第1篇 某物業(yè)管理拓展工作流程
一、獲取信息:
1、定期做市場調查;
2、客戶主動聯(lián)系;
3、經(jīng)人推介。
二、甄選信息,確定目標客戶:
1、面積少于20000平方米項目不接;
2、項目投入使用時間超過兩年的不接;
3、業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接(限于成熟小區(qū));
4、維修基金不足或不到位的項目不接(限于成熟小區(qū));
5、物業(yè)管理配套設施不全,后續(xù)管理需要投入大量資金的項目不接;(以上各條主要針對全委項目而言)
6、檔次過低的項目不接;
7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負面爆光、在業(yè)內造成不良影響的開發(fā)商的項目不接;
8、開發(fā)商或大產(chǎn)權主超過二家的項目不接;
9、公司資源配置達不到客戶滿意要求的項目不接;
三、談判要素
1、先人后事,與對方相關聯(lián)系人的關系極為重要,否則很有可能為他人作嫁衣;
2、要從多方面盡可能掌握對方信息,了解對方實力和主要目的,這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎;
3、知己知彼,盡量了解競爭對手的強項弱勢,取長補短;
4、要以內部了解和外部公關的方式,以方案的制作質量為基礎,小事多作讓步,大事讓情不讓理,以退為進;
5、簽定顧問合同時應同時正確引導對方,明確顧問內容及條款(尤其是我方的義務、費用標準);
6、如對方提出的顧問項目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ蚨荒芙邮軙r,應直接提出,以免日后發(fā)生爭議,不能委曲求全,使自己陷入被動;
7、在開發(fā)商不能確定應采用哪種管理模式時,應正確分析、引導并向其解釋采取某種模式的原因,盡量注重實效。
四、根據(jù)開發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式,包括:全委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓。報價標準主要依據(jù)項目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的價格策略。
五、具體步聚(全委和顧問管理,專項培訓暫略)
1、明確意向性目標后,由公司總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關人員考察物業(yè)現(xiàn)場,為管理方案的構想奠定基礎。
2、財務人員根據(jù)擬承接的項目管理服務范圍、類型、檔次、標準進行初步的成本核算,與拓展人員及其他相關人員對項目的可行性和發(fā)展性進行分析并報批總經(jīng)理,確定承接方式和報價金額。
3、制定方案。方案內容包括:
(1)本企業(yè)情況:位置、規(guī)模、資質等級、現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積、績效、成果等;
(2)擬承接的項目簡介:周邊情況、配套設施、建筑形式、居民結構等;
(3)根據(jù)開發(fā)商的需求擬定服務方式和管理目標;
(4)擬定管理服務內容,包括:
開發(fā)建設期間將提供的管理服務內容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務內容、住戶入住及裝修期間的管理服務內容、實質運作期間的管理服務內容。重點是實質運作的管理服務內容,大體分為為房屋管理、保安、清結、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務。
(5)物質裝備計劃;
本著合理配置、保障利用的原則,列出員工住房、管理辦公用房、營業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各類物品清單。
(6)管理人員配備;
根據(jù)物業(yè)實際需求設置人員,力求精簡、一專多能并能崗位互換。對各崗位人員制訂出相應的崗位職責和入職條件。
(7)管理規(guī)章制度;包括:
結合實際制定員工內部制度和約束各方的公共契約,應具有合法性、實用性、可操作性和約束性。
(8)經(jīng)費收支預算;
根據(jù)開發(fā)商提供的資料、實地考察以及財務初步做出的成本核算得到的數(shù)據(jù)進行大致測算,制定收支預算表。
(9)相關費用;
(10)提出經(jīng)營、管理、服務的新思路
