第1篇 物業(yè)設(shè)備管理方案范本
提要:
設(shè)備管理做到'三好'、'四會(huì)'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。
量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,提高運(yùn)行效率,節(jié)能降耗,為××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)節(jié)約運(yùn)行成本。重大會(huì)議、活動(dòng),早準(zhǔn)備、早落實(shí),加強(qiáng)值班和巡視,確保萬(wàn)無(wú)一失。
××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(--)是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè),其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),而且各系統(tǒng)大量運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù),自動(dòng)化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件。所以,機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。
2.1××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(--)機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)
××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(--)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)::及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在:
2.1.1裝機(jī)種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進(jìn),進(jìn)口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中,對(duì)設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
2.1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn),設(shè)備運(yùn)行管理與維修難度大。
2.1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機(jī)影響大。
2.1.4機(jī)電設(shè)備容量大,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),運(yùn)行費(fèi)用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。
2.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)
2.2.1××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對(duì)較大。
2.2.2××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時(shí)間不同,這給機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間,節(jié)能降耗,盡量降低運(yùn)行成本,是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
2.3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)
2.3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則
2.3.1.1預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。
2.3.1.2對(duì)設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;'五定'即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。
2.3.1.3實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時(shí)要求專業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)維修處理。
2.3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。
2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。
2.3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。
2.3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理::方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。
2.3.2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)
通過(guò)經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修,使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運(yùn)作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。
2.4加強(qiáng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會(huì)議、活動(dòng)的設(shè)備管理
針對(duì)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備特點(diǎn)及重要性,遇重大會(huì)議、活動(dòng),須做好以下工作,確保會(huì)議、活動(dòng)的順利進(jìn)行。
2.4.1維修人員全部到位,分工負(fù)責(zé)。
2.4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運(yùn)行情況,對(duì)會(huì)議、活動(dòng)中涉及的設(shè)備設(shè)施重點(diǎn)檢查,確保安全、正常運(yùn)行。
2.4.3備足備品備件,以被急用。
2.4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強(qiáng)調(diào)會(huì)議或活動(dòng)的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會(huì)議或活動(dòng)期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗(yàn),盡量停止對(duì)其供電線路的改造工作,同時(shí)提前做好供電線路的檢查工作,確保萬(wàn)無(wú)一失。
②與自來(lái)水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會(huì)議或活動(dòng)期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動(dòng)。
2.5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式
