星河國際物業(yè)設備設施管理制度
星河國際物業(yè)設備、設施管理
1、任務
工程部是實施小區(qū)工程管理,保障設備、設施正常運行的職能部門。工程部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性,它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的居住環(huán)境的基礎保證和堅強后盾,是反映小區(qū)服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。
2、工程部的職責范圍:
a.負責小區(qū)電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修。
b.負責公共設施、設備的維修保養(yǎng)。
c.負責用戶室內二次裝修的申批、監(jiān)管。
d.負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。
e.負責小區(qū)外判工程的監(jiān)管工作。
3、設備管理
a.設備的檢查保養(yǎng)分周、月度、季度、半年、年度,按保養(yǎng)項目、內容、達標參數(shù)制定保養(yǎng)計劃實施。
b.每次完成常規(guī)保養(yǎng)后,責任人和領班填寫保養(yǎng)記錄并存檔。
c.設備的維修分小修、中修、大修三種,根據設備的性能等規(guī)劃編制維修方案。
d.小修項目如一般的零部件修補或更換,由熟練技工負責;中修項目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換,由領班負責;大修項目如關健主件檢修或更換,由工程主管負責。
e.為切實保證工程質量,小修項目由領班檢查驗收;中修項目由工程主管監(jiān)管、驗收;大修項目由經理監(jiān)督、驗收。
4、管理規(guī)定
4.1值班規(guī)定
a.值班員必須嚴格堅守崗位,不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者,作違反勞動紀律處理;造成損失的,追究其經濟責任。
b.值班員必須集中精力,保持警覺,認真工作,不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。
c.值班員必須服從當值主管的安排,聽從調配,執(zhí)行當值主管的工作指令。
d.值班員必須嚴格執(zhí)行巡檢制度,做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時發(fā)現(xiàn)隱患,迅速排除故障,保證設備安全運作。
e.值班工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機,保持聯(lián)系。
f.值班員必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發(fā)性事件,應保持冷靜,果斷處理。
g.值班員必須做好事故現(xiàn)場的保護工作,收集有關數(shù)據和原始記錄,等候上級到場處理。
h.值班員必須做好當班的工作記錄,按欄目要求認真如實填寫。
4.2巡檢規(guī)定
a.值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間、路線和項目巡視檢查轄下的設備。
b.值班人員外出巡檢,必須隨身攜帶對講機,隨時與當值主管保持聯(lián)系。
c.值班人員每次巡檢均須在相應的運行日志上依順序做好巡查情況記錄。
d.值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定,在設備現(xiàn)場設置的簽到表上依時簽到。
e.值班人員應根據當班設備的具體運行情況,對'手動'檔運行的設備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢和監(jiān)控。
f.發(fā)現(xiàn)設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷,發(fā)現(xiàn)設備運行狀態(tài)指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化,均應即時調整或更換,保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。
g.發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄露等又不能迅速排除的,必須立即報告當值主管,并采取適當?shù)姆雷o措施,防止事故的發(fā)生或擴大。
h.每周一次對巡查情況和結果進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題追查原因,如屬人為應追究當事人責任。
5、機房管理
設備機房有二大類型。一類是生產機房如變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房等;另一類是監(jiān)控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機房、樓宇自動化管理中心等。前者是生產重地,后者是機要重地。
a.機房門口醒目位置懸掛機房名稱,并張貼'機房重地,謝絕來訪'或'生產重地,請勿進入'的告示牌。
b.凡易燃易爆的設備場站,高電壓、高溫等設備場所,在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。
c.各系統(tǒng)的設備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識。
d.各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。
e.機房鑰匙是專用鑰匙,未經該批準并登記在冊,任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙。
f.未經領導批準,外來人員(包括參觀學習和施工等)禁止進入機房;經批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規(guī)定,服從機房工作人員安排指導。
g.政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應的機房如消防中心、變配電房、電訊機房等,當值人員在查驗證件核實身份后,應熱情接待,主動配合,做好記錄,并應立即通知主管或領導。
h.保持機房的安靜、嚴肅、整潔,嚴禁在機房內聚會、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等,不得有影響工作、分散注意力的行為。
i.嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房,嚴禁在機房內吸煙。未經書面批準并落實安全措施,不得在機房內進行動火類作業(yè)。
j.機房的內線和外線電話,均為值班專用電話,應時刻保持待機狀態(tài),嚴禁打私人電話或長時間占用電話。
k.各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格,主要設備的參數(shù)記錄必須齊全,工作記錄應清晰明了。
l.嚴禁在機房電腦終端上使用配套之外的軟件,無書面指令不得更改工作程序或改動任何數(shù)據。
6、承包商監(jiān)督
a.嚴格審查承包商的資質證書和營業(yè)執(zhí)照等,凡不具備相應資質等級證書和合格營業(yè)執(zhí)照的保養(yǎng)維修商或承造商,均不與之進行業(yè)務洽談。
b.在選定承包商的過程中,編寫《報價分析表》以建議最佳承包商人選。
c.承包商進場前,必須提供工程藍圖、施工程序、工期計劃各三套,經審查批準后方允許入場。
d.應指定專人協(xié)調、監(jiān)督承包商的工作,做好承包商到場作業(yè)記錄。
e.承包商進場作業(yè)期間,必須遵守各項管理規(guī)定。
f.督促承包商嚴格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。
g.承包商的用料,必須與合同條款規(guī)定的相一致,承包商用料的任何變更須事先經該工程主管簽認,否則,作違反合同處理。
h.承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝,必須提出書面報告,經核準后方允許實施。
i.承包商的竣工報告、資料、圖紙等,必須檢查核對,雙方填寫《工程驗收報告書》,經審查批準后,方可通知財務結算。
7、維修管理
7.1維修承諾
a.住戶室內停電和漏水之類緊急事件保證10分鐘內到達現(xiàn)場處理。
b.住戶室內一般維修在接到通知后20分鐘內到達現(xiàn)場處理,遇到特殊情況,不能及時到達現(xiàn)場,用電話通知住戶,另約上門維修時間。
c.住戶室內維修當天完成率在95%以上。
d.公共區(qū)域影響大樓形象的維修當天完成率在95%以上。
e.公共區(qū)域的大修三天內完成率在95%以上。
7.2維修工作驗收及統(tǒng)計
a.用戶室內部分由住戶驗收。維修單上有專門的欄目,請用戶對維修工作的及時率、服務態(tài)度、服務技術提出意見,以便維修人員在今后的工作中加以改進。
b.公共區(qū)域由客務部主管驗收,1000元以上的公共區(qū)域的維修,由管理處經理及相關部門主管共同驗收;
c.維修工作完成后,將維修單交班長確認簽名后存檔,并輸入電腦。
d.每月的工程維修情況及材料消耗在下月5日前報管理處。
7.3設立工程倉庫及材料消耗量的確定
a.設立工程倉庫,建立倉庫管理制度。
