(見第四節(jié)),控制人力成本;
2.開源節(jié)流,節(jié)能降耗;
3.規(guī)范管理機動車輛(消防車、摩托車);
4.嚴(yán)格執(zhí)行費用(指話費、油費)報銷制度;
5.控制辦公用品的申購與領(lǐng)用;
6.加強對設(shè)備的管理、維護(hù)、保養(yǎng);延長設(shè)備使用年限;
(二)顧客視角
1.拓寬客人投訴渠道,建全客人投訴與回訪機制,及時了解客戶期望值與掌握員工工作動態(tài),不斷改善隊伍工作質(zhì)效,完善服務(wù)質(zhì)量,超越客人的期望;
2.組織主管以上人員每季度對轄區(qū)住戶中的10%進(jìn)行家訪,了解和掌握業(yè)戶的需求及對部門工作的期望值。
(三)內(nèi)部流程視角
1.不斷完善、健全安全管理體系,深化'五防'工作,隨時應(yīng)對與處置各類突發(fā)事件,為業(yè)戶提供安全、文明的居住環(huán)境;
2. 發(fā)揮物業(yè)管理員一職多能、三元合一的職能,與兄弟部門協(xié)同,為業(yè)戶提供周到熱情的人性化服務(wù);
3.嚴(yán)把員工招聘關(guān)及新訓(xùn)關(guān),確保新員工基本質(zhì)素過硬;
4.落實各崗位規(guī)范化操作,促進(jìn)崗位正規(guī)化建設(shè);
5.定期召開會議,適時總結(jié)、安排工作;
6.定期組織軍容風(fēng)紀(jì)檢查;
7.建立建全各類檔案與管理;
8.負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門員工的儀容儀表工作。
9.嚴(yán)格控制人員請銷假,確保崗位運作;
10.對調(diào)薪計劃進(jìn)行審核;
11.每月30日向管理處經(jīng)理書面匯報工作。
(四)學(xué)習(xí)成長視角
1.開展安全生產(chǎn)競賽活動,嚴(yán)防各類事故發(fā)生;
2.強化員工隊伍培訓(xùn)、學(xué)習(xí),提高單兵素質(zhì)與團(tuán)隊綜合競爭力;
3. 選拔培養(yǎng)各級骨干,提升管理隊伍綜合質(zhì)素;
4.加強員工隊伍思想品德、作風(fēng)紀(jì)律與法制教育;
5.積極推進(jìn)部門文化建設(shè),重視員工文體活動的開展,豐富員工業(yè)余文化生活;
6.全面開展各項評比競賽活動,促進(jìn)提高員工學(xué)習(xí),工作、訓(xùn)練熱情。
二.物業(yè)管理部工作目標(biāo)及衡量標(biāo)準(zhǔn)
(一)財務(wù)視角
1.工作目標(biāo):根據(jù)《物業(yè)管理員崗位定編標(biāo)準(zhǔn)》,合理配置當(dāng)值崗位人員及管理人員、嚴(yán)格執(zhí)行《加班管理制度》(見第四節(jié)),確保人工成本支出不高于25萬元/月;
2.工作目標(biāo):嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理部辦公室管理規(guī)定》(見第四節(jié)),確保辦公用電每月不得超過600度。
3.工作目標(biāo):對公司配置的消防車、摩托車應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理部機動車輛管理規(guī)定》(見第四節(jié))進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)及給油,每月用油消防車不得超過100升;摩托車每月用油不超過50升/臺,維修費用不超過100元/臺。
4.工作目標(biāo):根據(jù)《物業(yè)管理部管理人員費用報銷標(biāo)準(zhǔn)》(見第四節(jié))執(zhí)行副主管以上人員話費、油費報銷,不得超額報銷;因部門外協(xié)公關(guān)較少,不宜產(chǎn)生其他費用,確因部門建設(shè)之需產(chǎn)生費用每年度不得超過1000元(因特殊情況需要公司支出應(yīng)以報告形式提出申請經(jīng)同意后方可實施)。
5.工作目標(biāo):對辦公用品實行計劃配額使用,確保辦公成本費用支出低于900元/月。
(二)顧客視角
1.工作目標(biāo):提升服務(wù)質(zhì)量,年度業(yè)主問卷調(diào)查滿意度達(dá)到95%(業(yè)主滿意人數(shù)/問卷回收總數(shù))以上,附《社區(qū)安全管理意見調(diào)查表》(見第六節(jié)附件);
2.工作目標(biāo):確保無因主觀過失、對客無禮、工作消極形象不佳之情形引起客人投訴不得超過2次/月(主觀過失投訴數(shù)/總投訴數(shù));
3.工作目標(biāo):對業(yè)戶投訴意見進(jìn)行全部回訪(可家訪或電訪),確保二次投訴次數(shù)少于3次/季;
4.確保每季度組織主管以上人員參加的針對轄區(qū)10%業(yè)戶的家訪并詳細(xì)記錄、整理、總結(jié)、改進(jìn)工作。
(三)內(nèi)部流程視角
1.工作目標(biāo):針對苑區(qū)道路規(guī)劃與物業(yè)設(shè)計特點制訂切實可行的《消防應(yīng)急方案》(見第五節(jié)),確保無因未嚴(yán)格執(zhí)行《消防檢查保養(yǎng)制度》《應(yīng)急機動方案》(見第五節(jié))屬消防管理責(zé)任引發(fā)的火災(zāi)事故發(fā)生。
2.工作目標(biāo):嚴(yán)格執(zhí)行《小區(qū)安全管理規(guī)定》及《裝修管理規(guī)定之安全管理部分》(見第六節(jié)附件)的要求,確保社區(qū)內(nèi)無重大刑事治安案件發(fā)生,確保盜竊或一般刑事治安案件每年不超過5宗(或按物業(yè)套數(shù)每年不超過物業(yè)總數(shù)千分之一),確保社區(qū)內(nèi)無人員傷亡(如綁架、搶劫、殺人等惡性案件的)發(fā)生。
3.工作目標(biāo):發(fā)揮一職多能、三元合一(物管員、工程員、清潔員為一體)的優(yōu)勢,協(xié)助兄弟部門搞好環(huán)境衛(wèi)生、水電維修、工程方面的工作(以安全管理為主,兼管工程、衛(wèi)生等工作),確保當(dāng)值崗位無紙屑、煙頭、果皮、垃圾;確保對違規(guī)施工、搭建當(dāng)日內(nèi)報工程部并協(xié)助其跟進(jìn);確保對社區(qū)內(nèi)路面水電設(shè)施運作故障當(dāng)日2小時內(nèi)反饋至維修部;確保無亂停亂放車輛及物品設(shè)置不規(guī)范;無閑雜人員坐臥。
4.工作目標(biāo):執(zhí)行《物業(yè)管理員選聘與錄用標(biāo)準(zhǔn)》(見第四節(jié))的相關(guān)要求,嚴(yán)把招聘關(guān)和為期十日的新訓(xùn)關(guān),選拔合格的物業(yè)管理員,并確保試用期結(jié)束后合格留用率90%以上。
5.工作目標(biāo):物業(yè)管理員上崗須遵守《物業(yè)管理員崗位操作規(guī)程與考核標(biāo)準(zhǔn)》(見第四節(jié))實行崗位正規(guī)化執(zhí)勤站崗,確保各崗位實操80分以上比率不低于(達(dá)標(biāo)人數(shù)/總?cè)藬?shù))95%以上。
6.工作目標(biāo):嚴(yán)格按照《物業(yè)管理員儀容儀表規(guī)定》(見第四節(jié))進(jìn)行軍容風(fēng)紀(jì)檢查,確保部門每日扣分少于15分/月。
7.工作目標(biāo):各類檔案管理齊全、規(guī)范,標(biāo)識清楚,歸類放置,確保遺失率為零。
8.工作目標(biāo):糾察公司各部員工儀容、著裝與工卡配戴情況,確保各部員工于社區(qū)內(nèi)工作期間無出現(xiàn)不配戴工卡、著裝邋遢之情形出現(xiàn);
9.工作目標(biāo):嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理部請假制度》(見第四節(jié)),確保崗位正常運作;
10.工作目標(biāo):確保無因未按公司薪酬規(guī)定進(jìn)行調(diào)薪之情形出現(xiàn);
11.工作目標(biāo):確保每月30日按時間管理處經(jīng)理提交書面月度工作匯報。
(四)學(xué)習(xí)成長視角
1.工作目標(biāo):教育和帶領(lǐng)全部門嚴(yán)格執(zhí)行等各項安全管理規(guī)定,開展安全生產(chǎn)競賽,確保部門全年無因安全教育不到位、管理不力而致傷亡、車禍等事故發(fā)生;
2.工作目標(biāo):每周不得少于3課時(1小時)業(yè)務(wù)理論或技能的培訓(xùn),單課目根據(jù)年度《物業(yè)管理員訓(xùn)練課目考核大綱》實施考核,單科高于80分為合格,部門 總評達(dá)95%(各課目合格人數(shù)/總?cè)藬?shù))以上達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn);
3.工作目標(biāo):根據(jù)《骨干選拔程序》(見第三節(jié))選拔和培養(yǎng)在職與預(yù)提骨干,確保部門管理人員符合《物業(yè)管理部人員轉(zhuǎn)正標(biāo)準(zhǔn)》;
