第1篇 大廈管理中心火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案
大廈物業(yè)管理中心火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案
1、目的
使各崗位員工明確發(fā)生火災(zāi)事故后各自的崗位職責(zé)與搶救措施,確保救火搶險工作進(jìn)行的程序性、及時性與有效性。
2、適用范圍
適用于管理中心發(fā)生火災(zāi)事故時的應(yīng)急處理。
3、職責(zé)
3.1管理中心經(jīng)理擔(dān)任火災(zāi)應(yīng)急事故處理的現(xiàn)場總指揮,負(fù)責(zé)向各級部門布置警戒、疏散、滅火工作。
3.2火災(zāi)應(yīng)急事故處理情況下,設(shè)備控制方面運(yùn)行班長接受技術(shù)室的直屬領(lǐng)導(dǎo),負(fù)責(zé)向運(yùn)行值班員下達(dá)設(shè)備操作指令,盡力保證消防設(shè)備電源,確保應(yīng)急照明及消防設(shè)施的運(yùn)作正常。
3.3運(yùn)行值班員在發(fā)生火災(zāi)事故時,負(fù)責(zé)立即按照4.3規(guī)定的程序進(jìn)行操作,及時完成技術(shù)室、運(yùn)行班長發(fā)出的設(shè)備操作指令,并根據(jù)火情及值班經(jīng)驗(yàn)靈活、果斷處理各種應(yīng)急情況。
3.4大廈維修工負(fù)責(zé)火災(zāi)現(xiàn)場的搶險、救災(zāi)工作,向安管隊(duì)員說明現(xiàn)場的帶電情況,避免意外事故的發(fā)生。
3.5安管隊(duì)長負(fù)責(zé)應(yīng)急情況下疏散、搶險、救火的組織工作,及時完成管理中心經(jīng)理發(fā)出的各種指令,根據(jù)火情及執(zhí)勤經(jīng)驗(yàn)靈活、果斷處理各種應(yīng)急情況。
3.6安管隊(duì)員負(fù)責(zé)現(xiàn)場救護(hù)及滅火搶險工作,按照管理處及隊(duì)長的指示及時完成各項(xiàng)應(yīng)急任務(wù)。
3.7管理中心辦公室人員按照管理中心經(jīng)理的指示及時完成人員與物資的疏導(dǎo)工作,維護(hù)好公共秩序及通訊工作。
4、工作流程
4.1管理中心經(jīng)理工作流程
4.1.1接到火災(zāi)緊急通報后,管理中心經(jīng)理應(yīng)立即趕到監(jiān)控室擔(dān)任火災(zāi)應(yīng)急處理的現(xiàn)場總指揮。
4.1.2負(fù)責(zé)向市公安消防隊(duì)匯報火情,及時調(diào)配人員執(zhí)行消防隊(duì)發(fā)出的各項(xiàng)指令,保證各項(xiàng)搶險、救災(zāi)工作的及時開展。
4.1.3按照《yk大廈火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案圖》及實(shí)際火情向各班組人員下達(dá)工作指令。
4.1.4組織火情偵察,預(yù)測火勢的發(fā)展趨勢,向公司領(lǐng)導(dǎo)與工行相關(guān)負(fù)責(zé)人員匯報火情,及時召集力量。
4.1.5撲滅火災(zāi)后,向公司提交火災(zāi)報告,分析著火原因,處罰當(dāng)事人,教育群眾。
4.2運(yùn)行班長工作流程
4.2.1接到火災(zāi)緊急通報后應(yīng)立即趕到監(jiān)控室。
4.2.2根據(jù)《yk大廈火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案圖》以及實(shí)際火情對運(yùn)行值班員下達(dá)設(shè)備操作指令。
4.2.3向技術(shù)室匯報火情,設(shè)法完成技術(shù)室發(fā)出的設(shè)備操作指令,盡力保證消防設(shè)備電源,確保應(yīng)急照明及消防設(shè)施的運(yùn)作正常。
4.2.4及時完成管理中心經(jīng)理發(fā)出的工作指令。
4.2.5在未與技術(shù)室取得聯(lián)系前,應(yīng)靈活、果斷的向值班員發(fā)出操作指令。
4.3運(yùn)行值班員工作流程
4.3.1接到消防報警系統(tǒng)顯示火警信號或接到火情報告后,立即通知安管隊(duì)員前往火警現(xiàn)場查看,確認(rèn)火情。
4.3.2確認(rèn)火情后兩名運(yùn)行值班員應(yīng)立即分工,一人留守監(jiān)控室負(fù)責(zé)臨時總指揮,一人負(fù)責(zé)消防、空調(diào)、電梯等機(jī)電設(shè)備的現(xiàn)場操作,操作完畢后應(yīng)留守配電房聽候指揮。
4.3.3留守監(jiān)控室運(yùn)行值班員應(yīng)立即執(zhí)行以下工作。
4.3.3.1向所有管理中心在崗人員通報火情,在運(yùn)行班長、管理中心經(jīng)理未到達(dá)監(jiān)控室前擔(dān)任臨時現(xiàn)場總指揮,根據(jù)《yk大廈火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案圖》及實(shí)際火情向各在崗人員分配應(yīng)急任務(wù)。
4.3.3.2向管理中心經(jīng)理報告火情。
4.3.3.3打電話'119'向市消防局報警。
4.3.3.4在監(jiān)控室啟動消防風(fēng)機(jī)、防排煙系統(tǒng),通知晶都水泵站啟動消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)。
4.3.3.5通知電梯值班員將客梯置于頂層后關(guān)閉電源,并指示電梯值班員留守于一樓消防電梯門前待命。
4.3.3.6利用應(yīng)急廣播、警鈴,按照《yk大廈應(yīng)急疏散預(yù)案》疏散大廈人員。
4.3.3.7保持與各崗位人員的聯(lián)系,了解搶救、疏散、滅火工作的最新進(jìn)展情況,及時向相關(guān)負(fù)責(zé)人匯報,隨時向各崗位員工發(fā)出新的工作指令。
4.3.3.8接到公司領(lǐng)導(dǎo)的指令后,應(yīng)立即按照指令執(zhí)行。
4.3.4留守配電房運(yùn)行值班員應(yīng)立即執(zhí)行以下工作。
4.3.4.1置一樓消防電梯廳電梯消防開關(guān)于火警位置。
4.3.4.2關(guān)閉空調(diào)機(jī)組、空調(diào)風(fēng)機(jī),切斷火災(zāi)現(xiàn)場電源,保留應(yīng)急照明電源及消防用電。
4.3.4.3啟動應(yīng)急發(fā)電機(jī),使發(fā)電機(jī)處于隨時可投入使用狀態(tài)。
4.3.4.4按照監(jiān)控室發(fā)出的指令進(jìn)行操作,及時向監(jiān)控室匯報配電房的運(yùn)行狀況。
4.3.4.5隨時向監(jiān)控室匯報消防設(shè)備及應(yīng)急照明的運(yùn)行情況。
4.3.5火災(zāi)事故處理完畢后,值班員應(yīng)做好火警記錄,并配合有關(guān)部門做好火災(zāi)事故調(diào)查。
4.4安管隊(duì)員工作流程
4.4.1接到火警信號后或接到火情報告后,安管隊(duì)員應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場查看,確認(rèn)火警后,按下報警開關(guān)或利用消防電話向監(jiān)控室報告火情。
4.4.2隊(duì)長、領(lǐng)班員及巡邏人員接到火情通報后立即趕往監(jiān)控室配齊防毒面具,并立即趕往火災(zāi)現(xiàn)場,采用消火栓、噴淋或使用滅火器投入滅火工作,動作應(yīng)迅速、及時。
4.4.3兩名大堂值班員一名負(fù)責(zé)召集休息隊(duì)員趕回公司,趕回人員到達(dá)公司后應(yīng)立即到監(jiān)控室接受指令,另一名大堂值班員在大堂阻止無關(guān)人員進(jìn)入大廈,并指引疏散人員向西門或正門撤離。
4.4.4停車場門崗安管員應(yīng)立即阻止無關(guān)車輛(非消防、公安車輛)進(jìn)入停車場,引導(dǎo)車輛駛離停車場,盡量騰空車位、疏通大門前通道,等待消防、公安車輛的進(jìn)入。
4.4.5停車場巡邏安管員應(yīng)立即封鎖大廈地下車庫入口與正大門,阻止無關(guān)人員的進(jìn)入,疏導(dǎo)大廈人員,維護(hù)好公共秩序。
4.4.6地下室值班安管員應(yīng)阻止無關(guān)人員及車輛的進(jìn)入,監(jiān)守崗位,協(xié)助車輛物品的疏導(dǎo)工作。
4.4.7市消防隊(duì)到達(dá)現(xiàn)場后,停車場安管員應(yīng)立即通知管理中心經(jīng)理或直接帶領(lǐng)消防隊(duì)員進(jìn)入監(jiān)控室了解火情,并協(xié)助隊(duì)員開展各項(xiàng)救火工作。
4.5維修工工作流程
4.5.1大廈所有維修人員接到火情通報后應(yīng)立即停止一切日常維修工作,立即趕到監(jiān)控室配齊防毒面具后,趕到火災(zāi)現(xiàn)場協(xié)同安管隊(duì)員進(jìn)行火災(zāi)現(xiàn)場的搶救與撲滅工作。
4.6管理中心辦公室人員
4.6.1事故發(fā)生后,管理中心辦公室員工應(yīng)及時趕到監(jiān)控室接受指令,并負(fù)責(zé)以下工作內(nèi)容。
4.6.2負(fù)責(zé)大廈內(nèi)群眾的疏散、物資的疏導(dǎo)工作。
4.6.3保
障器材供應(yīng),協(xié)助、引導(dǎo)市消防隊(duì)工作。
4.6.4協(xié)助運(yùn)行值班員的通訊聯(lián)系工作。
4.6.5完成管理中心經(jīng)理發(fā)出的臨時工作指令。
4.7滅火器的選用
4.7.1因電器、電器故障短路引起著火,應(yīng)迅速切斷電源,用1211滅火器或其它阻燃材料進(jìn)行撲救。
4.7.2汽油、柴油等著火,用1211滅火器進(jìn)行撲救。
4.7.3液化石油氣等燃?xì)庵?用干粉滅火器進(jìn)行撲救。
4.8火災(zāi)報警
4.8.1拿起話筒拔'119'號鍵,直至聽到對方回話。
4.8.2準(zhǔn)確講清起火單位名稱、所在位置,要詳細(xì)講明單位地址。
4.8.3講清起火部位、燃燒物品、火勢大小、火場面積。
4.8.4講清大廈樓高及起火樓層。
4.8.5講清報警人的姓名、聯(lián)系電話號碼,以便隨時聯(lián)系。
4.8.6如需安排接消防車要講清楚接車地點(diǎn)。
4.9消防水槍、水帶操作規(guī)范
4.9.1打開消火栓門,取出水帶、水槍。
4.9.2檢查水帶及接頭是否良好,如有破損嚴(yán)禁使用。
4.9.3向火場方向鋪設(shè)水帶,避免扭折。
4.9.4將水帶靠近消火栓端與消火栓連接,連接時將連接扣準(zhǔn)確插入滑槽,按順時針方向擰緊。
4.9.5將水帶另一端與水槍連接(連接程序與4.9.4相同)。
4.9.6連接完畢至少2人握緊水槍1人打開閥門,對準(zhǔn)火場(勿對人,防止高壓水傷人),緩慢打開消火栓閥門至最大,對準(zhǔn)火場根部進(jìn)行滅火。
4.10人員疏散方案
4.10.1當(dāng)火情無法控制,必須疏散大廈人員時,監(jiān)控值班員應(yīng)通過消防廣播引導(dǎo)人員進(jìn)行疏散,并注意以下疏散要點(diǎn)。
4.10.2逃生時應(yīng)走消防通道(嚴(yán)禁使用電梯),保持鎮(zhèn)定,以防擁擠造成事故。
4.10.3疏散順序:首先為著火層人員,其次是著火層上一層人員,再次為著火層上二層人員,并依次往上,當(dāng)火災(zāi)層以上受火災(zāi)影響的人員全部疏散后,開始依次疏散火災(zāi)層下一層、下二層人員,依次往下。
4.10.4被困人員出門前先以手觸摸門板及把手,感覺熱燙時切勿開門,應(yīng)打開窗門揮手或其它方法發(fā)出求救信號,等待消防隊(duì)到達(dá)后利用云梯等登高工具進(jìn)行救護(hù),同時應(yīng)用濕衣服堵住門縫,防止煙霧進(jìn)入。
4.10.5緊急疏散煙霧較大時,要用濕毛巾、衣物等捂住口,避免被煙氣嗆住導(dǎo)致窒息。
