第1篇 物業(yè)維修過程的檢驗工作規(guī)程制度
物業(yè)維修過程的檢驗工作規(guī)程
1.目的
確保維修過程的質量達到標準,使業(yè)戶滿意。
2.適用范圍
適用于各管理處對維修過程的檢驗。
3.職責
3.1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次,并負責對工程主任(工程主管)提交的月維修情況檢查。
3.2工程主任(工程主管)每天對公共設備進行維修情況巡查不少于一次,并每日對《維修單》完成情況進行檢查。
4.檢驗內容
4.1維修過程檢驗的原則
4.1.1服務及時性的檢驗
4.1.1.1根據維修預約時間,準時到達維修地。
4.1.1.2對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命安全、引發(fā)極度不便等的維修,應立即維修,維修期限在24小時內。
4.1.1.3對于造成某些或個別業(yè)戶不便、屬設施功能失效之類的,應作應急維修,維修期限在72小時內。
4.1.1.4屬項目零星而非緊急性者,所有不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護、維修、更換等保養(yǎng)維修,維修期限在14天內。
4.1.2服務質量的檢驗:按維修服務標準進行檢驗;功能性維修以恢復原有功能為準;外觀性維修:表面應無色差、無高低不平現(xiàn)象,滿足業(yè)戶的合理要求、嚴格按維修服務標準執(zhí)行。
4.2檢驗
4.2.1日檢:工程主任(工程主管)對每日的《維修單》要及時檢查完成情況,對已完成的維修項目進行抽查,以檢查服務的及時性和業(yè)戶對維修服務過程是否滿意,并對當時未能解決的項目查找原因,及時監(jiān)督解決。
4.2.2周檢:管理處主任依據《維修服務標準》,每周對公共部分進行巡視,對發(fā)現(xiàn)存在的問題及時反饋給工程主任(工程主管),并督促解決,并對公共設施設備維修情況巡查不少于一次。
4.2.3月檢:每月工程主任(工程主管)根據《維修回訪制度》規(guī)定抽取20%進行回訪;80%由管理處值班人員進行回訪,以檢查服務過程質量,工程主任(工程主管)將每月維修工作報告提交管理處主任審閱檢查。
4.3對于以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格應立即查找原因,及時采取糾正措施;在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應及時采取預防措施,具體處理程序按《持續(xù)改進數(shù)據收集及糾正和預防措施程序》。
4.4維修服務標準
維修服務標準
序號內容服 務 標 準備 注
1上樓時間接到維修要求,預約時間的按約定時間上樓,需即時維修的15分鐘內趕到現(xiàn)場。
2服務態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。
3提供維修材料應向業(yè)戶提供合格的維修材料。
4維修服務時間視工藝復雜情況而定,一般不超過8小時,最多不超過72小時。如超出上述時間,應向業(yè)戶說明原因。
5服務對象滿意率應達到95%。對不滿意的5%應盡快組織二次維修,使業(yè)戶滿意。
6洗臉盆漏水應達到原先標準,經反復試用,不漏水,服務對象滿意。
7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應按原標準安裝,維修時間不超過1小時。
8洗菜盆堵塞達到暢通標準,對切口處的修補應盡力恢復原樣,維修時間不超過2小時。
9浴缸堵塞及漏水達到暢通標準,對切口處的修補盡力恢復原樣,經反復使用達到暢通、不漏水。
10維修墻內水管應摸準管路,打墻時盡量少破壞磁片,維修完畢后我觀應恢復原樣,做到工完場清。
11洗臉盆堵塞下水應達到相當流暢,檢查口應恢復原狀,并對維修現(xiàn)場進行清理,維修小時不超過2小時。
12疏通馬桶使之相當暢通,即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通,維修時間不超過2小時嚴重堵塞除外,如馬桶內掉進梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之暢通,并對切口恢復原樣,維修時間不超過1小時。
14房間沒水此項原因多種,應盡快解決業(yè)戶用水問題。(市政停水除外)閥門、濾網、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。
15換鎖應按住戶要求安裝,并反復試用使之靈活,開關自如,緊密性好。維修時間:木門不超過30分鐘,鐵門不超過2小時。
16水龍頭漏水維修后應達到原來標準,密閉、開關自如,維修時間不超過30分鐘。
17接頭漏水應達到緊固、密封、不滴水,維修時間不超過1小時。
18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因,以達到處理好不漏水為標準,并對墻地面等污染清理干凈,維修時間不超過4小時。上層業(yè)戶不在家除外。
19馬桶漏水以不漏水為標準,如需拆馬桶安裝,應恢復原樣,維修時間不超過2小時。
