第1篇 物業(yè)管理服務(wù)工作整體設(shè)想策劃規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想及策劃
**** 管理有限公司作為物業(yè)管理行業(yè)極具潛力的后起之秀,完全有能力有信心承擔(dān)起 **** 一期的物業(yè)管理工作,一旦我司受委托管理這個(gè)項(xiàng)目,我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì),把 **** 一期建設(shè)成為 ** 首座公寓式的物業(yè)管理的典范。
我們的管理總目標(biāo)是:
自接管 **** 一期之日起,按五級(jí)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù),三年內(nèi)成為市級(jí)、省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū),并積極爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)示范。整體的設(shè)想與策劃分為五個(gè)方面:
1高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施
1.1建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過(guò)程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。近幾年來(lái),在國(guó)內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實(shí)施的 iso9001-2000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)踐證明是行之有效的,這一點(diǎn)我們公司在導(dǎo)入并通過(guò) iso9001-2000 質(zhì)量體系國(guó)際認(rèn)證后,就深深地體會(huì)到其好處。在 **** 一期的物業(yè)管理工作中,從一開(kāi)始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn),科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。要根據(jù)****一期的管理模式和特點(diǎn)盡快建立和實(shí)施iso9001-2000質(zhì)量管理體系。
1.2培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍
人才對(duì)我們來(lái)說(shuō),是最重要的資源,它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上,我們著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié),一是“引進(jìn)關(guān)”,引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”,我們公司每年都要針對(duì)不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃,要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識(shí),為業(yè)戶服務(wù)的意識(shí),都要做到一專多能,每年的培訓(xùn)考核成績(jī)都要作為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提,我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是:培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍。
1.3加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的硬件條件
在 **** 一期物業(yè)管理工作中,除了要充分依托現(xiàn)有的管理設(shè)備外,還需投入一筆資金加強(qiáng)和完善物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備、設(shè)施,如要實(shí)行全電腦化辦公系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)快速反應(yīng)系統(tǒng)和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等。
1.4營(yíng)造富有特色的社區(qū)文化 具體內(nèi)容在后續(xù)章節(jié)中有詳細(xì)描述。
1.5實(shí)施辦公、住宅區(qū)人性化的專業(yè)物管
崇尚人性,是我們管理工作的精髓。在 **** 一期,我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念,關(guān)注業(yè)戶的生活質(zhì)量,關(guān)注員工的不同需求,在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互尊敬,又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮,人們對(duì)工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。使我們的管理工作得到業(yè)戶的理解、認(rèn)可和支持。也使公司的經(jīng)營(yíng)管理理念得到管理員工的普遍認(rèn)同,在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié),要體現(xiàn)出對(duì)人的珍愛(ài)和關(guān)懷。
1.6注重發(fā)揮業(yè)戶自治、自律的功能
以業(yè)主委員會(huì)為代表的廣大業(yè)戶共同參與物業(yè)管理,變單向推動(dòng)為雙向共管,是物業(yè)管理發(fā)展的要求和趨勢(shì),只有啟發(fā)廣大業(yè)戶共同參與物業(yè)管理,增強(qiáng)業(yè)戶自治、自律功能,使業(yè)戶自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合,才能使 **** 一期物業(yè)管理真正得到升華,這也是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)管理的重要經(jīng)驗(yàn)。為此,我們將充分發(fā)揮 **** 一期業(yè)戶管委會(huì)作用,通過(guò)業(yè)戶的內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)和組織社區(qū)內(nèi)的文化活動(dòng),潛移默化地增強(qiáng)業(yè)戶參與管理的意識(shí)。
2 管理深度和廣度的做法
社會(huì)在進(jìn)步、時(shí)代在發(fā)展。對(duì)于 **** 一期這樣一個(gè)白領(lǐng)精英薈萃的廣大業(yè)戶而言,物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒(méi)有止境的。我們認(rèn)為:隨著社會(huì)的進(jìn)步和社會(huì)分工的不斷專業(yè)化,物業(yè)管理公司在管理深度 和廣度上,除了依靠科技手段外,還應(yīng)盡可能和社會(huì)各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合,滿足業(yè)戶的多方面需求。我們提出以下兩項(xiàng)措施:
2.1在 **** 一期建立相應(yīng)的居民生活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。從滿足居民生活需要做起,利用各種條件逐漸開(kāi)辦小超市、家電維修中心、健身中心等等,為廣大業(yè)戶提供各種便利條件。
2.2管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng),與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系,滿足業(yè)戶需求。如物業(yè)保險(xiǎn)代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢、家政服務(wù)、接送小孩、代購(gòu)各種票務(wù)、介紹住家保姆等等。
3超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識(shí)
3.1超前性是 **** 一期物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。重點(diǎn)由以下幾點(diǎn)組成:
3.1.1實(shí)施住宅環(huán)境形象設(shè)計(jì)與建設(shè)(dis)工程。住宅環(huán)境形象設(shè)計(jì)與建設(shè)是繼企業(yè)形象策劃(cis)之后更富時(shí)代特色的新概念,它已同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣,成為構(gòu)成住宅管理的要素之一,同時(shí),具有對(duì)住宅形象的塑造功能和對(duì)物業(yè)的增值功能。
3.1.2全面體現(xiàn)對(duì)殘疾人的關(guān)心。我們將在整個(gè)住宅區(qū)內(nèi)對(duì)殘疾人實(shí)行無(wú)障礙通行,公共區(qū)域設(shè)有關(guān)照殘疾人的標(biāo)識(shí)。這一措施不僅體現(xiàn)了對(duì)殘疾人的關(guān)愛(ài),同時(shí)也會(huì)提高居民的文明意識(shí)。
3.1.3充分發(fā)揮電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用,使管理人員及時(shí)掌握 **** 一期各個(gè)區(qū)域的治安狀況,出入人流狀況,車輛交通狀況及衛(wèi)生保潔狀況等,使各種緊急情況能得到及時(shí)處理。
3.2創(chuàng)造性是 **** 一期物業(yè)管理的生命源泉
科技在進(jìn)步,人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變,人們對(duì)住宅區(qū)的各種需求也在不斷地?cái)U(kuò)展。**** 一期只有不斷地創(chuàng)新,吸收國(guó)內(nèi)外住宅管理精華,做人之未做,做人之難做,才能不斷完善,并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。如:實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng),我們計(jì)劃在接管****一期物業(yè)管理工作后,在其周圍區(qū)域內(nèi)陸續(xù)投資開(kāi)設(shè)電器維修中心、美容美發(fā)中心、快餐店、健身房等,以滿足廣大住戶的日常生活需要,同時(shí)不斷提高管理處的綜合實(shí)力。
3.3實(shí)施社區(qū)全方位服務(wù)
