第1篇 物業(yè)管理公司分包方控制程序-13
物業(yè)管理公司分包方控制程序(13)
1.0目的:
對公司服務分包方進行有效的控制,確保選擇合格的分包方。
2.0適用范圍:
適用于公司對服務分包方的管理。
3.0職責:
3.1綜合事務部負責組織對服務分包方的調查、評估、選擇。
3.2需求部門負責對服務分包方的工作進行監(jiān)督檢查。
3.3總經(jīng)理負責對服務分包方的控制。
4.0程序
4.1公司確定要服務分包方后,綜合事務部負責進行市場調查,收集分包方相關信息資料,對服務分包方進行初審。初審內容包括:分包方資質證明、公司聲譽、人員資格、產(chǎn)品質量等。
4.2同一服務項目,除特殊情況外,通常至少應選擇兩家以上單位,并將初審結果予以記錄。
4.3綜合事務部將初審評價結果報總經(jīng)理,由總經(jīng)理負責組織與乙方進行合同談判,把合同談判內容進行記錄,并形成合同談判紀要。紀要內容包括:合同的具體條款、技術服務質量及相關技術資料、服務價格、質量保證的承諾等與合同相關的內容。
4.4總經(jīng)理根據(jù)合同談判紀要召開內部管理層會議,對分包方進行評價,并形成《合同評審記錄》。
4.5若經(jīng)過管理層會議討論通過,須及時與乙方共同草擬合同,并就有關條件和要求作進一步的談判,形成合同版本。
4.6若需要,公司應將合同送律師事務所進行法律性審核,并征求律師事務所的意見。
4.7若律師事務所審核無意見,應約乙方簽訂合同;若律師事務所審核有意見,應及時與乙方進行進一步的溝通與談判,并將溝通與談判的內容加入合同條款中。
4.8公司應將合同新增加的內容與條款送律師事務所審核,若審核無意見,應約乙方簽訂合同。
4.9綜合事務部負責對分包方檔案的建立。
4.10服務分包方在服務過程中,如發(fā)生重大質量問題,應取消其合格服務分包方資格。
5.0支持性工具
《合同談判紀要》
《合同評審記錄》
編制:審核:批準:日期:
第2篇 物業(yè)管理公司治安防范逐級責任制
(一)主管安全工作的副總經(jīng)理責任
1.主管安全工作的副總經(jīng)理,對公司治安防范工作進行總體規(guī)劃。在公司下達各項任務、布置各項工作時,負責審查安全防范的可靠性,以保證各項工作的順利進行。
2.主持公司安全領導小組的工作,定期召開安全領導小組會議,聽取各部門工作匯報,確定一個時期安全防范工作的重點,審核、批準各項安全防范制度、措施的實施。
3.在定期召開的部門經(jīng)理工作會上,對安全防范工作不利或存在重大隱患的部門,提出限期整改意見,檢查落實情況,對因玩忽職守、工作失職給公司造成重大事故的部門或個人,提出處罰意見。
4.對各部門經(jīng)過努力仍無法解決的治安隱患,向公司提出書面報告后,負責及時協(xié)調,責成有關部門采取安全防范措施,并提交保安部監(jiān)督實施。
5.定期組織職工安全防范教育,把安全防范工作與公司的工作、生產(chǎn)、經(jīng)營、服務、同計劃、同布置、同落實、同檢查、同總結、同評比。
(二)部門經(jīng)理責任
1、理范圍的人、財、物負安全責任,要建立、建全本部門各崗位、各工種的安全責任制,分級實行目標管理,把安全責任逐級落實到人、落實到位。
2、全面掌握本部門人、財、物安全防范狀況和易發(fā)案部位。定期組織部門有關人員進行安全檢查,做好文字記錄,發(fā)現(xiàn)漏洞立即采取措施。
3、組織部門職工進行經(jīng)常性的安全教育、法治教育、紀律教育,貫徹落實公司各項安全制度,在布置各部門工作、生產(chǎn)、經(jīng)營、服務過程中,要做到與安全工作同布置、同落實、同檢查、同總結、同評比,并有文字記錄。
4、了解本部門重點防范部們及要害部門防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性,掌握本部門工作人員的素質,經(jīng)常檢查各項制度的落實情況,做到防范嚴密、人員可靠。
5、管理好本部門的設備、工具、儀器、儀表、原材料及各類物資,要指定專人建帳、定期檢查、核實,做到帳物相符、有手續(xù)、有記錄。存放的貴重器材和材料的位置要安全可靠,有防范措施。
6、各部門凡不符合存放現(xiàn)金、支票及有價證券安全要求的不準存放過夜,部門經(jīng)理要過問、把關。
7、本部門使用的辦公室和負責管理的設備、設施、控制室、房屋、倉庫、必須指定專人負責,堅持每天檢查門窗的安全可靠程度,出現(xiàn)損壞、失靈,要立即組織維修。
8、管理好本部門使用和保管的各部位鑰匙,指定專人管理,建全領用手續(xù)和記錄,存放位置要安全可靠。
9、職工向部門經(jīng)理提出存在的不安全隱患時,要及時組織力量解決,本部門經(jīng)努力仍無法解決的隱患,要書面向公司主管安全的副總經(jīng)理報告,同時,采取應急措施,不得延誤時間,以免造成事故。
10、接受保安部的監(jiān)督、檢查,對保安部發(fā)出的隱患通知書負責簽字,并按期限整改。
11、及時了解部門職工的思想情況,妥善處理職工的思想問題,不得激化矛盾,對勞動紀律差、安全意識不強、易在崗位上造成事故的職工,要及時采取措施,不得任其發(fā)展,不準包庇。
12、公司和保安部傳達的有關安全會議精神,提出的安全防范要求,要及時向本部門貫徹、落實,并做好記錄。
13、部門經(jīng)理在離任時要向新任經(jīng)理或負責人辦好本部門人、財、物的交接手續(xù),保證安全防范工作的連續(xù)性。新任部門經(jīng)理或負責人,自交接之日起,對本部門安全負全部責任。
(三)職工責任
1、職工在本崗位上,必須牢記各項安全管理制度,在盡職盡責做好本職工作的同時,對本崗位的安全負責,切實管好本崗位的設備、工具、鑰匙和其它責任范圍的物品。在工作崗位無人的情況下,最后離崗職工負有隨手關窗、鎖門的責任。
2、了解本崗位的安全防范重點和易發(fā)案部位,認真交接并做好記錄,夜間不準睡覺值班的崗位,要嚴格遵守紀律,不準離崗。需要離開崗位時,必須有人替班,在離崗時間該部位的安全由替班人負責。
3、職工要遵紀守法,自覺維護社會治安和公司的安全,在一切活動中,發(fā)現(xiàn)任何部位有不利于公司安全的問題,有責任立即向保安部報告,有權利立即制止,不準視而不見,知情不報。
4、職工在為小區(qū)居住住戶服務或接觸時,一切言行必須維護公司利益,不準與住戶建立私人關系,不準私人交往,不準將公司的文件及內部情況私自轉交、轉告給住戶。在接受住戶的委托或要求時必須事先請示部門經(jīng)理,經(jīng)同意后再辦理。
5、在與居住住戶接觸中,不準私拿、借用、收受住戶的任何財物,不準搭乘住戶汽車辦理私事,不準在住戶家居住。
6、指定職工專人保管和使用的器材、設備、工具、材料,要存放在安全可靠的部位,未經(jīng)批準,不得外借、轉讓或拿出公司。在調離崗位時,要辦理交接手續(xù)。
7、職工個人的現(xiàn)金、貴重物品,不準在崗位上存放過夜,不準攜帶進入浴室。
8、在要害部位工作的職工,不準在崗位上接待來客,不準從事與本崗位工作無關的活動,前來參觀訪問必須經(jīng)領導批準,專人陪同。
9、職工不準私自留客在公司住宿過夜,需留宿的要事先經(jīng)公司主管經(jīng)理批準,并在保安部備案。
10、職工不準私自將外單位或個人資料拿到公司復印、打印,不準私自將公司內部資料復制、轉交給外單位和個人。
11、職工在收到境外傳真、信件、刊物時,發(fā)現(xiàn)有違法內容,必須立即交保安部,不準擴散、傳播或私人留存。
12、負責使用計算機、傳真機、復印機的職工,要對過機資料負有保密的責任。作廢資料不準亂扔、亂放,應粉碎處理。
13、嚴防計算機病毒,任何人不準將外單位軟盤在計算機上使用,不準將計算機作為游戲機使用。
14、在職工之間發(fā)生矛盾、職工與各級領導或部門發(fā)生矛盾時,應妥善解決,不準采取不正當手斷尋釁滋事,不準干擾正常辦公秩序。
第3篇 物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責任制
管理處實行在公司領導下的經(jīng)理負責制,管理處經(jīng)理帶領管理處全體人員,按照《條例》、《委托管理合同》及公司各項規(guī)章制度,對住宅區(qū)實施專業(yè)化、一體化管理,接受管委會、業(yè)主、住戶和有關業(yè)務部門的監(jiān)督,實現(xiàn)各項管理指標。