20房間無電以恢復房間正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀,維修時間不超過2小時。比較復雜的不超過24小時。
21燈不亮應達到原來照明標準,維修時間不超過30分鐘。
22業(yè)戶門鈴不響以達到清脆悅耳為標準,維修時間不超過30分鐘。
23房間插座無電使用方便、安全為標準,并把故障原因告訴業(yè)戶。維修時間不超過2小時。比較復雜的不超過24小時。
24業(yè)戶門窗修理使之能開關靈活自如,密封性能良好,維修時間不超過2小時。如玻璃損壞的不超過24小時。
5.記錄 無
6.附件 無
第2篇 物業(yè)上門維修服務規(guī)程制度-4
物業(yè)上門維修服務規(guī)程4
1目的
為體現(xiàn)'業(yè)主至上、服務第一'的宗旨,保證維修服務質量,規(guī)范維修服務行為,特制定此規(guī)程。
2適用范圍
適用于本公司接管的各類物業(yè)中,業(yè)主/使用人要求的上門維修服務。
3職責
3.1上門維修的維修人員負責按本規(guī)范為業(yè)主/使用人提供上門維修服務。
3.2維修中心負責人負責檢查上門維修服務規(guī)范落實情況。
4上門維修要求
4.1接受報修
4.1.1接/應報修電話
接/應報修電話過程:
a)拿起聽筒先講:'您好,我是維修中心/管理處,先生/小姐有什么事情
請講!';
b)記錄業(yè)主報修內容及房號,并約定上門維修時間;
c)道'再見'后輕輕放下聽筒。
4.1.2如業(yè)主直接上門報修或托人傳遞報修信息,應主動與業(yè)主溝通確定維修內容,約定維修時間。
4.1.3如業(yè)主通過管理處報修,上門維修人員在維修結束后,應及時通報管理處維修服務已經結束。
4.2及時上門服務
從接到報修開始應在15分鐘內或約定時間前到達業(yè)主家。
4.3上門維修準備
所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱,仔細檢查箱內工具,并根據維修項目做好相應調整,做到工具齊備,箱體清潔。
4.4入戶維修
4.4.1按規(guī)定門鈴、叩門
按業(yè)主家門鈴或叩門必須統(tǒng)一、規(guī)范:
a)到達業(yè)主家門口先輕按門鈴,如無反應則在間隔10秒鐘后再按第二次,不能連續(xù)按。
b)如無門鈴則應輕輕地叩門,先叩兩下如無反應間隔10秒鐘以后再叩。
4.4.2在隔門與業(yè)主對話時,必須說明身份和來意;業(yè)主開門后應招呼一聲'您好',取得同意后,穿上專用鞋套,在業(yè)主帶領下進入維修房間,不可隨意走動。
4.4.3在維修開始前,應再次詢問需維修項目,仔細查看維修現(xiàn)場及周邊狀況,如有妨礙修理的物品應主動協(xié)助業(yè)主移開。
4.4.4攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料,并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。
4.4.5在維修中應專心致志,保證質量,提高效率,并盡可能降低噪音,工具輕拿輕放;嚴禁吃、喝、抽和收取小費。
4.4.6維修完畢后,應對維修結果進行自檢,待業(yè)主驗收認可后,請業(yè)主簽字。
4.4.7按公司收費標準收費,如業(yè)主有異議,應耐心解釋,不可與之爭執(zhí)。同時,維修人員應主動向業(yè)主交代使用中應注意事項。
4.4.8對未能及時完成維修的(如無法獨立完成、專業(yè)性太強、配件不齊等),應對業(yè)主說明情況,解釋原因,取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計劃(包括完成時間),并盡快將其解決。
4.4.9如因各種原因確實無力完成的,應告知業(yè)主,請其另行解決。
4.5清場
工作完畢后要做好清潔工作,工作前移動的物品要放回原處。
4.6離場
離開業(yè)主家時應說聲'如有需要盡管與管理處/維修中心聯(lián)系'并向業(yè)主說'再見'。
4.7維修材料注意事項
原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買,業(yè)主確實不便購買的,可代為購買,購買材料時,應要求供方出示質?？?并開具發(fā)票。
4.8與管理處的通報
如該次維修服務為業(yè)主通過管理處報修,當維修結束或與業(yè)主溝通后,及時將情況向管理處通報,便于及時閉環(huán)。
5記錄
維修單
接聽報修電話記錄
有償/委托服務聯(lián)系單
第3篇 綠景物業(yè)工程部維修操作規(guī)程制度
物業(yè)工程部維修操作規(guī)程
一.工作內容
根據工程部內勤的報修通知,為用戶提供日常小修服務,確保用戶單元內設施設備完好,滿足用戶生活和辦公需要。
二.工作要求
1.作業(yè)前
(1)上班后穿好工作制服,準備好常用的工具,隨時接受報修任務。
(2)在沒有報修任務時,按照工程部維修保養(yǎng)計劃或主管人員的具體安排對各設備系統(tǒng)例行維修保養(yǎng)任務。
(3)在接到修理通知時,應立即到工程部辦公室領取《報修單》,并根據報修內容準備所需的工具和材料。
2.作業(yè)中
