第1篇 物業(yè)管理投標(biāo)答辯技巧培訓(xùn)
物業(yè)管理投標(biāo)答辯是招投標(biāo)過(guò)程中為人們所關(guān)注的焦點(diǎn)。通過(guò)投標(biāo)答辯,使評(píng)委和業(yè)主代表能充分了解投標(biāo)企業(yè)所制作投標(biāo)書的內(nèi)容,從而展示該物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力,同時(shí)投標(biāo)企業(yè)回答問(wèn)題的技巧不但能減少或消除會(huì)議的枯燥感而且也能體現(xiàn)出其管理人員的水平。物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)負(fù)責(zé)人在投標(biāo)過(guò)程中答辯技巧有如下:
(一)保持儀表,形象致勝
答辯會(huì)的評(píng)委和業(yè)主代表首先看到的是你本人,然后才聽(tīng)到你的發(fā)言,在你說(shuō)出第一句話前,他們已經(jīng)對(duì)你形成一種印象,因此,發(fā)言時(shí),著裝和姿勢(shì)尤為重要。發(fā)言者的著裝應(yīng)舒適而且適合答辯會(huì)的場(chǎng)合,并充分考慮到與會(huì)者可能的穿著。站立筆直,兩腳有力,雙肩稍向后,這種姿勢(shì)能夠表現(xiàn)自信和自尊的氣質(zhì)。如果你的雙手和身體不停地晃動(dòng),玩弄小物體,眼睛不敢正視聽(tīng)眾,那無(wú)疑是向聽(tīng)眾傳遞你緊張不安、沒(méi)有做好準(zhǔn)備的信號(hào)。
(二)控制聲音
發(fā)音清晰,不要出現(xiàn)語(yǔ)言含混不清或者把句子的末尾詞語(yǔ)吞掉的情況;恰當(dāng)?shù)卣{(diào)整或改變音調(diào)可以增加講演的變化性和趣味性;足夠大的音量,讓在場(chǎng)的每位聽(tīng)眾都能聽(tīng)到你的講話。
(三)利用身體位置和動(dòng)作
1.身體位置
發(fā)言者站在哪里很重要,許多專業(yè)人士認(rèn)為,發(fā)言者的最佳位置是站在視覺(jué)材料(屏幕)的右邊,這樣,聽(tīng)眾的視線在轉(zhuǎn)移到視覺(jué)材料之前會(huì)集中在發(fā)言者身上。如果你在發(fā)言的過(guò)程中需要走動(dòng),記住要站在不會(huì)擋住屏幕的位置上。
2.目光接觸
發(fā)言者和聽(tīng)眾保持目光接觸非常重要。在你開(kāi)始發(fā)言之前,你要花一點(diǎn)時(shí)間從一邊到另一邊看看各位評(píng)委與業(yè)主代表。這樣使聽(tīng)眾意識(shí)到你很放松,做好準(zhǔn)備。
在發(fā)言過(guò)程中,你應(yīng)該小心保證你是在與聽(tīng)眾進(jìn)行目光交流,使每一位聽(tīng)眾感到你在與他保持接觸。月光接觸的技巧:在答辯過(guò)程中,即使他(她)說(shuō)完話之后,你的眼神不要移開(kāi)。如果必須移開(kāi),也要做得慢一點(diǎn)。不論講話的人是誰(shuí),一直盯著你的目標(biāo)就對(duì),你的眼神看著說(shuō)話的人,不過(guò)每當(dāng)說(shuō)話人講到一個(gè)段落,你的眼神要順勢(shì)轉(zhuǎn)到目標(biāo)對(duì)象上。這樣讓目標(biāo)對(duì)象感覺(jué)到你對(duì)他的注意,緊繃的感覺(jué)可以稍微舒緩一點(diǎn)。
3.手勢(shì)和舉止
手勢(shì)和舉止要自然。發(fā)言者的手部動(dòng)作應(yīng)該與你和人進(jìn)行一對(duì)一交談時(shí)所用的手勢(shì)差不多,而且你也應(yīng)該相信自己能做到,你可用手勢(shì)來(lái)強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)內(nèi)容。
(四)分析你的聽(tīng)眾
發(fā)言者應(yīng)考查每位聽(tīng)眾的背景、特征、專業(yè)領(lǐng)域等因素。你必須清楚哪些術(shù)語(yǔ)和縮略用語(yǔ)聽(tīng)眾已耳熟能詳,哪些他們可能還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)。
(五)充分運(yùn)用視覺(jué)材料
有效地利用視覺(jué)材料支持你的發(fā)言,在答辯過(guò)程中運(yùn)用視覺(jué)材料能夠提高聽(tīng)眾的興趣和記憶效果,并能幫助聽(tīng)眾形成對(duì)發(fā)言者的個(gè)人特點(diǎn)和可信度的看法,這些材料能夠給聽(tīng)眾留下正面的深刻印象。另外,在答辯中運(yùn)用視覺(jué)材料能大大減少發(fā)言者的緊張感,提高自信心。
(六)語(yǔ)言
答辯過(guò)程其實(shí)就是溝通交流的過(guò)程,發(fā)言者必須充滿熱情,讓聽(tīng)眾能很快接受你的觀點(diǎn),學(xué)會(huì)適時(shí)地表現(xiàn)幽默是答辯過(guò)程中的重要技巧。同時(shí)幽默應(yīng)該是自然的,而不是被強(qiáng)迫的。
(七)把握時(shí)間是致勝鑰匙
任何一場(chǎng)答辯會(huì)都有時(shí)間限制,因此如何把握時(shí)間,在你所擁有的時(shí)間內(nèi)完成對(duì)你工作最有意義的事情顯得尤為重要。明智地選擇哪些內(nèi)容該講,哪些內(nèi)容不該講。
(八)答辯中常遇的問(wèn)題及回答技巧
1.常遇問(wèn)題
(1)項(xiàng)目的基本情況和相關(guān)數(shù)據(jù)
(2)財(cái)務(wù)預(yù)算的合理性和合法性
(3)目標(biāo)和承諾的實(shí)現(xiàn)方式
(4)管理工作的流程
(5)人力資源問(wèn)題
2.回答的技巧
(1)引用數(shù)據(jù)
(2)用法規(guī)政策說(shuō)話
(3)過(guò)往成功經(jīng)歷和方法
(4)自信果斷和技巧拖延結(jié)合
第2篇 中國(guó)小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)與考評(píng)
為了貫徹建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平,推進(jìn)居住小區(qū)物業(yè)管理,建設(shè)部于1995年3月11日的建房[1995]120號(hào)文件發(fā)布了《 全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。這一達(dá)標(biāo)、考評(píng)工作,對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進(jìn)一步提高全國(guó)城市物業(yè)管理整體水 平,根據(jù)建房[1995]120號(hào)文件部署,1996年4月1日,建設(shè)部頒布《關(guān)于全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)辦法的通知》。具體辦法如下:
一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實(shí)施物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的條件
小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實(shí)施物業(yè)管理達(dá)1年以上,已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào),并經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發(fā)的《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和本通知附件《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》的要求進(jìn)行預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)總分達(dá)90分以上的,方可向建設(shè)部申報(bào) 參加“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)。
二、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的申報(bào)
各地申報(bào)時(shí),小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認(rèn)真填寫《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報(bào)表》,由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負(fù)責(zé)人簽署預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)意見(jiàn)并加 蓋公章,于每年7月30日前申報(bào)到建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司。