4.10.6濃煙彌漫時應(yīng)沿著緊急疏散標(biāo)志指示的方向,采用最低姿勢沿墻角前進(jìn)(彎腰或爬行前進(jìn)),由首層向大廈以外跑。
4.11yk大廈火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案圖
第2篇 小區(qū)大廈保潔管理程序
小區(qū)(大廈)保潔管理程序
1、目的
保持小區(qū)環(huán)境整潔、清新
2、范圍
適用于保潔工作的管理
3、職責(zé)
3.1客戶服務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)整體保潔工作的組織、安排和檢查
3.2保潔班長負(fù)責(zé)具體工作的安排,落實(shí)和臨時性工作的處理,巡查保潔工作的完成情況
3.3保潔員負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔工作
4、程序
4.1樓道的清潔
4.1.1每日依從高層到底層的順序,用掃把將樓道內(nèi)的贓物打掃干凈,打掃時要輕掃輕劃,以免引起塵土
4.1.2在打掃樓道時,用擰干的濕布將樓梯欄桿擦拭一遍,做到無污跡、無塵土
4.1.3打掃完后,用半濕拖布按由上至下的順序拖擦樓梯,拖布要用清水涮洗干凈后方可再次用來拖地
4.1.4清潔樓道時,要注意避讓客戶,以免將污水濺到客戶身上
4.1.5做到墻面無污跡,無蜘蛛網(wǎng),樓道窗臺無塵土,玻璃明亮,保持樓道燈罩及開關(guān)面板的清潔
4.1.6每日擦拭消防箱,滅火器,保持箱內(nèi)外干凈無塵土,督察并保證滅火器處于正常的使用狀態(tài)
4.1.7每日清掃樓道的同時,對樓道照明燈進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞或不亮及時保修
4.2道路的清潔
4.2.1每日清晨由保潔員將所轄區(qū)域內(nèi)的道路路面進(jìn)行一次徹底清掃
4.2.2清掃時力度要適當(dāng),以免暴起塵土,主要避讓行人,撿拾石子和贓物
4.2.3路面隨時保持干凈,做到無煙頭,紙屑、雜物、垃圾和痰跡
4.2.4路面有積水或積雪時要及時處理
4.3公用場地、設(shè)施的清潔
4.3.1公用場地主要包括小區(qū)內(nèi)各處停車場等非綠化地域
4.3.2公用場地要每天進(jìn)行清潔打掃,保持無煙頭,紙屑、雜物、垃圾和痰跡
4.3.3對往來車輛帶來的雜物進(jìn)行清理,保持停車場干凈
4.3.4公用設(shè)施包括小區(qū)內(nèi)的座椅、廣告欄、停車棚、路燈、草坪燈、兒童娛樂設(shè)施等
4.3.5小區(qū)座椅要每天進(jìn)行擦拭,并清理椅子周圍的雜物
4.3.6廣告欄每天檢查一次,將過期的、破損的告示揭下,并清理干凈
4.3.7隨時檢查并清理停車場
4.3.8路燈、草坪燈一周擦拭一次,將外罩和燈桿上的塵土清理干凈
4.3.9每天對兒童娛樂設(shè)施進(jìn)行擦洗、清潔,保持其干凈可用
4.3.10對娛樂場地進(jìn)行平整、清理做到無雜物、硬物
4.3.11每天檢查設(shè)施的安全,發(fā)現(xiàn)問題及時報修,以免發(fā)生危險
4.4施工現(xiàn)場的清潔
4.4.1每天對施工和裝修人員及外來人員進(jìn)行監(jiān)督棉,防止其將雜物四處亂扔
4.4.2監(jiān)督清運(yùn)的雜物,整理現(xiàn)場遺留物,保持現(xiàn)場整潔
4.4.3檢查裝修房間有無影響環(huán)境清潔的因素,發(fā)現(xiàn)問題及時解決
4.5草坪的清潔
4.5.1草坪要每天進(jìn)行檢查, 及時將草坪上的石子、落葉等雜物清撿干凈
4.6辦公區(qū)和空置房的清潔
4.6.1地磚和墻磚的清潔,一般用拖(抹)布沾水進(jìn)行半濕擦拭,對于特別臟的地方可用清潔劑或去污粉進(jìn)行清洗
4.6.2當(dāng)墻面涂料層有污跡時,應(yīng)用干抹布或細(xì)砂紙輕擦將污垢去除
4.6.3地毯清潔一般用吸塵器進(jìn)行吸塵作業(yè),遇有油污之處可再局部涂上清潔劑,用毛刷和干、濕毛巾進(jìn)行進(jìn)行清潔
4.6.4桌椅清潔先用蘸有清潔劑的濕布擦拭桌面,然后用干凈的濕抹布將殘留的清潔劑擦拭干凈,桌椅的四角也要擦拭干凈
4.6.5電話的清潔依次用蘸用清潔劑和干凈的濕抹布擦拭
第3篇 大廈管理公約承諾書范文-7
大廈管理公約及承諾書范文(七)
根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部頒布的有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和**市房地產(chǎn)管理的有關(guān)法規(guī)、政策以及《**房屋預(yù)售合同》的規(guī)定,結(jié)合**大廈(以下簡稱大 廈)的實(shí)際情況,為維護(hù)大廈各業(yè)主和用戶的合法權(quán)益,明確各自的責(zé)任和義務(wù),確保大廈的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn),特制定本管理公約。
本管理公約對大廈全體業(yè)主、用戶、發(fā)展商及管理者均有約束力。
第一章 定義
在本公約中,除文意另有所指而需作另外解釋外,下列用語將有以下意義:
1、大廈
指座落于**市**路**號,命名為“**”的建筑物。
2、發(fā)展商
指**開發(fā)有限公司。
3、公共地方
指發(fā)展商根據(jù)本公約在大廈內(nèi)所指定的公共地方,其中包括大廈各入口、通道、服務(wù)車輛及垃圾億集車輛起落貸位、升降機(jī)(包括服務(wù)升降機(jī))、防火樓梯間、走廊、 衛(wèi)生間、避難層、茶水房、灑水系系統(tǒng)泵房、消防設(shè)備控制室、水箱、升降機(jī)房(核心筒)及為該大廈的業(yè)主、用戶而設(shè)并供其共用之其他地方或范圍,但不能包括 任何業(yè)主擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商保留之地方。
4、公共設(shè)施
指為該大廈的公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、儀器、裝置、包括供水管、 排水系統(tǒng)管、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、升降機(jī)、自動扶梯、衛(wèi)生間設(shè)備、帷幕墻、電話接線系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、供電系統(tǒng) (包括緊急發(fā)電機(jī))、污水處理系統(tǒng),以及所有供大廈使用之去水道、溝渠、水道、管道、槽溝、電線、電纜、公用通告板及其他機(jī)械、衛(wèi)生設(shè)備。以上所列各類設(shè) 備不論是設(shè)置于公共地方或保留地方內(nèi),都屬于公共設(shè)施的一部分,但任何只供個別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則包括在內(nèi)。
5、保留地方
指屬發(fā)展商所有權(quán)或使用權(quán)的裙樓之天臺、主樓頂層之天臺和其他大廈內(nèi)非單元及非公共地方。
6、管理
指管理者根據(jù)本公約、用戶寧則應(yīng)履行及遵守的全部責(zé)任。
7、管理者
指發(fā)展商或任何根據(jù)本公約被指定管理該大廈的人士或機(jī)構(gòu)。
8、管理規(guī)則
指本公約及用戶守則內(nèi)之一切條款或規(guī)則及發(fā)展商或管理者按本管理公約授權(quán)適時制定之各項(xiàng)與大廈管理有關(guān)之規(guī)章制度。
9、業(yè)主
指對每個單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)的人士,并包括其日后的合法繼承人或承讓人。
10、單元
指在該大廈內(nèi)各業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的單元,包括商業(yè)單元、寫字樓單元或其他單元。
11、業(yè)權(quán)份額
指各單元業(yè)主的房屋所有權(quán)面積占大廈總建筑面積之份額。
12、本公約
本管理公約及其附件。
13、土地批文
指到政府主管部門有償出讓大廈所點(diǎn)地段國有土地使用權(quán)的批文、文件及有關(guān)合同。
14、用戶守則
指發(fā)展商或其授權(quán)的管理者根據(jù)本公約的規(guī)定制定的各業(yè)主、用戶使用其所有的單元及大廈之公共地方、公共設(shè)施時所需要遵守的細(xì)則。
15、管理費(fèi)按金
即于入伙前發(fā)展商授權(quán)之管理者向各單元業(yè)主收集的相等于已被批準(zhǔn)的管理預(yù)算訂定的三個月管理費(fèi)。
第二章 總則
(一)、大廈各業(yè)主擁有的權(quán)益
1、在受土地批文的限制和保障下,獨(dú)自擁有其名下的單元的所有權(quán),包括占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)及收益權(quán);
2、無業(yè)主可將其名下所占的物業(yè)及權(quán)益自由出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈、遺贈、抵押、出租或以其他方式處置或變賣,而無需取得其他業(yè)主或有任何權(quán)益的人士的同意;
3、可與其他業(yè)主共同使用大廈的公共地方和設(shè)施,例如樓梯、走廊通道、升降權(quán)、消防系統(tǒng)、供水及排水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)以及大廈所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施,以便適當(dāng)使用及享用其名下物業(yè);
4、可根據(jù)本公約維護(hù)自身的合法權(quán)益;
5、可根據(jù)本公約條款監(jiān)督管理者及管理人員的工作;
(二)、業(yè)主的義務(wù)
1、業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單元時,須遵守本公約的規(guī)定;
2、業(yè)主須依照公約的規(guī)定,負(fù)責(zé)及繳納其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)、按金及其他款項(xiàng)。
3、負(fù)責(zé)維修大廈的主要結(jié)構(gòu),包括外墻、公共地方及公共設(shè)施等;
4、業(yè)主須繳納其名下單元須付的稅以及水、電煤氣等公設(shè)施費(fèi)用;
5、業(yè)主有義務(wù)為其名下單元購買有關(guān)的保險,并保持其連續(xù)有效性;
6、業(yè)主須遵守發(fā)展商或其授權(quán)的管理者所訂立的〈用戶守則〉、〈裝修指南〉及其他規(guī)章制度;
7、本章第(一)條第2款權(quán)利時,必須要求該處的承受人在公證處簽承諾書,承諾履行及遵守本公約和用戶守則,并在處理后一個月內(nèi)以書面通知大廈管理者有關(guān)承受人的姓名、地址、處理日期。否則,原業(yè)主將對承受人的違約行為負(fù)連帶責(zé)任。
(三)、業(yè)主的責(zé)任
1、不得改變樓宇的結(jié)構(gòu),不得更改承重墻、橫梁、支柱等,或加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物;不得改變大廈任何部分的外貌,不得在大廈外墻安裝任何遮光簾、遮篷、花架、天線、旗桿、旗幟、廣告、招牌、燈箱或其他任何伸出物,亦不可堵塞任何窗戶。
2、不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分之水、電或煤氣等供應(yīng)及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施;
