第1篇 物業(yè)管理知識測驗試題
一、 單選題(每題1分,滿分60分)
1、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的( )。
a 德國 b 美國 c 英國 d 法國
2、()是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。
a 物業(yè)管理 b 房地產(chǎn) c 不動產(chǎn) d 單元性地產(chǎn)
3、因為物業(yè)具有( ),所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進行設(shè)計,要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。
a 穩(wěn)定性 b 固定性 c 耐久性 d 多樣性
4、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造()這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。
a 經(jīng)濟效益 b 社會效益 c 安居樂業(yè) d 保值增值
5、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是()。
a 維修 b 管理 c 經(jīng)營 d 服務(wù)
6、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括( )。
a 財務(wù)管理 b 保潔管理 c 環(huán)境經(jīng)營 d 車輛管理
7、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計由( )進行。
a 房地產(chǎn)開發(fā)商 b 房地產(chǎn)行政管理部門 c 業(yè)主和使用人 d 物業(yè)管理公司
8、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托以后,成為物業(yè)的具體管理者,這體現(xiàn)了物
業(yè)管理的( )原則。
a 產(chǎn)權(quán)“經(jīng)營權(quán)分離 b 業(yè)主之上 c 專業(yè)高效 d 公平競爭
9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過( )的辦法,將一些專業(yè)性較強的項目分包給其他具有實
力的專業(yè)公司。
a 承包 b 簽訂合同 c 雙方協(xié)商 d 中介
10、物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ),管理企業(yè)所收的費用要讓業(yè)主和使用人感
到( )。
a 質(zhì)價相符 b 能夠接受 c 價格優(yōu)惠 d 價格偏低
11、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復(fù)雜,在處理問題時應(yīng)以( )為依據(jù)。
a 企業(yè)的規(guī)章制度 b 業(yè)主委員會章程 c 上級行政部門的指示 d 法律、法規(guī)
12、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是( )。
a 儀表端莊,形象良好 b 忠于職守,盡職盡責(zé) c 體魄健康,胸懷寬廣 d 語言流暢,表達(dá)力強
13、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。
a 忠于職守,盡職盡責(zé) b 實事求是,辦事公道 c 謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌 d 遵守紀(jì)律,奉公守法
14、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現(xiàn)了( )。
a 積極主動,講求實效 b 謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌 c 刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì) d 儀表端莊,良好形象
15、講求實效,要做到急修零活當(dāng)時到現(xiàn)場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當(dāng)時不處理也不會發(fā)生危險,也( )。
a 必須馬上修好 b 必須三天內(nèi)解決 c 要力爭當(dāng)日給用戶答復(fù) d 要力爭三天內(nèi)給予答復(fù)
16、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及( )的現(xiàn)代化科學(xué)管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。
a 場地 b 綠化帶 c 道路 d 周圍環(huán)境
17、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是( )。
a 管理部 b 服務(wù)部 c 監(jiān)察部 d 產(chǎn)業(yè)部
18、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。
a 業(yè)主直接進行的 b 通過房地產(chǎn)行政部門實現(xiàn)的 c 通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實現(xiàn)的
d 通過物業(yè)管理公司實現(xiàn)的
19、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產(chǎn)生,一般按每( )平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。
a 300~500 b 500~1000 c 1000~1500 d 1000~2000
; 20、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由( )組織召開。
a 房地產(chǎn)行政管理部門 b 房屋出售單位 c 業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司 d 房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位。
21、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
a 20% b 30% c 50% d 80%
22、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
a 30% b 50% c 60% d 80%
23、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用( ),可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
a 滿一年 b 滿兩年 c 一年以內(nèi) d 兩年以內(nèi)
24、業(yè)主委員會成立后,負(fù)責(zé)著急此后的業(yè)主大會,( )至少召開一次。
a 半年 b 一年 c 兩年 d 三年
25、業(yè)主委員會的成立須經(jīng)( )依法核準(zhǔn)登記后,取得社會團體法人資格。
a 房地產(chǎn)行政管理部門 b 公安部門 c 政府建設(shè)行政單位 d 政府社團登記部門
26、街道辦事處根據(jù)上級有關(guān)部門的布置或指示( )。
a 可以撤換物業(yè)管理企業(yè) b 可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作 c 可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè) d 不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作
27、物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的共性有( )。
a 管理目標(biāo)一致 b 管理手段一致 c 管理職能一致 d 管理功能一致
28、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個根本標(biāo)志,是否具備( )。
a 建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 b 室內(nèi)活動的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設(shè)施
c 按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設(shè),并以投入使用 d 是相對封閉、獨立的住宅群體或住宅區(qū)域