為提高管理水平,可在創(chuàng)建安全文明單位、實施科學化、規(guī)范化管理、開展開源節(jié)流、服務承諾等方面提出既務實又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路,以確保管理目標的實現(xiàn)。
(以上僅是方案的基本內容,至于詳略取舍可依據(jù)實情而定。)
4、與開發(fā)商作進一步溝通,細化方案內容;全面核算管理成本并在確保公司利潤的前提下確定相關費用、管理期限,為最終簽訂合作協(xié)議做準備。
5、與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議,明確雙方的權利及義務。
6、協(xié)議簽定根據(jù)開發(fā)商要求,確定人員進場時間。
第2篇 某物業(yè)保安日常工作考核制度
物業(yè)保安日常工作考核制度
1、日?？己藢嵭锌鄯种贫?1分10元。日?？己私Y果將作為員工月、季、年終工作考核的重要依據(jù)。
2、在工作崗位上站姿、坐姿及手勢不規(guī)范的,一項扣1分。
3、值勤時插手、背手、抱手
4、未經(jīng)上級批準擅自換班換崗、頂班頂崗的,一次扣1分。
5、在工作場所或工作崗位吸煙,一次扣2分。
6、接交班時、崗位工作交接不清、物品移交不清點,一項扣2分。
7、不愛護值班室、崗亭環(huán)境、衛(wèi)生或檢查不合格的,一項扣1分。
8、不打掃宿舍衛(wèi)生、不疊被子等違反宿舍管理規(guī)定的,一項扣1分。
9、上下班未按規(guī)定統(tǒng)一列隊,一次扣2分。
10、上班時間無故不配帶對講機影響工作安排,一次扣2分。
11、不按規(guī)定使用對講機、閑聊或干擾他人正常通信,一項扣2分。
12、上崗值勤時看書報、聽音樂、吃零食、辦私事、干與工作無關的事,一項扣2分。
13、發(fā)現(xiàn)可疑人員不及時查詢盤問的,一次扣2分。
14、在工作記錄本上亂寫亂畫、撕毀、不仔細認真的,一次扣2分。
15、不按工作流程操作、不服從班次安排,一項扣2分。
16、對出入人員、物品控制不嚴,未造成損失的,一項扣2分。
17、上班期間擅自脫崗、離崗、竄崗的,一項扣3分。
18、巡視不到位或發(fā)現(xiàn)問題不及時匯報處理的,一項扣2分。
19、未經(jīng)上級許可自行停止崗位工作的,一次扣5分。
20、夜班值勤時警惕性不高,思想麻痹,睡覺打盹的,一次扣5分。
21、私自調換對講機頻道,講粗話聊天,影響正常通信的,一次扣5分。
22、違反保密制度將公司及客戶資料透露給他人的,一項扣10分或辭退。
23、私拿公司物品或私自藏挪公司物品的,一項扣10分或辭退。
24、利用職權貪污挪用公款,中飽私囊的,一項扣10分或辭退。
第3篇 物業(yè)保潔部工作標準及操作要求制度
項目物業(yè)保潔部工作標準及操作要求
一、樓棟保潔工作
1、樓梯、走道每日掃、拖抹一次,隨時保潔。
要求:地面無煙頭等雜物;無堆放占道物品;地磚表面亮潔、無污跡;墻面、天頂無積塵、無蜘蛛網(wǎng);欄桿、扶手無污跡,表面光潔。
2、消火栓,水表箱、電表盒每日抹一次,平時保潔。
要求:表面亮潔、無污跡、無積塵。
3、上、下水管、公共照明每周五掃、抹一次,平時保潔。
要求:表面無積塵、無污跡。
4、天臺、天井每周六掃一次,平時保潔。
要求:地面無雜物、無污水、無積水、雨水口凈。
5、對講門、天臺拉柵門、木門每周日抹一次,平時保潔。
要求:無污跡、無積塵,表面亮潔;地槽內無雜物。
6、生活垃圾每日上午八時收集一次,平時注意巡視、管理。
7、單元前綠化帶、天水臺、站石每日撿、掃一次,平時保潔。
要求:無雜物、無落葉、無外露泥土、石塊。
注:樓棟保潔工作的原則就是為住戶提供一個潔凈的生活空間,保潔員應眼明、手快,發(fā)現(xiàn)問題及時解決、處理,同時,注意對住戶進行宣傳、教育。
二、道路、廣場保潔工作
1、道路、人行道、廣場每日掃一次,隨時保潔。
要求:無積水、無積土、無雜物、無亂堆亂放物品,無人畜糞,清掃歸堆及時清運。路面、路沿、人行道、雨水口、陰井蓋潔凈。
2、圍墻、大門每周一抹一次,平時保潔。
要求:無污跡、無積塵。
3、路燈、草坪燈、射燈每周二、抹一次,平時保潔。
要求:燈罩表面亮潔,無蜘蛛網(wǎng)、無積塵。
4、綠化帶每日撿一次,水池每日打撈一次,平時保潔。
要求:無雜物、無落葉;池水無異味,每月1、15日放水清洗水池。
5、亭臺、休閑椅、游樂場每日抹一次,平時保潔。
要求:無污跡、無積塵、無雜物。
6、果皮箱每日撿抹一次。
要求:表面亮潔、無污跡、無外溢雜物。
7、陰井、污水溝每二個月掏一次。
要求:無異味,無大塊雜物堵塞管道,排污暢通。
三、車庫、球場外圍
每日清掃一次;信箱,內部設施(門、窗、消火栓、外墻瓷磚)每周二、四、六抹一次;陰溝每月2、16日疏通,清掃一次。
四、垃圾集運
生活垃圾日產(chǎn)日清;車輛、容器無異味,表面無污跡,定期保養(yǎng)。
五、售樓大廳及辦公室
