新城前期進(jìn)駐管理方案
新城國(guó)際前期進(jìn)駐管理方案
(一)前期進(jìn)駐服務(wù)
管理內(nèi)容
1、了解園區(qū)的基本情況。
2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》,確定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。
3、依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初步驗(yàn)收,并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上,對(duì)驗(yàn)收情況及時(shí)匯總,并報(bào)送相關(guān)單位限期整改。
4、配合相關(guān)部門(mén)實(shí)施對(duì)共用設(shè)施設(shè)備整改的監(jiān)督,直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。
5、進(jìn)行物業(yè)交接,并對(duì)驗(yàn)收資料進(jìn)行分類(lèi)、歸檔。
管理措施
1、組建接管驗(yàn)收小組,負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作。
2、依據(jù)新建物業(yè)接管驗(yàn)收有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),制定接管驗(yàn)收規(guī)程。
3、接管驗(yàn)收小組各成員,熟練掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。
4、制定《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》,明確接管驗(yàn)收人員、時(shí)間安排等。
5、按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
(二)前期進(jìn)駐起始時(shí)間及進(jìn)駐費(fèi)用
前期物業(yè)管理進(jìn)駐起始日期是物業(yè)交付前第三個(gè)月(2008年5月)。
前期進(jìn)駐費(fèi)用在物業(yè)交付前另行測(cè)算,費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商按實(shí)承擔(dān)。
三、招聘人員
為了優(yōu)化人員結(jié)構(gòu),我司將以公司抽調(diào)和對(duì)外招聘相結(jié)合的方式配備【**新城國(guó)際】物業(yè)管理處員工。
(一)招聘方式
公司網(wǎng)站招聘;
登報(bào)招聘;
公司員工介紹等。
(二)錄用標(biāo)準(zhǔn)
品行兼優(yōu)、近五年內(nèi)無(wú)違法違紀(jì)記錄;
儀表端正、身體健康,無(wú)任何遺傳或慢性疾病并經(jīng)體檢合格;
從事簡(jiǎn)單、重復(fù)勞動(dòng)工作人員的錄用時(shí)一般須具備:受過(guò)高中或高中以上文化教育,年齡在十八周歲以上;
管理人員及工程等工作人員的錄用一般須具備:受過(guò)大專(zhuān)及以上文化教育或擁有相關(guān)專(zhuān)業(yè)證書(shū),并有一定的同類(lèi)工作經(jīng)驗(yàn)。
招聘工作流程示意圖
否 否
是 是
四、清潔開(kāi)荒作業(yè)
(一)清潔開(kāi)荒時(shí)間
在園區(qū)交付前一個(gè)月左右,我司將從公司保潔中心抽調(diào)專(zhuān)業(yè)人員,協(xié)助管理處做好園區(qū)'開(kāi)荒'工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎(chǔ)。
(二)清潔開(kāi)荒范圍
1、小高層、高層住宅公寓、商鋪、辦分樓的室內(nèi)保潔,其中包括:地面、陽(yáng)臺(tái)、踢腳線、室內(nèi)玻璃、門(mén)、窗、開(kāi)關(guān)、燈具。
2、公共樓道保潔,其中包括:樓道玻璃、花崗巖地面、可視門(mén)禁、有線網(wǎng)柜、欄桿、扶手、電表箱、單元門(mén)、臺(tái)階。
3、地下車(chē)庫(kù)保潔,其中包括:地面、緩沖道、管線、集線盒、標(biāo)識(shí)牌、消防栓、滅火器。
4、外圍道路、綠化帶(公共設(shè)施)保潔,其中包括:地磚道路、草坪燈、公共路燈、綠化帶垃圾、石塊收集。
5、外墻清洗:園區(qū)所有樓宇的外立面墻面、石材、玻璃幕面。
6、大堂地面的晶面處理及大堂玻璃的清潔。
(三)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、樓道臺(tái)階、電梯門(mén)廳花崗巖地面無(wú)明顯灰塵與垃圾,地面上無(wú)水泥結(jié)渣,充分體現(xiàn)花崗巖應(yīng)有石材質(zhì)地。