29、1994年6月,我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在( )出臺。
a 北京 b 青島 c 廣州 d 深圳
30、住宅小區(qū)物業(yè)管理是( )過程。
a 超期管理 b 靜態(tài)管理 c 動態(tài)管理 d 靜態(tài)、動態(tài)管理
31、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
a 經(jīng)常性監(jiān)督檢查 b 業(yè)主委員會的督促 c 廣大業(yè)主的自覺性 d 簽訂公約或管理制度
32、在新開發(fā)物業(yè)驗收之前,通常由開發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂( )。
a 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書 b 前期物業(yè)委托管理合同 c 臨時物業(yè)委托管理合同 d 永久性合作協(xié)議
33、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權(quán)是在( )以后。
a 第一個業(yè)主入住一年 b 全部業(yè)主入住 c 成立業(yè)主委員會 d 接管驗收
34、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系,由( )編制。
a 物業(yè)管理公司 b 業(yè)主委員會 c 街道辦事處 d 房地產(chǎn)行政管理部門
35、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。
a 行政性管理 b 監(jiān)督式管理 c 協(xié)商式管理 d 文件化管理
36、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得( )。
a 高于16° b 低于16° c 高于20° d 低于20°
37、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均( )平方米以上。
a 0.5 b 1 c 2 d 3
38、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定對管理單位的評議滿意率達(dá)( )。
a 90% b 95% c 98% d 100%
39、實行( )管理是指把設(shè)施的運行分為優(yōu)、良、差三個級別,對不同級別的設(shè)施運行采用不同的管理措施。
a 動態(tài) b 靜態(tài) c 多元化 d 狀態(tài)化
40、對于住宅小區(qū)物業(yè)實行狀態(tài)化管理是因為(
)。
a 管理者的管理手段在不斷地變化 b 住宅小區(qū)的居民在不斷的變化c 物業(yè)在使用過程中不斷地發(fā)生變化 d 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常發(fā)生變化
41、我國中型寫字樓的建筑面積一般在( )。
a 1萬平方米 b 1~3萬平方米 c 3萬平方米以上 d 5萬平方米以上
42、我國寫字樓按功能可以分為( )三種類型。
a 一級、二級、三級 b 甲級、乙級、丙級 c 大型、中型、小型 d 單純型、綜合型、商住型
43、寫字樓的管理方式不包括( )。
a 委托服務(wù)型 b 自主經(jīng)營型 c 專業(yè)服務(wù)公司型 d 有關(guān)部門委派型
44、在寫字樓的管理方式中,委托服務(wù)型與自主經(jīng)營型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的( )不同。
a 管理職能 b 管理范圍 c 產(chǎn)權(quán)狀況 d 經(jīng)濟效益
45、寫字樓商務(wù)服務(wù)中心是( )為了方便客人,滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)機構(gòu)。
a 寫字樓業(yè)主 b 大廈承租人 c 大廈業(yè)主委員會 d 物業(yè)管理公司
46、寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是( )。
a 物業(yè)的保值增值 b 物業(yè)的出租率 c 資金的良性循環(huán) d 設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)
47、大型停車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)供應(yīng)市場等屬于( )商業(yè)場所。
a 敞開型 b 封閉型 c 多用型 d 綜合型
48、市級購物中心的建筑規(guī)模一般在( )。
a 1~3萬 b 1~5萬 c 1~10萬 d 3~10萬
49、我國地區(qū)級購物商場建筑規(guī)模一般在( )。
a 1~3萬 b 1~5萬 c 2~5萬 d 3~5萬
50、我國地區(qū)級購物商場年營業(yè)額一般在( )。
a 1―5億元 b 5―10億元 c 10―20億元 d 30億元以上
51、我國地區(qū)級購物商場服務(wù)人口一般在( )。
a 5萬人以下 b 5―10萬人 c 10―30萬人 d 30萬人以上
52、商業(yè)場所在( )上要下足功夫,力求新穎獨特,突出個性和特色,給顧客留下強烈的第一印象。
a 投資方面 b 設(shè)計方面 c 施工方面 d 管理方面
53、現(xiàn)在我國大型商廈一般是每( )平方米的地上建筑面積設(shè)置一個停車位。
a 10―100 b 50―100 c 100―200 d 200―500
54、商業(yè)場所具有( ),才會吸引更多的顧客。
a 強大的經(jīng)濟實力 b 自己鮮明的特色 c 大面積的停車場 d 裝飾豪華的營業(yè)大廳
55、物業(yè)管理公司的治安管理實質(zhì)上是( )。
a 治理 b 管理 c 治安 d 服務(wù)
56、商業(yè)場所的保安工作更多的是與( )打交道。
a 犯罪分子 b 不法商販 c 違反規(guī)章制度的群眾 d 違反規(guī)章制度的工作人員
57、工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物,不按要求造成的損失由( )。
a 責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé) b 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé) c 由雙方負(fù)責(zé) d 施工單位負(fù)責(zé)
58、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志牌,路燈、垃圾桶等屬于( )。
a 裝飾性 b 功能性 c 分割性 d 人文性
59、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司在管理區(qū)域內(nèi)( )。
a 只能使用原有停車場 b 不能建設(shè)新的停車場c 可以規(guī)劃設(shè)計新的停車場 d 不能設(shè)立停車場
60、工業(yè)區(qū)停車場內(nèi)要求光線充足,便于查找,還必須便于( )的實施。
a 多種經(jīng)營服務(wù) b 綠化管理 c 崗位責(zé)任制 d 消防管理
二、 多選題(每題1分,滿分30分)
61、物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括( )。
a 房屋的維護雨修繕 b 房屋裝
修監(jiān)督管理c 房屋附屬設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護 d 綜合經(jīng)營服務(wù)
62、房屋的維護與修繕是( )。
a 物業(yè)管理的全部內(nèi)容 b 物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)c 常規(guī)性服務(wù)的主要內(nèi)容 d 常規(guī)性管理的主要內(nèi)容
63、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)的重點是( )。
a 防火、防盜, b 防雷、防電 c 防交通事故 d 防意外傷害
64、物業(yè)管理人員必須具有的專業(yè)知識和專業(yè)技能包括( )。
a 現(xiàn)代管理知識 b 現(xiàn)代管理手段 c 物業(yè)管理專業(yè)技能 d 遵守紀(jì)律,奉公守法
65、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識,是指從事管理工作必須( )。
a 儀表儀容端莊 b 具有科學(xué)頭腦 c 具有科學(xué)思想 d 運用科學(xué)的手段
66、忠于職守,盡職盡責(zé)是對物業(yè)管理人員職業(yè)道德的( )。
