辦公樓機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理制度
辦公樓機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理
(一)因機(jī)電設(shè)備的要害部分基本是在機(jī)房,機(jī)房管理是維修、保養(yǎng)、運(yùn)行的重點(diǎn)。本大樓主要電氣機(jī)房是1600kv配電室。
(二)給排水系統(tǒng)
對系統(tǒng)的了解:
1.給水系統(tǒng)
消防泵房設(shè)獨(dú)立生活水。由市政管網(wǎng)直接供水至水池,通過生活給水泵組(變頻供水)向樓層供水,三層及以下樓層由市政管網(wǎng)直接供水。
2.排水系統(tǒng)
f1-f14層衛(wèi)生間糞便、地漏排水經(jīng)wl-1、wl-2、wl-3三根污水立管、由b1層排入市政排水系統(tǒng)出戶。
3.雨水系統(tǒng)
f14層屋面,分別經(jīng)雨水口內(nèi)排至yl-1~6雨水立管,由f1雨水出戶管排至室外(或排至室外散水面)。另b1層坡道雨水排至地庫集水池,由潛水泵提升排出。
常見維修要點(diǎn):
1.管道漏水修理
2.管道堵塞排堵
3.水龍頭與閥門的維修
4.衛(wèi)生潔具的維修
5.電熱水器的常見故障及排除
6.水泵保養(yǎng)及維修
7.壓力表的校驗(yàn)
8.潛水泵的檢查保養(yǎng)
9.熱交換器的運(yùn)行與維修
10.生活水箱的清洗消毒
(三)共用照明系統(tǒng)
對系統(tǒng)的了解
1.b1車庫、設(shè)備機(jī)房均采用普通日光燈;水泵房采用防水型燈具;其它樓層大多采用(隔柵式日光燈);部分區(qū)域根據(jù)需要采用白熾燈或節(jié)能燈。
2.一般照明以單電源供電,照明及插座分別由配電箱分支路供電,照明支路采用單相兩線制,插座支路采用單相三線制并設(shè)漏電開關(guān)保護(hù);事故照明采用雙電源末端互投,由專用的配電箱供電。
照明控制:一般房間及接待所、多功能廳采用就地控制,公用場所如應(yīng)急照明、室外立面照明、路燈等采用集中控制方式均由樓宇自控的ddc控制,每層電氣豎井內(nèi)未設(shè)電度計(jì)量裝置。
常見維修要點(diǎn)
1.電氣電路故障:斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修
2.絕緣電阻測量及損傷線更換
3.配電箱的檢查
4.照明燈具的維修
(四)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
常見維修要點(diǎn):
1.空調(diào)處理機(jī)組
2.風(fēng)機(jī)盤管
3.末端控制裝置
4.分體式空調(diào)機(jī)
5.雙溫水系統(tǒng)
6.加濕裝置
(五)供暖供冷機(jī)組
對系統(tǒng)的了解:
1.夏季供冷、冬季供暖均采用美國頓漢布什溴化鋰吸收式電力冷溫水機(jī)組,其特點(diǎn)是節(jié)能環(huán)保。
2.運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn):
真空度的管理
冷劑的凈化
吸收液的管理
冷卻水的管理
預(yù)防及及時(shí)處理結(jié)晶
天然氣系統(tǒng)安全管理
3.冷卻塔
冷卻塔主要注意其水質(zhì)清潔并及時(shí)補(bǔ)水,避免對直燃機(jī)造成損害。
(六)消防設(shè)施設(shè)備
對系統(tǒng)的了解:
1.本樓水滅火系統(tǒng)是由自動噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、b1消防水池、消防水泵機(jī)組共同組成。室外設(shè)有消防水結(jié)合器。
2.運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn):
自動噴灑系統(tǒng)
氣體滅火系統(tǒng)
管道閥門
電接點(diǎn)壓力表
(七)垂直交通運(yùn)輸系統(tǒng)
對系統(tǒng)的了解:
1.本樓設(shè)有消防梯1臺,停層站15/15,
客用梯4臺,停層站15/15,
2.監(jiān)控管理系統(tǒng)、電梯的運(yùn)行可以在(中控室/消防中心/遠(yuǎn)程監(jiān)視運(yùn)行和火災(zāi)應(yīng)急控制)
維護(hù)要點(diǎn):
1.物業(yè)管理者應(yīng)做的工作:鑰匙、日常巡檢維護(hù)、收集資料、按期報(bào)檢、管理備品備件工具、建立使用制度等;
2.設(shè)備專業(yè)維護(hù):(選擇具備資質(zhì)的分包方,按周期維保,以及建立確定應(yīng)急處理辦法。)
(八)樓宇自控系統(tǒng)
對系統(tǒng)的了解:
1.本樓是以較高標(biāo)準(zhǔn)的智能化辦公樓為設(shè)計(jì)和建設(shè)目的的,因此基本具有:
樓宇設(shè)備自動化bas系統(tǒng)
消防管理自動化fas系統(tǒng)
安防管理自動化sas系統(tǒng)
(以及通訊自動化cas系統(tǒng)
辦公自動化oas系統(tǒng))
樓宇自控:消防報(bào)警與設(shè)備聯(lián)動、保安監(jiān)視、綜合布線。(以及出入控制、防盜報(bào)警、停車場管理、智能卡)等系統(tǒng)的先進(jìn)性、實(shí)用性、安全性、可擴(kuò)充性,對維護(hù)進(jìn)行統(tǒng)一管理提供了集中、方便的條件。
樓宇自控系統(tǒng):
監(jiān)視:空調(diào)機(jī)組、冷卻塔、水泵、送排風(fēng)等設(shè)備的運(yùn)行狀況;
監(jiān)視:水池水位、環(huán)境溫、濕度、設(shè)備壓力等;
可控制:部分設(shè)備啟、停,照明系統(tǒng)的開關(guān)等。
消防報(bào)警系統(tǒng):具有火災(zāi)控測器報(bào)警和聯(lián)動切換設(shè)備狀態(tài)的功能。
2.運(yùn)行維護(hù)的要點(diǎn):結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備
熟悉操作系統(tǒng)和應(yīng)用軟件的構(gòu)成
保存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄
選擇可靠的分包方,按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級等內(nèi)容的工作。
(九)有線電視系統(tǒng)
運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn):按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理
按設(shè)備使用說明書進(jìn)行維護(hù)
