第1篇 物業(yè)管理者代表職務說明書
物業(yè)公司管理者代表職務說明書
管理者代表職務說明:
1組織相關(guān)部門具體落實質(zhì)量目標的細化分解,及時向經(jīng)理匯報質(zhì)量管理體系的運行情況。
2 組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系的建立、實施、維持和改進,以保證質(zhì)量管理體系符合iso9001:2000標準。
3監(jiān)督相關(guān)部門質(zhì)量管理體系的運行情況。
4負責組織收集行業(yè)最新發(fā)展動態(tài)及同行的先進管理方法。
5負責《質(zhì)量手冊》、《程序文件》的審核。
6參與公司重大質(zhì)量活動。主持內(nèi)部質(zhì)量審核,確定內(nèi)部質(zhì)量審核組長,制訂年度審核計劃。
7負責制定管理評審報告,對管理評審中出現(xiàn)的重大不合格組織進行糾正。
8組織編制公司年度管理服務質(zhì)量計劃。
9負責就質(zhì)量管理體系相關(guān)的事宜與外部聯(lián)絡(luò)。
第2篇 物業(yè)管理員招聘試題答案60分鐘
物業(yè)管理員招聘試題及答案(60分鐘)
一、 填空(20*2分)
1、 根據(jù)物業(yè)管理條例,物業(yè)管理活動的主體是: 。
2、 專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、、、。專項維修資金歸 所有;
3、 《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、、 、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
4、 《物業(yè)管理條例》第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。
物業(yè)管理企業(yè),導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
5、 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 年;管道堵塞
個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 個采暖期或供冷期。
6、 一般的民用建筑是由 、 、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
7、 一套完整的施工圖,除了要有圖紙目錄和設(shè)計說明書以外,還應包括以下專業(yè)圖紙:
①圖 ② 圖 ③ 圖 ④ 圖
8、 物業(yè)管理綜合服務一般分為: 服務和 服務。
二、 問答題(2*10分)
1、 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料
2、 物業(yè)管理員在物業(yè)管理活動中的主要職責是什么
三、論述題(2*20分)
1、 根據(jù)您以往的經(jīng)驗,您認為物業(yè)管理工作中最棘手的問題是什么您是怎么處理的
2、 談談您對物業(yè)管理市場或者物業(yè)管理企業(yè)的認識。(比如:一個好的物業(yè)公司應該有怎樣的組織機構(gòu)或管理模式怎樣的服務理念當前市場的物業(yè)管理企業(yè)主要存在哪些優(yōu)勢或弊端請不拘形式隨意發(fā)揮,可以談一個問題,也可以談多個問題)
答案:
填空
1、業(yè)主2、大修、更新、改造3、服務質(zhì)量或服務標準、服務費用
4、違反合同約定或違約或未按合同約定提供服務或未提供約定的服務
5、 5年 1年 2個月 2個 6、基礎(chǔ) 墻體
7、建筑施工結(jié)構(gòu)施工設(shè)備施工電氣施工 8、常規(guī)性特約
簡答
1、第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一) 竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二) 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三) 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四) 物業(yè)管理所必需的其他資料。
2、
1) 配套設(shè)施的完善問題;
2) 水電供應容量的問題;
3) 安全保衛(wèi)系統(tǒng);
4) 垃圾的處理方式;
5) 高層建筑物外觀的清潔問題;
6) 消防設(shè)施問題;
7) 物業(yè)管理所需設(shè)備問題;
8) 對建筑材料的意見;
9) 其他問題。
第3篇 港式物業(yè)管理專題介紹5
五、業(yè)主參與大廈管理的形式
當業(yè)主購買多層建筑物的單位時,亦同時擁有該大廈不可分割的業(yè)權(quán)份數(shù),因此參與該大廈的日常管理應該是業(yè)主的基本權(quán)力。在香港,業(yè)主參與大廈管理形式通常有三種:即業(yè)主委員會、業(yè)主立案法團及互助委員會。