(1)維修人員在進入用戶單元進行維修操作時,須穿著整潔,注意禮節(jié)禮貌,在征得用戶同意后方可入內。
(2)進入用戶單元后,要仔細詢問和觀察故障的情況,以便作出準確判斷。
(3)如故障嚴重,維修人員無法單獨進行操作,應立即向工程部報告,以便安排足夠的維修力量。
(4)在修理過程中要做到手輕、腳輕、說話輕,盡量不影響用戶單元內的正常辦公秩序。
(5)操作中如需關閉單元電源,應征得用戶同意,并在做好必要保護才可關閉。
(6)操作完成后,應作仔細調試,確保維修質量,并請用戶在《報修單》上簽字認可。
(7)離開用戶單元時,應將工具和維修垃圾收拾干凈,給用戶留下良好的影響。
3.作業(yè)后
(1)完成修理任務后,維修人員應立即返回工程部辦公室,將用戶簽過字的《報修單》交給工程部內勤。
(2)由工程部內勤或系統(tǒng)主管回訪客戶,征詢客戶對維修服務質量的意見和建議。
第4篇 物業(yè)管理公司維修人員工作規(guī)程7
物業(yè)管理公司維修人員工作規(guī)程(七)
一、目的: 保證維修人員維修操作規(guī)匯范、準確。
二、適用范圍:公司全體工程維修人員。
三、內容
1、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據維修內容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
2、公共區(qū)域的維修程序
1)首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
2)做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
3)維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。
4)維修結束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
4、室內有償維修程序
1)記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關節(jié)輕聲扣門。
2)用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內容。
3)進入室內前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
4)如維修中會產生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5)如維修中會產生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6)維修時應盡量保持戶內環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品,不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
7)維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。
8)用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內簽名確認。
9)用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關閉房間。
10)修結束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關記錄:《維修單》
第5篇 物業(yè)小區(qū)電梯設備維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)電梯設備維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
保障電梯設備處于良好的工作狀態(tài),確保電梯設備得到及時維修保養(yǎng),為顧客提供舒適安全可靠的電梯運送服務。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的電梯設備維修保養(yǎng)工作。
3.0職責
3.1工程部主管負責電梯設備維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導工作。
3.2工程部領班負責電梯設備維修保養(yǎng)工作的實施和檢查工作。
3.3工程部技工負責電梯設備維修保養(yǎng)工作的實施、巡查和記錄工作。
3.4電梯維修保養(yǎng)合同單位負責完成合同規(guī)定電梯維修保養(yǎng)工作。
4.0工作程序
4.1維修保養(yǎng)工作注意事項:
4.1.1維修保養(yǎng)時在電梯基站門口處放置'電梯檢修,暫停使用'告示牌,關好廳門或用護欄擋住入口處。
4.1.2給傳動門機加油、清洗或觀察鋼絲繩等情況時必須關閉電梯電源,在轎頂工作或需開動電梯觀察時,應選擇安全地方站立。
4.1.3在機房維修保養(yǎng)時,應先斷開機房總電源后,才能進行各掣動的清理、保養(yǎng)等工作,嚴禁用濕毛巾擦機身。