a 全部要求 b 基本要求 c 首要要求 d 最高要求
67、物業(yè)管理公司管理部的業(yè)務(wù)范圍包括( )。
a 環(huán)保,綠化管理 b 報案,消防管理 c 車輛管理 d 房屋裝修管理
68、物業(yè)管理公司租賃部的職責(zé)有( )。
a 做好物業(yè)的產(chǎn)籍管理 b 擴大租賃業(yè)務(wù) c 提高物業(yè)出租率 d 提高經(jīng)濟效益
69、業(yè)主委員會的義務(wù)有()。
a 召集,主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會 b 向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會匯報工作
c 支持,配合和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作 d 積極創(chuàng)建文明物業(yè)小區(qū)
70、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與居委會共同做好( )工作。
a 綜合治理 b 老齡 c 婦女 d 計劃生育
71、住宅小區(qū)由( )構(gòu)成。
a 居民 b 居住面積 c 居住設(shè)施 d 居住環(huán)境
72、住宅小區(qū)房屋按產(chǎn)權(quán)劃分有( )。
a 遺產(chǎn)毗連房屋 b 私人房屋 c 集體房屋 d 國有共有房屋
73、在法律允許的范圍內(nèi),居民對自己擁有的產(chǎn)權(quán)的房屋可以( )。
a 出租 b 出售 c 抵押 d 贈與
74、1994年3月國家建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,為我國城市住宅小區(qū)管理( )奠定了礎(chǔ)。
a 正規(guī)化 b 自動化 c 法制化 d 現(xiàn)代化
75、住宅小區(qū)物業(yè)管理主體由( )組成。
a 業(yè)主和業(yè)主大會 b 業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司 c 政府相關(guān)部門 d 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位
76、建設(shè)部隊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,必須達(dá)到98%以上的指標(biāo)有( )。
a 房屋完好率 b 群眾滿意率 c 零修及時率 d 各種費用收繳率
77、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司實行( )的服務(wù)原則。
a 有償 b 低價 c 高檔 d 高效
78、寫字樓原指用于辦公的建筑物,一般由( )組成。
a 綠化系統(tǒng) b 辦公用房 c 輔助用房 d 交通系統(tǒng)
79、寫字樓商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備,這些設(shè)備主要有( )。
a 電視機,電話機 b 打印機,計算機 c 傳真機,中英文處理機 d 裝訂機,投影儀
80、客戶對寫字樓商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價,是以服務(wù)的( )為出發(fā)點。
a 價格 b 精確 c 周到 d 快捷
81、寫字樓商務(wù)中心在為客戶提供服務(wù)之前應(yīng)( )。
a 了解客戶的服務(wù)要求 b 填寫《商務(wù)中心費用收據(jù)單》 c 向客戶講明收費情況 d 按規(guī)定收取押金
82、寫字樓的客務(wù)服務(wù)項目包括( )。
a 問詢,留言服務(wù) b 航空機票訂購服務(wù) c 酒店預(yù)定服務(wù) d 清潔衛(wèi)生服務(wù)
83、商業(yè)場所按建筑功能可分為( )。
a 敞開型 b 封閉型 c 綜合型 d 商住兩用型
; 84、商業(yè)場所要規(guī)劃設(shè)計合理,就是要合( )之理。
a 廣開就業(yè)渠道 b 經(jīng)濟規(guī)律 c 經(jīng)濟發(fā)展 d 提高效益
85、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)要防止( )。
a 盲目效仿 b 主次顛倒 c 精心策劃,合理布局 d 只看眼前,不計長遠(yuǎn)
86、商業(yè)場所對市容有很大影響,要符合社會的( )。
a 一貫要求 b 超前要求 c 實用要求 d 美學(xué)要求
87、商業(yè)場所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識別系統(tǒng),它包括( )。
a 理念識別體系 b 視覺識別體系 c 行為識別體系 d 幻想識別體系
88、公共商業(yè)場所識別體系包括( )。
a 企業(yè)名稱 b 商標(biāo),招牌 c 企業(yè)簡介 d 員工服裝
89、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括( )等房屋建筑的管理。
a 工業(yè)廠房 b 生產(chǎn)車間 c 倉庫 d 住宅區(qū)
90 、各類環(huán)境小區(qū)的功能有( )。
a 強化管理 b 方便耐用 c 美化環(huán)境 d 組織空間
三、 判斷提(每題1分,滿分10分)
91、在物業(yè)管理中,物業(yè)管理公司始終處于主導(dǎo)地位,是管理的主體。( )
92、只要是對業(yè)主和使用人有利的事,物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該積極去做。( )
93、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會有權(quán)撤銷業(yè)主委員會的不正當(dāng)決定。( )
94、住宅小區(qū)最大特點是相對封閉獨立,居住功能單一,居民居住集中。( )
95、住宅小區(qū)物業(yè)管理的動態(tài)管理指的就是狀態(tài)化管理。( )
96、iso9000族的核心就是創(chuàng)名牌企業(yè)。( )
97、目前,我國寫字樓主要是專業(yè)人員依照氣寫字樓所處的位置、規(guī)模、功能進行分類。( )
98、寫字樓商務(wù)中心硬件設(shè)備的配備應(yīng)一步到位,一次性置備齊全。( )
99、公共商業(yè)場所的良好形象是潛在的資產(chǎn)和潛在的銷售額。( )
100、工業(yè)廠房和倉庫用作生活居住時,須經(jīng)公安部門批準(zhǔn)同意。( )
參考答案
一、單選題
1、c 2、b 3、b 4.c 5.d 6.a 7.c 8.a 9.b 10.a 11.d 12.b 13.a 14.a 15.c 16.d 17.c 1
8.c 19.b 20.d 21.c 22.a 23.b 24.b 25.d 26.b 27.a 28.b 29.d 30.d 31.d 32.a 33.c 34.a 35.d 36.b 37.b 38.b 39.d 40.c 41.b 42.d 43.d 44.c 45.d 46.d 47.a 48.d 49. a 50.a 51.c 52. b 53.d 54.b 55.d 56.c 57.a 58.b 59.c 60.d
二、 多選題
61.abcd 62.bcd 63.acd 64.abc 65.bcd 66.bc 67.abc 68.abcd 69.abcd 70.abcd 71.abc
72.bcd 73.abcd 74.abd 75.abc 76.acd 77.abd 78.bcd 79.abcd 80.bcd 81.ac 82.acd 83.
abc 84.bcd 85.abd 86.acd 87.abc 88.abcd 89.abc 90. bcd
三、 判題
第2篇 中級物業(yè)管理員知識試卷2
中級物業(yè)管理員知識試卷(二)
一、 單選題(1~60題,共60道題,每小題1分,共60分。請將最恰當(dāng)?shù)拇鸢傅淖帜柑钊肜ㄌ?/p>
中)
1、 物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)是突出()二字。
a 、管理 b 、經(jīng)營 c、服務(wù) d 、維護
2、 ()是對物業(yè)管理員基本要求,也是職業(yè)道德中的首要有求。
a、兢兢業(yè)業(yè),熱情服務(wù) b、積極主動,講求實效c、實事求是,辦事公道 d、忠于職守,盡職盡責(zé)
3、 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),入住率達(dá)到一定比例,可通過協(xié)商選舉業(yè)主房管小組成員,組成業(yè)主小組,一般按()建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。
a、100~300