中央各部門在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報(bào)參評(píng)工作,分別按隸屬關(guān)系由國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、解放軍總后營(yíng)房部會(huì)同北京市主管部門共同組 成考評(píng)小組進(jìn)行預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)后報(bào)建設(shè)部。
三、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的組織與實(shí)施
從今年起,達(dá)標(biāo)工作在建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)下,以所在省市組織2~3名專業(yè)人員為主,我司委派 1~2名人員組成建設(shè)部考評(píng)小組進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收,考評(píng)達(dá)標(biāo)工作每年8月份開(kāi)始。
四、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的考評(píng)與驗(yàn)收
經(jīng)建設(shè)部考評(píng)組考評(píng)驗(yàn)收后,總分達(dá)到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào),總分達(dá)到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào);頒發(fā)標(biāo)記牌和獎(jiǎng)狀,建設(shè)部并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候召開(kāi)表彰大會(huì)。
五、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)后的檢查
各地應(yīng)按照《標(biāo)準(zhǔn)》和《評(píng)分細(xì)則》的要求做好對(duì)已獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào)的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復(fù)查工作。對(duì)已獲獎(jiǎng)的小區(qū)(大廈、工 業(yè)區(qū)),如管理水平下降,群眾有意見(jiàn),經(jīng)省市主管部門檢查,達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的,報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn),取消其光榮稱號(hào)。建設(shè)也將對(duì)其進(jìn)行不定期的檢查。
第3篇 物業(yè)管理員工手冊(cè)－前言
物業(yè)管理員工手冊(cè):前言
前言
員工手冊(cè)旨在為您在××物業(yè)管理有限公司工作期間內(nèi)提供有效的指導(dǎo),幫助您了解本物業(yè)以及有關(guān)的政策,包括人事政策、程序、規(guī)部分制度等,以及您在任職期間享有的福利和應(yīng)盡的職責(zé)。
隨著工作及環(huán)境的變遷,我們也在不斷的積累經(jīng)驗(yàn),所以物業(yè)公司將有必要制定新的政策及規(guī)章制度,更新或修正甚至撤消某些目前的規(guī)定,這將是我們?cè)诓粩噙M(jìn)步發(fā)展的情況下產(chǎn)生的變動(dòng)。
本'員工手冊(cè)'按中華人民共和國(guó)有關(guān)勞動(dòng)、人事法律、法規(guī)、條例及物業(yè)公司的實(shí)際情況而制訂。手冊(cè)中未包括的內(nèi)容,將參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)公司希望通過(guò)'員工手冊(cè)'能使每位員工認(rèn)識(shí)、了解物業(yè)公司的各項(xiàng)人事政策及規(guī)章制度;通過(guò)互相了解及合作的精神,共同推動(dòng)物業(yè)公司發(fā)展。員工如要進(jìn)一步了解手冊(cè)內(nèi)容,可向綜合管理部查詢。
員工是我們的寶貴財(cái)富。我們必須在物業(yè)公司的總體精神、總政策及規(guī)章制度統(tǒng)一規(guī)范下,團(tuán)結(jié)合作,達(dá)到盡善盡美。我們的指導(dǎo)思想是:
員工無(wú)論從事何種工作,對(duì)物業(yè)公司而言是同等重要的。
每位員工的人格都是平等的,都應(yīng)該受到同等的尊重。
物業(yè)公司將根據(jù)盈利情況向員工支付合理的工資,提供良好的工作條件。
物業(yè)公司將努力為員工提供發(fā)展機(jī)會(huì),并通過(guò)培訓(xùn),提高員工的專業(yè)知識(shí)水平和業(yè)務(wù)技能,為員工不斷發(fā)展創(chuàng)造條件,努力減少開(kāi)支,降低成本,在工作中嚴(yán)以律己,幫助本物業(yè)不斷提高公眾形象。
向用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是我們工作的基本原則,因此我們必須牢記:用戶滿意是我們的服務(wù)宗旨。我們應(yīng)當(dāng)以誠(chéng)實(shí)守信的態(tài)度,向用戶提供第一流的服務(wù)。
本《員工手冊(cè)》的解釋權(quán)和修改權(quán)歸物業(yè)公司所有。
第4篇 z花園物業(yè)管理介紹材料
z花園物業(yè)管理介紹
感謝閣下選擇了置信**花園,并祝今后安居、經(jīng)營(yíng)愉快。根據(jù)公共管理協(xié)議,成都蜀信物業(yè)管理有限公司為**花園管理人,以執(zhí)行協(xié)議所賦予的職責(zé)。
為此,我們**花園管理處有義務(wù)解答閣下今后關(guān)于物業(yè)管理的任何疑問(wèn)。
一、**花園管理處貫徹、執(zhí)行iso9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):
我們將按照iso9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)程
序和管理制度。有效督導(dǎo)員工的工作,為業(yè)主提供穩(wěn)定、高品質(zhì)的服務(wù)。提高員工的素質(zhì),增強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量意識(shí)和品質(zhì)保證能力。優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu),降低管理成本,提高工作效率。滿足業(yè)主需求,加深相互間的溝通和理解,增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的信心。樹(shù)立物業(yè)管理公司的品牌形象。
二、**花園管理處工作目標(biāo):
1、我們的工作作風(fēng):務(wù)實(shí)、親切、勤勉、高效;
2、我們的服務(wù)宗旨:以優(yōu)良的品格、科學(xué)的手段創(chuàng)造優(yōu)秀的品牌,帶給業(yè)主優(yōu)雅、便捷、高品位的生活;
3、我們的服務(wù)口號(hào):把方便留給業(yè)主,把困難留給自己,用我們的真心換您的真情;
4、我們的工作目標(biāo):力爭(zhēng)達(dá)到全國(guó)優(yōu)秀住宅示范小區(qū);其目的在于:通過(guò)考評(píng)走專業(yè)化、社會(huì)化的管理道路,樹(shù)立行業(yè)的典范。一方面確立管理公司的管理水平;一方面滿足公眾優(yōu)質(zhì)的居屋生活的渴望,確保房屋保值、增值。
第5篇 某項(xiàng)目物業(yè)管理處宣傳作業(yè)手冊(cè)
項(xiàng)目物業(yè)管理處宣傳作業(yè)手冊(cè)
01、物業(yè)管理處的宣傳工作計(jì)劃制定
客戶服務(wù)部根據(jù)社區(qū)文化需要,制定物業(yè)管理處對(duì)外宣傳的主題并下達(dá)任務(wù)給檔案資料員
檔案資料員著手制定物業(yè)管理處各類宣傳的工作計(jì)劃
項(xiàng)目宣傳工作包含以下幾項(xiàng):
宣傳欄、報(bào)刊欄的定期更換
定期(臨時(shí))發(fā)放的通知及溫馨提示、安全提示、指導(dǎo)性提示、生活常識(shí)等
02、宣傳資料的發(fā)放、審核
凡屬通知類,必須有項(xiàng)目經(jīng)理簽字認(rèn)可,按正式文件形式在項(xiàng)目?jī)?nèi)公布,同時(shí)將原件存檔
屬引導(dǎo)、提示類,可采用較溫馨的語(yǔ)言等給予公布
宣傳資料的內(nèi)容布置將采用公司統(tǒng)一格式,如:紙張顏色、大小、版頭等