(一)業(yè)主委員會
通常大廈公契里都列明了業(yè)主委員會的組成方法及動作程序。因此,其權(quán)利與責任同樣來源于大廈公契。委員會的任務主要是協(xié)助加強各業(yè)主與管理者的溝通,并就大廈管理的重要事宜向物業(yè)經(jīng)理提供意見及作出建議。
管理者通常有責任在大廈入伙一年之后召開業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。此后業(yè)主委員會須每年召開一次大會,每次召開大會及討論內(nèi)容均須按一定的民主程序進行。業(yè)主委員會通常包括主席、副主席、秘書等職位,并且所有會議須有詳細記錄及保存在一個固定地方可供其他業(yè)主查閱。業(yè)主委員會通常不少于五名成員(依大廈單位個數(shù)而定),任期為每三年一屆。除了每年召開年會以外,亦應該按管理者的要求,隨時召開會議。至于業(yè)主委員會的權(quán)限可大到召開全體業(yè)主大會,如大會通過多數(shù)決議案后,可給管理者三個月書面通知而終止管理公司的服務。但是通常在大廈入伙后的頭兩年,業(yè)主委員會是不可發(fā)出類似的終止通知的,業(yè)主委員會具體權(quán)限還看大廈公契是如何規(guī)定的。
(二)業(yè)主立案法團
業(yè)主立案法團是根據(jù)《建筑物管理條例》規(guī)定而成立的獨立法人組織,具有法人地位、資格及訴訟權(quán)力。所以法團在法律上代表所有業(yè)主管理該物業(yè)的公共地方與設(shè)施,可以任免物業(yè)經(jīng)理或物業(yè)管理公司及監(jiān)督其工作表現(xiàn)。
成立法團的第一步就是召開業(yè)主大會,并選出管理委員會,然后再由委員當中選出一名管理委員會主席,如公契有規(guī)定還須選出一名副主席,另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個職位不一定要由委員擔任)。管理委員會成立后28天之內(nèi),必須按照條例向土地注冊處處長申請并把各業(yè)主注冊后方成為法團。有了業(yè)主立案法團,各業(yè)主在該建筑物所享有的權(quán)利、權(quán)力、特權(quán)及所負責任等就都交給了法團去運用及執(zhí)行。
事實上,法團是透過管理委員會代表業(yè)主處理一切有關(guān)他們利益的事情,而管理委員會將用類似公司董事局的方式處理法團事務。根據(jù)規(guī)定,法團須于成立之日15個月內(nèi)召開法團的第一周年大會,其后每年須召開業(yè)主周年大會一次。管理委員會亦須至少每三個月開會一次,管理委員會必須容許業(yè)主或業(yè)主書面授權(quán)人士在合理時間內(nèi)審查帳目,并且須定期向業(yè)主報告處理法團事務的經(jīng)過。與業(yè)主委員會相比,法團的權(quán)能要大得多,而且能更好地代表物業(yè)主的利益,因此在1993年頒發(fā)的《建筑物管理條例》中就已規(guī)定,一座大廈如成立了業(yè)主立案法團,那么該法團所屬的管理委員會將取代已有的業(yè)主委員會,也就是說兩種形式不可以同時在一座大廈里存在。
(三)互助委員會
互助委員會是由大廈住客(包括業(yè)主與租客)組成的志愿組織,其基本目標是使各住戶發(fā)揚睦鄰精神、團結(jié)互愛、提高責任感以及改善大廈內(nèi)的治安居住環(huán)境和在一定程度上執(zhí)行樓宇管理工作。互助委員會最少要有三人,即主席、秘書及司庫各一名,由居民自行選出,然后向政務總署提出申請,獲批準后即告成立。由于互助委員會是由業(yè)主及租客自發(fā)成立的組織,其活動一般不可以使用管理費,而主要是向社會團體、商戶、賽馬會、市政局及政務署等申請贊助。
另外須指出的是互助委員會的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優(yōu)惠價錢賣給低薪階層的房屋;公共屋村是政府以優(yōu)惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會管理,因此,也是由房屋委員會來聘請專業(yè)物業(yè)管理公司來管理這些物業(yè),通常一個管理合約期為兩年,互助委員會的意見對物業(yè)管理公司能否在合約期滿后得到政府的續(xù)約也有相當?shù)挠绊懽饔谩?/p>
與業(yè)主立案法團相比,互助委員會對大廈管理的參與相對較少,而其相當多的精力都用于組織各種消閑康樂活動,聯(lián)絡(luò)居民感情及增加他們對屋村的歸屬感。另外,每個屋村可以成立多個互助委員會(每座大廈一個),但如組織立案法團則只能成立一個法團。理論上講,法團與互助委員會是可以在一個屋村里同時存在的。
目前在國內(nèi)由外商管理的高檔外銷物業(yè)中,已開始引用港式的大廈公契,但業(yè)主能夠參與大廈管理的形式僅限于業(yè)主委員會,政府還沒有相應的法律或條例來支持及接受業(yè)主立案法團的成立。
第4篇 某物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)備管理控制程序