第3篇 x房地產(chǎn)開發(fā)工程項目前期物業(yè)管理控制程序
房地產(chǎn)公司開發(fā)工程項目前期物業(yè)管理控制程序
1.目的
通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責(zé)
3.1策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進行工程質(zhì)量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機構(gòu)。
4.2接管驗收
4.2.1由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機構(gòu)、項目部和有關(guān)的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。
4.2.2物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構(gòu)負(fù)責(zé)對檢查整改情況在'物業(yè)管理接管驗收記錄表'中進行記錄。
4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在'物業(yè)管理接管驗收記錄表'中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術(shù)資料;
b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。
4.3由物業(yè)管理機構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊伍,制定有關(guān)的管理制度:
4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。
4.3.3制定各項管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。
4.4聯(lián)絡(luò)、溝通社會有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務(wù)項目的管理網(wǎng)絡(luò)。
4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1及時向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:'入伙通知書'、'入伙手續(xù)書'和'收費通知書'。
4.5.2做好住戶入住的服務(wù)工作:
a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定'管理公約';
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂'裝修管理規(guī)定',做好對住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。
4.6由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。
4.6.4物業(yè)管理機構(gòu)根據(jù)'管理公約'規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費。
4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質(zhì)量記錄
5.1qr23-01物業(yè)管理接管驗收登記表
5.2qr23-02入伙通知書
5.3qr23-03入伙手續(xù)書
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》
第4篇 物業(yè)管理：環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序
物業(yè)管理手冊:環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序
1、目的
為了對本公司環(huán)境管理體系實施的結(jié)果進行評價和及時發(fā)現(xiàn)體系運行中存在的問題,保證環(huán)境目標(biāo)、指標(biāo)的實現(xiàn),制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司對可能產(chǎn)生重大環(huán)境影響的運行和活動的關(guān)鍵性特性(如重要環(huán)境因素的管理、環(huán)境目標(biāo)指標(biāo)的符合情況、體系運行控制情況等)實施例行的監(jiān)控管理。
3、職責(zé)
3.1各部門負(fù)責(zé)本部門環(huán)境管理體系運行情況的日常檢查。
3.2品質(zhì)部負(fù)責(zé)公司環(huán)境管理體系所有運行活動的例行監(jiān)控并制定和實施污染物年度環(huán)境監(jiān)測計劃。
3.3人力資源部負(fù)責(zé)環(huán)境意識和技能培訓(xùn)效果的檢查。
3.4物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)環(huán)保設(shè)施維護和保養(yǎng)。
4、程序
4.1污染物關(guān)鍵特性的監(jiān)視和測量
4.1.1品質(zhì)部每年申報當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門審查污染物關(guān)鍵特性排放情況,由環(huán)保部門出具審查證明。
4.1.2環(huán)境審查證明由管理部保存,并將有關(guān)信息傳遞給有關(guān)部門。
4.2運行控制的監(jiān)視和測量
4.2.1各部門每季度對本部門所確定的環(huán)境運行控制情況和應(yīng)急預(yù)案落實至少進行一次自查,填寫《服務(wù)過程檢驗單》。
4.2.2人力資源部對相關(guān)部門環(huán)境培訓(xùn)效果按照《人力資源控制程序》進行考核評價。
4.3目標(biāo)和指標(biāo)的監(jiān)視和測量
4.3.1各相關(guān)部門每月對本部門的目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案實施情況進行一次自我檢查,填寫《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計分析》,報品質(zhì)部。
4.3.2品質(zhì)部每季度對環(huán)境目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案的完成進行一次檢查,填寫《品質(zhì)部抽檢單》,并在管理評審前編寫《公司管理目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案完成情況報告》提交管理評審。
4.4對環(huán)境監(jiān)視和測量中發(fā)現(xiàn)的不符合項,執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》。
4.5監(jiān)測設(shè)備的管理、校準(zhǔn)及維護
工程部負(fù)責(zé)監(jiān)測設(shè)備的定期校準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)環(huán)境保護監(jiān)測設(shè)備的維護和保養(yǎng)。具體按《監(jiān)視和測量裝置控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
4.6本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《人力資源控制程序》
5.2《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.3《監(jiān)視和測量裝置控制程序》
5.4《記錄控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《年度環(huán)境監(jiān)測計劃》jw/jl-8.2.5-001
6.2《公司管理目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案完成情況報告》jw/jl-8.2.5-002
6.4《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計分析》jw/jl-8.2.1-001
第5篇 zy物業(yè)管理公司簡介
zy物業(yè)管理有限公司簡介
zy物業(yè)管理有限公司是由湖南y實業(yè)股份有限公司和湖南*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩家股東發(fā)起,成立于2004年4月,是湖南五強y企業(yè)集團下屬成員企業(yè)之一。企業(yè)注冊資本50萬元,資質(zhì)等級叁級,是一家從事物業(yè)管理的有限責(zé)任公司。
