第1篇 物業(yè)管理手冊(cè)－突發(fā)事件及異常情況處理程序
1、目的
采取迅速、有效的措施處理緊急事件,控制事態(tài)發(fā)展。
2、適用范圍
適用于管轄區(qū)內(nèi)各種緊急事件的處理。
3、職責(zé)
3.1監(jiān)控專員、消防專員、禮兵負(fù)責(zé)火警、匪警的應(yīng)急處理。
3.2維修人員負(fù)責(zé)電梯困人的應(yīng)急處理。
3.3維修人員負(fù)責(zé)水管爆裂、煤氣泄漏和供電供水設(shè)備故障的應(yīng)急處理。
3.4物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各班組應(yīng)急事件的處理。
4、程序
4.1匪警的處理程序
4.1.1禮兵在執(zhí)勤中(或接報(bào))遇有公開(kāi)使用暴力或其它手段強(qiáng)行掠取集體和私人財(cái)物或危及他人人身安全的犯罪分子時(shí),要切實(shí)履行公共秩序管理職責(zé),迅速制止犯罪。
4.1.2凡持有對(duì)講機(jī)的禮兵(除門(mén)衛(wèi)外)在聽(tīng)到求援信號(hào)后,應(yīng)立即前往案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),門(mén)衛(wèi)禮兵要嚴(yán)格控制外出人員,并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
4.1.3若發(fā)現(xiàn)犯罪分子作案后逃跑時(shí),一人又制止不了,首先要一邊監(jiān)視,一邊尾隨并看清人數(shù)、犯罪分子身高、衣著、相貌、等明顯特征,若使用有交通工具,要記下顏色,車型及交通牌號(hào),迅速向門(mén)衛(wèi)和領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并及時(shí)撥110報(bào)警。
4.1.4保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),在公安機(jī)關(guān)未到達(dá)前任何人不準(zhǔn)破壞現(xiàn)場(chǎng),應(yīng)采取簡(jiǎn)易方法如:拉繩子、撒白灰或派禮兵小范圍警戒。
4.1.5抽出專人配合公安機(jī)關(guān)訪問(wèn)當(dāng)事人,對(duì)提供的情況要做好記錄,對(duì)失物要清點(diǎn)數(shù)量、特征及物品價(jià)值。
4.1.6對(duì)犯罪分子逃離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)遺留下的足跡或做案工具、贓物,應(yīng)立即通知公安機(jī)關(guān)提取,同時(shí)指定專人看護(hù)。
4.1.7在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有人受傷,要立即通知120或送往就近醫(yī)院搶救,同時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)和
公司領(lǐng)導(dǎo)及受害人家屬。
4.1.8物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)對(duì)所發(fā)生的案件寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)及公安機(jī)關(guān)。
4.2 火警處理程序
4.2.1值班禮兵發(fā)現(xiàn)火情或接到報(bào)警后,應(yīng)迅速集合攜帶滅火器材,跑步到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),根據(jù)火勢(shì)采取撲滅措施,同時(shí)向119和公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。
4.2.2物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人派出禮兵對(duì)樓梯口、安全出口進(jìn)行警戒,維持秩序,嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入及壞人混入打劫。
4.2.3 所有員工(固定崗除外)聽(tīng)到火警信號(hào)后,應(yīng)主動(dòng)前往現(xiàn)場(chǎng),按照領(lǐng)導(dǎo)的分工,各司其職。如現(xiàn)場(chǎng)住戶家有人,應(yīng)本著“先人員,后財(cái)產(chǎn)”的原則進(jìn)行搶救。
4.2.4 抽出專人配合公安消防部門(mén)對(duì)火災(zāi)發(fā)生的原因、損失進(jìn)行調(diào)查和清理。
4.2.5物業(yè)服務(wù)中心結(jié)合禮兵部應(yīng)對(duì)發(fā)生的火災(zāi)原因、損失等情況寫(xiě)出書(shū)面材料上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和公安消防部門(mén)。
4.3 設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故的處理程序
4.3.1 值班人員接到水管爆裂、煤氣、暖氣泄漏的報(bào)告后,迅速通知維修人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)搶修,并記錄在《維修任務(wù)單》。
4.3.2當(dāng)發(fā)生較大的停電事故時(shí),如屬管轄區(qū)供電事故,值班人員迅速通知維修人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)搶修,并記錄在《維修任務(wù)單》;如屬供電局事故,應(yīng)迅速通知供電局搶修,并向業(yè)主做好解釋工作。
4.4電梯困人的處理程序
4.4.1當(dāng)接到電梯困人的情況時(shí),應(yīng)立即通知電梯維修人員趕赴現(xiàn)場(chǎng),采取應(yīng)急措施,防止危險(xiǎn)情況發(fā)生,并記錄在《維修任務(wù)單》。
4.4.2人員解困后,維修人員應(yīng)認(rèn)真分析原因,采取相應(yīng)的預(yù)防糾正措施。
4.5交通事故的處理程序
對(duì)管轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的交通事故,引起人員或財(cái)產(chǎn)損失的情況時(shí),相關(guān)責(zé)任區(qū)的禮兵應(yīng)迅速根據(jù)情況采取相應(yīng)的應(yīng)急措施,維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、搶救傷員,并報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)采取進(jìn)一步措施。
5、具體情況可參照《應(yīng)急預(yù)案》進(jìn)行處理。
6、相關(guān)記錄
6.1《維修任務(wù)單》jw/jl-7.5.1-5-001
第2篇 物業(yè)公共管理之公共區(qū)域管理
7.公共區(qū)域管理工作規(guī)程
7.1 目的
為了規(guī)范對(duì)公共場(chǎng)所的管理,保持良好的公共環(huán)境。
7.2 適用范圍
適用于物業(yè)管理公司對(duì)公共場(chǎng)所的管理。
7.3 職責(zé)
7.3.1 公司經(jīng)理負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施本規(guī)程。
7.3.2 客戶部主管和物業(yè)助理負(fù)責(zé)對(duì)本規(guī)程的過(guò)程控制和監(jiān)督實(shí)施。
7.3.3 本物業(yè)住戶和物業(yè)管理公司各部門(mén)負(fù)責(zé)具體執(zhí)行本規(guī)程。
7.4 公共區(qū)域的管理
7.4.1 公共場(chǎng)所主要是指:外墻、天臺(tái)(天臺(tái)花園)、走道、樓梯、大堂、電梯廳、道路、宣傳欄、池、井、溝、渠等。
7.4.2 公共場(chǎng)所管理的主要內(nèi)容是指:對(duì)外墻、天臺(tái)(天臺(tái)花園)、走道、樓梯、大堂、電梯廳、道路、宣傳欄、池、井、溝、渠、標(biāo)示牌、廣告牌等方面的管理。
7.4.3 公共場(chǎng)所的日常管理
1)由客服部安排物業(yè)助理對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理,物業(yè)助理必須每天對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行巡視檢查一次,并將檢查情況及時(shí)記錄于《公共區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)巡視表》中,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題必須及時(shí)處理或匯報(bào)。
2)物業(yè)助理對(duì)巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)交相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。同時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行跟蹤和檢查,直到問(wèn)題處理合格為止。
3)物業(yè)助理應(yīng)依據(jù)公共場(chǎng)所的使用情況和巡視檢查情況分析和總結(jié),提出合理化建議。部門(mén)主管應(yīng)根據(jù)使用情況和管理情況及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和處理。
7.4.4 公共場(chǎng)地的使用管理
1)臨時(shí)使用申請(qǐng)、審批與使用
2)客戶因商務(wù)需要,而要求使用本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)地時(shí),則客戶可書(shū)面申請(qǐng),附加活動(dòng)方案,交給客服部主管進(jìn)行審核,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后,客戶方可按活動(dòng)方案組織實(shí)施。
3)客戶必須在客服部指定的位置區(qū)域內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)組織,不得私自擴(kuò)大或占用批準(zhǔn)范圍以外的地方。
4)客戶必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行使用,因商務(wù)需要確需延長(zhǎng)時(shí)間時(shí)必須到客服部辦理延續(xù)使用手續(xù),經(jīng)批準(zhǔn)同意后,方可繼續(xù)使用。
7.4.5 場(chǎng)地臨時(shí)使用的裝飾布置要求
1)場(chǎng)地臨時(shí)使用時(shí),要求客戶必須裝飾整齊、美觀大方,符合物業(yè)管理的各項(xiàng)管理規(guī)定。
2)客戶裝飾時(shí),不得損壞公共設(shè)施。否則,物業(yè)管理公司有權(quán)要求客戶給予適當(dāng)?shù)馁r償。
3)客戶使用完畢后,應(yīng)及時(shí)對(duì)使用的場(chǎng)地進(jìn)行清理,經(jīng)客戶管理人員驗(yàn)收合格后方可辦理退還押金手續(xù)。
7.5 廣告牌的管理
7.5.1 臨時(shí)使用申請(qǐng)、審批與使用
1)本物業(yè)的客戶需要安裝廣告招牌時(shí),應(yīng)及時(shí)到客服部提交書(shū)面申請(qǐng)并附廣告牌的設(shè)置方案,辦理廣告牌的申請(qǐng)手續(xù)。
2)客戶管理人員接到客戶申請(qǐng)后,應(yīng)及時(shí)交部門(mén)主管審核,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后,客戶方可按照方案組織實(shí)施。