物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)備管理控制程序
1.0目的
通過對物業(yè)公共設(shè)備的管理,使所有公共設(shè)備在使用中保證完好狀態(tài),滿足服務的要求。
2.0適用范圍
適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備。
3.0職責
3.1小區(qū)主要配套設(shè)備由開發(fā)商負責訂貨安裝,物業(yè)管理公司及管理處有關(guān)人員負責移交使用時的驗收。
3.2機電主管負責設(shè)備運行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管,負責零星設(shè)備、配件、運行材料的采購計劃的編制。
3.3管理處機電人員對各自責任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行維修、保養(yǎng)及運行操作,并做好標識及記錄。
4.0工作程序
4.1接管設(shè)備的驗收
4.1.1設(shè)備的接管與驗證(收),由公司領(lǐng)導組織相關(guān)工程技術(shù)人員與開發(fā)商輸設(shè)備交接驗收及資料移交手續(xù)。
4.1.2設(shè)備接管時按照設(shè)備出廠說明書及有關(guān)國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格,則應在驗收單中說明實際情況及原因,并提出整改建議,限期由承建商負責整改。
4.2設(shè)備的標識、建賬和資料管理
4.2.1設(shè)備的標識
所有設(shè)備實現(xiàn)單機懸掛《設(shè)備卡》,標識該機的編號、技術(shù)資料、責任人、運行狀況等。
4.2.2設(shè)備的建賬
4.2.2.1工程部負責建立《機電設(shè)備臺賬》,臺賬內(nèi)容包括:設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等。
4.2.2.2機電主管不定期審查各小區(qū)《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》、《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》、《設(shè)備運行記錄表》。
4.2.2.3機電人員對重大的、主要的設(shè)備建立單機檔案(以機組為單位,大型附件對應主機另立檔案,小型附件歸入主機一體建檔)。
4.2.2.4重大設(shè)備資料原件由公司辦公室統(tǒng)一建檔保管,管理處持復印件。
4.2.3設(shè)備資料的歸檔
4.2.3.1機電主管建立《機電設(shè)備臺帳》。
4.2.3.2每臺設(shè)備資料依次編入:每臺設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表、設(shè)備檢查保養(yǎng)表、機電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。
4.2.3.3機電主管集中保存近期《維修單》、《設(shè)備對外委托維修單》、《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》。
4.2.4設(shè)備資料的管理
4.2.4.1所有的資料案卷,集中存放于工程部并標識清楚。
4.2.4.2工程部對所有資料的記錄、立卷進行指導檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
4.3設(shè)備的運行
設(shè)備按不同的系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,責任區(qū)內(nèi)確定責任人。對應不同的設(shè)備,制定'運行管理規(guī)程',由機電人員遵照執(zhí)行,并做好相應的運行記錄。
4.4設(shè)備的維修
4.4.1發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞,機電主管要組織人員進行維修,對于大中修項目可請原保修單位協(xié)助指導。
4.4.2解決不了的故障需要外委維修的,機電主管應填寫《設(shè)備對外委托維修申請單》,經(jīng)工程部經(jīng)理審核,報請公司批后執(zhí)行,維修結(jié)束,機電人員需對設(shè)備進行檢測,檢測合格方予以驗收。
4.4.3所有設(shè)備的維修按單機記錄在《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。
4.5設(shè)備的保養(yǎng)
4.5.1機電人員依《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》的安排,對應《設(shè)備檢查保養(yǎng)表》的要求進行檢查保養(yǎng),并將結(jié)果按單機記錄于《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》中。