4.工作目標(biāo):部門每月通過集體上大課進(jìn)行思想道德與法制教育,中隊每季度不得少于一次針對隊員進(jìn)行個人談心活動;確保月嚴(yán)重違紀(jì)(扣分8分以上)不得高于3%(違紀(jì)人數(shù)/部門員工總?cè)藬?shù)),確保部門員工工作期間無違法犯罪事件的發(fā)生;
5.工作目標(biāo):部門通過每年舉辦1-2次大型文藝晚會,組建球隊、興趣班等,促進(jìn)部門文化建設(shè),凝聚隊伍士氣,培養(yǎng)隊員強烈歸屬感,確保月離職率不高于2%(離職人數(shù)/部門員工總?cè)藬?shù));
6.工作目標(biāo):通過開展評比競賽活動,激活內(nèi)部動力,確保因工作懶散、責(zé)任心不強而致扣分,確保不得超過5人次/月。
(一)社區(qū)物業(yè)建筑主體構(gòu)成
超豪別墅
(二)主要區(qū)域崗位人員編制
物業(yè)管理員崗位定編應(yīng)根據(jù)實際工作量決定,主要綜合苑區(qū)面積大小、街區(qū)長短、地形地貌、入住率、技防能力、車輛保有量等因素考慮。應(yīng)在確保社區(qū)總體安全及物管工作正常開展的前提下,合理地精簡、調(diào)整、控制在編崗位人數(shù)。
1. 洋房區(qū)物業(yè)管理員配置:1人/1-2街,或1人/8-12幢洋房;
2. 別墅區(qū)域物業(yè)管理員配置,獨立別墅:1-2人/70-100戶,或1-2人/120-150畝;大型苑區(qū):1人/2-3街,或1人/50-60戶;
3. 卡口,全智能化主卡口:2-3人/班次;智能化程度低或人工操作型:3-4人/班次。附屬卡口白天汽車入?yún)^(qū)均量每小時小于100次,為:1人/班次;
4. 巴士站,通常按1人/線(以同時發(fā)車線路為準(zhǔn))設(shè)置,但應(yīng)對乘車人數(shù)較少及發(fā)車時間錯開的線
路、班次兼容;
5. 員工樓按1人/班次設(shè)置;
主要區(qū)域崗位人員編制圖:
洋房區(qū)別墅區(qū)卡口巴士站大門崗員工樓
方法一方法二獨立組團(tuán)大型苑區(qū)智能化人工區(qū)內(nèi)區(qū)外
主卡附卡主卡附卡
崗位區(qū)分人數(shù)1人1人1-2人1人2-3人1人3-4人2人1人1人2人1人
負(fù)責(zé)寬度1-2街及車場8-12幢及車場獨立苑區(qū)70-100戶2-3街或50-60戶進(jìn)出道口及通傳進(jìn)出通傳進(jìn)出道口及來訪通傳進(jìn)出通道檢查每線每線/可兼容非同一時間發(fā)車線路進(jìn)出道口及周邊50m以內(nèi)員工樓出入口
運作班次
(早、中、夜)3班3班3班3班3班3班夜間2人/3班夜間1人/3班早中班早中班3班3班
備注:1.巴士站如采用智能系統(tǒng)查卡或?qū)φ緢龅擒囂幏忾]只留1個出入口,當(dāng)值人員相應(yīng)減少;
2.卡口附卡指不設(shè)來訪登記(或來訪登記較少),白天08:00-19:00,每小時入車均量少于100臺。
(三)部門管理人員編制
如苑區(qū)管理面積較大,物業(yè)苑區(qū)分屬明顯,則按區(qū)域劃分中隊,中隊主管則按區(qū)域確定責(zé)任范圍,領(lǐng)班在中隊架構(gòu)范圍內(nèi)按24小時三班制設(shè)定。苑區(qū)占地面積800畝以下,或物業(yè)套數(shù)不超過1500戶,且物業(yè)較為單一(如僅為住宅區(qū)),部門按中隊設(shè)置即可,即'物業(yè)管理中隊',往下按'中隊→班'的層級設(shè)定。部門負(fù)責(zé)人職務(wù)為主管,必要時可至經(jīng)理助理。
中隊崗位人數(shù)24小時運作三班平均人數(shù)中隊正副領(lǐng)班設(shè)置中隊正副主管設(shè)置
40-45人12-15人3-4人1人
45-60人15-20人5-6人2人
60人以上20人以上6人2人
(四)人員編制變動因素
1.小區(qū)開設(shè)卡口的數(shù)量與小區(qū)智能化程度的高低(含穩(wěn)定性)影響人員配置。卡口越多,對崗位人員需求越大;卡口越少,人員需求量越少;智能化程度越高,對人工的依賴減弱。
2. 后期物業(yè)成熟階段對崗位的需求低于前期物業(yè)①收樓裝修施工階段的需求;
3. 配套設(shè)施越多,如穿梭巴士、會所等,對崗位人員需求增加;
4. 建筑物本體安防能力的強弱影響人力配置,如花園柵欄的高低、建筑物門窗鎖結(jié)構(gòu)是否扎實等因素,影響人力的配置。如物業(yè)因先天設(shè)計的不足,安防能力較弱,那么對人防的依賴就相應(yīng)增強。
5. 周邊治安環(huán)境狀況影響崗位編制。
(五)物業(yè)結(jié)構(gòu)影響人員編制
第2篇 物業(yè)精細(xì)化管理--維修講解記錄工作精細(xì)化
物業(yè)精細(xì)化管理--維修講解及記錄工作要精細(xì)化
一、維修程序
寫字樓內(nèi)一業(yè)主入駐不久,辦公室里的小套間門鎖不能開關(guān)了,于是給管理處打電話,要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到,熟練地將鎖芯拆掉,換了新的安上。鑰匙一開一試,門鎖正常,故障排除了,于是給業(yè)主開了單據(jù)收取維修費用。不料業(yè)主堅決不付,認(rèn)為維修人員未經(jīng)檢查測試,怎么就確認(rèn)是這個鎖芯的故障呢定然是寫字樓內(nèi)這種故障太多了,由此說明房地產(chǎn)開發(fā)公司選用的門鎖以次充好,應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)公司支付這筆費用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄,請業(yè)主查看,證明寫字樓內(nèi)出現(xiàn)此類故障并不像業(yè)主所說,業(yè)主這才解除疑慮交了維修費用。
精細(xì)化操作建議:
1、首先向業(yè)主講明故障原因、維修方式和收費標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)業(yè)主同意后再進(jìn)行維修;
2、每次維修結(jié)束要做好工作記錄,以便關(guān)鍵時刻能派上用場;
3、物業(yè)管理服務(wù)工作要講究時效,如果事先將工作做細(xì),則事后會規(guī)避諸多麻煩,同時也會取得客戶的信賴和認(rèn)可。
二、維修方式
某日一業(yè)主投訴所住單元樓道內(nèi)的聲控照明燈多處有不亮或長明現(xiàn)象,管理處隨即通知了地產(chǎn)公司進(jìn)行更換和修復(fù)。因施工人員緊張,四天以后才能修復(fù)。又因該小區(qū)二期工程未竣工,地產(chǎn)施工人員通過管理處的協(xié)調(diào),同意盡快在兩天后處理此事,管理處安排維修人員。兩天內(nèi),對長明燈白天將電源斷掉,天黑前再將電源連接上。
精細(xì)化操作建議:
1、暴露的照明燈電源在修復(fù)之前。其附近一定要有警示標(biāo)識,必要時應(yīng)有保護(hù)措施。以文字形式告知業(yè)主,嚴(yán)防有觸電或漏電現(xiàn)象。
2、加強巡視檢查次數(shù),提高工作質(zhì)量。
第3篇 物業(yè)有償服務(wù)工作管理規(guī)定格式怎樣的
編 號:管理―w―014
版 本:2022―001有償服務(wù)工作管理規(guī)定
目 的
1、規(guī)范內(nèi)部管理,避免業(yè)主各種投訴,維護(hù)公司良好聲譽;2、共同維護(hù)公司利益,克服各種工作隨意性。
范 圍
本規(guī)定適用于廣浩物業(yè)公司管轄的各物業(yè)樓盤。
內(nèi) 容
1、凡屬業(yè)主(住戶)日常所需求的各種有償服務(wù),包括室內(nèi)水電維修、土建維修、設(shè)備檢測
更換、各種設(shè)備安裝、各類家居家政服務(wù)等,必須經(jīng)管理處前臺統(tǒng)一登記、填寫派工單、統(tǒng)
一調(diào)度,并注明住戶的地點、聯(lián)系電話、工作內(nèi)容、使用材料、收費金額、要求完成時間等具體
內(nèi)容。
2、所有有償服務(wù)派工單,必須由前臺工作人員準(zhǔn)確填寫,管理處負(fù)責(zé)人審核審批后,作業(yè)人
員方可憑單到倉庫領(lǐng)料操作。
3、所有一切服務(wù)收費均由管理處前臺執(zhí)行,在正常情況下,先交費后作業(yè)(包括材料、人工
費);
屬特殊情況,業(yè)主要求上門服務(wù)后再收費的,必須經(jīng)前臺登記、管理處負(fù)責(zé)人同意后方
可執(zhí)行。
對所有的收費須給業(yè)主(住戶)開具統(tǒng)一格式的票據(jù)。
4、建立臺帳管理,每月對有償服務(wù)的宗數(shù)、金額,必須以清晰的報表進(jìn)行匯總上報,若有漏
洞或差異,必須追查原因。
5、凡屬上門服務(wù)的,均由管理處前臺負(fù)責(zé)聯(lián)系預(yù)約住戶;