我們?cè)诮庸?**** 一期后,將迅速推出“溫馨家園計(jì)劃”,充分利用**** 一期及周邊地區(qū)的各類設(shè)施和場(chǎng)所,為廣大業(yè)戶提供全面周到的 24 小時(shí)溫馨服務(wù)。如:
3.3.1定期舉辦棋牌賽、書(shū)畫(huà)展、各種派對(duì)等,豐富住戶的業(yè)余生活,增進(jìn)業(yè)戶間的情感溝通。。
3.3.2設(shè)立業(yè)戶接待日和業(yè)戶接待電話,向業(yè)戶提供24 小時(shí)全天候的護(hù)衛(wèi)、保潔和維修服務(wù)。
我們的口號(hào)是:“住 ****一期,享受輕松生活”。使每一位入住 ****一期的業(yè)戶都能享受到我們溫馨的服務(wù)和現(xiàn)代生活的便利。
4創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安
全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想
**** 一期位于新市區(qū),是一個(gè)高檔住宅區(qū),在物業(yè)管理工作中,我們應(yīng)以高的文化品味取勝,通過(guò)住宅區(qū)軟、硬件的配套服務(wù),創(chuàng)造出優(yōu)美舒適、安全文明、環(huán)境潔凈的高檔小區(qū)。
4.1硬件建設(shè)
可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡(jiǎn)潔醒目的住宅形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為 **** 一期高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。
4.1.1公布空氣質(zhì)量周報(bào)?？諝赓|(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量的重要內(nèi)容。我們擬在 **** 一期內(nèi)業(yè)戶基本上都入住以后,實(shí)行空氣質(zhì)量周報(bào)公布措施。這樣既可以讓監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)直接為業(yè)戶服務(wù),同時(shí)又可以提高住戶的環(huán)保意識(shí)。**** 一期應(yīng)為凈化 ** 環(huán)境做出積極的貢獻(xiàn)。
4.1.2建立優(yōu)美的環(huán)境。為了使 **** 一期環(huán)境進(jìn)一步活躍起來(lái),更具文化品味,我們將與 **合作,對(duì)小區(qū)內(nèi)各種植物進(jìn)行標(biāo)識(shí)、歸類,將 **** 一期變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@,使居民和來(lái)客感受到的不僅是滿目綠草、紅花,而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識(shí),這是一項(xiàng)極有意義的措施。
4.1.3對(duì)垃圾的分類處理。隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步,環(huán)保問(wèn)題越來(lái)越突出,我們計(jì)劃在接管 **** 一期后逐步實(shí)行垃圾的分類投放和處理,并在《住戶手冊(cè)》和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類收集方法。設(shè)可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱?？苫厥绽詧?bào)紙、書(shū)刊、瓶、易拉罐等為主,一般垃圾及渣土等為主,有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲(chóng)劑罐等。對(duì)垃圾的分類處理,我們將通過(guò)各種宣傳手段,增強(qiáng)業(yè)戶的環(huán)保意識(shí),引導(dǎo)他們養(yǎng)成正確的習(xí)慣。
4.1.4嚴(yán)格車輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識(shí),加強(qiáng)車輛的監(jiān)控和引導(dǎo),及時(shí)處理突發(fā)事件。
4.1.5運(yùn)用現(xiàn)代科技手段,“三防”結(jié)合,確保安全?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗?shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng),由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下,逐步過(guò)渡到技防為主,運(yùn)用 **** 一期的智能化保安設(shè)施結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度,確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。
4.2軟件建設(shè)
創(chuàng)建高檔次的住宅小區(qū),軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。特別是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短,管理公司和廣大業(yè)戶均需要進(jìn)一步加深對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和自身修養(yǎng),這個(gè)過(guò)程需要日積月累的努力,物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。主要有以下內(nèi)容:
4.2.1將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為 **** 一期發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略。
4.2.2組織落實(shí),措施得力。成立以管理處為主、有業(yè)戶代表參加的 ****一期環(huán)保委員會(huì),著眼于 **** 一期長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,依照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,制定和實(shí)施 ****一期環(huán)保工程。
4.2.3引入住宅形象設(shè)計(jì)與建設(shè)功能,對(duì) **** 一期進(jìn)行形象塑造。
4.2.4建立“管理處員工人人都是環(huán)保監(jiān)督員”的觀念,對(duì)不利于環(huán)保的行為及時(shí)予以制止。
4.2.5營(yíng)造“保護(hù)社區(qū)環(huán)境,創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。重點(diǎn)放在 提高環(huán)保意識(shí),增加環(huán)保知識(shí)方面,通過(guò)環(huán)保講座、每年六月的世界環(huán)保日系列活動(dòng)等,引導(dǎo)住戶關(guān)心社區(qū)環(huán)境。
4.2.6鼓勵(lì)節(jié)約水電,組織居民開(kāi)展有利于身心健康的文體活動(dòng)。
4.2.7嚴(yán)格裝修審批手續(xù),規(guī)范施工行為,控制裝修材料的使用,加強(qiáng)工程監(jiān)管。
4.2.8要逐步實(shí)行垃圾的分類投放、處理。
5體現(xiàn)社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典范模式
5.1**** 一期社區(qū)文化活動(dòng)的總體構(gòu)想
社區(qū)文化三項(xiàng)主題:營(yíng)造全新的工作理念;熱愛(ài)地球,保護(hù)環(huán)境;做新世紀(jì)文明使者。
社區(qū)文化三項(xiàng)特征:人性化的管理理念;超前性的文化視角;寧?kù)o、祥和的文化氣氛。
社區(qū)文化的總體目標(biāo):使 **** 一期成為住宅文化的典范。
**** 一期將在我們的管理下大力開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)。**** 一期的文化定位是中西方文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化,精神文化等四個(gè)方面全方位展開(kāi),通過(guò)循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂(lè)的社區(qū)文化建設(shè),提高業(yè)戶素質(zhì),培養(yǎng)互助互愛(ài)精神,增強(qiáng)社區(qū)凝聚力,發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。在 **** 一期文化建設(shè)上,我們還注重近與遠(yuǎn)、大與小、教與樂(lè)、雅與俗的結(jié)合。我們將實(shí)施名牌與形象戰(zhàn)略,積聚****一期的無(wú)形資產(chǎn),創(chuàng)造名牌。
5.2**** 一期環(huán)境文化的構(gòu)想
針對(duì) **** 一期的園林式布局和環(huán)保要求,我們除了對(duì)住宅內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測(cè),全面加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)外,還準(zhǔn)備做好以下幾點(diǎn):第一,維護(hù)已有的園林綠化,實(shí)施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。第二,加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸,使每個(gè)業(yè)戶都自覺(jué)熱愛(ài)社區(qū)內(nèi)的環(huán)境,建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)擺放一些雕塑作品,以體現(xiàn)出優(yōu)雅的藝術(shù)氛圍。第三、開(kāi)展社區(qū)環(huán)境文化建設(shè),實(shí)施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略,整合社區(qū)環(huán)境形象,統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的各種自然景觀和人文景觀。我們將擬定業(yè)戶手冊(cè)、環(huán)境手冊(cè)、制訂全面的環(huán)境管理方案。
第2篇 物業(yè)精細(xì)化管理--維修講解記錄工作精細(xì)化
物業(yè)精細(xì)化管理--維修講解及記錄工作要精細(xì)化
一、維修程序