3、各單元的業(yè)主只可按《房屋預(yù)售合同》規(guī)定的用途使用,不得將其名下單元作非法或不道德用途,或在單元內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其他業(yè)主的事項(xiàng);
4、不得私自占用和妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施;
5、不得在所購房產(chǎn)的地面上放置超過規(guī)定荷的載的物品。在將重物搬進(jìn)大廈之前,應(yīng)通知大廈管理者。管理者有權(quán)安排重物之合理放置,以使負(fù)載分布均衡。
6、未經(jīng)管理者批準(zhǔn)不得自行安裝和使用烹調(diào)設(shè)備、大型空調(diào)或采暖系統(tǒng)等;不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何中以引致樓宇所投購保險失效或引致保險費(fèi)增加的行為;
1、未經(jīng)管理者書面同意,不得隨意在大廈的公共地方張貼廣告、懸掛標(biāo)志或文字;
2、未經(jīng)向管理者申報并獲批準(zhǔn),任何業(yè)主或用戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置和中央空調(diào)的負(fù)荷;
3、如果對所購單元進(jìn)行裝修或大的改造,須經(jīng)管理者同意,并訂立施工管理協(xié)議和繳付有關(guān)費(fèi)用;
4、業(yè)主的雇員或親友進(jìn)入大廈,須遵守管理規(guī)定的義務(wù),并對他們違反公約的行為負(fù)連帶責(zé)任;
5、違反第
二章第(三)條的業(yè)主須就所引致的損失負(fù)責(zé)及支付一切有關(guān)開支。
第三章 發(fā)展商的權(quán)利
(一)、發(fā)展商保留的權(quán)利
1、 管理者及其他經(jīng)發(fā)展商許可的人,為檢查、維修及保養(yǎng)大廈的任何一部分,包括公共地方、公共設(shè)施或任何為大廈利益而安裝的設(shè)施,或?yàn)槁男泄芾碚邔Υ髲B的管理 責(zé)任,有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入大廈的任何一部分。如有必要可進(jìn)入大廈的任何單元,但發(fā)展商在行使此項(xiàng)權(quán)利時,不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬 的單元;
2、發(fā)展商可授權(quán)管理者向大廈各業(yè)主收取管理費(fèi)及管理費(fèi)按金;
3、根據(jù)大廈管理的實(shí)際情況,在業(yè)主委員會成立以前,發(fā)展商有權(quán)或授權(quán)管理者訂立及修改有關(guān)管理大廈的規(guī)則,而無需任何業(yè)主同意,所有管理規(guī)則及其修改不得抵觸本公約條款,并應(yīng)張貼于大廈告示欄;
4、發(fā)展商有權(quán)在業(yè)主委員會成立前指定或委托何何人為大廈管理者。發(fā)展商可與管理者簽署管理合同,訂立管理的職責(zé)范圍、年期及酬金等,而無需經(jīng)其他業(yè)主同意,但管理合同的內(nèi)容不通違反本管理公約的條款;
5、在受本公約的限制和保障下,發(fā)展商有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或以其他任何方式處置大廈任何部分(已出售的部分除外),而無需任何業(yè)主同意;
6、發(fā)展商可就大廈管理事另行訂立細(xì)則或規(guī)章制度,但不得抵觸本公約的條款;
7、發(fā)展商有權(quán)在業(yè)主委員會成立前審核批準(zhǔn)大廈年度管理預(yù)算或修訂的年度管理預(yù)算。
(二)為了使發(fā)展商可以有效地行使本章第(一)條給予發(fā)展商的權(quán)利,各業(yè)主于此公司共同及各自授權(quán)發(fā)展商代表各業(yè)主行使上述權(quán)利。
(三)上例發(fā)展商的權(quán)利,不得轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)賣,在發(fā)展商出售其名下所有單元后,上列之各權(quán)利將告消失,但不影響在此之前發(fā)展商按上列權(quán)利所采取之一切行動和所簽署之一切文件。
第四章管理者的權(quán)利
(一)、一般事項(xiàng)
1、發(fā)展商按本管理公約第三章第(一)條第4款所定或委托的管理者,享有以下的權(quán)力,但同時須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。
2、管理者將被視為全部業(yè)主代理人,而非個別代理。每一個業(yè)主將被視為已不可撤銷地任命管理者為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。
(二)、管理者的權(quán)力及責(zé)任
1、在不抵觸發(fā)展商權(quán)力的情況下,管理者有權(quán)對大廈進(jìn)行有效的管理和維護(hù),并為此負(fù)責(zé),其中包括(但不限于)下列事項(xiàng):
(1)檢查、視察大廈,必要時包括所有單元的內(nèi)部。
(2) 每一位業(yè)主及其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照管理者確定的裝修規(guī)則,完成其單元的裝修工程。如果管理者發(fā)現(xiàn)該為主聘用的承包商及其工人違反裝修規(guī)則,管理者有權(quán)拒絕 這些人士進(jìn)入大廈。管理者有權(quán)要求裝修的業(yè)主繳交裝修按金,由管理者應(yīng)用于補(bǔ)嘗業(yè)主及其聘用的承包商等人士引起的所有損失。該按金在裝修工作完成后發(fā)還給 該業(yè)主。
(3) 根據(jù)大廈之日常運(yùn)作,建立一套完整的管理工作程序,并在實(shí)施中不斷完善。
(4) 根據(jù)管理?xiàng)l約,制訂大廈用戶守則及其他必要的規(guī)章制度,并以有效的形式督促業(yè)主和用戶遵規(guī)守約。
(5) 對大廈公共部分和公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù),使之保持良好的狀態(tài),包括主要結(jié)構(gòu)、幕墻、窗框、門及玻璃;進(jìn)行設(shè)備、器材的更換、修理、涂漆等。
(6) 負(fù)責(zé)人事管理工作,并指導(dǎo)和監(jiān)督所招聘之員工完成各項(xiàng)管理工作和保障各項(xiàng)公用設(shè)施正常運(yùn)作。
(7) 根據(jù)大廈實(shí)際情況,負(fù)責(zé)建立健全財務(wù)管理制度和編制大廈管理預(yù)算,收到管理費(fèi)和代收水、電、煤氣、蒸汽等市政公用設(shè)施使用費(fèi)及追收欠款。
(8) 處理所有對于管理大廈的投訴及各項(xiàng)維修,并協(xié)助調(diào)解業(yè)或用戶之間因大廈管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。
(9) 負(fù)責(zé)大廈的保安工作,保持大廈的正常秩序和盡力使業(yè)主或用戶免遭騷擾。
(10) 對各項(xiàng)管理職責(zé)定期(每季及每年)作出檢討和總結(jié),并對改善大廈管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向發(fā)展商或業(yè)主委員會遞交報告及作出建議。
(11) 清除及拆去任何不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物,向應(yīng)負(fù)責(zé)的人征收及迫索清除費(fèi)和因此而發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用。
(12) 控制該大廈內(nèi)所有車輛停放、行人交通,拖離或扣留所有違反管理規(guī)則所準(zhǔn)許停泊的車輛,并向這些車輛之車主收取拖離及扣留費(fèi)用,并可收取欠款利息及手續(xù)費(fèi)。
(13) 在所有有關(guān)該大廈之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。
(14) 防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。
(15) 采取一切必要措施以遵守政府對于大廈的要求。
(16) 防止任何人對大廈或公共設(shè)施進(jìn)行有害的變更及損害。
(17) 節(jié)日期間可裝飾大廈幕墻,包括燈光及其他飾物。如管理者認(rèn)為必要,可以組織大廈內(nèi)的文娛活動。
(18) 采取一切必要措施(包括提了及進(jìn)行訴訟)制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約或用戶守則的規(guī)定。
(19) 聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師及專業(yè)顧問、承建商、工作、代理人、清潔工人及其他工作人員。
2、管理大廈公共地方及公用設(shè)施:
(1) 安排保養(yǎng)和維修大廈的公共地方及公用設(shè)施。
(2) 確保所有大廈業(yè)主或及戶依照大廈管理公約規(guī)定的用途正確使用其所占之大廈部分,如有大廈業(yè)主或用戶違反大廈管理公約,管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止違約行為。
(3) 在有合理需要時,替大廈之公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其他適當(dāng)之工程。
(4) 更換在公共地方的破損玻璃。
(5) 保持大廈中密閉的公共地方之通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)作良好及作適當(dāng)維修。
(6) 保持大廈的環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。
(7) 阻止任何廢棄置于大廈之公共地方,負(fù)責(zé)清徐大廈公共地方之垃圾及安排適當(dāng)時間間隔收集垃圾。
(8) 采取適當(dāng)措施防止大廈任何公共地方受阻塞。
(9) 保持大廈的所有公用設(shè)備、機(jī)械和器材,包括大廈消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良 好和運(yùn)作正常。當(dāng)有需要或在方便的情況下,管理者可與第三者訂立合約維修上述設(shè)備、機(jī)械或器材(唯在大廈管理預(yù)算中已批準(zhǔn)者及在緊急情況下除外)。
(10) 在可能的情況下阻止任何垃圾或其他物體從大廈棄置、排出、侵蝕和拋出于街道暗道、污水渠或水溝,并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾
或物體移走。確保管 理者所進(jìn)行之維修或其他工程不會對毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人道、水溝、水管、電纜、電線、公共設(shè)施或其他工程造成損害。如有損害,應(yīng)及時補(bǔ)救,令 有關(guān)人士或政府部門滿意。
(11) 安排大廈保安及管理員的正常工作。根據(jù)大廈管理公約或及戶守則之條款,管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督便用以下設(shè)施:1裝卸貨區(qū);2垃圾車停放處;3車輛出入口、公共階梯、人行道、街燈、圍墻及公共空地。
(12) 管理者可用業(yè)主或大廈管理處名義投保。投保項(xiàng)目可包括火災(zāi)、其他意外天災(zāi)、第三者責(zé)任保險、勞動保險等與業(yè)主和管理大廈有關(guān)的保險。但各業(yè)主對其單元內(nèi)利益應(yīng)自行投保。
3、管理大廈財務(wù):
1. 負(fù)責(zé)管理大廈之財務(wù)管理及賬務(wù)處理。