4.6設(shè)備及零星部件的請購按樓宇正常運行或維修的需要,由機電主管填寫《請購單》,經(jīng)工程部經(jīng)理審核后報請公司批準。
4.7采購
采購人員按照《請購單》的規(guī)格要求,會同購置申請人共同采購,在確認所購產(chǎn)品符合性能、規(guī)格要求,且具有產(chǎn)品合格證書,價格合理的情況下方可辦理付款提貨手續(xù)。
4.8驗證
對新購置的產(chǎn)品,由機電主管會同機電人員進行驗證,對重要設(shè)備的驗證需會同專業(yè)工程技術(shù)人員驗證。驗證完畢,機電主管辦理入庫建賬手續(xù)。
4.9設(shè)備庫存的管理
閑置設(shè)備和軼使用設(shè)備,由所屬部門進行庫存管理,并做好記錄,存放地點必須相對集中,保持干燥、通風、并加蓋防塵罩,貼上標簽。庫存設(shè)備重新啟用前由機電人員或相關(guān)人員進行保養(yǎng)后,方可投入使用。
4.10設(shè)備的報廢
因損耗或損壞無法修復,致使設(shè)備無法繼續(xù)使用時,由機電主管組織相關(guān)人員確認,提交工程部經(jīng)理審核,報公司批準后,始得報廢并除賬。
5.0相關(guān)文件
5.1各類設(shè)備運行管理規(guī)程
5.2各類設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程
5.3各類設(shè)備操作規(guī)程
5.4《機電運行交接班記錄》
5.5《請購單》
5.6《設(shè)備對外委托維修申請單》
5.7《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》
5.8《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》
5.9《設(shè)備卡》
5.10《機電設(shè)備臺賬》
第5篇 物業(yè)公司綠化管理程序
物業(yè)公司質(zhì)量管理程序文件:綠化管理程序
1.0 目的
規(guī)范綠化工作管理程序,保障作業(yè)人員職業(yè)安全,保護環(huán)境,確保所轄區(qū)域綠苗木健康生長,綠化率達到管理目標要求,為用戶提供一個優(yōu)雅、舒適的生活、辦公環(huán)境。
2.0 適用范圍
適用于公司下屬各管理處。
3.0 職責
3.1 總經(jīng)理負責綠化整改及大中型維護項目的審批。
3.2 管理部負責綠化整改及大中型維護項目的施工計劃、技術(shù)指導、監(jiān)督工作,以及指導管理處日常綠化管理工作。
3.3 工程部負責綠化整改及大中型維護項目的預決算審批工作。
3.4 管理處負責所轄區(qū)域綠化工作的全面管理,負責監(jiān)督作業(yè)人員職業(yè)安全衛(wèi)生的防范工作。
3.5 綠化主管負責對日常綠化工作的檢查監(jiān)督。
3.6 管理處綠化組負責綠化的日常維護工作。
4.0 工作程序
4.1 交接驗收
管理處接到綠化交接通知后,管理處主任與管理部經(jīng)理會同開發(fā)商及施工單位指定驗收人員,對保養(yǎng)期已屆滿的綠化苗木的品種、數(shù)量、配置效果、苗木長勢等逐項驗收,編寫驗收報告,經(jīng)參與驗收人簽名確認。
4.2 小區(qū)內(nèi)所有綠化苗木經(jīng)驗收合格后,即由管理處綠化組接管,并依據(jù)文件規(guī)定進行全面的養(yǎng)護工作。
4.3 綠化保養(yǎng)具體運作程序
4.3.1 綠化主管負責統(tǒng)籌安排,劃分綠化崗位區(qū)域,并指定綠化養(yǎng)護責任人。
4.3.2 綠化工根據(jù)文件規(guī)定對各自崗位范圍內(nèi)的綠化苗木進行管理養(yǎng)護工作。
4.3.3 綠化工每日巡視各自范圍內(nèi)的綠化苗木長勢、水肥灌施、肥藥使用、松土除雜草等情況。發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并向主管匯報,填寫《綠化養(yǎng)護工作記錄》。
4.3.4 綠化主管結(jié)合綠化工的匯報及自身巡查情況,填寫《綠化養(yǎng)護工作記錄》。
4.4室內(nèi)、外植物養(yǎng)護
4.4.1 室內(nèi)植物的管理養(yǎng)護
a、室內(nèi)觀葉植物一般隔天噴淋一次水,個別品種可視其生長特性一天噴淋一次。每次噴淋水后,應及時用拖布抹干地面水跡。
b、每周對植物葉片抹拭清潔一次,對花盆底碟清洗一次。
c、定期更換室內(nèi)植物及時花位置,作好節(jié)日或特殊接待任務的環(huán)境綠化布置工作。
d、每天要清理黃葉,大葉觀賞植物的葉片如小部分枯黃時,可用花剪將枯黃部分剪去。對于攀爬植物應注意牽引或固定。
e、室內(nèi)人造植物隔天清潔一次,如發(fā)現(xiàn)造型有損壞或有脫落的枝順,應及時進行修補。
f、工作時要注意用戶情況,不要妨礙其活動,更不能將水濺到用戶身上。
4.4.2 室外植物的管理養(yǎng)護
