第1篇 中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程制度
1.0 目的
規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作,確保中央空調各項性能完好。
2.0 范圍
適用于物業(yè)集團所轄物業(yè)區(qū)域內各類中央空調的維修保養(yǎng)。
3.0 職責
3.1 制冷技工具體負責中央空調的維修保養(yǎng)。
3.2 系統(tǒng)工程師負責組織制冷技工研究、制定制定中央空調維修保養(yǎng)計劃并組織實施。
3.3 部門經(jīng)理負責審核年度維修保養(yǎng)計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
3.4 客戶服務部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。
3.5 業(yè)務總部負責中央空調維修保養(yǎng)的技術指導,審核大中修、更新改造計劃。
3.6 單位負責人審核年度保養(yǎng)計劃和大中修、更新改造計劃;物業(yè)集團主管領導審批。
3.7 全面質量管理辦公室負責維修保養(yǎng)計劃實施情況的檢查、監(jiān)督。
4.0 工作內容
4.1 中央空調維修保養(yǎng)計劃的制定。
4.1.1 每年的12月26日前,由系統(tǒng)工程師組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》和經(jīng)部門經(jīng)理審核后報公司領導審批。
4.1.2 系統(tǒng)工程師根據(jù)審批后的年度保養(yǎng)計劃,在每月26日前制定《月份設備維修保養(yǎng)計劃》,報部門經(jīng)理審核后組織實施。
4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計劃的原則:
a.中央空調使用的頻度;
b.中央空調運行狀況(故障隱患);
c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。
4.1.4 年度維修保養(yǎng)計劃應包括如下內容:
a.維修保養(yǎng)項目及內容;
b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;
c.預計費用;
d.備品、備件計劃。
4.2 對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按計劃進行。
4.3 制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng),中央空調的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。
4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.4.1 用500v搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5mω以上時則應拆修電機線圈。
4.4.2 檢查電機、風扇是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。
4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應調整(每半個月檢查出一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應整修。
4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。
4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。
4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。
4.4.7 擰緊所有緊固件。
4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。
4.5 風機盤管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內空氣(不定期)。
4.5.2 檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。
4.5.3 用500v搖表檢測風機電機線圈,絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。
4.5.4 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。
4.5.5 用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。
4.5.6 擰緊所有緊固件。
4.5.7 清潔風機盤管外殼。
4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
a.每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);
b.清潔蒸發(fā)器散熱片;
c.清潔接水盤。
4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):
a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);
b.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時。也可用泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。
d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應更換)。
4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.7.1電動機維修保養(yǎng):
a.用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應
進行干燥處理或修復。
b.檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承。
c.檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應修整處理。
4.7.2 水泵維修保養(yǎng):
a.轉動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應拆修水泵;
b.檢查壓盤處是否漏水成線,如是則應加壓盤根(不定期);
4.7.3 堅持彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。
4.7.4 清洗水泵過濾網(wǎng)。
4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。
4.7.6 清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應重新油漆一遍。
4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損,如是則應重做保溫層。
4.9 閥類維修保養(yǎng):制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。
4.9.1 節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng):
a.檢查是否泄露,如是則應加壓填料;
b.檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油;
c.如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規(guī)格閥門;
d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。
4.9.2 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng):
a.干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;
b.電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥;
--對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄露則應加壓填料。
4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。
4.10.1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
a.對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;
b.送檢溫度計、壓力表合格后方可使用;
c.檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換;
d.檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應更換密封膠墊。
4.10.2 控制部分維修保養(yǎng):
a.清潔控制柜內外的灰塵、贓物。
b.檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
c.交流接觸器維修保養(yǎng):
--清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;
--擰緊所有緊固螺栓。
d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應整修處理,處理后達不到要求的要更
換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應更換。
e.自動空氣開頭維修保養(yǎng):
--用500v搖表測量絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應烘干處理;
--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。
f.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應做適當調整,調整后偏差仍較大應更換。
g.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
h.pc中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委維修。
4.11 壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。
4.11.1 檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;如油已變色則應徹底更換潤滑油。
4.11.2 檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣,如有則應排放空氣。
4.11.3 具體檢查壓縮機如下參數(shù):
a.壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5mω以上);
b.壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
c.壓縮機油壓(正常10~15kgf/cm2);
d.壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);
e.吸氣壓力(正常值4.9~5.4kgf/cm2);
f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);
g.檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;
h.檢查壓縮機是否有異常的氣味。
通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應更換壓縮機(外委維修)。
4.11.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。
4.12 中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,則應由系統(tǒng)工程師填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)部門經(jīng)理批準并征得使用部門的同意后方可延時。