03、資料歸檔保管
物業(yè)管理處檔案員將每次宣傳內(nèi)容記錄在《項(xiàng)目宣傳統(tǒng)計(jì)表》
物業(yè)管理處檔案員應(yīng)定期將宣傳資料加以分類、歸檔
物業(yè)管理處將審核過(guò)的上述資料由本部門保存
04、相關(guān)信息反饋與收集
物業(yè)管理處檔案資料員可通過(guò)項(xiàng)目每月的回訪進(jìn)行意見(jiàn)的收集
項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)回訪反饋的信息,對(duì)物業(yè)管理處宣傳工作做出客觀評(píng)價(jià),并據(jù)此作為對(duì)經(jīng)理助理及檔案資料員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一
第6篇 物業(yè)業(yè)戶手冊(cè)：花園管理規(guī)則條約
業(yè)戶手冊(cè):花園管理規(guī)則及條約
為保障全體業(yè)戶的利益,業(yè)戶及訪客遵守下列規(guī)則及條例,物業(yè)服務(wù)中心可按實(shí)際情況做出修改及增加并告知業(yè)戶。
第一節(jié)物業(yè)使用
1、住宅物業(yè)不允許作有損樓宇整體結(jié)構(gòu)及影響其他業(yè)戶正常生活的用途。業(yè)戶請(qǐng)勿利用物業(yè)從事不道德或政府有關(guān)規(guī)定相抵觸的活動(dòng)。
2、為避免影響小區(qū)樓宇整體外觀整潔,禁止封閉露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、屋頂露臺(tái)及安裝花架、儲(chǔ)物藍(lán)等。
3、如確需安裝防盜網(wǎng)等附屬設(shè)施,必須書面提請(qǐng)物業(yè)公司同意后,方可實(shí)施。
4、業(yè)戶請(qǐng)勿私自在單元或公共區(qū)域加設(shè)旗桿或飄揚(yáng)旗幟,不得在其單元或公共區(qū)域架設(shè)獨(dú)立天線或衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)設(shè)備。
5、為了業(yè)戶的居家便利,請(qǐng)自覺(jué)保持走廊、通道或樓梯暢通無(wú)阻。嚴(yán)禁在樓梯間公共部位堆放雜物。如發(fā)現(xiàn)其他業(yè)戶有此行為,請(qǐng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心。
6、業(yè)戶應(yīng)遵守公共秩序,切勿喧嘩吵鬧或制造噪音,影響他人的居住。
7、如業(yè)戶違反上述規(guī)則,物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)采取必要、有效的措施予以制止,維護(hù)所有業(yè)戶的共同利益。
第二節(jié)消防管理
1、物業(yè)服務(wù)中心作為社區(qū)消防工作的負(fù)責(zé)人,有責(zé)任貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針。業(yè)戶有義務(wù)協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心共同維護(hù)社區(qū)的消防安全。
2、消防通道是小區(qū)一旦發(fā)生意外火情的緊急救援通道,嚴(yán)禁在消防通道、出入口出擺放各種車輛及堆砌雜物,保障小區(qū)消防救援的順利進(jìn)行。
3、業(yè)戶不得在其戶內(nèi)、單元或公共場(chǎng)所存放易燃易爆危險(xiǎn)品以及可觸及法律法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)戶構(gòu)成滋擾和危險(xiǎn)的物品。
4、各樓梯走道、出口應(yīng)保持暢通無(wú)阻,請(qǐng)不要占用或封堵樓梯走道、樓梯出口處禁止堆放物品。
4、嚴(yán)禁在設(shè)立禁令標(biāo)志的通道上停放車輛,以保障通道暢通。妥善維護(hù)安全疏散標(biāo)志和照明設(shè)施等。
5、業(yè)戶使用家用電器需保證安全用電,請(qǐng)勿超負(fù)荷用電,以免發(fā)生事故。發(fā)現(xiàn)電器線路老化應(yīng)及時(shí)請(qǐng)專業(yè)維修人員更換。特別提醒您要安全使用燃?xì)鉅t、灶具。
6、業(yè)戶因自身疏忽導(dǎo)致的水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢,損害他人及財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)由該業(yè)戶承擔(dān)全部責(zé)任。
7、為了消除消防隱患,請(qǐng)勿在地下車庫(kù)、地下通道、電梯內(nèi)等場(chǎng)所吸煙。
8、業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修所用的材料應(yīng)符合防火要求或進(jìn)行防火處理,焊接、用電作業(yè)需由專業(yè)人員進(jìn)行,并落實(shí)安全區(qū)保障措施(如:配備滅火器材)。
9、禁止隨意動(dòng)用樓內(nèi)消防設(shè)備和器材,愛(ài)護(hù)安全疏散照明設(shè)施,嚴(yán)禁損壞、竊取消防設(shè)備和器材。如發(fā)現(xiàn)損壞或盜竊消防設(shè)備器材的行為,業(yè)戶有權(quán)進(jìn)行阻止且及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心。
10、小區(qū)內(nèi)禁止使用明火,如在小區(qū)內(nèi)燃燒樹(shù)葉、垃圾等。
11、小區(qū)內(nèi)一旦發(fā)生火情,應(yīng)采取有效的應(yīng)變措施(如切斷電源,關(guān)閉火源通向走廊的門等),并及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心,服從秩序維護(hù)人員疏導(dǎo),迅速有序的轉(zhuǎn)移到安全地帶。
第三節(jié) 機(jī)動(dòng)車管理
1、新大地奧林花園b區(qū)為業(yè)戶提供的地下停車場(chǎng),由物業(yè)服務(wù)中心秩序維護(hù)人員進(jìn)行24小時(shí)定時(shí)巡邏。
2、地下停車場(chǎng)憑卡進(jìn)入,整齊停放,無(wú)證車輛一律不得入內(nèi)。已購(gòu)車位的業(yè)戶,須到物業(yè)服務(wù)中心交納泊車費(fèi),并辦理領(lǐng)取出入卡;如有可租用地下車庫(kù)停車位情況下,業(yè)戶有需求請(qǐng)到物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù),領(lǐng)取出入卡。
3、業(yè)戶若停止租用地下停車庫(kù),請(qǐng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)中心辦理注銷手續(xù),交回出入卡.若卡丟失,應(yīng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)中心補(bǔ)辦.
4、外來(lái)車輛出入小區(qū),請(qǐng)服從秩序維護(hù)員人員的疏導(dǎo),合理停放.
5、停泊車輛不得占用路口、消防通道(黃線以內(nèi))及人行道等.
6、 車輛停放后,貴重物品請(qǐng)勿放置在車內(nèi).物業(yè)服務(wù)中心特別提醒您隨車物品請(qǐng)隨身攜帶,以免丟失,物業(yè)服務(wù)中心不承擔(dān)保管責(zé)任。
7、為共同維護(hù)停車場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生,確保停車場(chǎng)的安全使用,請(qǐng)不要在停車場(chǎng)范圍內(nèi)洗車/修車或清理雜物,漏油車輛請(qǐng)勿進(jìn)入停車場(chǎng).
8、為杜絕意外事故發(fā)生,入場(chǎng)位的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、劇毒物品.停車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙.
9、進(jìn)入停車場(chǎng)的車輛需遵守車場(chǎng)內(nèi)交通規(guī)則、標(biāo)志和服從車場(chǎng)內(nèi)車輛管理人員的指揮,如損壞路面或公共設(shè)施,應(yīng)按原價(jià)賠償或恢復(fù)原狀.
第四節(jié)二輪車管理
1、本社區(qū)b區(qū)在零層設(shè)有自行車停車專區(qū),專區(qū)的存放處將由物業(yè)服務(wù)中心派專人負(fù)責(zé)集中看管,車輛存放實(shí)行有償服務(wù),其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府部門制定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn).