4.1.4在轎頂上檢修,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關;以及在轎頂上需長時間維修保養(yǎng)時,應斷開轎頂急停開關,嚴禁一腳站在廳門口另一腳站在轎頂或在轎廂內長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內或在轎廂頂探身到井道檢查電梯。
4.1.5在底坑應將底坑的急停開關斷開或將限速器張緊裝置的安全開關斷開,底坑和轎頂、機房不得同時作業(yè),如需同時作業(yè),作業(yè)人員必須帶安全帽,必須注意工件、工具不得下落,以防落物傷人。
4.1.6操作時應由主持和助手協(xié)同進行,并保持隨時互相呼應。
4.1.7操作時如果需轎內人員配合進行時,轎內操作人員要精神集中,嚴格服從維修人員的指令。
并收回工具材料,清潔工作現(xiàn)場,撤除所有告示牌或護欄等。
4.2每三個月1次維修保養(yǎng)內容:
4.2.1檢查曳引機減速箱有無異常響聲,聯(lián)軸器彈性圈有無損傷,螺栓有無松動等,如有則需加油或更換或擰緊。
4.2.2檢查制動器組件是否潤滑良好、動作靈活,固定螺栓、彈簧調節(jié)螺母是否緊固,如有則需加油或擰緊;制動器工作溫升是否超出60度時,則需檢查原因或暫停使用,并對故障進行排除。
4.2.3門機電機碳刷磨損是否超出規(guī)定,是否磨損變形,否則需更換;限速器旋轉銷加油,限速器輪、張緊輪槽有無異常磨損,鋼絲繩應無斷絲、無油污,限速器夾繩鉗口處應無油污、異物、螺栓無松動,如有則需做必要的調整、清潔、擰緊。
4.2.4張緊裝置動作是否正常,限位開關是否處于正常位置,如有則需做調整或復位。
4.2.5檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活,安全鉗楔塊與導軌的間隙是否正常,如有則需做加油或調整,安全鉗鉗口應清潔無油污。
4.2.6檢查控制柜內各元器件,包括接觸器、繼電器等動作是否正常,有無異常聲響,觸點有無拉弧、熔焊等,如有則需調整、維修或更換;各儀表信號指示是否正常,熔斷器、調速電阻等有無松動發(fā)熱過大,如有則需更換、調整,排除故障。
4.2.7機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂或損壞,各傳動機構動作是否靈活,電氣觸頭或開關觸點是否良好,如有則需更換或調整;清除轎廂門、門廳門導軌的灰塵、油污,檢查各門廳門、轎廂門鎖接觸是否良好,轎廂主控器、招梯面板按鈕、開關操作是否靈活,如有則需維修或更換,門鎖轉動部位應加油。
4.2.8檢查自動門傳動機構、安全觸板傳動機構是否正常,螺釘定位裝置是否緊固,門機皮帶有無損傷、老化,開關門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關、門鎖接點等有無損壞、積塵;各轉動軸應加油。
4.3專業(yè)電梯公司維修保養(yǎng)工作規(guī)程:
4.3.1電梯公司專業(yè)維修保養(yǎng)小區(qū)電梯設備需遵守與物業(yè)公司簽定的《電梯設備維修保養(yǎng)合同》;
4.3.2維修保養(yǎng)小區(qū)電梯設備時應嚴格按照相關的電梯維修保養(yǎng)規(guī)范和標準進行施工作業(yè),保證電梯設備通過技術監(jiān)督局的檢驗,并順利取得電梯使用合格證書;
4.3.3對電梯設備進行維修保養(yǎng)時需先得到工程部主管同意,且盡量安排非電梯使用高峰進行,電梯設備搶修不受時間限制;
4.3.4工程部電梯工或領班需積極協(xié)助配合電梯公司完成電梯的維修保養(yǎng)或搶修工作
第6篇 z物業(yè)電梯維修保養(yǎng)操作規(guī)程制度
電梯維修保養(yǎng)操作規(guī)程
1、電梯設備維修人員必須是負責電梯設備維護保養(yǎng)并熟知電梯設備運作原理的維修持證人員。
2、電梯維修工作必須兩人同行,工作前由班長指定一人為工作負責人。
3、電梯設備維保時必須對電梯作準備性試車外并每天到機房對機械和電器設備作巡視檢查。
4、工作時應穿戴勞動保護用品(鞋帽、手套等),帶有低壓試電筆。
5、葫蘆、鋼絲繩套、繩索、木方等工器具在使用前應認真檢查,確認無損壞方可使用。
6、維修工在工作時應嚴格執(zhí)行本地區(qū)《電氣安全工作規(guī)程》及其它電氣焊、起重吊裝、噴燈使用、登高作業(yè)等安全操作規(guī)程。
7、電梯在維修保養(yǎng)時,不得載客或載貨,必須在該梯首層放置電梯停止使用告示牌。
8、在機房維修保養(yǎng)時,應先斷開機房電源后,才能進行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴禁用濕手巾擦機身。如必須帶電作業(yè)時,應嚴格遵守有關規(guī)定,設專人監(jiān)護,作好安全防護措施。如多臺電梯共用機房,在停電電梯的電源開關把手上懸掛'有人作業(yè),禁止合閘'的標示牌。
9、進入轎頂應合上檢修開關。若在轎頂須要長時間停車維修或保養(yǎng)時應斷開轎頂急停開關。嚴禁一腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎廂內長時間工作;嚴禁啟開廳門探身到井道內或在轎廂頂探身到另一井道來檢查電梯。
