第1篇 物業(yè)管理iso9001作業(yè)指導(dǎo)書(shū)編寫(xiě)
物業(yè)管理iso9001作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的編寫(xiě)
1. 概述
a. 什么是作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
作業(yè)指導(dǎo)書(shū)是指為保證過(guò)程的質(zhì)量而制訂的程序。
―“過(guò)程”可理解為一組相關(guān)的具體作業(yè)活動(dòng)(如抹灰、砌磚、插件、調(diào)試、裝配、完成某項(xiàng)培訓(xùn))。
―作業(yè)指導(dǎo)書(shū)也是一種程序,只不過(guò)其針對(duì)的對(duì)象是具體的作業(yè)活動(dòng),而程序文件描述的對(duì)象是某項(xiàng)系統(tǒng)性的質(zhì)量活動(dòng)。
―作業(yè)指導(dǎo)書(shū)有時(shí)也稱(chēng)為工作指導(dǎo)令或操作規(guī)范、操作規(guī)程、工作指引等。
作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的作用
―是指導(dǎo)保證過(guò)程質(zhì)量的最基礎(chǔ)的文件和為開(kāi)展純技術(shù)性質(zhì)量活動(dòng)提供指導(dǎo)。
―是質(zhì)量體系程序文件的支持性文件。
b. 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的種類(lèi)
按發(fā)布形式可分為:
―書(shū)面作業(yè)指導(dǎo)書(shū);
―口述作業(yè)指導(dǎo)書(shū);
―計(jì)算機(jī)軟件化的工作指令;
―音像化的工作指令。
按內(nèi)容可分為:
―用于施工、操作、檢驗(yàn)、安裝等具體過(guò)程的作業(yè)指導(dǎo)書(shū);
―用于指導(dǎo)具體管理工作的各種工作細(xì)則、導(dǎo),則、計(jì)劃和規(guī)章制度等;
―用于指導(dǎo)自動(dòng)化程度高而操作相對(duì)獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)范。
c. iso9000系列標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的要求
“如果沒(méi)有作業(yè)指導(dǎo)書(shū)就不能保證5質(zhì)量時(shí),則應(yīng)對(duì)生產(chǎn)和安裝方法制訂作業(yè)指導(dǎo)書(shū)”(gb/t19001-iso9001--9. 1)。
生產(chǎn)作業(yè)可由作業(yè)指導(dǎo)書(shū)規(guī)定到必要的程度。應(yīng)對(duì)工序能力進(jìn)行研究以確定工序的潛能。整個(gè)生產(chǎn)中使用工藝規(guī)定也應(yīng)寫(xiě)成書(shū)面文件,務(wù)個(gè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)中均應(yīng)引用。作業(yè)指導(dǎo)書(shū)中應(yīng)明確規(guī)定圓滿完成工作以及符合技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則。……(gb/t19004-iso9004--10. 1. 1)。
“應(yīng)按照質(zhì)量體系的規(guī)定對(duì)作業(yè)指導(dǎo)書(shū),規(guī)范和圖樣進(jìn)行控制”(gb/t19004-iso9004--11. 5)。
2. 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的內(nèi)容
常用的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、工作細(xì)則、標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)規(guī)范通常應(yīng)包含的內(nèi)容 (見(jiàn)附表5.13).
3. 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的編號(hào)與管理
a. 基本要求
內(nèi)容應(yīng)滿足
―5w1h原則
任何作業(yè)指導(dǎo)書(shū)都須用不同的方式表達(dá)出:
where:即在哪里使用此作業(yè)指導(dǎo)書(shū);
who:什么樣的人使用該作業(yè)指導(dǎo)書(shū);
what:此項(xiàng)作業(yè)的名稱(chēng)及內(nèi)容是什么;
why:此項(xiàng)作業(yè)的目的是干什么;
how:如何按步驟完成作業(yè)。
―“最好,最實(shí)際”原則
最科學(xué)、最有效的方法;
良好的可操作性和良好的綜合效果。
數(shù)量應(yīng)滿足
―不一定每一個(gè)工位,每一項(xiàng)工作都需要成文的作業(yè)指導(dǎo)書(shū);
―“沒(méi)有作業(yè)指導(dǎo)書(shū)就不能保證質(zhì)量時(shí)”才用;
―描述質(zhì)量體系的質(zhì)量手冊(cè)之中究竟要引用多少個(gè)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū);就根據(jù)各組織的要求來(lái)確定;
―培訓(xùn)充分有效時(shí),作業(yè)指導(dǎo)書(shū)可適量減少;
―某獲證企業(yè)質(zhì)量手冊(cè)中引用的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)清單,詳見(jiàn)附表16。
格式應(yīng)滿足
―以滿足培訓(xùn)要求為目的,不拘一格;
―簡(jiǎn)單、明了、可獲唯一理解;
―美觀、實(shí)用。
b. 編寫(xiě)步驟
見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)編寫(xiě)流程圖(見(jiàn)圖5.1)
流程圖說(shuō)明
―作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的編寫(xiě)任務(wù)一般由具體部門(mén)承擔(dān);
―明確編寫(xiě)目的是編寫(xiě)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的首要環(huán)節(jié);
―當(dāng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)涉及其它過(guò)程(或工作)時(shí),要認(rèn)真處理好接口;
―編寫(xiě)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)時(shí)應(yīng)吸收損操作人員參與,并使他們清楚作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的內(nèi)容。
c. 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的管理
作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的批準(zhǔn)
―作業(yè)指導(dǎo)書(shū)應(yīng)按規(guī)定的程序批準(zhǔn)后才能執(zhí)行,一般由部門(mén)人負(fù)責(zé)人批準(zhǔn);
―未經(jīng)批準(zhǔn)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)不能生效。
作業(yè)指導(dǎo)書(shū)是受控文件
―經(jīng)批準(zhǔn)后只能在規(guī)定的場(chǎng)合使用;
―嚴(yán)禁執(zhí)行作廢的作業(yè)指導(dǎo)書(shū);
―按規(guī)定的程序進(jìn)行更改和更新。
六、質(zhì)量記錄的定義和概念 回到頁(yè)首
a. 定義:為已完成的活動(dòng)或達(dá)到的結(jié)果提供客觀證據(jù)的文件。
質(zhì)量記錄為證明滿足質(zhì)量要求的程度或?yàn)橘|(zhì)量體系的要素運(yùn)行的有效性提供客觀證據(jù)。
質(zhì)量記錄的某些目的是證實(shí)、可追溯性預(yù)防措施和糾正措施。
記錄可以是書(shū)面的,也可以是貯存在任何媒體上。
b. 概念