2. 財務(wù)管理包括編制每年度之管理大廈預(yù)算及盡可能使大廈之運(yùn)作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。當(dāng)年度管理預(yù)算不足以應(yīng)付所有管理開支,管理者應(yīng)提交修訂預(yù)算供發(fā)展商或業(yè)主委員會審核批準(zhǔn)。
3. 每月或每季定期向單元業(yè)主、租客或用戶收到管理費(fèi)。
4. 管理者責(zé)的財務(wù)處理包括:
a. 向各大廈單元征收所應(yīng)付之費(fèi)用(如管理費(fèi));
b. 根據(jù)已批準(zhǔn)的預(yù)算支付所有管理大廈的開支及其他在可預(yù)見的管理開支;
c. 定期復(fù)審征收情況以確保所有業(yè)主、用戶準(zhǔn)時履行其財務(wù)上的責(zé)任;定期與發(fā)展商或業(yè)主復(fù)審欠款,并于發(fā)出適當(dāng)警告后,以發(fā)展商代理人名義或大廈全體業(yè)主名義代表提出法律訴訟。
以上規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該大廈告示欄。
4、管理費(fèi)用:
(1)大廈管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由管理者根據(jù)支出預(yù)算審定,并需經(jīng)發(fā)展商或業(yè)主委員會審定。管理者有權(quán)根據(jù)大廈收支的實(shí)際情況調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但仍須報發(fā)展商或業(yè)主委員會審批。
(2)各業(yè)主需于每月或每季的第一日預(yù)先繳交其單元每月或第季應(yīng)付的管理費(fèi)。首期管理費(fèi)自向業(yè)主發(fā)出交樓通知書之日起計算。
(3)根據(jù)已獲發(fā)展商或業(yè)主委員會批準(zhǔn)之預(yù)算,管理者可以從大廈管理費(fèi)中支付有關(guān)管理大廈之一切支出費(fèi)用。上述所提及的支出費(fèi)用包括但不限于:
a. 保養(yǎng)及修理此大廈外墻、電梯、自動扶梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械設(shè)備、機(jī)器裝置和設(shè)施;
b. 管理者酬金;
c. 管理者所認(rèn)為需要購買之火險及各種責(zé)任保險之保險費(fèi);
d. 聘用管理人員的開支,包括全年的薪金、假期、津貼、制服費(fèi)等支出;
e. 購買及租賃所有必需的機(jī)械及器材之支出;
f. 大廈公共地方適當(dāng)照明費(fèi)用;
g. 聘請法律、會計等專業(yè)人士的費(fèi)用;
h. 儲備金;
i. 大廈公共的水、電費(fèi)用其他費(fèi)用;
j. 清理垃圾費(fèi);
k. 清潔大廈公共地方及幕墻之費(fèi)用;
l. 大廈幕墻節(jié)日裝飾之費(fèi)用;
m. 行政辦公支出;
n. 其他為管理大廈面發(fā)生的合理支出(包括大廈完成前籌備管理期間之一切開支)。
管理者應(yīng)每月向各業(yè)主公布管理收支賬項(xiàng),并張貼于大廈告示欄。
不論單元是否空置或被占用、出租予其他租戶或許可其他人使用,該單元業(yè)主須負(fù)責(zé)繳交管理費(fèi)及其他該單元應(yīng)付之費(fèi)用給管理者。
(4)、 管理費(fèi)、其他費(fèi)用及欠款利息的追收。業(yè)主欠繳管理費(fèi)及其他根據(jù)管理公約規(guī)定的任何費(fèi)用,管理者應(yīng)向業(yè)主發(fā)出通告,詳列所欠款項(xiàng)及清還期限。若過期未付,管 理者可采取法律行動來追令業(yè)主繳欠款。所有管理費(fèi)、管理費(fèi)按金及其他根據(jù)管理公約或管理規(guī)則應(yīng)付款項(xiàng),任何業(yè)主如果未能于應(yīng)付款項(xiàng)計期日起15開內(nèi)支付, 則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi):
a. 收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起到支付日的利息,利率按每月0.5%計算;
b. 管理者有權(quán) 對欠款業(yè)主進(jìn)行法律起訴或作出其他追討行動,如停止該單元之供電、空調(diào)和限制該欠款或違約之業(yè)主、雇員、租客使用大廈電梯及其服務(wù)、設(shè)備、公用設(shè)施,直至 該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息為止,而重新接駁供應(yīng)之費(fèi)用或?yàn)樽酚懰С鲑M(fèi)用概由該業(yè)主、租戶、用戶負(fù)責(zé);
c. 業(yè)主欠繳管理費(fèi)或其他費(fèi)用超過三個月時,發(fā)展商或業(yè)主委員會有權(quán)或授權(quán)管理者向人民法院申請拍賣或轉(zhuǎn)讓欠款業(yè)主名下的物業(yè)以償付欠款,剩余金額(在扣除追付之各項(xiàng)費(fèi)用及開支后)交還該業(yè)主。
5、理費(fèi)按金:
(1)、大廈全體業(yè)主應(yīng)于入伙時繳交三個月之管理費(fèi)作為管理費(fèi)按金存入大廈信托帳戶;
(2)、如大廈管理賬戶出現(xiàn)赤字,管理者有權(quán)在征得發(fā)展商同意后于信托賬戶提取適當(dāng)金額以墊支不足之?dāng)?shù)。并可得到發(fā)展商或業(yè)主委員會同意后,增收管理費(fèi)以償還信托賬戶所墊支之項(xiàng)。
(3)、主入伙時所繳交的管理費(fèi)按金不退回,但可以在出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈、遺贈其名下單元時轉(zhuǎn)至承受人名下。
6、賬目審核及保存:
(1)管理者應(yīng)向大廈全體業(yè)主公布經(jīng)注冊會計師審核的年度財務(wù)收支表。
(2)管理者須妥當(dāng)保存管理收支賬目。
(3)管理者于呈辭或職務(wù)被終止時,須把所有有關(guān)大廈之文件、記錄、圖紙、管理賬目移交給發(fā)展商,發(fā)展商可聘請中國注冊會計師審核管理賬目。
7、管理者根據(jù)本公約作出的行為及決定在各方面對所有業(yè)主均有約束力。
8、管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用者負(fù)責(zé):
(1)為履行本公約所進(jìn)行之一切管理工作,但涉及刑事責(zé)任、蓄意或嚴(yán)得疏忽而造成 之損失不包括在內(nèi)。
(2)因下列原因造成的服務(wù)中斷:1因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng);2火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗力的損害、毀滅;3無法避免的燃料、材料、供水、電力、蒸汽、空調(diào)短缺;4管理者所無法控制的其他一切原因。
9、管理者應(yīng)盡全力依照本公約的規(guī)定履行其對該大廈的管理和維護(hù)的職責(zé)。
(三)管理者酬金
1. 管理者酬金即因管理者履行本公約的職責(zé)而由大廈全體業(yè)主付給管理者的報酬。該酬金由發(fā)展商與管理者擬定。
2. 管理者無需從管理者酬金中支付因招聘任何職工作為該大廈管理、運(yùn)作、會計、核數(shù)等的一切直接開支費(fèi)用。
3. 管理者酬金于每月第一天由管理者自動從大廈管理賬戶中扣除。
第五章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會
(一)、業(yè)主大會
如 符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,發(fā)展商及管理者須組織召開大廈之業(yè)主大會,選出主席及業(yè)
主委員會。業(yè)主委員會一經(jīng)產(chǎn)生后,每年至少須召開一次業(yè)主大會。管理 者、業(yè)主委員會或不少于該大廈20%的業(yè)權(quán)份額的業(yè)主可召開特別大會,以便討論或決定任何影響或關(guān)于大廈的事項(xiàng),或?yàn)槿w業(yè)主的利益就大廈的保養(yǎng)管理向管 理者提供意見。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會:
(1)管理者每年須召開一次會議。管理者、業(yè)主委員會或不少于該大廈20%的業(yè)權(quán)份額的業(yè)主可合法召開特別會議。
(2)每次召開會議須至少提前七日發(fā)出書面通知,列明開會時間、上點(diǎn)及討論事項(xiàng)。
(3)會議的法定人數(shù)為該大廈不少于20%的業(yè)權(quán)份額單元的業(yè)主親自或派代表出席。出席者達(dá)法定人數(shù),會議方可進(jìn)行。
(4)出席每次會議的業(yè)主須互相推選大會主席。
(5)主席須確保將出席者及會議程序記錄存檔。
(6)表決時,如贊同和后對票數(shù)相等,主席可投第二票即決定性的一票,使動議成為決議。
(7)業(yè)主可親自或派代表投票。
(8)委派代表的文件須于開會前交予管理者。
(9)于正式召開的會議上,由親自或派代表出席及投票的業(yè)主多數(shù)票通過的任何有關(guān)大廈的事項(xiàng)的決議案,對全體業(yè)主均有約束力。
(二)業(yè)主委員會
(1)業(yè)主委員會經(jīng)由各業(yè)主選舉產(chǎn)生。
(2)任何業(yè)主均有資格參與業(yè)主委員會之委員的選舉,選舉投票時的票權(quán)數(shù)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(3)業(yè)主委員會表決議案時,每位委員一票。
(4)業(yè)主委員會有權(quán)監(jiān)督管理者履行本公約規(guī)定的職責(zé)。
(5)業(yè)主委員會有權(quán)按本公約規(guī)定監(jiān)督發(fā)展商,發(fā)展商行使的權(quán)力不得超出本公約規(guī)定。
第六章 其他事
一、 若本公約任何條文于任何法律下成為無效、非法或不能執(zhí)行,本公約其余條文之有效性、合法性及執(zhí)行性并不因此面受損。
二、 有受本公約約束的業(yè)主倘因公約條款發(fā)生爭議,應(yīng)首先用協(xié)商辦法解決;協(xié)商不成,可向大廈所在地之人民法院提起訴訟。
三、 本公約所規(guī)定之任何發(fā)給大廈各業(yè)主的通知,以送至有關(guān)業(yè)主的單元或所知業(yè)主的最后通訊地址,以該單元或通訊地址內(nèi)收信人簽收為準(zhǔn);如通過郵局以掛號信投送的,則以郵局掛號收據(jù)為準(zhǔn);所有不以其單元為通訊地址之業(yè)主應(yīng)將其選擇之通訊地址事先通知管理者。
四、 本公約的制定及解釋是根據(jù)中華人民共和國的相關(guān)法律。
五、 本公約自簽署之日起生效。
本公約由大廈單元的第一位購置者與大廈的發(fā)展商共同簽署。大廈其他單元購置者在購買其所屬單元時將簽署一份承諾書,承諾遵守本公約各項(xiàng)條文。因此大廈各單元的業(yè)主,將共同享有及遵守本公約所載的權(quán)利及義務(wù)。
發(fā)展商: 大廈單元第一位購置者:
法人代表:(或授權(quán)代表)
(或授權(quán)代表)
<
物業(yè)管理公司:
法人代表:
(或授權(quán)代表)
年 月日
承諾書
致:**開發(fā)有限公司及**物業(yè)管理有限公司
為了維護(hù)大廈各業(yè)主之權(quán)益及促進(jìn)大廈的管理,本人/我等/本公司:
(一)確認(rèn)已收到**開發(fā)有限公司及**物業(yè)管理有限公司<
于年月日,在**市簽署的“**大廈”《管理公約》及《業(yè)主守則》各一份。