3)客戶制作、安裝廣告牌時(shí),必須使用統(tǒng)一的、合格的材料,以保證廣告牌的制作和安裝質(zhì)量。
4)客戶廣告牌在使用期間,必須時(shí)時(shí)保證廣告牌處于完整良好的使用狀態(tài),發(fā)現(xiàn)損壞后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維護(hù),不得拖延,否則,物業(yè)管理公司有權(quán)采取強(qiáng)制措施要求整改。
5)客戶使用廣告牌到期前一個(gè)月,必須及時(shí)到客服部辦理延期手續(xù),客戶管理員應(yīng)提前告之客戶,若客戶未作回應(yīng),則物業(yè)管理公司將按照到期進(jìn)行處理,客服部有權(quán)將廣告牌租賃給其它客戶。
6)若因廣告牌的制作質(zhì)量或安裝質(zhì)量的問(wèn)題,給物業(yè)管理公司或他人造成損失時(shí),由客戶承擔(dān)一切后果。
7.5.2 廣告牌懸掛規(guī)定
1)所有客戶均無(wú)權(quán)私自在本物業(yè)內(nèi)過(guò)道、綠化帶、外墻壁、屋面、天臺(tái)和其他場(chǎng)地設(shè)立廣告招牌。
2)所有商鋪招牌只能在所租用的商鋪內(nèi)或門(mén)面上懸掛、張貼。
3)任何客戶均不得在窗外和玻璃上懸掛、張貼任何招牌及廣告。
4)占用門(mén)前走道或封堵部分通道(不影響消防,經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn))臨時(shí)使用的按“公共場(chǎng)所的日常管理”規(guī)定收取場(chǎng)地臨時(shí)使用費(fèi)。
5)凡違反以上規(guī)定內(nèi)容者,按照違章裝修進(jìn)行處理。除令其拆除、撤銷、修補(bǔ)破損、恢復(fù)原狀外,并處以1000―2000元人民幣罰款。
第3篇 物業(yè)管理知識(shí)--常識(shí)篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)---常識(shí)篇
001“物業(yè)”是粵港方言對(duì)房地產(chǎn)的稱呼,它最早在香港被普遍使用,其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小,一棟商業(yè)樓宇、一組標(biāo)準(zhǔn)廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。
002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語(yǔ)中,物業(yè)與房地產(chǎn)是一個(gè)詞(real― estate或real property)。在我們通常使用上,房地產(chǎn)一詞是一個(gè)宏觀的概念,物業(yè)一詞則是個(gè)微觀的概念。
003世界物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)是英國(guó)工業(yè)空前發(fā)展高漲的時(shí)候,一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業(yè)主,率先為其出租的住宅制定了一套別開(kāi)生面的管理辦法,并取得出人意料的成功,首開(kāi)物業(yè)管理之先河。
004我國(guó)(大陸)的物業(yè)管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我國(guó)(大陸)首家物業(yè)管理公司。標(biāo)志著我國(guó)(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政―福利型傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的管理模式,走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性的市場(chǎng)運(yùn)作軌道。
005我國(guó)(大陸)第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。
006號(hào)稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。
007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫(xiě)字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對(duì)特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫(xiě)字樓―國(guó)際商業(yè)大廈實(shí)施物業(yè)管理。
008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)對(duì)工業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的是1985年,由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對(duì)鵬基工業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。
009深圳市第一家實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年,由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對(duì)深圳市微、福利房住宅小區(qū)―蓮花二村實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理。
010我國(guó)第一家實(shí)行招投標(biāo)的物業(yè)是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬(wàn)廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中,對(duì)蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實(shí)施邀請(qǐng)招投標(biāo)活動(dòng)。
011真正意義上社會(huì)化公開(kāi)招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月,對(duì)深圳市福利房住宅小區(qū)--鹿丹村的面向社會(huì)的公開(kāi)招標(biāo)活動(dòng)。最后由深圳萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司中標(biāo)。
012物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)是1、具有雙重職能的市場(chǎng)(要素市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng));2、對(duì)前級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、營(yíng)銷市場(chǎng))具有積極的激勵(lì)作用;3、勞務(wù)市場(chǎng);4、雙向選擇。
013物業(yè)管理的要素市場(chǎng)是自用的居住用房管理、服務(wù)。
014物業(yè)管理的消費(fèi)市場(chǎng)是出租的居住用房和經(jīng)營(yíng)性用房的管理、服務(wù)。
015在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中,物業(yè)管理市場(chǎng)處于最后一級(jí)。
016物業(yè)管理市場(chǎng)的流通和交換的標(biāo)的是提供商品性勞動(dòng)服務(wù)。
017物業(yè)管理市場(chǎng)的關(guān)系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動(dòng)服務(wù)的市場(chǎng)關(guān)系,是雙方按合同建立起來(lái)的平等的互助互利的交換關(guān)系。
018物業(yè)管理市場(chǎng)的含義是物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營(yíng)性的手段實(shí)施管理,對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務(wù),從而取得報(bào)酬。
019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問(wèn)題是繼續(xù)加強(qiáng)立法及完善配套政策文件;引導(dǎo)和推動(dòng)規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng)營(yíng);繼續(xù)加快物業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程;加大政府監(jiān)管力度;提高物業(yè)管理的科技水平;繼續(xù)探索,繼續(xù)創(chuàng)新。
020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門(mén)是市政府住宅行政管理部門(mén)(市住宅局物業(yè)監(jiān)管處)及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門(mén)(區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科)。
021物業(yè)管理市場(chǎng)的委托關(guān)系主要有委托管理型,自主經(jīng)營(yíng)型。
022物業(yè)委托管理型的特征是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式,通過(guò)《物業(yè)管理委托合同》,委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè),按照“統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)”的原則,提供勞務(wù)商品的市場(chǎng)交換關(guān)系。
023物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合;統(tǒng)一管理、綜合服務(wù);平等競(jìng)爭(zhēng)。
024物業(yè)管理招投標(biāo)的原則是公正、公平、公開(kāi);實(shí)事求是、合情合理;早期介入。
025物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件是物業(yè)管理招標(biāo)方和投標(biāo)方的成熟;規(guī)則的完善;市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立。
026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要途徑是投標(biāo);協(xié)議;自管。
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028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個(gè)方面考評(píng)內(nèi)容:大廈、工業(yè)區(qū)各九項(xiàng),包括:基礎(chǔ)管理;房屋管理及維修養(yǎng)護(hù);共用設(shè)備管理;共用設(shè)施管理;保安及車輛管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。(兩者具體內(nèi)容評(píng)分側(cè)重不同)住宅小區(qū)八項(xiàng),包括:基礎(chǔ)管理;房屋管理及維修養(yǎng)護(hù);共用設(shè)施、設(shè)備管理;保安、消防及車輛管理,環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。