4.13 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,::應由系統(tǒng)工程師盡快補充至計劃中;對于突發(fā)性的設備設施故障,先經(jīng)部門經(jīng)理口頭批準后,可以先組織解決而后寫出《質量問題處理檔案》并上報公司領導。
4.14 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應由機電維修部主管填寫
《停申請表》經(jīng)部門經(jīng)理審核報主管領導批準后,以《內部通啟》通知客戶服務部,客戶服務部提前一周通知有關部門。如因突然故障停用中央空調,應在恢復使用后2小時內向有關部門作出解釋。
5.0 相關文件
無
6.0 表格及記錄
6.1《停申請表》(qr-7.5.1-16-02)
6.2《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》(qr-6.3-01-07)
6.3《月份設備維修保養(yǎng)計劃》(qr-6.3-01-08)
6.4《內部通啟》(qr-6.3-01-11)
6.5《申請延時維修保養(yǎng)表》(qr-6.3-01-12)
第2篇 中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程制度3
中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程(三)
1.0目的
規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作,確保中央空調各項性能完好。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內各類中央空調的維修保養(yǎng)。
3.0職責
3.1主管經(jīng)理負責審核《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
3.2機電維修部主管負責組織制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。
3.3機電維修部制冷技工具體負責中央空調的維修保養(yǎng)。
3.4公共事物部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。
4.0程序要點
4.1《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》的制定
4.1.1每年的12月15日之前,由機電維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。
4.1.2制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》的原則:
a)中央空調使用的頻度;
b)中央空調運行狀況(故障隱患);
c)合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。
4.1.3《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容:
a)維修保養(yǎng)項目及內容;
b)具體實施維修保養(yǎng)的時間;
c)預計費用;
d)備品、備件計劃。
4.2對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》進行。
4.3制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng)、中央空調的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。
4.4冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)
4.4.1用500v搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5mω否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5mω以上時則應拆修電機線圈。
4.4.2檢查電機、風扇是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油;如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。
4.4.3檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應調整(每半個月檢查一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是否松動,如是則應整修。
4.4.4檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。
4.4.5清洗冷卻塔(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。
4.4.6檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。
4.4.7擰緊所有緊固件。
4.4.8清潔整個冷卻塔外表。
4.5風機盤管維修保養(yǎng):冷卻技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)
4.5.1每周清洗一次空氣過屢網(wǎng),排除盤管內的空氣(不定期)。
4.5.2檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。
4.5.3用500v搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂,如是則應更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。
4.5.4清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。
4.5.5用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。
4.5.6擰緊所有緊固件。
4.5.7清潔風機盤管外殼。
4.6冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.6.1柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
a)每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);
b)清潔蒸發(fā)器散熱片;
c)清潔接水盤。
4.6.2水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):
a)配制10%的鹽酸溶液(沒1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑);
b)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時也可用酸泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
c)酸洗完后用1%的naoh溶液、或5%na2co3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗三次以上;
d)全部清洗完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修;如漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應更換)。
4.7冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.7.1電動機維修保養(yǎng):
a)用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應進行干燥處理或修復;
b)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承;
c)檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應修整處理。
4.7.2水泵維修保養(yǎng):
a)轉動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如實軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應拆修水泵;
b)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根(不定期)。
4.7.3檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期-)。
4.7.4清洗水泵過濾網(wǎng)。
4.7.5擰緊水泵機組所有緊固螺栓。
4.7.6清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應重新油漆一遍。
4.8制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng)。
4.9.1節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng):
a)檢查是否泄漏,如是則應加壓填料;
b)檢查閥們開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油;
c)如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規(guī)格閥門;
d)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。
4.9.2電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng):
a)干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;
b)電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥,壓差調節(jié)閥;
--對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應加壓填料。
4.10檢查、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對
檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)
4.10.1檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
a)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;
b)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用;
c)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換;
d)檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應更換密封膠墊。
4.10.2控制部分維修保養(yǎng):
a)清潔控制柜內外的灰塵、贓物;
b)檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接線頭應更換;
c)交流接觸器維修保養(yǎng):
--清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;
--擰緊所有緊固螺栓。
d)熱繼電器維修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應整修處理,處理后達不到要求的應更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應更換。
e)自動空氣開頭維修保養(yǎng):
--用500v搖表測量絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應烘干處理;
--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。
f)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應作適當調整,調整后偏差仍較大應更換。
a)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器;
b)pc中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委維修。