(二)聲明完全明白及履行、遵守上述之管理公約及業(yè)主守則之規(guī)定。
(三)同意將來若將該物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移(包括但不限于出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈、遺贈或互易)時,需取得承讓人在公證處簽署與此相同的承諾書,并在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后一個月內(nèi)將該份 承諾書交發(fā)展商及管理公司,以確保該承讓人遵守該管理公約及業(yè)主守則的規(guī)定。此外,亦同意以書面通知發(fā)展商及管理者關(guān)于單元擁有人的變更及承讓人的姓名、 聯(lián)系地址及其他有關(guān)資料。
(四)同意在管理者收到本人/我等/本公司承讓人的承諾書前,如上述承讓人有違反管理公約或業(yè)主守則的行為(包括但不限于拖欠管理費(fèi)或有關(guān)費(fèi)用),其法律責(zé)任將由本人/我等/本公司及承讓人雙方承擔(dān)。
(五)為計算本人/我等/本公司所需負(fù)擔(dān)之管理費(fèi),本人/我等/本公司所擁有單元的建筑面積為平方米,位置在層號。
簽章:
年月 日
第4篇 大廈小區(qū)車場管理注意事項(xiàng)
小區(qū)(大廈)車場管理注意事項(xiàng)
1.處理車場突發(fā)事件時,為避免影響物業(yè)公司正常辦公秩序,一般在現(xiàn)場或安防部進(jìn)行;
2.任何車輛進(jìn)入車場時,入口安防員應(yīng)留意其車輛是否有損壞,如發(fā)現(xiàn)損壞,應(yīng)向司機(jī)說明,并記錄情況,讓司機(jī)簽名確認(rèn);
所有進(jìn)場之免費(fèi)車輛(例如:政府部門專用車輛及軍車等),安防員必須于入口發(fā)出'機(jī)動車輛離場卡',無卡者,必須由安防部主管同意后才可放行;
3.固定車輛必須停放于固定私家車位上;
4.次租車輛或免費(fèi)車輛不能占用月租車位和固定車位;
5.安防部應(yīng)留意停放之車輛是否鎖好門窗,以防車內(nèi)物品被盜;
6.安防部應(yīng)留意停放之車輛高度限制,安排司機(jī)靈活停放車輛;
7.停車場內(nèi)禁止修理車輛,如屬緊急維修,必須通知當(dāng)值安防員登記,以防籍詞修理車輛進(jìn)行偷車;
8.有任何車輛須拖走,安防部須查明證件及車主,屬于月租或固定車輛,則通知物業(yè)部,取得車主書面同意后,方可放行;
9.保持交通順暢,遇火警警報或撤離警報時,清理車道以備緊急車輛通行;
10.注意看管車輛,防止車輛被盜或者被人為損壞;
11.嚴(yán)禁易燃、易爆、劇毒、有放射腐蝕性、污染性的物品及違禁品擺放于車場。
第5篇 x大廈后備發(fā)電機(jī)管理
大廈后備發(fā)電機(jī)管理
為保障本物業(yè)緊急配電,技術(shù)員必須每月進(jìn)行后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作,以保障正常供電停止時,本物業(yè)仍能保持緊急配電,使升降機(jī)、消防系統(tǒng)及排污系統(tǒng),能保持正常運(yùn)作,在發(fā)電機(jī)進(jìn)行每月操作時,技術(shù)員需記錄所有運(yùn)作資料,作為維修計劃及存盤資料。
后備發(fā)電機(jī)檢查表
大廈: 時間:
記錄日期: 室 3溫:
后備發(fā)電機(jī)情況記錄
1.油漆喉及返水喉的漏滴
2.除油缸沉淀物
3.油隔
4.偈油隔
5.清潔風(fēng)隔網(wǎng)
6.油水平
7.水箱及潤滑系統(tǒng)的漏滴
8.調(diào)較水泵皮帶的張力及情況
(續(xù)上表)
9.空氣隔塵網(wǎng)
10.油壓表
11.旁通漏隔
12.電池容量
13.良好充電
14.機(jī)房清潔
15.機(jī)房通風(fēng)(機(jī)械/自然)對流
16.熱交換水泵
17.機(jī)板清潔
18.盤頂螺絲松緊
運(yùn)行情況記錄
1.自動起車及停車
2.交換機(jī)
3.發(fā)電機(jī)頻率
4.記錄行車時間表
5.輸出電壓及電流
6.引擎避云支撐架
7.電球絕緣自動保護(hù)系統(tǒng)的測驗(yàn)
第6篇 大廈裝修裝修管理程序
大廈裝修手冊:裝修管理程序
1.1管理
1.1.1本指南將可直接及有效地提醒閣下在裝修之前須予遵循之最基本步驟;違反本指南時,大廈管理處有權(quán)采取一切有效的措施直至停止施工,以避免出現(xiàn)更大的損失;如因此而產(chǎn)生的一切損失,概由業(yè)戶及其裝修承建商自行承擔(dān)。
本指南所述一切條文及措施,同時適用于業(yè)戶及其裝修承建商。
1.1.2業(yè)戶或其聘用的裝修承建商倘若對本指南或裝修細(xì)節(jié)、規(guī)則存有任何疑問,歡迎隨時與大廈管理處聯(lián)系。
管理處辦公時間:星期一至星期日9:00~18:00。
1.2裝修申請及審批
1.2.1提交相關(guān)證明文件(包括:業(yè)戶委托裝修授權(quán)書、裝修承建商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、資質(zhì)證明復(fù)印件)。所有復(fù)印文件必須加蓋有效公章。
大廈管理處不會對未有業(yè)戶有效授權(quán)的承建商給予辦理裝修手續(xù)。
1.2.2提交裝修計劃
為避免發(fā)生不必要的延誤,請閣下提供詳細(xì)裝修計劃,并在圖樣上標(biāo)明內(nèi)部的構(gòu)造、設(shè)備和機(jī)電設(shè)施等,并應(yīng)安排所有以1:20、1:50或1:100比例繪制的圖紙一式四份提交到大廈管理處,并應(yīng)清楚顯示如下內(nèi)容:
1.2.2.1平面布置圖
1.2.2.1.1室內(nèi)布置。
1.2.2.1.2室內(nèi)間隔或高至假天花的墻及/或高至結(jié)構(gòu)天花的墻。
1.2.2.1.3任何附加的廁所及茶水間。
1.2.2.1.4保險箱或重型設(shè)備的位置、尺碼及重量。
1.2.2.1.5高架活動地板的位置。
1.2.2.2天花布置圖則
1.2.2.2.1任何伸展至天花以上之空間的間墻,以及在天花以上空間內(nèi)進(jìn)行的工程(注意:天花以上空間內(nèi)不可含有任何易燃物料或外露電線)。
1.2.2.2.2天花吊頂?shù)臉?biāo)高。
1.2.2.2.3電燈安裝位置。
1.2.2.2.4空調(diào)出風(fēng)及回風(fēng)百葉位置。
1.2.2.2.5消防噴淋頭及煙霧探測器位置。
1.2.2.2.6天花維修活口及吊頂資料。
1.2.2.3電氣設(shè)備圖
1.2.2.3.1總開關(guān)及所有分開關(guān)的容量、種類及位置。
1.2.2.3.2電力分配及布置系統(tǒng)圖,及有關(guān)數(shù)據(jù)及電開關(guān)細(xì)節(jié)。
1.2.2.3.3最高荷電量計算。
1.2.2.3.4店面櫥窗燈光及商店招牌燈箱。
1.2.2.3.5電燈、電源、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視位置分布圖。
1.2.2.4剖面圖則。
1.2.2.4.1結(jié)構(gòu)天花標(biāo)高。
1.2.2.4.2任何建議的天花吊頂標(biāo)高。
1.2.2.4.3固定間隔、飾柜及儲物柜等高度。
1.2.2.4.4不論原有或待裝,一切有關(guān)機(jī)電設(shè)備配置資料。
1.2.2.5給排水圖
1.2.2.5.1給排水布置圖,詳細(xì)列明連接點(diǎn)、水管直徑及物料等細(xì)節(jié)。
1.2.2.5.2水管走向布置圖。
1.2.2.5.3地板防水層細(xì)部設(shè)計。
1.2.2.5.4廚房、衛(wèi)生間墻面防水面設(shè)計必須達(dá)到2米高
1.2.2.6廚房(餐飲樓層)、衛(wèi)生間的平面圖
1.2.2.6.1衛(wèi)生間設(shè)施布置圖包括尺寸。
1.2.2.6.2排污口的接駁位置。
1.2.2.6.3衛(wèi)生通風(fēng)接口位置。
1.2.2.6.4給排水管位置及管道尺寸。(包括熱水供應(yīng)系統(tǒng))
1.2.2.6.5煤氣管道位置及煤氣表位置。(必須使用管道煤氣)
1.2.2.6.6廚房各功能區(qū)間及設(shè)備分布圖。
1.2.2.6.7廚房煙罩位置、管道尺寸及排風(fēng)量。(排煙系統(tǒng)用運(yùn)水式)
1.2.2.6.8三廢的處理必須苻合國家的有關(guān)環(huán)保規(guī)定。
1.2.2.7店面設(shè)計彩色透視圖
1.2.2.7.1商店招牌燈箱及其長寬高數(shù)據(jù)。
1.2.2.7.2任何建議商品的擺設(shè)及裝飾布置。
1.2.2.7.3采納的顏色配稱組合。
1.2.2.8商鋪招牌燈箱設(shè)計圖
1.2.2.9其他設(shè)備圖冊
1.2.2.9.1任何增加火警檢測系統(tǒng)。
1.2.2.9.2任何供電腦室內(nèi)用的救火系統(tǒng)。
1.2.2.9.3任何數(shù)據(jù)通訊線路。
1.2.2.9.4任何保安系統(tǒng)。
1.2.2.10裝修材料說明
1.2.3裝修審批
1.2.3.1接到裝修計劃及圖紙后七個工作日內(nèi),大廈管理處將審閱有關(guān)圖紙是否達(dá)到大廈要求,如有關(guān)圖紙達(dá)到要求,則大廈管理處將會通知業(yè)戶可安排裝修承建商申請進(jìn)場施工。如有未達(dá)到要求者,大廈管理處有權(quán)要求業(yè)戶修改,則按裝修申請程序重新進(jìn)行。
1.2.3.2消防申報
1.2.3.2.1業(yè)戶應(yīng)填妥《廣東省消防設(shè)計審核申報表》連同裝修計劃等資料自行呈交公安消防機(jī)構(gòu)審核,并應(yīng)根據(jù)公安消防機(jī)構(gòu)審核意見對設(shè)計圖紙進(jìn)行更改,以達(dá)到相應(yīng)要求。
業(yè)戶應(yīng)將公安消防機(jī)構(gòu)出具之《消防設(shè)計審核意見書》復(fù)印件交大廈管理處存檔備查。
1.2.3.2.2工程竣工后,應(yīng)經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格后方可投入使用。
1.2.3.3業(yè)戶在未得到大廈管理處核準(zhǔn)前,不得擅自施工,否則會被停電,后果自負(fù)。
1.2.3.4裝修保險及裝修按金
1.2.3.4.1在得到核準(zhǔn)后,裝修承建商應(yīng)立即購備裝修保險,以備在發(fā)生意外后,能獲得補(bǔ)償,將損失減少。保單上受益人或被保險人一欄必須為本管理公司,并且應(yīng)準(zhǔn)確注明施工地點(diǎn)。
裝修承建商應(yīng)將保單副本原件及發(fā)票復(fù)印件交大廈管理處存檔。
有關(guān)保額大小請見附件1。
1.2.3.4.2裝修承建商并應(yīng)向大廈管理處繳交裝修按金,裝修完畢經(jīng)大廈管理處或有關(guān)政府部門驗(yàn)收合格后,可于三十天內(nèi)無息退還。
如因裝修承建商操作不當(dāng)對大廈或其他業(yè)戶造成損失,大廈管理處有權(quán)從裝修按金扣取以作抵償,如若按金不足,大廈管理處有權(quán)向該業(yè)戶及其裝修承建商追討。
裝修按金金額請見附件1。
1.2.3.5業(yè)戶在全部通過上述手續(xù)后,可
隨時通知大廈管理處實(shí)際施工日期,于辦妥裝修施工許可證及施工工作證等手續(xù)后即可進(jìn)場施工。裝修施工許可證必須張貼于施工單位玻璃門上顯眼位置。施工工作證的辦理必須施工單位負(fù)責(zé)人統(tǒng)一提供施工工人身份證原件,備案后立即歸還。施工證有效期為一個月,過期須補(bǔ)辦。裝修工程完成后,承建商須于一個月內(nèi)憑押金單一次性辦理退證手續(xù),如有遺失,在押金內(nèi)扣除。
1.3裝修責(zé)任
1.3.1除大廈結(jié)構(gòu)性設(shè)施外,業(yè)戶有權(quán)對室內(nèi)設(shè)施進(jìn)行改造,并應(yīng)充分考慮結(jié)構(gòu)的合理性和維修保養(yǎng)的便利性,以免為日后帶來不必要的困擾。