1、鵝卵石地面、地磚、木地板每日掃、拖一次,隨時保潔。
要求:無煙頭等雜物,無污跡,目視表面亮潔。
2、玻璃門、家俱、花木擺設,圖片展臺、空調每日抹一次,隨時保潔。
要求:無灰塵、無污跡,表面亮潔。
3、地毯每日掃拖一次,每周一更換。
要求:無雜物、無沙土、無污跡。
4、木屋、玻璃幕墻每月8、9、10日清潔一次,平時保潔。
要求:表面無積塵、無污跡、目視亮潔。
5、天花板、平臺、弧頂每月11日清掃一次,平時保潔。
要求:無陽塵、無蜘蛛網(wǎng)、無雜物。
6、痰盂、紙簍每日清倒、清潔一次,更換垃圾袋。
要求:表面光潔、無污跡、無外溢雜物。
7、衛(wèi)生間每日清潔一次,隨時保潔。
要求:設施、墻面、門窗無污跡,室內無異味,手紙簍定時清倒。
8、神臺每日清潔一次,上香二次。按規(guī)定程序、方式嚴格進行。
9、售樓大廳每年國慶、春節(jié)前半個月請清潔公司全面清潔一次。
10、物業(yè)辦公室每月月底全面清潔一次。
第4篇 x物業(yè)項目綠化工作管理制度
物業(yè)項目綠化工作管理制度
1.目的:規(guī)范綠化工作的管理,確保綠化物長勢良好。
2.范圍:適用于各服務中心綠化工作的管理。
3.內容:
3.1綠化管理范圍:
各服務中心轄區(qū)內所有裝飾樹、果樹、喬木、灌木、綠籬、綠化地、爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其他植物的養(yǎng)護。
3.2綠化工作管理規(guī)定:
3.2.1綠化員承擔轄區(qū)綠化的日常巡視、養(yǎng)護、監(jiān)管重任,綠化員應服從服務中心工作安排,遵守所有綠化管理規(guī)則,愛護公共設施及生產(chǎn)物品,同時認真履行綠化養(yǎng)護服務。
3.2.2工作人員應嚴守休息時間,因急事請假必須按有關制度進行,獲準請假后方可離開崗位,在未經(jīng)主管或主任批準下,不得私自調換班次,上班時要整肅服裝儀容,穿戴統(tǒng)一工作服工作帽,佩戴工作卡。
3.2.3嚴格執(zhí)行綠化養(yǎng)護工作的技術規(guī)范要求,按規(guī)定標準操作程序,保質保量完成所負責的綠化區(qū)域和服務中心安排的各項綠化工作,并由服務中心定期檢查和定量考核。
3.2.4進行綠化養(yǎng)護前,應小心謹慎,確保轄區(qū)公共設施及建筑物等的完好,若發(fā)現(xiàn)任何破壞環(huán)境行為或故意損壞行為應及時制止,對不聽勸告者,立即向保安員和主管報告。
3.2.5愛護綠化工具和設備,確保工具和設備保持良好使用狀態(tài)。
3.3綠化養(yǎng)護過程安全規(guī)定
3.3.1在噴灑時要采取預防措施,不讓煙霧飄進業(yè)戶或租戶房屋,特別是噴灑藥物時,應注意風向,選擇合適的噴灑方向和控制噴灑范圍,確保避免對業(yè)戶或租戶或設施的損害,并將'危險'標志牌放在關鍵位置進行警言提醒。
3.3.2在使用機器時應采取安全措施,避免業(yè)戶或租戶或設施造成危險、損害、傷害,在使用水管噴淋時,應注意穿越道路、人行道時對行人和車輛造成的不便。
3.3.3機器應安裝鋼制防護罩,防止碎片、飛出物造成損害;在機器使用前要進行安全檢查,確保螺絲和螺帽固定在切削片上,避免切削片飛出;機器使用中,不得改變或改動機器的防護罩。
3.4綠化管理檢查規(guī)程
3.4.1綠化員按規(guī)定每日進行巡視、養(yǎng)護,并將巡視情況和養(yǎng)護內容進行記錄,對疑問或事故情況向主管或相關人員報告。
3.4.2環(huán)境主管按規(guī)定要每周對所有綠化養(yǎng)護情況巡視一遍,及時處理綠化員或相關人員提交的有關問題,及時向服務中心經(jīng)理提交重大事故,每月對轄區(qū)的綠化養(yǎng)護管理工作進行總結。
3.4.3服務中心經(jīng)理按規(guī)定每月對轄區(qū)綠化養(yǎng)護情況進行巡查一遍,及時處理環(huán)境主管提交的重大事宜,對環(huán)境主管提交的月工作報告進行審查。
4.記錄:無
5.附件:
5.1綠化工作流程圖
5.2綠化養(yǎng)護標準一覽表
5.3常見病蟲害一覽表
附件:5.1綠化工作流程圖
開始
室 外 綠 化室 內 綠 化
育苗 育苗
補苗 補苗
清 除 枯 枝 修理
定 時 松 土除塵
定 時 除 草定 時 澆 水
定 時 澆 水定 時 施 肥
定 時 施 肥 定 時 翻 盆
及 時 修 理 定時噴藥水、除蟲害
定時噴藥水、除蟲害
填寫工作記錄、擬定重要報告
做 好 月 結
結 束
附件:5.2綠化養(yǎng)護標準一覽表
序號 檢查項目管理
標準操作指南備注
1樹(果樹喬木、裝飾樹)樹維護
良好1.樹木不缺少、死亡,被破壞。
2.樹枝無干枯,無壞死分枝和干枯葉。
3.無腐爛或掉下果實。
4.樹枝不觸到建筑物表面或影響車輛、行人。