029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。
第4篇 鳳凰城小區(qū)前期物業(yè)管理模式
鳳凰城小區(qū)項(xiàng)目前期物業(yè)管理模式
一、針對(duì)項(xiàng)目的管理思路
根據(jù)我們對(duì)**.鳳凰城項(xiàng)目的實(shí)際情況的分析,我們擬訂的**.鳳凰城項(xiàng)目的管理思路為:
*強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序
*強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)
*強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化
*致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升
*致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)
*致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境
二、管理服務(wù)模式
根據(jù)我們對(duì)**.鳳凰城項(xiàng)目的定位分析,我們確立**.鳳凰城項(xiàng)目的管理模式是:
*緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作核心,提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)產(chǎn)品;
*倡導(dǎo)“以客戶為中心”客戶服務(wù)前向化的流程管理思想,建立以流程為基石的客戶需求滿足價(jià)值鏈;
*致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系,推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化。
在確定管理模式的基礎(chǔ)上,針對(duì)**.鳳凰城的特色及實(shí)際情況,我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。
我公司將秉承“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值,品質(zhì)成就未來(lái)”的管理理念,依托我們?cè)谝延许?xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn),完善的質(zhì)量管理體系,根據(jù)開(kāi)發(fā)商在招標(biāo)文件中對(duì)**.鳳凰城的客戶定位、綜合公共設(shè)施的智能化程度等因素,我們擬在**.鳳凰城采用以“以客戶為中心、以品質(zhì)為導(dǎo)向”的 “客戶服務(wù)前向化”經(jīng)營(yíng)管理模式。
三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價(jià)值鏈
圍繞“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值、品質(zhì)成就未來(lái)”的經(jīng)營(yíng)理念和我們擬在**.鳳凰城采用的“以客戶為中心,以品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式,如中標(biāo)后我公司將在**.鳳凰城項(xiàng)目全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服務(wù)價(jià)值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務(wù),又能向周邊展示我管理公司風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。
我用高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為客戶提供使用物業(yè)的便利、安全和舒適的生活環(huán)境、促進(jìn)物業(yè)的保值增值,同時(shí)為自己創(chuàng)造生存和發(fā)展空間,我們用服務(wù)為客戶創(chuàng)造消費(fèi)價(jià)值、為公司股東、員工創(chuàng)造投資和工作價(jià)值、同時(shí)為社會(huì)創(chuàng)造我們的存在價(jià)值。我們把員工滿意、客戶滿意、股東滿意作為我們的追求目標(biāo)。
創(chuàng)建有效服務(wù)鏈?zhǔn)疽鈭D(略)
四、物業(yè)管理外部溝通導(dǎo)向圖
外部溝通導(dǎo)向圖說(shuō)明:
*在***鳳凰城業(yè)主委員會(huì)成立之前,開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè),并與之簽訂物業(yè)管理合同。
*如我公司中標(biāo),我們將設(shè)立***鳳凰城管理處,全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理工作。
****鳳凰城管理處在業(yè)務(wù)上接受荊州市房管局物業(yè)科、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)等政府主管部門(mén)的監(jiān)督和指導(dǎo)。
*在小區(qū)入住后達(dá)到法規(guī)規(guī)定的條件時(shí),按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。
*管理處將在物業(yè)管理公司原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
第5篇 物業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目裝修管理程序
顧問(wèn)項(xiàng)目裝修管理程序
為規(guī)范裝修手續(xù)辦理,保障顧客利益,確保房屋正常、安全使用,維持小區(qū)共用部分統(tǒng)一美觀的外部形象,特制定此管理程序。
一、裝修手續(xù)辦理
1、顧客需要進(jìn)行室內(nèi)裝修工程,須會(huì)同其委托的裝修者向管理處進(jìn)行申報(bào)登記,交驗(yàn)裝修單位的《承建資格證書(shū)》原件,填寫(xiě)《裝修申報(bào)表》和《裝修施工人員登記表》,提交裝修合同復(fù)印件、裝修圖紙、承建資格證書(shū)復(fù)印件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋公章)。裝修施工人員還須提交有關(guān)身份證復(fù)印件,并張貼在《裝修施工人員登記表》的背面。
2、如需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu),由申請(qǐng)人向管理處提交建筑物原設(shè)計(jì)單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案及政府設(shè)計(jì)審批部門(mén)的審批證明材料。
3、管理處與顧客、裝修者三方共同簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》。
4、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)裝修方案進(jìn)行審批(也可以書(shū)面授權(quán)的形式指定主辦以上人員辦理),并對(duì)施工人員進(jìn)行審核,包括人員身份、技術(shù)狀況、裝修資質(zhì)證明、施工時(shí)間(最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)月)、機(jī)械設(shè)備工具情況及負(fù)責(zé)人聯(lián)系辦法,于三日內(nèi)做出批復(fù)。
5、管理處經(jīng)理指定人員將批準(zhǔn)意見(jiàn)知會(huì)裝修申請(qǐng)人,同時(shí)知會(huì)管理處各部門(mén)予以留意和配合,并建立裝修管理檔案。
6、管理處財(cái)務(wù)人員按裝修收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的費(fèi)用與裝修保證金。
7、管理處簽發(fā)《裝修許可證》、《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》。
二、裝修現(xiàn)場(chǎng)管理
1、安全管理員負(fù)責(zé)對(duì)照《出入卡》對(duì)裝修施工人員進(jìn)出小區(qū)進(jìn)行管理。
2、裝修施工隊(duì)將《裝修許可證》張貼在裝修戶門(mén)外,《裝修管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》和《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》張貼在裝修戶門(mén)內(nèi),以便于裝修工人對(duì)照?qǐng)?zhí)行和管理處監(jiān)管。裝修管理人員及各班巡邏安全員負(fù)責(zé)對(duì)以上工作監(jiān)督執(zhí)行。
3、如裝修工程延期,應(yīng)知會(huì)業(yè)主會(huì)同裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理延期手續(xù)。
4、在整個(gè)裝修過(guò)程中,安全巡邏員每天至少檢查一次各裝修隊(duì)的《裝修許可證》、《出入卡》及必要上崗證是否齊全有效,消防措施、材料堆放、垃圾處理、裝修時(shí)段是否符合要求,有無(wú)違章留宿、生火做飯及違法違紀(jì)行為等;管理處技術(shù)人員應(yīng)每?jī)商熘辽贆z查一次各裝修隊(duì)是否按經(jīng)批準(zhǔn)的方案、格式裝修,是否有亂接、擅改管線,是否有違章打墻、鉆孔、破壞防水層,裝修材料、用電用水等是否符合要求。檢查情況記錄于《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》。裝修時(shí)進(jìn)行物資搬運(yùn)應(yīng)填寫(xiě)《物資搬運(yùn)放行條》。如裝修過(guò)程中有違規(guī)行為,管理處開(kāi)具《裝修違章通知書(shū)》要求業(yè)主和裝修隊(duì)及時(shí)整改。
6、裝修隊(duì)撤離時(shí)所搬物品應(yīng)填《物資搬運(yùn)放行條》,在安全管理員監(jiān)督下清除垃圾并打掃干凈現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生時(shí),方可予以撤離。
7、裝修施工作業(yè)時(shí)間為每天7:00-12:00,14:00-19:00。安全管理員在每日12:00負(fù)責(zé)檢查裝修戶施工人員停止作業(yè)情況,每日19:00負(fù)責(zé)督促施工人員離開(kāi)大廈或小區(qū)。特殊情況要留宿的應(yīng)到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。
8、如業(yè)主與裝修者因裝修問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議,管理處有義務(wù)勸阻爭(zhēng)吵行為,但不能代其中一方對(duì)另一方履行約束或代追繳行為;出現(xiàn)糾紛情況應(yīng)立即通知公安部門(mén)出面處理。
三、裝修驗(yàn)收
1、裝修工程結(jié)束,業(yè)主驗(yàn)收合格后,由業(yè)主向管理處提出驗(yàn)收申請(qǐng),管理處指定專人根據(jù)《裝修申報(bào)表》對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。主要驗(yàn)收裝修施工是否對(duì)共用部分產(chǎn)生影響。