質(zhì)量記錄是質(zhì)量體系文件的一組成部分,任何質(zhì)量活動(dòng)均會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量記錄,因此質(zhì)量記錄的確立、編制和管理對(duì)質(zhì)量體系的運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生重大影響。
2. 基本內(nèi)容
a. 產(chǎn)品、項(xiàng)目或合同質(zhì)量形成過(guò)程和最終狀態(tài)的證實(shí)記載;
b. 上述證實(shí)記載與要求狀態(tài)的驗(yàn)證記載;
c. 質(zhì)量體系運(yùn)行記載以及驗(yàn)證其有效性是否達(dá)到預(yù)定要求或合同規(guī)定要求的記載。在qg/t19004.1-iso9004-1標(biāo)準(zhǔn)中,對(duì)質(zhì)量記錄的控制內(nèi)容規(guī)定:
對(duì)于硬件、軟件和流程性材料產(chǎn)品的質(zhì)量體系的質(zhì)量記錄至少應(yīng)控制下述記錄:
(1). 檢驗(yàn)報(bào)告;
(2). 試驗(yàn)數(shù)據(jù);
(3). 鑒定報(bào)告;
(4). 驗(yàn)證報(bào)告;
(5). 審核報(bào)告;
(6). 物資材料評(píng)審報(bào)告;
(7). 校準(zhǔn)數(shù)據(jù);
(8). 質(zhì)量成本報(bào)告;
對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量體系的質(zhì)量記錄至少應(yīng)提供并控制以下信息;
(1). 實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的進(jìn)展情況;
(2). 顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的滿意水平和不滿意程度;
(3). 質(zhì)量體系評(píng)審和改進(jìn)服務(wù)的結(jié)果;
(4). 質(zhì)量趨勢(shì)的分析;
(5). 糾正措施及其效果;
(6). 分供方的工作績(jī)效;
(7). 人員的技能和培
訓(xùn)狀況;
(8). 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較。
3. 作用的特點(diǎn)
a. 可操作性:
指導(dǎo)操作性使用的一種文件,因而明確、具體、實(shí)用。
b. 可檢查性:
質(zhì)量記錄反映操作者的實(shí)際操作活動(dòng),具有數(shù)量化和特征化,因而可以檢查和評(píng)價(jià)。
c. 可追溯性:
要需要追蹤了解查明原因時(shí)對(duì)通過(guò)質(zhì)量記錄查明情況,從而可以有針對(duì)性地采取預(yù)防和糾正措施。
d. 可見(jiàn)證收:
為企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部或外部質(zhì)量體系審核提供證據(jù),它可以證實(shí)是否已實(shí)施了規(guī)定的質(zhì)量體系要求及實(shí)施的程度。另外質(zhì)量記錄也可以反映對(duì)不合格采取了哪些糾正措施。
e. 系統(tǒng)性:
記錄了整個(gè)質(zhì)量活動(dòng)的完整過(guò)程,因而具有連續(xù)性,也為管理者分析質(zhì)量問(wèn)題、質(zhì)量發(fā)趨勢(shì)提供依據(jù),同時(shí)也為質(zhì)量成本分析、統(tǒng)計(jì)技術(shù)的運(yùn)用提供了依據(jù)。
4. iso9001對(duì)質(zhì)量記錄的要求主要有
a. 管理評(píng)審記錄;
b. 合同評(píng)審記錄;
c. 設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)驗(yàn)證記錄;
d. 合格的分供方記錄;
e. 需方提供物資的記錄;
f. 產(chǎn)品標(biāo)記記錄;
g. 工房、設(shè)備和人員的鑒定記錄;
h. 進(jìn)貨檢驗(yàn)和試驗(yàn)記錄;
i. 緊急放行物資記錄;
j. 工房檢驗(yàn)和試驗(yàn)記錄;
k. 最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)記錄;
l. 檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的校準(zhǔn)記錄;
m. 試驗(yàn)硬件和軟件檢驗(yàn)記錄;
n. 檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)記錄;
o. 不合格品記錄;
p. 不合格品評(píng)審和處置記錄;
q. 內(nèi)部質(zhì)量審核記錄;
r. 培訓(xùn)記錄;
s. 文件修改記錄;
t. 糾正和預(yù)防措施記錄;
u. 客戶投訴記錄;
另外為完善質(zhì)量體系至少應(yīng)補(bǔ)充以下質(zhì)量記錄:
a. 質(zhì)量成本分析報(bào)告;
b. 服務(wù)記錄。
5. 編制質(zhì)量記錄的要求
a. 內(nèi)容完整有效
項(xiàng)目?jī)?nèi)容完整,反映須記錄的重要項(xiàng)目,記錄表格中無(wú)缺項(xiàng)、漏項(xiàng)等;
填表人或編制人、審核、批準(zhǔn)人、日期等確保質(zhì)量記錄的有效性和可追溯性。
b. 質(zhì)量記錄應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化
標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量記錄既便于填制,也便于統(tǒng)計(jì)分析,同時(shí)也為進(jìn)一步使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行信息管理打下基礎(chǔ)。如有國(guó)際、國(guó)內(nèi)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)格式應(yīng)盡量采用。
c. 質(zhì)量記錄應(yīng)實(shí)用,符合質(zhì)量管理需要
質(zhì)量記錄應(yīng)反映質(zhì)量 體系運(yùn)行的情況,對(duì)那些不能為質(zhì)量管理和質(zhì)量保證提供依據(jù)的信息,不應(yīng)在質(zhì)量記錄中體現(xiàn)。
d. 質(zhì)量記錄的真實(shí)性和準(zhǔn)確性
質(zhì)量記錄填寫(xiě)需規(guī)范化,字體大小一致,應(yīng)盡量減少涂改,如有涂改則應(yīng)蓋上涂改人校對(duì)章或簽字確認(rèn)。
6. 質(zhì)量記錄的管理
a. 質(zhì)量記錄的標(biāo)記
標(biāo)記可分為:分類(lèi)標(biāo)記,分級(jí)標(biāo)記,分部門(mén)標(biāo)記和統(tǒng)一標(biāo)記。標(biāo)記方法可以用英文字母或阿拉伯?dāng)?shù)字表示,也可以以顏色來(lái)標(biāo)記分類(lèi),目的是使使用者一看便知質(zhì)量記錄是什么類(lèi)別的。
b. 質(zhì)量記錄的收集
收集分為按規(guī)定時(shí)間間隔收集、按部門(mén)收集及按類(lèi)別收集。對(duì)連續(xù)生產(chǎn)的組織來(lái)說(shuō)按時(shí)間收集較佳,而對(duì)按項(xiàng)目生產(chǎn)和制作的組織來(lái)說(shuō)按項(xiàng)目或類(lèi)別收集較好。
c. 質(zhì)量記錄的編目
先編制索引以供檢索調(diào)用。
d. 質(zhì)量記錄的貯存
貯存形式:紙、硬盤(pán)、軟盤(pán)、錄像帶、錄音帶、微縮膠卷等;
貯存條件:防火、防蟲(chóng)、防潮、防遺失、防損失,合適的溫溫度。
保存期:如合同或法規(guī)有規(guī)定則按合同或法規(guī)執(zhí)行,如沒(méi)有一般可對(duì)質(zhì)量記錄按重要性分級(jí)確定保存時(shí)間,對(duì)重要的質(zhì)量記錄應(yīng)保存5-7年。
e. 質(zhì)量記錄的過(guò)時(shí)處理
第2篇 質(zhì)量手冊(cè)-物業(yè)管理數(shù)據(jù)分析控制程序
目的
收集和分析適當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù),以確定質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性,并識(shí)別可以實(shí)施的改進(jìn)。