服務(wù)完畢,必須跟進(jìn)服務(wù)效果回訪
(或電話咨詢),以便掌握各種服務(wù)動態(tài),提高業(yè)主的滿意度;
咨詢完畢,須做好相關(guān)記錄,
便于查閱。
6、上門服務(wù)工作人員,必須佩戴工作證,儀表儀容儀態(tài)端莊,言行舉止文明規(guī)范,進(jìn)入住戶
家門前,須輕扣門三聲(或短按門鈴),住戶回應(yīng)后,先禮貌而簡要地自我介紹,得到住戶許
可后,方可進(jìn)入按章操作。
7、進(jìn)入住戶家門時,須尊重住戶意見,對潔凈的室內(nèi)地板必須穿上鞋套(或塑料袋膠套)方
可行走,避免意見發(fā)生。
8、作業(yè)完畢,須作好調(diào)試,并向住戶作使用講解,離開時,要求住戶在派工單上簽字認(rèn)可,
再向住戶禮貌告辭,吩咐住戶今后若有服務(wù)需要或咨詢,請隨時與管理處聯(lián)系,并告知管理處
聯(lián)系電話號碼。
9、現(xiàn)場作業(yè)人員在完成工作的當(dāng)天,須將住戶簽字確認(rèn)的派工單交回管理處前臺存檔。
10、不按本規(guī)定操作,導(dǎo)致業(yè)主(住戶)投訴或給公司帶來損失的,則按公司制度對相關(guān)工作
人員嚴(yán)肅處理。
11、本規(guī)定從2023年3月23日起試行。
編 制: n
bsp;
審批:
維 護(hù):生效日期:年 月 日
抄 報:董事辦、總經(jīng)辦 各1份
抄 送:行政人事部、財務(wù)部、客戶服務(wù)部 各1份
下 發(fā):物業(yè)公司各管理處負(fù)責(zé)人、前臺、維修工作人員各1份
第4篇 m項目物業(yè)管理處工作人員守則
項目物業(yè)管理處工作人員守則
為加強管理、嚴(yán)肅紀(jì)律、提高效益、創(chuàng)一流服務(wù)質(zhì)量,特制定以下工作守則:
一、嚴(yán)格遵守公司《職員手冊》、《員工守則》及其它各項規(guī)章制度。
二、努力學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識,努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識,認(rèn)真做好本職工作,迅速完成本職任務(wù)。
三、以優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量,熱情的服務(wù)態(tài)度為住戶服務(wù)。
四、以謙虛的態(tài)度,積極認(rèn)真處理住戶及客人投訴。
五、隨時檢查發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理工作中存在的問題,積極解決,積極出主意想辦法,把公家的事當(dāng)做自己的事去做。
六、不在乎工作,不計較勞動報酬,不爭得個人名利,不看重個人得失。
七、團(tuán)結(jié)所有同事,不搞小集體,不拉幫結(jié)派,光明正大,大公無私。
八、不得向業(yè)主、住戶或與管理處業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收授或索取任何形式的禮物或賞錢。
九、搞好辦公室環(huán)境衛(wèi)生,個人桌面應(yīng)整齊干凈,井然有序,與工作無關(guān)的個人物品請勿帶入辦公室。
十、節(jié)約辦公用品,愛護(hù)公物,關(guān)心集體。
第5篇 某物業(yè)管理公司財務(wù)部工作標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理公司財務(wù)部工作標(biāo)準(zhǔn)
1.會計核算工作能有條不紊地進(jìn)行。(即從收支兩條線分別來看,收入方面從款項取得直到交納稅款、報表反映;支出方面從款項提取至報表反映,中間各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,每個環(huán)節(jié)操作正常以保證整個過程按會計核算的要求進(jìn)行。)
2.及時準(zhǔn)確地提供各項財務(wù)信息,包括收入情況、支出情況及銀行存款余額情況或某項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的效益情況。
3.及時準(zhǔn)確地編制會計報表及報表說明、財務(wù)分析報告。
4.加強收入的管理,保證公司收入不流失。
5.加強支出管理,保證一切支出都在受控制狀態(tài),包括工資性支出以及水、電、維修材料、辦公用品等費用的支出。
6.加強預(yù)算管理,保證日常的收支狀況與財務(wù)預(yù)算基本一致。
7.制定切實可行的財務(wù)管理制度和操作流程,并對部門內(nèi)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)與指導(dǎo),保證部門員工基本上能履行各崗位的職責(zé)。
8.與稅務(wù)、金融等部門溝通良好,不因為公關(guān)工作不到位導(dǎo)致公司利益受損失。
第6篇 x物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
1、管理目標(biāo)
保證設(shè)備運行正常,無重大管理責(zé)任事故。
2、管理措施
(1)制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,項目范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
第7篇 寫字樓物業(yè)管理顧問工作范圍職責(zé)
寫字樓物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責(zé)
物業(yè)管理顧問服務(wù)是以提高物業(yè)管理水平為宗旨,使業(yè)主獲取最高的回報率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。
為配合z寫字樓的交付使用及以后能使物業(yè)管理服務(wù)保持在較高的水平,我們建議由物業(yè)管理有限公司為z寫字樓提供物業(yè)管理顧問服務(wù),以使物業(yè)能夠順利交用,同時建立完善的管理制度。
我們的物業(yè)顧問工作將做如下安排:
一、前期物業(yè)顧問服務(wù)
物業(yè)管理雖然常常被視為房地產(chǎn)發(fā)展的延續(xù)和伸展,但在開業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的一切大廈服務(wù),同時物業(yè)管理對物業(yè)的租賃具有重大影響。我們建議物業(yè)管理的前期工作應(yīng)該盡快開始在這期間,物業(yè)管理顧問的主要工作是:
●協(xié)助組建物業(yè)管理公司,成立具有獨立法人地位的經(jīng)濟(jì)實體。實行總經(jīng)理責(zé)任制度,下設(shè)物業(yè)、財務(wù)、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門。按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化和制度化的要求,以統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善的目標(biāo)及日后接管物業(yè)作出一切籌備工作,設(shè)立臨時辦公室及購買辦公設(shè)備等。
●審查設(shè)計圖紙,全面細(xì)致地反映物業(yè)管理賴以順利實施的各種需要,包括設(shè)定工作間、儲物間、職工食堂間等,以及從以往管理實踐經(jīng)驗所知,在規(guī)劃設(shè)計上的各種問題和缺陷(例如配套設(shè)施、機電系統(tǒng)、安全保衛(wèi)、垃圾處、消防設(shè)施及建筑材料等),提交設(shè)計單位參考和糾正,并且協(xié)助發(fā)展商對施工的監(jiān)理。
●設(shè)定物業(yè)管理的法律規(guī)范,與發(fā)展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規(guī)定及其他物業(yè)管理有關(guān)的法律文件,務(wù)求做好所移交的一切安排。
●選聘物料供應(yīng)商及承包商,協(xié)商服務(wù)條款及簽訂合同。
二、物業(yè)管理計劃
一但我們被聘用后,配合物業(yè)本身的特點、當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、市場情況、社會因素和發(fā)展商的目標(biāo)和承諾,我公司將:
●制定一套詳細(xì)的物業(yè)管理計劃,內(nèi)容包括物業(yè)管理公司的服務(wù)范圍、營業(yè)方針、思想導(dǎo)向、勞動工資計劃、財務(wù)管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財產(chǎn)管理、考核制度、物業(yè)檔案、電腦系統(tǒng)與及其他特約服務(wù)等。