一、認真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司有關規(guī)章制度,在實踐中不斷提高自身的業(yè)務素質和領導工作能力。
二、不斷建立和完善科學的運作、監(jiān)督和考核體系,確保政令暢通,信息反饋流暢,管理工作高效。
三、負責管理處日常管理經(jīng)費的收支審批工作,控制成本,制定并落實多種經(jīng)營措施,完成公司下達的年度經(jīng)營指標任務。
四、負責組織與住戶溝通,及時認真的處理與顧客的關系,解決顧客提出的合理要求,采納合理化建議。
五、負責組織、協(xié)調員工工作安排,負責管理處員工工作效績考評。
六、負責審批《物資申請單》,控制部門的物資采購程序。
七、負責維修班組、指揮中心及安全管理班組的業(yè)務指導及日常管理工作,提高工作效率。
八、負責對外協(xié)調相關單位、部門的公共關系,確保各項工作的順利開展。
九、負責簽訂管理處的b類合同,分承包合同及長期家庭服務協(xié)議,并監(jiān)督合同實施。
十、負責審批員工培訓計劃、考核、調薪及獎懲計劃,落實每半年對專業(yè)技術及管理人員的考核,每季度對員工的考核。
十一、負責小區(qū)內商鋪的規(guī)劃及管理工作。
十二、負責組織管理處的各項工作檢查,通過檢查、考核,加強部門及責任人的工作責任感,樹立爭一流工作成績的榮譽感,督導各項管理服務工作的有效落實。
十三、組織每周管理處工作例會、及時了解人員狀b級態(tài),工作難點、處理信息;檢查、總結和布置工作。
十四、堅持每天巡視住宅區(qū)二遍,有效制止違章,現(xiàn)場督導各崗位工作。
十五、組織定期檢查消防設施、防盜設施和機電設備,確保其隨時處于完好的狀態(tài)。
十六、負責公共設施大、中修計劃及年檢計劃的審核,把住現(xiàn)場質量控制和竣工驗收質量關。
十七、每周六制度《周工作情況報表》報公司,每月1日審批《月工作計劃表》并報公司。
十八、制定b級夜間查崗計劃,指定夜間查崗人員并監(jiān)督查崗情況。
十九、自覺接受業(yè)主管委會和業(yè)主、住戶的民主監(jiān)督,采納合理化建設,為顧客提供完善的服務。
二十、關心員工生活,為員工解決實際困難,安排與落實員工的業(yè)余文化生活及體育活動,增強集體凝聚力。
第4篇 物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)管理維護培訓
物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)的管理與維護培訓
1、供電設備的組成
用電單位的用電來源,一般分為高壓供電和低壓供電兩種。所為高壓供電,是用戶直接從高壓線路上取得電源,通過自備的降壓變壓器,將高壓轉換成低壓(380伏/220伏),再分配給各用電點;低壓供電,是指從供電局已經(jīng)轉換成低電壓的線路上直接取得電源。低壓供電減少了變壓器的投資,也不用對其進行維護(由供電局維護)。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。按照全國供電規(guī)則的規(guī)定,一般用電容量大于250千瓦以上的單位,必須選用高壓引進。
用戶將低壓電流通過控制閘,根據(jù)需要將'電能'分配到各用電點,這項工作稱為配電;將高壓轉換成低壓的工作稱為變電。用來裝置這些設備的場所叫配電室(站)/變壓室(站)。每個用電點又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個用電器具,如電梯、電燈、插座等處使用。這些裝有控制閘刀和熔斷器裝置的箱體成為配電箱。
用電量大的單位,為監(jiān)視供用電情況,達到安全可靠運行的目的,還必須設置一些聲、光、指示信號、控制計量儀表、保安防護系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設施。這些部分共同組成一個完整的共用電系統(tǒng),使電正常運行。
2、供電設備的管理與維護
(1)供電設備的管理
對供電設備進行管理的目的是保證其正常運行,供電不間斷。為此,首先應了解和掌握全部設備的各種資料。應掌握的資料包括以下幾個方面:
①供電范圍內各建筑物的構造方式、用點內容及主要要求(如住宅和商服設施、工廠車間、辦公樓等,對用電的要求是不一樣的);
②供電方式、電壓等級、用電容量、分配方案、配件方法(如高、低壓重點保護單位,單、雙路供電等);
③全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖;
④施工中的各級各階段的驗收證明書、變更洽商紀錄(如絕緣遙測記錄,接地點組織的測定,單、全負荷實驗結果報告和支路的負荷電流實測記錄,電壓變化情況記錄等);
⑤核對實際安裝的線路及設備的數(shù)量、規(guī)格、型號、位置是否與圖紙要求一致,地下埋設管路的具體位置與平面圖是否一致;
⑥正式使用后,各用戶內的主要用電設備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負荷變動情況等。
掌握資料后,即應制定管理辦法。一般包括下列內容:
①定期巡視維護和重點檢測。
根據(jù)供電范圍內的具體情況,參照供電局的'電氣設備運行管理規(guī)程',寫出固定的巡視日期和內容(可分為一般部位和重點部位、一般項目和重點項目等);根據(jù)設備的使用頻率和季節(jié)的不同,定出測定的項目,如雨季前要進行遙測地極的接地電阻值,夏季要進行遙測線路的絕緣電阻值,以及特殊節(jié)日前的有關項目檢查等。
②建立各項設備檔案。
所有較大的用電設備均應按臺編號,建立檔案,如鍋爐房內的風機、水泵、廚房內的機具。一般建立如下檔案:電氣平面圖、設備原理圖、接線圖等有關圖紙;用電電壓、頻率、實測電流等有關數(shù)據(jù);維修記錄、運行記錄、巡視記錄及大修后的實驗報告記錄等。
③積極有效地宣傳安全用電、和利用電的知識,掌握用電的一般知識和應遵守的用電規(guī)定。
(2)供電設備的維護與保養(yǎng)。
供電設備的維護范圍,須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權分界點的劃分原則來執(zhí)行。依據(jù)'全國供用電規(guī)則'對維護管理與產(chǎn)權分界的界定,供電局與用戶電氣設備的維護管理范圍遵照以下原則:
①低壓供電的,以供電接戶線的最后(第一)支持物為分界點,支持物屬供電局;
②10千伏及以下變壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點,第一斷路器或進線套管的維護責任由雙方協(xié)商確定;
③35千伏及以上高壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點,第一機電桿屬供電局;
④采用電纜供電的,本著便于維護管理的原則,由供電局與用戶協(xié)商確定;
⑤產(chǎn)權屬于用戶的線路,以分支點或以供電局變電所外第一基電桿為分界點,第一基電桿維護管理責任由雙方協(xié)商確定。計費電度表及附屬件的購置、安裝、移動、更換、校驗、拆除、加封、啟封等均由供電局負責。
對供電設備的維護可分為日常巡視維護和定期檢查保養(yǎng)兩個方面。應根據(jù)供電范圍內的具體情況,參照供電部門的'電氣設備運行管理規(guī)程',定出重點檢查的項目。供電規(guī)程中的所有規(guī)定都是系統(tǒng)正常運行的保證也是維護保養(yǎng)的標準和依據(jù)。主要有以下內容:
①觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常,使用電源的變化情況,高峰用電時的電流數(shù)值,三相電流是否平衡,對照值班記錄檢查分析有無差異;
②核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合(按規(guī)定采用熱元件時,整定值為負荷電流的1-1.5倍,采用熔絲時,按負荷電流的1.25-1.5倍選用);