5.樹莖不發(fā)芽,樹勻稱,不修剪變形。
6.樹木修剪順序:病蟲枝、交叉枝、下垂枝、平行枝、重疊枝、徒長枝。
7.無病蟲害。1.發(fā)現(xiàn)枯死、缺少應及時更換。
2.隔周除草。
3.定期修剪和針對性及時修剪相結合。
4.特殊觀賞樹木因型而修剪。
樹基維修良好1.在樹直徑1米范圍內除草,樹莖無 雜草。
2.樹莖的土不下陷,不壓實。
3.剪下的枝、葉當天清除。樹基座保持直徑1米范圍。
樹無
蟲害1.樹葉無蟲害。
2.樹干枝上無煙灰、霉爛。
3.樹枝、葉無干枯、腐爛。
2灌木、樹籬、地面覆蓋物和綠化帶
所有植物保養(yǎng)良好1.植物不缺少、死亡,被破壞。
2.植物枝葉不干枯、發(fā)黃。
3.植物修剪平整,造型勻稱美觀。
4.植物修剪及時不過分生長影響車輛和行人。
5.綠籬修剪應保持一定的高度80-120cm。1.隔周除草松動
2.發(fā)現(xiàn)枯死,缺少及時更換。
3.定期進行預防蟲害噴灑。
植物基座保養(yǎng)良好1.植物基座不過分生長,無廢棄物。
2.植物基座土不下陷,不壓實。灌木基座保持直徑0.5米范圍
植物無
蟲害1.枝葉無蟲害,無明顯蟲咬孔洞。
2.莖干和葉無煙灰,不霉爛。
3草皮草皮保養(yǎng)良好1.草修剪到3-5cm高。
2.草及時修剪和修剪平整。
3.修剪的草當天清除。
4.草皮無坑洼、不平整和下陷。
5.草皮無裸露和踐踏。
6.草皮上無廢棄物、雜草。
7.平整場地應壓緊壓實。
8.無黃土裸露。1.修剪后,用沙土填埋坑洼,保持草皮平整、不下陷。
2.發(fā)現(xiàn)裸露及時補鋪或修整。
3.草皮修剪后應澆水,夏季上午10:00前或下午16:00后進行。
4.施肥應在雨天進行。
附件5.3常見病蟲害一覽表
病害名稱危害部位防治方法
百粉病葉片1.注意通風,避免栽植過密。早期病葉摘除。
2.發(fā)病初期以50%退菌特800-1000倍液或0.1-0.3液美石硫合劑或50%膠體硫50-100倍液,每周一次,連續(xù)二、三次。
黑斑病葉片1.加強管理,施肥時注意氮、磷、鉀適當搭配,防止植株徒長。
2.注意選種,對染病重而觀賞性較低品種淘汰。
3.噴施75%百菌清可濕性粉劑500-800倍液或50%托布津可濕性粉劑800-1000倍液,每隔7-10天噴一次,連續(xù)多次
褐斑病葉片1.加強管理,注意空氣流通,適施有機肥料。
2.摘除病葉,燒毀。
3.噴70%托布津可濕粉劑600-800倍液、50%多菌靈可濕性粉劑400-600倍液,每周一次,連續(xù)三次。
銹病1.不要將帶病的苗木栽培,嚴格消毒處理。
2.每年各季清除庭園病葉及病株殘體,集中燒毀。
3.交替連續(xù)噴施、福美鋅、石硫合劑。
炭疸病葉片1.剪掉病葉,集中燒毀,隨即噴65%代森鋅可濕性粉劑500倍液、0.5波美度石硫合劑。
2.增加光照,2月施噴0.5-1%,7-10一次。
3.定期噴75%百菌特可濕性粉劑800倍液,滅菌丹500-800倍液。
蚜蟲類植物整體1.清潔園內雜草,秋末噴施40% 樂果300倍液。
2.40%氧化樂果或40%樂果200倍液,50%殺螟松100倍液,8%敵敵畏100倍液,7-10天一次,連續(xù)多次。
蚧殼蟲類植物整體1.對生長過密,蟲害嚴重的樹葉適當進行修剪,并加強水肥管理。
2.噴施40%氧化樂果,40%樂果及25%亞胺硫磷1000-2000倍液。
螨類葉 片1.清除雜草。
第5篇 物業(yè)小區(qū)安全工作檢查制度
安全管理是管理處對小區(qū)管理的一項重要工作,安全管理工作的好壞直接影響到管理處及公司在顧客心目中的信任度,安全管理工作以防范為主,是一項長期而艱巨的工作,為了不斷完善安全管理工作,確保小區(qū)安全,管理處特制定相關的安全管理檢查制度。
1、部門經(jīng)理每月需對安全管理工作進行全面檢查,并填寫安全檢查記錄表。
2、管理處主辦以上人員需按計劃進行b級夜間查崗,檢查安全班在夜間的工作狀況。
3、為檢驗和確保安全班在緊急突發(fā)事件發(fā)生時的快速反應能力,安全主辦每季度至少組織進行兩次緊急集合。
4、安全主辦每周組織進行至少一次夜間查崗,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正改進。
5、安全主辦需每天到現(xiàn)場崗位進行業(yè)務指導,每半月組織安全骨干對小區(qū)進行全面巡查。
6、安全主辦每周需組織人員進行消防設施、設備檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時整改或通知相關人員處理。
7、安全班長每天對現(xiàn)場崗位的職責履行進行即時檢查,被查人員需簽名確認;
安全班長每天對現(xiàn)場崗位的質量記錄進行檢查。
8、安全班長或中心值班人員每天需對崗位的巡更情況進行檢查。
9、控制中心值班人員每周需對中心錄相效果進行檢查,并做好記錄。