3、業(yè)戶需將車存放到地下二輪車存放處,請(qǐng)到物業(yè)服務(wù)中心辦理存放手續(xù),領(lǐng)取存車牌,懸掛于醒目處,便于核實(shí),憑此牌定期收費(fèi)。
4、園區(qū)樓前、馬路兩側(cè)、便道、綠地上禁止停放非機(jī)動(dòng)車輛,必須存放到指定的存車處。亂停亂放者,管理人員有權(quán)利制止或搬離。無(wú)牌照車輛不予存放。
5、存放人應(yīng)服從車輛管理員的指揮,有序停放便于出入,并鎖好車輛。特別提醒隨車物品不屬保管范圍,請(qǐng)隨身攜帶。
6、存車人要愛(ài)護(hù)存車處的設(shè)備設(shè)施,維護(hù)存車處的環(huán)境衛(wèi)生。
7、凡辦理存放手續(xù)的車輛,若有丟失,經(jīng)核實(shí)確屬物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任,物業(yè)服務(wù)中心將根據(jù)損失車輛的原價(jià)、新舊程度給與相應(yīng)賠償。若業(yè)戶未辦理相關(guān)存放手續(xù),或未放置地下存車處,造成丟失,后果自負(fù)。
第五節(jié)園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理
1、物業(yè)管理清潔人員負(fù)責(zé)公共部位公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔,請(qǐng)全體業(yè)戶密切合作,共同維護(hù)良好的社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
2、園區(qū)垃圾實(shí)行袋裝化,業(yè)戶的生活垃圾請(qǐng)置于垃圾袋中放入樓層前的垃圾箱中,由清潔人員集中清運(yùn),請(qǐng)勿亂倒、亂拋。
3、業(yè)戶請(qǐng)勿在樓宇外墻公共設(shè)施設(shè)備上亂寫、亂畫、亂貼,廣告宣傳畫應(yīng)征得服務(wù)中心書面同意后到指定的告示欄處張貼。未征得同意前,不得張貼或懸掛任何通告、廣告、標(biāo)語(yǔ)、條幅或其他物件于單元外(包括單元外墻)、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施上。
4、為保持社區(qū)環(huán)境的寧?kù)o,戶內(nèi)活動(dòng)音量應(yīng)以不影響相鄰業(yè)戶休息為宜。
5、為保持公共樓梯走道整潔,請(qǐng)勿在公共走廊旁邊及地下消防通道堆放雜物、停放車輛。
6、業(yè)戶要愛(ài)護(hù)公共財(cái)物、公共設(shè)施設(shè)備,維護(hù)公共區(qū)域衛(wèi)生。請(qǐng)勿在公共場(chǎng)所隨地吐痰、亂扔果皮。
7、特別提醒您請(qǐng)勿將垃圾、雜物、油漆廢料等傾于衛(wèi)生間馬桶或下水道內(nèi),若由此導(dǎo)致堵塞,致使毗鄰業(yè)戶遭受損失或污染公共區(qū)域及引起公共區(qū)域下水管道堵塞或損壞,均應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第6節(jié)綠化管理
1、園區(qū)內(nèi)的花草、樹(shù)木、園藝景觀是美化點(diǎn)綴小區(qū)的設(shè)施,人人均有責(zé)任愛(ài)護(hù),任何人請(qǐng)勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹(shù)木、景品。
2、業(yè)戶請(qǐng)勿在樹(shù)木上掛曬衣物,嚴(yán)禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設(shè)置廣告牌等,不得向花草樹(shù)木潑灑污水或有害物質(zhì)。
3、為維護(hù)園區(qū)園林的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格,業(yè)戶請(qǐng)勿利用公共綠地種植農(nóng)作物或其它花木,請(qǐng)勿在陽(yáng)臺(tái)上搭接花架。
4、綠地水井系澆花養(yǎng)護(hù)之用,請(qǐng)勿隨意開(kāi)啟,更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。
5、小區(qū)水系內(nèi)的水泵、電氣、燈飾等請(qǐng)勿觸摸,以免造成意外損傷
6、業(yè)戶請(qǐng)自覺(jué)遵守《城市綠化管理?xiàng)l例》的規(guī)定及物業(yè)服務(wù)中心的規(guī)定,如造成公共區(qū)域草坪及綠化設(shè)施損壞者需按原價(jià)賠償。
第7節(jié) 電梯使用管理
1、乘坐使用電梯時(shí)應(yīng)文明操作,請(qǐng)勿使用硬物按動(dòng)或拍打顯示按鈕及隨意按動(dòng)警鈴按鈕。
2、電梯運(yùn)行過(guò)程中切勿將身體倚靠轎門,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
3、為保障電梯安全運(yùn)行,乘坐電梯時(shí)不要追逐打鬧、前后搖晃。
4、進(jìn)出電梯時(shí),請(qǐng)勿在轎門中間停留或談話。
5、運(yùn)送重物時(shí),請(qǐng)將物品放置轎廂中間。
6、發(fā)現(xiàn)電梯超載訊號(hào)鈴聲響時(shí),站在門口的乘客應(yīng)自覺(jué)退出,不要采用任何形式的強(qiáng)制關(guān)門手段。
7、確保防燃防爆,勿攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入電梯。
8、禮貌乘梯、禮讓老人和兒童、學(xué)齡前兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。
9、為了大家的身體健康,請(qǐng)不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、亂扔廢棄物。
10、勸阻兒童不要在電梯附近玩耍,以免影響他人使用及自己受到傷害。
11、如遇火警時(shí),切勿使用電梯。
12、當(dāng)電梯在運(yùn)行上突然發(fā)生停運(yùn)等故障時(shí),乘客不必緊張,可按警鈴報(bào)告,耐心等待維修人員到來(lái),禁止采取拍打按鈕、廂體以及強(qiáng)行撬門等急躁行為,這可能導(dǎo)致對(duì)電梯的破壞,使救援工作及電梯修復(fù)更加困難。
13、乘客看到停運(yùn)標(biāo)志時(shí),請(qǐng)不要采取任何令其開(kāi)啟或移動(dòng)標(biāo)志牌的行為,以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。
第8節(jié) 飼養(yǎng)寵物管理
1、小區(qū)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜。養(yǎng)犬應(yīng)符合《鄂爾多斯市養(yǎng)犬管理規(guī)定》。
2、飼養(yǎng)寵物以不影響相鄰業(yè)戶的正常居住為前提,不得在小區(qū)公共場(chǎng)所飼養(yǎng)。
3、業(yè)戶攜犬或其它動(dòng)物出戶時(shí)應(yīng)由成年人牽領(lǐng),并在物業(yè)服務(wù)中心規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行遛犬或其它動(dòng)物。
4、請(qǐng)寵物主人自覺(jué)清除寵物糞便。