a、每日對花壇草地進行清理,保持清潔無雜物,對盆種擺放的時花每天噴淋水二次,對地花、草坪每隔一天噴淋水一次,噴淋水時要讓土壤充分吸收水份。噴淋時間一般應在每天上午10點鐘以前或下午5點鐘以后,避免高溫暴曬時淋水,給植物生長帶來不利影響。
b、隨時觀察植物生長情況,視情況進行殺蟲、修剪、移種、擺放工作。
c、每周沖洗大樹及一切綠化布置,以保持干凈。
d、作好草坪的修剪保養(yǎng)工作:草長高至或超過推薦割草高度15-25mm時應該進行修剪,立春前進行較低修剪,一般保留草莖10-15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長的三分之一,以鞏固草根的生長。
e、每次修剪后均要進行適量施肥,立春、立秋修剪后施尿素,立冬修剪后施復后肥。
f、做好花林防風、防寒等自然災害的預防保護工作。
4.5 綠化工具管理
4.5.1 由綠化主管將每月采購申請報管理處主任同意,經(jīng)公司領(lǐng)導批準,由公司統(tǒng)一負責采購。
4.5.2 綠化主管統(tǒng)一領(lǐng)取購進物料工具。 綠化工領(lǐng)用任何工具均需填寫《物品領(lǐng)用登記表》妥善使用,凡屬故意損壞者照價賠償。
4.6 病蟲防治
按《消殺管理程序》中有關(guān)規(guī)定操作。
5.0 相關(guān)文件
5.1《消殺管理程序》(zh*-qp-17)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《綠化養(yǎng)護工作記錄》(zh*-qp-18-1/a)
6.2《物品領(lǐng)用登記表》(zh*-qp-11-4/a)
第6篇 zx物業(yè)公司物業(yè)管理部職能
物業(yè)公司物業(yè)管理部職能
(1)負責籌建管理員工餐廳工作。
(2)負責會所及會議中心的管理。
(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告,由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
(4)負責物業(yè)的日常清潔工作。
(5)負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
(6)負責物業(yè)的除蟲滅害工作。
(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
(8)負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。
(9)建立業(yè)戶檔案管理工作。
(10)負責物業(yè)的一切慶典服務的布置,及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。
(11)開展業(yè)戶文化交流,接待、介紹物業(yè)工作。
(12)配合綜合管理部開展員工培訓工作。
(13)總經(jīng)理指派的其他工作。
第7篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊－測量分析和改進
物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊:測量、分析和改進
1總則
為證實本公司各項業(yè)務方面所提供的服務符合有關(guān)的要求,確保公司質(zhì)量管理體系的符合性和其持續(xù)改進的有效性,公司從以下幾個方面進行監(jiān)視、測量、分析和改進。
2監(jiān)視和測量
2.1顧客滿意
顧客滿意是測量我們所提供服務質(zhì)量的一個重要尺度,公司主要通過兩個方面對顧客滿意度進行測評。
2.1.1一方面,公司通過與顧客的溝通(本手冊'7.2.3顧客溝通'),及時對我們的服務進行改善和改進,確保顧客滿意。
2.1.2公司通過以下方式對顧客滿意度進行測評,根據(jù)測評結(jié)果采取相應措施改善惡化提高我們的服務。
a)確保每年兩次顧客滿意度調(diào)查的實施;
b)對顧客重點關(guān)注項目進行定期調(diào)查;
c)對重大的投訴或?qū)ｍ椃者M行的回訪,包括公司和各部門自己組織的回訪;
d)顧客懇談,包括公司組織的懇談會和各部門組織的懇談交流會;
e)內(nèi)部顧客(員工)的滿意度調(diào)查;
2.1.3以上有關(guān)顧客滿意測評的操作及具體的方法方式和相關(guān)要求,包括相應的頻次、執(zhí)行人員和所應用的工具通過建立jsnhwy0-01《顧客滿意度測評程序》進行管理和控制。
2.2內(nèi)部質(zhì)量審核
2.2.1公司制定jsnhwy0-02《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》對公司內(nèi)部質(zhì)量審核的操作進行管理和控制。通過內(nèi)部質(zhì)量審核活動的開展,驗證質(zhì)量體系運行的符合性和有效性,為減少及預防不合格提供客觀證據(jù),發(fā)現(xiàn)問題和解決問題,實現(xiàn)改進的目的。
2.2.2根據(jù)公司各部門具體情況、審核過程的實施及以往審核的結(jié)果,策劃和編制審核方案。公司內(nèi)執(zhí)行內(nèi)審任務的審核員須具備內(nèi)審員資格,審核組成員不得有受審核部門的員工參加,審核組成員在審核期間直接向管理者代表負責。