公司堅持'誠信、敬業(yè)、專業(yè)、創(chuàng)新'的企業(yè)精神,努力開拓,不斷進取,通過規(guī)范管理、市場化經(jīng)營,開創(chuàng)專業(yè)化發(fā)展道路;堅持'品質(zhì)第一'的經(jīng)營理念,本著'以人為本,服務(wù)至上'的服務(wù)宗旨,始終不渝地致力于滿足并超越業(yè)主的需求和期望,并提供使其心滿意足的物業(yè)管理服務(wù)。
陽光嘉園是公司成立以來接管的首個小區(qū),是*公司在z的現(xiàn)代辦公區(qū)和住宅區(qū)。其總建筑面積約20萬平方米,綠化率達(dá)50%以上。她以陽光、生態(tài)為主題,是一座高品質(zhì)、低密度住宅群。陽光嘉園的物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理,將社區(qū)文化和企業(yè)文化建設(shè)結(jié)合起來,在建立社區(qū)文化的同時結(jié)合五凌企業(yè)文化和精神形成自己獨有的居住文化。
公司現(xiàn)有員工42人,公司將通過嚴(yán)格有效的培訓(xùn)、規(guī)范化的管理,確保全體員工理解并貫徹執(zhí)行質(zhì)量管理體系,為小區(qū)業(yè)主提供價格合理、環(huán)境舒適和安全周到的物業(yè)管理服務(wù);建立良好的客戶溝通渠道;提供安全、舒適的生活、辦公環(huán)境。
第6篇 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)-5
物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(5)
什么是物業(yè)
所謂物業(yè),是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的房屋,及與之相配套的設(shè)備,市政、公用設(shè)施,房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。
該詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內(nèi)地,其在國外,特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。
物業(yè)根據(jù)其用途可分為:住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等
誰來行使物業(yè)管理權(quán)
住宅區(qū)的物業(yè)管理權(quán)由業(yè)主通過業(yè)主大會及物業(yè)管理委員會行使而得以實現(xiàn)。
所謂業(yè)主,一般指住宅區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人,或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主大會由本住宅區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時,區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時召集第一次業(yè)主大會。業(yè)主可委托代理人出席業(yè)主大會,不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會有如下職權(quán):①選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員;②監(jiān)督管委會的工作; ③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(qū)(或其他物業(yè))內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項;⑤修改業(yè)主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定;⑦批準(zhǔn)管委會章程。
物業(yè)管理如何服務(wù)
物業(yè)管理的根本宗旨,是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境,并盡可能滿足他們的合理要求。
在實際操作中,物業(yè)管理服務(wù)按物業(yè)工程周期可分為兩部分,即交付使用前和交付使用后兩方面服務(wù)。
物業(yè)交付使用前,管理公司的服務(wù)對象主要是大業(yè)主,即發(fā)展商或投資商。此階段的服務(wù)內(nèi)容包括:
1、從物業(yè)管理的角度,就樓宇的結(jié)構(gòu)設(shè)計和功能配置提出建議 ;
2、制定物業(yè)管理計劃包括計算機管理份額;
3、制定的物業(yè)管理組織架構(gòu);
4、制定物業(yè)管理工作程度并提供員工培訓(xùn)計劃 ;
5、制定第一年度物業(yè)管理財物預(yù)算;
6、參與工程監(jiān)理 ;
7、參與設(shè)備購置 ;
8、參與工程驗收;
9、擬定物業(yè)管理文本 ;
交付使用后的物業(yè)管理服務(wù)對象就是全體業(yè)主和用戶,基本內(nèi)容通常包括以下幾個方面:
1、房屋及設(shè)備維修保養(yǎng);
2、房屋保險事宜;
3、保安服務(wù);
4、清潔服務(wù) ;
5、綠化環(huán)境保養(yǎng) ;
6、緊急事故處理 ;
7、 處理業(yè)主投訴;
8、財務(wù)管理 。
根據(jù)業(yè)戶要求還可提供一些有償服務(wù),如:代理租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔服務(wù)、送餐郵遞及其他商務(wù)服務(wù)等等。
業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》,業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
同時,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,應(yīng)履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
物業(yè)管理的常見糾紛
目前,物業(yè)管理中存在的問題主要有以下表現(xiàn):
1、沒有成立正規(guī)的物業(yè)管理公司,造成物業(yè)管理水平低,服務(wù)質(zhì)量差;
2、公用設(shè)施專用基金不落實,造成小區(qū)公用設(shè)施的維修、興 建、保養(yǎng)等問題難以解決;
3、制度不健全,管理秩序混亂;
4、管理者與業(yè)主之間權(quán)責(zé)利不明確,影響小區(qū)物業(yè)管理的正常進行;
5、亂收費現(xiàn)象嚴(yán)重。
財產(chǎn)受損應(yīng)由物業(yè)公司賠償嗎
目前,有些業(yè)主的家中財產(chǎn)被盜之后,要求物業(yè)管理公司進行賠償。他們認(rèn)為,既然自己向物業(yè)管理公司交納了管理費,那么,財產(chǎn)一旦損失,物業(yè)管理公司就應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。這種理解是不正確的。
首先,物業(yè)管理公司收取的管理費是為業(yè)主提供服務(wù)的成本報酬,既不是業(yè)主財產(chǎn)的保管費,也不是財產(chǎn)的保險費。
其次,物業(yè)管理中的保安工作也只是配合居委會、公安機關(guān)搞好治安防范,其主要職責(zé)是維護區(qū)域的公共秩序,而不是為某單個業(yè)主看家守財。物業(yè)管理公司的保安能力是有限的,從客觀上并無法完全杜絕盜竊案件的發(fā)生?？梢哉f小區(qū)保安人員的配備及其工作,已經(jīng)阻止或避免了許多案件的發(fā)生,把案件降到最低限度,作為服務(wù)對象的業(yè)主已從中受益。
只要物業(yè)管理公司履行了其應(yīng)盡的管理義務(wù),業(yè)主的賠償要求便與理相悖、于法無據(jù),理所當(dāng)然被物業(yè)管理公司拒絕。
當(dāng)然,若由于物業(yè)管理公司存在管理疏忽,而導(dǎo)致了盜竊案件的發(fā)生,則其應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯程度,承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第7篇 物業(yè)管理處勞動紀(jì)律督查作業(yè)指導(dǎo)書
管理處勞動紀(jì)律督查作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
為了規(guī)范管理,使各項工作正常運作。
2.0范圍
適用于zz廣場管理處勞動紀(jì)律督查作業(yè)。
3.0職責(zé)
管理處綜合主管負(fù)責(zé)督查工作;
管理處各組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)協(xié)助督查工作;