2適用范圍
適用于對(duì)來(lái)自監(jiān)視和測(cè)量活動(dòng)及其他相關(guān)來(lái)源的數(shù)據(jù)分析。
3職責(zé)
3.1管理部
a.負(fù)責(zé)歸口管理公司對(duì)內(nèi)、對(duì)外相關(guān)數(shù)據(jù)的傳遞與分析、處理;
b.負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)技術(shù)的選用、批準(zhǔn)、組織培訓(xùn)及檢查統(tǒng)計(jì)技術(shù)的實(shí)施效果。
3.2各部門(mén)
a.負(fù)責(zé)各自相關(guān)的數(shù)據(jù)收集、傳遞、交流;
b.負(fù)責(zé)本部門(mén)統(tǒng)計(jì)技術(shù)的具體選擇與應(yīng)用。
4程序
4.1數(shù)據(jù)是指能夠客觀地反映事實(shí)的資料和數(shù)字等信息。
4.2數(shù)據(jù)的來(lái)源
4.2.1外部來(lái)源
a.政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等;
b.地方政府機(jī)構(gòu)檢查的結(jié)果及反饋;
c.市場(chǎng)動(dòng)態(tài);
d.相關(guān)方(如業(yè)主和住戶、供應(yīng)方等)反饋及投訴等。
4.2.2內(nèi)部來(lái)源
a.日常工作,如質(zhì)量目標(biāo)完成情況、服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)記錄、內(nèi)部質(zhì)量審核與管理評(píng)審報(bào)告及體系正常運(yùn)行的其他記錄;
b.存在、潛在的不合格,如質(zhì)量問(wèn)題統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果、糾正預(yù)防措施處理結(jié)果等;
c.緊急信息,如出現(xiàn)突發(fā)事故等;
d.其他信息,如員工建議等。
4.2.3數(shù)據(jù)可采用已有的質(zhì)量記錄、書(shū)面資料、討論交流、電子媒體、聲像設(shè)備、通訊等方式。
4.3數(shù)據(jù)的收集、分析與處理
4.3.1對(duì)數(shù)據(jù)的收集、分析與處理應(yīng)提供如下信息:
a.業(yè)主和住戶滿意或不滿意程度;
b.服務(wù)滿足業(yè)主和住戶需求的符合性;
c.過(guò)程、服務(wù)的特性及發(fā)展趨勢(shì),包括采取預(yù)防措施的機(jī)會(huì);
d.供方的信息等。
4.3.2外部數(shù)據(jù)的收集、分析與處理
4.3.2.1管理部負(fù)責(zé)政府相關(guān)部門(mén)、認(rèn)證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查結(jié)果及反饋數(shù)據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)數(shù)據(jù)的收集分析,并負(fù)責(zé)傳遞到相關(guān)部門(mén)。對(duì)出現(xiàn)的不合格項(xiàng),執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。
4.3.2.2政策法規(guī)類(lèi)信息由管理部及相關(guān)部門(mén)收集、分析、整理、傳遞。
4.3.2.3管理部及其他相關(guān)部門(mén)積極與業(yè)主和住戶進(jìn)行信息溝通,以滿足業(yè)主和住戶需求,妥善處理他們的意見(jiàn),執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.3.2.4各部門(mén)直接從外部獲取的其他類(lèi)數(shù)據(jù),應(yīng)在一周內(nèi)用《信息聯(lián)絡(luò)處理單》報(bào)告管理部,由其分析整理,根據(jù)需要傳遞、協(xié)調(diào)處理。
4.3.3內(nèi)部數(shù)據(jù)的收集、分析與處理
4.3.3.1管理部依照相應(yīng)規(guī)定傳遞質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、管理方案、內(nèi)審結(jié)果、最新的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等的信息。
4.3.3.2各部門(mén)依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數(shù)據(jù),對(duì)存在和潛在的不合格項(xiàng),執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。
4.3.3.3緊急信息由發(fā)現(xiàn)部門(mén)迅速報(bào)告公司主管部門(mén)處理。
4.3.3.4其他內(nèi)部信息獲得者可用《信息聯(lián)絡(luò)處理單》反饋給管理部處理。
4.4數(shù)據(jù)分析處理
4.4.1為了尋找數(shù)據(jù)變化的規(guī)律性,通常采用統(tǒng)計(jì)方法。
4.4.2本公司基本統(tǒng)計(jì)方法的選擇
a.對(duì)于市場(chǎng)、業(yè)主和住戶滿意程度、質(zhì)量、審核分析一般采用調(diào)查表,如《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)表》、《業(yè)主和住戶滿意程度調(diào)查表》等;
b.對(duì)過(guò)程和服務(wù)的監(jiān)視和測(cè)量,采用控制圖法,每月各部門(mén)編制《部門(mén)服務(wù)質(zhì)量控制圖》;
c.根據(jù)物品類(lèi)別及對(duì)質(zhì)量的影響,對(duì)物品的檢測(cè)采用相應(yīng)的抽樣檢驗(yàn)法。
4.4.3統(tǒng)計(jì)方法實(shí)施要求
a.管理部負(fù)責(zé)組織對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行統(tǒng)計(jì)方法培訓(xùn)。
b.正確使用統(tǒng)計(jì)方法,確保統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)的科學(xué)、準(zhǔn)確、真實(shí)。
4.4.4對(duì)統(tǒng)計(jì)方法適用性和有效性的判定
a.是否降低了不合格率;
b.是否能為有關(guān)過(guò)程能力提供有效判定,以利于改進(jìn)質(zhì)量;
c.是否提高了工作效率;
d.是否降低了成本,提高了質(zhì)量水平和經(jīng)濟(jì)效益。
4.5管理部每個(gè)月對(duì)各部門(mén)統(tǒng)計(jì)方法應(yīng)用的記錄進(jìn)行監(jiān)督檢查,對(duì)主要的質(zhì)量問(wèn)題要求責(zé)任部門(mén)采取相應(yīng)的糾正、預(yù)防措施,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。
4.6統(tǒng)計(jì)記錄的管理
對(duì)于統(tǒng)計(jì)記錄的管理要分清職責(zé)和權(quán)限,進(jìn)行分級(jí)管理,各部門(mén)按照《文件控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》,對(duì)統(tǒng)計(jì)記錄進(jìn)行有效的管理與控制。
5相關(guān)文件
5.1《過(guò)程和服務(wù)的測(cè)量和監(jiān)控程序》
5.2《質(zhì)量記錄控制程序》
5.3《文件控制程序》
5.4《改進(jìn)控制程序》
6質(zhì)量記錄
6.1《信息聯(lián)絡(luò)處理單》
6.2《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)表》
6.3《業(yè)主和住戶滿意程度調(diào)查表》
6.4《部門(mén)服務(wù)質(zhì)量控制圖》
第3篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目的
商業(yè)中心物業(yè)管理目的
一、保持和提高物業(yè)的完好程度,通過(guò)加強(qiáng)對(duì)kh商業(yè)中心的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)業(yè)主或使用人的管理和服務(wù),防止使用不當(dāng),損壞物業(yè)。