2.5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn),用聽(tīng)、聞、看、摸等方式,利用檢測(cè)儀器、儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
2.5.2一級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整,每季進(jìn)行一次。
2.5.3二級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進(jìn)行一次。
2.5.4中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行一次。
2.5.5大修。對(duì)設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進(jìn)行一次。
2.6實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理
2.6.1設(shè)立24小時(shí)值班維修服務(wù)電話,隨時(shí)滿足各種維修服務(wù)需要。
2.6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。
2.6.3工程部除實(shí)行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話等通訊工具,在24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到,以便于開(kāi)展應(yīng)急搶修工作,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
2.6.4積極實(shí)現(xiàn)與公司技術(shù)委員會(huì)在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動(dòng)態(tài)協(xié)作。
2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動(dòng)與××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)相關(guān)部門溝通,提前了解有關(guān)活動(dòng)、會(huì)議、展覽的安排時(shí)間,充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
2.6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊(duì)伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。
2.7各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點(diǎn)及措施
2.7.1供配電系統(tǒng)
2.7.1.1管理要點(diǎn)及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保證24小時(shí)正常運(yùn)行。
(2)設(shè)備完好率99%以上。
(3)投訴處理率100%。
2.7.1.3記錄:
(1)供配電抄表記錄;
(2)供配電運(yùn)行值班記錄;
(3)供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)接地電阻測(cè)試記錄表。
2.7.1.4其它:
入住之初,協(xié)助××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---),與供電部門協(xié)商落實(shí)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)用電戶類別。
在冬夏季,隨著用電量的變化,落實(shí)部分變壓器報(bào)停事宜。
2.7.2給排
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落實(shí),積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。
(2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時(shí)到場(chǎng)搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。
(3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全,無(wú)二次污染發(fā)生。
(5)設(shè)備完好率99%以上。
(6)投訴處理率為100%。
2.7.2.3記錄:
(1)給水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)水池、水箱清洗記錄表;
(6)水池、水箱藥品投放記錄表;
(7)供水系統(tǒng)月測(cè)試記錄表。
2.7.3消防系統(tǒng)
本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。
2.7.3.1管理要點(diǎn)與措施:
2.7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全,完好無(wú)損,隨時(shí)可啟用。
(2)落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員,定期進(jìn)行演練,開(kāi)展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為'0'。
(3)制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。
(4)無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。
2.7.3.3記錄:
(1)消防報(bào)警系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)消防報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)值班記錄;
(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(6)消防演習(xí)記錄。
2.7.4空調(diào)系統(tǒng)
2.7.4.1管理要點(diǎn)及措施:
2.7.4.2效果:
(1)配備專業(yè)人員,維修和運(yùn)行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。
(3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無(wú)異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
(4)定期清洗風(fēng)機(jī)盤管,確保新風(fēng)的暢通,預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。
(5)有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(6)制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。
2.7.4.3記錄:
(1)冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表。
(2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.5電梯系統(tǒng)
2.7.5.1管理要點(diǎn)及措施。
2.7.5.2效果:
(1)電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。
(2)嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實(shí),各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(3)電梯運(yùn)行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全有效,轎廂及機(jī)房整潔,通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。
