物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程制度
目的
通過對設(shè)施設(shè)備的管理,使所有機電設(shè)備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務的要求
工作范圍
1. 供配電系統(tǒng)設(shè)備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2. 給排水系統(tǒng)設(shè)備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設(shè)施、各類閥門。
3. 消防系統(tǒng)設(shè)備:電消防設(shè)備、水消防設(shè)備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示。
4. 電梯設(shè)備:各類電梯及其附屬設(shè)備。
5. 弱電系統(tǒng)設(shè)備:電視、電話系統(tǒng)設(shè)備、無線電對講系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場設(shè)備等)。
6. 通風系統(tǒng)設(shè)備:通風設(shè)備及其附屬設(shè)備。
工作項目
1. 設(shè)備的接管驗收按照《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2. 設(shè)備的標識
① 所有的設(shè)備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。
② 所有設(shè)備按套或單機懸掛《設(shè)備卡》,標識該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及標識其設(shè)備編號等。
③ 對故障設(shè)備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3. 設(shè)備檔案管理
① 管理處負責建立設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案,負責建立《設(shè)施設(shè)備臺賬》。
② 工程維修中心負責指導、監(jiān)督各管理處設(shè)備檔案的管理工作,并對重要的設(shè)備資料做備份。
4. 設(shè)備的運行
① 設(shè)備按不同系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,責任區(qū)域內(nèi)確定責任人。
② 維修主管負責監(jiān)督相關(guān)責任人做好設(shè)備的運行管理。
③ 值班室/巡邏值班員負責將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時通知設(shè)備責任人或主管處理,并做好記錄。
④ 工程維修中心對各管理處機電設(shè)備的運行情況進行督查。
5. 設(shè)備的維修
① 設(shè)備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設(shè)備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時間內(nèi)排除的一般故障,維修期限應不超過8小時,若超過8小時,應及時向維修主管報告,請求主管及有關(guān)專業(yè)人員提供技術(shù)支援,限期解決。
③設(shè)備發(fā)生重大故障或操作人員因違反操作規(guī)程引發(fā)設(shè)備責任事故,維修主管應立即組織機電人員采取應急措施進行搶修,并及時向管理處負責人和公司領(lǐng)導報告,防止故障或事故擴大。
④ 夜間發(fā)生,不影響業(yè)主(住戶)生活、工作和產(chǎn)生嚴重后果的機電設(shè)備故障,可以在次日進行維修。
⑤需要委外維修的設(shè)備,費用在500元以內(nèi),維修主管填寫《有償/委托聯(lián)系單》,報管理處主任審批后執(zhí)行;費用在500元以上,需報請公司領(lǐng)導批準后執(zhí)行。
工作項目
5.設(shè)備維修
⑥對在保修期內(nèi)的設(shè)備故障,首先通知設(shè)備供應商或保修單位,按照原設(shè)備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協(xié)議書》上的相關(guān)條款執(zhí)行。
⑦因設(shè)備維修或保養(yǎng)須中斷系統(tǒng)或設(shè)備正常工作的,須提前申報管理處主任審批,并提前24小時通知業(yè)主(住戶);因突發(fā)事件使系統(tǒng)或設(shè)備不能正常工作的,應在1小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理,并向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。
6. 設(shè)備的保養(yǎng)
①每年12月份,各管理處維修主管對大的維修保養(yǎng)項目,編制下年度《設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計劃》;公司工程維修中心根據(jù)各管理處的設(shè)備狀況,負責編制下年度《設(shè)施設(shè)備大中修(改造)計劃表》。
② 水電技工按照各設(shè)施設(shè)備的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及年度保養(yǎng)計劃,對各設(shè)備進行維護和保養(yǎng),填寫相關(guān)檢查保養(yǎng)記錄表。
③ 分包給專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)的設(shè)備,按照簽訂的有關(guān)維護保養(yǎng)合同執(zhí)行。
④ 水電技工負責各自責任區(qū)內(nèi)的設(shè)備房及其設(shè)備外表面的清潔保養(yǎng),保持環(huán)境清潔,無積塵、無積水、無油漬等
。
⑤公司工程維修中心按照機電設(shè)備大、中修(改造)計劃,組織相關(guān)管理處及人員進行設(shè)備的大、中修保養(yǎng)及更新改造,并填寫相關(guān)記錄表格,同時需將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《設(shè)施設(shè)備臺賬》中。
7. 庫存設(shè)備的管理
①閑置設(shè)備和暫停使用設(shè)備,由所屬部門負責管理,并做好記錄。存放地點必須相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。
② 庫存設(shè)備重新啟用前,須經(jīng)水電技工進行保養(yǎng)后,方可投入使用。
8. 設(shè)備的報廢
① 設(shè)備有下列情況之一者,應考慮報廢:
a) 已超過規(guī)定使用年限,設(shè)備性能達不到規(guī)定要求且不能修復;
b) 因意外災害或事故使設(shè)備損壞嚴重而無法修復使用;
c) 嚴重影響安全,繼續(xù)使用將會引發(fā)事故且不能修復改造;
d) 維修費用超過原資產(chǎn)凈值。
②設(shè)備報廢由管理處維修主管組織相關(guān)人員進行鑒定、確認,填寫《報廢單》交管理處負責人審核后,上報公司領(lǐng)導批準。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主的設(shè)備須報請業(yè)主委員會討論批準。