2、對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)目,在《裝修申報(bào)表》中予以記錄,并責(zé)令裝修施工隊(duì)進(jìn)行整改和返修。整改完畢后,管理處進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。
3、管理處驗(yàn)收合格后,10個(gè)工作日內(nèi)辦理裝修保證金退還手續(xù)。
四、裝修手續(xù)辦理流程圖
裝修單位提供相關(guān)資料
1、施工人員身份證復(fù)印件1份、照片2張。
2、裝修單位《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《承建資格證書(shū)》、裝修合同復(fù)印件。
3、裝修施工圖紙1份。
業(yè)主填寫(xiě)《裝修申報(bào)表》
裝修單位填寫(xiě)《裝修施工人員情況登記表》
管理處備案裝修申請(qǐng)
業(yè)主、裝修單位、管理處三方簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》
業(yè)主、裝修單位交納裝修保證金及其它費(fèi)用
管理處簽發(fā)《裝修許可證》、
《出入證》、《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》
裝修單位進(jìn)行裝修、管理處監(jiān)督
裝修完成,業(yè)主自行驗(yàn)收
管理處驗(yàn)收
限期整改
退還裝修保證金(裝修驗(yàn)收合格之日
起十個(gè)工作日內(nèi),每周四下午)
(四)入伙手續(xù)辦理相關(guān)資料與表格
1.《入住指引》
2.《歡迎函》
3.《業(yè)主資料袋》
4.《業(yè)主資料卡》
5.《業(yè)戶手冊(cè)》
6.《房屋交付驗(yàn)收表》
7.《物品領(lǐng)用登記表》
8.《委托銀行代收款協(xié)議書(shū)》
9.《常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表》
10.《裝修申報(bào)表》
11.《裝修許可證》
12.《裝修施工人員登記表》
13.《裝修管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》
14.《裝修違章通知書(shū)》
15.《管理費(fèi)收費(fèi)通知單》
16.《工程遺留問(wèn)題處理記錄表》
17.《物業(yè)入伙意見(jiàn)調(diào)查表》
第6篇 鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)
鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)
鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開(kāi)發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū),19*竣工交付使用,并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。為加強(qiáng)該住宅小區(qū)的物業(yè)管理,將我市物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引向深入,決定采用向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
一、鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況:
1.總占地面積70,396平方米;
2.總建筑面積110,340平方米;
3.多層住宅樓共24棟,單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套),公寓210問(wèn):
4.綜合樓1棟(鹿丹大廈,產(chǎn)權(quán)屬市城市建設(shè)投資發(fā)展公司,即原市城建開(kāi)發(fā)處),建筑面積10,336平方米,其中肉菜市場(chǎng)建筑面積附平方米。
5.公用設(shè)施及公共場(chǎng)所(地)情況:
(1)道路:車行道9646平方米;人行道7186平方米;
(2)綠化面積53,920平方米;
(3)污水管長(zhǎng)1809米,污水檢查井286座;雨水管長(zhǎng)2367米,雨水檢查井261座,雨水進(jìn)水井71座;
(4)化糞池6座;
(5)路燈22盞;
(6)垃圾箱25個(gè);
(7)體育設(shè)施:籃球場(chǎng)一個(gè),占地面積500平方米;門(mén)球場(chǎng)一個(gè),占地面積300平方米;
(8)停車場(chǎng)3個(gè),總占地面積2081平方4米,車位72個(gè);
(9)單車房建筑面積3739平方米,其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米),被改為車管、綠化、清潔、保安3等員工宿舍的有315平方米,被改為倉(cāng)庫(kù)的有2126平方米。
二、物業(yè)管理的內(nèi)容:
1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
2.區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、機(jī)電設(shè)備、道路、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場(chǎng)等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
3.清潔衛(wèi)生;
4.公共生活秩序;
5.便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)理所(含綜合肉菜市場(chǎng)的物業(yè)管理及收取管理費(fèi))、文化娛樂(lè)、體育活動(dòng)場(chǎng)所的管理及維修養(yǎng)護(hù);
6.區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊;
7.社區(qū)文化活動(dòng);
8.住宅區(qū)檔案資料管理;
9.法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。
三、有關(guān)說(shuō)明:
1.中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)鹿丹村物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧。
2.鹿丹村委托管理的期限為三年。
3.原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)應(yīng)移交給中標(biāo)單位。
4.在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)由我局組織移交接管工作。
5.在定標(biāo)后三個(gè)月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。
6.我局將在業(yè)主管理委員會(huì)成立后二個(gè)月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金。
7.我局將在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米,按福利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租)和商業(yè)用房(331平方米,按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租),待業(yè)主管理委員會(huì)成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會(huì)。
8.住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價(jià)局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。
9.在做標(biāo)書(shū)時(shí)統(tǒng)一以1996年12月1日為進(jìn)駐時(shí)間。
10.中標(biāo)單位可按住宅區(qū)每年管理費(fèi)基本支出的10%提取物業(yè)管理公司利潤(rùn)。
11.中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金30萬(wàn)元,如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級(jí)優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo),抵押金不予返還,押金期限為三年。
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nbsp;12.原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件(即分?jǐn)?shù))下可以優(yōu)先中標(biāo)。
四、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰:
1.鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》(80分以上)以及標(biāo)書(shū)、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái),則執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。
2.市住宅局每年對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行考核評(píng)比,如達(dá)不到上述規(guī)定要求,則可終止委托管理合同進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任;如達(dá)到了規(guī)定要求,則按合同給予獎(jiǎng)勵(lì)。
五、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間:
1.各競(jìng)技單位應(yīng)于1996年11月29日前做好標(biāo)書(shū),密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,逾期按棄權(quán)處理。
2.開(kāi)標(biāo)具體時(shí)間另行通知。
六、其他事項(xiàng):
違反招標(biāo)文件規(guī)定及在投標(biāo)過(guò)程中違法違紀(jì),或以任何方式采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的,一經(jīng)查實(shí),由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按規(guī)定給予處罰,取消其三個(gè)投標(biāo)資格,已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同,一切后果及損失由責(zé)任者自負(fù)。
鹿丹村物業(yè)管理標(biāo)書(shū)的項(xiàng)目和要求
一、競(jìng)技單位擬采取的管理方式。包括:內(nèi)部管理架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作機(jī)制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。
二、管理人員配備。包括:管理處正、副主任簡(jiǎn)歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時(shí)工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。