1.3.2大廈結(jié)構(gòu)性設(shè)施指:玻璃幕墻及其框架、梁、柱、樓板、剪力墻、共用的分隔墻、經(jīng)過業(yè)戶室內(nèi)的共用的各種管線、管道、水管。
1.3.3除上述設(shè)施外,業(yè)戶有權(quán)對其室內(nèi)一切其他設(shè)施進(jìn)行改造,并承擔(dān)日后維修保養(yǎng)的責(zé)任,大廈管理處不承擔(dān)任何責(zé)任。
1.4指定承建商
1.4.1當(dāng)業(yè)戶裝修需進(jìn)行以下改動,有鑒于該項(xiàng)目與大廈中央系統(tǒng)相連,如施工不當(dāng),容易對大廈及其他業(yè)戶造成影響,故必須歸于統(tǒng)一管理,以免該等系統(tǒng)受到不必要的干擾和破壞,因此,下述項(xiàng)目必須由業(yè)主指定的專業(yè)承建商進(jìn)行施工;施工費(fèi)用由業(yè)戶自行承擔(dān)。
1.4.1.1電力系統(tǒng)
單元內(nèi)的總開關(guān)及總開關(guān)控制的任何主要電力供應(yīng)改動工程。
1.4.1.2消防設(shè)施系統(tǒng)
現(xiàn)有消防系統(tǒng)改動及增加工程。
1.5監(jiān)管
1.5.1為保持大廈優(yōu)良的辦公營業(yè)環(huán)境,盡量減少對業(yè)戶的滋擾,大廈管理處有權(quán)隨時對裝修工程進(jìn)行各方面的監(jiān)管,業(yè)戶及其裝修承建商必須充分尊重大廈管理處的監(jiān)管人員,并給予配合,否則大廈管理處有權(quán)中止工程,一切責(zé)任由業(yè)戶及其裝修承建商承擔(dān)。
1.5.2業(yè)戶及其裝修承建商對施工工人在大廈內(nèi)施工期間的行為負(fù)有管束的責(zé)任。
1.5.3裝修承建商在施工現(xiàn)場必須至少保持有一名勝任之負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)管理現(xiàn)場施工及與大廈管理處溝通聯(lián)絡(luò)。
1.5.4所有工程不得與國家法律發(fā)生任何抵觸。
1.6驗(yàn)收
1.6.1消防驗(yàn)收
1.6.1.1凡經(jīng)公安消防部門審核的工程項(xiàng)目,均應(yīng)進(jìn)行消防驗(yàn)收,未經(jīng)消防驗(yàn)收擅自使用者,按國家相關(guān)管理?xiàng)l例進(jìn)行處理。
1.6.1.2消防驗(yàn)收前,業(yè)戶及其裝修承建商應(yīng)組織設(shè)計單位、施工單位進(jìn)行初步自查驗(yàn)收。
1.6.1.3自查驗(yàn)收后,填妥《消防驗(yàn)收申報表》,并由建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位負(fù)責(zé)人簽字并蓋章確認(rèn)。
1.6.1.4將驗(yàn)收申請、《消防驗(yàn)收申報表》、《消防設(shè)計審核意見書》復(fù)印件、消防產(chǎn)品相關(guān)資料、工程竣工圖及工程施工記錄等資料送公安消防機(jī)構(gòu)。由消防監(jiān)督員安排時間進(jìn)行驗(yàn)收。
1.6.2防水驗(yàn)收
1.6.2.1裝修承建商須對裝修之單元進(jìn)行防水處理,自檢合格后通知大廈管理處驗(yàn)收。
1.6.2.2在地面鋪設(shè)瓷磚或其他設(shè)施前應(yīng)通知大廈管理處進(jìn)行48小時防水試驗(yàn),合格方可進(jìn)行下一步工序。
1.6.2.3若因施工造成樓板或墻面滲漏,承建商須承擔(dān)一切維修及賠償責(zé)任。
1.6.3隱蔽工程驗(yàn)收
1.6.3.1隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行初驗(yàn),包括:空調(diào)系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)等,否則,大廈管理處有權(quán)將其拆除。隱蔽工程完成后,裝修承建商必須按照國家及單元相關(guān)規(guī)范進(jìn)行自檢,并填妥《裝修工程驗(yàn)收表》交大廈管理處,大廈管理處將會在兩個工作日內(nèi)安排驗(yàn)收。
1.6.3.2驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行隱蔽。
1.6.4竣工驗(yàn)收
1.6.4.1竣工后,裝修承建商必須按照國家及單元相關(guān)規(guī)范進(jìn)行自檢,自檢合格后,填妥《裝修工程驗(yàn)收表》連同竣工圖(1:20、1:50或1:100藍(lán)圖一式四份)交大廈管理處,大廈管理處將會在三個工作日內(nèi)安排驗(yàn)收?？⒐D必須加蓋業(yè)戶及裝修承建商公章。驗(yàn)收不合格,大廈管理處將發(fā)出《整改通知書》,整改合格后重新申請驗(yàn)收。
1.6.4.2若隱蔽工程驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收,經(jīng)三次驗(yàn)收不合格,從第四次開始將收取費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附件1。
1.6.5環(huán)保驗(yàn)收經(jīng)營餐飲業(yè)的單位須自行到環(huán)保局進(jìn)行相關(guān)報批手續(xù),未經(jīng)環(huán)保驗(yàn)收擅自使用者,按國家相關(guān)管理?xiàng)l例進(jìn)行處理。
1.6.6其他有關(guān)裝修方面的驗(yàn)收。
1.7按金的退還
1.7.1所有驗(yàn)收合格后,業(yè)戶及其承建商可申請退還相關(guān)按金。
1.7.2大廈管理處有權(quán)根據(jù)本裝修指南,對違反本裝修指南而造成之任何損失,從相關(guān)按金中扣取,以作抵償,不足部分有權(quán)向業(yè)戶及其承建商追討。
1.8遷入
第7篇 大廈綠化管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
確保大廈共公區(qū)域綠化達(dá)到國家級行業(yè)要求的標(biāo)準(zhǔn)。
2.0范圍
公司管轄的zz廣場公共區(qū)域所有綠化工作的檢查監(jiān)督。
3.0職責(zé)
對zz廣場公共區(qū)域所有綠化工作的檢查監(jiān)督指導(dǎo),確保所管轄的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行綠化作業(yè)時的安全。
4.0 作業(yè)用具
剪草機(jī)、噴霧器、撒水壺、鋤頭、平行剪、水管、手套、口罩。
5.0 作業(yè)準(zhǔn)備
5.1作業(yè)人員穿戴整齊、整潔、注意形象;
5.2作業(yè)區(qū)域、剪修、澆水、施肥、噴藥要設(shè)警示牌及安全標(biāo)志;
5.3在進(jìn)行作業(yè)時要注意周邊區(qū)域的人、物、車輛及其它物品的安全;
5.4檢查作業(yè)用具是否符合安全要求。
6.0工作內(nèi)容
6.1 綠化工作檢查內(nèi)容
分類內(nèi)容檢查頻次填寫表格
剪 修喬木無枯枝,樹不阻車輛和行人通過,主側(cè)枝分布均勻。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
灌木成型,整齊,新長枝不超過30厘米。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
黃金葉成型,整齊,新長枝不超過30厘米。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
臺灣草路牙、井口、水溝、散水坡邊整齊、草坪目視平整。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
施 肥喬木、
灌木采用穴施或溝施,施肥、澆水及時,覆土平整,施肥料不露出土面。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
草地播施和噴施,不傷花草。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
花卉保證基肥,追施化肥,少量多次,不傷花草。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
防 病
治 蟲無明顯枯枝、死枝、有蟲害枝條在5%以下。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
抗 旱花卉、苗泥土不染花葉,土不壓苗心,水不沖倒苗。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
樹木、
草地冬季早晚不澆水,夏季中午不澆水,澆水時不遺漏,澆水透深度為:樹木3厘米,草地2厘米,無旱死、旱枯的現(xiàn)象。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
日常護(hù)養(yǎng)管理中耕、 除雜草無明顯雜草,臺灣草地純度在90%以上,樹木底下土面層不板結(jié),透氣良好。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
補(bǔ)栽
補(bǔ)種無明顯黃土裸露,最大裸露塊在0.4平方米,裸露面積在總面積的0.5%以下;缺株在0.8%以下。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
防風(fēng)、排澇、巡視
看管暴風(fēng)雨過后12小時,草地?zé)o1平方米以上地積水,樹木無異常倒斜,斷枝落葉在半天內(nèi)處理。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
護(hù)養(yǎng)員自身形象穿整齊的工作服,配帶工作證,按時上下班,注意自身形象。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》
6.2注意事項(xiàng)
6.2.1 放長假期間注意做好室內(nèi)花卉的護(hù)理工作。
6.2.2臺風(fēng)暴雨前應(yīng)注意加固部分易受損植物,并注意好低凹地的排水順通。
6.2.3修剪工作完工后收拾干凈現(xiàn)場樹枝,碎葉。
6.2.4 嚴(yán)禁將綠化工具存放在綠化帶中。
6.2.5藥水殺蟲作業(yè)時,應(yīng)站在上風(fēng)方向,避開行人及物品,注意不得接觸生活水源等。
6.2.6對使用完畢的藥水空瓶,應(yīng)用垃圾袋裝好封閉后運(yùn)往垃圾站。
6.3 檢查范圍
6.3.1大廈外圍綠化點(diǎn)包括喬、灌木,草坪,四季花木。
6.3.2 b座4a層花圃包括四季花木,草坪。
6.3.3大廈室內(nèi)區(qū)域包括a座16樓公司辦公室及管理處辦公室盆栽花卉;首層a、b座及中心大堂盆栽花卉;地下室,飯?zhí)?倉庫及辦公室盆栽花卉。
7.0綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)供方評價標(biāo)準(zhǔn)
7.1每月由甲方負(fù)責(zé)人及乙方負(fù)責(zé)人對綠化轄區(qū)養(yǎng)護(hù)進(jìn)行考核,考核達(dá)95分(含95分)甲方付100%當(dāng)月服務(wù)費(fèi)。95分以下,每扣1分可扣當(dāng)月乙方服務(wù)費(fèi)總額的5%,以此類類推。
7.2按照環(huán)境日常檢查記錄表和綠化服務(wù)合同規(guī)定,如在月內(nèi)服務(wù)次數(shù)缺少一次及以上,服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)不合格三項(xiàng)以上,則月評價時取消供方資格,反之可繼續(xù)留用。
7.3按照月評審的結(jié)論,如在半年內(nèi)按規(guī)定服務(wù)的次數(shù)缺少三次以上,服務(wù)質(zhì)量不合格出現(xiàn)六項(xiàng)以上,半年評價時取消供方格,反之可繼續(xù)留用。