5、因飼養(yǎng)人或第三人過(guò)錯(cuò)致使犬或其它動(dòng)物傷害他人的,飼養(yǎng)人或第三人應(yīng)負(fù)擔(dān)被傷害人的全部醫(yī)療費(fèi)用,并賠償被傷害人損失。
第9節(jié) 安全防范管理
1、為保障業(yè)戶的居住安全,小區(qū)實(shí)行封閉式管理,提供24小時(shí)秩序維護(hù)巡邏,請(qǐng)業(yè)戶協(xié)助秩序維護(hù)人員共同做好防范工作。
2、業(yè)戶雇傭的裝修工人應(yīng)憑物業(yè)服務(wù)中心辦理的出入證進(jìn)入樓內(nèi)施工。
3、小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁任何機(jī)構(gòu)或人士進(jìn)行推銷,兜售及類似活動(dòng),若發(fā)現(xiàn)可疑人士或異常情況,請(qǐng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心。
4、為保障業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)安全,裝修用材料、工具、家具物品搬出時(shí),需由業(yè)戶本人到物業(yè)服務(wù)中心辦理放行手續(xù)。
5、業(yè)戶外出前請(qǐng)將門窗關(guān)好,切勿讓年幼兒童單獨(dú)留在屋內(nèi),以免發(fā)生危險(xiǎn)。
6、業(yè)戶外出或晚間入睡前,請(qǐng)關(guān)閉門窗,以免發(fā)生意外。
7、業(yè)戶如遺失鑰匙,請(qǐng)立即更換門鎖,以防偷竊事件發(fā)生。
8、不要給陌生人開(kāi)門,遇有政府人員上門,請(qǐng)其出示有效證件,必要時(shí)向物業(yè)服務(wù)中心咨詢。
第7篇 物業(yè)公司品質(zhì)管理部部長(zhǎng)崗位說(shuō)明
崗位職責(zé):
1.熟悉掌握物業(yè)公司上級(jí)主管部門頒發(fā)的有關(guān)物業(yè)政策法規(guī)并落實(shí)執(zhí)行;
2.熟悉掌握物業(yè)服務(wù)規(guī)范制度、流程及管理體系;
3.對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目盈利模式進(jìn)行創(chuàng)新,提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,增加物業(yè)公司收益;
4.牽頭工程部、綜合辦公室共同對(duì)物業(yè)接管項(xiàng)目進(jìn)行論證分析,制定物業(yè)運(yùn)營(yíng)方案;
5.定期巡視、檢查物業(yè)處服務(wù)質(zhì)量,針對(duì)服務(wù)質(zhì)量提出整改意見(jiàn)并監(jiān)督執(zhí)行;
6.定期抽查各物業(yè)處業(yè)主滿意度,根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)制定改善方案,提高服務(wù)質(zhì)量;
7.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
任職資格:
1.物業(yè)管理相關(guān)專業(yè),本科及以上學(xué)歷;
2.熟悉物業(yè)工作流程,掌握物業(yè)法規(guī);
3.思想進(jìn)步,愛(ài)崗敬業(yè),積極上進(jìn),有較強(qiáng)溝通能力;
4.5年以上大型物業(yè)公司物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
第8篇 物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法-5
物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法(五)
1.0適用范圍
2.0 適用于室內(nèi)觀葉植物管理工作
3.0內(nèi)容
序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容
1外觀管理1)綠化管理員應(yīng)及時(shí)清理盆面及盆底雜物、枯枝黃葉等。
2)對(duì)于枯黃面積達(dá)1 / 3以上的葉片應(yīng)整片剪除,枯黃面積在1 / 3以下者,用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過(guò)。
2淋水1)操作步驟:
a.將花灑壺灑水頭去掉,裝上水;
b.用手將花灑壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對(duì)準(zhǔn)花盆注入適量的水;
2)室內(nèi)花木淋水量根據(jù)花木生態(tài)習(xí)性及環(huán)境決定,淋水量應(yīng)遵守'見(jiàn)干見(jiàn)濕'的原則(不干不澆,澆水澆透)。
3施肥1)室內(nèi)植物常用商用有機(jī)肥、無(wú)異味腐熟有機(jī)肥、全價(jià)復(fù)合肥、增綠劑;
2)施肥量應(yīng)根據(jù)植物種類、生長(zhǎng)時(shí)期、環(huán)境條件來(lái)決定;
3)觀葉植物應(yīng)于換盆或上盆時(shí),施足基肥,在生長(zhǎng)季每個(gè)月追一次復(fù)合肥,使用量視情況而定。
4)室內(nèi)觀葉植物入室前葉面施肥一次,以后每月噴一次。
5)施肥必須用盆土覆蓋,不能使肥料外露。
4病蟲(chóng)害防治1)依照《園林綠化病蟲(chóng)害防治規(guī)程》操作。
2)室內(nèi)觀葉植物盡可能選用物理方法防治,如噴藥須搬到室外進(jìn)行。
3)噴完后,用水沖洗盆面藥水,并填寫相關(guān)記錄。
5管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1)植株健壯,枝葉干凈,光潔;
2)無(wú)明顯病斑,蟲(chóng)咬孔,無(wú)明顯蟲(chóng)害;
3)無(wú)枯枝黃葉;
4)盆面干凈、無(wú)雜物,花盆、套盆無(wú)積水雜物;
5)植株無(wú)缺水干旱,焦葉等現(xiàn)象。
第9篇 萬(wàn)科物業(yè)儲(chǔ)備隊(duì)管理紀(jì)律要求
vk物業(yè)儲(chǔ)備隊(duì)管理紀(jì)律要求
一、目的:
建立、培養(yǎng)一支有紀(jì)律的安全管理員隊(duì)伍,規(guī)范安全員言行舉止,明確管理要求。
二、范圍:
適合人力資源部?jī)?chǔ)備隊(duì)
三、方法和控制:
到崗安全員必須明確管理要求,并嚴(yán)格遵守儲(chǔ)備基地管理紀(jì)律要求。
由儲(chǔ)備基地負(fù)責(zé)人監(jiān)督執(zhí)行。
3、1服從命令,聽(tīng)從指揮;嚴(yán)守紀(jì)律,嚴(yán)格要求;
3、2團(tuán)結(jié)一致,維護(hù)榮譽(yù);團(tuán)結(jié)同事,互幫互助;
3、3物品統(tǒng)一,擺放整齊;儀容儀表,整齊干凈;
3、4維護(hù)公共衛(wèi)生,保持宿舍干凈嚴(yán)禁破壞清潔;
4、5愛(ài)護(hù)集體物品,嚴(yán)禁破壞物品損壞照價(jià)賠償;
4、6做到勤儉節(jié)約,人走燈滅嚴(yán)禁長(zhǎng)明燈長(zhǎng)流水;
3、7遵守軍訓(xùn)紀(jì)律,認(rèn)真糾正動(dòng)作做到令行禁止;
3、8遵守培訓(xùn)紀(jì)律,認(rèn)真聽(tīng)講勤于思考做好筆記;
3、9遵守請(qǐng)假銷假,必須按時(shí)歸隊(duì)嚴(yán)禁不假外出;
3、10 離職手續(xù)辦理,當(dāng)日清理宿舍物品不得過(guò)夜;
第10篇 某物業(yè)公司管理手冊(cè)說(shuō)明