2.2.3原則上公司各部門每半年需接受一次內(nèi)部質(zhì)量審核,在一年內(nèi)審核必須覆蓋iso9001:2000標準的全部要求及公司體系文件中規(guī)定的全部內(nèi)容。
2.2.4如果一個部門在一個月內(nèi)連續(xù)發(fā)生嚴重不合格服務(投訴)或發(fā)生重大質(zhì)量事故,由管理者代表判斷是否應進行一次計劃外審核,并報總經(jīng)理批準。內(nèi)審結(jié)果應形成審核報告,審核的記錄將作為管理評審的輸入。
2.2.5受審部門對審核中出現(xiàn)的不合格項采取措施進行改善,消除不合格及不合格發(fā)生的原因。原審核人員負責對審核中形成的糾正和預防措施應進行評估和隨后的跟蹤驗證。
2.3服務過程的監(jiān)視和測量
根據(jù)各項服務的有關(guān)特性,在物業(yè)管理服務過程方面通過在日常工作中的自我檢查和業(yè)務檢查、階段性的業(yè)務檢查、突發(fā)性臨時檢查和針對某一特定時期(如節(jié)假日期間)或某一方面進行的專項檢查等,對質(zhì)量體系的過程進行監(jiān)控及測量。
2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量
2.4.1對于物業(yè)管理服務來說,大部分服務的結(jié)果是隨著服務的過程同時發(fā)出的,在服務提供的同時,服務的結(jié)果也已交付,因此仍應加強對服務過程的監(jiān)視和測量。
2.4.2對于物業(yè)管理服務中個別如物業(yè)的各類維修和工程等這一類可在完成后予以交付的工作,所進行監(jiān)視和測量的方法
和有關(guān)的標準需得到明確,需要時形成相應的指導書。監(jiān)視和測量結(jié)果應形成記錄并指明服務結(jié)果的放行人。除非規(guī)定的檢驗和測量已經(jīng)完成或得到顧客的同意,否則不能進行交付。有關(guān)記錄的控制按文件jsnhwy4.0-02《質(zhì)量記錄控制程序》。
3不合格服務的控制
3.1在本公司,此要求適用于那些在物業(yè)管理服務中可在完成后予以交付的服務。對于那些結(jié)果和過程同時發(fā)出的服務,不合格的處理按jsnhwy0-04《糾正和預防措施實施程序》處理。
3.2對于不合格的服務,制定jsnhwy0-03《不合格服務處理程序》,及時采取有效措施消除不合格和防止不合格服務的交付。不合格處理的職責和權(quán)限在有關(guān)文件中予以明確的規(guī)定,公司全體人員都有向上級報告或指出已發(fā)現(xiàn)的不合格或潛在的不合格的責任。
4數(shù)據(jù)分析
4.1為保障公司質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性得到適當?shù)脑u估和有效的改進,在對有關(guān)的監(jiān)視和測量結(jié)果作收集和分析時須結(jié)合顧客滿意度及滿意率的情況、投訴建議和緊急事件及其處理、各項業(yè)務的開展和分承包方的控制等方面的相關(guān)信息和具體數(shù)據(jù)采用適宜的統(tǒng)計方法和統(tǒng)計技術(shù)進行。
4.2有關(guān)監(jiān)視、測量和分析的具體內(nèi)容與進行數(shù)據(jù)分析所應用的統(tǒng)計方法和統(tǒng)計技術(shù),以及相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的確定,收集的方法、手段和頻率等在相應的程序中予以明確的規(guī)定并能保證結(jié)果的準確性。
5改進
5.1持續(xù)改進
公司通過質(zhì)量方針和質(zhì)量目標的建立、內(nèi)部質(zhì)量審核的開展、對有關(guān)數(shù)據(jù)的分析、糾正和預防措施的實施和管理評審活動持續(xù)改進質(zhì)量管理體系的有效性。
5.2糾正和預防措施
公司建立jsnhwy0-04《糾正和預防措施實施程序》,規(guī)定糾正和預防措施的具體實施,消除不合格和潛在不合格的原因,防止?jié)撛诓缓细竦陌l(fā)生及不合格的再次發(fā)生。
6支持性文件
jsnhwy0-01 《顧客滿意度測評程序》
jsnhwy0-02 《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》
jsnhwy0-03 《不合格服務處理程序》
jsnhwy0-04 《糾正和預防措施實施程序》
第8篇 萬科物業(yè)儲備隊管理紀律要求
vk物業(yè)儲備隊管理紀律要求
一、目的:
建立、培養(yǎng)一支有紀律的安全管理員隊伍,規(guī)范安全員言行舉止,明確管理要求。
二、范圍:
適合人力資源部儲備隊
三、方法和控制:
到崗安全員必須明確管理要求,并嚴格遵守儲備基地管理紀律要求。
由儲備基地負責人監(jiān)督執(zhí)行。
3、1服從命令,聽從指揮;嚴守紀律,嚴格要求;
3、2團結(jié)一致,維護榮譽;團結(jié)同事,互幫互助;