三、管理人員的培訓(xùn)。包括培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)等。
四、管理工作必需的物質(zhì)裝備計(jì)劃情況。包括:管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。
五、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算。應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算,有文件規(guī)定的按規(guī)定測(cè)定,無(wú)文件規(guī)定的按市場(chǎng)價(jià)測(cè)定。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測(cè)算,增收節(jié)支措施。
六、管理規(guī)章制度。包括公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度和管理人員考核制度。
七、住宅區(qū)檔案的建立和管理。
八、備項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾。包括:
1.房屋完好率;
2.房屋零修、急修及時(shí)率;
3.維修工程質(zhì)量合格率;
4.管理費(fèi)收繳率;5.綠化完好率;
第7篇 創(chuàng)輝煌物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
一、公司概況
zz市**區(qū)創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司成立于2000年,注冊(cè)資本為300萬(wàn)元人民幣,是新德業(yè)置業(yè)投資有限公司屬下的唯一物業(yè)管理公司,具備中華人民共和國(guó)物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì),在zz**地區(qū)享有較高的知名度和信譽(yù)度。
公司現(xiàn)有員工500多人,其中大專以上文化程度100人,具有初級(jí)、高級(jí)以上職稱的管理及技術(shù)人員50多人次,員工持證上崗率達(dá)100%,部分成員更為zz物業(yè)管理協(xié)會(huì)專家組成員。
我司以'創(chuàng)享美好生活'為企業(yè)口號(hào),建立了完善的內(nèi)部工作機(jī)制,倡導(dǎo)企業(yè)行為的規(guī)范化,致力于專業(yè)化的發(fā)展,著力專業(yè)化的發(fā)展并提高員工的個(gè)人素質(zhì),全心全意為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)美好生活。
二、榮譽(yù)情況
星級(jí)物業(yè),溫馨家園
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司現(xiàn)為**物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位。
創(chuàng)輝煌務(wù)求高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù),為客戶營(yíng)造文化內(nèi)涵豐富的和諧家園,自2000年成立以來(lái),擔(dān)綱了多個(gè)樓盤(pán)的全方位物業(yè)服務(wù)。
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理范圍多元化,包括高級(jí)別墅、商業(yè)大廈、高級(jí)電梯洋房、多層住宅、小區(qū)配套市場(chǎng)、學(xué)校等?，F(xiàn)管理面積約160萬(wàn)平方米,管理的項(xiàng)目近20個(gè),其中有:東樂(lè)花園、錦城花園、新德業(yè)商務(wù)中心、康城花園一期、康城尚城、海景苑、德業(yè)大廈、西苑小區(qū)、聚華苑、東駿花園、尚明雅舍、順洋商廈、新德業(yè)一中附屬小學(xué)、李兆基中學(xué)、**一中實(shí)驗(yàn)學(xué)校等等。一直以來(lái),創(chuàng)輝煌物業(yè)備受好評(píng),管理項(xiàng)目屢受表彰。
2002年?yáng)|樂(lè)花園獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2003年海景苑獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2005年?yáng)|樂(lè)花園獲得zz市'靜安居住小區(qū)'稱號(hào);
2005年獲得**區(qū)工商行政管理局授予的'守合同重信用企業(yè)'稱號(hào);
2005年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2006年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2006年獲得zz市**區(qū)消費(fèi)者委員授予的'維權(quán)先進(jìn)單位'稱號(hào);
2007年獲得zz市**區(qū)消費(fèi)者委員授予的'物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信單位'稱號(hào);
2008年康城尚城獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2008年康城尚城獲得廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào);
2008年獲得zz房協(xié)怡翠杯物業(yè)服務(wù)(工程維修)綜合技能競(jìng)賽最佳合作獎(jiǎng);
第8篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件分供方管理程序
物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:分供方管理程序
1.0目的確保物業(yè)公司選擇的分供方能提供滿足合同要求的物資和服務(wù)。
2. 0適用范圍適用于相關(guān)部門(mén)采購(gòu)物資時(shí),對(duì)物資供應(yīng)商(即分供方)和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分承包方的選擇。
3．0職責(zé)
3.1 行政部組織對(duì)分供方和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分承包方進(jìn)行資格審查、質(zhì)量審查和檔案的建立及管理。
3.2 物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)確定合格分供方與分承包方名單,并由經(jīng)理或其指定人員簽署采購(gòu)或分包合同。
4. 0工作程序
4.1 物資供應(yīng)商的選擇和評(píng)審
4.1.1 供應(yīng)商的資格要求:a)必須有合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,b)供應(yīng)商提供商品的價(jià)格,c)供應(yīng)的物資必須能保證符合所需物資的型號(hào)、規(guī)格、質(zhì)量要求等。
4.1.2 各部門(mén)(管理處)應(yīng)擬出符合上述要求的若干家供應(yīng)商,對(duì)其評(píng)審等從以下幾方面進(jìn)行:a)供應(yīng)商的資質(zhì),信譽(yù)情況,b)供應(yīng)商的品牌,c)產(chǎn)品樣品的評(píng)審,d)對(duì)比類似產(chǎn)品使用的歷史情況,e)對(duì)比類似產(chǎn)品的試驗(yàn)結(jié)果,f)供應(yīng)商售后服務(wù)狀況等。
4.1.1 行政部對(duì)評(píng)審結(jié)果進(jìn)行記錄,并將兩個(gè)以上入選的供應(yīng)商評(píng)審記錄報(bào)物業(yè)管理公司經(jīng)理確認(rèn)批準(zhǔn),形成《分供方評(píng)審表》。
4.1 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目(包括外協(xié)加工及制作)分承包方的選擇和評(píng)審
4.2.1 分承包方的資格要求a)有合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,b)提供的服務(wù)能滿足本公司管理和質(zhì)量要求,c)在達(dá)到質(zhì)量要求的前提下,價(jià)格適宜。
4.2.2 行政部擬定出符合上述要求的若干家分承包方,會(huì)同相關(guān)部門(mén)或人員對(duì)其進(jìn)行初審,內(nèi)容包括:a)分承包方的資質(zhì),信譽(yù)情況,b)分承包方的質(zhì)量保證體系資料(如有),c)分承包方的技術(shù)力量、人員素質(zhì)。d)價(jià)格,e)有無(wú)服務(wù)方面的承諾等。
4.2.3 行政部對(duì)評(píng)審結(jié)果進(jìn)行記錄,入選的分承包方評(píng)審記錄由管理者代表確認(rèn)以后,報(bào)物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.4 所有經(jīng)評(píng)估合格的供應(yīng)方都應(yīng)列入《合格分供方一覽表》中,該名單由物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.5 工程發(fā)包由物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé),應(yīng)注意:a)工程發(fā)包應(yīng)嚴(yán)格按照投標(biāo)或定向議標(biāo)程序和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行,b)對(duì)方提供的業(yè)績(jī)及榮譽(yù)資料必須進(jìn)行驗(yàn)證考查作出評(píng)審,c)建安工程合同除應(yīng)有明確的工程范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、竣工時(shí)間外,還必須明確取費(fèi)等級(jí)、材料設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、工程造價(jià)核定及撥款結(jié)算的規(guī)定等。a)由相關(guān)部門(mén)起草合同的文本,按《采購(gòu)與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》核準(zhǔn)。
4.1 對(duì)分供方的詢價(jià)控制參見(jiàn)《工程發(fā)包、采購(gòu)、外協(xié)加工的詢價(jià)制度》
4.2 合格分供方的年度復(fù)審
4.4.1 物業(yè)管理公司經(jīng)理每年12月組織對(duì)合格供應(yīng)商和合同期在1年以上的合格分承包方進(jìn)行一次年度復(fù)審,審核內(nèi)容包括:a)過(guò)去一年分供方的業(yè)績(jī),b)過(guò)去一年供應(yīng)的物資質(zhì)量狀況/分承包服務(wù)的質(zhì)量管理狀況,c)各部門(mén)對(duì)相關(guān)分供方工作的檢查和評(píng)定記錄,d)本公司于其在以往的采購(gòu)活動(dòng)中未發(fā)現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題糾紛。(注:提供一次性服務(wù)的分供方無(wú)需進(jìn)行該項(xiàng)目復(fù)審)
4.4.2 凡在評(píng)審中確定沒(méi)有達(dá)到合同要求的分承包方,經(jīng)物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn),以下列方式處理:a)取消其合格分供方資格,b)要求其限期整改,對(duì)未能在限期內(nèi)改進(jìn)的,終止承包合同,取消其合格分承包方資格。