③配電箱的固定是否牢固,箱內期間是否完好無損,各閘具的接頭有無松動,操作是否靈活,刀刃及接點有無燒傷,導線絕緣是否老化、變脆,熔短器有無焦痕;
④導線絕緣是否良好(用兆歐表搖測絕緣電阻值,低壓線路應不低于0.5兆歐),各類絕緣導線的絕緣是否老化,特別是各接頭處有無變焦、變脆,絕緣包布有無失效,接頭之間有無電腐蝕現(xiàn)象;
⑤沿墻及沿頂棚架設的明線是否松脫、垂落、損傷,有無其他物品觸碰到線,室外架空線的瓷瓶是否破裂,導線垂度是否過大,有風時導線搖拽線間有無相碰現(xiàn)象,電桿是否歪斜,木桿根有無糟朽、缺土、下凹;
⑥金屬管連接的地線是否良好,有無虛脫或腐蝕,各種管線固定是否牢固,管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,管子有無塌腰變形;
⑦各用電器具,如燈頭、開關、插座等是否牢固,燈頭吊線據(jù)地是否太低,有無自行拉扯的臨時線路等;
⑧各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定(防雷接地10歐姆以下,保護接地4歐姆以下),接地導線有無傷痕和腐蝕;
⑨特殊房間應有特殊要求,如潮濕、高溫、易燃、放爆等場所應按照有關規(guī)定重點進行檢查維護。
(3)線路的常見故障及檢修
線路的常見故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。在檢修時,首先應根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷,找出故障原因及故障所在,在按情況加以排除。
①斷路,分線斷路和中線斷路兩種,應換新線。
②短路,是指相線于相線之間、相線與中線之間或相線與接地線之間斷接的現(xiàn)象(即電阻等于或接近于零),應環(huán)線或重新包扎。
③接觸不良,是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。應分段檢查,找出接觸不良部位重裝重接。
④漏電。這是因為導線老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流
泄漏,嚴重的能造成人身事故,或造成不能正常用電。檢查方法時用兆歐表測量線路或設備的絕緣電阻,然后按具體情況予以修復或更換。
⑤管子配線的絕緣電阻的測量及換線。由于管子里導線在長期不通風、散熱極差的狀態(tài)下工作,導線的絕緣層及易發(fā)生粘連、變脆、老化,導致導線絕緣電阻下降。此時,必須對管內導線進行更換。
3、電力系統(tǒng)的操作
設置操作模擬圖板的目的如下:
(1)電氣設備的實際狀態(tài)很難一目了然,有了模擬圖板,可以明確展示供電方式和電器設備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的'合'、'斷'狀態(tài)。
(2)可以正確部署安全措施,防止錯誤操作事故,并借以指導值班人員進行倒閘操作的模擬演習。
(3)可以進行日常培訓練習,提高值班人員的操作技術水平以及處理事故的能力。
(4)可以加深值班人員對電力設備的接線方式、布置方位、命令代號的記憶。
變配電所高低壓電器設備部分停電工作的制度如下:
(1)變配電所高低壓電器設備部分停電工作,應執(zhí)行變電停電工作票。工作票的主要內容應包括:工作內容、工作地點、停電范圍、停電時間以及安全措施等。
(2)工作范圍應在工作票中用單線系統(tǒng)圖加以注明,用不同顏色標明停電及帶電部分。
(3)在工作票中,應填寫清除所要拉開的隔離開關和斷路器的高度編號,并應注明裝設接地線的確實地點和應設的遮攔和標示牌等。
(4)工作終結,要履行送電前的檢查以及工作負責人在工作票上簽名等手續(xù)。
工作票簽發(fā)應由電氣負責人或電氣工程師擔任,簽發(fā)工作票時應重點檢查的內容如下:
(1)工作的必要性。
(2)工作是否安全。
(3)工作票上所填安全措施是否正確。
(4)工作票所劃停電范圍是否正確,有無其它電源返回的可能。
(5)所指派的工作負責人和工作人員的技術水平是否能滿足工作需要,能否在規(guī)定的停電時間內完成工作任務。
(6)所準備的工具、材料以及安全用具是否齊全。
工作監(jiān)護制度是保證人身安全及操作正確的主要措施。監(jiān)護人的職責是保證工作人員在工作中的安全。所監(jiān)護的主要內容如下:
(1)部分停電時,監(jiān)護人應時刻注意工作人員的活動范圍,使其與帶電設備保持規(guī)定的安全距離。
(2)帶電作業(yè)時,除應監(jiān)護工作人員的活動范圍外,還應注意工作人員是正確使用工具、工作位置是否安全,以及操作方法是否正確等。
(3)監(jiān)護人發(fā)現(xiàn)工作人員中有不正確的動作或違反規(guī)程的做法時,應及時提出糾正,必要時可令其停止工作,并立即向上級報告。
(4)監(jiān)護人在執(zhí)行監(jiān)護時,不應兼做其它工作。在下列情況下,監(jiān)護人可參加班組的工作:
①全部停電時;
②在變電所內部分停電時,只有在安全措施可靠,工作人員集中在一個工作地點,工作人員連同監(jiān)護人不超過三人時;
③所有室內、外帶電部分,均有可靠的安全遮攔,完全可以做到防止觸電的可能時。
凡遇到下列情況時,可不填寫工作票:
(1)事故緊急搶修工作。
(2)用絕緣工具做低壓測試工作,如用鉗形電流表進行的測試工作等。
(3)線路工作人員在巡視或檢查外觀時。
工作結束后送電前,進行安全檢查的內容如下:
(1)工作負責人應會同值班員對設備進行檢查,特別要核對斷路器及隔離開關的分、合位置是否符合工作票所填的實際情況,核對無誤后,雙方在工作票上簽字。
(2)拆除臨時遮攔、臨時接地線和標示牌,恢復常設遮欄、換掛標示牌等。
(3)清點現(xiàn)場工具和材料,不應有遺漏。
(4)工作負責人對工作范圍進行全面檢查,認為沒有問題后宣布工作終結,帶全體工作人員撤離工作地點之后,方可辦理送電手續(xù)。
(5)送電后,工作負責人應檢查設備情況,運行正常后才可離開現(xiàn)場。
操作票是防止錯誤操作的主要措施之一。它的主要內容應包括操作任務、操作順序、發(fā)令人、受令人、操作人、監(jiān)護人以及操作時間等。執(zhí)行操作票的方法及步驟要求如下:
(1)當受令人得到操作命令,并復誦無誤后方可執(zhí)行。
(2)在變、配電所的架空或電纜出線上進行工作而要求停電時,值班人員必須在接到工作負責人的書面要求后,填寫操作票,方可進行操作。
(3)倒閘操作必須由兩人執(zhí)行,其中由對設備較熟悉者作監(jiān)護。
(4)操作前,應根據(jù)操作票內容和順序在模擬板上進行核對性操作。
(5)操作時,應先檢查斷路器或隔離開關的原來位、合位置,并檢查是否與工作票所填寫的一致。
(6)操作中,應認真執(zhí)行監(jiān)護制、復誦制,要求每操作完一步即應由監(jiān)護人員在操作項目前劃'√'。
(7)每張操作票只能填寫一項操作任務,并應由操作人填寫操作票。
(8)操作票應有編號,以操作過的操作票應注明'已執(zhí)行',對以執(zhí)行的操作票,保存期限至少為三個月。
操作人員在執(zhí)行操作票的過程中,發(fā)現(xiàn)操作票上填寫的內容有錯誤,應拒絕執(zhí)行;同時,應立即向調度員或現(xiàn)場負責人報告,提出不能執(zhí)行的理由,并指出錯誤之處,但不可私自涂改。
第5篇 物業(yè)管理公司設備運行維護管理培訓
物業(yè)管理公司設備的運行與維護管理培訓
設備的運行于維護管理包括很多內容。從物業(yè)管理的角度看主要有:消防設備的運行與維護管理、柴油發(fā)電機組的運行與維護管理、高壓供電系統(tǒng)的運行與維護管理、低壓供電系統(tǒng)的運行與維護管理、給排水系統(tǒng)的運行與維護管理、中央空調系統(tǒng)的運行與維護管理、電梯系統(tǒng)的運行與維護管理等等。
一、物業(yè)設備技術運行管理
設備運行管理要首先在技術上考慮安全性和可靠性,其次是在技術性能上應處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設備的最佳效力。設備技術運行管理的要點是:
1、制定科學、嚴密的操作規(guī)程;
2、對操作人員進行專業(yè)的培訓教育,通過理論及實際操作的考核,取得專業(yè)設備的操作資格證書和等級證書;
3、加強維護保養(yǎng)工作,做到'正確使用,精心維護',確保設備保持完好能用的狀態(tài);
4、對事故的處理要嚴格執(zhí)行'三不放過'的原則,即事故原因不查清不放過、對事故責任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。
二、物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理
物業(yè)設備管理工作中除了設備的技術性能管理外,還要重視設備的經(jīng)濟運行管理,即要重視設備運行時的經(jīng)濟性、維護檢修和更新改造的經(jīng)濟等。在設備經(jīng)濟性運行管理中最主要的是設備運行成本管理,這在大廈設備管理中更能得到體現(xiàn)。設備運行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟核算、設備操作人員的配置、設備維修費用的管理和設備大修費的管理。
能源消耗的經(jīng)濟核算工作有以下兩個方面:
(一)制定能源耗用量計劃和做好計量工作
1、設備在運行過程中,需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用計劃,做出1~12個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。
2、各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實際使用中,應堅持做到每天定時抄表記錄,并計算出日耗量,每旬檢查統(tǒng)計一次實際耗用量,每月統(tǒng)計一次實際耗用量及能源費用,并將每月出現(xiàn)的異常情況,應立即查清原因并報告負責人。
(二)采用切實有效的節(jié)能技術措施
1、在選用設備時,注意設備的技術參數(shù)要同工藝要求匹配,優(yōu)先采用先進的電子控制技術,實施自動調節(jié),使設備在運行過程中一直處于最佳運行狀態(tài)和最佳運行負荷之中。
2、在節(jié)約用水方面,要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設備冷卻水應采用冷卻塔循環(huán)利用。
3、在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機,在供配電設施上應有提高功率因素的措施。照明用電方面,盡量多利用自然采光,應選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的開關控制應采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式。
同時,防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞,發(fā)現(xiàn)問題及時修理和調換。對使用熱源和冷源管道和設備應加強保溫絕熱工作,減少散熱損失。
三、物業(yè)設備的維護保養(yǎng)管理
設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障,影響設備正常使用,嚴重時會釀成設備事故。因此,應經(jīng)常對使用的設備加以檢查、保養(yǎng)和調整,使設備處于最佳的技術狀態(tài)。
(一)維護保養(yǎng)的方式
維護保養(yǎng)方式主要是'清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查'。
1、清潔:大氣中有灰塵進入設備內,會加快設備的磨損和引起局部的堵塞,還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕,致使設備的技術性能下降、噪音增加,所以設備的清潔工作看似簡單,實際上是維護保養(yǎng)工作中很重要的一種方式。
2、堅固:設備運轉相當一段時間后,因多次啟停和運行時的振動,地腳螺栓和其它連接部分的堅固件可能會發(fā)生松動,隨之導致設備的更大振動直到螺帽脫落、連接尺寸錯位和設備的位移以及密封面接觸不嚴形成泄露等故障,因此必須經(jīng)常檢查設備的堅固程度。在堅固件調正時,應該用力均勻恰當,堅固順序按規(guī)定進行,確保堅固有效。
3、潤滑:潤滑管理是正確使用和維護設備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴格的規(guī)定。潤滑管理要求做到'五定',即定人、定質、定時、定點、定量,并制定相應的潤滑管理制度,建立潤滑站、潤滑卡。此外,對設備的清洗、換油也應有合理的計劃,確保潤滑管理工作的正常開展。
4、調整:設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規(guī)定的,因設備的振動等因素,零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化,容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞,造成設備的磨損、發(fā)熱、噪音、振動甚至破壞,因此必須對有關的位置、間隙尺寸作定量的管理,定時測量、調正,并在調正以后再加以堅固。
5、外觀表面檢查:指從設備的外觀做目視或測量觀察、檢查。包括:設備得外表面有無損傷裂痕;磨損是否在允許的范圍內;溫度壓力運行參數(shù)是否正常;電機有無超載或過熱;傳動皮帶有無斷裂或脫落;震動和噪音有無異常;設備密封面有無泄露;設備油漆有無脫落,外表面有無銹蝕;設備的防腐、保溫層有無損壞。
同時對不同類型的設備,應更具其使用特點,采取不同維護保養(yǎng)方式。如對空調設備應在季節(jié)變化之前進行檢查保養(yǎng);對水箱類設備需要定期清洗、換水等。
(二)維護保養(yǎng)工作的實施
維護保養(yǎng)工作主要分為日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。
1、日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查,在班中按操作規(guī)程操作設備,定時巡視記錄各運行參數(shù),隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象,在班后對設備做好清潔工作。在冬天,如設備即將停用,應在下班后放盡設備內剩余水,以免凍裂設備。日常維護保養(yǎng)工作是設備維護管理的基礎,應該堅持實施,并做到制度化,特別是周末或節(jié)假日前更應注意。
2、定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢查人員協(xié)助進行的。它是有計劃的將設備停止運行,進行維護保養(yǎng)。根據(jù)設備的用途、結構復雜程度、維護工作量以及人員的技術水平等來決定維護的整個周期和維護停機時間。
定期維護保養(yǎng)工作需要對設備進行部分解體,用做好以下工作:
①徹底內外清掃、擦洗、疏通;
②檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況,調整配合間隙;
③檢查安全裝置;
④檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞;
⑤檢查油箱,檢查油位指示器,換油;
⑥檢查電器線路和自動控制的元器件的動作是否正常。
設備的定期維護保養(yǎng)能夠消除事故隱患,減少磨損,延長壽命,發(fā)揮設備的技術功能和經(jīng)濟特性。
(三)設備的點檢
設備的點檢就是對設備有針對性地檢查。一些