4.0內(nèi)容
檢查方式
由綜合主管每月不少于4次對管理處勞動紀(jì)律督查,并將檢查結(jié)果記錄在《檢查記錄表》中,由綜合主管將處理意見登記在《員工改進通報》中,由相關(guān)組負(fù)責(zé)人交員工簽認(rèn)并呈報管理處主任批準(zhǔn)后,交由綜合主管按《文件傳遞作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。
檢查內(nèi)容
根據(jù)公司制定的《員工手冊》、《管理制度》及管理處各組制定的行為規(guī)范、操作規(guī)程。
5.0 記錄
《檢查記錄表》
《員工改進通報》
第8篇 某物業(yè)小區(qū)外來人員管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)小區(qū)外來人員管理作業(yè)指導(dǎo)書
序號 作業(yè)內(nèi)容 崗位 相關(guān)質(zhì)量記錄
1每月5日前商鋪管理員將更新的《商鋪從業(yè)人員登記表》、前臺接待將更新的《保姆、鐘點工登記表》《租戶登記表》交給保安主管發(fā)給各地段保安。
由于盜竊、斗毆等非常規(guī)原因造成的解聘的外來人員,前臺接待一經(jīng)業(yè)主知會后立即通知保安主管。商鋪管理員 前臺接待 保安主管
《保姆、鐘點工登記表》
《租戶登記表》
《商鋪從業(yè)人員登記表》
2對欲進入小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、從業(yè)人員,檢查其臨時出入許可證是否已經(jīng)過期,如未過期且核實其身份后,方予以放行,并對出入證即將過期的催促其至管理處辦理;如已經(jīng)過期,或由于其它原因?qū)е鲁鋈胱C無效,嚴(yán)禁入內(nèi);無證人員嚴(yán)禁進入小區(qū)。門崗 巡邏崗
《執(zhí)勤情況記錄》
《商鋪從業(yè)人員登記表》
3對欲離開小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、商鋪從業(yè)人員,如其攜帶物品離開小區(qū),則按《物品出入作業(yè)指導(dǎo)書》操作。
巡邏崗 門崗
《執(zhí)勤情況記錄》 《物品出入管理作業(yè)指導(dǎo)書》
4對臨時訪客的人員:
如果是駕駛車輛的臨時訪客欲進入小區(qū),門崗?fù)ㄟ^對講機與地段保安聯(lián)系,待業(yè)主同意后,方可進入,否則不予進入。訪客進入小區(qū)后,門崗用對講機通知巡邏崗報訪客去向,巡邏崗為臨時訪客指明大致方向,并遠(yuǎn)距離監(jiān)視其去向是否正確。
對于沒有駕馭車輛的臨時訪客,地段保安通過門禁對講與業(yè)主聯(lián)系,得到業(yè)主許可后,方可進入,否則不予進入。門崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
5對到小區(qū)送貨、找朋友、在小區(qū)散發(fā)廣告、推銷的人員,讓其出示有效證件并核實,視情請其離開小區(qū)或扭送交派出所處理。門崗 巡邏崗
《執(zhí)勤情況記錄》
7對小區(qū)內(nèi)商鋪的從業(yè)人員定期進行檢查,不在冊的督促其盡快到管理處辦理。巡邏崗《商鋪從業(yè)人員登記表》
81、巡邏崗對小區(qū)內(nèi)外來人員活動的情況進行巡視,發(fā)現(xiàn)閑雜人員流動或其他異常情況及時上前盤查,根據(jù)情況作相應(yīng)處理,并做好詳細(xì)記錄;
2、對不服從管理的外來人員,及時報告區(qū)隊長,由其協(xié)助解決,視情報高新區(qū)派出所處理。門崗 巡邏崗
區(qū)隊長《執(zhí)勤情況記錄》
9裝修人員退場后,并對其攜帶出去的物品按《物品出入作業(yè)指導(dǎo)書》操作。門崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
10監(jiān)控中心對整個小區(qū)的外來人員出入情況進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)情況及時通知地段巡邏保安到崗進行巡查、盤問。監(jiān)控崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
檢驗標(biāo)準(zhǔn):1、臨時出入證在有效期內(nèi)使用;
2、小區(qū)內(nèi)無'三無'人員。
第9篇 z物業(yè)小區(qū)冬季供暖管理程序
公司程序文件版號:a
修改號:0
ej-qp4.10物業(yè)小區(qū)冬季供暖管理程序 頁碼:1/3
1.目的:
為使供暖設(shè)備正常運行,確保住戶室溫達(dá)到市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)(不低于16℃)。
2.適用范圍:
適用小區(qū)工程維修部管理供暖工作。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
4.職責(zé):
4.1 公司副總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),維修計劃審批協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。
4.2 工程維修部負(fù)責(zé)冬季供暖的組織,維修保養(yǎng)計劃的制定,供暖公司的聯(lián)系協(xié)調(diào),維修工作的檢查驗收,測溫儀器的效驗管理,緊急情況處理,維修人員技術(shù)培訓(xùn),供暖工作的總結(jié)匯報等具體工作。
4.3 維修班負(fù)責(zé)小區(qū)室內(nèi)外,管道設(shè)備的維修,保養(yǎng)檢查,室內(nèi)溫度的定期測試、維修等和各項記錄的填寫。
5.工作程序:
5.1 供暖準(zhǔn)備工作。
5.1.1每年冬季供暖前(每年10月份),工程維修部對小區(qū)供暖設(shè)備的檢查作出計劃安排,并組織維修人員實施,做到萬無一失。并由維修班填寫維修檢查記錄。
5.1.2 每年供暖上水前,工程維修部負(fù)責(zé)與供暖公司取得聯(lián)系,確定準(zhǔn)確上水日期派專人在住戶單元門上,張貼上水通知。
5.1.3 正式上水時,工程維修部組織安排維修人根據(jù)上水路線,分段逐樓,進行放氣、檢查,發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象,及時通知鍋爐房停止上水,并作好漏點標(biāo)記。
5.1.4 維修人員經(jīng)與鍋爐房聯(lián)系,確認(rèn)已停止上水后,打開泄水閥門放水,然后根據(jù)漏點位置進行修理。修理完畢及時通知鍋爐房繼續(xù)上水,檢查步驟同上,直至整個小區(qū)上滿水為上。
5.1.5 對于因住戶裝修改動暖氣的,上水前要及時通知裝修施工隊派人協(xié)助檢查。
5.2日常維修工作:
5.2.1 供暖試運行期間,維修人員要對整個小區(qū),住戶室內(nèi)及地下室的暖氣立管,暖氣片進行檢查,是否有不熱現(xiàn)像,檢查結(jié)果及時作好《檢查記錄》并向工程維修部匯報。
5.2.2 工程維修部依據(jù)《檢查記錄》,匯同有關(guān)技術(shù)人員分析不熱原因,提出解決方法,并組織安排維修人員徹底解決。
5.2.3 供暖期間,維修人員每月對住戶室溫做兩次溫度測試,實事求是,認(rèn)真填寫《測溫記錄》遇到寒流大風(fēng)降溫天氣及元旦,春節(jié)要根據(jù)工程維修部指示,增加測溫次數(shù)。
5.2.4到住戶家測溫,維修人員要佩帶胸卡,穿好鞋套,用經(jīng)檢驗合格的測溫表,在正確位置(房間中間離地面1.5米)測溫,對住戶講話要用文明用語,住戶提的問題要耐心解釋,測試結(jié)果要請住戶認(rèn)可簽字。
5.2.5住戶室溫經(jīng)測試達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,維修人員要及時分析原因,加以處理。如遇維修人員解決不了的問題,要及時匯報工程維修部。工程維修部匯同有關(guān)技術(shù)人員研究分析加以解決,確保住戶室溫達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)16℃以上。
5.2.6維修班長,每周要對小區(qū)外線管道溝,進戶閥門檢查一次,發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象,及時通知鍋爐房,派人修理。
5.2.7 每年供暖結(jié)束后(每年4月份),工程維修部根據(jù)今年供暖中存在的問題,做出維修計劃上報公司副經(jīng)理審批。根據(jù)公司批示,組織安排維修。
5.2.8 供暖結(jié)束后,維修班要對整個小區(qū)室內(nèi)外閥門進行維修保養(yǎng),更換盤根,加黃油。填寫維修保養(yǎng)記錄。
5.2.9由工程維修部對上述工作進行監(jiān)督檢查。
5.3測溫表的管理及效驗。
5.3.1 測溫表由工程維修部負(fù)責(zé)保管、發(fā)放、效驗,每年供暖前,由維修班長領(lǐng)取,供暖結(jié)束后交回工程部。