●編制開辦費預(yù)算及首年的管理預(yù)算、評定管理費及其他收費標(biāo)準(zhǔn)、押金及儲備金金額等,該項工作我們已提出草案,具體需和發(fā)展商進(jìn)一步落實。
●編定崗位責(zé)任獎懲制度及規(guī)章制度。
三、人事管理
●協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制,各級員工薪津,福利標(biāo)準(zhǔn)。
●協(xié)助制訂各級管理員工崗位責(zé)任及工作程序。
●協(xié)助招聘及聘用員工。
●根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制訂人事制度,員工守則及勞動合同。
●協(xié)助與勞動部門聯(lián)絡(luò),安排有關(guān)員工聘用登記事宜。
四、員工培訓(xùn)
●在物業(yè)交付使用前,協(xié)助物業(yè)管理公司聘用高級行政人員,物業(yè)經(jīng)理及維修保養(yǎng)經(jīng)理,配合市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行培訓(xùn),取得相應(yīng)的上崗證書,并盡快參與制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。同時安排上述人員到相關(guān)物業(yè)作實習(xí),了解及熟悉專業(yè)管理模式及運作。
●于交付使用前一個月,為各級員工安排短期上崗培訓(xùn),使他們能充分認(rèn)識本身的工作職責(zé)及工作程序,同時灌輸其良好的服務(wù)意識及正確的物業(yè)管理概念和知識。
●安排各級員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部實地訓(xùn)練,配合物業(yè)交付使用期間,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為客戶及時提供高水平的服務(wù)。
●于物業(yè)交付使用后,安排重溫培訓(xùn)班,務(wù)求員工服務(wù)素質(zhì),能達(dá)到既定之標(biāo)準(zhǔn)。
五、常規(guī)管理工作
z寫字樓全部落成后將會是一個設(shè)備完善的新典范,物業(yè)管理公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理服務(wù)、維護(hù)物業(yè)的價值和保障業(yè)主的整體利益。
這些工作包括:
●協(xié)助成立與業(yè)主和租戶聯(lián)絡(luò)并建立公關(guān)機制,接受業(yè)主和租戶對物業(yè)管理要求,不斷改善服務(wù)和擴(kuò)展服務(wù)的項目與范圍。
●維持及不斷完善物業(yè)的管理服務(wù)機構(gòu)、人力資源管理和行政管理。
●執(zhí)行物業(yè)管理公約、租約、業(yè)主守則及其他規(guī)定,防止違建和違約行為。
●維修及保養(yǎng)管理:
-維持物業(yè)配套設(shè)施的維修和保養(yǎng),長期設(shè)立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織,保證所有設(shè)備的正常運作和延長物業(yè)的壽命。
-協(xié)助制定竣工驗收安排及保養(yǎng)期內(nèi)之補修程序。
-協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修計劃,包括大修、中修、小修及翻修工程,編制修繕工程預(yù)算。
-根據(jù)大廈的設(shè)備裝置,協(xié)助選聘專業(yè)公司及承包商,進(jìn)行定期保養(yǎng)維修。
-協(xié)助計劃24小時緊急維修系統(tǒng),設(shè)立施工組織。
-協(xié)助制定公眾投標(biāo)、驗收及付款程序。
●保安、消防系統(tǒng)及車輛管理:
-協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度,設(shè)定工作崗位及編制,防止大廈發(fā)生罪案。
-協(xié)助聘用及訓(xùn)練保安人員,熟悉大廈保安監(jiān)察系統(tǒng)。
-協(xié)助制定交通管理措施,防止車輛亂停亂放。
-防止霸占公共地方,維持通道暢通及公眾安全。
●環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理:
-建立清潔工作標(biāo)準(zhǔn)及選購清潔用品及器材。
-確保大廈內(nèi)外環(huán)境整潔、優(yōu)美和舒適,制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒,保持衛(wèi)生和環(huán)境美化。
-安排專業(yè)清潔公司或招聘清潔隊伍,巡邏保潔,清理垃圾雜物。
-安排專業(yè)滅蟲公司定期為公共地方進(jìn)行滅蟲工作。
-維持綠化及園藝服務(wù),美化環(huán)境。
-審查大廈內(nèi)外的招牌和指示牌的質(zhì)量、形狀及位置,并且定期檢查,作必要的更新或改善。
-檢查公共照明系統(tǒng)的安全和運作,做必要的修理和更新。
●保險:辦理物業(yè)和附屬設(shè)備的財產(chǎn)保險,防避因自然或人為災(zāi)害帶來的巨大的財產(chǎn)損失:
-協(xié)助檢定投保手續(xù)。
-協(xié)助為大廈公共地方及公共設(shè)施選定保險公司,安排購買財產(chǎn)保險和意外保險、勞工保險及公眾責(zé)任保險等。
●建立物業(yè)檔案,維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。
六、財務(wù)管理
●協(xié)助設(shè)立會計財務(wù)制度,包括各級員工的財務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)程序,務(wù)求有效控制管理收支。
●按現(xiàn)行法規(guī),制訂處理欠繳管理費及其他費用的程序,以確保穩(wěn)定的管理收入。
●協(xié)助選用財務(wù)管理系統(tǒng)及收費形式,以便收取客戶管理費用、公共費用及追討費用等。
●協(xié)助設(shè)定帳戶管理結(jié)算方式及報表格式,編制財務(wù)使用管理文件。
●安排會計師作季度
審核。
●建立財務(wù)及住戶資料庫,以提供標(biāo)準(zhǔn)資料及財政狀況預(yù)測,作為未來發(fā)展及投資的根據(jù)。
●為物業(yè)開設(shè)必須的銀行帳戶,制訂有關(guān)收取費用安排。
●協(xié)助為管理資金并開設(shè)獨立銀行帳戶,負(fù)責(zé)管理資金。
●搞好財務(wù)管理,安排管理費的核收和使用,適當(dāng)處理維修及儲備基金,為業(yè)主的長遠(yuǎn)利益制定妥善的安排。
第8篇 某商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
zz大廈一萬余平方米,是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨特,地理位置優(yōu)越,交通便利,房型合理。簡福飴測量行(上海)有限公司提供物業(yè)管理,旨在為租戶提供一個'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營業(yè)環(huán)境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業(yè)績。
從上述目標(biāo)出發(fā),我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小時保安服務(wù),保障大廈安全。
1.保安的職責(zé)范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時間訪客進(jìn)出登記、大件(或貴重)物品攜出物業(yè)需確認(rèn)、消防設(shè)施點檢、裝修管理等。
2.各項保安制度 詳見目錄。
3.kf安保特點:
保安員執(zhí)行kf的規(guī)范流程、規(guī)范語言和規(guī)范行為
定期對保安員進(jìn)行kf的專業(yè)培訓(xùn)。
二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容
1.房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運作。
2.住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進(jìn)制度,為住戶解決實際問題。
3.確定財務(wù)收費程序,保障各項費用及時回收。
4.擬定工程報修程序及接待客戶投訴程序,加強管理處與客戶溝通,改善管理。
5.加強清潔衛(wèi)生管理,垃圾、廢物的及時收集清運、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環(huán)境美觀整潔。