4.11壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)
4.11.1檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;如油已變色則應徹底更換潤滑油。
4.11.2檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣,如有則應排放空氣。
4.11.3具體檢查壓縮機如下參數(shù):
a)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5mω以上);
b)壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
c)壓縮機油壓(正常10-15kgf/cm2);
d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);
e)吸氣壓力(正常值4.9-5.4kgf/cm2);
f)排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2)
g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;
h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。
通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應更換壓縮機(外委維修)。
4.12中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,則應由主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準并征得營業(yè)部門的同意后方可延時。
4.13對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應油機電維修部主管盡快補充至計劃中;對于突發(fā)行的設備設施故障,先經(jīng)機電維修部主管口頭批準后,可以先組織解決而后寫出《____事故報告》并上報公司。
4.14中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應由機電維修部主管填寫《停用申請表》經(jīng)主管經(jīng)理批準后通知公共事物部,由公共事物部提前一周通知有關營業(yè)部門。如因突然故障停用中央空調,應在恢復使用后2小時內向有關部門作出解釋。
5.0記錄
第3篇 物業(yè)項目中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項目中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作,確保中央空調各項性能完好,特制定本規(guī)程。
(一)冷卻塔維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、用500v搖表檢查電機絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5兆歐以上時則應拆修電機線圈。
2、檢查電機、風扇是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。
3、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應調整(每半個月檢查一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應整修。
4、檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。
5、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。
6、檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。
7、擰緊所有緊固件。
8、清潔整個冷卻塔外表。
(二)風機盤管維修保養(yǎng):專業(yè)人員每隔半年對風機進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。
2、每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內的空氣(不定期)。
3、用500v搖表檢查風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂,如是則應更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。
4、清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。
5、用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。
6、擰緊所有緊固件。
7、清潔風機盤管外殼。
(三)冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
(1)每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);
(2)清潔蒸發(fā)器散熱片;
(3)清潔接水盤。
2、水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):
(1)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑);
(2)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時也可用酸泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗三次以上;
(4)全部清洗完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修;如不漏水則重新裝好(如發(fā)蘭的密封膠墊已老化則應更換)。
(四)冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、電動機維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表檢查電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應進行干燥處理或修復;
(2)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承;
(3)檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應修整處理。
2、水泵維修保養(yǎng):
(1)轉動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應拆修水泵;
(2)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根(不定期)。
3、檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。
4、清洗水泵過濾網(wǎng)。
5、擰緊水泵機組所有緊固螺栓。
6、清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應重新油漆一遍。
(五)專業(yè)人員每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路處是否有大量的冷凝水或保溫層已破損,如是則應重做保溫層。
(六)閥類維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。
1、節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng):
(1)檢查是否泄漏,如是則應加壓填料;
(2)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加潤滑油;
(3)如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規(guī)格閥門;
(4)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。
2、電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng):
(1)干燥過濾網(wǎng):檢查干燥過濾網(wǎng)是否已臟堵或吸潮,如是則應更換同規(guī)格的干燥過濾器;
(2)電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥;
--對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應更換密封膠墊。
(七)檢測、控制部分維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。
1、檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
(1)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;
(2)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用;
(3)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換;
(4)檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應更換密封膠墊。
2、控制部分維修保養(yǎng):
(1)清潔控制柜內外的灰塵、臟物;
(2)檢查、緊固所有接頭線,對于燒蝕嚴重的接頭線應更換;
(3)交流接觸器維修保養(yǎng):
--清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵心上的灰塵及臟物;
--擰緊所有緊固螺栓。
(4)熱繼電器維修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應修整處理,處理后達不到要求的應更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應更換。
(5)自動空氣開關維修保養(yǎng):
--用500v搖表測量絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應烘干處理;
--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼
)。
(6)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應作適當調整,調整后偏差仍較大應更換。
(7)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器;
(八)壓縮機維修保養(yǎng):專業(yè)人員每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。
1、檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因并排除故障后再沖注潤滑油;如油已變色則應徹底更換潤滑油。
2、檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣,如有則應排放空氣。
3、具體檢查壓縮機如下參數(shù):
(1)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5兆歐以上);
(2)壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
(3)壓縮機油壓(正常10--15kgf/c
第4篇 物業(yè)轄區(qū)中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)轄區(qū)中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程
(二)
1、目的規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作,確保中央空調各項性能完好。
2、范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內各類中央空調的維修保養(yǎng)。
3、職責3.1 制冷技工具體負責中央空調的維修保養(yǎng)。
3. 2 工程維修部主管負責組織制冷技工研究、制定制定中央空調維修保養(yǎng)計劃并組織實施。