5.3.2 維修人員要正確使用測溫表,愛護測溫表,不得損壞,如使用不當(dāng),損壞測溫表,由本人負(fù)責(zé)賠償。
5.3.3 每年供暖前,工程維修部指派專人將測溫表交國家認(rèn)證的校驗部門校驗,將校驗合格標(biāo)識貼于測溫表上。
5.4緊急情況處理:
5.4.1 供暖中遇到緊急情況如:管道崩裂跑水,閥門管件意外 損壞大量漏水,暖氣片嚴(yán)重漏水等,接到報急電話,維修班長應(yīng)迅
速組織人員,視嚴(yán)重程度組織人員搶修或及時通知鍋爐房采取緊急措施,進行搶修同時匯報工程維修部。搶修時要注意保護好住戶的財產(chǎn)。搶修完畢,要把現(xiàn)場清掃干凈,并認(rèn)真填寫《緊急情況處理報告》。
5.4.2遇到鍋爐房因突然停電、停水,以及鍋爐設(shè)備出現(xiàn)故障影響供暖時,維修班應(yīng)及時與鍋爐房取得聯(lián)系,同時派人通過電話向住戶通報,做好解釋工作,取得諒解。
5.4.3 供暖恢復(fù)后,維修班長要組織人員到各樓樓頂檢查放氣閥放氣。
5.4.4 維修班長負(fù)責(zé)定期對維修人員的維修保養(yǎng)工作,進行檢查,檢查結(jié)果在相應(yīng)記錄上簽字。
6.支持文件與記錄
6.1《供暖準(zhǔn)備工作指導(dǎo)》 ej-wi-qp4.10-01
6.2《供暖緊急情況處理指導(dǎo)》 ej-wi-qp4.10-02
6.3《測溫表效驗、發(fā)放記錄》 ej-qp7.1
6.4《測溫記錄表》 ej-qr-qp4.10-01
6.5《供暖設(shè)備檢查、保養(yǎng)、維修記錄表》 ej-qr-qp4.10-02
6.6《供暖值班維修記錄》 ej-qr-qp4.10-03
6.7《緊急情況處理記錄表》 ej-qr-qp4.10-04
6.8《每周外線檢查記錄》 ej-qr-qp4.10-05
6.9《冬季供暖維修、保養(yǎng)工作檢查記錄》 ej-rq-qp4.10-06
第10篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)綜合說明
工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)綜合說明
一、總則
(一)本物業(yè)招標(biāo)按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》執(zhí)行。通過公開招標(biāo)方式擇優(yōu)選定物業(yè)管理單位。
(二)物業(yè)管理招標(biāo)原則
本物業(yè)管理的招標(biāo)、評標(biāo)工作按照“公平、公開、公正、合理、誠實、信用”的原則,按招標(biāo)人制定的《物業(yè)管理項目招標(biāo)評標(biāo)辦法》進行。
(三)投標(biāo)單位資格條件
1、參加投標(biāo)的物業(yè)管理單位必須是具有獨立法人資格、三級及以上的資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)。
2、參加投標(biāo)的物業(yè)管理單位必須具有被授予合同的資格。投標(biāo)單位應(yīng)在投標(biāo)資格審查時提供使招標(biāo)人滿意的資格文件,以證明其符合投標(biāo)條件和具有履行合同的能力。所提供的資格文件中應(yīng)包括下列資料:
有關(guān)確立投標(biāo)單位法律地位的原始文件副本(包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書)等。
(四)投標(biāo)單位應(yīng)承擔(dān)其編制投標(biāo)文件與遞交投標(biāo)文件所涉及的一切費用。不管投標(biāo)結(jié)果如何,招標(biāo)人對上述費用不負(fù)任何責(zé)任。
二、招標(biāo)文件
(五)招標(biāo)文件的組成
1、招標(biāo)文件包括文件以及根據(jù)具體情況的變化發(fā)出的補充通知和招標(biāo)答疑會議記錄。
2、投標(biāo)單位應(yīng)認(rèn)真審閱招標(biāo)文件所有的內(nèi)容,如果投標(biāo)單位的投標(biāo)文件不符合招標(biāo)文件要求,責(zé)任由投標(biāo)單位自負(fù)。
(六)招標(biāo)文件的解釋
投標(biāo)單位在收到招標(biāo)文件后,若有疑問需要澄清,應(yīng)于收到招標(biāo)文件后4日內(nèi)以書面形式向招標(biāo)人提出,招標(biāo)人在招標(biāo)答疑會后以書面形式將答復(fù)發(fā)放至所有投標(biāo)單位。
(七)招標(biāo)文件的修改
1、在投標(biāo)截止日期至少1天前,招標(biāo)人可以補充通知的方式修改招標(biāo)文件。
2、補充通知將以書面方式發(fā)給各投標(biāo)單位,補充通知作為招標(biāo)文件的組成部分,對投標(biāo)單位具有同等約束作用。
3、為使投標(biāo)單位在編制投標(biāo)文件時把補充通知內(nèi)容考慮進去,招標(biāo)人可以酌情延長遞交投標(biāo)文件的截止日期。具體時間將在補充通知中寫明。
三、投標(biāo)文件內(nèi)容及編制要求
(八)投標(biāo)文件的組成
1、物業(yè)管理單位的投標(biāo)文件應(yīng)包括招標(biāo)文件第三章《投標(biāo)文件格式》中規(guī)定的所有內(nèi)容。
2、投標(biāo)文件應(yīng)提供正本1份、副本4份。
3、投標(biāo)文件采用中文編制,在《投標(biāo)文件格式》明確的部位加蓋單位公章和法定代表人或其委托代理人印章(或簽名)。
(九)投標(biāo)保證金
1、投標(biāo)單位需交納附前頁規(guī)定的金額,逾期不繳,視同放棄投標(biāo)資格。
2、自始自終參加投標(biāo)的未中標(biāo)單位的投標(biāo)保證金在投標(biāo)結(jié)束后當(dāng)場退還。
3、中標(biāo)單位的投標(biāo)保證金在簽訂合同后5個工作日內(nèi)予以退回(無息)。
4、凡有下列情形之一的,投標(biāo)保證金不予退還:
(1)投標(biāo)截止后,投標(biāo)單位撤回投標(biāo)文件的;
(2)投標(biāo)單位中標(biāo)后不簽訂物業(yè)管理委托合同的。
(十)現(xiàn)場踏勘與招標(biāo)答疑會
1、投標(biāo)單位將被邀請對物業(yè)管理現(xiàn)場和周圍環(huán)境進行踏勘,并獲取有關(guān)編制投標(biāo)文件和簽署合同所需的所有資料。
2、投標(biāo)單位提出的與投標(biāo)有關(guān)的任何問題在收到招標(biāo)文件2日內(nèi)以書面形式送達(dá)招標(biāo)人。
3、招標(biāo)人在發(fā)放招標(biāo)文件的同時召開招標(biāo)答疑會,會議邀請物業(yè)主管部門、投標(biāo)單位以及有關(guān)部門參加,目的是澄清、解答投標(biāo)單位提出的書面問題。
4、會議紀(jì)要(包括所有問題和答復(fù)),將在會后2日內(nèi)提供給所有投標(biāo)單位,由招標(biāo)答疑會而產(chǎn)生的對招標(biāo)文件內(nèi)容的修改,招標(biāo)人應(yīng)以補充通知的方式發(fā)出。
(十一)物業(yè)管理服務(wù)費
1、各投標(biāo)單位可根據(jù)服務(wù)期限和服務(wù)內(nèi)容并結(jié)合自身的經(jīng)營管理水平自主報價。
2、投標(biāo)文件必須用a4紙裝訂密封包裝,封口加蓋單位公章,未按規(guī)定密封的投標(biāo)文件將不予簽收。
3、在封套外應(yīng)寫明:
(1)投標(biāo)單位的名稱和詳細(xì)地址。
(2)麗水工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)文件。
(3)開標(biāo)前不得啟封。
四、投標(biāo)文件遞交
(十三)投標(biāo)文件的遞交
1、投標(biāo)文件應(yīng)在招標(biāo)單位規(guī)定的截止日期時間前送達(dá)蓮都區(qū)招投標(biāo)中心。
2、投標(biāo)單位未在規(guī)定時間內(nèi)遞交投標(biāo)函的,將被視為自動放棄。
3、投標(biāo)單位未按規(guī)定提交投標(biāo)書份數(shù)的將被拒絕,并原封退還給投標(biāo)單位。
4、提交投標(biāo)文件中的投標(biāo)人少于三個的,招標(biāo)人將依法重新招標(biāo)。
(十四)投標(biāo)文件的封存
招標(biāo)單位在收到投標(biāo)函時,應(yīng)辦理查驗、登記手續(xù)。
(十五)投標(biāo)文件的修改與撤回
1、投標(biāo)單位在遞交投標(biāo)文件以后,可以在規(guī)定的投標(biāo)截止期之前,撤回投標(biāo)文件。
2、投標(biāo)截止以后,投標(biāo)單位不得撤回投標(biāo)文件。
3、投標(biāo)書有效期:自投標(biāo)截止日起30天內(nèi)有效。
五、開標(biāo)
(十六)開標(biāo)