二、創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境,統(tǒng)籌安排該寫(xiě)字樓的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理,對(duì)業(yè)主或使用人依法約束管理,共同維護(hù)寫(xiě)字樓環(huán)境。
三、維護(hù)該寫(xiě)字樓投資者和使用者的權(quán)益,該寫(xiě)字樓是用來(lái)辦公,成就人生事業(yè),體現(xiàn)人生價(jià)值和有成就感的人享受良好服務(wù)和體現(xiàn)人生價(jià)值的象征,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和或使用者的行為管理,維護(hù)投資者與使用者的整體利益,從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。
四、加強(qiáng)對(duì)該寫(xiě)字樓實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的一體化管理,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,維護(hù)和提高該物業(yè)投資者和管理者的良好社會(huì)聲譽(yù)。
五、以?xún)?yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象,有效促進(jìn)物業(yè)的租售、經(jīng)營(yíng),以高附加值回饋給投資企業(yè),使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。
第4篇 鴻慶物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介材料
鴻慶物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
甘肅鴻慶物業(yè)管理有限公司成立于2023年6月,注冊(cè)資本金500萬(wàn)元人民幣,國(guó)家三級(jí)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)。注冊(cè)地址:蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘路3295號(hào),
公司是自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的獨(dú)立法人企業(yè)。主要業(yè)務(wù)以承接各種類(lèi)型的住宅小區(qū)(大廈)、寫(xiě)字樓、行政事業(yè)單位辦公樓、企業(yè)廠房、學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、賓館、飯店、體育館、公園、車(chē)站等項(xiàng)目的全權(quán)委托物業(yè)管理服務(wù)。還承接保潔、綠化、家政、搬家、水電暖安裝與維修、電梯、空調(diào)、機(jī)電設(shè)備、樓宇對(duì)講、智能化系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)與維修等服務(wù)項(xiàng)目。此外,還提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)代理,如物業(yè)早期介入、前期管理、業(yè)委會(huì)組建、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、成本測(cè)算、標(biāo)書(shū)制作、法律和政策咨詢(xún)等。
公司現(xiàn)有員工120多人,其中高、中級(jí)物業(yè)管理師10多名,擁有水、電、暖等專(zhuān)業(yè)技術(shù)資質(zhì)的工程人員20多名。公司員工全部具有相應(yīng)行業(yè)專(zhuān)業(yè)技能及實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),管理人員和技術(shù)人員全部是大專(zhuān)以上學(xué)歷,且都是持證上崗。公司目前全權(quán)委托服務(wù)的項(xiàng)目有城關(guān)區(qū)的省工信委家屬院、省旅游局家屬院、甘肅旅游大廈、佳新商住樓小區(qū)、雁沙花園,七里河區(qū)龔家灣欣德小區(qū)等。專(zhuān)項(xiàng)保潔服務(wù)項(xiàng)目有安寧“興蘭陽(yáng)光里”、西固“蘭州恒大都市廣場(chǎng)”等。接管的小區(qū)物業(yè)總面積達(dá)到80多萬(wàn)平方米。業(yè)務(wù)范圍涉及城關(guān)、七里河、安寧、西固等行政區(qū)域,承接物業(yè)管理的類(lèi)型有高檔住宅小區(qū)、普通住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓(商業(yè)大廈)、單位家屬樓、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)等。
近年來(lái),公司先后被中國(guó)貿(mào)促會(huì)建設(shè)行業(yè)分會(huì)、中國(guó)國(guó)際商會(huì)建設(shè)行業(yè)商會(huì)、建筑物清潔委員會(huì)聯(lián)合授予為“會(huì)員單位”,并被建筑物清潔委員會(huì)評(píng)為“建筑物日常清潔養(yǎng)護(hù)施工甲級(jí)資質(zhì)”,蘭州物業(yè)管理協(xié)會(huì)吸納為“會(huì)員單位”、首屆蘭州市最具競(jìng)爭(zhēng)力的“物業(yè)管理企業(yè)”和物業(yè)管理“先進(jìn)單位”、甘肅省質(zhì)量信用中心評(píng)定為“質(zhì)量服務(wù)信譽(yù)保障aaaaa級(jí)單位”等。公司法人代表雷養(yǎng)平先生被甘肅省工業(yè)合作協(xié)會(huì)、甘肅工合質(zhì)量信用評(píng)價(jià)中心授予“甘肅誠(chéng)信企業(yè)家”稱(chēng)號(hào)。
公司按照“社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、人性化、制度化、集團(tuán)化”的發(fā)展思路,遵循“聘專(zhuān)業(yè)的人,做專(zhuān)業(yè)的事”,秉承“持續(xù)超越客戶不斷增長(zhǎng)的期望”理念,不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,提高員工整體素質(zhì),不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍,拓展服務(wù)領(lǐng)域,公司實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展,服務(wù)水平和管理模式不斷上臺(tái)階、上檔次、上水平。管理服務(wù)的小區(qū)安全、文明、整潔、舒適、充滿親情,深受廣大業(yè)主的信任和支持。公司全體員工將繼續(xù)努力,爭(zhēng)取把公司打造成甘肅物業(yè)行業(yè)管理一流、服務(wù)一流、品質(zhì)一流的名優(yōu)高端品牌企業(yè)。
第5篇 物業(yè)公司項(xiàng)目管理處主任崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)
崗位名稱(chēng):管理處主任所屬部門(mén):管理處
職務(wù)等級(jí):直接主管:物業(yè)公司經(jīng)理
1、抽查所轄片區(qū)的清潔、保安、工程維修、綠化、客戶服務(wù)等工作,提出改進(jìn)建議并組織實(shí)施,必要時(shí)將處理意見(jiàn)和結(jié)果提交公司備案
2、組織協(xié)調(diào)影響管理處發(fā)展和服務(wù)的對(duì)內(nèi)、對(duì)外關(guān)系
3、制訂管理處對(duì)所轄項(xiàng)目的前期介入計(jì)劃報(bào)批后組織實(shí)施
4、編制該管理處所轄物業(yè)的交房接管方案及交房接管計(jì)劃并組織實(shí)施
5、編制管理處年度工作計(jì)劃并組織實(shí)施
6、參與物業(yè)公司與管理處有關(guān)事宜的決策
7、組織處理管理處的重大投訴,并將處理意見(jiàn)和結(jié)果提交公司備案
8、協(xié)助組織和籌建管理處并報(bào)經(jīng)理審批執(zhí)行