(4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。
2.7.5.3記錄:
(1)電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)
2.7.6.1效果:
(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴(yán)格落實(shí),各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(2)監(jiān)控和紅外線設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報(bào)警器能正常報(bào)警。
(4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。
2.7.6.2記錄:
(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.8機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案
2.8.1停電應(yīng)急處理措施
2.8.1.1市電停電
當(dāng)接到市電計(jì)劃停電通知后,立即檢查備用電源系統(tǒng),做好轉(zhuǎn)換備用電源的準(zhǔn)備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對(duì)工作進(jìn)行適當(dāng)安排,盡量減小停電所造成的影響。同時(shí),立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時(shí)間,及時(shí)將信息反饋給用戶,并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。
2.8.1.2設(shè)備故障停電
(1)首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備,并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備,及時(shí)恢復(fù)供電,盡量縮小停電影響范圍。
(2)各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫(kù)等出口地方均安裝應(yīng)急燈,并保證運(yùn)作正常,作為人員疏散照明之用。
(3)管理處保安、清潔保潔等人員,現(xiàn)場(chǎng)安撫讀者等使用人,并安排有續(xù)疏散,避免出現(xiàn)混亂。
2.8.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案
2.8.2.1市政供水計(jì)劃性停水,管理處提前通知用戶,說(shuō)明停水原因、停水時(shí)限等,做好水池蓄水工作。
2.8.2.2市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來(lái)不及通知用戶時(shí),管理處設(shè)法滿足用戶生活用水,事后向用戶說(shuō)明原因。
2.8.2.3由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
(1)接到事故報(bào)警后,水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)控制事態(tài)發(fā)展。
(2)水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時(shí)處理,不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào),請(qǐng)求支援。
(3)事故不能在2小時(shí)內(nèi)處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知用戶。
(4)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的具體情況,關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施,并啟動(dòng)相關(guān)的排污設(shè)施,防止水患。
2.8.3空調(diào)事故應(yīng)急處理方案
水電維修人員必須準(zhǔn)確掌握空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行情況,一旦發(fā)生故障,應(yīng)立即判定故障類別,馬上通知管理處綜合管理部。
2.8.3.1冷水機(jī)組發(fā)生故障。
(1)空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用空調(diào),恢復(fù)供冷。
(2)水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng),確定事故原因,能自行處理的應(yīng)及時(shí)排除故障,恢復(fù)機(jī)組正常工作,不能處理的故障,應(yīng)在確定故障原因后3分鐘內(nèi)通知專業(yè)維修單位,專業(yè)維修單位在30分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)處理。
(3)故障不能在10分鐘內(nèi)處理的,管理處綜合管理部須及時(shí)通知用戶,并說(shuō)明故障原因。
2.8.3.2制冷機(jī)組附屬設(shè)備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障。
空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用設(shè)備,工程部及時(shí)組織人員維修,恢復(fù)設(shè)備正常使用。
2.8.3.3空調(diào)末端裝置發(fā)生故障。
工程部立即組織人員搶修,維修時(shí)應(yīng)盡量減小影響供冷的范圍。
2.8.3.4故障排除后,做好故障分析報(bào)告,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),避免同類事故的發(fā)生。
2.8.4電梯應(yīng)急處理方案
無(wú)論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來(lái)極大不便,甚至使乘客受到驚嚇。為此,須嚴(yán)格按以下程序執(zhí)行,保證乘客的人身安全。
2.8.4.1當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí),消防值班人員應(yīng)沉著冷靜,迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場(chǎng)查看,同時(shí)用對(duì)講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi),同時(shí)停止電梯運(yùn)行。若系誤報(bào),盡快排除故障,恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。
2.8.4.2突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行,消防值班人員應(yīng)通過(guò)對(duì)講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知::水電班人員,根據(jù)樓層燈指示或小心開(kāi)啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開(kāi)轎廂前,應(yīng)先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟釋放被困乘客。