寫(xiě)字樓內(nèi)一業(yè)主入駐不久,辦公室里的小套間門(mén)鎖不能開(kāi)關(guān)了,于是給管理處打電話,要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到,熟練地將鎖芯拆掉,換了新的安上。鑰匙一開(kāi)一試,門(mén)鎖正常,故障排除了,于是給業(yè)主開(kāi)了單據(jù)收取維修費(fèi)用。不料業(yè)主堅(jiān)決不付,認(rèn)為維修人員未經(jīng)檢查測(cè)試,怎么就確認(rèn)是這個(gè)鎖芯的故障呢定然是寫(xiě)字樓內(nèi)這種故障太多了,由此說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司選用的門(mén)鎖以次充好,應(yīng)該由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付這筆費(fèi)用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄,請(qǐng)業(yè)主查看,證明寫(xiě)字樓內(nèi)出現(xiàn)此類故障并不像業(yè)主所說(shuō),業(yè)主這才解除疑慮交了維修費(fèi)用。
精細(xì)化操作建議:
1、首先向業(yè)主講明故障原因、維修方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)業(yè)主同意后再進(jìn)行維修;
2、每次維修結(jié)束要做好工作記錄,以便關(guān)鍵時(shí)刻能派上用場(chǎng);
3、物業(yè)管理服務(wù)工作要講究時(shí)效,如果事先將工作做細(xì),則事后會(huì)規(guī)避諸多麻煩,同時(shí)也會(huì)取得客戶的信賴和認(rèn)可。
二、維修方式
某日一業(yè)主投訴所住單元樓道內(nèi)的聲控照明燈多處有不亮或長(zhǎng)明現(xiàn)象,管理處隨即通知了地產(chǎn)公司進(jìn)行更換和修復(fù)。因施工人員緊張,四天以后才能修復(fù)。又因該小區(qū)二期工程未竣工,地產(chǎn)施工人員通過(guò)管理處的協(xié)調(diào),同意盡快在兩天后處理此事,管理處安排維修人員。兩天內(nèi),對(duì)長(zhǎng)明燈白天將電源斷掉,天黑前再將電源連接上。
精細(xì)化操作建議:
1、暴露的照明燈電源在修復(fù)之前。其附近一定要有警示標(biāo)識(shí),必要時(shí)應(yīng)有保護(hù)措施。以文字形式告知業(yè)主,嚴(yán)防有觸電或漏電現(xiàn)象。
2、加強(qiáng)巡視檢查次數(shù),提高工作質(zhì)量。
第3篇 物業(yè)有償服務(wù)工作管理規(guī)定格式怎樣的
編 號(hào):管理―w―014
版 本:2022―001有償服務(wù)工作管理規(guī)定
目 的
1、規(guī)范內(nèi)部管理,避免業(yè)主各種投訴,維護(hù)公司良好聲譽(yù);2、共同維護(hù)公司利益,克服各種工作隨意性。
范 圍
本規(guī)定適用于廣浩物業(yè)公司管轄的各物業(yè)樓盤(pán)。
內(nèi) 容
1、凡屬業(yè)主(住戶)日常所需求的各種有償服務(wù),包括室內(nèi)水電維修、土建維修、設(shè)備檢測(cè)
更換、各種設(shè)備安裝、各類家居家政服務(wù)等,必須經(jīng)管理處前臺(tái)統(tǒng)一登記、填寫(xiě)派工單、統(tǒng)
一調(diào)度,并注明住戶的地點(diǎn)、聯(lián)系電話、工作內(nèi)容、使用材料、收費(fèi)金額、要求完成時(shí)間等具體
內(nèi)容。
2、所有有償服務(wù)派工單,必須由前臺(tái)工作人員準(zhǔn)確填寫(xiě),管理處負(fù)責(zé)人審核審批后,作業(yè)人
員方可憑單到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料操作。
3、所有一切服務(wù)收費(fèi)均由管理處前臺(tái)執(zhí)行,在正常情況下,先交費(fèi)后作業(yè)(包括材料、人工
費(fèi));
屬特殊情況,業(yè)主要求上門(mén)服務(wù)后再收費(fèi)的,必須經(jīng)前臺(tái)登記、管理處負(fù)責(zé)人同意后方
可執(zhí)行。
對(duì)所有的收費(fèi)須給業(yè)主(住戶)開(kāi)具統(tǒng)一格式的票據(jù)。
4、建立臺(tái)帳管理,每月對(duì)有償服務(wù)的宗數(shù)、金額,必須以清晰的報(bào)表進(jìn)行匯總上報(bào),若有漏
洞或差異,必須追查原因。
5、凡屬上門(mén)服務(wù)的,均由管理處前臺(tái)負(fù)責(zé)聯(lián)系預(yù)約住戶;
服務(wù)完畢,必須跟進(jìn)服務(wù)效果回訪
(或電話咨詢),以便掌握各種服務(wù)動(dòng)態(tài),提高業(yè)主的滿意度;
咨詢完畢,須做好相關(guān)記錄,
便于查閱。
6、上門(mén)服務(wù)工作人員,必須佩戴工作證,儀表儀容儀態(tài)端莊,言行舉止文明規(guī)范,進(jìn)入住戶
家門(mén)前,須輕扣門(mén)三聲(或短按門(mén)鈴),住戶回應(yīng)后,先禮貌而簡(jiǎn)要地自我介紹,得到住戶許
可后,方可進(jìn)入按章操作。
7、進(jìn)入住戶家門(mén)時(shí),須尊重住戶意見(jiàn),對(duì)潔凈的室內(nèi)地板必須穿上鞋套(或塑料袋膠套)方
可行走,避免意見(jiàn)發(fā)生。
8、作業(yè)完畢,須作好調(diào)試,并向住戶作使用講解,離開(kāi)時(shí),要求住戶在派工單上簽字認(rèn)可,
再向住戶禮貌告辭,吩咐住戶今后若有服務(wù)需要或咨詢,請(qǐng)隨時(shí)與管理處聯(lián)系,并告知管理處
聯(lián)系電話號(hào)碼。
9、現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員在完成工作的當(dāng)天,須將住戶簽字確認(rèn)的派工單交回管理處前臺(tái)存檔。
10、不按本規(guī)定操作,導(dǎo)致業(yè)主(住戶)投訴或給公司帶來(lái)?yè)p失的,則按公司制度對(duì)相關(guān)工作
人員嚴(yán)肅處理。
11、本規(guī)定從2023年3月23日起試行。
編 制: n
bsp;
審批:
維 護(hù):生效日期:年 月 日
抄 報(bào):董事辦、總經(jīng)辦 各1份
抄 送:行政人事部、財(cái)務(wù)部、客戶服務(wù)部 各1份
下 發(fā):物業(yè)公司各管理處負(fù)責(zé)人、前臺(tái)、維修工作人員各1份
第4篇 m項(xiàng)目物業(yè)管理處工作人員守則
項(xiàng)目物業(yè)管理處工作人員守則
為加強(qiáng)管理、嚴(yán)肅紀(jì)律、提高效益、創(chuàng)一流服務(wù)質(zhì)量,特制定以下工作守則:
一、嚴(yán)格遵守公司《職員手冊(cè)》、《員工守則》及其它各項(xiàng)規(guī)章制度。
二、努力學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí),努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識(shí),認(rèn)真做好本職工作,迅速完成本職任務(wù)。
三、以優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量,熱情的服務(wù)態(tài)度為住戶服務(wù)。
四、以謙虛的態(tài)度,積極認(rèn)真處理住戶及客人投訴。
五、隨時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理工作中存在的問(wèn)題,積極解決,積極出主意想辦法,把公家的事當(dāng)做自己的事去做。
六、不在乎工作,不計(jì)較勞動(dòng)報(bào)酬,不爭(zhēng)得個(gè)人名利,不看重個(gè)人得失。
七、團(tuán)結(jié)所有同事,不搞小集體,不拉幫結(jié)派,光明正大,大公無(wú)私。
八、不得向業(yè)主、住戶或與管理處業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收授或索取任何形式的禮物或賞錢(qián)。
九、搞好辦公室環(huán)境衛(wèi)生,個(gè)人桌面應(yīng)整齊干凈,井然有序,與工作無(wú)關(guān)的個(gè)人物品請(qǐng)勿帶入辦公室。
十、節(jié)約辦公用品,愛(ài)護(hù)公物,關(guān)心集體。
第5篇 某物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部工作標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部工作標(biāo)準(zhǔn)
1.會(huì)計(jì)核算工作能有條不紊地進(jìn)行。(即從收支兩條線分別來(lái)看,收入方面從款項(xiàng)取得直到交納稅款、報(bào)表反映;支出方面從款項(xiàng)提取至報(bào)表反映,中間各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,每個(gè)環(huán)節(jié)操作正常以保證整個(gè)過(guò)程按會(huì)計(jì)核算的要求進(jìn)行。)
2.及時(shí)準(zhǔn)確地提供各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息,包括收入情況、支出情況及銀行存款余額情況或某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的效益情況。
3.及時(shí)準(zhǔn)確地編制會(huì)計(jì)報(bào)表及報(bào)表說(shuō)明、財(cái)務(wù)分析報(bào)告。
4.加強(qiáng)收入的管理,保證公司收入不流失。
5.加強(qiáng)支出管理,保證一切支出都在受控制狀態(tài),包括工資性支出以及水、電、維修材料、辦公用品等費(fèi)用的支出。
6.加強(qiáng)預(yù)算管理,保證日常的收支狀況與財(cái)務(wù)預(yù)算基本一致。
7.制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度和操作流程,并對(duì)部門(mén)內(nèi)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)與指導(dǎo),保證部門(mén)員工基本上能履行各崗位的職責(zé)。
8.與稅務(wù)、金融等部門(mén)溝通良好,不因?yàn)楣P(guān)工作不到位導(dǎo)致公司利益受損失。
第6篇 x物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
1、管理目標(biāo)
保證設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)重大管理責(zé)任事故。
2、管理措施
(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物、灰塵積垢,無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無(wú)損,確保隨時(shí)啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無(wú)火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無(wú)泛水,地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無(wú)大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,項(xiàng)目范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