主要的設備在出廠時,制造廠商會提供該設備的點檢卡或者點檢規(guī)程,其內容包括檢查內容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。設備點檢時可按制造廠商指定的點檢點和點檢方式進行工作,也可根據(jù)各自的經(jīng)驗補充增加一些點檢。設備點檢時可以停機檢查,也可以隨機檢查。檢查時可以通過聽、看、摸、聞等方式,也可利用儀器儀表進行診斷。通過設備的點檢,可以掌握設備的性能、精度、磨損等情況,及時清除隱患,防止突發(fā)事故,不但保證了設備的正常運行,又為計劃檢修提供了正確的信息依據(jù)。
設備的點檢包括日常點檢和計劃點檢。設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢的內容主要包括:
①運行狀態(tài)及參數(shù);
②安全保護裝置;
③易磨損的零部件;
④易污染堵塞、需要經(jīng)常清洗更換的部件;
⑤在運行中經(jīng)常要求調整的部位;
⑥在運行中出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。
設備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主,操作人員協(xié)助進行,計劃點檢應該使用先進的儀器設備和手段,可以得到正確可靠的點檢結果。計劃點檢的內容主要有:
①記錄設備的磨損情況,發(fā)現(xiàn)其他異常情況;
②更換零部件;
③確定修理的部位、部件及修理時間;
④安排檢修計劃。
四、物業(yè)設備的計劃檢修
對在用設備,根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎,編制檢修計劃,對設備進行預防性修理,這就是計劃檢修。
實行計劃檢修,可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理,使設備一直處于完好能用的狀態(tài)。根據(jù)設備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低,計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。
1、小修:
主要是清洗、更換和修復少量易損件,并作適當?shù)恼{整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負責,操作人員協(xié)助。
2、中修
除包括小修內容之外,對設備的主要零部件進行局部修復和更換。
3、大修
對設備進行局部或全部的解體,修復或更換磨損或銹蝕的零部件,力求使設備恢復到原有的技術特性。在修理時,也可結合技術進步的條件,對設備進行技術改造。
中修、大修應由專業(yè)檢修人員負責,操作人員只能做一些輔助性的協(xié)助工作。
4、系統(tǒng)大修
這種檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)甚至整個物業(yè)設備系統(tǒng)的停機大檢修。系統(tǒng)大修的范圍很廣,通常將所有設備和相應的管道、閥門、電器系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進行檢修。在系統(tǒng)大修過程中,所有的相關專業(yè)檢修人員以及操作人員、技術管理人員都應參加。
設備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修(偶然性的故障搶修和意外事故的恢復性檢修),但如果認真貫徹各項操作規(guī)程和規(guī)章制度,認真完成設備的日常維修和計劃檢修工作,那么計劃外的檢修時可以減少或者避免的。
五、計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系
第6篇 某物業(yè)轄區(qū)噪聲控制管理作業(yè)指導書
物業(yè)轄區(qū)噪聲控制管理作業(yè)指導書
1.0目的
為減少公司各項服務、過程和活動中產(chǎn)生的噪聲對員工健康以及公司所管轄區(qū)域內生活環(huán)境和工作環(huán)境的影響,并將噪聲控制在環(huán)保及衛(wèi)生法律法規(guī)要求的范圍內,特制定本程序。
2.0適用范圍
本程序適用于對本公司所管轄的物業(yè)區(qū)域內產(chǎn)生噪聲的管理和控制。
3.0定義
a聲級:用a計權網(wǎng)絡測得的聲級,用la表示,單位db(a)。
穩(wěn)態(tài)噪聲:非穩(wěn)態(tài)噪聲在測量時間內,聲級起伏不大于3db(a)的噪聲視為穩(wěn)態(tài)噪聲,否則稱為非穩(wěn)態(tài)噪聲。
周期性噪聲:在測量時間內,聲級變化具有明顯的周期性的噪聲。
背景噪聲:公司所管轄的物業(yè)區(qū)域外噪聲源產(chǎn)生的噪聲。
4.0 職責
4.1 品質保證部負責組織對噪聲進行檢測和測量。
4.2 各部門、管理處負責配合檢測和測量,并對各作業(yè)活動中產(chǎn)生的噪聲進行控制。
5.0內容
5.1噪聲檢測依據(jù)《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》、《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標準》(試行草案);
5.2噪聲檢測方法依據(jù)《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準測量方法》進行;
5.3測量條件
5.3.1測量儀器
測量儀器精度為ⅱ級以上的聲級計或環(huán)境噪聲自動監(jiān)測儀,其性能符合gb 3875《聲級計電聲性能及測量方法》之規(guī)定,應定期校驗。并在測量前后進行校準,靈敏度相差不得大于0.5dba,否則測量無效。測量時傳聲器加風罩。
5.3.2氣象條件
測量應在無雨、無雪的氣候中進行,風力為5.5m/s以上時停止測量。
5.3.3測量時間
測量應在正常工作時間內進行。分為晝、夜間兩部分,分為晝間和夜間兩部分,深圳市的晝間時間為7:00-23:00。
5.3.4采樣方式
5.3.4.1 用聲級計采樣時,儀器動態(tài)特性為'慢'響應,采樣時間間隔為5s。
5.3.4.2 用環(huán)境噪聲自動監(jiān)測儀采樣時,儀器動態(tài)特性為'快'響應,采樣時間間隔不大于1s。
5.3.5測點選擇
5.3.5.1對于外圍噪聲的測量,測點(即傳聲器位置。下同)應選在公司所管轄的物業(yè)區(qū)域外1m,高度1.2m以上的噪聲敏感處。如有圍墻,測點應高于圍墻;
5.3.5.2對于設備運行等場所產(chǎn)生噪聲的測量時,應將傳聲器放置在操作人員的耳朵位置(人離開),即:高為1.2m-1.5m,距控制柜或儀表盤0.4m處。若作業(yè)場所內各處a聲級差別不大(小于3分貝),則只需在作業(yè)場所內選擇1-3個測點;若作業(yè)場所內各處聲級波動較大(大于3分貝),則需按聲級大小,將作業(yè)場所分成若干區(qū)域,任意兩個區(qū)域的聲級差應大于或等于3分貝,每個區(qū)域取1-3個測點,這些區(qū)域必須包括維修人員為觀察設備運行情況而經(jīng)常工作、活動的地點和范圍。
5.3.6測量值及計算方法
5.3.6.1穩(wěn)態(tài)噪聲:用聲級計采樣時,儀器動態(tài)特性為'慢'響應,采樣時間間隔為5秒鐘,其測量值為穩(wěn)態(tài)噪聲測量1分鐘的等效聲級。即每5秒讀取一個數(shù),1分鐘讀取12個數(shù),再取算術平均;
5.3.6.2 對于非穩(wěn)態(tài)噪聲:測量等效連續(xù)a聲級,或測量不同a聲級下的暴露時間,計算等效連續(xù)a聲級,計算等效連續(xù)a聲級詳見《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準測量方法》。
5.3.6.3背景噪聲值應比測量噪聲低10 db(a)以上,若測量值與背景噪聲值相差小于10 db(a),按下表修正。
差值34至67至9
修正值-3-2-1
5.4 測量實施