(1)轎廂停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過(guò)0.5米時(shí),用專用外門鑰匙開(kāi)啟外門,同時(shí)用力緩慢打開(kāi)轎廂門,協(xié)助乘客安全離開(kāi)轎廂,然后重新將外門關(guān)好。
(2)轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開(kāi)啟,然后通過(guò)手動(dòng)盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開(kāi)轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關(guān)好。
(3)手動(dòng)盤車時(shí),至少兩人進(jìn)行,一人雙手抓牢盤車輪,另一人撬開(kāi)抱閘,每松開(kāi)抱閘一次,盤車一次,進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時(shí),應(yīng)在松開(kāi)報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動(dòng),嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動(dòng)。
(4)若電梯因安全鉗動(dòng)作停車,手動(dòng)盤車無(wú)法生效,則從安全窗解救出被困乘客。
2.8.4.3電梯自身發(fā)生故障時(shí),解救出被困人員后立即組織人員檢修,查明事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復(fù)電梯正常運(yùn)行,并寫出事故書面報(bào)告交管理處管理班。
2.8.5重視設(shè)備的使用管理和維修保養(yǎng),延長(zhǎng)設(shè)備的大修周期和使用壽命。
2.8.5.1重視機(jī)電設(shè)備的使用管理
建立完善的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作人員的崗位責(zé)任制。每臺(tái)大型的機(jī)電設(shè)備,都要由專人負(fù)責(zé)管理,隨時(shí)了解機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況,保證設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于完好狀態(tài),杜絕設(shè)備帶病運(yùn)行,以免引起大的機(jī)電設(shè)備事故,導(dǎo)致維修成本的提高,影響設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。
2.8.5.2加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
對(duì)設(shè)備實(shí)行三級(jí)保養(yǎng)(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng))和設(shè)備點(diǎn)檢,及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患,減少、避免突發(fā)故障,提高設(shè)備的完好率,使設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備的大修周期和使用年限,從而避免因設(shè)備更新過(guò)快而引起過(guò)多的資金投入,其結(jié)果是降低了運(yùn)行成本。
根據(jù)我們管理政府物業(yè)的經(jīng)驗(yàn),維修養(yǎng)護(hù)好的設(shè)備,其壽命可以延長(zhǎng)15%至25%。
2.8.5.3提高設(shè)備的運(yùn)行效率,降低運(yùn)行成本。提高電梯運(yùn)行效率
①選擇全周自由式服務(wù)方式,提高電梯的運(yùn)行效率。
②采用先進(jìn)的操縱控制技術(shù)(如微機(jī)控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運(yùn)行狀態(tài),有效地縮短乘客候梯時(shí)間。
實(shí)現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行
在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實(shí)際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費(fèi)。水泵運(yùn)行效率的高低除了與其自身的技術(shù)性能有關(guān)外,關(guān)鍵在于運(yùn)行工位點(diǎn)是否合理。采用微機(jī)控制變頻恒壓節(jié)對(duì)水泵進(jìn)行控制能保證水泵的工位點(diǎn)保持在高效區(qū),實(shí)現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。因此,充分利用變頻控制技術(shù),對(duì)功率較大、運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)的水泵進(jìn)行技術(shù)改造,加強(qiáng)水泵的日常管理,對(duì)節(jié)能效果影響很大。
在運(yùn)行中,當(dāng)單臺(tái)水泵全速運(yùn)行不能保證供水壓力時(shí),系統(tǒng)將變頻運(yùn)行的泵轉(zhuǎn)為工頻運(yùn)行,變頻器起動(dòng)另一臺(tái)水泵變頻運(yùn)行;當(dāng)多臺(tái)水泵并聯(lián)運(yùn)行水壓偏高時(shí),系統(tǒng)能自動(dòng)切除一臺(tái)工頻運(yùn)行的水泵;當(dāng)單臺(tái)變頻水泵運(yùn)行且運(yùn)行頻率達(dá)到下限頻率時(shí),系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)入小泵運(yùn)行狀態(tài),自動(dòng)將變頻泵切除,并在管網(wǎng)水壓達(dá)到下限設(shè)定時(shí)自動(dòng)將變頻泵重新投入運(yùn)行。系統(tǒng)的恒壓和小泵運(yùn)行狀態(tài),根據(jù)管網(wǎng)水壓的變化自動(dòng)轉(zhuǎn)換。
做好水處理工作
(1)降低污垢對(duì)換熱設(shè)備的影響
空調(diào)系統(tǒng)存在大量的換熱設(shè)備,傳熱性能是影響高效運(yùn)行的關(guān)鍵因素。循環(huán)水系統(tǒng)中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素,定期投放水處理藥劑,進(jìn)行除垢、阻垢處理,能提高傳熱性能。如在空調(diào)設(shè)備運(yùn)行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進(jìn)行水質(zhì)檢測(cè),然后依據(jù)檢測(cè)結(jié)果向水系統(tǒng)中投加藥劑;每周定期排污一次,以免系統(tǒng)中的礦物鹽成倍增加,給水垢的形成創(chuàng)造條件。
(2)清除和防止銹蝕
由于冷媒溶液對(duì)傳熱管有腐蝕性,將引起傳熱管外壁產(chǎn)生污垢,導(dǎo)致制冷量衰減,應(yīng)定期對(duì)冷卻/冷凍水用化學(xué)清洗劑進(jìn)行除銹,另外還要進(jìn)行預(yù)膜處理,使管壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護(hù)膜。
為了延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命,降低能耗,在接管物業(yè)后,立即對(duì)空調(diào)系統(tǒng)清洗除污、除銹,再進(jìn)行預(yù)膜處理(膜層極薄,對(duì)導(dǎo)熱系數(shù)無(wú)影響),以減輕腐蝕程度。據(jù)統(tǒng)計(jì),空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)使用中進(jìn)行預(yù)膜處理與不做預(yù)膜處理對(duì)設(shè)備使用壽命(年)的影響如表所示:
空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)膜處理對(duì)設(shè)備使用壽命影響對(duì)照表
設(shè)備
處理使用
方式壽命
供水管
揚(yáng)水泵
制冷機(jī)組
冷卻塔
風(fēng)機(jī)盤管/風(fēng)柜
運(yùn)行中作預(yù)膜處理
18
11
11.2
11.9
8.0
未進(jìn)行預(yù)膜處理
12.6
9
5
6
4.0
由于采用無(wú)機(jī)酸、有機(jī)酸等傳統(tǒng)水處理法會(huì)增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結(jié)垢,在空調(diào)水處理時(shí),我們采用高分子多元聚合物復(fù)合水處理法,既保證水處理效果,又減低對(duì)換熱器和管道的腐蝕。
節(jié)約用水
××市是淡水資源比較缺乏的地區(qū),減少水資源的消耗意義重大。除大力提倡節(jié)約用水,防止供水設(shè)備及管路滲水、漏水外,推廣應(yīng)用性能卓越的節(jié)水器具與設(shè)備,是實(shí)現(xiàn)節(jié)約用水的重要措施和途徑。采用先進(jìn)的節(jié)水設(shè)備,雖然會(huì)增加設(shè)備初期的資金投入,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,可以減少不必要的浪費(fèi)。既可以降低用水成本,又可以節(jié)省電力資源。
在本物業(yè)大廈中,我們將采用下列手段實(shí)現(xiàn)節(jié)約用水:
珍惜水資源,大力倡導(dǎo)節(jié)約用水的觀念。
②物業(yè)管理處水電及保安人員時(shí)常巡視,發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設(shè)備及時(shí)組織人員予以修復(fù),維修時(shí)先切斷水源,以免造成浪費(fèi)。
③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水資源浪費(fèi)。在大、小便器水箱中根據(jù)需要設(shè)定合適的水位,可收到一定程度的節(jié)水效果。
④推廣使用停水自閉水龍頭,避免因供水系統(tǒng)壓力不足或不穩(wěn)定引起管路'停水'等假象,造成用戶未適時(shí)關(guān)上水龍頭,在管路供水恢復(fù)正常時(shí)造成水浪費(fèi)。
⑤使用延時(shí)自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統(tǒng)中采用延時(shí)自閉水閥,根據(jù)需要調(diào)節(jié)延時(shí)關(guān)閉的時(shí)間,用較少的水量就可達(dá)到滿意的沖洗效果。如果采用感應(yīng)式延時(shí)自閉水閥,更可收到節(jié)水和衛(wèi)生的雙重效果。
⑥合理布置安裝減壓閥和使用節(jié)水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥后管路所需的壓力水平,保證供水系統(tǒng)中各用水管獲得適當(dāng)?shù)乃畨汉土髁?。由于水的漏失率和浪費(fèi)程度幾乎同供水系統(tǒng)的水壓成正比,用戶存在一定程度的無(wú)意識(shí)浪費(fèi)水的現(xiàn)象,減壓閥具有改善系統(tǒng)運(yùn)行工況和潛在節(jié)水作用。使用節(jié)水水龍頭,也可以減少因水龍頭流量過(guò)大時(shí)用戶無(wú)意識(shí)浪費(fèi)水的水量。
提高供配電系統(tǒng)的節(jié)能效果
(1)供冷系統(tǒng)設(shè)備是主要的耗能設(shè)備,可在供冷高峰期和供冷淡季應(yīng)區(qū)別對(duì)待,根據(jù)需要投入不同容量的變壓器,降低變壓器基本費(fèi)用,減少變壓器的耗能量。
(2)根據(jù)實(shí)際用電負(fù)荷的變化調(diào)整變壓器的投入數(shù)量,保持運(yùn)行中的變壓器單臺(tái)負(fù)荷率在80%左右,以提高變壓器的運(yùn)行效率,實(shí)現(xiàn)調(diào)荷節(jié)電。
(3)配電系統(tǒng)中發(fā)揮無(wú)功負(fù)荷的補(bǔ)償作用,通過(guò)電容補(bǔ)償柜的投入和切換,將功率因數(shù)保持在0.95以上,以減少無(wú)功損耗,達(dá)到節(jié)能效果。
(4)室外燈光工程的燈具功率很大,在日后使用過(guò)程中,耗電量將非常大,采用優(yōu)質(zhì)高效的節(jié)能燈具,加強(qiáng)該系統(tǒng)啟停時(shí)間的控制,以對(duì)其實(shí)行有效控制和管理,可以實(shí)現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。
第2篇 大廈物業(yè)設(shè)備管理方案
(1)提要:設(shè)備管理做到'三好'、'四會(huì)'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。
量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,提高運(yùn)行效率,節(jié)能降耗,為廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)節(jié)約運(yùn)行成本。重大會(huì)議、活動(dòng),早準(zhǔn)備、早落實(shí),加強(qiáng)值班和巡視,確保萬(wàn)無(wú)一失。
廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè),其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),而且各系統(tǒng)大量運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù),自動(dòng)化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件。所以,機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。
1廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在:
1.1裝機(jī)種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進(jìn),進(jìn)口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中,對(duì)設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn),設(shè)備運(yùn)行管理與維修難度大。
1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機(jī)影響大。
1.4機(jī)電設(shè)備容量大,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),運(yùn)行費(fèi)用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。
2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)1廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對(duì)較大。
2廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時(shí)間不同,這給機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間,節(jié)能降耗,盡量降低運(yùn)行成本,是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則3.