第7篇 某商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
zz大廈一萬(wàn)余平方米,是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨(dú)特,地理位置優(yōu)越,交通便利,房型合理。簡(jiǎn)福飴測(cè)量行(上海)有限公司提供物業(yè)管理,旨在為租戶提供一個(gè)'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營(yíng)業(yè)環(huán)境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業(yè)績(jī)。
從上述目標(biāo)出發(fā),我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小時(shí)保安服務(wù),保障大廈安全。
1.保安的職責(zé)范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時(shí)間訪客進(jìn)出登記、大件(或貴重)物品攜出物業(yè)需確認(rèn)、消防設(shè)施點(diǎn)檢、裝修管理等。
2.各項(xiàng)保安制度 詳見(jiàn)目錄。
3.kf安保特點(diǎn):
保安員執(zhí)行kf的規(guī)范流程、規(guī)范語(yǔ)言和規(guī)范行為
定期對(duì)保安員進(jìn)行kf的專業(yè)培訓(xùn)。
二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容
1.房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運(yùn)作。
2.住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進(jìn)制度,為住戶解決實(shí)際問(wèn)題。
3.確定財(cái)務(wù)收費(fèi)程序,保障各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)回收。
4.擬定工程報(bào)修程序及接待客戶投訴程序,加強(qiáng)管理處與客戶溝通,改善管理。
5.加強(qiáng)清潔衛(wèi)生管理,垃圾、廢物的及時(shí)收集清運(yùn)、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環(huán)境美觀整潔。
6.管理處推出各項(xiàng)有償、無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。
7.kf管理與服務(wù)特點(diǎn)
以人為本,推行kf'管家式服務(wù)'理念,設(shè)專人對(duì)口服務(wù)住戶,入住一周跟進(jìn)制度,以便及時(shí)了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進(jìn)租售。
第8篇 萬(wàn)科物業(yè)-樓面管理高端商寫(xiě)工作職責(zé)與職位要求
職位描述：
工作職責(zé)：
1. 定期對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施做好巡檢；
2. 寫(xiě)字樓內(nèi)的溫馨提示等宣傳資源投放工作的開(kāi)展及協(xié)助；
3. 各類活動(dòng)物資的需求提報(bào)、場(chǎng)地布置等活動(dòng)支持；
4. 協(xié)助行政類費(fèi)用結(jié)算， 審核費(fèi)用明細(xì)，按內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)及財(cái)務(wù)制度要求等，核算審核到位；
5. 日常環(huán)境監(jiān)督、綠植監(jiān)督， 監(jiān)管辦公區(qū)綠植品相，及時(shí)記錄并反饋給甲方及綠植供應(yīng)商；
6. 協(xié)調(diào)各端口保障樓內(nèi)良好辦公環(huán)境，推動(dòng)各端口流程提升和優(yōu)化，做好能源節(jié)約等措施。
職位要求：
1. 大專及以上學(xué)歷；
2. 連續(xù)3年以上本專業(yè)的物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)或2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；
3. 熟練操作計(jì)算機(jī)常用辦公軟件，有較強(qiáng)的執(zhí)行和學(xué)習(xí)能力；
4. 具有優(yōu)秀的協(xié)調(diào)、溝通能力。
第9篇 物業(yè)項(xiàng)目管理處工作服管理規(guī)定
項(xiàng)目管理處工作服管理規(guī)定
一、新工作服:凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服,工作滿兩年后,可更換新工作服。
二、不得在上班時(shí)間以外著工作服,不得將工作服轉(zhuǎn)借給其他人。
三、如因工作原因造成工作服損壞,需由當(dāng)事人寫(xiě)明損壞原因,書(shū)面報(bào)告管理處主任,經(jīng)管理處主任同意后方可更換。
四、非因工作原因造成的工作服損壞,由當(dāng)事人自行承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)工作服的費(fèi)用。
五、冬、夏之交需更換工作服時(shí),需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈交還管理處后,由管理處統(tǒng)一發(fā)放。
六、如員工辦理離/辭手續(xù)時(shí),需將工作服洗凈后交回管理處,并作為離/辭人員完善手續(xù)之一。
第10篇 某物業(yè)客戶服務(wù)部工作單使用管理規(guī)定
物業(yè)客戶服務(wù)部工作單使用管理規(guī)定
為了明確工作單使用規(guī)范,加強(qiáng)投訴處理過(guò)程控制,確保工作件件有著落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 總則
第一條 本制度適用于物業(yè)公司內(nèi)的所有員工。
第二條 工作單一式兩聯(lián),一聯(lián)作調(diào)度中心存底,一聯(lián)給執(zhí)行人作執(zhí)行憑證;
第三條 工作單由檔案管理員統(tǒng)一管理,根據(jù)需要定期安排采購(gòu),并按領(lǐng)用發(fā)放規(guī)定分發(fā)使用;
第四條 工作單的主體使用部門(mén)為調(diào)度中心,調(diào)度員、調(diào)度主管或部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)均可派單,主要對(duì)象為各部門(mén)負(fù)責(zé)人、主管級(jí)員工、物業(yè)助理、工程師、維修工、維修監(jiān)理、咨詢員,每項(xiàng)工作都可用工作單的形式安排處理;
第二章 管理規(guī)定
第五條 調(diào)度中心派單員須詳細(xì)填寫(xiě)派單人、任務(wù)地點(diǎn)、工作內(nèi)容、工作要求、要求回復(fù)時(shí)間等,接單人簽名確認(rèn)并填寫(xiě)接單日期(精確到分鐘)后帶走執(zhí)行聯(lián)開(kāi)展工作;
附則:如違反本規(guī)定,發(fā)現(xiàn)每漏填一項(xiàng)或不清楚的扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30元。
第六條 調(diào)度中心派發(fā)工作單必須合理,任何接單人不得拒絕接單,如確實(shí)無(wú)法處理的可逐級(jí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
附則:如違反本規(guī)定,調(diào)度中心派單人派單不合理的扣罰當(dāng)月工資30元,接單人拒絕接單的,扣罰接單人當(dāng)月工資100元。
第七條 接單人必須按時(shí)完成派工任務(wù),若未能如期完成,應(yīng)在回復(fù)期限內(nèi)反饋調(diào)度中心,報(bào)告工作進(jìn)展情況;
附則:如違反本規(guī)定,接單人未按時(shí)完成工作,也未向調(diào)度中心回復(fù)進(jìn)展情況的,扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30員。
第八條 完成委派任務(wù)后,執(zhí)行人須將處理過(guò)程及結(jié)果詳細(xì)填寫(xiě)在備注一欄后,請(qǐng)服務(wù)對(duì)象(業(yè)主或住戶等)簽字認(rèn)可,再交調(diào)度員進(jìn)行電話回訪后簽字確認(rèn)并記錄后存檔;
附則:如違反本規(guī)定,扣罰責(zé)任當(dāng)月工資30元。
第八條 每天下班前十分鐘調(diào)度員應(yīng)核查當(dāng)天工作單完成情況,在交接班記錄本上詳細(xì)了解工作未完成的原因并進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)、調(diào)整;
第九條 工作單用完后,由調(diào)度員憑存根聯(lián)到檔案管理員處領(lǐng)取,要求工作單存根聯(lián)不得有缺頁(yè)或損壞。
附則:如違反本規(guī)定,每發(fā)現(xiàn)缺、損一頁(yè)的扣罰當(dāng)事調(diào)度員當(dāng)月工資30元
第三章 附則
第十條 本規(guī)定由**物業(yè)管理有限公司客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。
第十一條 本規(guī)定從下發(fā)之日起開(kāi)始施行。
第11篇 物業(yè)區(qū)公共場(chǎng)地使用管理工作程序
物業(yè)轄區(qū)公共場(chǎng)地使用管理工作程序
1 目的
維護(hù)業(yè)戶/使用人利益,保障公共場(chǎng)地規(guī)范、合理使用。
2 適用范圍
適用于轄區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地的使用管理。
3 職責(zé)
3.1 客服部負(fù)責(zé)巡查、糾正公共場(chǎng)地不規(guī)范使用現(xiàn)象。
3.2 客服助理、保安員負(fù)責(zé)對(duì)樓道、屋面、門(mén)崗、等處不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)
行巡查、糾正,并及時(shí)向客服部匯報(bào)。
3.3 管理公司其他人員在發(fā)現(xiàn)公共場(chǎng)地不規(guī)范使用現(xiàn)象時(shí),均有責(zé)任制止或向有關(guān)人員報(bào)告。
4 工作程序
4.1 客服部