對于機電設備運行(如發(fā)電機、水泵、空調主機、冷卻塔等)產(chǎn)生的穩(wěn)定噪聲由品質保證部組織定期監(jiān)測,頻次為每季度一次。當設備設施出現(xiàn)運行異常或收到相關方投訴等情況時,則適時進行測量。測量后應填寫《噪聲檢測記錄表》。
5.5 測量結果評價
測量所得的結果應符合《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》、《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標準》(試行草案),以保證不損害員工健康和破壞環(huán)境。
5.6環(huán)境噪聲的控制
5.6.1各部門、管理處根據(jù)檢測記錄,對不符合環(huán)保法律法規(guī)的噪聲從技術上和管理上通過切斷聲源或減弱聲源、隔音、消音、限制噪聲發(fā)生時間段等方法進行整改,使之符合標準。
5.6.2對于可控制性聲源發(fā)出的噪聲,如管理處日常管理服務活動中(如社區(qū)文化活動),設備運作發(fā)出的噪聲可以通過調整運行時間、按照設備維護方案對設施進行適當維護、選用低噪聲設備、加裝消音設備、隔離聲源等來達到減少噪聲的目的;裝飾裝修工程發(fā)出噪聲通過執(zhí)行二次裝修管理相關規(guī)定來控制;機動車鳴笛或誤報警發(fā)出噪聲通過規(guī)定不允許在物業(yè)區(qū)域內鳴笛來達到目的。
5.6.3對于可施加影響聲源發(fā)出的噪聲,如業(yè)戶的經(jīng)營活動中產(chǎn)生的噪聲,可通過對其進行相關法規(guī)的宣傳和協(xié)助其采取隔音消噪的措施來進行控制。
5.6.4對于不可控制、不可直接施加影響聲源發(fā)出噪聲,如周邊居民、學校、軍警營等發(fā)出噪聲,通過政府有關部門協(xié)助處理。
6.0 相關文件
《記錄控制》
《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》
《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標準》(試行草案)
《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準測量方法》
7.0記錄
《噪聲檢測記錄表》
第7篇 xx園物業(yè)管理有限公司簡介投標
鑫聚園物業(yè)管理有限公司簡介(投標)
市鑫聚園物業(yè)管理有限公司是集保安、保潔、園林綠化為一體的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),多年來為創(chuàng)造企業(yè)品牌、培養(yǎng)了一大批專業(yè)的管理人才和技術骨干,在為客戶提供服務過程當中獲得了業(yè)主的一致好評。
目前,我公司擔負著海淀區(qū)百花苑寫字樓、國都證券大廈、百力文科技大廈和朝陽區(qū)水景花園別墅區(qū)、豐臺區(qū)風格雨林聯(lián)排別墅區(qū)、天鴻集團寶匯苑小區(qū)、匯達公寓等項目進行全方位的物業(yè)、保潔服務管理。
自公司成立以來提倡以先進的物業(yè)管理理念和模式經(jīng)營,全力專注于寫字樓、公寓樓、高檔住宅、商務辦公樓的物業(yè)管理和專項保潔服務。公司的服務理念是'以人為本,客戶至上',公司的服務宗旨:'以質量求發(fā)展、以服務爭市場、以信譽贏客戶'。我們愿為每一位業(yè)主提供最真誠和完美的服務,創(chuàng)造高雅和諧的辦公、生活環(huán)境。
公司竭誠為業(yè)主及客戶提供最優(yōu)質的服務,愿意承接具有挑戰(zhàn)性的物業(yè)進行管理,用我們的真心和汗水贏得業(yè)主和廣大客戶的信任。
鑫聚園物業(yè)管理有限公司全體員工衷心希望為您提供優(yōu)服務,我公司愿真誠與您合作,給您創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境。
第8篇 x物業(yè)公司管理目標介紹
吉祥物業(yè)公司管理目標
(一)公司總目標
1、年度業(yè)主綜合滿意度調查滿意率≥95%
2、年度房屋及設施設備完好率遞減≤3%
3、年度無重大責任事故發(fā)生。
(二)目標分解
> > 接待室:(包括收費員)
(1)接待處各項工作實現(xiàn)率100%
(2)業(yè)主有效投訴處理率100%
(3)限時服務承諾實現(xiàn)率≥95%
(4)內外關系溝通成功率≥80%
(5)內外關系信息傳遞準確率/及時率100%
(6)收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%
(7)物管費收取率≥90%
(8)收費金額差錯率≤1‰
(9)購買物品合格率≥90%,帳目清楚率100%
> > 綠化保潔組:
(1)環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%
(3)綠化檢查合格率≥85%
(4)小區(qū)綠化年成活率≥95%
> > 水電維修組:(包括電梯工)
(1)各項工程管理工作實現(xiàn)合格率率100%
(2)設備設施維護驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)設施設備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)設施設備保持完好率≥95%
(5)機電設備檢修及時率100%
(6)設施設備檢修一次合格率≥95%
(7)業(yè)主的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%
(8)保障設備設施安全運行率100%
(9)重大設施設備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%
(10)設施設備標識標牌正確率100%,完好率98%
> > 保衛(wèi)隊:
(1)保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn)良好
(2)保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)一般治安案件年發(fā)生率占總入住人口數(shù)的≤1%
(4)年度重大火災/刑事和交通事故發(fā)生率=0
(5)機動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%
(6)限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%
> > 會計:
(1)帳目清楚,收支記錄準確。
(2)帳目抽查良好率100%。
第9篇 物業(yè)裝修管理程序
項目物業(yè)裝修管理程序
1.0 目的
保證物業(yè)裝修符合有關的安全、美觀、衛(wèi)生、環(huán)保要求。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務中心管理范圍內物業(yè)的二次裝修管理。
3.0 定義
3.1特殊項目:指住宅以外的商鋪、辦公等裝修項目。
3.2施工設計圖:包括但不限于平面設計圖、單元立面圖、空調安裝圖、電力照明設計及用量圖、給排水設計圖和相關技術資料。
4.0 職責
4.1 客戶服務部負責業(yè)戶裝修申請的受理和手續(xù)辦理及指引工作。
4.2 設備維護部負責裝修圖紙的審核和裝修現(xiàn)場的監(jiān)管、驗收工作。
4.3 物業(yè)服務中心主任負責審批住宅裝修申請和押金的清退。
4.5 客戶服務部內勤助理負責收、退裝修押金及相關費用。
5.0程序要點
5.1裝修申請手續(xù)的辦理及審批
5.1.1業(yè)戶提出裝修申請時,客戶服務客服助理應首先確認業(yè)戶是住戶還是租戶。如果是住戶即可提供《裝修注意事項》和《裝修申請表》,要求住戶填寫《裝修申請表》并提供裝修施工設計圖和相關技術資料;如果是租戶,應要求其提供住戶的書面許可資料后再辦理手續(xù)。
5.1.2客服助理應及時將業(yè)戶的裝修設計和技術資料轉交設備維護部,由設備維護部經(jīng)理組織土建和水電技術人員進行審核,必要時應會同業(yè)戶查看裝修現(xiàn)場。