9、對(duì)管理處的成本管理定期提出改進(jìn)方案,提交公司批準(zhǔn)后執(zhí)行
10、擬訂管理處年度培訓(xùn)計(jì)劃,指導(dǎo)各部門(mén)助理實(shí)施并定期改進(jìn)報(bào)行政部備案
11、協(xié)助經(jīng)營(yíng)部對(duì)該管理區(qū)域商業(yè)部分方面的管理
12、協(xié)助行政部對(duì)骨干員工的甑選、培養(yǎng)。
職權(quán):1、批準(zhǔn)公司授權(quán)限額以?xún)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出,審核超出授權(quán)限額以外的費(fèi)用支出和借款
2、批準(zhǔn)各部門(mén)的材料物資采購(gòu)計(jì)劃
3、批準(zhǔn)管理處各部門(mén)年度工作計(jì)劃及月部門(mén)工作計(jì)劃
4、審核管理處員工辭職申請(qǐng)
5、審核管理處各部門(mén)月度資金計(jì)劃
6、審核各部門(mén)助理職權(quán)范圍以外的其他事宜
7、審核員工獎(jiǎng)懲公告
8、審核權(quán)限范圍內(nèi)的各類(lèi)合同
9、審核管理處員工配置合理性
10、審核管理處架構(gòu)搭建與骨干人員配置
資格要求:
1、教育要求:大專(zhuān)以上學(xué)歷,物業(yè)管理、酒店專(zhuān)業(yè)優(yōu)先
2、資格要求:熟知物業(yè)管理行業(yè),從事本行業(yè)或相關(guān)行業(yè)管理工作二年以上經(jīng)驗(yàn),對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)熟悉并有一定研究
3、技能要求:熟悉電腦辦公軟件操作,組織、溝通、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)
4、工作經(jīng)驗(yàn)要求:三年以上行業(yè)或相關(guān)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)
5、健康要求:身體健康,無(wú)瑕疵
實(shí)施者簽字:日期:
第6篇 x物業(yè)工程驗(yàn)收管理程序
物業(yè)公司程序文件 版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp2.1物業(yè)工程驗(yàn)收管理程序 頁(yè)碼: 1/3
1.目的:
明確驗(yàn)收管理的程序,確保物業(yè)的工程驗(yàn)收得到有效的控制。
2.適用范圍:
適用于公司工程維修部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)工程部)對(duì)新承接物業(yè)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.7 4.9章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.7 4.9章
4.職責(zé):
4.1公司副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)各部門(mén)負(fù)責(zé)人及工程維修部專(zhuān)業(yè)人員組成驗(yàn)收組。
4.2驗(yàn)收組負(fù)責(zé)對(duì)公司新承接的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收,并負(fù)責(zé)驗(yàn)收合格后的交接工作。
4.3驗(yàn)收組匯同開(kāi)發(fā)商及施工單位,聯(lián)合對(duì)物業(yè)竣工工程及室內(nèi)設(shè)備等進(jìn)行全面系統(tǒng)性的驗(yàn)收。
4.4對(duì)已投入使用的物業(yè)項(xiàng)目,要求委托方出據(jù)工程竣工資料以及設(shè)備使用維護(hù)、公共設(shè)施等配套維修資料,并進(jìn)行系統(tǒng)檢查。
5.工作程序:
5.1驗(yàn)收準(zhǔn)備:
5.1.1由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理主持組成物業(yè)工程驗(yàn)收組。
5.1.2 驗(yàn)收組對(duì)新承接的物業(yè)進(jìn)行實(shí)地考查。
5.1.3 公司與委托方簽署物業(yè)委托管理合同后,按驗(yàn)收組對(duì)物業(yè)工程竣工資料(設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、中間驗(yàn)收、洽商、建材試驗(yàn)報(bào)告、產(chǎn)品合格證、國(guó)家監(jiān)理單位驗(yàn)收單等)進(jìn)行驗(yàn)收。
5.2物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收:
5.2.1驗(yàn)收組分專(zhuān)業(yè)依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的內(nèi)容及竣工圖,設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。
5.2.2 驗(yàn)收組根據(jù)總公司頒發(fā)的《建筑工程竣工驗(yàn)收管理規(guī)
定》對(duì)物業(yè)實(shí)物進(jìn)行系統(tǒng)全面的驗(yàn)收。對(duì)使用時(shí)間長(zhǎng),驗(yàn)收結(jié)果差的物業(yè),請(qǐng)建筑質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)檢查,并出具檢查報(bào)告書(shū)。
5.2.3對(duì)預(yù)驗(yàn)收的單獨(dú)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收安裝質(zhì)量是否達(dá)到設(shè)備規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)。5.2.4在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目,提出《整改通知書(shū)》,交施工單位或委托方進(jìn)行整改。
5.3物業(yè)的驗(yàn)收:
5.3.1在物業(yè)預(yù)驗(yàn)收《整改通知書(shū)》落實(shí)后,接到整改單位的通知,驗(yàn)收組匯同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)證,并在《整改通知書(shū)》中填寫(xiě)驗(yàn)證結(jié)果。驗(yàn)證合格后,進(jìn)行正式的物業(yè)驗(yàn)收。
5.3.2對(duì)物業(yè)的樓本體實(shí)物驗(yàn)收,要作到實(shí)物與設(shè)計(jì)相符,運(yùn)行及使用功能與設(shè)計(jì)相符。
5.3.3對(duì)公共設(shè)施及室內(nèi)水、電、氣設(shè)施進(jìn)行全面系統(tǒng)驗(yàn)收,驗(yàn)收結(jié)果填寫(xiě)在《物業(yè)驗(yàn)收交接記錄》中。
5.3.4對(duì)移交單位移交的設(shè)計(jì)圖、竣工圖、施工記錄資料,設(shè)備資料,竣工合驗(yàn)單等技術(shù)資料進(jìn)行驗(yàn)收,并在《竣工資料記錄》和《物業(yè)驗(yàn)收交接記錄》中登記齊全。
5.4物業(yè)的交接:
5.4.1各專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)驗(yàn)收情況,寫(xiě)出單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
5.4.2驗(yàn)收組根據(jù)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,作出綜合性驗(yàn)收評(píng)定,提交副總經(jīng)理審核。
5.4.3公司副總經(jīng)理審核后,由公司授權(quán)代表同移交單位進(jìn)行正式交接。
5.4.4辦理正式交接手續(xù)后,將全部資料分類(lèi)歸檔,存放在工程檔案室。
5.4.5辦完交接手續(xù)后,由經(jīng)營(yíng)管理部看房員接管房門(mén)鑰匙,并當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證。