4.1.1 客服部在日常工作時(shí)應(yīng)注意檢查業(yè)戶/使用人有無(wú)未經(jīng)客服部批準(zhǔn)私自使用轄區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地及在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。
4.1.2 在業(yè)戶/使用人有特殊情況需占用或使用公共場(chǎng)地時(shí),客服部應(yīng)請(qǐng)業(yè)戶/使用人寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng),在不違反《消防安全管理?xiàng)l例》和物業(yè)的美觀整齊的前提下根據(jù)'有償使用'的原則,對(duì)相應(yīng)公共場(chǎng)地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃,有償使用,同時(shí)在《公用場(chǎng)地使用登記表》相應(yīng)欄目中做好記錄。
4.1.3 對(duì)違反公共場(chǎng)地使用規(guī)定的,損壞公共場(chǎng)地設(shè)施、設(shè)備者,物業(yè)管理部除責(zé)令其拆除、撤銷違章物品、修補(bǔ)破損部位并恢復(fù)原狀外,還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)處罰。
4.1.4 客服部在日常工作中應(yīng)注意檢查公用場(chǎng)地清潔衛(wèi)生,對(duì)于亂涂、亂畫(huà)、亂貼等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)制止并根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出處理。
4.2保安員及管理公司其他工作人員均有責(zé)任對(duì)公共場(chǎng)所不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行制止和糾正。
5 流程圖(略)
第12篇 寫(xiě)字樓物業(yè)管理顧問(wèn)工作范圍職責(zé)
寫(xiě)字樓物業(yè)管理顧問(wèn)的工作范圍及職責(zé)
物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)是以提高物業(yè)管理水平為宗旨,使業(yè)主獲取最高的回報(bào)率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。
為配合z寫(xiě)字樓的交付使用及以后能使物業(yè)管理服務(wù)保持在較高的水平,我們建議由物業(yè)管理有限公司為z寫(xiě)字樓提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù),以使物業(yè)能夠順利交用,同時(shí)建立完善的管理制度。
我們的物業(yè)顧問(wèn)工作將做如下安排:
一、前期物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)
物業(yè)管理雖然常常被視為房地產(chǎn)發(fā)展的延續(xù)和伸展,但在開(kāi)業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的一切大廈服務(wù),同時(shí)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的租賃具有重大影響。我們建議物業(yè)管理的前期工作應(yīng)該盡快開(kāi)始在這期間,物業(yè)管理顧問(wèn)的主要工作是:
●協(xié)助組建物業(yè)管理公司,成立具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。實(shí)行總經(jīng)理責(zé)任制度,下設(shè)物業(yè)、財(cái)務(wù)、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門(mén)。按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化和制度化的要求,以統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善的目標(biāo)及日后接管物業(yè)作出一切籌備工作,設(shè)立臨時(shí)辦公室及購(gòu)買(mǎi)辦公設(shè)備等。
●審查設(shè)計(jì)圖紙,全面細(xì)致地反映物業(yè)管理賴以順利實(shí)施的各種需要,包括設(shè)定工作間、儲(chǔ)物間、職工食堂間等,以及從以往管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)所知,在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的各種問(wèn)題和缺陷(例如配套設(shè)施、機(jī)電系統(tǒng)、安全保衛(wèi)、垃圾處、消防設(shè)施及建筑材料等),提交設(shè)計(jì)單位參考和糾正,并且協(xié)助發(fā)展商對(duì)施工的監(jiān)理。
●設(shè)定物業(yè)管理的法律規(guī)范,與發(fā)展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規(guī)定及其他物業(yè)管理有關(guān)的法律文件,務(wù)求做好所移交的一切安排。
●選聘物料供應(yīng)商及承包商,協(xié)商服務(wù)條款及簽訂合同。
二、物業(yè)管理計(jì)劃
一但我們被聘用后,配合物業(yè)本身的特點(diǎn)、當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、市場(chǎng)情況、社會(huì)因素和發(fā)展商的目標(biāo)和承諾,我公司將:
●制定一套詳細(xì)的物業(yè)管理計(jì)劃,內(nèi)容包括物業(yè)管理公司的服務(wù)范圍、營(yíng)業(yè)方針、思想導(dǎo)向、勞動(dòng)工資計(jì)劃、財(cái)務(wù)管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財(cái)產(chǎn)管理、考核制度、物業(yè)檔案、電腦系統(tǒng)與及其他特約服務(wù)等。
●編制開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算及首年的管理預(yù)算、評(píng)定管理費(fèi)及其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、押金及儲(chǔ)備金金額等,該項(xiàng)工作我們已提出草案,具體需和發(fā)展商進(jìn)一步落實(shí)。
●編定崗位責(zé)任獎(jiǎng)懲制度及規(guī)章制度。
三、人事管理
●協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制,各級(jí)員工薪津,福利標(biāo)準(zhǔn)。
●協(xié)助制訂各級(jí)管理員工崗位責(zé)任及工作程序。
●協(xié)助招聘及聘用員工。
●根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制訂人事制度,員工守則及勞動(dòng)合同。
●協(xié)助與勞動(dòng)部門(mén)聯(lián)絡(luò),安排有關(guān)員工聘用登記事宜。
四、員工培訓(xùn)
●在物業(yè)交付使用前,協(xié)助物業(yè)管理公司聘用高級(jí)行政人員,物業(yè)經(jīng)理及維修保養(yǎng)經(jīng)理,配合市房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行培訓(xùn),取得相應(yīng)的上崗證書(shū),并盡快參與制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。同時(shí)安排上述人員到相關(guān)物業(yè)作實(shí)習(xí),了解及熟悉專業(yè)管理模式及運(yùn)作。
●于交付使用前一個(gè)月,為各級(jí)員工安排短期上崗培訓(xùn),使他們能充分認(rèn)識(shí)本身的工作職責(zé)及工作程序,同時(shí)灌輸其良好的服務(wù)意識(shí)及正確的物業(yè)管理概念和知識(shí)。
●安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部實(shí)地訓(xùn)練,配合物業(yè)交付使用期間,令物業(yè)管理工作能夠全面開(kāi)展,為客戶及時(shí)提供高水平的服務(wù)。
●于物業(yè)交付使用后,安排重溫培訓(xùn)班,務(wù)求員工服務(wù)素質(zhì),能達(dá)到既定之標(biāo)準(zhǔn)。
五、常規(guī)管理工作
z寫(xiě)字樓全部落成后將會(huì)是一個(gè)設(shè)備完善的新典范,物業(yè)管理公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理服務(wù)、維護(hù)物業(yè)的價(jià)值和保障業(yè)主的整體利益。
這些工作包括:
●協(xié)助成立與業(yè)主和租戶聯(lián)絡(luò)并建立公關(guān)機(jī)制,接受業(yè)主和租戶對(duì)物業(yè)管理要求,不斷改善服務(wù)和擴(kuò)展服務(wù)的項(xiàng)目與范圍。
●維持及不斷完善物業(yè)的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、人力資源管理和行政管理。
●執(zhí)行物業(yè)管理公約、租約、業(yè)主守則及其他規(guī)定,防止違建和違約行為。
●維修及保養(yǎng)管理:
-維持物業(yè)配套設(shè)施的維修和保養(yǎng),長(zhǎng)期設(shè)立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織,保證所有設(shè)備的正常運(yùn)作和延長(zhǎng)物業(yè)的壽命。
-協(xié)助制定竣工驗(yàn)收安排及保養(yǎng)期內(nèi)之補(bǔ)修程序。
-協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修計(jì)劃,包括大修、中修、小修及翻修工程,編制修繕工程預(yù)算。
-根據(jù)大廈的設(shè)備裝置,協(xié)助選聘專業(yè)公司及承包商,進(jìn)行定期保養(yǎng)維修。
-協(xié)助計(jì)劃24小時(shí)緊急維修系統(tǒng),設(shè)立施工組織。
-協(xié)助制定公眾投標(biāo)、驗(yàn)收及付款程序。
●保安、消防系統(tǒng)及車輛管理:
-協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度,設(shè)定工作崗位及編制,防止大廈發(fā)生罪案。
-協(xié)助聘用及訓(xùn)練保安人員,熟悉大廈保安監(jiān)察系統(tǒng)。
-協(xié)助制定交通管理措施,防止車輛亂停亂放。
-防止霸占公共地方,維持通道暢通及公眾安全。
●環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理:
-建立清潔工作標(biāo)準(zhǔn)及選購(gòu)清潔用品及器材。
-確保大廈內(nèi)外環(huán)境整潔、優(yōu)美和舒適,制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒,保持衛(wèi)生和環(huán)境美化。
-安排專業(yè)清潔公司或招聘清潔隊(duì)伍,巡邏保潔,清理垃圾雜物。
-安排專業(yè)滅蟲(chóng)公司定期為公共地方進(jìn)行滅蟲(chóng)工作。
-維持綠化及園藝服務(wù),美化環(huán)境。
-審查大廈內(nèi)外的招牌和指示牌的質(zhì)量、形狀及位置,并且定期檢查,作必要的更新或改善。
-檢查公共照明系統(tǒng)的安全和運(yùn)作,做必要的修理和更新。
●保險(xiǎn):辦理物業(yè)和附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),防避因自然或人為災(zāi)害帶來(lái)的巨大的財(cái)產(chǎn)損失:
-協(xié)助檢定投保手續(xù)。
-協(xié)助為大廈公共地方及公共設(shè)施選定保險(xiǎn)公司,安排購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)、勞工保險(xiǎn)及公眾責(zé)任保險(xiǎn)等。
●建立物業(yè)檔案,維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。
六、財(cái)務(wù)管理
●協(xié)助設(shè)立會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度,包括各級(jí)員工的財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)程序,務(wù)求有效控制管理收支。
●按現(xiàn)行法規(guī),制訂處理欠繳管理費(fèi)及其他費(fèi)用的程序,以確保穩(wěn)定的管理收入。
●協(xié)助選用財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)及收費(fèi)形式,以便收取客戶管理費(fèi)用、公共費(fèi)用及追討費(fèi)用等。
●協(xié)助設(shè)定帳戶管理結(jié)算方式及報(bào)表格式,編制財(cái)務(wù)使用管理文件。
●安排會(huì)計(jì)師作季度
審核。
●建立財(cái)務(wù)及住戶資料庫(kù),以提供標(biāo)準(zhǔn)資料及財(cái)政狀況預(yù)測(cè),作為未來(lái)發(fā)展及投資的根據(jù)。
●為物業(yè)開(kāi)設(shè)必須的銀行帳戶,制訂有關(guān)收取費(fèi)用安排。
●協(xié)助為管理資金并開(kāi)設(shè)獨(dú)立銀行帳戶,負(fù)責(zé)管理資金。
●搞好財(cái)務(wù)管理,安排管理費(fèi)的核收和使用,適當(dāng)處理維修及儲(chǔ)備基金,為業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益制定妥善的安排。
第13篇 物業(yè)服務(wù)管理工作計(jì)劃培訓(xùn)
物業(yè)服務(wù)管理“工作計(jì)劃”培訓(xùn)
―― ――――企業(yè)在崗職工培訓(xùn)課件提要
培訓(xùn)目標(biāo):
通過(guò)“工作計(jì)劃”培訓(xùn),希望大家可以掌握編制計(jì)劃方法,提高工作管理效率。
關(guān)于“計(jì)劃”:
古人所說(shuō)的“計(jì)謀謀略”,現(xiàn)在稱為“計(jì)劃”。
孫武曾說(shuō):“用兵之道,以計(jì)為首。”
“計(jì)劃”從字面涵義上說(shuō):“計(jì)”為數(shù),劃為“道”。用我們簡(jiǎn)單的話說(shuō),“數(shù)”也可以代表步驟,“道”也可以代表范圍。
在現(xiàn)實(shí)中,只要我們?yōu)樽瞿呈聲r(shí)事先做了打算和安排,也就等于有了“計(jì)劃”。
“計(jì)劃”在現(xiàn)實(shí)中的作用:
“計(jì)劃”可讓我們明確做事的目標(biāo)和具體步驟,可以協(xié)調(diào)相互行動(dòng),增強(qiáng)主動(dòng)工作,合理利用資源,減少盲目工作,可使工作有條不紊地進(jìn)行。
另外,“計(jì)劃”本身還可以是工作進(jìn)度以及工作質(zhì)量最為簡(jiǎn)便有效的考核評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)任何工作都有較強(qiáng)約束和督促作用。
“計(jì)劃”對(duì)于工作是既有指導(dǎo),又有推動(dòng)作用。
所以,做好“工作計(jì)劃”,是我們建立正常工作秩序,提高工作效率的重要手段。
“工作計(jì)劃”是在所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中使用范圍最為廣泛,也是使用最為普遍行的管理方法。
可以試想:如果做事之前我們不做“預(yù)想”,也不確定具體“工作范圍”,不對(duì)所控資源“進(jìn)行疏理”,也不考慮是否需要“團(tuán)隊(duì)協(xié)作”,是否規(guī)定“完成時(shí)限”,更不明確“注意事項(xiàng)”等,我們很難及時(shí)準(zhǔn)確的完成應(yīng)干工作。
所以,“工作計(jì)劃”的應(yīng)用寫(xiě)作,應(yīng)是每個(gè)管理人員所必備的最最基本的工作技能之一。
在日常物業(yè)服務(wù)管理過(guò)程中“工作計(jì)劃”一般分為:年季月周換季專項(xiàng)工作等。
其中:專項(xiàng)工作計(jì)劃應(yīng)該包括“巡檢”“維修”“養(yǎng)護(hù)”“整改”“培訓(xùn)”“財(cái)務(wù)”等。
“工作計(jì)劃”物業(yè)服務(wù)管理中的應(yīng)用:
在物業(yè)服務(wù)管理過(guò)程中,利用“工作計(jì)劃”可使我們更加明確將有那些工作正在等著完成,也易分出“輕重緩急”,確定完成“工作時(shí)限”,提高內(nèi)部“協(xié)調(diào)機(jī)制”,減少工作失誤,保證工作安全。
另外:“工作計(jì)劃”在起著互通工作信息,上下工作監(jiān)督,企業(yè)管理控制,工作效果評(píng)定,防止嚴(yán)重失誤,形成標(biāo)準(zhǔn)模式,加快企業(yè)發(fā)展的作用。
所以:對(duì)于從事物業(yè)行業(yè)的所有管理人員,只要對(duì)其所做“工作計(jì)劃”進(jìn)行一下簡(jiǎn)單審閱,就可對(duì)其能力做出基本評(píng)價(jià)。
編制“工作計(jì)劃”依據(jù):
物業(yè)服務(wù)“工作計(jì)劃”需根據(jù)不同“計(jì)劃”目的,尋找與之相對(duì)應(yīng)的“工作”編制依據(jù),使之“計(jì)劃”出師有名,目標(biāo)明確。
如編制在管項(xiàng)目“年度工作計(jì)劃”時(shí),就該參照:
該項(xiàng)目“物業(yè)服務(wù)合同”公司對(duì)本項(xiàng)目“年度計(jì)劃指標(biāo)”然后結(jié)合在管項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)承諾質(zhì)量要求管理風(fēng)險(xiǎn)其它因素等。
如編制在管項(xiàng)目“專項(xiàng)工作計(jì)劃”時(shí),就該參照:
該專項(xiàng)工作“執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)”,然后對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目實(shí)際情況,并要考慮所控資源是否夠用是否需要提出申請(qǐng)是否需要專項(xiàng)培訓(xùn)是否需要安全保障是否需要進(jìn)行公示等。
“工作計(jì)劃”應(yīng)滿足如下要求:
目的明確依據(jù)充份資源可控標(biāo)明時(shí)限分工明確相鄰關(guān)系確保安全專人驗(yàn)收操作性強(qiáng)上級(jí)批準(zhǔn)文件編號(hào)復(fù)檢要求等。
在物業(yè)日常服務(wù)管理工作中使用“工作計(jì)劃”最多,也最有效的應(yīng)是“每周工作計(jì)劃”。
“每周工作計(jì)劃”可以配合每周例會(huì)完成編制,并以《例會(huì)記要》之形式加以進(jìn)行體現(xiàn)。
《例會(huì)記要》內(nèi)容應(yīng)包括:
上周工作計(jì)劃上周工作計(jì)劃完成情況未能完成工作原因未能完成工作是否需要延期本周工作增加完成工作本周自檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題自檢問(wèn)題解決方法本周接到投訴投訴問(wèn)題處置本周工作評(píng)價(jià)下周工作計(jì)劃下周注意事項(xiàng)本周工作培訓(xùn)項(xiàng)目經(jīng)理簽字等。
《例會(huì)記要》應(yīng)上報(bào)公司,并下發(fā)到本項(xiàng)目各專業(yè)主管。各專業(yè)主管應(yīng)將例會(huì)內(nèi)容傳達(dá)至本部門(mén)全體員工。
《例會(huì)記要》應(yīng)存檔保存,保存期為一年。
項(xiàng)目例會(huì)應(yīng)如何開(kāi):
每周例會(huì)召開(kāi)時(shí)間最好為每周周五。
會(huì)議召集人應(yīng)為項(xiàng)目經(jīng)理。
會(huì)議用時(shí)應(yīng)不超過(guò)1個(gè)小時(shí)。
會(huì)議召開(kāi)方式可以分為:
由各部門(mén)匯報(bào),項(xiàng)目經(jīng)理匯總,然后下達(dá)指令,并且提出要求,最后做出總結(jié)。
由項(xiàng)目經(jīng)理獨(dú)力進(jìn)行,不做討論。如有需要請(qǐng)示,討論的問(wèn)題應(yīng)在日常工作中加以解決。
計(jì)劃與能力:
如果兩個(gè)能力相當(dāng)?shù)娜朔謩e從事同種工作,其中一個(gè)人有“工作計(jì)劃”并且遵照?qǐng)?zhí)行,而另一個(gè)人沒(méi)有任何“計(jì)劃”,只憑經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)進(jìn)行工作,那么勝出的人,只能是有“計(jì)劃”的那個(gè)。所以,能力并不代表高效。
第14篇 某物業(yè)管理公司出納工作守則
物業(yè)管理公司出納工作守則
1.牢固樹(shù)立服務(wù)意識(shí),為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2.對(duì)客戶講話要有禮貌、耐心,盡可能回答客戶提出的問(wèn)題,如不清楚,應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示,以便給客戶一個(gè)滿意的答復(fù)。
3.每日及時(shí)登記流水帳,做到日清日結(jié),帳實(shí)相符。
4.保管好庫(kù)存現(xiàn)金,押金憑證、支票等。
5.保管好使用和未使用的發(fā)票。
6.按規(guī)定簽發(fā)支票,并催促領(lǐng)用者5日內(nèi)報(bào)帳。
7.按時(shí)登記各種現(xiàn)金、銀行存款帳,不延誤結(jié)帳。