8.0記錄
《環(huán)境日常檢查記錄表》
《zz廣場綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)及扣款細(xì)則》
第8篇 xc大廈空調(diào)運(yùn)行操作管理
大廈空調(diào)運(yùn)行操作管理
空調(diào)換熱站運(yùn)行規(guī)程
**城市廣場大廈由主樓和裙樓構(gòu)成,其空調(diào)采暖系統(tǒng)由高區(qū)換熱站和低區(qū)換熱站為主樓和裙樓提供空調(diào)熱水。
換熱站運(yùn)行程序
換熱站主要設(shè)備的運(yùn)行分別執(zhí)行各自的操作規(guī)程,其運(yùn)行程序見下圖:
正常正常正常加水
檢查膨脹水箱水位←開啟補(bǔ)水泵←軟化水箱水位←軟化水罐
正常
檢查熱水循環(huán)泵,閥門檢查換熱器,分汽缸蒸汽壓力
正常
正常
開啟熱水循環(huán)泵←
開啟換熱器、供汽、出凝結(jié)水閥門
調(diào)整并保持換熱器出水溫度
正常
開啟所用空調(diào)器
空調(diào)換熱站緊急故障處理規(guī)程
換熱站發(fā)生下列緊急情況之一,可停車處理。
一、電機(jī)或水泵等一部份冒煙起火。
二、板式換熱器漏汽,漏水、溫度異常升高。
三、發(fā)生必須停車的人身事故,如人、手或衣服被卷入軸內(nèi)。
四、電機(jī)或水泵聲音異常,發(fā)生強(qiáng)烈震動。
五、水泵軸溫迅速上升,并超過允許溫度。
六、發(fā)生單路停電事故。
七、電流波動太大。
八、嚴(yán)重抽空,泵內(nèi)由于抽進(jìn)雜物堵塞而引起壓力突然下降
九、發(fā)生必須緊急停車的其它事故,將要損壞設(shè)備而來不及請示報告時可緊急停車。
緊急停車處理規(guī)程
一、關(guān)閉事故換熱器供汽閥門和凝結(jié)水閥門。
二、關(guān)閉事故泵進(jìn)出水閥門。
三、切斷電機(jī)電源。
四、按開車程序開啟備用換熱器或備用水泵。
五、處理事故換熱器或水泵。
六、消除影響人身安全的故障。
七、處理造成緊急停車的其它事故。
八、認(rèn)真如實(shí)填寫事故記錄并及時上報。
制冷站運(yùn)行程序
┌─────┐┌──────┐
┌──────┐│加藥裝置││孌頻給水泵│
│軟化水罐│└──┬──┘└───┬──┘
└──┬───┘└───┬───┘
│正常│正常、加水
┌──┴─────┐┌────┴──────┐
│軟化水箱水位││冷卻塔水位│
└───┬────┘└────┬──────┘
│正常│正常
┌───┴────┐┌────┴───────┐
│開啟補(bǔ)水泵││冷卻塔風(fēng)機(jī)、電機(jī)、變速箱│
└───┬────┘└────┬───────┘
│補(bǔ)水│正常
┌───┴────┐┌────┴─────┐
│膨脹水箱水位││開啟冷卻塔風(fēng)機(jī)│
└───┬────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│冷凍水系統(tǒng)閥門開啟││開啟冷卻水系統(tǒng)閥門│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│開啟循環(huán)水泵││開啟冷卻水泵│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│檢查分、集水器壓力││檢查冷卻塔水溫、壓力│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│
┌───┴──────┐│
│開啟所用空調(diào)機(jī)││
└───┬──────┘│
┌──┴───┐
│制冷機(jī)開啟│
└──────┘
空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)
1、空調(diào)房間
┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐
││夏季│冬季│新風(fēng)量│噪聲│
│名稱├───┬───┼───┬───┤m3/人.h│db(a)│
││溫度℃│濕度%│溫度℃│溫度%│││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│商場│26-28│--│16-18│--│9│30-60│
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│寫字間│24-26│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│健身康樂│26-28│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│餐廳│24-26│〈65│18-20│--│20││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│廚房│≤30│--│16-18│--│40-60次換氣││
││││││││
└────┴───┴───┴───┴───┴──────┴───┘
2、制冷站
冷凍水送回水溫度7℃/12℃
冷卻水送回水溫度32℃/37℃
3、熱交換站
空調(diào)熱水送回水溫度高區(qū)60℃/50℃
----------低區(qū)85℃/60℃
板式換熱器蒸汽進(jìn)口壓力〈0.4mpa
------------------溫度〈150℃
安全規(guī)程
一、安全第一,保障人身及設(shè)備安全,保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行。
二、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程,杜絕違章操作。
三、運(yùn)行、維修人員必須進(jìn)行上崗培訓(xùn),培訓(xùn)不合格不準(zhǔn)上崗。試用人員不得
在關(guān)鍵崗位獨(dú)立操作。
四、運(yùn)行、維修人員要懂得電氣安全基本常識,會使用滅火器具。
五、高空作業(yè)必須系安全帶,必須同時兩人以上作業(yè)。
六、不得操作帶'病'設(shè)備。不得操作安全防護(hù)措施不合格的設(shè)備。
七、運(yùn)行、維修人員疲勞過度,患病時不得上崗操作。
八、制冷劑存放運(yùn)輸過程中應(yīng)避免高溫、振動,充罐排出時須防止泄漏,造成凍傷,并不得遇明火。
九、各種油器存放、使用必須注意防火,避免污染環(huán)境。
十、蒸汽、冷熱水管道的啟閉都必須緩慢進(jìn)行,防止水錘噪聲及閥件的損壞。
十一、容易出現(xiàn)危險隱患的設(shè)備,場所應(yīng)有明顯的安全警示標(biāo)志。
第9篇 x大廈綠化管理程序
一、綠化的作用
舒心愉悅的環(huán)境是促進(jìn)消費(fèi)的一大重要因素.
1、綠化、美化生活,修身養(yǎng)心。
場外綠地是人們休閑、娛樂、體育鍛煉的場所,所起到豐富生活、消除疲勞令人身心愉悅。
2、美化生活。
綠化種植對建筑、設(shè)施、場地能夠起到襯托、顯露作用,美化商場環(huán)境。
3、保護(hù)環(huán)境。
綠化能夠凈化空氣、吸附塵埃和有害氣體減少空氣中細(xì)菌及放射性物質(zhì),阻擋噪聲,有利于環(huán)境衛(wèi)生。
4、營造良好購物環(huán)境
場內(nèi)部綠化點(diǎn)綴能營造一個良好的環(huán)境促進(jìn)銷售。
二、綠化分類
1、外部綠化草坪及植物。
2、內(nèi)部盆栽植物。
三、場內(nèi)外綠化管理規(guī)定
1、人人都有義務(wù)維護(hù)場外植物/綠地及場內(nèi)盆栽植物。
2、不準(zhǔn)攀折植物及在樹上扎拉。
3、不準(zhǔn)損壞花壇、綠地及花木保護(hù)設(shè)施。
4、不準(zhǔn)人為踐踏綠地和車輛跨越。
5、不準(zhǔn)在綠化地帶堆放雜物。
6、不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告招牌。
7、當(dāng)人為造成花木、綠地及保護(hù)設(shè)施損壞的,按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行罰款處理。
四、場內(nèi)部盆栽植物的管理
1、施肥
根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求,追施化學(xué)肥料,并保證在場內(nèi)無異味的散發(fā)。
2、換盆
根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸,在本管理處力所能及的范圍內(nèi)執(zhí)行(綠化公司協(xié)助)。
3、澆水
根據(jù)植物的特點(diǎn),每日或隔日澆水。原則是:水溫與室溫要接近,澆水一定要澆透,盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤,不要過干、過濕,也不要時干、時濕。
4、采摘陽光
光處進(jìn)行一定的光和作根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長情況習(xí)性,經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽用。
五、場外部草坪植物的管理
1、澆水量
根據(jù)不同的季節(jié)、氣候,以及草皮生長期、植物品種決定澆水時間(上、中、晚)和澆水量。
2、施肥
根據(jù)土質(zhì)、植物生長期、植物品種和培植需要,決定施肥種類及用量大小。
3、清除雜草及松土
根據(jù)季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪內(nèi)的雜草進(jìn)行清除并對土地進(jìn)行相應(yīng)的松土以利草皮的生長和規(guī)范。
4、修枝整形
根據(jù)植物的形狀,以利觀賞為目的,依植物品種及生長情況等因素進(jìn)行修剪整形,但此一項(xiàng)目通常在冬季進(jìn)行。
5、除蟲
根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律初實(shí)施綜合治理,通常在病蟲率高時,施以藥劑殺死病蟲,以確保植物良好生長。
6、禁止事項(xiàng)
禁止游客踏入草坪并在樹枝上吊拉、折枝、懸掛物件,嚴(yán)禁鐵線緊箍樹干,影響樹木生長,嚴(yán)禁任何公民在草坪內(nèi)以體育鍛煉為形式損傷植物。
7、防止損壞
加強(qiáng)宣傳教育及保安巡視,樹立告示牌,防止人為的毀壞,作到預(yù)防在先。
8、定期洗塵
由于草坪緊靠道路,人與車輛流動多塵土飛揚(yáng),會影響樹木生長和美化效果,故養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)定期對草坪及樹木、用水噴淋清洗。
六、場內(nèi)外綠化管理應(yīng)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)
1、植物盆內(nèi)無煙、雜物、葉面、枝干;無濃厚浮灰,保持葉色翠綠。
2、各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。
3、盆缸清擦干凈、無污、無漬。
4、草坪修剪整齊,無高低不平現(xiàn)象。
5、枝葉修剪齊整,無雜亂現(xiàn)象。
6、草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。
7、各類植物無病蟲害。
8、嚴(yán)格管理草坪禁止人為踏壞,影響美觀。
大廈綠化工作巡視表
巡視日期: 巡視人員:
園林綠化
標(biāo)準(zhǔn)
評語
優(yōu)
可以
劣
1.園丁上、下班記錄
2.園丁園藝技術(shù)證書
3.樹苗、花苗培植、保養(yǎng)
4.每日、每月工作程序表
5.時花、季花之定購
6.園藝工具用品
7.警告牌:近制采裝置載花草
8.花圃圍柵
9.其他
第10篇 某大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
1.0計劃管理