4.4.3 行政部建立合格分供方檔案,并將《合格分供方一覽表》按受控文件的方式發(fā)放到管理者代表和相關(guān)部門(mén)。合格分供方檔案主要包括以下內(nèi)容:a)分供方提供初審時(shí)的資料,b)供應(yīng)商的產(chǎn)品介紹或說(shuō)明/分承包方年度復(fù)審記錄,c)分供方提供的其他資料。
1.0相關(guān)文件
5.1 《工程發(fā)包、采購(gòu)、外協(xié)加工的詢價(jià)制度》
5.1 《采購(gòu)與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》
第9篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)基礎(chǔ)管理項(xiàng)自檢說(shuō)明
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)基礎(chǔ)管理項(xiàng)自檢說(shuō)明
致 博盈**廣場(chǎng)是北京**集團(tuán)為推動(dòng)荊州招商引資及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)項(xiàng)目,廣場(chǎng)從籌建到開(kāi)業(yè)驗(yàn)收,均得到市政府及各有關(guān)部門(mén)的大力支持和指導(dǎo)。
廣場(chǎng)以建立荊州首家以“綠色環(huán)?！睘橹黝}智能商務(wù)寫(xiě)字樓為品牌目標(biāo),嚴(yán)格按政府各有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)范方案組織施工建設(shè),整體智能系統(tǒng)、綠化規(guī)劃方案圖、總平面圖、工程規(guī)劃、施工許可證均齊全,工程竣工后,經(jīng)政府各主管部門(mén)驗(yàn)收合格。
2002年9月,**廣場(chǎng)大廈驗(yàn)收后,由業(yè)主方特聘荊州市**物業(yè)管理有限公司接管,并簽訂了物業(yè)管理委托合同協(xié)議,驗(yàn)收?qǐng)D紙、檔案、資料齊全。
物業(yè)管理的前期介入,早在2002年5月**廣場(chǎng)改造施工開(kāi)始,廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商業(yè)主軍沙商貿(mào)有限公司即與荊州市**物業(yè)管理有限公司簽訂了**廣場(chǎng)前期物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)管理的項(xiàng)目、期限、雙方的權(quán)利及義務(wù)、服務(wù)質(zhì)量和違約責(zé)任等方面作出了明確的規(guī)定。
荊州市**物業(yè)公司作為一家受聘于**廣場(chǎng)物業(yè)整體管理而組建成立的專業(yè)化實(shí)體,**廣場(chǎng)物業(yè)管理處從服務(wù)招商引資及打造招商服務(wù)商務(wù)中心,以追求業(yè)主和租戶滿意,遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”之宗旨,努力把**廣場(chǎng)打造成為荊州一流的商務(wù)、文化、藝術(shù)、休閑之都。
物業(yè)公司與業(yè)主按建設(shè)部有關(guān)規(guī)定及時(shí)簽訂了**廣場(chǎng)維修基金籌集、管理及使用協(xié)議并嚴(yán)格執(zhí)行《維修基金管理規(guī)定》。
大廈自修建運(yùn)營(yíng)以來(lái),實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理,設(shè)置物管辦公室、招商服務(wù)中心、專業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門(mén),崗位人員上崗持證率達(dá)100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務(wù)運(yùn)行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項(xiàng)管理制度及工作流程標(biāo)準(zhǔn),配備專人管理物業(yè)檔案室,實(shí)行24小時(shí)值班服務(wù)制度,并配備專業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),廣場(chǎng)物管處在全力保障業(yè)主及各租戶的服務(wù)質(zhì)量上,報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)成立了“業(yè)主、租戶代表大會(huì)”,定期舉行座談會(huì),廣泛征集租戶物業(yè)服務(wù)意見(jiàn),并定期發(fā)放《租戶意見(jiàn)征詢表》,廣泛了解業(yè)主及租戶意見(jiàn),安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達(dá)95%以上。
為全面配合市物管部門(mén)做好本次物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作,提升整體服務(wù)管理水平及品牌實(shí)力,**物業(yè)管理有限公司將協(xié)同**廣場(chǎng)業(yè)主方就爭(zhēng)創(chuàng)工作,重點(diǎn)作好如下工作安排:
1、物業(yè)管理示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開(kāi)“爭(zhēng)創(chuàng)達(dá)標(biāo)示范大廈”全體員工動(dòng)員大會(huì),對(duì)整個(gè)工作做出布署,并成立專班,全面負(fù)責(zé)爭(zhēng)創(chuàng)工作內(nèi)外宣傳發(fā)動(dòng)、資料、檔案歸檔整理;標(biāo)準(zhǔn)自檢及驗(yàn)收工作;
2、成立新物管條例實(shí)施宣傳小組,公司先后組織員工學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《租戶公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導(dǎo)和實(shí)施依據(jù);
3、公司積極做好內(nèi)部宣傳發(fā)動(dòng)工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強(qiáng)勢(shì)品牌“為目標(biāo),已作出如下具體分工:
1)公司行政部負(fù)責(zé)物業(yè)管理人員培訓(xùn)提高、內(nèi)外聯(lián)系溝通、行政接洽、協(xié)調(diào)資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗(yàn)收工作;
2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報(bào)準(zhǔn)備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》,組織各部門(mén)對(duì)照此評(píng)分細(xì)則進(jìn)行學(xué)習(xí),各部門(mén)召開(kāi)會(huì)議,對(duì)照標(biāo)準(zhǔn),找出存在的問(wèn)題及整改方案,統(tǒng)一報(bào)批、整改實(shí)施;
3)《物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時(shí)與物管科聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、更正,并積極準(zhǔn)備迎接11月份上級(jí)物管部門(mén)的驗(yàn)收檢查。
第10篇 注冊(cè)物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題及參考答案
1、(b)是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。
a.居住物業(yè)
b.收益性物業(yè)
c.公共物業(yè)
d.所有物業(yè)
2、別墅(villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。
a.空中別墅
b.疊拼別墅
c.獨(dú)棟別墅
d.雙拼別墅
3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計(jì)劃管理、(a)、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理。
a.日常維護(hù)和維修
b.確定管理標(biāo)準(zhǔn)
c.資產(chǎn)管理
d.構(gòu)建信息基礎(chǔ)
4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是(acde)等活動(dòng)不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果,是貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。
a.物業(yè)管理
b.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(d)
a.政策影響性
b.專業(yè)管理依賴性
c.相互影響性
d.位置固定性或不可移動(dòng)性
6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)融資時(shí),房地產(chǎn)債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為(d)
a.mbs投資者
b.reits投資者
c.房地產(chǎn)直接投資者
d.房地產(chǎn)間接投資者
7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的表述,正確的有(be)。
a.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
b.較之個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制
c.或然損失風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
d.周期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
e.持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在(abcd)。
a.投入資金的安全性
b.期望收益的可靠性
c.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性
d.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性
e.投資項(xiàng)目的復(fù)雜性
9、從(a)中扣除( )后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益,簡(jiǎn)稱凈收益。
a.有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
b.潛在毛租金收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
c.有效毛收入 空置和收租損失
d.潛在毛租金收入 空置和收租損失
10、(c)是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以凈收益低償全部投資所需的時(shí)間。
a.全部投資回收期
b.動(dòng)態(tài)投資回收期
c.靜態(tài)投資回收期
d.投資回收終止期
11、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括(de)等。
a.空置和收租損失
b.抵押貸款還本付息