3、3物品統(tǒng)一,擺放整齊;儀容儀表,整齊干凈;
3、4維護公共衛(wèi)生,保持宿舍干凈嚴禁破壞清潔;
4、5愛護集體物品,嚴禁破壞物品損壞照價賠償;
4、6做到勤儉節(jié)約,人走燈滅嚴禁長明燈長流水;
3、7遵守軍訓紀律,認真糾正動作做到令行禁止;
3、8遵守培訓紀律,認真聽講勤于思考做好筆記;
3、9遵守請假銷假,必須按時歸隊嚴禁不假外出;
3、10 離職手續(xù)辦理,當日清理宿舍物品不得過夜;
第9篇 物業(yè)區(qū)域綠化管理程序
物業(yè)管理區(qū)域的綠化管理程序
1目的
本程序規(guī)定了本公司管理區(qū)域內(nèi)綠化管理的職責和要求,對綠化的工作質(zhì)量實施控制,為業(yè)主和用戶創(chuàng)建一個優(yōu)美的生活和工作環(huán)境。
2適用范圍
本程序適用于本公司管轄范圍內(nèi)的綠化管理。
3相關(guān)標準要素
gb/19002-iso90024.94.104.13
4相關(guān)文件
cpm-op-027《質(zhì)量記錄管理》
5職責
5.1物業(yè)管理部、沙河管理部分別負責組織領(lǐng)導各自管理區(qū)的綠化管理工作。
5.2房產(chǎn)維修隊按綠化方案和工作計劃實施操作。
5.3各管理處對本管理區(qū)域的綠化進行巡視檢查管理,防止人為毀壞花草樹木,并負責給管理處門前擺放的盆花澆水。
6實施程序
6.1管理部每年初擬定出本公司管理區(qū)域的綠化管理方案報總經(jīng)理批準執(zhí)行。綠化管理方案內(nèi)容包括:調(diào)整和栽植花草樹木的部位、品種、數(shù)量、時間、苗木來源、所需資金等內(nèi)容;新接樓盤并由本公司承擔綠化設(shè)計和施工的綠化實施方案還應包括整體規(guī)劃和造型設(shè)計等內(nèi)容。
6.2管理部根據(jù)總經(jīng)理批準執(zhí)行的綠化實施方案每月制定一個綠化工作計劃交給房產(chǎn)維修隊組織實施。綠化工作內(nèi)容包括:本月應做哪些綠化工作,什麼時間做完,有關(guān)質(zhì)量要求。
6.3房產(chǎn)維修隊按照物業(yè)管理部的工作計劃,每周制訂一個'綠化工作單'安排綠化工人執(zhí)行,并檢查上周綠化工作完成情況,檢查結(jié)果記錄在'綠化管理記錄'中。
6.4綠化工人每天按照房產(chǎn)維修隊安排的工作任務進行綠化工作,并發(fā)揮主觀能動性,對花草樹木進行養(yǎng)護管理和對擺放花壇澆水,進行養(yǎng)護。
6.5各管理處每天給擺放在本管理處門前的盆花澆水并看管。
6.6管理部分別制定本管理區(qū)的綠化考核標準。
6.7管理部每月對房產(chǎn)維修隊完成綠化工作任務情況進行一次考評,并將考評結(jié)果記錄在cpm-op-012文件中的'工作考評記錄表'中。
6.8對外承包的綠化管理區(qū)域和項目按cpm-op-023《物業(yè)管理分承包方的控制》文件規(guī)定和雙方簽訂的合同執(zhí)行。有關(guān)記錄盡可能使用本程序文件規(guī)定的記錄表格。
7質(zhì)量記錄
7.1綠化管理記錄
7.2工作考評記錄表
7.3綠化工作單
7.4綠化工作計劃
7.5綠化實施方案
第10篇 物業(yè)公司庫房管理程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp
5.4 物業(yè)公司庫房管理程序 頁碼: 1/
21.目的:
保障服務供應及住戶的使用安全與物品質(zhì)量符合要求。
2.適用范圍:
適用于本公司與物業(yè)分承包商的庫房管理的控制。
3.引用文件:
3.1 質(zhì)量手冊第
4.8 、
4.1 0、
4.1 5章
3.2 iso9002標準第
4.8 、
4.1 0、
4.1 5章
4.職責:
4.1 由辦事員負責采購計劃的實施,保證供貨。
4.2 綜合辦公室主任負責對物品進行清點、檢查、驗收、入庫、登記、造冊,對不合格物品應提出調(diào)換以及拒絕收貨。
4.3 綜合辦公室主任負責按定期查庫制度進行庫存盤點,并負責各種物品領(lǐng)用情況的匯總及庫存物品的匯總。
4.4 物業(yè)分承包商應每月將公司庫存的維修材料及施工材料數(shù)量和產(chǎn)品質(zhì)量審核記錄送交工程維修部主任,以保證物業(yè)管理維修服務方面的質(zhì)量。
5.工作程序:
5.1 庫房管理制度:
5.1.1 綜合辦公室主任應對采購的各類物品,按照采購計劃,逐一進行數(shù)量的清點,檢查產(chǎn)品出廠和檢驗合格證,質(zhì)量驗收,分類分項在《入庫登記表》中進行登記入庫,分類分存進行處理并做好標識。
5.1.2 入庫登記要求清楚寫明產(chǎn)品的名稱、規(guī)格、數(shù)量、生產(chǎn)廠家、進貨日期等內(nèi)容,并分類進行存放。
5.1.3 對有特殊要求的物品,綜合辦公室主任可會同專業(yè)人員一道進行產(chǎn)品驗收,并在入庫登記中注明。
5.2 各類物品的領(lǐng)取制度:
5.2.1 各類物品的領(lǐng)取必須填寫《物品領(lǐng)用單》所需求的項目。