1.1根據(jù)本公司經(jīng)營管理的總體目標(biāo),客服部需定期制定出各種配套計劃,使工作更加主動、有效和協(xié)調(diào)。
1.2主要計劃有:
1.2.1編制和控制本部門的各項(xiàng)預(yù)算。
1.2.2根據(jù)所管轄物業(yè)的具體情況制定當(dāng)月工作計劃。
1.2.3定期制定培訓(xùn)計劃并監(jiān)督實(shí)施。
1.2.4制定好本部門物資設(shè)備的采購計劃。
2.0組織管理
根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模及管理體制,設(shè)置、調(diào)整和完善客服部的各種機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,明確各種崗位的職責(zé)和任職要求,并制定各項(xiàng)工作的操作程序、業(yè)務(wù)流程以及各項(xiàng)規(guī)章制度。
3.0人員管理(落實(shí)到部門領(lǐng)導(dǎo))
根據(jù)各崗位的任職要求,聘用合適人員,通過培訓(xùn)使他們掌握高水準(zhǔn)物業(yè)管理專業(yè)態(tài)度、專業(yè)知識、專業(yè)技術(shù),并養(yǎng)成良好職業(yè)習(xí)慣。同時,通過有效的獎懲與激勵管理制度,使員工能始終積極、主動地進(jìn)行工作。
4.0物資設(shè)備管理(落實(shí)到部門文員)
制定好客服部物資的管理計劃。與行政部門充分配合,做好客服部物資設(shè)備的采購、領(lǐng)用、保養(yǎng)、更新等各項(xiàng)工作,以減少資金的耗費(fèi)與占用。
5.0質(zhì)量管理(落實(shí)到物業(yè)客服)
培訓(xùn)員工樹立質(zhì)量意識,實(shí)行全面質(zhì)量管理。通過對客服部各項(xiàng)工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施、檢查、改進(jìn),再制定、實(shí)施、檢查,使之成為一個循環(huán)往復(fù)螺旋上升的過程,不斷提高客服部的服務(wù)質(zhì)量。
6.0預(yù)算管理(落實(shí)到部門經(jīng)理)
編制和控制客服部年度的各項(xiàng)預(yù)算。同時,在審批部門要求采購的物資時,努力在不降低規(guī)格的前提下,盡可能降低成本。
7.0協(xié)調(diào)管理(落實(shí)到客服主任)
協(xié)調(diào)好客服部與公司內(nèi)及物業(yè)外各政府職能部門的工作關(guān)系。如保安、工程、財務(wù)及行政人事部的關(guān)系,及政府主管部門、職能部門、合作公司、郵局、電話公司、各施工單位及供應(yīng)商的關(guān)系,以取得它們對客服工作與管理工作的支持與配合。
第11篇 大廈業(yè)主手冊-公共秩序管理
大廈《業(yè)主手冊》:公共秩序管理
一、本大廈實(shí)行全封閉管理,設(shè)有24小時秩序維護(hù)巡邏和消防監(jiān)控以及客戶服務(wù)中心熱線電話,負(fù)責(zé)大廈的秩序維護(hù)指揮、聯(lián)絡(luò)、調(diào)度以及處理緊急事故。
二、本大廈各主要入口均由秩序維護(hù)員守衛(wèi),業(yè)戶進(jìn)出各主入口時,若負(fù)責(zé)守衛(wèi)的秩序維護(hù)員為履行職責(zé)要求出示證件時,請予以積極配合,如有不便,敬請原諒。
三、為保障您同其它客戶財產(chǎn)安全,敬請各客戶、租戶在搬出大件物品時,請到客戶服務(wù)中心辦理《物品放行條》登記手續(xù),經(jīng)業(yè)主簽名確認(rèn),秩序維護(hù)員檢查后可放行。
四、為確保您的人身及財產(chǎn)不受侵害,秩序維護(hù)員、管理員有權(quán)對進(jìn)內(nèi)的陌生人士進(jìn)行詢問,請向貴親友解釋此乃為加強(qiáng)大廈內(nèi)的秩序維護(hù)措施,若有不便,敬請原諒。若您由外面進(jìn)入大堂時,請留意是否有陌生人士跟隨,提防隨門而入,若有懷疑可立即通知秩序維護(hù)部施援。
五、為維護(hù)公共秩序,客戶不得將小販與推銷員帶入大廈內(nèi)進(jìn)行交易。未經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn),嚴(yán)禁任何公司或機(jī)構(gòu)在大廈范圍內(nèi)進(jìn)行推銷或業(yè)務(wù)咨詢活動。
六、客戶應(yīng)自覺維護(hù)大廈的安全,不得在屋內(nèi)裝置生產(chǎn)動力設(shè)施,不得存放易燃、易爆和其它對公共安全構(gòu)成威脅的物品,并嚴(yán)禁在大廈內(nèi)燃放煙花、爆竹。
七、為防避罪案的發(fā)生,請謹(jǐn)記以下事項(xiàng):
1、有人來訪,請辨認(rèn)來訪者身份,再開啟您的家門。遇推銷人員糾纏或可疑分子應(yīng)立刻通知客戶服務(wù)中心處理。
2、凡物業(yè)管理公司工作人員,因工作需要,進(jìn)入您的房間時,請認(rèn)清其工作牌上的姓名。遇未帶工作牌稱為物業(yè)管理公司的工作人員,請一律拒絕入內(nèi),并可致電大廈服務(wù)中心查詢。
3、凡遇自稱公共機(jī)構(gòu)或政府工作人員,必須清楚檢驗(yàn)其證件,如有懷疑,應(yīng)及時致電該機(jī)構(gòu)驗(yàn)證或求援客戶服務(wù)中心。
4、為了您安全著想,請勿將大量現(xiàn)金和貴重物品存放家中。
5、外出時,請關(guān)閉好所有的門窗;黑夜時,室內(nèi)最好留有適度的燈光,切勿將兒童單獨(dú)留在室內(nèi),避免發(fā)生危險;如需長期外出,應(yīng)關(guān)好室內(nèi)水、電、氣總閥,同時最好知會大廈服務(wù)中心,以便物業(yè)管理公司做好相應(yīng)監(jiān)控措施。
八、消防安全知識
(一)私人地方
大廈實(shí)行客戶防火責(zé)任制,各戶主為其住房的當(dāng)然防火責(zé)任人,必須負(fù)責(zé)做好其所屬范圍的防火安全工作。
1、小心處理燃燒的香燭、煙蒂等火種,火柴、打火機(jī)等應(yīng)遠(yuǎn)離兒童。
2、如發(fā)生可燃?xì)怏w泄漏,應(yīng)迅速打開門窗通風(fēng),切勿在現(xiàn)場吸煙、使用明火和任何易產(chǎn)生火花的物品,如:開啟室內(nèi)電掣、電器、打電話等,以免因此產(chǎn)生電火花引爆混合氣體,同時,在安全的地方致電客戶服務(wù)中心。
3、不可在同一插座接駁太多電器,以免電線負(fù)荷過度;不可將散落電線直接接駁到插座,應(yīng)使用合適的插頭。當(dāng)發(fā)生危險時,應(yīng)即時拉閘。
4、建議每戶購置必要的滅火器等家用消防器材和購買火災(zāi)保險。
(二)公共地方
1、請牢記所有走火樓梯所在的位置及安全疏散出口,為了個人及公眾安全,切勿阻塞走火樓梯及安全疏散出口。
2、嚴(yán)禁在公共地方焚燒冥紙,元寶或燃點(diǎn)香燭,以免影響他人及發(fā)生火警、火災(zāi)。
3、公共地方嚴(yán)禁擺放單車、鞋柜等雜物,以保證公共地方的通暢及安全。
4、請自覺愛護(hù)大廈內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備并教育子女切勿移玩這些設(shè)備。
5、發(fā)生火警或火災(zāi)時,馬上采取下列各項(xiàng)措施,以減輕災(zāi)害:
(1)保持鎮(zhèn)定,不要驚慌;
(2)撥打'119'(說清楚您住所的路名、樓層房號、門牌號碼、引起火災(zāi)的原因、您的姓名及聯(lián)系電話等);
(3)打破就近的火警鐘玻璃,按響警鐘;
(4)關(guān)閉室內(nèi)電源總閘和燃?xì)饪傞l及門窗;
(5)電話告知客戶中心,并通知鄰里;
(6)在可能情況下,嘗試用消防喉或滅火器滅火,但切勿把自己置身于危險之中;
(7)煙霧濃密時,應(yīng)以濕毛巾捂住鼻孔并貼地面爬行,以免吸入濃煙窒息;
(8)聽從消防工作人員的統(tǒng)一指揮;
(9)如火勢無法控制,應(yīng)迅速從安全出口跑到首層空地,切勿搭乘電梯逃生。
九、消防設(shè)施
1、消防設(shè)備(報警器、滅火器、消防水喉、消防水管等)設(shè)置在各樓層的消防栓箱內(nèi)或天花板上,非特殊情況不得擅自移動,如遇火情,業(yè)戶有權(quán)使用以上設(shè)備進(jìn)行滅火自救。
2、禁止損壞消防設(shè)備、設(shè)施,物業(yè)管理公司有權(quán)搬離障礙物和更換受到破環(huán)的設(shè)備和設(shè)施,由責(zé)任者負(fù)責(zé)所有由此而產(chǎn)生的費(fèi)用。
3、了解樓宇內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,熟悉消防疏散圖,熟悉火災(zāi)報警急救措施。
4、消防中心定期測試所有公共消防設(shè)備和進(jìn)行消防演習(xí)。測試或演習(xí)前,會預(yù)先發(fā)出通告,聽到試驗(yàn)警鐘時,不必驚慌,在適當(dāng)?shù)臅r間,消防中心將邀請業(yè)戶參加消防演習(xí)。
十、可疑物件及恐嚇電話的處理
1、如發(fā)現(xiàn)可疑物件應(yīng)及時通知物業(yè)管理公司,切勿觸摸,并指引行人遠(yuǎn)離該處,如明顯地屬危險品或爆炸品應(yīng)立即向110施援。
2、接獲任何恐嚇電話或有危險性發(fā)生的電話,應(yīng)保持鎮(zhèn)定,與對方詳談,留意來電者背景、動機(jī)及有任何要求,建議您的電話設(shè)置來電顯示功能。
十一、盜竊案處理
如有盜竊案發(fā)生,請立即向警方報案,同時通知大廈服務(wù)中心,并保護(hù)好案發(fā)現(xiàn)場。在公安人員未到現(xiàn)場調(diào)查取證之前,不可對現(xiàn)場進(jìn)行任何清理和破壞。
十二、水浸事件的處理
1、業(yè)戶如發(fā)現(xiàn)水浸情況,首先關(guān)閉水總閥,切勿觸及電源并立即通知大廈服務(wù)中心事發(fā)位置,以便及時安排搶修。
2、如需疏散,請關(guān)妥門窗。轉(zhuǎn)移重要物品及重要文件,盡快離開發(fā)水區(qū)域。
十三、防風(fēng)措施
每當(dāng)臺風(fēng)來臨之前,除物業(yè)管理公司做好公共防范及安全提示外,請您做好以下防范措施,以秩序維護(hù)全:
1、關(guān)閉并扣好所有窗戶,如有需要,可加上膠紙,切勿在玻璃門窗前逗留,以免玻璃吹落傷人;
2、檢查陽臺上水道是否暢通,免被雜物阻塞,引致積水泛濫。
第12篇 大廈管理部任務(wù)崗位設(shè)置
大廈管理部任務(wù)和崗位設(shè)置
一、任務(wù)
管理部是管理公司中負(fù)責(zé)監(jiān)管大廈公共地方的清潔、綠化、公用設(shè)施,接待用戶投訴,代辦郵政服務(wù),協(xié)助大廈安全保衛(wèi)、消防等工作的職能部門。管理部的工作宗旨是保證'安全、整潔、方便、文明、舒適、典雅'的現(xiàn)代商務(wù)環(huán)境。它是服務(wù)中心對客服務(wù)項(xiàng)目的具體執(zhí)行及延伸拓展。管理部主要職責(zé)如下:
1.負(fù)責(zé)監(jiān)管大廈清潔承判商的日常清潔工作,保證其所有操作符合清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),確保環(huán)境整潔。
2.監(jiān)察大廈共用設(shè)施的運(yùn)行狀況,落實(shí)開源節(jié)流措施。
3.負(fù)責(zé)同用戶的溝通工作,接待用戶投訴,受理用戶的服務(wù)要求。
4.提供郵政服務(wù)。為用戶分發(fā)投遞郵件和征訂報刊。
5.監(jiān)管大廈綠化承判商的綠化養(yǎng)護(hù),確保大廈的綠化布置合理、整潔美觀。
6.控制貨物出入,維護(hù)大廈用戶的財產(chǎn)安全。
7.監(jiān)管大廈用戶的室內(nèi)裝修。
8.配合保安部做好突發(fā)事件及特殊天氣的應(yīng)急處理。
二、崗位設(shè)置
管理部經(jīng)理
早班主任/中班主任/替班主任
文員/信報管理員/巡樓管理員/接待管理員/總機(jī)接線員