6.管理處推出各項有償、無償服務(wù)項目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。
7.kf管理與服務(wù)特點
以人為本,推行kf'管家式服務(wù)'理念,設(shè)專人對口服務(wù)住戶,入住一周跟進(jìn)制度,以便及時了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進(jìn)租售。
第9篇 萬科物業(yè)-樓面管理高端商寫工作職責(zé)與職位要求
職位描述：
工作職責(zé)：
1. 定期對寫字樓內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施做好巡檢；
2. 寫字樓內(nèi)的溫馨提示等宣傳資源投放工作的開展及協(xié)助；
3. 各類活動物資的需求提報、場地布置等活動支持；
4. 協(xié)助行政類費用結(jié)算， 審核費用明細(xì)，按內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)及財務(wù)制度要求等，核算審核到位；
5. 日常環(huán)境監(jiān)督、綠植監(jiān)督， 監(jiān)管辦公區(qū)綠植品相，及時記錄并反饋給甲方及綠植供應(yīng)商；
6. 協(xié)調(diào)各端口保障樓內(nèi)良好辦公環(huán)境，推動各端口流程提升和優(yōu)化，做好能源節(jié)約等措施。
職位要求：
1. 大專及以上學(xué)歷；
2. 連續(xù)3年以上本專業(yè)的物業(yè)工作經(jīng)驗或2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗；
3. 熟練操作計算機常用辦公軟件，有較強的執(zhí)行和學(xué)習(xí)能力；
4. 具有優(yōu)秀的協(xié)調(diào)、溝通能力。
第10篇 物業(yè)項目管理處工作服管理規(guī)定
項目管理處工作服管理規(guī)定
一、新工作服:凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服,工作滿兩年后,可更換新工作服。
二、不得在上班時間以外著工作服,不得將工作服轉(zhuǎn)借給其他人。
三、如因工作原因造成工作服損壞,需由當(dāng)事人寫明損壞原因,書面報告管理處主任,經(jīng)管理處主任同意后方可更換。
四、非因工作原因造成的工作服損壞,由當(dāng)事人自行承擔(dān)購買工作服的費用。
五、冬、夏之交需更換工作服時,需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈交還管理處后,由管理處統(tǒng)一發(fā)放。
六、如員工辦理離/辭手續(xù)時,需將工作服洗凈后交回管理處,并作為離/辭人員完善手續(xù)之一。
第11篇 某物業(yè)客戶服務(wù)部工作單使用管理規(guī)定
物業(yè)客戶服務(wù)部工作單使用管理規(guī)定
為了明確工作單使用規(guī)范,加強投訴處理過程控制,確保工作件件有著落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 總則
第一條 本制度適用于物業(yè)公司內(nèi)的所有員工。
第二條 工作單一式兩聯(lián),一聯(lián)作調(diào)度中心存底,一聯(lián)給執(zhí)行人作執(zhí)行憑證;
第三條 工作單由檔案管理員統(tǒng)一管理,根據(jù)需要定期安排采購,并按領(lǐng)用發(fā)放規(guī)定分發(fā)使用;
第四條 工作單的主體使用部門為調(diào)度中心,調(diào)度員、調(diào)度主管或部門領(lǐng)導(dǎo)均可派單,主要對象為各部門負(fù)責(zé)人、主管級員工、物業(yè)助理、工程師、維修工、維修監(jiān)理、咨詢員,每項工作都可用工作單的形式安排處理;
第二章 管理規(guī)定
第五條 調(diào)度中心派單員須詳細(xì)填寫派單人、任務(wù)地點、工作內(nèi)容、工作要求、要求回復(fù)時間等,接單人簽名確認(rèn)并填寫接單日期(精確到分鐘)后帶走執(zhí)行聯(lián)開展工作;
附則:如違反本規(guī)定,發(fā)現(xiàn)每漏填一項或不清楚的扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30元。
第六條 調(diào)度中心派發(fā)工作單必須合理,任何接單人不得拒絕接單,如確實無法處理的可逐級向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。
附則:如違反本規(guī)定,調(diào)度中心派單人派單不合理的扣罰當(dāng)月工資30元,接單人拒絕接單的,扣罰接單人當(dāng)月工資100元。
第七條 接單人必須按時完成派工任務(wù),若未能如期完成,應(yīng)在回復(fù)期限內(nèi)反饋調(diào)度中心,報告工作進(jìn)展情況;
附則:如違反本規(guī)定,接單人未按時完成工作,也未向調(diào)度中心回復(fù)進(jìn)展情況的,扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30員。
第八條 完成委派任務(wù)后,執(zhí)行人須將處理過程及結(jié)果詳細(xì)填寫在備注一欄后,請服務(wù)對象(業(yè)主或住戶等)簽字認(rèn)可,再交調(diào)度員進(jìn)行電話回訪后簽字確認(rèn)并記錄后存檔;
附則:如違反本規(guī)定,扣罰責(zé)任當(dāng)月工資30元。
第八條 每天下班前十分鐘調(diào)度員應(yīng)核查當(dāng)天工作單完成情況,在交接班記錄本上詳細(xì)了解工作未完成的原因并進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)、調(diào)整;
第九條 工作單用完后,由調(diào)度員憑存根聯(lián)到檔案管理員處領(lǐng)取,要求工作單存根聯(lián)不得有缺頁或損壞。
附則:如違反本規(guī)定,每發(fā)現(xiàn)缺、損一頁的扣罰當(dāng)事調(diào)度員當(dāng)月工資30元
第三章 附則
第十條 本規(guī)定由**物業(yè)管理有限公司客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。
第十一條 本規(guī)定從下發(fā)之日起開始施行。
第12篇 物業(yè)區(qū)公共場地使用管理工作程序
物業(yè)轄區(qū)公共場地使用管理工作程序
1 目的
維護(hù)業(yè)戶/使用人利益,保障公共場地規(guī)范、合理使用。
2 適用范圍
適用于轄區(qū)內(nèi)公共場地的使用管理。
3 職責(zé)
3.1 客服部負(fù)責(zé)巡查、糾正公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象。
3.2 客服助理、保安員負(fù)責(zé)對樓道、屋面、門崗、等處不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)
行巡查、糾正,并及時向客服部匯報。
3.3 管理公司其他人員在發(fā)現(xiàn)公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象時,均有責(zé)任制止或向有關(guān)人員報告。
4 工作程序
4.1 客服部
4.1.1 客服部在日常工作時應(yīng)注意檢查業(yè)戶/使用人有無未經(jīng)客服部批準(zhǔn)私自使用轄區(qū)內(nèi)的公共場地及在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。
4.1.2 在業(yè)戶/使用人有特殊情況需占用或使用公共場地時,客服部應(yīng)請業(yè)戶/使用人寫出書面申請,在不違反《消防安全管理條例》和物業(yè)的美觀整齊的前提下根據(jù)'有償使用'的原則,對相應(yīng)公共場地實行統(tǒng)一規(guī)劃,有償使用,同時在《公用場地使用登記表》相應(yīng)欄目中做好記錄。
4.1.3 對違反公共場地使用規(guī)定的,損壞公共場地設(shè)施、設(shè)備者,物業(yè)管理部除責(zé)令其拆除、撤銷違章物品、修補破損部位并恢復(fù)原狀外,還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)處罰。
4.1.4 客服部在日常工作中應(yīng)注意檢查公用場地清潔衛(wèi)生,對于亂涂、亂畫、亂貼等現(xiàn)象應(yīng)及時制止并根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出處理。
