xs項(xiàng)目物業(yè)工程部基礎(chǔ)管理措施
項(xiàng)目物業(yè)工程部基礎(chǔ)管理措施
1、用戶(hù)報(bào)修及投訴處理
1)報(bào)修及投訴渠道
沒(méi)有用戶(hù)的投訴是最理想的,但是任何物業(yè)管理公司都做不到這一點(diǎn)。我們一方面要減少投訴,另一方面又應(yīng)為用戶(hù)提供方便的設(shè)備故障投訴渠道。一般地講,有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出,但實(shí)踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會(huì)直接打電話(huà)到工程部,或是將電話(huà)打到經(jīng)營(yíng)部或別的地方。因此,公司建立報(bào)修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度是十分必要的,用戶(hù)可以向物業(yè)部提出,也可以向經(jīng)營(yíng)部、總服務(wù)臺(tái)、工程部、項(xiàng)目經(jīng)理辦公室或其他任何一個(gè)部門(mén)提出。任何一個(gè)部門(mén)接到報(bào)修或投訴,應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部,由物業(yè)部發(fā)出維修單到工程部,并記錄備案;認(rèn)為必要時(shí)可將情況向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告。要防止推托現(xiàn)象:客人向某部門(mén)提出問(wèn)題,某部門(mén)推給另外一個(gè)部門(mén),讓用戶(hù)轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去解決不了問(wèn)題,這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。
工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在**分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),屬一般故障應(yīng)該立即排除,復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上司匯報(bào),由上司判斷并組織力量排除。在現(xiàn)實(shí)中,許多客人有意見(jiàn)不是因?yàn)樵O(shè)備有了故障,而是因?yàn)橛辛斯收喜荒芗皶r(shí)解決。他們也知道,故障總是難免的,但是有了故障無(wú)處投訴或投訴多次仍不能解決,這就使他們難以忍受了。
2)處理復(fù)雜故障
所謂復(fù)雜故障是指難于馬上解決的設(shè)備問(wèn)題。往往有多種情況:第一種是設(shè)備比較復(fù)雜,一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來(lái)的狀況;第二種是設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),一般是產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題;第三種是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常,達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到客人的要求。屬于第一種情況,應(yīng)該下大力氣認(rèn)真修復(fù),使客人滿(mǎn)意,第二種情況應(yīng)向客人說(shuō)明真情,表示歉意,并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系,解決問(wèn)題。第三種情況最難處理,如空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)正常,某位客人卻偏偏說(shuō)冷或熱,進(jìn)行投訴,當(dāng)班員工急急忙忙趕到現(xiàn)場(chǎng)卻發(fā)現(xiàn)一切正常,這時(shí)候員工往往會(huì)帶點(diǎn)情緒,容易造成雙方不愉快。我們應(yīng)教育員工,遇到這種情況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù),進(jìn)行友好的解釋,切忌用生硬的口氣回答,如'沒(méi)有辦法','就是這樣'等等。
3)進(jìn)戶(hù)維修服務(wù)規(guī)范
用戶(hù)的每間房間都有設(shè)備,有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。員工如何按照服務(wù)規(guī)范進(jìn)戶(hù)工作,這不僅是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題,而且有禮儀禮貌、勞動(dòng)紀(jì)律等多方面問(wèn)題,弄不好會(huì)引起用戶(hù)的反感,造成不好的影響。因此凡進(jìn)戶(hù)工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí),要將進(jìn)戶(hù)工作的全過(guò)程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過(guò)程。
4)工作單的流程
a.各種請(qǐng)修單均應(yīng)統(tǒng)一送達(dá)工程部特設(shè)的調(diào)度員,由調(diào)度員統(tǒng)一接單。請(qǐng)修單上內(nèi)容必須填寫(xiě)清楚調(diào)度員記錄接單時(shí)間。
b.調(diào)度員根據(jù)輕重緩急和工種不同,將請(qǐng)修單派往各專(zhuān)業(yè)工程師,由各專(zhuān)業(yè)工程師或領(lǐng)班安排實(shí)施。
c.維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進(jìn)行修理。完成后注明維修時(shí)間和所消耗材料,并請(qǐng)客戶(hù)簽字認(rèn)可后帶回交給專(zhuān)業(yè)主管。
d.工程師審核后交還調(diào)度員備案,并向有關(guān)部門(mén)返單。
e.工程部一般情況不接受電話(huà)請(qǐng)修,如有特殊情況,事后應(yīng)補(bǔ)工作單。
f.所有正常的維修保養(yǎng)計(jì)劃,應(yīng)根據(jù)工程經(jīng)理的指示填寫(xiě)工作單后方可進(jìn)行。
g.工作單按如下順序分列優(yōu)先安排:
a)人身安全、消防安全。
b)與客戶(hù)有關(guān)。
c)設(shè)備故障影響到客人。
d)一般維修。
e)正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。
h.工程師和工程部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。
i.工程資料員每周應(yīng)匯總一次工作單,向工程經(jīng)理匯報(bào)。
5)設(shè)備日常報(bào)修制度
設(shè)備的日常報(bào)修是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)。報(bào)修單由使用部門(mén)負(fù)責(zé)填寫(xiě)。報(bào)修單一式三聯(lián),第一聯(lián)由報(bào)修部門(mén)留存?zhèn)洳?。值班主管在接到各部門(mén)的報(bào)修單后,將第二聯(lián)留存?zhèn)洳?并將第三聯(lián)分配給維修班組。各維修班組在接到報(bào)修單后,應(yīng)根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性,填寫(xiě)開(kāi)工日期和估計(jì)工時(shí),分派檢修工人檢修。檢修工人在檢修完工后,需經(jīng)報(bào)修部門(mén)簽字認(rèn)可。班組在收到檢修工人送回的報(bào)修單后,核實(shí)耗用材料和實(shí)用工時(shí),并將報(bào)修單匯總后交工程部。工程部在接到各班組交回的第三聯(lián)報(bào)修單后,應(yīng)和第二聯(lián)核銷(xiāo),存入員工完工檔案,作為每月評(píng)獎(jiǎng)的依據(jù)。在核銷(xiāo)報(bào)修單時(shí),如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí),應(yīng)追查原因;凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目,應(yīng)通知使用部門(mén)預(yù)計(jì)完成時(shí)間。當(dāng)情況復(fù)雜,報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門(mén)對(duì)工程部的投訴時(shí),可以報(bào)修單為據(jù)。
工程部應(yīng)該安排一名主管和若干檢修工人負(fù)責(zé)夜間緊急檢修值班。在接到報(bào)修電話(huà)后,對(duì)一般故障,應(yīng)及時(shí)修理,對(duì)一時(shí)難以修復(fù)的,應(yīng)在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理內(nèi)容,第二天由總調(diào)度安排班組檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí),可向工程經(jīng)理匯報(bào),采取應(yīng)急措施,組織人力進(jìn)行搶修。
工作單流程示意圖