10、在底坑應將底坑的急停開關斷開或同時斷開限速器張緊裝置的安全開關。底坑、轎頂和機房不得同時作業(yè),如須同時作業(yè),作業(yè)人員必須帶安全帽,轎頂、機房維修人員必須注意工件、工具不得下落,以防落物傷人。
11、操作時應由主維修人員和助手協(xié)同進行,并保持隨時互相呼應。操作時如果需轎廂內人員配合進行,轎廂內操作人員要精神集中,嚴格服從主維修人員的指令。
12、底坑深度超過1.5米時,應使用梯子或高凳上下,嚴禁維修人員拉吊井道電纜線,以防電纜線被拉斷。
13、嚴禁用機械方法或電氣短路方法連接安全開關,強制運行電梯。
14、檢修電氣設備前,必須用有效低壓試電筆檢驗確實不帶電后,方可進行操作。
15、用汽油等清洗機件時,應注意避風、嚴禁煙火,防止電火花,剩油、棉絲等亂倒亂放,必須帶回處理。
16、使用的移動手燈必須帶護罩,并采用36伏以下的安全電壓,應在機房、轎頂、底坑裝設檢修用低壓電插座。
17、電梯維修保養(yǎng)注意事項:
17.1.維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè),維修保養(yǎng)時應謹慎小心;
2.檢修工作未完成,需臨時撤離現(xiàn)場時,應做到關閉所有廳門、切斷電源開關17.、排除熱源;必要時應設專人值守;
17.3.工作完畢后要裝回安全罩及掣板,清理工具,不得留工具在設備內。
17.4.離去前拆除加上的臨時短路線,所有開關恢復原狀,清點工具、材料,打掃現(xiàn)場,摘除懸掛告示牌,電梯檢查正常后方可使用。
17.5.維修保養(yǎng)時不得載客和載貨,轎頂上不得擺放雜物。
18、每次維修保養(yǎng)后要做好相應的記錄。
第7篇 物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程-5
物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程5
1目的
規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運行。
2適用范圍
適用于公司管轄范圍內的電梯故障維修工作。
3職責
3.1電梯分包公司和電梯維修工負責電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。
3.2維修主管負責電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。
4規(guī)程要求
4.1電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應快速到達現(xiàn)場(值班人員和電梯工15分鐘內;分包公司根據維修合同的約定或30分鐘內)。
4.2維修時應先察看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置,根據不同的故障,進行相應的處理。
4.3一般常見機械故障及處理措施。
4.3.1機房
機房常見故障及處理措施:
a)電機軸承故障:電機運轉時發(fā)出異常聲響,如判斷是軸承故障,應拆下電機檢查軸承,如發(fā)卡、磨損過大,則需更換軸承;
b)選層器故障:一般有以下幾種:
--滑鏈:應調整鏈條長度,調整帶動輪位置;
--選層器三角出觸不動:多為污塵太多所致,應用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強,而且還有潤滑作用;
--上、下滑桿不靈活:主要是導向軸承銹死、或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、出去主導軸銹污、加潤滑油。
c)制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應調整或更換制動閘瓦,并除去制動輪上的油污;
d)限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應清除雜物、更換軸承。
4.3.2井道與轎廂
井道與轎廂常見故障及處理措施:
a)轎廂門和自動門機構故障:開關門時有抖動聲、不開門、不關門,開門時有碰聲、門隙過大等。應清除地坎滑槽雜物、調整安全觸板、連桿轉動處加油等;
b)廳門故障同上;
c)開門刀故障:表現(xiàn)為運行時有碰聲、或突然停車。應調整開刀門位置(開刀門與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙);
d)導軌故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。應調整軌道尺寸,用找道尺調正、用軌道銼修平接口;
e)導靴故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等,應更換導靴,調整導靴座位置;
f)安全鉗故障:表現(xiàn)為運行時有磨鐵聲,嚴重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應調整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構,加油潤滑,保證各個活動部位靈活。
4.3.3底坑
底坑常見故障及處理措施:
a)補償鏈故障:運行時間有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致,應調整補償鏈長度;
b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲,應調整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;
c)緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足,應除去鐵銹,補充液壓油。
4.4電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法
4.4.1機房
機房常見的電氣故障及處理方法:
a)保險絲故障:
--表現(xiàn)為緩沖器、底坑急停、斷繩開關短路,應排去底坑積水,排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路;
--井道有水,回路有短路點,應斷去來水源,排除斷路點,換上雙同保險絲、指示燈回路;
--廳外指示有水或有線破裂斷路,應排干水,排除短路點,更換保險絲、控制回路;
--控制線圈被燒,控制元件內部斷路,應更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點、換上雙同保險絲。
b)接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險絲被燒壞等原因所致,應更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。
4.4.2開道與轎廂
開道與轎廂常見的電氣故障及處理方法:
a)上、下限位及極限開關故障:此故障出現(xiàn)時電梯不能走車,一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致,應清潔接觸點或更換、排除斷點等;
b)轎門、廳門聯(lián)鎖開關故障:此故障出現(xiàn)時電梯只關門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致,應清潔接觸點,更換開關,排除線路斷點等;
c)安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停:此故障出現(xiàn)時電梯不走車,一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致;應清潔接觸點,更換開關。
4.4.3底坑
底坑常見的電氣故障及處理方法:
a)緩沖器開關、地坑急停開關故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關損壞所致,應清潔接觸點,緩沖器復位,縮短主鋼絲繩,更換開關;
b)張緊輪斷繩開關故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關損壞等原因所致。應清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關。
4.5電梯故障排除后,電梯工應將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中,歸檔長期保存。
5記錄
《電梯維修記錄表》
6相關支持文件
《電梯維護保養(yǎng)規(guī)范》
第8篇 物業(yè)空調設備設施保養(yǎng)維修規(guī)程
質量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導書
--物業(yè)空調設備(設施)保養(yǎng)維修規(guī)程
1.0 目的
有計劃地對機組進行保養(yǎng)和檢查各種功能部件,其保持最高的工作效率。
2.0 適用范圍
適用于**管理處。
3.0 職責
3.1機電維修人員負責維護保養(yǎng)工作。
3.2 機電班長負責維護保養(yǎng)工作的安排、指導。
4.0 工作程序
4.1 壓縮機回油系統(tǒng)除污器的清洗方法
4.1.1 關閉除污器兩側的截止閥。
4.1.2 慢慢(為了泄壓)擰松帽蓋螺紋,讓帽蓋板保持壓在除污器殼體上,設法截取留在除污器殼體上的油。
4.1.3 卸下并清洗除污器的濾芯。
4.1.4 插入濾芯,再重新裝上帽蓋。
4.1.5 開啟除污器兩側的截止閥,檢查冷媒是否滲漏。
4.1.6 應每半年清洗一次回油系統(tǒng)的除污器。
4.2 油過濾器的清洗和更換方法
4.2.1 關閉過濾器兩側的截止閥。
4.2.2 每只過濾器有一只級泄去過濾器內壓力的小閥門,泄壓時要緩慢、小心。
4.2.3 如機組配的是旋裝式罐型過濾器,可作板手或小工具卸下過濾器,扔棄后再安裝新。
4.2.4 如果機組配的是芯子可更換的過濾器,用板手套在過濾器底部的六角帽蓋上把蓋卸下,然后取出并扔過濾芯子,清洗殼體內壁,安裝新芯子,最后再把過濾器裝好。
4.2.5 開啟過濾器兩側的截止閥,開啟過濾器上的小閥門,放出過濾器內的空氣。
4.2.6 檢查冷媒是否滲漏。
4.3 機組注油的方法
4.3.1 機組應停機。
4.3.2 將注油泵的吸油口浸入清潔的新油桶內,再將其排油口與組注油閥相接。先不要擰緊注油閥接口,在油泵進行了幾次行程將空氣壓出后再擰緊。這樣既使油注入管內又防止空氣被入機內。