2、門(mén)、窗目視無(wú)積塵、無(wú)污漬,玻璃干凈透明,門(mén)框、窗框內(nèi)縫隙無(wú)明顯灰塵。
3、踢腳線、有線網(wǎng)柜、開(kāi)關(guān)、消防箱、滅火器、可視門(mén)禁、欄桿、扶手、電表箱、標(biāo)識(shí)牌、燈具目視無(wú)積塵、無(wú)污漬,干凈、清爽。
4、地下車(chē)庫(kù)地面、緩沖道沖洗干凈、無(wú)積沙、浮塵,管線目視無(wú)污漬、無(wú)積塵。
5、外圍道路地磚沖刷干凈無(wú)浮塵、無(wú)垃圾,地面能充分體現(xiàn)出地磚應(yīng)有的光澤。
6、樓宇外立面墻面、石材、玻璃干凈、明亮、無(wú)污跡、無(wú)灰塵、整體均勻。
7、大堂石材地面做晶面后光亮,達(dá)到星級(jí)酒店相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),玻璃清洗后干凈、明亮、目視無(wú)污漬。
五、建筑成品保護(hù)
(一)成品保護(hù)范圍
大堂(包括地面、大理石墻面、柱子);走廊(包括地面、大理石墻面);消防樓梯(扶手);電梯(包括電梯廳門(mén)、電梯廳頂部、門(mén)套、電梯轎廂);電梯前廳(包括地面、大理石墻面等);住宅戶內(nèi)(包括進(jìn)戶門(mén)、地漏、下水道預(yù)留口)。
(二)成品保護(hù)具體措施
◎ 大堂
1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設(shè)地毯,中間可用雙面膠加以固定。各幢樓宇均只設(shè)一個(gè)出入口供人員進(jìn)出,裝修施工人員原則上要求其從地下車(chē)庫(kù)出入,具體根據(jù)實(shí)際情況確定。
2、大理石墻面、柱子:采用防潮紙做好保護(hù),具體保護(hù)部位可視具體情況決定。
◎ 走廊
1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設(shè)地毯,中間可用雙面膠加以固定。
2、大理石墻面:采用防潮紙做好保護(hù),具體保護(hù)部位可視具體情況決定。
◎ 消防樓梯
扶手:采用雙層防潮紙包裝扶手木材部分,并用透明膠加以固定。
◎ 電梯
每單元為兩臺(tái)電梯,成品保護(hù)期間將安排一臺(tái)為貨梯,另一臺(tái)為客梯。所有裝修材料和垃圾要求只能從地下車(chē)庫(kù)通過(guò)貨梯運(yùn)載。貨梯轎廂內(nèi)各部位保護(hù)措施繼續(xù)沿用施工方已做好的保護(hù)措施。
客梯現(xiàn)暫不作保護(hù)。在裝修高峰期間,業(yè)主進(jìn)出較少,因此采取關(guān)閉客梯的措施。根據(jù)具體情況,再開(kāi)啟運(yùn)行。同時(shí)配備相關(guān)提示標(biāo)識(shí)牌。
◎ 電梯前廳
1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設(shè)地毯,中間可用雙面膠加以固定。
2、電梯門(mén)口轉(zhuǎn)角(大理石):由于此部位著力點(diǎn)難確定,且考慮到外觀美觀統(tǒng)一,暫不做保護(hù),因此采取的保護(hù)措施為:
(1)事先向開(kāi)發(fā)商索要該部位大理石材質(zhì)的有關(guān)資料,包括分?jǐn)傊撩科椒矫椎馁M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);
(2)裝修戶申請(qǐng)裝修時(shí),向其說(shuō)明該部位的損壞將由責(zé)任人按實(shí)賠償。
3、涂料墻面:由于墻面表層為涂料,較難做成品保護(hù)措施,因此采取保護(hù)措施為:
(1)事先向開(kāi)發(fā)商索要該涂料的顏色配比標(biāo)準(zhǔn)、涂料品牌、廠家等具體資料等;
(2)在業(yè)主基本裝修完畢后,管理處按照上述涂料相關(guān)資料作統(tǒng)一粉刷。
◎ 業(yè)主戶內(nèi)
要求業(yè)主自行采取保護(hù)措施,管理處提供具體保護(hù)措施相關(guān)做法,供其參考。
1、進(jìn)戶門(mén):采用防潮紙或包裝紙板將進(jìn)戶門(mén)易損傷部位包裝起來(lái),并用雙面膠加
以固定。
2、地漏:采用較寬的透明膠加以封閉。
3、下水道預(yù)留口:采用塑料袋或其他可利用材料將預(yù)留口捆綁密封。
六、后續(xù)工程管理
我們?cè)凇舅味夹鲁菄?guó)際】的管理中,將整合dd物業(yè)的工程管理資源,針對(duì)本物業(yè)有小高層、高層、商鋪和辦公樓的多種物業(yè)類(lèi)型的情況下,詳細(xì)制定各類(lèi)操作規(guī)程和程序,結(jié)合實(shí)際情況制定好工程管理隊(duì)伍的建設(shè)方案,如管理程序上墻,員工定期組織不同形式的培訓(xùn)等。工程管理方式主要采取表單式管理,通過(guò)各物業(yè)類(lèi)型和設(shè)施設(shè)備的種類(lèi)制定不同工程管理、維護(hù)、維修表單及標(biāo)準(zhǔn),對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、檢查及監(jiān)督考核。設(shè)施設(shè)備工程管理的模式:以預(yù)前維護(hù)為主,維修為輔的管理模式。