5.5對(duì)于iso9002質(zhì)量體系正式運(yùn)行之前已驗(yàn)收的物業(yè),由工程維修部將上述驗(yàn)收資料,整理并列出清單,交總經(jīng)理或副總經(jīng)理確認(rèn)后存放工程檔案室。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄
6.1《竣工資料登記表》ej-qr-qp2.1-02
6.2《物業(yè)驗(yàn)收交接記錄》ej-qr-qp2.1-01
6.3《整改通知書(shū)》
;ej-qr-qp4.9-05
第7篇 物業(yè)管理處辦公室裝修說(shuō)明模版
物業(yè)管理處辦公室裝修說(shuō)明
一、天花吊頂
1、辦公室、財(cái)務(wù)室、主任室、會(huì)議室和休息室的天花均為龍骨鋁板天花,規(guī)格為60×60cm;
2、洗手間為鋁扣板天花,加裝一個(gè)吸頂排氣扇;
3、所有天花高度均由現(xiàn)場(chǎng)情況而定。
二、墻面
1、洗手間墻面貼30×20cm白色瓷片,高度到天花頂;
2、其他內(nèi)墻面先刮膩?zhàn)觾傻?打平后刷ici兩遍。
三、門(mén)窗
1、會(huì)議室和辦公室大門(mén)均為12mmg鋼化玻璃門(mén),進(jìn)口地彈簧推拉式,門(mén)框包不銹鋼板,尺寸參考二期大堂玻璃門(mén);
2、主任室、財(cái)務(wù)室、休息室和洗手間均為15mm大芯板門(mén),貼進(jìn)口櫸木色板,木線門(mén)套,加裝球型鎖頭,規(guī)格200×90cm。
3、窗戶采用鋁合金玻璃窗,窗臺(tái)高度距地面70cm,窗戶規(guī)格為高180cm寬150cm,鋁合金厚度為2mm,玻璃為5mm淺綠色。
4、財(cái)務(wù)室窗戶加裝不銹鋼防盜網(wǎng),樣式由裝修單位自定。
四、地面
1、洗手間地面鋪30×30cm防滑地板磚;
2、其他房間鋪60×60cm淺顏色拋光地板磚,墻面四周貼深顏色踢腳線;
3、所有地板磚顏色由裝修單位自定。
五、洗手間
洗手間設(shè)一個(gè)蹲廁,一個(gè)大理石臺(tái)面洗手盆,在洗手間設(shè)一水龍頭供清潔之用。
六、電器部分
1、所有強(qiáng)電、弱電的電線管和開(kāi)關(guān)插座均為埋墻暗裝,開(kāi)關(guān)高度為距地面130cm,電源、電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)插座為距地面30cm。
2、具體位置詳見(jiàn)圖紙說(shuō)明。
七、在如圖所示的位置增加文件柜,具體尺寸及樣式由裝修單位和管理處共同商定。
第8篇 物業(yè)管理處勞動(dòng)紀(jì)律督查作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
管理處勞動(dòng)紀(jì)律督查作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
1.0目的
為了規(guī)范管理,使各項(xiàng)工作正常運(yùn)作。
2.0范圍
適用于zz廣場(chǎng)管理處勞動(dòng)紀(jì)律督查作業(yè)。
3.0職責(zé)
管理處綜合主管負(fù)責(zé)督查工作;
管理處各組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)協(xié)助督查工作;
4.0內(nèi)容
檢查方式
由綜合主管每月不少于4次對(duì)管理處勞動(dòng)紀(jì)律督查,并將檢查結(jié)果記錄在《檢查記錄表》中,由綜合主管將處理意見(jiàn)登記在《員工改進(jìn)通報(bào)》中,由相關(guān)組負(fù)責(zé)人交員工簽認(rèn)并呈報(bào)管理處主任批準(zhǔn)后,交由綜合主管按《文件傳遞作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》執(zhí)行。
檢查內(nèi)容
根據(jù)公司制定的《員工手冊(cè)》、《管理制度》及管理處各組制定的行為規(guī)范、操作規(guī)程。
5.0 記錄
《檢查記錄表》
《員工改進(jìn)通報(bào)》
第9篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之綠化管理
一、小區(qū)內(nèi)綠化布局合理,花草樹(shù)木與建筑小品配置得當(dāng)
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長(zhǎng)崗位職責(zé)
3、綠化工崗位職責(zé)
4、綠化養(yǎng)護(hù)安排表
5、小區(qū)綠化實(shí)景(現(xiàn)場(chǎng)相片)
二、綠地?zé)o改變使用用途和在此破壞、踐踏、占用現(xiàn)象
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長(zhǎng)崗位職責(zé)
3、綠化工崗位職責(zé)
4、綠化養(yǎng)護(hù)安排表
5、小區(qū)綠化實(shí)景(現(xiàn)場(chǎng)相片)
三、花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,無(wú)病蟲(chóng)害,無(wú)折損現(xiàn)象,無(wú)斑禿
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長(zhǎng)崗位職責(zé)
3、綠化工崗位職責(zé)
4、綠化養(yǎng)護(hù)安排表
5、小區(qū)綠化實(shí)景(現(xiàn)場(chǎng)相片)
四、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長(zhǎng)崗位職責(zé)
3、綠化工崗位職責(zé)
4、綠化養(yǎng)護(hù)安排表
5、小區(qū)綠化實(shí)景(現(xiàn)場(chǎng)相片)
第10篇 校區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)使用運(yùn)行管理技術(shù)要求
校區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、維護(hù)、使用、運(yùn)行管理技術(shù)要求
1.1房屋建筑物本體、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備:
(1)按規(guī)定建立校區(qū)區(qū)內(nèi)房屋本體及配套設(shè)施等的物業(yè)管理資料檔案,并妥善使用與保管。
(2)建立房屋本體及配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)檢查制度,檢查記錄完整。
(3)校區(qū)樓內(nèi)外無(wú)違章亂張貼、亂搭建、亂拉管線等現(xiàn)象。
(4)無(wú)擅自改變房屋用途行為。
(5)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,是建材貼面的,無(wú)脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無(wú)破損;是涂料的,無(wú)脫落污漬;室外招牌、霓虹燈整潔統(tǒng)一無(wú)安全隱患,外墻裝飾無(wú)破損。
(6)確保房屋、門(mén)窗等共用設(shè)施的完好和正常使用;及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù),零修合格率100%;
(7)確保室外場(chǎng)地、道路等公用設(shè)施的完好和正常使用;及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù),零修合格率100%。
(8)保證公共照明、水電設(shè)施、校園廣播系統(tǒng)等公共設(shè)施正常運(yùn)行。公共設(shè)施、水電每天檢查一遍,發(fā)現(xiàn)故障或損壞應(yīng)在20分鐘內(nèi)到場(chǎng),12小時(shí)內(nèi)維修完畢。
1.2機(jī)電設(shè)施設(shè)備
(1)綜合要求:
①制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理及維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;
②配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,由專(zhuān)業(yè)人員管理(開(kāi)啟、關(guān)閉、保潔、維修),嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程;