1.1預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。
3.1.2對(duì)設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'和'五定'。
'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;
'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;
'五定'即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。
3.1.3實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。
以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時(shí)要求專業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)維修處理。
3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。
制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。
3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。
3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。
3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。
3. 2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)通過(guò)經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修,使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運(yùn)作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。
4加強(qiáng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會(huì)議、活動(dòng)的設(shè)備管理針對(duì)廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備特點(diǎn)及重要性,遇重大會(huì)議、活動(dòng),須做好以下工作,確保會(huì)議、活動(dòng)的順利進(jìn)行。
4.1維修人員全部到位,分工負(fù)責(zé)。
4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運(yùn)行情況,對(duì)會(huì)議、活動(dòng)中涉及的設(shè)備設(shè)施重點(diǎn)檢查,確保安全、正常運(yùn)行。
4.3備足備品備件,以被急用。
4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強(qiáng)調(diào)會(huì)議或活動(dòng)的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會(huì)議或活動(dòng)期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗(yàn),盡量停止對(duì)其供電線路的改造工作,同時(shí)提前做好供電線路的檢查工作,確保萬(wàn)無(wú)一失。
②與自來(lái)水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會(huì)議或活動(dòng)期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動(dòng)。
5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式
5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。
操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn),用聽(tīng)、聞、看、摸等方式,利用檢測(cè)儀器、儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除,并做好記錄。
操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
5.2一級(jí)保養(yǎng)。
維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整,每季進(jìn)行一次。
5.3二級(jí)保養(yǎng)。
維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進(jìn)行一次。
5.4中修。
對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行一次。
5.5大修。
對(duì)設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進(jìn)行一次。
6實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理
6.1設(shè)立24小時(shí)值班維修服務(wù)電話,隨時(shí)滿足各種維修服務(wù)需要。
6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。
6.3工程部除實(shí)行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話等通訊工具,在24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到,以便于開(kāi)展應(yīng)急搶修工作,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
6.4積極實(shí)現(xiàn)與公司技術(shù)委員會(huì)在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動(dòng)態(tài)協(xié)作。
6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動(dòng)與廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)相關(guān)部門溝通,提前了解有關(guān)活動(dòng)、會(huì)議、展覽的安排時(shí)間,充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊(duì)伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。
第3篇 大廈物業(yè)設(shè)備管理方案-1
大廈物業(yè)設(shè)備管理方案(1)
提要:
設(shè)備管理做到'三好'、'四會(huì)'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。
量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,提高運(yùn)行效率,節(jié)能降耗,為**廣場(chǎng)**號(hào)樓項(xiàng)目(---)節(jié)約運(yùn)行成本。重大會(huì)議、活動(dòng),早準(zhǔn)備、早落實(shí),加強(qiáng)值班和巡視,確保萬(wàn)無(wú)一失。
**廣場(chǎng)**號(hào)樓項(xiàng)目(---)是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè),其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),而且各系統(tǒng)大量運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù),自動(dòng)化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件。所以,機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。
1**廣場(chǎng)**號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)
**廣場(chǎng)**號(hào)樓項(xiàng)目(---)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在:
1.1裝機(jī)種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進(jìn),進(jìn)口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中,對(duì)設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn),設(shè)備運(yùn)行管理與維修難度大。
1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機(jī)影響大。
1.4機(jī)電設(shè)備容量大,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),運(yùn)行費(fèi)用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。
2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)
1**廣場(chǎng)**號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對(duì)較大。
2**廣場(chǎng)**號(hào)樓項(xiàng)目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時(shí)間不同,這給機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間,節(jié)能降耗,盡量降低運(yùn)行成本,是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)
3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則
3.1.1預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。
3.1.2對(duì)設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;'五定'即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。
3.1.3實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時(shí)要求專業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)維修處理。
3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。
3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。
3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。