8.平時(shí)收款、付款現(xiàn)金時(shí),無(wú)論是客戶還是內(nèi)部職工,做到當(dāng)面點(diǎn)清,唱收唱付。
9.協(xié)助收付款會(huì)計(jì)做好收款和付款工作。
10.定期將收款存入銀行,做到不坐支。
11.按時(shí)交納稅款,不得延期。
12.每月結(jié)帳后編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》。
第15篇 地產(chǎn)公司委托前期物業(yè)管理工作業(yè)務(wù)指引書(shū)
地產(chǎn)公司委托物業(yè)前期管理工作業(yè)務(wù)指引書(shū)
1、目的
以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則,理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。
2、適用范圍
適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。
3、職責(zé)
3.1物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。
3.2物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。
3.3地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范,結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議,以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。
4、原則
4.1物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則,合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán),理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系,建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。
4.2在業(yè)務(wù)關(guān)系上,物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程,按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則,明確雙方責(zé)、權(quán)、利,在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系,以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上,地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。
4.3地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法(確保至少按季度結(jié)算一次)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。
5、定義
5.1前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起,至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。
5.2前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段,物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級(jí))等方面,向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見(jiàn),以減少產(chǎn)品缺陷的過(guò)程。
5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為房屋已交付使用。
5.4項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前,物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。
5.5物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司,物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。
5.6保潔開(kāi)荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后,物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔,以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。
6、方法和過(guò)程控制
6.1項(xiàng)目前期介入
6.1.1為提供令客戶滿意的產(chǎn)品,規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷,在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入,物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級(jí))等方面,提出建設(shè)性意見(jiàn)。
6.1.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開(kāi)設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì),說(shuō)明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案,從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書(shū)供地產(chǎn)公司參考,地產(chǎn)公司決策部門(mén)最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。
6.1.1.2施工過(guò)程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展,熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見(jiàn)提交《工程整改建議書(shū)》。
6.1.1.3工程接管驗(yàn)收過(guò)程的控制。入伙之前3-5個(gè)月,物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交《物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過(guò)竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問(wèn)題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門(mén),由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門(mén)對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題進(jìn)行整改,確保入伙之前的工程質(zhì)量。
6.1.1.4營(yíng)銷配合過(guò)程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作:銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù);客戶的接待咨詢服務(wù);對(duì)地產(chǎn)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織落實(shí)工作;加強(qiáng)樓盤(pán)宣傳,挖掘潛在客戶群;充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁,把業(yè)主在樓盤(pán)銷售過(guò)程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。
6.1.1.4.1在營(yíng)銷過(guò)程中,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題統(tǒng)一口徑,規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。
6.1.1.4.2對(duì)于營(yíng)銷階段發(fā)生的費(fèi)用,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同》(附件一)進(jìn)行。
6.1.2項(xiàng)目前期介入階段,地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開(kāi)業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議,召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見(jiàn)進(jìn)行溝通。
6.1.3項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān)(參考標(biāo)準(zhǔn):按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算,每平方米2~4元)。
6.2前期物業(yè)管理階段
6.2.1前期物業(yè)管理服務(wù)合同:
6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前,按照相關(guān)法規(guī)要求,起草《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。
6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后,雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響,為從前期物業(yè)管理過(guò)渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件,該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣合同的(關(guān)于前期物業(yè)管理的約定)內(nèi)容一致。
6.2.2物業(yè)管理方案策劃:在房屋竣工驗(yàn)收之前,物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案,該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃,具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。
6.2.3物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算