10、控制中心配合當值班長每天夜間對小區(qū)的所有紅外報警進行檢查測試。
第6篇 物業(yè)工程部工作管理制度
項目物業(yè)工程部工作管理制度
1、上班時間不得看與本業(yè)務無關的書藉。
2、上班時間不得睡崗。
3、上班期間不準洗澡。
4、上班期間嚴禁干私活。
5、不準在設備樓內大聲喧嘩、唱歌、吹口哨等。
6、下班后不要無故在工作場所內逗留、閑逛。
7、不準遲到、早退。
8、不準在設備樓內吃零食。
9、上班時間堅守崗位,不得閑逛商業(yè)區(qū)。
10、上班必須提前到崗,工裝穿戴整齊,不得穿便服。
11、要積極參加工程部、公司組織的各種活動。
12、嚴格遵守《工作手冊》規(guī)定的各項制度。
第7篇 物業(yè)行政車輛使用管理制度工作制度
物業(yè)行政工作制度:車輛使用管理制度
16車輛使用管理制度
16.1總則
為加強公司車輛管理,確保行車安全,提高辦事效率,減少經(jīng)費開支,制定本制度。
16.2車輛使用范圍
16.2.1公司接送往來賓客等接待用車;
16.2.2公司領導業(yè)務用車;
16.2.3員工外出開會、聯(lián)系業(yè)務用車;
16.2.4其它緊急和特殊情況用車等。
16.3車輛使用程序
16.3.1周一上午本部各部門以電郵形式申報本周用車計劃,交由前臺文員定出'公司車輛行程安排表',以電郵形式通知本部所有員工。
16.3.2需用車人員根據(jù)行程表做出外出辦事安排,用車部門需提前一天填寫'公司車輛使用申請表',由部門經(jīng)理批準后交資源部。
16.3.3資源部盡可能安排同線路外出辦事的同事共同用車。
16.3.4無法安排用車時,資源部將開具'無公司車輛安排回執(zhí)'。
16.3.5員工外出聯(lián)系業(yè)務盡可能考慮使用地鐵、公共汽車等交通工具。
16.4車輛的管理
16.4.1車輛調配權歸屬資源部。
16.4.2必須在公司指定的場所進行定期維修、保養(yǎng),以確保車輛保持良好運行;司機有責任在每次出車前進行檢查,確保安全后方可用車。
16.4.3停放公司指定車位,鑰匙交回資源部(或存放在時代監(jiān)控室)以備緊急情況使用車輛。
16.4.4車輛需在指定加油站加油,由資源部統(tǒng)一支付油費。
16.4.5車輛加油統(tǒng)一由司機經(jīng)辦,司機在每個工作日結束前檢查油箱油量,保證緊急任務和特殊情況用車時的需求。
16.4.6司機出車時應向用車人收回'車輛使用申請表',并在工作日志中及時登記起點至目的地區(qū)段名和行程公里數(shù),由用車人簽名確認。
16.4.7司機下班后應將車輛停入停車場,同時及時登記行程公里數(shù),掌握用油情況及控制用油量。
16.4.8公司人員下班后或周末確需用車的,應提前向資源部提出申請,確有急事應口頭申請獲得批準后,方可用車。自行開車者需在'公共用車登記薄'上登記起始終點及行程公里數(shù),并簽名確認。
16.4.9司機每天做好工作日志,詳盡記錄行程,并由經(jīng)辦人簽名確認。
16.4.10司機應保持車輛外觀及車內的整潔,備用修理工具齊全;停入停車場時應保障油箱儲油不少于1/4,外出時需在正規(guī)停車場保管車輛、否則發(fā)生損毀、遺失或被盜等到情況,責任由當事人負責。
16.4.11杜絕員工無證或未經(jīng)允許駕駛公司車輛。
16.4.12用車人違反交通規(guī)則或發(fā)生交通事故責任和費用由當事人承擔。
第8篇 技術學院愛衛(wèi)會物業(yè)管理工作委員會工作制度
技術學院愛衛(wèi)會、物業(yè)管理工作委員會工作制度
一、環(huán)境衛(wèi)生責任區(qū)域劃分:
1、各部門辦公室、會議室、接待室、實驗室、實訓場地等室內衛(wèi)生工作由各部門全面負責。
2、學生宿舍及單身教工宿舍內部由學生及單身教工負責。
3、行政樓、教學樓、圖文中心、實訓樓、文體中心、宿舍、食堂、廣場、綠地、河道等公共區(qū)域的衛(wèi)生工作由物管負責。
城中校區(qū)由城市學院全面負責。
二、愛衛(wèi)會、物業(yè)管理工作委員會成員的工作職責:
1、各自負責相關部門辦公室、會議室、接待室、實驗室、實訓場地等室內衛(wèi)生的自查及部門內部的評比和考核工作;參加對全院衛(wèi)生檢查評比。
2、各自負責對所轄區(qū)域物業(yè)管理工作質量的監(jiān)督和考評工作。
①教學樓:教務處、后管處共同負責考評,其中教務處負責對教學儀器、設施、設備等的布置、保管、發(fā)放等工作的監(jiān)督和考評;后管處負責其它內容的監(jiān)督和考評。
②學生公寓:各學生公寓由住宿學生所在系部負責監(jiān)督和考評;學工處負責全面監(jiān)督和考評。
③文體中心:由體育部負責全面監(jiān)督和考評工作。
