第1篇 樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問(wèn)題,確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依賴(lài)性越來(lái)越強(qiáng),同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過(guò)程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù),而且通過(guò)制訂、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃,以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無(wú)故障運(yùn)行,提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理
樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過(guò)提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量,提供一個(gè)高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國(guó)際運(yùn)行安全。
1.1 運(yùn)行管理
設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺(tái)帳。
1.1.2 建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度,巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。
1.1.3 制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。
1.1.5 對(duì)操作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)和操作技能。
1.1.6 實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn),采取有效措施進(jìn)行清除,確保安全運(yùn)行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因進(jìn)行分析,提出有效的改善措施,確保類(lèi)似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障,運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國(guó)際樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運(yùn)行故障時(shí),按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作,保證安全可靠運(yùn)行。
1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。由專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行,結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正常現(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障時(shí),維修人員及時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。在日常運(yùn)行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場(chǎng)所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運(yùn)行情況,巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問(wèn)題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無(wú)污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí),維修人員及時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間,按預(yù)先的設(shè)定,通過(guò)大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開(kāi)/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消防安全的保證,所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí),消防管理人員及時(shí)到場(chǎng),按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時(shí)處理,確保生命財(cái)產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運(yùn)輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式,以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時(shí)間段內(nèi),電梯全開(kāi)放運(yùn)行,可自由乘坐。在非辦公時(shí)間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層,無(wú)卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷(xiāo)。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí),按電梯困人救援程序及時(shí)處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類(lèi)
設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時(shí),均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬(wàn)元以上;因故障引起整個(gè)大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時(shí),值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報(bào),無(wú)法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部部長(zhǎng)。
根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運(yùn)行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前,把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責(zé)
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長(zhǎng)并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長(zhǎng)接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理,并上報(bào)管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責(zé)
對(duì)于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長(zhǎng)處理,工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門(mén)發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí),應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí),應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。
2.2.6 如供電局對(duì)大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動(dòng)設(shè)備,確保順天國(guó)際財(cái)富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書(shū)面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時(shí),值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵,然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時(shí),應(yīng)迅速搶修,若一時(shí)不能修復(fù),應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門(mén),及進(jìn)通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時(shí),啟動(dòng)備用機(jī)組投入運(yùn)行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時(shí),應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運(yùn)行,排除故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。
2.4.3 當(dāng)故障停電時(shí),立即關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動(dòng)運(yùn)行,同時(shí)做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時(shí),要做到忙而不亂,及時(shí)報(bào)警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災(zāi)報(bào)警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時(shí),立即用消防電話(huà)或普通電話(huà)向中央監(jiān)控室報(bào)警,也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話(huà)報(bào)警時(shí),必須講清下列事項(xiàng):火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報(bào)警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后,利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào),應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實(shí)火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重,在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源;啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火,設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位,隨時(shí)聽(tīng)從指揮。
d. 派人到大樓門(mén)口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng),指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí),應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時(shí),有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。
3 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。
3.1 維護(hù)保養(yǎng)工作主式
維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個(gè)層次:
日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專(zhuān)人負(fù)責(zé),并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進(jìn)行,重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實(shí)施。
3.2 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專(zhuān)職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)工程部部長(zhǎng)與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)
3.3.1 變配電系統(tǒng):對(duì)相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測(cè)儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測(cè)各種水位檢測(cè)和控制器件動(dòng)作靈敏度,是否有誤動(dòng)作。管道是否有滲漏,閥門(mén)動(dòng)作是否靈活、可靠,有無(wú)漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對(duì)各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測(cè)試,對(duì)各個(gè)電磁閥門(mén)進(jìn)行開(kāi)、合測(cè)試?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常,各項(xiàng)參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對(duì)主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來(lái)之前,均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后,也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和斷開(kāi)。若有問(wèn)題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及實(shí)施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝及運(yùn)作等實(shí)際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中,能源開(kāi)支是最重要的一部分。工程部部長(zhǎng)要直接參與能源管理、制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計(jì)劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗,做好能源用量的計(jì)劃及計(jì)量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳,加強(qiáng)節(jié)能管理工作。