5.1.3 設備維護部根據(jù)業(yè)戶提供的裝修資料及到現(xiàn)場了解的情況,在接到申請和技術資料后的二個工作日內提出意見,并做出如下處理:
a) 符合要求的,在申請《裝修審批通知書》上簽署意見后提交物業(yè)服務中心主任審批。
b) 不合要求的,將不合要求的原因在《裝修審批通知書》上注明、簽字并向業(yè)戶解釋清楚,提出修改要求,另行申請。
5.1.4 物業(yè)服務中心主任在收到設備維護部審核后的《裝修申請表》和施工設計圖后一個工作日內,對符合規(guī)定的給予批準,交客戶服務部;對不合規(guī)定要求的申請,簽署意見后交設備維護部處理。
5.1.5 設備維護部對物業(yè)服務中心主任退回的裝修申請按6.1.3的規(guī)定處理。
5.1.6 裝修申請表獲批準后,客服助理通知業(yè)戶并要求業(yè)戶、施工單位與物業(yè)服務中心簽訂裝修施工協(xié)議書;在《裝修施工人員出入證申請表》、《裝修施工人員登記表》中登記施工人員資料;指導業(yè)戶在財務處交納裝修押金、裝修管理服務費和裝修垃圾清運費(業(yè)戶委托)、臨時出入辦證費及押金,并為施工人員辦理出入證。
5.1.7在業(yè)戶辦理完以上手續(xù)后,客戶服務部為業(yè)戶核發(fā)施工許可證和裝修審批通知書,施工單位憑證進場施工。
5.2 裝修的監(jiān)控
5.2.1 客服助理應及時將裝修單元信息反饋到秩序維護部,以便秩序維護部巡邏人員對現(xiàn)場進行巡視監(jiān)控。秩序維護部巡邏人員對發(fā)現(xiàn)的違章裝修現(xiàn)象要進行制止,必要時通知客戶服務部,由客戶服務部開出《違規(guī)裝修整改通知書》,采取限期整改或扣罰押金、停水停電等催整改措施。
5.2.2設備維護部技工根據(jù)批準內容每天不少于一次到施工現(xiàn)場,對裝修施工單位的裝修過程進行監(jiān)控,并填寫《裝修巡查記錄表》。
5.2.3設備維護部技工在監(jiān)控過程中,發(fā)現(xiàn)下列情況,應要求業(yè)戶和施工單位立即改正:
a) 未按規(guī)定張貼《施工許可證》;
b) 未按規(guī)定的施工時間施工;
c) 超出申報范圍內的裝修項目;
d) 違反裝修注意事項和施工協(xié)議書的其他規(guī)定。必要時通知客戶服務部采取5.2.1規(guī)定的措施。
5.2.4 設備維護部技工如發(fā)現(xiàn)裝修過程中存在其它問題,但又不宜以處罰方式解決的,應另行采取措施解決,解決不了的要立即報告上級處理。
5.2.5 業(yè)戶就裝修事項提出請求協(xié)助或幫助時,設備維護部技工應予積極考慮,充分了解業(yè)戶提出的請求,并給予協(xié)助處理;如超出自己的職責范圍處理能力,應向上級匯報請求支持。
5.2.6涉及對衛(wèi)生間、廚房、陽臺等有防滲漏要求的部位,裝修施工前應由施工隊做閉水試驗,在樓上層及本層同時做48小時閉水試驗,經(jīng)閉水試驗合格后方可動工,并由施工單位負責人、業(yè)主本人在《防水層閉水試驗檢驗表》上簽字。
5.2.7裝修現(xiàn)場如有動火作業(yè),設備維護部技工應要求其到物業(yè)服務中心辦理動火申請,并要求裝修施工單位在現(xiàn)場配備兩個4公斤abc干粉滅火器,清理易燃物品,經(jīng)物業(yè)服務中心批準后,在落實消防措施后為其開具動火許可證,并指定張貼位置。
5.2.8對可能存在影響其他業(yè)戶的裝修事項,設備維護部技工按《裝修注意事項》規(guī)定的保修期,對完工后的裝修質量進行跟蹤控制。
5.3 裝修驗收及押金退還
5.3.1裝修完工后,設備維護部技工應通知業(yè)戶要求施工人員到財務交回施工人員出入證,并組織進行竣工驗收;經(jīng)政府有關部門報批的裝修工程項目(含特殊項目),業(yè)戶和施工單位應提交政府部門驗收合格報告副本。
5.3.2設備維護部一般在二個工作日內按申報批準的項目予以驗收,合格的在裝修申請表內填寫驗收意見;若不合格,則開出裝修驗收整改通知書,提出整改意見,直至驗收合格為止。
5.3.2驗收合格后經(jīng)物業(yè)服務中心主任批準即可退還業(yè)戶的裝修押金。施工單位的押金在征得業(yè)戶的同意后,可在裝修初驗收合格一個月后,經(jīng)復驗無裝修質量問題,由物業(yè)服務中心主任簽字確認,扣出有關費用款項后再辦理押金退還手續(xù)。
第10篇 山莊物業(yè)停車場管理作業(yè)指導書
山莊停車場管理作業(yè)指導書
1.0目的
加強zz山莊內外停車場的管理,更好地為業(yè)主服務,方便停車,保障車輛停放有序和安全,并保障車輛交通暢通。
2.0適用范圍
適用于zz山莊管家服務中心轄區(qū)車輛停放管理。
3.0職責
3.1服務中心經(jīng)理、安管主管、安管班長負責對停車場安管員的工作進行監(jiān)督檢查。
3.2巡邏安管員按本指導書開展工作。
4.0作業(yè)規(guī)程
4.1停車場進車管理
4.1.1車輛進入停車場時→在道閘外側進行檢查→首先有停止信號(手勢)→敬禮→檢查車輛及車內人員→是否本小區(qū)業(yè)主→發(fā)臨時停車卡→檢查完畢后→說:'謝謝' →打開道閘→打放行手勢→將車輛指引到車位上→填寫車輛出入登記表→注明車輛進入時間及車況。
4.1.2留意進入車場時車輛情況,發(fā)現(xiàn)車輛外觀有明顯破損跡象時,應及時提醒車主,并進行相關記錄;對帶有危險品的車輛禁止進入車場;如有特殊情況,及時報告有關上級領導。
4.2停車場日常管理
4.2.1停車場巡邏員用正確手勢指揮車輛通行或倒車,禁止車輛逆行,發(fā)現(xiàn)有違章停車應及時糾正,指揮車輛整齊停放于適當位置,提醒車主鎖好車門、窗,并將車內貴重物品隨身帶走。
4.2.2停車場巡邏員要不斷巡視停車場,保持精神高度集中,注意觀察每輛車輛的停泊,隨時詳細檢查車輛的車況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象應及時處理并通知車主,同時在《安管員值班記錄》上做好記錄。
4.2.3發(fā)現(xiàn)有無關人員進入停車場或在停車周圍徘徊時,應勸其離開,禁止商販和乞丐進入停車場及周圍,遇緊急情況立即向上級報告。
4.2.4嚴防車輛發(fā)生碰撞、摩擦,如發(fā)生上述情況,停車場巡邏員須記下肇事車車牌號碼, 暫不放行肇事車出車場, 并聯(lián)系安全主管(班長)、管家服務中心經(jīng)理協(xié)助受害車主與肇事車主協(xié)商處理方法。
4.2.5了解和掌握業(yè)主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住棟號、居住電話號碼等,以便識別。
4.2.6嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,避免交通意外事故的發(fā)生,并報告當值班長。
4.2.7嚴禁在車場內占用公共地方修理車輛、洗車或試剎車,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應立即勸止。
4.2.8停車場巡邏員在日常工作時要檢查以下標識:入口標志、方向指示、停車線和禁止停放線、嚴禁煙火標志是否清晰、準確,如發(fā)現(xiàn)問題必須及時報告安全主管(班長)并記錄。
4.2.9停車場巡邏員每天對車場消防栓、滅火器、道閘及照明設施進行巡視,如發(fā)現(xiàn)問題要及時報告安全主管(班長)安排人員修理,并做好記錄。
4.2.10協(xié)助清潔工維護好停車場內清潔衛(wèi)生,保持停車場整潔。
4.2.11停車場巡邏員應確保無證無牌車輛、漏油車、病車不得在停車場內停放。
4.2.12管家服務中心經(jīng)理指派專人負責月卡的銷售、發(fā)放。
4.3停車場出車管理
4.3.1車輛出停車場時→在道閘內側進行檢查→敬禮→取臨時停車卡→按規(guī)定收費,說:'謝謝'→打開道閘→打放行手勢→填寫車輛出入登記表→注明車輛出場時間。