4.2保安員及管理公司其他工作人員均有責(zé)任對公共場所不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行制止和糾正。
5 流程圖(略)
第13篇 物業(yè)服務(wù)管理工作計劃培訓(xùn)
物業(yè)服務(wù)管理“工作計劃”培訓(xùn)
―― ――――企業(yè)在崗職工培訓(xùn)課件提要
培訓(xùn)目標(biāo):
通過“工作計劃”培訓(xùn),希望大家可以掌握編制計劃方法,提高工作管理效率。
關(guān)于“計劃”:
古人所說的“計謀謀略”,現(xiàn)在稱為“計劃”。
孫武曾說:“用兵之道,以計為首?！?/p>
“計劃”從字面涵義上說:“計”為數(shù),劃為“道”。用我們簡單的話說,“數(shù)”也可以代表步驟,“道”也可以代表范圍。
在現(xiàn)實中,只要我們?yōu)樽瞿呈聲r事先做了打算和安排,也就等于有了“計劃”。
“計劃”在現(xiàn)實中的作用:
“計劃”可讓我們明確做事的目標(biāo)和具體步驟,可以協(xié)調(diào)相互行動,增強主動工作,合理利用資源,減少盲目工作,可使工作有條不紊地進(jìn)行。
另外,“計劃”本身還可以是工作進(jìn)度以及工作質(zhì)量最為簡便有效的考核評判標(biāo)準(zhǔn)。對任何工作都有較強約束和督促作用。
“計劃”對于工作是既有指導(dǎo),又有推動作用。
所以,做好“工作計劃”,是我們建立正常工作秩序,提高工作效率的重要手段。
“工作計劃”是在所有經(jīng)濟(jì)活動中使用范圍最為廣泛,也是使用最為普遍行的管理方法。
可以試想:如果做事之前我們不做“預(yù)想”,也不確定具體“工作范圍”,不對所控資源“進(jìn)行疏理”,也不考慮是否需要“團(tuán)隊協(xié)作”,是否規(guī)定“完成時限”,更不明確“注意事項”等,我們很難及時準(zhǔn)確的完成應(yīng)干工作。
所以,“工作計劃”的應(yīng)用寫作,應(yīng)是每個管理人員所必備的最最基本的工作技能之一。
在日常物業(yè)服務(wù)管理過程中“工作計劃”一般分為:年季月周換季專項工作等。
其中:專項工作計劃應(yīng)該包括“巡檢”“維修”“養(yǎng)護(hù)”“整改”“培訓(xùn)”“財務(wù)”等。
“工作計劃”物業(yè)服務(wù)管理中的應(yīng)用:
在物業(yè)服務(wù)管理過程中,利用“工作計劃”可使我們更加明確將有那些工作正在等著完成,也易分出“輕重緩急”,確定完成“工作時限”,提高內(nèi)部“協(xié)調(diào)機制”,減少工作失誤,保證工作安全。
另外:“工作計劃”在起著互通工作信息,上下工作監(jiān)督,企業(yè)管理控制,工作效果評定,防止嚴(yán)重失誤,形成標(biāo)準(zhǔn)模式,加快企業(yè)發(fā)展的作用。
所以:對于從事物業(yè)行業(yè)的所有管理人員,只要對其所做“工作計劃”進(jìn)行一下簡單審閱,就可對其能力做出基本評價。
編制“工作計劃”依據(jù):
物業(yè)服務(wù)“工作計劃”需根據(jù)不同“計劃”目的,尋找與之相對應(yīng)的“工作”編制依據(jù),使之“計劃”出師有名,目標(biāo)明確。
如編制在管項目“年度工作計劃”時,就該參照:
該項目“物業(yè)服務(wù)合同”公司對本項目“年度計劃指標(biāo)”然后結(jié)合在管項目設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)承諾質(zhì)量要求管理風(fēng)險其它因素等。
如編制在管項目“專項工作計劃”時,就該參照:
該專項工作“執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)”,然后對應(yīng)本項目實際情況,并要考慮所控資源是否夠用是否需要提出申請是否需要專項培訓(xùn)是否需要安全保障是否需要進(jìn)行公示等。
“工作計劃”應(yīng)滿足如下要求:
目的明確依據(jù)充份資源可控標(biāo)明時限分工明確相鄰關(guān)系確保安全專人驗收操作性強上級批準(zhǔn)文件編號復(fù)檢要求等。
在物業(yè)日常服務(wù)管理工作中使用“工作計劃”最多,也最有效的應(yīng)是“每周工作計劃”。
“每周工作計劃”可以配合每周例會完成編制,并以《例會記要》之形式加以進(jìn)行體現(xiàn)。
《例會記要》內(nèi)容應(yīng)包括:
上周工作計劃上周工作計劃完成情況未能完成工作原因未能完成工作是否需要延期本周工作增加完成工作本周自檢發(fā)現(xiàn)問題自檢問題解決方法本周接到投訴投訴問題處置本周工作評價下周工作計劃下周注意事項本周工作培訓(xùn)項目經(jīng)理簽字等。
《例會記要》應(yīng)上報公司,并下發(fā)到本項目各專業(yè)主管。各專業(yè)主管應(yīng)將例會內(nèi)容傳達(dá)至本部門全體員工。
《例會記要》應(yīng)存檔保存,保存期為一年。
項目例會應(yīng)如何開:
每周例會召開時間最好為每周周五。
會議召集人應(yīng)為項目經(jīng)理。
會議用時應(yīng)不超過1個小時。
會議召開方式可以分為:
由各部門匯報,項目經(jīng)理匯總,然后下達(dá)指令,并且提出要求,最后做出總結(jié)。
由項目經(jīng)理獨力進(jìn)行,不做討論。如有需要請示,討論的問題應(yīng)在日常工作中加以解決。
計劃與能力:
如果兩個能力相當(dāng)?shù)娜朔謩e從事同種工作,其中一個人有“工作計劃”并且遵照執(zhí)行,而另一個人沒有任何“計劃”,只憑經(jīng)驗和感覺進(jìn)行工作,那么勝出的人,只能是有“計劃”的那個。所以,能力并不代表高效。
第14篇 某物業(yè)管理公司出納工作守則
物業(yè)管理公司出納工作守則
1.牢固樹立服務(wù)意識,為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2.對客戶講話要有禮貌、耐心,盡可能回答客戶提出的問題,如不清楚,應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)請示,以便給客戶一個滿意的答復(fù)。
3.每日及時登記流水帳,做到日清日結(jié),帳實相符。
4.保管好庫存現(xiàn)金,押金憑證、支票等。
5.保管好使用和未使用的發(fā)票。
6.按規(guī)定簽發(fā)支票,并催促領(lǐng)用者5日內(nèi)報帳。
7.按時登記各種現(xiàn)金、銀行存款帳,不延誤結(jié)帳。
8.平時收款、付款現(xiàn)金時,無論是客戶還是內(nèi)部職工,做到當(dāng)面點清,唱收唱付。
9.協(xié)助收付款會計做好收款和付款工作。
10.定期將收款存入銀行,做到不坐支。
11.按時交納稅款,不得延期。
12.每月結(jié)帳后編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》。
第15篇 地產(chǎn)公司委托前期物業(yè)管理工作業(yè)務(wù)指引書
地產(chǎn)公司委托物業(yè)前期管理工作業(yè)務(wù)指引書
1、目的
以內(nèi)部市場化為原則,理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。
2、適用范圍
適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。
3、職責(zé)
3.1物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。
3.2物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。
3.3地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范,結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議,以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。
4、原則
4.1物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則,合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán),理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系,建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。
4.2在業(yè)務(wù)關(guān)系上,物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程,按照內(nèi)部市場化原則,明確雙方責(zé)、權(quán)、利,在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財、物關(guān)系,以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實體,在各項具體業(yè)務(wù)上,地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。