4.1.5 實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具,采用切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國(guó)家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項(xiàng)工作。
4.2.2 加強(qiáng)能源使用的計(jì)劃管理,嚴(yán)格執(zhí)行cpm下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問(wèn)題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報(bào)《能源消耗統(tǒng)計(jì)》。
4.2.3 能源的使用實(shí)行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨(dú)考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計(jì)量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時(shí)間,特別是對(duì)旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。
4.2.5 加強(qiáng)設(shè)備管理維修,認(rèn)真節(jié)約能源,杜絕浪費(fèi)水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無(wú)功負(fù)荷的補(bǔ)償。通過(guò)電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù),應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整,并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運(yùn)行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實(shí)際的運(yùn)行中,應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷的變化,確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺(tái)數(shù),提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開(kāi)啟可采用光控或聲控。同時(shí)還可利用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制照明的開(kāi)/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費(fèi)。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過(guò)樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制水泵的開(kāi)/關(guān),防止溢水。加強(qiáng)巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時(shí)間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點(diǎn):
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的情況逐漸顯露,有必要進(jìn)行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過(guò)一段時(shí)間運(yùn)行,趨向老化陳舊,通過(guò)改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段:
5.1 論證立項(xiàng)
選擇改造對(duì)象,確定改造目標(biāo),根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況,結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力,在每年最后一個(gè)季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:
5.1.1 擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運(yùn)行能耗
5.2 方案設(shè)計(jì)
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實(shí)際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn),安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機(jī)時(shí)間,使改造方案切實(shí)可行。
5.3 組織實(shí)施
設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行,也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時(shí)、材料、費(fèi)用,減少停機(jī)時(shí)間,具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力量實(shí)施。大的改造工程通常由專(zhuān)業(yè)單位實(shí)施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運(yùn)行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時(shí)對(duì)設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗(yàn)收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗(yàn)收手續(xù),經(jīng)試運(yùn)行測(cè)試各項(xiàng)參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計(jì)要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費(fèi)用來(lái)源
技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來(lái)自每年的'維修基金計(jì)劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分,是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào),再按編號(hào)逐臺(tái)登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺(tái)帳。
6.2.3 每一臺(tái)主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實(shí)際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運(yùn)行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗(yàn)收、年審資料
6.3.9 計(jì)算機(jī)軟件及錄像資料
第2篇 高層樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
高層樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理方案
設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問(wèn)題,確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依賴(lài)性越來(lái)越強(qiáng),同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過(guò)程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù),而且通過(guò)制訂、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃,以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無(wú)故障運(yùn)行,提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理
樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過(guò)提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量,提供一個(gè)高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國(guó)際運(yùn)行安全。
1.1 運(yùn)行管理
設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺(tái)帳。
1.1.2 建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度,巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。
1.1.3 制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。
1.1.5 對(duì)操作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)和操作技能。
1.1.6 實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn),采取有效措施進(jìn)行清除,確保安全運(yùn)行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因進(jìn)行分析,提出有效的改善措施,確保類(lèi)似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障,運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國(guó)際樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運(yùn)行故障時(shí),按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作,保證安全可靠運(yùn)行。
1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。由專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行,結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障時(shí),維修人員及時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。在日常運(yùn)行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場(chǎng)所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運(yùn)行情況,巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問(wèn)題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無(wú)污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí),維修人員及時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間,按預(yù)先的設(shè)定,通過(guò)大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開(kāi)/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消防安全的保證,所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí),消防管理人員及時(shí)到場(chǎng),按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時(shí)處理,確保生命財(cái)產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運(yùn)輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式,以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時(shí)間段內(nèi),電梯全開(kāi)放運(yùn)行,可自由乘坐。在非辦公時(shí)間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層,無(wú)卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷(xiāo)。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí),按電梯困人救援程序及時(shí)處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類(lèi)
設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時(shí),均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬(wàn)元以上;因故障引起整個(gè)大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時(shí),值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報(bào),無(wú)法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部部長(zhǎng)。
根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運(yùn)行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前,把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責(zé)
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長(zhǎng)并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長(zhǎng)接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理,并上報(bào)管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責(zé)