6.2.3.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。
6.2.3.2物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平,確保物業(yè)管理項(xiàng)目(含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)收支平衡,原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法,如確有必要,地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。
6.2.4項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)
6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算
時(shí),將項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。
6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高,物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算,通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開(kāi)辦費(fèi)(參照標(biāo)準(zhǔn):按接管面積計(jì)算,每平方米2~3元),以便物業(yè)公司正常開(kāi)展工作。
6.2.5管理用房提供:
6.2.5.1地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房,用于管理處日常辦公、會(huì)議、接待、倉(cāng)庫(kù)等。
6.2.5.2管理用房的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的,從其規(guī)定;當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒(méi)有規(guī)定的,地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例(不足50平方米的按50平方米計(jì))向物業(yè)公司提供管理用房,不足部分由物業(yè)公司自行解決,由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。
6.2.5.3地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要,可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮;如管理用房中涉及到員工生活用房的,具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積,需要考慮管理處駐場(chǎng)人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中,須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案,報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),裝修標(biāo)準(zhǔn):按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算,不低于每平方米500元。
6.2.6保潔開(kāi)荒
6.2.6.1保潔開(kāi)荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任,地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。
6.2.6.2地產(chǎn)公司如將保潔開(kāi)荒工作委托物業(yè)公司,期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān).
6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)
6.2.7.1房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,成立由地產(chǎn)客服、營(yíng)銷、工程、物業(yè)等各部門(mén)、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組,策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體包括:現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。
6.2.7.2地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的,物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算(人工成本、物料消耗、現(xiàn)場(chǎng)布置、管理酬金等)報(bào)地產(chǎn)公司審核,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān).
6.2.8售后服務(wù)
6.2.8.1地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書(shū)》規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任,此外對(duì)已過(guò)保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問(wèn)題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作(具體參見(jiàn)地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書(shū)》)
6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實(shí),應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書(shū),明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施,物業(yè)公司有權(quán)對(duì)施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和扣罰。
6.2.8.3地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作,物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照《保修協(xié)議書(shū)》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。
6.2.8.4地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工程結(jié)束后,須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問(wèn)題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對(duì)接。
6.2.9空置房管理
6.2.9.1空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的?？罩梅康墓芾碣M(fèi)及水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。
6.2.9.2.為避免在客戶看房時(shí)出現(xiàn)不良現(xiàn)象,地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)空置房建立巡查制度,對(duì)門(mén)窗、水管、開(kāi)關(guān)、暖氣、水喉、門(mén)鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行定期檢查,必要時(shí)對(duì)空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。
6.3其他
6.3.1代墊款項(xiàng)和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。
6.3.2因地產(chǎn)公司銷售或其它需要,承諾向業(yè)主贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān),此部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。
6.3.3若地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施的開(kāi)戶費(fèi)用,地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時(shí)一并收取該項(xiàng)費(fèi)用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)收取此筆費(fèi)用,可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務(wù)操作。
6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等原因,造成項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差,如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差,以及前期施工、售后返修等造成水電開(kāi)支過(guò)大等,即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)至少每季度統(tǒng)計(jì)一次并報(bào)地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)。
6.3.5地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的資料(樓書(shū)、廣告、合同及宣傳資料)時(shí),應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見(jiàn)。
6.3.6地產(chǎn)公司不得對(duì)購(gòu)房者作出超過(guò)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的承諾,雙方應(yīng)在房屋銷售前對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題統(tǒng)一口徑;對(duì)因銷售承諾過(guò)失導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。
7、相關(guān)文件
《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》
《前期物業(yè)服務(wù)合同》
《保修協(xié)議書(shū)》