七、搬遷入駐服務(wù)
管理內(nèi)容
1、在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全,布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng),為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。
2、憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類(lèi)必備證明,發(fā)放交房資料。
3、收回業(yè)主按規(guī)定填寫(xiě)的各類(lèi)表格,收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。
4、陪同業(yè)主驗(yàn)房,辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,填入《業(yè)主驗(yàn)收交接表》。
5、對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題,協(xié)助開(kāi)發(fā)商解決,做好與業(yè)主的信息反饋。
管理措施
1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》;
2、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案;
3、按照業(yè)主領(lǐng)房程序,安排工作流程;
4、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。
八、二次裝修監(jiān)管方案
(一)裝修管理
管理內(nèi)容
1、在交付時(shí)與業(yè)主簽定《裝修管理服務(wù)協(xié)議》,告知業(yè)主在裝修前需辦理的有關(guān)手續(xù)以及裝修注意事項(xiàng)。
2、業(yè)主填寫(xiě)《裝修備案表》,詳細(xì)說(shuō)明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計(jì)及裝修施工單位等,管理處進(jìn)行備案,并書(shū)面告知業(yè)主及裝修施工單位《宋都新城國(guó)際裝修管理辦法》。
3、按照業(yè)主裝修申請(qǐng)中填寫(xiě)的裝修范圍、裝修設(shè)計(jì)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行不定期巡查,是否按《宋都新城國(guó)際裝修管理辦法》進(jìn)行文明施工。
管理措施
1、制定《裝修管理辦法》以及相關(guān)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。
2、明確《裝修登記程序》,便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關(guān)手續(xù)。
3、做好裝修進(jìn)場(chǎng)的備案以及裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理工作。
4、對(duì)裝修的物業(yè)進(jìn)行分區(qū)域管理,并確定區(qū)域負(fù)責(zé)人。
5、對(duì)違章施工的行為,采取停工、恢復(fù)原狀等方式進(jìn)行處理。
(二)違章處理辦法及措施
管理內(nèi)容
1、把好裝修備案關(guān)。嚴(yán)格根據(jù)裝修設(shè)計(jì)圖紙,結(jié)合房屋裝修范圍,在裝修手續(xù)辦理過(guò)程中盡杜絕違章裝修行為的出現(xiàn);
2、對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格管理,做到每天有重點(diǎn)的巡查,避免違章裝修的出現(xiàn);
3、巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象,立即予以制止,把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。對(duì)不聽(tīng)勸阻者,報(bào)政府主管部門(mén)處理。
管理措施
1、制定完善的《裝修管理辦法》;
2、與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關(guān)《裝修協(xié)議》,明確責(zé)、權(quán)、利;