④行政樓:由院辦、后管處共同考評,其中院辦負責會議室、院長辦公室物業(yè)管理的考評,后管處負責其它內容的監(jiān)督和考評。
⑤實訓樓:實行分片負責,其中a1-a2由計算機系負責全面監(jiān)督和考評;a3-a4由軟件學院負責全面監(jiān)督和考評;a5由信管系負責全面監(jiān)督和考評;b1-b2由自控系負責全面監(jiān)督和考評;b3-b5由電子系負責全面監(jiān)督和考評;c1-c3由機電系負責全面監(jiān)督和考評;c4-c5藝術系負責全面監(jiān)督和考評。
⑥圖文中心: 由圖書館負責全面監(jiān)督和考評。
⑦校園:由后管處負責全面監(jiān)督和考評。
3、配合后管處做好物業(yè)管理合同的簽定及物業(yè)管理費核定、劃撥工作。
4、在平常工作中與各區(qū)域物業(yè)管理公司管理站聯(lián)系,協(xié)調處理物業(yè)管理工作中的具體事宜。
參加愛衛(wèi)會、物業(yè)管理工作委員會的各種會議及活動。
三、后管處工作職責:
1、負責制訂學院愛衛(wèi)會、物業(yè)管理工作制度及工作職責。
2、組織做好對全院各部門環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)管理考評工作的抽查,及時將抽查結果匯總通報。
3、負責物業(yè)管理合同的簽定及物業(yè)管理費發(fā)放工作。
4、負責組織全院的除“四害”工作。
四、各部門自行負責的辦公室、會議室、接待室、實驗室實訓場地等室內衛(wèi)生工作考評辦法:
1、檢查內容:
①地面、樓梯、窗臺清潔無垃圾、灰塵、碎紙、痰跡、煙頭及其它雜物。
②門、窗、柜、桌、物等清潔、無積塵。實驗儀器、設備干凈整潔無積塵。
③室內物品按要求擺放整齊。
④墻面、屋頂無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。
2、檢查要求:
①各部門愛衛(wèi)會成員每月定期對轄區(qū)域的衛(wèi)生情況進行檢查評比,并組織整改。
②學院愛衛(wèi)會不定期組織對全院衛(wèi)生情況進行檢查評比,并及時向各部門通報檢查結果及整改意見。
五、物業(yè)管理檢查考評辦法:
1、各部門物業(yè)管理工作委員會成員每月定期對所轄區(qū)域物業(yè)管理工作質量進行考評,按《物業(yè)管理檢查打分表》所列項目根據(jù)總體服務質量情況打分,并于每月25日左右送到后管處。
2、后管處定期對各部門物業(yè)管理工作進行抽查,并及時向各部門通報抽查結果及整改意見。
六、獎罰措施:
1、各部門將平時自查情況進行年度總結,其結果作為對科室負責人及其成員年度考核項目之一。
2、后管處將對全院各部門環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)管理考核工作的抽查情況進行年度總結,并將年度總結結果報學院分管領導,作為對部門責任人年終考核、部門年度評優(yōu)的項目之一。
七、例會制度:
1、愛衛(wèi)會委員每年召開一次例會。
2、愛衛(wèi)會辦公室成員每季召開一次例會。
第9篇 綜合項目物業(yè)消防工作程序制度
綜合項目物業(yè)消防工作程序
1、處理消防報警程序
□ 當消防控制中心(fcc)的監(jiān)視屏幕出現(xiàn)火井報警信號時,值機員應在一分鐘之內完成確認工作,并立即通知fcc火警確認人員前往區(qū)域控制盤(cz盤)進行查點工作。
□ 火警確認人員接fcc值機員通知后,立即攜帶所需鑰匙選擇最快捷的方式,迅速趕往報警cz盤所在位置,按照操作程序查出報警所在的區(qū)域、點位、線路后,并按消防點位圖紙所示方向查找具體報警位置,進行報警確認工作。
□ 經(jīng)確認,如屬誤報,應判斷誤報原因,在區(qū)域控制盤上對報警進行消除,后立即返回fcc并做好記錄。
□ 經(jīng)確認有火情,應立即使用消防應急電話向fcc通報情況,并立即根據(jù)所燃物質和位置,使用輕便滅火器進行撲救。
□ fcc接到火情報告后,要立即通知保安部經(jīng)理。經(jīng)理接報后,立即組織力量趕赴現(xiàn)場進行滅火。
□ 若火勢較大,保安部經(jīng)理要立即通知fcc,啟動火警緊急行動程序。
□ 遇有水噴淋、煤氣、哈龍等項故障報警時,fcc值機員應通知工程部有關人員作出相應處理。
□ 寫字樓、商場租戶下班或公寓客戶家中無人時,若發(fā)生報警,應對報警區(qū)域嚴密注意(如多角度、多方位觀察、有無焦糊味、cz盤有無多點位報警等等),如無失火跡象,可在cz盤上進行消除,并派人看守。確信無火情出現(xiàn)時,方可撤離。如確有火情出現(xiàn),應立即使用消防應急鑰匙打開房門進行撲救。如無應急鑰匙,可迅速破門進入撲救。
2、消防控制中心對報警、故障的處理程序