③設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔、無(wú)雜物、灰塵,無(wú)鼠蟲(chóng)害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
④保持設(shè)備良好,運(yùn)行正常,合同期限內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故,無(wú)設(shè)備運(yùn)行事故隱患。如發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常或故障,應(yīng)停止使用以防止故障擴(kuò)大并立即派人檢修至完好為止。
(2)供電系統(tǒng):
①保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并提前48小時(shí)通知招標(biāo)方和物業(yè)使用人;
②制定臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行;
③公共照明系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)使用日的季節(jié)與氣候情況掌握提前開(kāi)啟時(shí)間,用畢應(yīng)立即關(guān)閉,避免浪費(fèi)。
(3)弱電系統(tǒng):
①按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作;
②監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存。
(4)電梯系統(tǒng):
①電梯準(zhǔn)用證、年審合格證、維修保養(yǎng)合同完備;
②電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,無(wú)安全事故;通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好;
③轎廂、進(jìn)道、機(jī)房保持清潔;
④電梯由專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗;
⑤電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修;
⑥應(yīng)有排除電梯運(yùn)行險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。
(5)給排水系統(tǒng):
①建立用水、供水管理制度,積極協(xié)助招標(biāo)方安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃;
②設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常,無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象;
③按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無(wú)二次污染;
④高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患;
⑤限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知招標(biāo)方和物業(yè)使用人;
⑥排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無(wú)積水,地下室、車(chē)庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水和浸泡發(fā)生;
⑦遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無(wú)大面積跑水、泛水和長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象;
⑧應(yīng)有險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。
(6)供熱系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備:
①保證末端設(shè)備運(yùn)行正常;
②定期進(jìn)行清潔及保養(yǎng);
③制訂發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。
1.3小型維修(單項(xiàng)200元以下,包工包料)
(1)宿舍水、電、衛(wèi)浴設(shè)備、門(mén)鎖維修不過(guò)夜;
(2)遇電路故障沒(méi)電,水管爆裂、水龍頭漏水、門(mén)鎖開(kāi)不了、門(mén)窗毀壞,要隨叫隨修;
(3)排水管、排污管要保持暢通,如有堵塞應(yīng)立即疏通,廁所堵塞應(yīng)當(dāng)天疏通(需換廁盆的除外)。
(4)維護(hù)維修閉路防盜裝置和電鈴設(shè)施。
(5)公共照明、水電設(shè)施每天檢查一遍。
(6)樓宇內(nèi)門(mén)窗、衛(wèi)浴設(shè)施、照明設(shè)施的檢查每學(xué)期3次。
第11篇 物業(yè)質(zhì)量管理體系文件控制程序
1 目的
對(duì)與公司質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件進(jìn)行控制,確保各相關(guān)場(chǎng)所使用文件為有效版本。
2 范圍
適用于與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件控制。
3 職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)發(fā)布質(zhì)量手冊(cè)和程序文件。
3.2副總經(jīng)理負(fù)責(zé)綜合部質(zhì)量手冊(cè)和程序文件的貫徹落實(shí)。
3.3管理者代表負(fù)責(zé)審核質(zhì)量手冊(cè)和程序文件。
3.4物業(yè)部是文件的主責(zé)部門(mén)并負(fù)責(zé)組織對(duì)現(xiàn)有體系文件的定期評(píng)審及修改和資源提供。
3.5各部門(mén)負(fù)責(zé)相關(guān)文件的編制、使用和保管。
3.6各部門(mén)資料員負(fù)責(zé)本部門(mén)與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件的收集、整理和歸檔等。
4 程序
4.1 文件分類(lèi)及保管
4.1.1 質(zhì)量手冊(cè)和程序文件由綜合部備案保存。
4.1.2 第三級(jí)文件可分為兩類(lèi):
a)部門(mén)崗位職責(zé),由各相關(guān)部門(mén)自行保存并報(bào)綜合部備案存檔;
b)其他質(zhì)量文件:可以是針對(duì)特定產(chǎn)品、項(xiàng)目或合同編制的質(zhì)量計(jì)劃其他標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等,文件的組成應(yīng)適合于其特有的活動(dòng)方式。由各相應(yīng)的業(yè)務(wù)部門(mén)保存、使用。
4.1.3 公司級(jí)管理性文件,如各種行政管理制度、部分外來(lái)的管理性文件,包括與質(zhì)量管理體系有關(guān)的政策,法規(guī)文件等及管理標(biāo)準(zhǔn)(部門(mén)管理制度等)部門(mén)質(zhì)量記錄文件等,由綜合部保存。
4.1.4 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、檢驗(yàn)規(guī)范等),由工程科保存。
4.2 文件的編號(hào)
4.2.1 質(zhì)量管理體系文件的編號(hào)
a)質(zhì)量手冊(cè):
質(zhì)量手冊(cè)縮寫(xiě)代號(hào):zlsc一版次,手冊(cè)中各章以章節(jié)號(hào)區(qū)分。
例如:zlsc一2001a,表示公司質(zhì)量手冊(cè)20**年第a版。
b)程序文件縮寫(xiě)代號(hào): c*一版次,程序中各章以章節(jié)號(hào)區(qū)分。
例如:c*41一2001a,表示公司第四章第一個(gè)程序文件2001年第a版。
c)質(zhì)量記錄:主要使用部門(mén)代碼一質(zhì)量手冊(cè)中的文件章節(jié)號(hào)一記錄編號(hào)
例如:bg一5.6一01,表示物業(yè)部在程序文件中第5.6章《管理評(píng)審控制程序》中的第1個(gè)質(zhì)量記錄文件。