c.房產(chǎn)稅和所得稅
d.為租客提供服務(wù)的費(fèi)用
12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是(ad)。
a.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損
b.設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低,從而引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備貶值
c.技術(shù)進(jìn)步因素的影響,社會(huì)上出現(xiàn)了新型設(shè)備,從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后
d.設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中,在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞
13、(a)是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚?以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
a.市場(chǎng)法
b.成本法
c.收益法
d.趨勢(shì)法
14、物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中包括了(ad)
a.土地取得成本
b.開(kāi)發(fā)成本
c.投資利息
d.物業(yè)折舊
e.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
15、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí),建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下(ace)方面的工作。
a.統(tǒng)一付款方式
b.統(tǒng)一采用人民幣
c.統(tǒng)一貨幣單位
d.統(tǒng)一采用平方米
e.統(tǒng)一采用單價(jià)
16、一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、(b)、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。
a.內(nèi)容
b.價(jià)格
c.管理機(jī)制
d.環(huán)境
17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是(c)。
a.人口和家庭分析
b.就業(yè)分析
c.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
d.收入分析
18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。
a.收入的變化
b.政府的稅收政策
c.國(guó)際市場(chǎng)住宅價(jià)格
d.對(duì)未來(lái)的預(yù)期
e.政府的住房政策
19、建筑物管理計(jì)劃的內(nèi)容,包括如下(abd)。
a.建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)
b.建筑物管理策略
c.租金方案
d.物業(yè)檢查計(jì)劃
e.財(cái)務(wù)收支計(jì)劃
20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分,物業(yè)租賃可分為(c)。
a.居住用房租賃和非居住用房租賃
b.定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃
c.公房租賃和私房租賃
d.國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃
21、物業(yè)租賃管理模式中,(c)模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。
a.包租轉(zhuǎn)租和委托管理
b.出租代理和委托管理
c.包租轉(zhuǎn)租和出租代理
d.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理
22、關(guān)于自動(dòng)延期租賃的表述,正確的有(abde)。
a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動(dòng)續(xù)約
b.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)
c.租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)終止
d.又稱周期性租賃
e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效
23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有(abcd)。
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算
c.定位目標(biāo)市場(chǎng)
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
24、下列哪項(xiàng)不
是物業(yè)管理成本營(yíng)業(yè)成本中包括的費(fèi)用(d)。
a.直接人工費(fèi)
b.間接費(fèi)用
c.直接材料費(fèi)
d.管理費(fèi)用
25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)100元/人月,房租費(fèi)60元/人月,保安系統(tǒng)費(fèi)100元/人元,保安用房30元/人月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費(fèi)的月總支出為(a)元。
a.7250
b.290
c.3480
d.5000
26、成本控制的原則有(abde)。
a.全面控制原則
b.講求經(jīng)濟(jì)效益原則
c.常規(guī)管理原則
d.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則
e.例外管理原則
27、成本預(yù)算編制的基本要求有(ace)。
a.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)
b.成本預(yù)算要以成本計(jì)劃為基礎(chǔ)
c.成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證
d.成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高員工工作效率
e.成本預(yù)算既要符合實(shí)際,又要適當(dāng)留有余地
28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是(d)
a.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂
b.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性
c.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
d.前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性
29、對(duì)雇員在保單有效期內(nèi),從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時(shí),由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人賠付的金額,保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償。
a.投保人
b.被保險(xiǎn)人
c.第三者
d.雇員
30、風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程可以由(abde)步驟組成。
a.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
b.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
c.風(fēng)險(xiǎn)處理
d.風(fēng)險(xiǎn)控制
e.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整
31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同是(abd)。
a.建設(shè)施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應(yīng)合同
e.專項(xiàng)維修工程承包合同
32、不屬于物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成內(nèi)容的是( b)。
a.工作總結(jié)
b.滿意度調(diào)查
c.財(cái)務(wù)報(bào)告
d.未來(lái)工作計(jì)劃
33、(d)更能揭示企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值,因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。
a.利潤(rùn)最大化
b.資本利潤(rùn)率最大化
c.每股利潤(rùn)最大化
d.企業(yè)價(jià)值最大化
34、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)以(abce)等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
35、企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的計(jì)分方法分為(abce )。
a.基本指標(biāo)計(jì)分方法
b.修正指標(biāo)計(jì)分方法
c.評(píng)議指標(biāo)計(jì)分方法
&n
bsp; d.偏差指標(biāo)計(jì)分方法
e.定量和定性相結(jié)合計(jì)分方法
36、屬于寫(xiě)字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)是(c)。
a.全員性
b.全期性
c.確定性
d.動(dòng)態(tài)性
37、在確定租金時(shí),一般應(yīng)根據(jù)(de)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。
a.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況
b.物業(yè)發(fā)展定位
c.承租人的接受能力
d.業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)
e.其可接受的最低租金水平
38、寫(xiě)字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(bde)。
a.租戶組合與位置分配
b.租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況
c.物業(yè)的周邊環(huán)境
d.所需面積大小
e.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)
39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)( d )作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)。
a.凈租金
b.盈虧平衡點(diǎn)