4.3地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項委托業(yè)務(wù)費用結(jié)算辦法(確保至少按季度結(jié)算一次)和收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。
5、定義
5.1前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起,至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。
5.2前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段,物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級)等方面,向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見,以減少產(chǎn)品缺陷的過程。
5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為房屋已交付使用。
5.4項目開辦費是指在項目集中入伙前,物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費用。
5.5物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司,物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗收。
5.6保潔開荒是指項目接管驗收合格后,物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場所進(jìn)行全面清潔,以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。
6、方法和過程控制
6.1項目前期介入
6.1.1為提供令客戶滿意的產(chǎn)品,規(guī)避和減少項目缺陷,在項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入,物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級)等方面,提出建設(shè)性意見。
6.1.1.1規(guī)劃設(shè)計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計說明會,說明相關(guān)設(shè)計內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設(shè)計方案,從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考,地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。
6.1.1.2施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進(jìn)展,熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交《工程整改建議書》。
6.1.1.3工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月,物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進(jìn)行全面的驗收檢查并提交《物業(yè)驗收報告》,所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門,由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改,確保入伙之前的工程質(zhì)量。
6.1.1.4營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作:銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù);客戶的接待咨詢服務(wù);對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作;加強樓盤宣傳,挖掘潛在客戶群;充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁,把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。
6.1.1.4.1在營銷過程中,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑,規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。
6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費用,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同》(附件一)進(jìn)行。
6.1.2項目前期介入階段,地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議,召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。
6.1.3項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān)(參考標(biāo)準(zhǔn):按前期介入項目建筑面積計算,每平方米2~4元)。
6.2前期物業(yè)管理階段
6.2.1前期物業(yè)管理服務(wù)合同:
6.2.1.1由物業(yè)公司新項目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前,按照相關(guān)法規(guī)要求,起草《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時公約》。
6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后,雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時應(yīng)充分考慮其對后期的影響,為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件,該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的(關(guān)于前期物業(yè)管理的約定)內(nèi)容一致。
6.2.2物業(yè)管理方案策劃:在房屋竣工驗收之前,物業(yè)公司新項目部應(yīng)擬定項目的物業(yè)管理方案,該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃,具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。
6.2.3物業(yè)管理費測算
6.2.3.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。
6.2.3.2物業(yè)管理費定價應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平,確保物業(yè)管理項目(含分期開發(fā)項目)收支平衡,原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法,如確有必要,地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。
6.2.4項目開辦費
6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費測算
時,將項目開辦費在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。
6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)偏高,物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算,通常應(yīng)在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(參照標(biāo)準(zhǔn):按接管面積計算,每平方米2~3元),以便物業(yè)公司正常開展工作。
6.2.5管理用房提供:
6.2.5.1地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房,用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。
6.2.5.2管理用房的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的,從其規(guī)定;當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的,地產(chǎn)公司應(yīng)按照項目總建筑面積千分之二比例(不足50平方米的按50平方米計)向物業(yè)公司提供管理用房,不足部分由物業(yè)公司自行解決,由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。
6.2.5.3地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要,可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮;如管理用房中涉及到員工生活用房的,具體位置應(yīng)根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積,需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中,須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國家住宅房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計和施工方案,報地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔(dān),裝修標(biāo)準(zhǔn):按照實際提供的建筑面積計算,不低于每平方米500元。
6.2.6保潔開荒
6.2.6.1保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任,地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。
6.2.6.2地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司,期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān).
6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)
6.2.7.1房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組,策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體包括:現(xiàn)場布置、辦公設(shè)備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。
6.2.7.2地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的,物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預(yù)算(人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等)報地產(chǎn)公司審核,費用由地產(chǎn)公司承擔(dān).
6.2.8售后服務(wù)
6.2.8.1地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任,此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作(具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》)
6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實,應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書,明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施,物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估和扣罰。
6.2.8.3地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作,物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照《保修協(xié)議書》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。
6.2.8.4地產(chǎn)公司項目部工程結(jié)束后,須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接。
6.2.9空置房管理
6.2.9.1空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理費及水、電、供暖等費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。
6.2.9.2.為避免在客戶看房時出現(xiàn)不良現(xiàn)象,地產(chǎn)公司應(yīng)對空置房建立巡查制度,對門窗、水管、開關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行定期檢查,必要時對空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司,費用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體收費標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。
6.3其他
6.3.1代墊款項和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。
6.3.2因地產(chǎn)公司銷售或其它需要,承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān),此部分費用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。
6.3.3若地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)時已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施的開戶費用,地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時一并收取該項費用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時收取此筆費用,可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務(wù)操作。
6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等原因,造成項目用水、電、氣、暖等費用形成的交費與收費之間存在的價差、量差,如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費之間形成的價差,以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等,即實際存在的收支價差和量差,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)補差責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)至少每季度統(tǒng)計一次并報地產(chǎn)相關(guān)部門。
6.3.5地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的資料(樓書、廣告、合同及宣傳資料)時,應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見。
6.3.6地產(chǎn)公司不得對購房者作出超過《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的承諾,雙方應(yīng)在房屋銷售前對可能出現(xiàn)的問題統(tǒng)一口徑;對因銷售承諾過失導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。
7、相關(guān)文件
《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》
《前期物業(yè)服務(wù)合同》
《保修協(xié)議書》