c)各部門(mén)其他質(zhì)量文件:部門(mén)代碼-文件順序號(hào)-年號(hào)
例如:gc-05-2001,表示工程科于2001年發(fā)放的第5號(hào)文件。
4.2.2 各部門(mén)代號(hào)規(guī)定如下:
物業(yè)部:bg;工程科:gc;服務(wù)中心:fw。
4.3 文件的編寫(xiě)、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放
文件發(fā)布前應(yīng)得到批準(zhǔn),以確保文件是適宜的和充分的:
質(zhì)量手冊(cè)由物業(yè)部負(fù)責(zé)組織編寫(xiě),由管理者代表審核,上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布,由綜合部負(fù)責(zé)登記、發(fā)放;
程序文件由各部門(mén)負(fù)責(zé)組織編寫(xiě),由管理者代表審核,上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布,由綜合部負(fù)責(zé)登記、發(fā)放;
各部門(mén)崗位質(zhì)量職責(zé)由各部門(mén)經(jīng)理組織編寫(xiě)、匯總,由管理者代表審核,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn),綜合部負(fù)責(zé)登記、發(fā)放;
應(yīng)確保文件使用的各場(chǎng)所都得到相應(yīng)文件的適用版本。文件的發(fā)放、回收要填寫(xiě)《文件發(fā)放、回收記錄》。
4.4文件的受控狀況
文件分為'受控'和'非受拄'兩大類(lèi),凡與質(zhì)量體系運(yùn)行緊密相關(guān)的文件應(yīng)為受控文件,由各主管部門(mén)按規(guī)定執(zhí)行。所有受控文件必須在該文件封面右上角加蓋表明其受控狀態(tài)的印章,并注明分發(fā)號(hào)。
4.5文件的更改
a)質(zhì)量手冊(cè)由物業(yè)部組織更改,填寫(xiě)《文件更改申請(qǐng)》,經(jīng)管理者代表審核,上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后更改,由綜合部發(fā)放。物業(yè)部應(yīng)保留文件更改內(nèi)容的記錄;
b)其他文件的更改由各相應(yīng)主管部門(mén)填寫(xiě)《文件更改申請(qǐng)單》,經(jīng)原審批部門(mén)審批,再由各相應(yīng)部門(mén)指定人員進(jìn)行更改、發(fā)放、處理。如果指定其他部門(mén)審批時(shí),該部門(mén)應(yīng)獲得審批所需依據(jù)的有關(guān)背景資料;
c)所有被更改的原文件必須由相應(yīng)主管部門(mén)收回,以確保有效文件的唯一性。
d)應(yīng)能識(shí)別所有文件的修訂狀態(tài),如采用控制清單、修訂一覽表及標(biāo)識(shí)的方式等。
4.6文件的領(lǐng)用
a)文件使用者應(yīng)填寫(xiě)《文件發(fā)放、回收記錄》,經(jīng)相應(yīng)主管部門(mén)負(fù)責(zé)人審批方可領(lǐng)用。
b)因破損而重新領(lǐng)用的新文件,分發(fā)號(hào)不變,并收回相應(yīng)舊文件;因丟失而補(bǔ)發(fā)的文件,應(yīng)給予新的分發(fā)號(hào),并注明已丟失的文件的分發(fā)號(hào)失效;發(fā)放部門(mén)作好相應(yīng)發(fā)放簽收記錄。
4.7文件的保存、作廢與銷(xiāo)毀
4.7.1 文件的保存
a)與質(zhì)量管理體系相關(guān)的文件都必須易于識(shí)別、清晰可辯、分類(lèi)存放在干燥通風(fēng),安全的地方;
b)各部門(mén)文件由本部門(mén)資料員保管。綜合部每季度對(duì)各部門(mén)文件保管情況進(jìn)行檢查。
c)對(duì)受控文件,各部門(mén)資料員應(yīng)及時(shí)填寫(xiě)本部門(mén)使用文件的《部門(mén)受控文件清單》。每三個(gè)月應(yīng)將清單副本報(bào)綜合部備案,如內(nèi)容沒(méi)有變化,應(yīng)通知物業(yè)部;
d)任何人不得在受控文件上亂涂畫(huà)改,不準(zhǔn)私自外借,確保文件的清晰、易于識(shí)別和檢索。
4.7.2文件的作廢與銷(xiāo)毀
a)所有失效或作廢文件由相關(guān)部門(mén)資料員及時(shí)從所有發(fā)放或使用場(chǎng)所撤出,并標(biāo)注'作廢'字樣,確保防止作廢文件的非預(yù)期使用;
b)為某種原因需保留的任何已作廢的文件,都應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臉?biāo)識(shí);
c)對(duì)要銷(xiāo)毀的作廢文件,由相關(guān)部門(mén)填寫(xiě)《文件銷(xiāo)毀申請(qǐng)》,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后,由物業(yè)部授權(quán)相關(guān)部門(mén)銷(xiāo)毀。
4.7.3文件的復(fù)制
復(fù)制與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件,由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人按規(guī)定權(quán)限審批后向資料管理人復(fù)制。復(fù)制的受控文件必須由資料管理人登記編號(hào)。
4.8 外來(lái)文件的控制
4.8.1 收到外來(lái)文件的部門(mén),需識(shí)別其適用性,并控制分發(fā)以確保其有效。
4.8.2 工程科負(fù)責(zé)收集相關(guān)國(guó)家、行業(yè)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的最新版本,統(tǒng)一編號(hào)、加蓋受空印章,分發(fā)到相關(guān)部門(mén)使用,并把舊標(biāo)準(zhǔn)收回。
4.8.3 各部門(mén)要把上述標(biāo)準(zhǔn)及其他與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來(lái)文件填入'部門(mén)受控文件清單',并報(bào)物業(yè)部備案。
4.9 每年半年由物業(yè)部組織對(duì)現(xiàn)有質(zhì)量管理體系文件進(jìn)行定期評(píng)審,各部門(mén)結(jié)合平時(shí)使用情況進(jìn)行適時(shí)評(píng)審,必要時(shí)予以修改,執(zhí)行4.5條款規(guī)定。
4.10 對(duì)承載媒體不是紙張的文件的
控制,也應(yīng)參照上述規(guī)定執(zhí)行。
4.11 作為質(zhì)量記錄的文件應(yīng)執(zhí)行《質(zhì)量記錄控制程序》。
5 相關(guān)文件
5.1《質(zhì)量記錄控制程序》。
6 質(zhì)量記錄
6.1《文件發(fā)放、回收記錄》。
6.2《部門(mén)受控文件清單》。
6.3《文件更改申請(qǐng)》。
第12篇 某管理處物業(yè)部巡查程序
管理處物業(yè)部巡查程序
(1)日檢
a.物業(yè)部助理每日按要求對(duì)責(zé)任區(qū)至少進(jìn)行一次巡視和檢查,具體檢查內(nèi)容包括:
_公用設(shè)施是否保持正常使用功能;
_轄區(qū)內(nèi)各裝修施工隊(duì)有無(wú)違章作業(yè)現(xiàn)象;
_有無(wú)私自占用、使用公共場(chǎng)地現(xiàn)象;
_轄區(qū)內(nèi)環(huán)境是否保持清潔、衛(wèi)生;
b.物業(yè)助理應(yīng)將每日檢查情況如實(shí)記錄在物業(yè)部《日檢記錄表》內(nèi);
c.對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng),物業(yè)助理應(yīng)及時(shí)向管理處主管領(lǐng)導(dǎo)反映;
(2)周檢
管理處每周對(duì)分管部門(mén)工作進(jìn)行一次全面檢查,并在周檢記錄表上作出相應(yīng)的記錄和評(píng)價(jià)。
(3)月檢
物業(yè)經(jīng)理每月組織相關(guān)人員進(jìn)行檢評(píng)。
(1)在服務(wù)過(guò)程中由檢查人員按標(biāo)準(zhǔn)要求重新檢驗(yàn)并做記錄。
(2)記錄的歸檔和保存