4.3.3 打開注油閥將油泵入機組。直到油分離器中的油位約在上視鏡中間為止,然后關閉注油閥,卸下手動油泵接口。
4.3.4 在一完成注油工作后即閉合至啟動器的電源,使油加熱器通電,它可使油的冷媒農度保持在最低值。
4.4 機組滲漏檢查
4.4.1 運行期間的滲漏檢查
機組受截運行之后,高壓部件應用檢漏儀認真檢漏,要確認所有接口是嚴密的。如有滲漏,就會出現(xiàn)抽氣頻繁和冷媒損失,當表明有滲漏時,應立即予以修理。
4.4.2 機組r22壓力試驗檢測方法
4.4.2.1在系統(tǒng)中沒有壓力時,通過充注閥將r-22汽體干燥氮氣注入系統(tǒng)中,使其壓力達到150磅/英寸表壓。
4.4.2.2 確認冷媒農度已達到系統(tǒng)中的各個部分,稍微開啟注油閥,用檢漏儀檢測是否有冷媒出來。
4.4.2.3檢油要圍繞在每個連接點和在廠內焊的焊逢。
4.4.2.4 如需對蒸發(fā)器和冷凝器進行檢漏,打開蒸發(fā)器和冷凝器封蓋上的放空氣口,檢測是否有冷媒出來。
4.4.2.5 當機組已達到絕對嚴密后,用充注閥注入氮氣和冷媒混合物。
4.5 機組抽真空
4.5.1 真空試驗的方法
4.5.1.1將一臺帶指示器的高容量真空泵與機組的充注閥相接,然后啟泵。
4.5.1.2 開大機上所有閥門,包括抽氣閥和表閥,確認所有通大氣的閥門是關閉的。
4.5.1.3 依照'真空干燥'這節(jié)內容運行真空泵,直至濕球溫度達到+32
第9篇 物業(yè)區(qū)域消防設施設備維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)區(qū)域消防設施設備的維修保養(yǎng)規(guī)程
一、消防設施設備維修保養(yǎng)的一般原則
1、管理處區(qū)域消防設施的日常維護、維修要落實到責任人。
2、消防設備的管理應按照公司設備管理的有關規(guī)定執(zhí)行。
3、消防設備維修后必須恢復原來狀態(tài),不得隨意更改原器材、線路。
4、消防設施設備的故障,按急修處理,管理處無法解決的故障,應及時填寫《物業(yè)維修單》報工程部,若情況緊急可先用電話聯(lián)系。
5、管理處負責監(jiān)督外包方履行維修保養(yǎng)責任并填寫維修保養(yǎng)記錄表。
二、消防設施設備每月須保養(yǎng)的項目:
1、室內消防栓每月逐個檢查不少于一次,并記錄在《消火栓檢查表》?！断鹚z查表》要求張貼在栓箱上。
2、消防泵(包括噴淋泵、控制柜)每月進行一次預防性運轉的操作,操作要求按照《水泵站技術安全操作規(guī)程》進行并記錄在《設備保養(yǎng)記錄表》上。
3、疏散出口指示燈(包括應急燈)每月進行一次檢查保養(yǎng),斷開交流電源,備用電池放電(亮燈)半小時后再合上交流電源。檢查情況記錄在《消防設施檢查維修記錄表》。
4、火災報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng),每月須對火災報警監(jiān)護儀的各項功能檢查,同時對報警系統(tǒng)所包含的設施(煙溫感、警鈴等)進行抽查。此工作記錄在《消防設施檢查維修登記表》上。
三、每季須檢查保養(yǎng)的項目:
1、室內栓消防水的檢查:每季度檢查不少于一次,在每個消防立管的試驗栓處放水檢查水壓是否正常,若有故障須立即解決,確保消防供水,記錄在《消防設施檢查維修登記表》。
2、防火卷簾、送風排煙機、濕式報警閥、消防廣播:每季度檢查保養(yǎng)試運行各系統(tǒng)主機,同時對各系統(tǒng)所包含的設施(如風閥、放水閥、音箱等)進行抽查,此工作記錄在《消防設施檢查維修登記表》。
3、室外消火栓的檢修:每季度逐個檢修一次,放水檢查供水是否正常,給予活動部位加油潤滑,保證設施能應急使用。并記錄《消防設施檢查維修登記表》上。
4、噴淋、消防結合器、閘閥的檢修:每季度逐個檢修一次。噴淋、消防結合器的接口部位要上油潤滑保養(yǎng),以便急用時能夠迅速接口使用。噴淋、消防閘閥的轉動部位須上油潤滑保養(yǎng),以防生銹轉動不便。檢修工作記錄在《消防設施檢查維修登記表》。
第10篇 金融城物業(yè)工程維修工作規(guī)程
金融中心工程維修工作規(guī)程
l、目的
使工程維修工作能有序、高效地開展,確保公用機電設施、設備正常安全運行,并得到及時的維護和保養(yǎng)。
2、范圍
管理處的日常維修管理工作,以及設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)。
3、運作程序
3.l運行班組運作程序
3.1.1運行班組人員負責機電設施、設備的24小時操作、監(jiān)控、檢查、巡視、記錄,并處理一般性維修保養(yǎng)工作。
3.1.2值班人員必須嚴格安排班時間表上下班,不得擅離職守,并嚴格按交接班制度進行交接。
3.1.3運行班組每天向工程管理人員匯報前一天值班情況,如實反映設備運行狀態(tài)。
3.1.4值班期間發(fā)生緊急情況,應采取臨時應急措施,并及時向工程管理人員匯報。
3.1.5vrv空調運行人員在空調停用期間轉為維修班組成員,負責對空調系統(tǒng)進行維修和保養(yǎng)。