物業(yè)公司管理手冊(cè)說(shuō)明
質(zhì)量/環(huán)境手冊(cè)(以下簡(jiǎn)稱管理手冊(cè))是公司各項(xiàng)質(zhì)量和環(huán)境活動(dòng)必須遵循的法規(guī),是體系運(yùn)行中需長(zhǎng)期遵循的綱領(lǐng)性文件,本手冊(cè)是按照is09001:2000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的條款和iso14001:1996國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的要素編寫的。
管理手冊(cè)由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織編寫,管理者代表負(fù)責(zé)手冊(cè)的最終審核,報(bào)總裁批準(zhǔn)后,下發(fā)各職能部門、相關(guān)管理處執(zhí)行。
管理手冊(cè)的管理由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé),管理手冊(cè)發(fā)放給各相關(guān)單位主管,使用人員必須使用公司最新版受控手冊(cè),品質(zhì)管理部根據(jù)手冊(cè)《文件發(fā)放名單》填寫管理手冊(cè)發(fā)放記錄,并要求接收人簽名。
公司員工不得使用非受控管理手冊(cè),未經(jīng)管理者代表許可不得復(fù)印。
管理手冊(cè)的更改由品質(zhì)管理部根據(jù)手冊(cè)實(shí)施情況提出更改申請(qǐng)。管理者代表對(duì)更改申請(qǐng)進(jìn)行審核,總裁或其授權(quán)人對(duì)更改申請(qǐng)進(jìn)行審批。更改頁(yè)中應(yīng)反映版本號(hào)和修改狀態(tài)的變更,品質(zhì)管理部在文件更改正式批準(zhǔn)一周內(nèi),將最新更改頁(yè)下發(fā)至受控手冊(cè)持有人,并將原頁(yè)蓋作廢章并將其銷毀。
每一章節(jié)的內(nèi)容發(fā)生修改時(shí),則相應(yīng)章節(jié)的個(gè)性狀態(tài)號(hào)遞增,即由0、1、2、3……依次遞增。當(dāng)有三分之二以上的章節(jié)發(fā)生修改或運(yùn)行三年以后整本手冊(cè)需換版,版本號(hào)以a、b、c……英文字母遞增。
管理手冊(cè)是根據(jù)iso9001:2000與iso14001:1996國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的要求制訂的,是描述本公司質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系的綱領(lǐng)性文件,是對(duì)業(yè)主/物業(yè)使用人(以下統(tǒng)稱為客戶)服務(wù)質(zhì)量保證的承諾,同時(shí)也是對(duì)相關(guān)方環(huán)境保護(hù)的承諾。本公司的每一位員工都必須嚴(yán)格執(zhí)行本手冊(cè)的要求。
手冊(cè)發(fā)布和修改的批準(zhǔn)由總裁負(fù)責(zé)。任何有關(guān)質(zhì)量與環(huán)境體系的部門設(shè)置,相互關(guān)系的調(diào)整都應(yīng)經(jīng)董事會(huì)會(huì)議批準(zhǔn),并通過(guò)對(duì)管理手冊(cè)的修改來(lái)實(shí)現(xiàn)。
任何與質(zhì)量和環(huán)境體系有關(guān)的管理規(guī)定都應(yīng)按有關(guān)程序,通過(guò)修改企業(yè)管理體系文件來(lái)傳達(dá)。
任何人未經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)不得復(fù)制、外傳手冊(cè)。
深圳市**國(guó)際物業(yè)管理有限公司
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第11篇 物業(yè)管理iso9001作業(yè)指導(dǎo)書編寫
物業(yè)管理iso9001作業(yè)指導(dǎo)書的編寫
1. 概述
a. 什么是作業(yè)指導(dǎo)書
作業(yè)指導(dǎo)書是指為保證過(guò)程的質(zhì)量而制訂的程序。
―“過(guò)程”可理解為一組相關(guān)的具體作業(yè)活動(dòng)(如抹灰、砌磚、插件、調(diào)試、裝配、完成某項(xiàng)培訓(xùn))。
―作業(yè)指導(dǎo)書也是一種程序,只不過(guò)其針對(duì)的對(duì)象是具體的作業(yè)活動(dòng),而程序文件描述的對(duì)象是某項(xiàng)系統(tǒng)性的質(zhì)量活動(dòng)。
―作業(yè)指導(dǎo)書有時(shí)也稱為工作指導(dǎo)令或操作規(guī)范、操作規(guī)程、工作指引等。
作業(yè)指導(dǎo)書的作用
―是指導(dǎo)保證過(guò)程質(zhì)量的最基礎(chǔ)的文件和為開(kāi)展純技術(shù)性質(zhì)量活動(dòng)提供指導(dǎo)。
―是質(zhì)量體系程序文件的支持性文件。
b. 作業(yè)指導(dǎo)書的種類
按發(fā)布形式可分為:
―書面作業(yè)指導(dǎo)書;
―口述作業(yè)指導(dǎo)書;
―計(jì)算機(jī)軟件化的工作指令;
―音像化的工作指令。
按內(nèi)容可分為:
―用于施工、操作、檢驗(yàn)、安裝等具體過(guò)程的作業(yè)指導(dǎo)書;
―用于指導(dǎo)具體管理工作的各種工作細(xì)則、導(dǎo),則、計(jì)劃和規(guī)章制度等;
―用于指導(dǎo)自動(dòng)化程度高而操作相對(duì)獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)范。
c. iso9000系列標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)作業(yè)指導(dǎo)書的要求
“如果沒(méi)有作業(yè)指導(dǎo)書就不能保證5質(zhì)量時(shí),則應(yīng)對(duì)生產(chǎn)和安裝方法制訂作業(yè)指導(dǎo)書”(gb/t19001-iso9001--9. 1)。
生產(chǎn)作業(yè)可由作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定到必要的程度。應(yīng)對(duì)工序能力進(jìn)行研究以確定工序的潛能。整個(gè)生產(chǎn)中使用工藝規(guī)定也應(yīng)寫成書面文件,務(wù)個(gè)作業(yè)指導(dǎo)書中均應(yīng)引用。作業(yè)指導(dǎo)書中應(yīng)明確規(guī)定圓滿完成工作以及符合技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則?！?gb/t19004-iso9004--10. 1. 1)。
“應(yīng)按照質(zhì)量體系的規(guī)定對(duì)作業(yè)指導(dǎo)書,規(guī)范和圖樣進(jìn)行控制”(gb/t19004-iso9004--11. 5)。
2. 作業(yè)指導(dǎo)書的內(nèi)容
常用的作業(yè)指導(dǎo)書、工作細(xì)則、標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)規(guī)范通常應(yīng)包含的內(nèi)容 (見(jiàn)附表5.13).