□ 當消防控制中心(fcc)監(jiān)視屏幕上出現(xiàn)報警信號時,值機員須在一分鐘內完成確認工作,同時通知火警確認員前往報警區(qū)域控制盤(cz盤)進行確認。
□ 確認人員選擇最佳路線趕到cz盤所在位置,經(jīng)確認屬誤報,應在cz盤上進行消除,后立即返回fcc,將報警情況告之值機員,并做好記錄。
□ 如發(fā)生探頭連續(xù)報警,探頭所控區(qū)域又無任何火情發(fā)生,且在cz盤上又無法消除時,火警確認人員應立即將情況報告fcc值機員,由值機員通知工程部值班調度,派人到現(xiàn)場進行檢修,同時加強該區(qū)域的巡視檢查。
□ 如遇機房內發(fā)生報警又無法進入時,應立即通知工程部調度。
□ 處理寫字樓、商場租區(qū)內的報警,白天在征得客戶同意后,進入租區(qū)內確認報警原因。夜間租區(qū)無人的情況下,火警確認人員立即通知保安部值班領導?，F(xiàn)場確認后,決定是否使用消防應急鑰匙。
□ 遇有報警,租戶無人且又無消防應急鑰匙時,應在租區(qū)外進行觀察,一旦確認有火情發(fā)生,應立即報告上級領導,根據(jù)現(xiàn)場情況采取補救措施。
□ 公寓房間內報警時,無論白天或夜間都要通知公寓管理人員,由公寓管理人員負責與報警住戶進行聯(lián)系,經(jīng)同意后,方可進入確認報警原因。
□ 在確認報警時,如遇初起小火,應立即使用附近的輕便滅火器進行撲救。如火勢較大應立即將信息反饋fcc,按應急程序處理。
□ 保安部如fcc消防設備發(fā)生通訊故障并造成'死機'時,應立即通知工程部調度進行檢修,同時上報消防分部經(jīng)理,并對轄區(qū)進行巡視。
3、消防控制中心電腦'死機'后處理程序
□ 消防中心值班人員發(fā)現(xiàn)電腦死機停止監(jiān)控消防報警后,應立即通知保安部經(jīng)理、同時通知工程部并認真做好記錄。
□ 保安部經(jīng)理接到通知后,立即向相關區(qū)域保安人員下達如下指令:
* 安排區(qū)域保安人員每半小時對管轄區(qū)域分控盤巡視一次。
* 若分控盤也死機,立即安排各保安崗位和巡邏人員對管轄區(qū)域進行不間斷檢查,采取聞、看、聽的方法,注意發(fā)現(xiàn)異常情況。
* 在電腦死機期間,有動火施工,保安部經(jīng)理有權根據(jù)現(xiàn)場情況停止動火。
□ 區(qū)域保安人員在對消防分控盤巡視中,如發(fā)現(xiàn)盤上出現(xiàn)報警顯示,須立即用對講機或消防電腦通知消防中心值班人員。
□ 消防中心值班人員接到通知后,立即趕到現(xiàn)場進行確認,并將報警處理結果向領導報告。
□ 消防中心值班人員須隨時將電腦死機情況和工程人員對設備的修復情況向保安部經(jīng)理報告。
□ 各級人員要明確各自的分工、責任,嚴格按照此程序執(zhí)行,對在電腦死機期間出現(xiàn)的各種報警,必須做到處理要快速、準確,同時保證各種信息的溝通與反饋。
4、火患時對消防聯(lián)動設備控制操作程序
□ 啟動失火區(qū)域及相關部位的防煙、排煙風機(包括正壓送風機)和排煙閥,并注意接收其反饋信號。
□ 關閉失火區(qū)域及相關部位的防火門、防火卷簾,并注意接收其反饋信號。
□ 發(fā)出控制信號,強制電梯全部停于首層,并注意接收其反饋信號。
□ 接通火災事故照明燈和疏散指示燈。
□ 切斷失火區(qū)域及相關部位的非消防電源。
□ 按照疏散順序接通消防疏散廣播:
* 二層及二層以上樓層發(fā)生火災,宜先接通失火及其相鄰的上、下層。
* 首層發(fā)生火災,宜先接通失火本層、二層及地下各層。
* 地下室發(fā)生火災,宜先接通地下各層及首層。
5、裝修工程報批程序
□ 施工單位在裝修施工前,施工單位持產(chǎn)權單位或物業(yè)管理單位所屬物業(yè)部審批、蓋章后的施工圖紙,到產(chǎn)權單位或物業(yè)管理單位所屬保安部填寫《北京市建筑工程施工現(xiàn)場消防申報表》和《北京市建筑裝修改造工程消防審核申報表》,到北京市消防局辦理申報手續(xù)。
□ 申報所需文件
* 工程概況、施工進度、施工組織和設計方案
* 施工單位與保安部簽定的'消防安全責任書'
* 施工現(xiàn)場的平面圖、吊頂圖、電氣設備線路敷設及燈光安裝圖
* 裝修使用的壁紙、地毯、防止物品等防火檢測報告原件。
6、消防檔案管理程序
□ 檔案內容
* 建筑物整體的各類消防工程圖紙一套(要求圖紙齊全,若有變更,應有注明)
* 各部位、各職能部門防火制度、滅火方案、各級防火組織、各種消防設備的說明書及重要參數(shù)。
* 轄區(qū)內、外平面圖(標明消防通道、市政供水管網(wǎng)、水泵接合器位置)
* 消防系統(tǒng)驗收之詳細記錄及各類驗收文件
* 二次裝修情況
* 其他
□ 建立及查詢
* 所有消防檔案內容匯總編號存于專用消防檔案柜中,專人(消防主管)管理