3. 3 管理處主任負責審核年度維修保養(yǎng)計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
3. 4 綜合部負責向有關業(yè)主/用戶通知停用中央空調的情況。
3. 5 分公司運營技術部負責中央空調維修保養(yǎng)的技術指導。
4、工作內容
4.1 中央空調維修保養(yǎng)計劃的制定。
4.1.1 每年的12月26日前,由工程維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》報管理處主任審核。
4.1.2 工程維修部主管根據(jù)審批后的年度保養(yǎng)計劃,在每月26日前制定《月份設備維修保養(yǎng)計劃》,報管理處主任審核后組織實施。
4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計劃的原則:a.中央空調使用的頻度;
b.中央空調運行狀況(故障隱患);
c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。
4.1.4 年度維修保養(yǎng)計劃應包括如下內容:a.維修保養(yǎng)項目及內容;
b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;
c.預計費用;
d.備品、備件計劃。
4.2 對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按計劃進行。
4.3 制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng)。
中央空調的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。
4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.4.1 用500v搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5mω以上時則應拆修電機線圈。
4.4.2 檢查電機、風扇是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油;
如有異常摩擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。
4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規(guī)格皮帶;
檢查皮帶是否太松,如是則應調整(每半個月檢查出一次);
檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應整修。
4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。
4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。
4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。
4.4.7 擰緊所有緊固件。
4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。
4.5 風機盤管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內空氣(不定期)。
4.5.2 檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。
4.5.3 用500v搖表檢測風機電機線圈,絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應整修處理。
檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應更換同規(guī)格電容;
檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。
4.5.4 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。
4.5.5 用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。
4.5.6 擰緊所有緊固件。
4.5.7 清潔風機盤管外殼。
4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):a.每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);
b.清潔蒸發(fā)器散熱片;
c.清潔接水盤。
4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);
b.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時。
也可用泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。
d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應更換)。
4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.7.1 電動機維修保養(yǎng):a.用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應進行干燥處理或修復。
b.檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承。
c.檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應修整處理。
4.7.2 水泵維修保養(yǎng):a.轉動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;
如是水泵葉輪問題則應拆修水泵;
b.檢查壓盤處是否漏水成線,如是則應加壓盤根(不定期);
4.7.3 堅持彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。
4.7.4 清洗水泵過濾網(wǎng)。
4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。
4.7.6 清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應重新油漆一遍。
4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損,如是則應重做保溫層。
4.9 閥類維修保養(yǎng):制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。
4.9.1 節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng):a.檢查是否泄露,如是則應加壓填料;
b.檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油;
c.如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規(guī)格閥門;
d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。
4.9.2 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng):a.干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;
b.電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥:--通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥;
--對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄露則應加壓填料。
4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。
4.10.
1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):a.對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;
b.送檢溫度計、壓力表合格后方可使用;
c.檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換;
d.檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應更換密封膠墊。
4.10. 2 控制部分維修保養(yǎng):a.清潔控制柜內外的灰塵、贓物。
b.檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
c.交流接觸器維修保養(yǎng):--清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;
--擰緊所有緊固螺栓。
d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應整修處理,處理后達不到要求的要更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應更換。
e.自動空氣開頭維修保養(yǎng):--用500v搖表測量絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應烘干處理;
--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。
f.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應做適當調整,調整后偏差仍較大應更換。
g.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
h.pc中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委維修。
4.1
1 壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。
4.1
1.1 檢查壓縮機油位、油色。
如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;
如油已變色則應徹底更換潤滑油。
4.1
1.2 檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣,如有則應排放空氣。
4.1
1.3 具體檢查壓縮機如下參數(shù):a.壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5mω以上);
b.壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
c.壓縮機油壓(正常10~15kgf/cm2);
d.壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);
e.吸氣壓力(正常值
4.9~
5.4kgf/cm2);
f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);
g.檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;
h.檢查壓縮機是否有異常的氣味。
通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應更換壓縮機(外委維修)。
4.1
1.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。
4.1 2 中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,工程維修部須報管理處主任,經(jīng)同意后方能繼續(xù)維修保養(yǎng)工作。
4.1 3. 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應由工程維修部盡快補充至計劃中;
對于突發(fā)性的設備設施故障,先經(jīng)主任口頭批準后,可以先組織解決后上報管理處主任。
4.1
4 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應由主管填寫《停申請表》經(jīng)主任批準后,客戶中心提前一周通知業(yè)主/業(yè)主/用戶。
如因突然故障停用中央空調,應在恢復使用后2小時內向業(yè)主/業(yè)主/用戶解釋。
5、表格、標識
5.1《中央空調維護保養(yǎng)記錄表》