1、開標(biāo)會議應(yīng)由投標(biāo)單位法定代表人或委托代理人參加,委托代理人必須持法定代表人授權(quán)委托書和本人身份證,參加開標(biāo)的投標(biāo)單位代表應(yīng)簽名報到,以證明其出席開標(biāo)會議。
2、投標(biāo)單位代表在規(guī)定的開標(biāo)會議時間后到達(dá)或未參加開標(biāo)會議的將視為自動棄權(quán)。
投標(biāo)文件有下列情況之一者將被判定為廢標(biāo):
(1)投標(biāo)文件未按規(guī)定密封、標(biāo)志的;
(2)規(guī)定加蓋而未加蓋投標(biāo)單位公章和單位法定代表人印鑒;
(3)未按規(guī)定格式填寫的;
(4)字跡模糊,辨認(rèn)不清,影響評標(biāo)的;
(5)投標(biāo)截止期以后送達(dá)的投標(biāo)文件。
3、招標(biāo)人當(dāng)眾宣布核查投標(biāo)文件密封和標(biāo)志情況,并宣讀有效標(biāo)的投標(biāo)單位和名稱。
4、按投標(biāo)文件送達(dá)先后的逆順序開啟標(biāo)書,招標(biāo)單位將公開宣讀投標(biāo)報價、質(zhì)量、服務(wù)期限等主要內(nèi)容。開標(biāo)后,投標(biāo)單位應(yīng)對各自的投標(biāo)報價等主要內(nèi)容進行確認(rèn)。
六、評標(biāo)
(十七)評標(biāo)
1、招標(biāo)單位將依照國家有關(guān)規(guī)定組建評標(biāo)專家組,
負(fù)責(zé)本次招標(biāo)的評標(biāo)工作。
2、開標(biāo)后,評標(biāo)專家組將對各投標(biāo)書的內(nèi)容和格式復(fù)核審查,確認(rèn)投標(biāo)書是否合格。凡不符合招標(biāo)文件要求或不實質(zhì)性響應(yīng)招標(biāo)文件的投標(biāo)書,將不給予評審。
3、在評標(biāo)階段,對投標(biāo)書中的疑問,評標(biāo)專家組將對投標(biāo)單位進行詢標(biāo),或要求補充某些資料,對此,投標(biāo)單位不得拒絕。
4、有關(guān)詢問的答復(fù),均應(yīng)以書面形式進行,作為投標(biāo)書的補充文件。投標(biāo)單位不得借澄清問題的機會,對原投標(biāo)報價等實質(zhì)性內(nèi)容提出修改,但在評標(biāo)中對發(fā)現(xiàn)的算術(shù)差錯所進行的核實、修正,則不在此列。
5、評標(biāo)采用綜合評價法(附后)。評標(biāo)專家組根據(jù)公平、公正、科學(xué)原則擇優(yōu)確定中標(biāo)人。
七、授予合同
(十八)中標(biāo)通知書
1、確定中標(biāo)單位后,招標(biāo)人于5日內(nèi)發(fā)出中標(biāo)通知書。中標(biāo)通知書將成為合同的組成部分。
(十九)合同簽訂
1、中標(biāo)單位應(yīng)按中標(biāo)通知書指定時間(接到中標(biāo)通知書5天內(nèi))與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
2、物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采用《前期物業(yè)服務(wù)合同》(浙江省推薦文本)。
3、前期物業(yè)管理委托合同經(jīng)雙方法定代表人或授權(quán)人簽署,并加蓋公章后生效。
(二十)招標(biāo)結(jié)束
1、中標(biāo)單位與招標(biāo)單位簽署的前期物業(yè)管理委托合同生效,即為招標(biāo)結(jié)束。中標(biāo)單位應(yīng)在合同簽定后一周內(nèi)進駐實施物業(yè)管理前期介入管理。
八、其他事項
(二十一)各投標(biāo)單位在投標(biāo)期間,應(yīng)嚴(yán)格遵守《中國人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》以及有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)管理的法規(guī),不得互相打聽,互相串通,互相勾結(jié),干擾招投標(biāo)正常秩序,否則視為投標(biāo)違紀(jì)行為。
第11篇 某某物業(yè)管理公司管理原則
某物業(yè)管理公司的管理原則
一、統(tǒng)一指揮原則。各級員工都必須執(zhí)行公司經(jīng)理會議的決策,接受公司經(jīng)理的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。
二、層級管理原則。每一級在工作中必須聽從直接上級的指揮或執(zhí)行上級授權(quán)人員的命令,各級管理人員只對直接下級擁有指揮權(quán)。但在特殊情況下,任何上級對下級均有調(diào)動權(quán)。
三、分工負(fù)責(zé)原則。每一個員工按照分工對自己分擔(dān)的業(yè)務(wù)工作負(fù)全面責(zé)任。
四、利益連帶原則。每一個員工的責(zé)任、權(quán)限、利益三方面連帶生效。
五、命令服從原則。每一個員工都必須執(zhí)行其直接上級的命令。
六、督導(dǎo)工作原則。各部門及人員要接受并配合公司授權(quán)的監(jiān)督部門或人員的督查和指導(dǎo),對工作中的偏差,要及時采取糾正措施進行改進,決不允許對檢查人員進行任何形式的攻擊和抗拒。
七、民主參與原則。每一個員工對本部門及公司的經(jīng)營與管理均享有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
八、友好協(xié)作原則。在不影響本部門正常工作的前提下,各部門有盡可能為其他部門提供協(xié)作的責(zé)任。
九、絕對原則。每一個員工(不分職級)都必須以公司利益為己任,不做有損公司利益的事。若有突發(fā)事件,不管在什么情況下,都必須盡力去處理,使損失減低到最小程度。
十、獎優(yōu)懲劣原則。每一個員工的功績都將受到獎勵,其過失也將受到應(yīng)有的懲處。
第12篇 物業(yè)管理標(biāo)識可追溯性實施程序
物業(yè)管理的標(biāo)識和可追溯性實施程序
1目的
本程序規(guī)定對物業(yè)管理中的硬件如房屋、供電設(shè)施、給排水設(shè)施和消防設(shè)施等的標(biāo)識方法,以確保物業(yè)管理有序進行。
2使用范圍
適用于本公司所承接管理的所有物業(yè)范圍,包括綜合小區(qū)和獨立的樓房。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-944.8
4相關(guān)圖紙資料
中航苑平面圖、沙河(南)工業(yè)區(qū)平面圖、沙河(北)工業(yè)區(qū)平面圖
各樓房建筑平面圖
中航苑10kv單線系統(tǒng)圖、沙河(南)10kv單線系統(tǒng)圖、沙河(北)10kv單線系統(tǒng)圖
中航苑給排水系統(tǒng)圖、沙河(南)給排水系統(tǒng)圖、沙河(北)給排水系統(tǒng)圖
各樓房內(nèi)供水干管系統(tǒng)圖
5職責(zé)
5.1物業(yè)管理部和沙河管理部分別負(fù)責(zé)各自管轄范圍的樓房內(nèi)外標(biāo)識(6.1 和6.2項)
5.2電梯維修中心負(fù)責(zé)電梯的標(biāo)識(6.3項)
5.3機電工程部負(fù)責(zé)供電與給排水系統(tǒng)的標(biāo)識(6.4、6.5和6.6項)
5.4消防治安部負(fù)責(zé)室外消防接合器的標(biāo)識(6.7項)
6實施細(xì)則
6.1所有樓房應(yīng)在室外標(biāo)識樓房名稱或樓房號,樓房內(nèi)各層樓梯口及電梯出口處標(biāo)識層樓號。
6.2各小區(qū)的主要出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖或環(huán)境導(dǎo)視牌。
6.3各樓房的電梯應(yīng)編號。電梯轎箱內(nèi)標(biāo)識電梯編號、電梯準(zhǔn)運證、維修單位名及投訴電話號碼。電梯編號要與樓房建筑平面圖相一致。
6.4所有10kv供電設(shè)施在電源端均應(yīng)標(biāo)明開關(guān)號及受電設(shè)施名;在受電端應(yīng)標(biāo)明用電設(shè)備名及電源來自何處。此標(biāo)識應(yīng)保證實物標(biāo)識與圖紙相一致。
6.5所有供水管網(wǎng)上的儲水池、水泵均應(yīng)有標(biāo)識,注明相應(yīng)設(shè)施的名稱及編號。此標(biāo)識應(yīng)保證實物標(biāo)識與圖紙相一致。
6.6所有排水管網(wǎng)上的化糞池、排水井、排水管等隱藏設(shè)施均應(yīng)在相應(yīng)的圖紙上有標(biāo)識,注明相應(yīng)設(shè)施的名稱及編號。
6.7各樓房外的消防接合器應(yīng)有鮮明的標(biāo)識,注明接合器的用途(消防栓系統(tǒng)或水噴淋系統(tǒng))。所有接合器亦應(yīng)在各小區(qū)平面圖上有標(biāo)識。
7記錄
電梯年審記錄