3. 作業(yè)指導(dǎo)書的編號(hào)與管理
a. 基本要求
內(nèi)容應(yīng)滿足
―5w1h原則
任何作業(yè)指導(dǎo)書都須用不同的方式表達(dá)出:
where:即在哪里使用此作業(yè)指導(dǎo)書;
who:什么樣的人使用該作業(yè)指導(dǎo)書;
what:此項(xiàng)作業(yè)的名稱及內(nèi)容是什么;
why:此項(xiàng)作業(yè)的目的是干什么;
how:如何按步驟完成作業(yè)。
―“最好,最實(shí)際”原則
最科學(xué)、最有效的方法;
良好的可操作性和良好的綜合效果。
數(shù)量應(yīng)滿足
―不一定每一個(gè)工位,每一項(xiàng)工作都需要成文的作業(yè)指導(dǎo)書;
―“沒(méi)有作業(yè)指導(dǎo)書就不能保證質(zhì)量時(shí)”才用;
―描述質(zhì)量體系的質(zhì)量手冊(cè)之中究竟要引用多少個(gè)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書;就根據(jù)各組織的要求來(lái)確定;
―培訓(xùn)充分有效時(shí),作業(yè)指導(dǎo)書可適量減少;
―某獲證企業(yè)質(zhì)量手冊(cè)中引用的作業(yè)指導(dǎo)書清單,詳見(jiàn)附表16。
格式應(yīng)滿足
―以滿足培訓(xùn)要求為目的,不拘一格;
―簡(jiǎn)單、明了、可獲唯一理解;
―美觀、實(shí)用。
b. 編寫步驟
見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書編寫流程圖(見(jiàn)圖5.1)
流程圖說(shuō)明
―作業(yè)指導(dǎo)書的編寫任務(wù)一般由具體部門承擔(dān);
―明確編寫目的是編寫作業(yè)指導(dǎo)書的首要環(huán)節(jié);
―當(dāng)作業(yè)指導(dǎo)書涉及其它過(guò)程(或工作)時(shí),要認(rèn)真處理好接口;
―編寫作業(yè)指導(dǎo)書時(shí)應(yīng)吸收損操作人員參與,并使他們清楚作業(yè)指導(dǎo)書的內(nèi)容。
c. 作業(yè)指導(dǎo)書的管理
作業(yè)指導(dǎo)書的批準(zhǔn)
―作業(yè)指導(dǎo)書應(yīng)按規(guī)定的程序批準(zhǔn)后才能執(zhí)行,一般由部門人負(fù)責(zé)人批準(zhǔn);
―未經(jīng)批準(zhǔn)的作業(yè)指導(dǎo)書不能生效。
作業(yè)指導(dǎo)書是受控文件
―經(jīng)批準(zhǔn)后只能在規(guī)定的場(chǎng)合使用;
―嚴(yán)禁執(zhí)行作廢的作業(yè)指導(dǎo)書;
―按規(guī)定的程序進(jìn)行更改和更新。
六、質(zhì)量記錄的定義和概念 回到頁(yè)首
a. 定義:為已完成的活動(dòng)或達(dá)到的結(jié)果提供客觀證據(jù)的文件。
質(zhì)量記錄為證明滿足質(zhì)量要求的程度或?yàn)橘|(zhì)量體系的要素運(yùn)行的有效性提供客觀證據(jù)。
質(zhì)量記錄的某些目的是證實(shí)、可追溯性預(yù)防措施和糾正措施。
記錄可以是書面的,也可以是貯存在任何媒體上。
b. 概念
質(zhì)量記錄是質(zhì)量體系文件的一組成部分,任何質(zhì)量活動(dòng)均會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量記錄,因此質(zhì)量記錄的確立、編制和管理對(duì)質(zhì)量體系的運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生重大影響。
2. 基本內(nèi)容
a. 產(chǎn)品、項(xiàng)目或合同質(zhì)量形成過(guò)程和最終狀態(tài)的證實(shí)記載;
b. 上述證實(shí)記載與要求狀態(tài)的驗(yàn)證記載;
c. 質(zhì)量體系運(yùn)行記載以及驗(yàn)證其有效性是否達(dá)到預(yù)定要求或合同規(guī)定要求的記載。在qg/t19004.1-iso9004-1標(biāo)準(zhǔn)中,對(duì)質(zhì)量記錄的控制內(nèi)容規(guī)定:
對(duì)于硬件、軟件和流程性材料產(chǎn)品的質(zhì)量體系的質(zhì)量記錄至少應(yīng)控制下述記錄:
(1). 檢驗(yàn)報(bào)告;
(2). 試驗(yàn)數(shù)據(jù);
(3). 鑒定報(bào)告;
(4). 驗(yàn)證報(bào)告;
(5). 審核報(bào)告;
(6). 物資材料評(píng)審報(bào)告;
(7). 校準(zhǔn)數(shù)據(jù);
(8). 質(zhì)量成本報(bào)告;
對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量體系的質(zhì)量記錄至少應(yīng)提供并控制以下信息;
(1). 實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的進(jìn)展情況;
(2). 顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的滿意水平和不滿意程度;
(3). 質(zhì)量體系評(píng)審和改進(jìn)服務(wù)的結(jié)果;
(4). 質(zhì)量趨勢(shì)的分析;
(5). 糾正措施及其效果;
(6). 分供方的工作績(jī)效;
(7). 人員的技能和培
訓(xùn)狀況;
(8). 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較。
3. 作用的特點(diǎn)
a. 可操作性:
指導(dǎo)操作性使用的一種文件,因而明確、具體、實(shí)用。
b. 可檢查性:
質(zhì)量記錄反映操作者的實(shí)際操作活動(dòng),具有數(shù)量化和特征化,因而可以檢查和評(píng)價(jià)。
c. 可追溯性:
要需要追蹤了解查明原因時(shí)對(duì)通過(guò)質(zhì)量記錄查明情況,從而可以有針對(duì)性地采取預(yù)防和糾正措施。
d. 可見(jiàn)證收:
為企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部或外部質(zhì)量體系審核提供證據(jù),它可以證實(shí)是否已實(shí)施了規(guī)定的質(zhì)量體系要求及實(shí)施的程度。另外質(zhì)量記錄也可以反映對(duì)不合格采取了哪些糾正措施。
e. 系統(tǒng)性:
記錄了整個(gè)質(zhì)量活動(dòng)的完整過(guò)程,因而具有連續(xù)性,也為管理者分析質(zhì)量問(wèn)題、質(zhì)量發(fā)趨勢(shì)提供依據(jù),同時(shí)也為質(zhì)量成本分析、統(tǒng)計(jì)技術(shù)的運(yùn)用提供了依據(jù)。
4. iso9001對(duì)質(zhì)量記錄的要求主要有
a. 管理評(píng)審記錄;
b. 合同評(píng)審記錄;
c. 設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)驗(yàn)證記錄;
d. 合格的分供方記錄;
e. 需方提供物資的記錄;
f. 產(chǎn)品標(biāo)記記錄;
g. 工房、設(shè)備和人員的鑒定記錄;
h. 進(jìn)貨檢驗(yàn)和試驗(yàn)記錄;
i. 緊急放行物資記錄;
j. 工房檢驗(yàn)和試驗(yàn)記錄;
k. 最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)記錄;
l. 檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的校準(zhǔn)記錄;
m. 試驗(yàn)硬件和軟件檢驗(yàn)記錄;
n. 檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)記錄;
o. 不合格品記錄;
p. 不合格品評(píng)審和處置記錄;
q. 內(nèi)部質(zhì)量審核記錄;
r. 培訓(xùn)記錄;
s. 文件修改記錄;
t. 糾正和預(yù)防措施記錄;
u. 客戶投訴記錄;
另外為完善質(zhì)量體系至少應(yīng)補(bǔ)充以下質(zhì)量記錄:
a. 質(zhì)量成本分析報(bào)告;
b. 服務(wù)記錄。
5. 編制質(zhì)量記錄的要求
a. 內(nèi)容完整有效
項(xiàng)目?jī)?nèi)容完整,反映須記錄的重要項(xiàng)目,記錄表格中無(wú)缺項(xiàng)、漏項(xiàng)等;
填表人或編制人、審核、批準(zhǔn)人、日期等確保質(zhì)量記錄的有效性和可追溯性。
b. 質(zhì)量記錄應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化
標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量記錄既便于填制,也便于統(tǒng)計(jì)分析,同時(shí)也為進(jìn)一步使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行信息管理打下基礎(chǔ)。如有國(guó)際、國(guó)內(nèi)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)格式應(yīng)盡量采用。
c. 質(zhì)量記錄應(yīng)實(shí)用,符合質(zhì)量管理需要
質(zhì)量記錄應(yīng)反映質(zhì)量 體系運(yùn)行的情況,對(duì)那些不能為質(zhì)量管理和質(zhì)量保證提供依據(jù)的信息,不應(yīng)在質(zhì)量記錄中體現(xiàn)。
d. 質(zhì)量記錄的真實(shí)性和準(zhǔn)確性
質(zhì)量記錄填寫需規(guī)范化,字體大小一致,應(yīng)盡量減少涂改,如有涂改則應(yīng)蓋上涂改人校對(duì)章或簽字確認(rèn)。
6. 質(zhì)量記錄的管理
a. 質(zhì)量記錄的標(biāo)記
標(biāo)記可分為:分類標(biāo)記,分級(jí)標(biāo)記,分部門標(biāo)記和統(tǒng)一標(biāo)記。標(biāo)記方法可以用英文字母或阿拉伯?dāng)?shù)字表示,也可以以顏色來(lái)標(biāo)記分類,目的是使使用者一看便知質(zhì)量記錄是什么類別的。
b. 質(zhì)量記錄的收集