4.3.2停車場值班員必須認真執(zhí)行收費制度,堅持原則,不得徇私舞弊,如不開票據(jù)或亂收費、不收費等,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)證據(jù)必嚴肅處理;對持月卡車主要核對卡號及車牌相符,禁止一卡多用。
4.3.3對不交費或沒有帶卡要求出場的車主,收費員無權私自放行車輛,應嚴格安裝《突發(fā)事件處理作業(yè)指導書》相關內容進行處理,并及時匯報安全主管、值班班長或管家服務中心。
4.3.4各班在交班時做好交接工作,清點車輛數(shù),認真填寫登記本,對當班發(fā)生的情況及發(fā)票的編號、檢查設備情況登記清楚。
4.3.5停車場值班員按規(guī)定及時到管家服務中心財務繳回收取的停車費并領取新的停車費發(fā)票。
4.4特殊情況的處理
4.4.1若遇道閘失靈時,停車場值班員應立即匯報值班班長,在道閘沒有恢復正常,或正在維修時,停車場出口應放置擋車柱,停車場安管員確認出場車輛后,方可放行。
4.4.2停車場值班員注意車輛車況及車主的行為,若遇醉酒駕駛者應立即勸阻,避免交通事故發(fā)生。
4.4.3遇有公安、武警、工商稅務等車輛出車拒絕交費時,應呼叫值班班長或安全主管到場,核對其證件,并經(jīng)管家服務中心經(jīng)理同意后給予免費并做好記錄。
4.4.4遇有沖閘出車時,停車場值班員看清車牌號碼、車型,立即報警,并向班長、主管和管家服務中心經(jīng)理報告。
5.0支持性文件
5.1突發(fā)事件處理作業(yè)指導書
6.0質量記錄
6.1qp-10-29-f001安管員值班記錄表
6.2qp-10-35-f001車輛出入登記表
6.3臨時停車卡(無固定格式)
第11篇 物業(yè)管理知識--停車場管理篇
物業(yè)管理知識學習-停車場管理篇
001物業(yè)管理轄區(qū)車輛管理主要是:停車場(庫)的建設;建立健全停車場管理規(guī)章制度。
002停車場(庫)的規(guī)劃應注意:是否經(jīng)濟;是否因地制宜。
003停車場(庫)內部主要有光度要求;設施要求;區(qū)位布置等方面的要求。
004一個標準車位大概為2.5 m *5.0 m面積。
005車輛被盜的主要處理辦法是:車輛在停車場被盜,由管理處確認后協(xié)同車主迅速向當?shù)毓矙C關報案。同時,被保險人(車主、停車場)應立即通知保險公司。車管員、管理處、車主應配合公安機關和保險公司作好調查處理工作。
006車輛被損的主要處理辦法是:當車管員發(fā)現(xiàn)停車場里的車輛被損壞時。車管員應立即通知車主,并報告班長和管理處。屬撞車事故的,車管員不得放行造成事故的車輛,應保護好現(xiàn)場;未及時發(fā)現(xiàn)肇事車輛的,要積極排查,協(xié)助受損車主處理。屬樓上拋物砸車事故,車管員應立即制止,并通知肇事者對造成的事故進行確認;未當場發(fā)現(xiàn)肇事者,要對大概區(qū)域住戶發(fā)出警告性告示,并協(xié)助受損車主處理。車管員認真填寫“交接班記錄”,如實寫明車輛進場時間,停放地點、發(fā)生事故的時間以及發(fā)現(xiàn)后報告有關人員的情況。
007車輛出入停車場(庫)應注意:1.車輛出入后切記放下道閘,以防車輛沖卡。2.放下道閘時應格外小心,防止道閘碰損車輛和行人。3.遵守服務禮貌用語中車輛管理服務文明禮貌用語。
008住宅區(qū)(大廈)的停車場(庫)的管理者是:從事該住宅區(qū)(大廈)的物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。
009機動車在轄區(qū)內道路上的限速是:時速不得超過15公里。
010進入小區(qū)(大廈)停車庫機動車限速是每小時5公里以下.
011進入小區(qū)(大廈)停車庫機動車,物業(yè)管理公司不承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人之車輛保險責任,除非雙方另有約定;車輛人庫后,貴重物品請勿放在車內,由此所造成的損失均由車主自負。
012車庫內車位已停滿車輛,管理員應放置車位已滿標志,并禁止車輛再進入車庫。
013車輛進入小區(qū)應停放在:規(guī)劃好的停車位上。
014如果小區(qū)內車位已滿,業(yè)主或非業(yè)主使用人的車輛:應服從車輛管理員的指揮停放。
015除私家車位外,車輛不可以長期在小區(qū)內停放。
016辦理了停車場營業(yè)執(zhí)照和許可證的停車場,對進入停車場臨時停放的車輛必須繳費。
017業(yè)主在小區(qū)停放車輛應注意:鎖好車門,設置防盜報警系統(tǒng),車內貴重物品隨身攜帶,停車卡不能留在車內。
018有些小區(qū),管理處要求進入小區(qū)車輛停放時關閉防盜報警喇叭。這是因為為防止由于雷暴、觸動等發(fā)生鳴叫,影響小區(qū)居民休息。這種措施是以高質量的保安服務為基礎的。
019私家車位,物業(yè)管理公司如何管理:不能按《深圳市機動車輛保管統(tǒng)一收費標準》收費,只能按標準停車位面積*轄區(qū)內最高管理費標準與最低管理費標準的平均值收取管理費。即按一般物業(yè)進行管理。
020機動車不可以在轄區(qū)內道路上超車。
021機動車不可以在小區(qū)(大廈)任何場所試車、修車和練習。
022在車位已滿的情況下,不可以在綠化地、人行道、消防通道臨時停放車輛。
023執(zhí)行任務的車輛(消防車、警車、救護車)在小區(qū)可以例外行車、停泊。
024停車場管理規(guī)定:1、停車場車管員必須24小時值班,將管理制度、崗位責任人姓名、照片、停車場負責人、營業(yè)執(zhí)照、收費標準懸掛在停車場出入口明顯位置。
2、停車場內按消防要求設置消防栓,配備滅火器,由車管員負責管理使用,物業(yè)部消防人員定期檢查。3、停車場一般需設三名工作人員,一名登記收費,二人指揮車輛出入和停放。
第12篇 小區(qū)物業(yè)管理處主任考核表
類別 項目及標準 考評辦法及扣分
制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
崗位基本技能的掌握(人員聯(lián)系、物業(yè)概況、崗位標準)
文明服務
按規(guī)定著裝,佩戴胸卡;
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分;
專業(yè)場所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范
崗位標準 范圍 標準 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
管理
制定月工作計劃,并按計劃實施;
每周組織召開管理處例會,并做好記錄;
對保潔、保安、維修工作按崗位標準進行檢查,并每月進行評價;
對小區(qū)內的裝修施工人員出入、材料堆放、垃圾堆放等進行管理;
巡視中發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內公共設施/設備有損壞,應立即報修并做好記錄;
做好與客戶的聯(lián)絡工作,每年兩次召開業(yè)主座談會;每月最少一次回訪業(yè)主,并做好記錄;
對待客戶投訴要熱情、耐心,及時處理,并將處理結果反饋給客戶,然后登記備案;
各類基礎資料、設施設備資料、業(yè)主檔案資料、維修基金運作資料存檔保存完好;
遇突發(fā)性、危害性事故或事件發(fā)生,立即采取應急處理,并及時向上級部門匯報。
指標
物業(yè)管理費收繳率≥90% (按總戶數(shù)90%計算)
成本總體控制率≤100%
客戶滿意度≥80%
房屋零修、急修、維修及時率≥98%
維修質量合格率:100%;房屋完好率≥95%
2023年底物業(yè)管理小區(qū)達到“物業(yè)管理窗口達標”
每年兩次向業(yè)主公布物業(yè)管理(維修基金)收支情況表
每年兩次開展客戶調查和滿意度測評工作
每月客戶有理投訴兩件(含兩件)以下
管理處安全治安事故率0%
日常檢查公正、合理無投訴,正確使用《物業(yè)管理檢查單》
注:
1、同一地點同類問題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標:發(fā)生各類重大安全事故