3.1.6運行人員負責配合并協(xié)助維修人員進行設施、設備的維修和保養(yǎng)工作,如單獨操作時,應填寫《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2維修班組運作程序
3.2.1對于運行班組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經工程管理人員統(tǒng)籌安排后,由維修組負責實施,運行組配合,共同完成。
3.2.2維修班組負責按編制的維修保養(yǎng)計劃對設施、設備進行維修保養(yǎng),并負責填寫《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2.3維修人員按規(guī)定定期對各設備進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,處理不掉的應立即向工程管理人員匯報。
3.2.4維修人員負責承擔日常報修(含急修)處理和業(yè)主特約維修工作.在發(fā)生突發(fā)性設備故障后,應迅速集中人員趕到現(xiàn)場,進行搶修。
3.2.5維修班組成員下班后向值班人員留下通訊聯(lián)系方式,以便緊急情況下能及時調度。
3.3工程值班運作程序
3.3.1工程值班室平時設在班組辦公室,夜間設在變配電房或中控室。
3.3.2工程值班室由管理處直接管理,工程管理人員兼職,保證二十四小時有人值守。
3.3.3負責接聽并記錄設備設施報修電話、設備運行狀況報告和業(yè)主意見,及時通知相關人員處理并向管理處領導報告。
3.3.4負責收集維修結果的反饋信息,向管理處領導匯報。
3.3.5負責記錄各運行班組上一天值班情況,并向管理處領導轉報。
3.3.6在發(fā)生突發(fā)事件情況下根據管理處領導的指示下達通知,調動人員、物資,保證事件能得到及時處理。
3.4管理處主任運作程序
3.4.1根據設施設備運行狀況、維修保養(yǎng)計劃和相應材料需求,以及工器具計劃,組織設備運行和維修保養(yǎng)計劃的實施,并進行監(jiān)督檢查.超出權限范圍的報公司批準。
3.4.2根據值班室的報告,合理調配維修力量,進行設施設備的維修。
3.4.3發(fā)生重大、緊急情況時,及時向上級匯報并根據的指示,迅速組織人員、物資進行搶修、搶救工作。
3.4.4負責維修保養(yǎng)工作的質量檢查和員工的培訓考核工作,每月組織工程管理人員和各班組長對機電設施、設備進行一次全面檢查。
3.4.5負責工程對外協(xié)調聯(lián)系工作。
相關質量記錄:
1.《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》 zc-05/b03
第11篇 物業(yè)電梯維修工安全操作規(guī)程制度
物業(yè)電梯維修工安全操作規(guī)程
1、在轎頂檢修時,應注意:
1.1嚴禁一腳踩在轎頂,另一腳踏在井道任一固定點上時作業(yè)。
1.2檢查保養(yǎng)前首先應切斷轎頂急停開關,打開照明開關。
1.3站在轎頂,切忌靠近或擠壓防護欄,并應注意對重與轎廂間距,人體切勿伸出防護欄。
1.4嚴禁站在井道外探身到轎頂上作業(yè)。
2、檢查電梯時應注意:
2.1機房操作電梯時確保廳、轎門關閉;再關斷門電機控制電源,再操作電梯運行。
2.2手動盤車時,應先切斷主電源開關,機房內至少兩人配合操作。一旦盤車完畢, 務必全部拆除掉松閘扳手等物件,并放在安全位置。
2.3轎內操作應防止超越限端站,以防沖頂或蹲底。
3、底坑檢修時應注意:
3.1嚴禁井道上、下部同時工作。必須工作時,底坑人員必須戴好安全帽。
3.2保持底坑衛(wèi)生與清潔。
3.3進入底坑時應先切斷底坑急停開關,打開底坑照明。
3.4進入底坑,應做好安全防護措施。
3.5應按年檢要求,檢查電梯底坑的各個安全開關是否靈敏可靠,機械部件潤滑是否良好,緩沖器性能是否可靠。
4、檢查中斷需要暫時撤離現(xiàn)場時應注意:
4.1切斷總電源開關。
4.2排除熱源、如:電焊、氣焊、烙鐵、噴燈。
4.3關閉所有廳、轎門。如未能正常關閉應張貼警告語或派專人看守。
4.4對中止前工作,尤其是接線端子應做好記錄,以防混亂或記憶失誤。
4.5必要時可派專人值班,維護現(xiàn)場。
5、故障檢修或日常保養(yǎng)結束后,應做到:
5.1將所有開關恢復到原來狀態(tài)。
5.2檢查工具、材料、器件有無遺落在設備上,尤其控制柜內。
5.3清點工具、材料、整理工作現(xiàn)場。
5.4送電試運行,觀察電梯運行狀態(tài),發(fā)現(xiàn)異常及時停梯檢查。
5.5填寫故障處理記錄,填寫清楚事故原因、檢查過程、處理結果。
第12篇 s物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1.嚴格按照保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
2.配線架跳線的壓接只能使用專用工具。
3.配線架沒有用的跳線應拆除。
4.清除配線架、光纖機架、樓層配線架上灰塵,保持設備清潔。
5.檢查緊固有關的配線架和模塊。
6.檢查配線架上的標志,發(fā)現(xiàn)缺失馬上補充。
7.工作完成后填寫通訊線路設備檢查表