收集分為按規(guī)定時(shí)間間隔收集、按部門收集及按類別收集。對(duì)連續(xù)生產(chǎn)的組織來(lái)說(shuō)按時(shí)間收集較佳,而對(duì)按項(xiàng)目生產(chǎn)和制作的組織來(lái)說(shuō)按項(xiàng)目或類別收集較好。
c. 質(zhì)量記錄的編目
先編制索引以供檢索調(diào)用。
d. 質(zhì)量記錄的貯存
貯存形式:紙、硬盤、軟盤、錄像帶、錄音帶、微縮膠卷等;
貯存條件:防火、防蟲(chóng)、防潮、防遺失、防損失,合適的溫溫度。
保存期:如合同或法規(guī)有規(guī)定則按合同或法規(guī)執(zhí)行,如沒(méi)有一般可對(duì)質(zhì)量記錄按重要性分級(jí)確定保存時(shí)間,對(duì)重要的質(zhì)量記錄應(yīng)保存5-7年。
e. 質(zhì)量記錄的過(guò)時(shí)處理
第12篇 zz城物業(yè)設(shè)備管理運(yùn)行程序
新星城物業(yè)設(shè)備管理運(yùn)行程序
設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開(kāi)始,一直到設(shè)備報(bào)廢為止的設(shè)備管理的全過(guò)程。按設(shè)備管理中的不同階段,總程序可分為四個(gè)不同的運(yùn)行程序:
1、設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購(gòu)、安裝調(diào)試及日常運(yùn)行
1)設(shè)備的更新規(guī)劃:根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標(biāo),結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn),制訂出3-5年中設(shè)備增添和更新改造的具體規(guī)劃,由工程部提出,報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人審核后提交公司相關(guān)部門審核,經(jīng)由公司物業(yè)管理部最高負(fù)責(zé)人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)。
2)設(shè)備的選型:選型應(yīng)考慮三個(gè)方面。第一是技術(shù)先進(jìn),選用同類產(chǎn)品中效率高,操作簡(jiǎn)便,安全可靠并符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品;第二是同類產(chǎn)品互換性能好,選用檢修簡(jiǎn)便,零部件通用性強(qiáng)的產(chǎn)品;第三是經(jīng)濟(jì)合理,選用能耗低和維修費(fèi)用較低的產(chǎn)品。
3)設(shè)備訂購(gòu):訂購(gòu)可由物業(yè)公司負(fù)責(zé),也可由發(fā)展商直接訂購(gòu),采購(gòu)時(shí)必須注意隨機(jī)附件、技術(shù)資料和易損件的供應(yīng)等問(wèn)題,訂購(gòu)合同按相關(guān)操作程序申報(bào)。
4)入庫(kù)保管:設(shè)備到貨運(yùn)至物業(yè)后,必須及時(shí)開(kāi)箱驗(yàn)收(進(jìn)口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和商檢人員到場(chǎng)),查驗(yàn)裝箱單、合格證書和技術(shù)文件等,按裝箱單仔細(xì)核對(duì)品種,數(shù)量。認(rèn)定質(zhì)量合格的情況下,登記造冊(cè),辦理入庫(kù)手續(xù)。有問(wèn)題時(shí),應(yīng)及時(shí)與有關(guān)單位交涉。開(kāi)箱驗(yàn)收過(guò)程應(yīng)有發(fā)展商人員在場(chǎng)。暫時(shí)不用的設(shè)備,倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后,封存入庫(kù)。資料員應(yīng)把全部資料編冊(cè)存檔。
5)設(shè)備安裝調(diào)試:安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成,也可委托供應(yīng)商找專業(yè)公司進(jìn)行。對(duì)關(guān)鍵設(shè)備的安裝,物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場(chǎng)共同參加。驗(yàn)收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設(shè)備(如電梯、鍋爐等)應(yīng)請(qǐng)政府部門參加。最后會(huì)簽驗(yàn)收單。
6)設(shè)備移交、入帳及建檔:依據(jù)設(shè)備竣工驗(yàn)收單,由工程部會(huì)同財(cái)務(wù)部門向使用部門移交(如保安部、物業(yè)部等),根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號(hào),填寫設(shè)備登記卡,列入臺(tái)帳,工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。
7)日常管理:設(shè)備移交后,應(yīng)會(huì)同使用部門或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好標(biāo)準(zhǔn),按操作規(guī)程運(yùn)行操作,定期檢查確保設(shè)備正常運(yùn)行。
2、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng),即設(shè)備一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)和設(shè)備大修,工程部應(yīng)編制年度維修計(jì)劃,設(shè)備的一、二級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及外判保養(yǎng)的項(xiàng)目。外判項(xiàng)目中應(yīng)審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和計(jì)劃,并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。
1)一級(jí)保養(yǎng):物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動(dòng)力、電氣設(shè)備等,可每月按一級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容進(jìn)行一次保養(yǎng)工作,保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進(jìn)行。一級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級(jí)保養(yǎng):設(shè)備使用三個(gè)月后按規(guī)定進(jìn)行二級(jí)保養(yǎng)工作,根據(jù)保養(yǎng)程序和要求,逐項(xiàng)開(kāi)展。二級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進(jìn)行驗(yàn)收并備案。
3)設(shè)備大修:一般設(shè)備使用一年后,可進(jìn)行大修程序工作(視各設(shè)備、系統(tǒng)情況而定)。大修項(xiàng)目確定后,應(yīng)填寫大修申請(qǐng)表,編制大修方案,明確修理內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并做好技術(shù)資料及備件準(zhǔn)備工作。對(duì)大型重要設(shè)備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔(dān)大修工作,修理過(guò)程中,要做好現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)督工作,大修結(jié)束,應(yīng)組織竣工驗(yàn)收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。
3、設(shè)備的技術(shù)改造,設(shè)備在運(yùn)行一段時(shí)間后,會(huì)發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡合理等情況,需在設(shè)備原有基礎(chǔ)上作一些技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術(shù)改造,工程部須對(duì)改造的原因、方案提出可行性報(bào)告,上報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人,經(jīng)公司工程部審核后,發(fā)文給發(fā)展商建議改造,設(shè)備的技術(shù)改造程序與大修程序相同。
4、設(shè)備的更新報(bào)廢,設(shè)備的更新報(bào)廢應(yīng)同時(shí)辦理,設(shè)備的報(bào)廢原則為:
1)國(guó)家指定的淘汰產(chǎn)品。
2)已超過(guò)使用期限,損壞嚴(yán)重,修理費(fèi)用昂貴。
3)因受自然災(zāi)害或事故損壞,而修理費(fèi)接近或超過(guò)原設(shè)備價(jià)值的設(shè)備。
4)雖能運(yùn)轉(zhuǎn),但有嚴(yán)重隱患,而修理費(fèi)用昂貴的設(shè)備。
5)無(wú)法修復(fù)的設(shè)備。
設(shè)備報(bào)廢應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng),由工程部會(huì)同有關(guān)技術(shù)單位進(jìn)行評(píng)判和技術(shù)鑒定,確認(rèn)后,由工程部出具書面報(bào)告報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人,價(jià)值超過(guò)人民幣2000元的應(yīng)報(bào)公司工程部審批,經(jīng)公司物業(yè)管理部最高負(fù)責(zé)人同意后,報(bào)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批通過(guò)后,方可辦理報(bào)廢手續(xù)。