3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。
3.2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)
通過(guò)經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修,使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運(yùn)作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。
4加強(qiáng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會(huì)議、活動(dòng)的設(shè)備管理
針對(duì)**廣場(chǎng)**號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備特點(diǎn)及重要性,遇重大會(huì)議、活動(dòng),須做好以下工作,確保會(huì)議、活動(dòng)的順利進(jìn)行。
4.1維修人員全部到位,分工負(fù)責(zé)。
4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運(yùn)行情況,對(duì)會(huì)議、活動(dòng)中涉及的設(shè)備設(shè)施重點(diǎn)檢查,確保安全、正常運(yùn)行。
4.3備足備品備件,以被急用。
4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強(qiáng)調(diào)會(huì)議或活動(dòng)的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會(huì)議或活動(dòng)期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗(yàn),盡量停止對(duì)其供電線路的改造工作,同時(shí)提前做好供電線路的檢查工作,確保萬(wàn)無(wú)一失。
②與自來(lái)水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會(huì)議或活動(dòng)期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動(dòng)。
5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式
5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn),用聽(tīng)、聞、看、摸等方式,利用檢測(cè)儀器、儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
5.2一級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整,每季進(jìn)行一次。
5.3二級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進(jìn)行一次。
5.4中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行一次。
5.5大修。對(duì)設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進(jìn)行一次。
6實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理
6.1設(shè)立24小時(shí)值班維修服務(wù)電話,隨時(shí)滿足各種維修服務(wù)需要。
6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。
6.3工程部除實(shí)行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話等通訊工具,在24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到,以便于開(kāi)展應(yīng)急搶修工作,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
6.4積極實(shí)現(xiàn)與公司技術(shù)委員會(huì)在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動(dòng)態(tài)協(xié)作。
6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動(dòng)與**廣場(chǎng)**號(hào)樓項(xiàng)目(---)相關(guān)部門溝通,提前了解有關(guān)活動(dòng)、會(huì)議、展覽的安排時(shí)間,充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊(duì)伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。
第4篇 大廈物業(yè)設(shè)備管理方案-2
大廈物業(yè)設(shè)備管理方案(2)
7各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點(diǎn)及措施
7.1供配電系統(tǒng)
7.1.1管理要點(diǎn)及措施:
7.1.2效果:
(1)保證24小時(shí)正常運(yùn)行。
(2)設(shè)備完好率99%以上。
(3)投訴處理率100%。
7.1.3記錄:
(1)供配電抄表記錄;
(2)供配電運(yùn)行值班記錄;
(3)供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)接地電阻測(cè)試記錄表。
7.1.4其它:
(1)入住之初,協(xié)助**廣場(chǎng)**號(hào)樓項(xiàng)目(---),與供電部門協(xié)商落實(shí)**廣場(chǎng)**號(hào)樓項(xiàng)目(---)用電戶類別。
(2)在冬夏季,隨著用電量的變化,落實(shí)部分變壓器報(bào)停事宜。
7.2給排
7.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落實(shí),積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。
(2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時(shí)到場(chǎng)搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。
(3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全,無(wú)二次污染發(fā)生。
(5)設(shè)備完好率99%以上。
(6)投訴處理率為100%。
7.3記錄:
(1)給水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)水池、水箱清洗記錄表;
(6)水池、水箱藥品投放記錄表;
(7)供水系統(tǒng)月測(cè)試記錄表。
7.3消防系統(tǒng)
本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。
7.3.1管理要點(diǎn)與措施:
7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全,完好無(wú)損,隨時(shí)可啟用。
(2)落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員,定期進(jìn)行演練,開(kāi)展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為'0'。
(3)制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。
(4)無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。
7.3.3記錄:
(1)消防報(bào)警系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)消防報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)值班記錄;
(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(6)消防演習(xí)記錄。
7.4空調(diào)系統(tǒng)
7.4.1管理要點(diǎn)及措施:
7.4.2效果:
(1)配備專業(yè)人員,維修和運(yùn)行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。
(3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無(wú)異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
(4)定期清洗風(fēng)機(jī)盤管,確保新風(fēng)的暢通,預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。
(5)有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(6)制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。
7.4.3記錄:
(1)冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表。
(2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
7.5電梯系統(tǒng)
7.5.1管理要點(diǎn)及措施。
7.5.2效果:
(1)電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。
(2)嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實(shí),各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(3)電梯運(yùn)行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全有效,轎廂及機(jī)房整潔,通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。
(4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。
7.5.3記錄:
(1)電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)
7.7.2效果:
(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴(yán)格落實(shí),各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(2)監(jiān)控和紅外線設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報(bào)警器能正常報(bào)警。
(4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。
7.7.3記錄:
(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