對(duì)于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長(zhǎng)處理,工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門(mén)發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí),應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí),應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。
2.2.6 如供電局對(duì)大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動(dòng)設(shè)備,確保順天國(guó)際財(cái)富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書(shū)面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時(shí),值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵,然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時(shí),應(yīng)迅速搶修,若一時(shí)不能修復(fù),應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門(mén),及進(jìn)通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時(shí),啟動(dòng)備用機(jī)組投入運(yùn)行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時(shí),應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運(yùn)行,排除故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。
2.4.3 當(dāng)故障停電時(shí),立即關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動(dòng)運(yùn)行,同時(shí)做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時(shí),要做到忙而不亂,及時(shí)報(bào)警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災(zāi)報(bào)警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時(shí),立即用消防電話(huà)或普通電話(huà)向中央監(jiān)控室報(bào)警,也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話(huà)報(bào)警時(shí),必須講清下列事項(xiàng):火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報(bào)警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后,利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào),應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實(shí)火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重,在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源;啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火,設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位,隨時(shí)聽(tīng)從指揮。
d. 派人到大樓門(mén)口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng),指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí),應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時(shí),有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。
3 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。
3.1 維護(hù)保養(yǎng)工作主式
維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個(gè)層次:
日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專(zhuān)人負(fù)責(zé),并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進(jìn)行,重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實(shí)施。
3.2 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專(zhuān)職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)工程部部長(zhǎng)與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)
3.3.1 變配電系統(tǒng):對(duì)相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測(cè)儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測(cè)各種水位檢測(cè)和控制器件動(dòng)作靈敏度,是否有誤動(dòng)作。管道是否有滲漏,閥門(mén)動(dòng)作是否靈活、可靠,有無(wú)漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對(duì)各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測(cè)試,對(duì)各個(gè)電磁閥門(mén)進(jìn)行開(kāi)、合測(cè)試?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常,各項(xiàng)參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對(duì)主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來(lái)之前,均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后,也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和斷開(kāi)。若有問(wèn)題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及實(shí)施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝及運(yùn)作等實(shí)際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中,能源開(kāi)支是最重要的一部分。工程部部長(zhǎng)要直接參與能源管理、制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計(jì)劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗,做好能源用量的計(jì)劃及計(jì)量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳,加強(qiáng)節(jié)能管理工作。
4.1.5 實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具,采用切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國(guó)家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項(xiàng)工作。
4.2.2 加強(qiáng)能源使用的計(jì)劃管理,嚴(yán)格執(zhí)行cpm下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問(wèn)題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報(bào)《能源消耗統(tǒng)計(jì)》。
4.2.3 能源的使用實(shí)行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨(dú)考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計(jì)量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時(shí)間,特別是對(duì)旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。
4.2.5 加強(qiáng)設(shè)備管理維修,認(rèn)真節(jié)約能源,杜絕浪費(fèi)水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無(wú)功負(fù)荷的補(bǔ)償。通過(guò)電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù),應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整,并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運(yùn)行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實(shí)際的運(yùn)行中,應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷的變化,確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺(tái)數(shù),提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開(kāi)啟可采用光控或聲控。同時(shí)還可利用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制照明的開(kāi)/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費(fèi)。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過(guò)樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制水泵的開(kāi)/關(guān),防止溢水。加強(qiáng)巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時(shí)間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點(diǎn):
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的情況逐漸顯露,有必要進(jìn)行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過(guò)一段時(shí)間運(yùn)行,趨向老化陳舊,通過(guò)改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段:
5.1 論證立項(xiàng)
選擇改造對(duì)象,確定改造目標(biāo),根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況,結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力,在每年最后一個(gè)季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:
5.1.1 擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運(yùn)行能耗
5.2 方案設(shè)計(jì)
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實(shí)際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn),安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機(jī)時(shí)間,使改造方案切實(shí)可行。
5.3 組織實(shí)施
設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行,也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時(shí)、材料、費(fèi)用,減少停機(jī)時(shí)間,具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力量實(shí)施。大的改造工程通常由專(zhuān)業(yè)單位實(shí)施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運(yùn)行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時(shí)對(duì)設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗(yàn)收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗(yàn)收手續(xù),經(jīng)試運(yùn)行測(cè)試各項(xiàng)參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計(jì)要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費(fèi)用來(lái)源
技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來(lái)自每年的'維修基金計(jì)劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分,是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào),再按編號(hào)逐臺(tái)登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺(tái)帳。
6.2.3 每一臺(tái)主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實(shí)際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運(yùn)行資料
6.3.3 值班記錄
6.
3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗(yàn)收、年審資料