5.2.2 對各類物品的領(lǐng)取,綜合辦公室主任簽字后,付貨;并在《物品領(lǐng)用登記表》上做相應記錄。
5.3 定期查庫制度:
5.3.1 綜合辦公室主任每季一小查,半年一中查,一年一大查,填寫《定期查庫記錄》,將庫有產(chǎn)品質(zhì)量狀況及庫房管理情況報公司副總經(jīng)理。
6.支持文件與質(zhì)量記錄:
6.1 《入庫登記表》 ej-qr-qp
5.4 -0
16.2 《物品領(lǐng)用單》 ej-qr-qp
5.4 -0
26.3 《物品領(lǐng)用登記表》 ej-qr-qp
5.4 -03
6.4 《定期查庫記錄》 ej-qr-qp
5.4 -04
第11篇 北京均豪物業(yè)管理責任公司簡介材料
北京均豪物業(yè)管理有限責任公司簡介
北京均豪物業(yè)管理有限責任公司于1992年在海淀新技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)創(chuàng)立,在北京市工商局注冊,符合北京市行業(yè)資質(zhì)標準,具有涉外管理資格的專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)。不但可以承接各種類型物業(yè)的全面經(jīng)營管理,同時開展其它單項服務,包括租售代理,發(fā)展顧問,投資顧問,管理企劃與咨詢,工程顧問和工程服務等等。
本公司一向致力于推廣符合國際慣例的物業(yè)管理模式與經(jīng)驗,在京城樹立了良好的品牌形象,在同業(yè)中具有較高的知名度,曾作為行業(yè)中唯一受邀單位參加了國家建設(shè)部與加拿大政府物業(yè)管理合作談判和海淀新技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)發(fā)展規(guī)劃課題組,參與規(guī)劃方案設(shè)計。
經(jīng)過多年的實踐與磨練,本公司在綜合商用樓宇,標準寫字樓的管理上,積累了獨到的管理運作經(jīng)驗,創(chuàng)建了一套完整而實用的管理體系和管理方法。近兩年,又成功的介入居住物業(yè)、公用物業(yè)的管理,從普通商品住宅、環(huán)保型、智能化高檔居住小區(qū),到近百萬平方米的大型綜合社區(qū)以及國家級博物館等物業(yè)項目都有管理實踐和專業(yè)性研究,深得用戶信賴。計算機軟件技術(shù)及服務網(wǎng)絡(luò)用于管理之中,取得了良好的管理業(yè)績和社會聲譽。
均豪公司良好的管理業(yè)績和社會聲譽,獲得了業(yè)內(nèi)幾乎所有獎項。被選為全國物業(yè)管理協(xié)會理事單位、中國民營科技協(xié)會理事單位、北京市物業(yè)管理商會理事、北京市旅游管理協(xié)會理事。作為北京市物業(yè)管理商會主要發(fā)起者之一的于慶新總經(jīng)理被推選為首屆會長。并被北京市房地局聘為物業(yè)管理培訓客座講師,專題講授“寫字樓的管理”。
第12篇 z商業(yè)物業(yè)值班管理流程
商業(yè)物業(yè)值班管理流程
1、目的
保證值班時間內(nèi)商戶的訴求及時發(fā)生的問題與現(xiàn)場情況得到妥善、及時的處理。
2、適用范圍
適用于各物業(yè)工作人員的值班。
3、職責
(1)物業(yè)現(xiàn)場管理經(jīng)理負責決定疑難問題的處理和提出《值班安排表》并按輪值值班。
(2)物業(yè)各值班人員負責按輪換值班,處理或報告物業(yè)現(xiàn)場隊長處理值班中發(fā)生的一般問題,重大問題要及時上報現(xiàn)場物業(yè)管理經(jīng)理。
4、程序
(1)物業(yè)現(xiàn)場隊長每月月底提出下月各物管處各工種值班安排表并報經(jīng)理備案。
(2)在值班安排表需修改時,由物業(yè)現(xiàn)場隊長隨時提出并報管理部經(jīng)理備案。
(3)物管處值班人員為物業(yè)現(xiàn)場隊長和水電工、清潔工及現(xiàn)場協(xié)管人員。
(4)值班人員按下列規(guī)定值班:
①代班視同正常上班,代班員須堅守崗位,不得擅離。
②值班時發(fā)生/發(fā)現(xiàn)問題,要即解決,疑難問題現(xiàn)場管理人員應報告現(xiàn)場管理經(jīng)理決定處理措施,重大問題現(xiàn)場管理經(jīng)理應及時報告公司以理決定。
③對值班情況要逐項認真記錄,填寫值班記錄表記錄應表達清楚事情的過程,處理結(jié)果及及遺留移交問題并告知于下輪值班員,一般情況下不得把本班未解決的問題移交下班。如有商戶投訴時,應先安撫商戶的情緒,再及時報現(xiàn)場領(lǐng)導來及時處理;
④有事不能值班,物業(yè)現(xiàn)場隊長須向現(xiàn)場管理經(jīng)理說明并得到批準;現(xiàn)場管理經(jīng)理向物業(yè)管理經(jīng)理說明并得到批準。經(jīng)批準的缺值由現(xiàn)場管理經(jīng)理安排替值或換值。任何值班人員不得擅自安排替值/換值班。
⑥交班人員應共同在值班記錄上簽名。接班人逾時未到崗接班,值班人員不得離崗。
⑦逾時接班或不接班的,按遲到或曠工處理。