* 只限與防火工作有密切聯(lián)系的人員查閱,并做好查
閱登記。
第10篇 某物業(yè)項目入伙財務工作制度
物業(yè)項目入伙工作制度(財務)
1.按財務部或發(fā)展商要求在指定銀行開戶,與銀行簽訂代收管理費等款項協(xié)議。
2.根據(jù)發(fā)展商提供的業(yè)主資料,為業(yè)主辦理好結算管理費專用存折。
3.根據(jù)發(fā)展商提供的物業(yè)類型、建筑面積,按財務部備案核準的管理費收費標準(或預收標準),編制各種戶型月收費一覽表,使用電腦收費系統(tǒng)的將上述資料錄入電腦。
4.確定其他收費項目(包括代發(fā)展商收費項目),入伙前打印出入伙收費單(代收據(jù))。
第11篇 物業(yè)維修安全工作制度
物業(yè)維修安全工作制度
1.0為保證安全工作,各員工必須熟知本安全制度,并認真執(zhí)行。
2. 0各特殊工種技工必須持證上崗,必須遵守本工種《安全操作規(guī)程》。
3. 0各安全用品必須按規(guī)定進行擺放,每次使用前后必須認真進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題或不可靠因素,應立即停止使用,將其單獨放置并向工程部長或公司領導報告。
4.0高空作業(yè)時,必須配戴好安全帶和安全帽,并有專人負責監(jiān)護。
5.0使用汽油、香蕉水等易燃物時,首先必須確定,現(xiàn)場無任何火源、火種(包括潛在的、可能產(chǎn)生的火種)后方可使用,使用過程中嚴禁吸煙,嚴禁一切可能產(chǎn)生火種的操作。
6. 0使用電焊,切割機等設備時,必須清除完現(xiàn)場的易燃物后方可使用。
7. 0原則上不帶電作業(yè),如必須,則應做好絕緣措施,且必須有專人監(jiān)護。
8. 0對不具備安全施工條件,而必須馬上施工的,必須有專人在場監(jiān)護,且施工前必須備好應急方案,做好應急措施,如在現(xiàn)場備齊滅火器、找好水源等。
編制:審核: 批準:日
第12篇 某物業(yè)管理公司員工工作考評制度
物業(yè)管理公司員工工作考評制度
為全面客觀地評價公司在職員工的工作情況及綜合素質,掌握全體員工的工作和學習情況,提供人事決策依據(jù),確定員工培訓方向。以充分調動員工的工作積極性,增強員工的組織紀律性,樹立員工的競爭意識,進一步促進物業(yè)管理服務水平的提高,特制定員工工作考評制度。
●考核、考評原則:
一、考評必須本著實事求是,做到'公開、公平、公正',不得以個人關系親疏等其他因素涉及到考核評定中。
二、發(fā)現(xiàn)部門主管在考核中不認真、敷衍了事等現(xiàn)象,則按《獎懲條例》予以處理,責令重新考核。
●考核種類與評比:
一、考核分月考核和年度考核。月考核以部門為單位,各主管負責組織進行評比打分;年度考核由公司經(jīng)理、項目區(qū)域常務經(jīng)理、各部門主管組成考評小組進行評比。
二、公司每一年度根據(jù)月考核結果,評比'優(yōu)秀員工'。
三、各部門按部門人數(shù) 5% 的名額比例進行評比部門'優(yōu)秀員工'。
四、公司根據(jù)各部門推薦的'優(yōu)秀員工',按公司人數(shù)2%的名額進行聯(lián)評出公司年度'優(yōu)秀員工'。
●考核頻度與步驟:
一、考核每月進行一次,年度總評一次。
二、各部門的月考核工作,由部門主管負責。
三、每月5日前,各班組負責人將上月的員工違規(guī)違紀及工作表現(xiàn)情況報部門。
四、每月10日前,部門主管負責組織班組長對所屬員工進行考核評比打分,將結果報項目區(qū)域辦公室。
五、每月15日前,項目區(qū)域常務經(jīng)理負責組織對各部門主管進行考核。
六、每年度1月初,由公司考評小組對全體員工上一年度的'德、能、勤、績'進行綜合考核評比。
七、項目區(qū)域辦公室負責將考評結果進行匯總、記錄、存檔并報集團物業(yè)部備案。
●獎懲措施:
一、月考核分在9分以上為達標,可領取當月全額考核浮動工資;8~8.9分為基本達標,可領取當月考核浮動工資的90%;7~7.9分可領取當月考核浮動工資的80%;6~6.9分可領取當月考核浮動工資的50%;6分以下取消當月考核浮動工資。
二、年度扣分累計在12分以內者,可領取全額年終獎金;扣分在20分以內的可領取90%的年終獎金;扣分在26分以內的可領取70%的年終獎金;扣分在36分以內的可領取50%的年終獎金;扣分在36分以上者取消年終獎金。
三、連續(xù)2個月考核在6分以下者給予行政處分或辭退。
四、公司對年度考核評為優(yōu)秀的員工,給予通報及獎勵,并列為重點培養(yǎng)(考察)對象。
●考核范圍:
適用于公司全體員工。
●考核標準
考核內容及要求詳見考核表。
●考評申訴:
員工若對考評結果有異議或處理不服,可直接向上級領導申訴。