c.基礎(chǔ)租金
d.人為平衡點(diǎn)
40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)類別有:(abcd)和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)。
a.管理模式風(fēng)險(xiǎn)
b.管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)
c.墊款風(fēng)險(xiǎn)
d.突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)
e.投資風(fēng)險(xiǎn)
41、( a )是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢的整個(gè)期間所需要的費(fèi)用總和。
a.生命周期成本
b.生命周期資產(chǎn)
c.經(jīng)濟(jì)周期成本
第11篇 物業(yè)iso9000物業(yè)管理費(fèi)用的收取程序
公 司 程 序 文 件 版號(hào):a
修改號(hào):0
ej-qp4.13物業(yè)管理費(fèi)用的收取 頁(yè)碼:1/4
1.目的:
為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為,確保公司的經(jīng)濟(jì)收入,促進(jìn)公司事業(yè)的運(yùn)作、發(fā)展。
2.適用范圍:
適用于公司經(jīng)營(yíng)管理部對(duì)住戶收取費(fèi)用的工作。
3.引用文件:
3.1 質(zhì)量手冊(cè)第4.9章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.9章
4.職責(zé):
4.1經(jīng)營(yíng)管理部主任負(fù)責(zé)年物業(yè)管理費(fèi)用收取的計(jì)劃工作和月收費(fèi)情況的檢查工作。
4.2收費(fèi)員負(fù)責(zé)年度、日常物業(yè)管理費(fèi)用的收取。
4.3物業(yè)管理員負(fù)責(zé)年度、日常物業(yè)管理費(fèi)用收取的統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作。
5.工作程序:
5.1計(jì)劃工作:
5.1.1經(jīng)營(yíng)管理部主任每年年初根據(jù)物業(yè)管理委員會(huì)通過(guò)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政府的各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)計(jì)劃》,并報(bào)副總經(jīng)理審核。
5.1.2物業(yè)管理員檢查收費(fèi)員各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目表格、報(bào)表是否齊全。
5.1.3物業(yè)管理員協(xié)助綜合辦公室檢查微機(jī)內(nèi)收費(fèi)系統(tǒng)數(shù)據(jù):住戶的姓名、樓房號(hào)、面積等是否反映現(xiàn)實(shí)居住情況,由綜合辦公室打印出收費(fèi)表。
5.2費(fèi)用的收取:
5.2.1物業(yè)管理委托服務(wù)費(fèi):
5.2.1.1此項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)期為每年底和次年初,收費(fèi)員在大門(mén)宣傳欄和單元防盜門(mén)右上角張貼收費(fèi)通知。
5.2.1.2住戶交納費(fèi)用時(shí),收費(fèi)員向住戶出示《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)表》,住戶確認(rèn)無(wú)誤后,由住戶在表上簽字,同時(shí)請(qǐng)住戶交納費(fèi)用,收費(fèi)員開(kāi)出票據(jù),在收費(fèi)過(guò)程中執(zhí)行服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)。
5.2.1.3收費(fèi)完畢,收費(fèi)員填寫(xiě)《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)臺(tái)帳》,作復(fù)寫(xiě)收據(jù),將錢(qián)或支票交與財(cái)務(wù)部。
5.2.1.4完成上述程序后,收費(fèi)員將程序中涉及的文件移交物業(yè)管理員,物業(yè)管理員審核后歸檔。
5.2.2“五費(fèi)”的收取:
5.2.2.1“五費(fèi)”是指冷水費(fèi)、熱水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)。收費(fèi)員每月或每?jī)稍孪蜃羰杖 ?/p>
5.2.2.2收費(fèi)員接到市政部門(mén)送來(lái)的水、電、氣費(fèi)交納通知單后,將費(fèi)用、表數(shù)分別填寫(xiě)到《五費(fèi)統(tǒng)收(單元)記錄》表上。
5.2.2.3收單后第二天開(kāi)始,物業(yè)管理員下戶查表,準(zhǔn)確記錄各表示數(shù),將數(shù)據(jù)計(jì)入《五費(fèi)統(tǒng)收(分戶)記錄》。
5.2.2.4收單后第四天,收費(fèi)員在小區(qū)大門(mén)宣傳欄和單元防盜門(mén)右上角張貼交費(fèi)通知。
5.2.2.5住戶交費(fèi)時(shí),收費(fèi)員向住戶出示《五費(fèi)統(tǒng)收(分戶)記錄》,住戶確認(rèn)后,向住戶收取費(fèi)用,并開(kāi)據(jù)收據(jù)。過(guò)程中實(shí)行服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)。
5.2.2.6收費(fèi)后收費(fèi)員將錢(qián)和支票填寫(xiě)復(fù)寫(xiě)收據(jù)后交與財(cái)務(wù)部。
5.2.3車輛的收費(fèi):
5.2.3.1每年不定期向車主收取車輛有關(guān)費(fèi)用,收費(fèi)員嚴(yán)格按照《車輛通行停放收費(fèi)規(guī)定》收費(fèi)。
5.2.3.2當(dāng)車主通行證、停車證即將到期時(shí),保安服務(wù)部車輛管理員應(yīng)通知車主交費(fèi)。
5.2.3.3車主到保安服務(wù)部交費(fèi)時(shí),保安服務(wù)部記清車主姓名、住址、車牌號(hào),將收取的費(fèi)用及時(shí)交給經(jīng)營(yíng)管理部收費(fèi)員。
5.2.3.4收費(fèi)員核準(zhǔn)后,填寫(xiě)收據(jù),錢(qián)或支票交與財(cái)務(wù)部。
5.2.4有償服務(wù)收費(fèi):
5.2.4.1住戶申請(qǐng)有償服務(wù)時(shí),物業(yè)管理員如實(shí)填寫(xiě)《有償服務(wù)派工單》,并轉(zhuǎn)交有關(guān)部門(mén)執(zhí)行。
5.2.4.2工作人員完工后,將派工單由住戶簽完字后交回收費(fèi)員,由收費(fèi)員通知住戶交費(fèi),并填寫(xiě)《有償服務(wù)收費(fèi)臺(tái)帳》。
5.3收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整:
5.3.1收費(fèi)員應(yīng)嚴(yán)格按照各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),不收無(wú)標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)、不收無(wú)批示的費(fèi)。
5.3.2當(dāng)政府對(duì)某項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí),經(jīng)營(yíng)管理部主任將政府的文件和本小區(qū)調(diào)整的范圍上報(bào)公司審批,無(wú)需物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn),若公司對(duì)內(nèi)部自定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí),應(yīng)上報(bào)公司審批后,經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)通過(guò)后才能執(zhí)行。
5.3.3審批和通過(guò)后的標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)營(yíng)管理部主任組織管理員、收費(fèi)員學(xué)習(xí)調(diào)整收費(fèi)的文件和本小區(qū)實(shí)行新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算方法,以便工作人員向住戶解釋。
5.3.4收費(fèi)員及時(shí)將調(diào)整費(fèi)用的通知在宣欄中通告住戶
,物業(yè)管理員將審批文件的復(fù)印件給綜合辦公室保存。
5.3.5在質(zhì)量體系運(yùn)行前已執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在質(zhì)量體系運(yùn)行中未作調(diào)整的不執(zhí)行本章程序。
5.4收費(fèi)報(bào)表的制定:
5.4.1收費(fèi)員根據(jù)各項(xiàng)收費(fèi)記錄表,將各項(xiàng)費(fèi)用匯總,每月最后一個(gè)工作日填寫(xiě)月《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)匯總表》,每年十二月最后一個(gè)工作日填寫(xiě)年度《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)匯總表》。
5.4.2上述報(bào)表需收費(fèi)員填寫(xiě),物業(yè)管理員核準(zhǔn),經(jīng)營(yíng)管理部主任
審核。
5.5催繳費(fèi)用:
5.5.1住戶逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)費(fèi)用,由收費(fèi)員發(fā)出《費(fèi)用催繳通知單》,限期交付。
5.5.2《費(fèi)用收繳通知單》發(fā)出后,過(guò)期不交又無(wú)正當(dāng)理由的,物業(yè)管理員和收費(fèi)員應(yīng)登門(mén)征徇住戶意見(jiàn),做其工作直到住戶交費(fèi)為止。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)計(jì)劃》 ej-qr-qp4.13-01
6.2《交費(fèi)通知》 ej-qr-qp4.13-02
6.3《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)表》 ej-qr-qp4.13-03
6.4《物業(yè)管理委托服務(wù)費(fèi)臺(tái)帳》 ej-qr-qp4.13-04
6.5《五費(fèi)統(tǒng)收(分戶)記錄》 ej-qr-qp4.13-05
6.6《五費(fèi)統(tǒng)收(單元)記錄》 ej-qr-qp4.13-06
6.7《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)匯總表》 ej-qr-qp4.13-07
6.8《五費(fèi)統(tǒng)收臺(tái)帳》 ej-qr-qp4.13-08
6.9《費(fèi)用催繳通知單》 ej-qr-qp4.13-09
6.10《有償服務(wù)派工單》ej-qr-qp4.13-10
6.11《有償服務(wù)費(fèi)臺(tái)帳》ej-qr-qp4.13-11
6.12《機(jī)動(dòng)車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01
6.13《費(fèi)用調(diào)整的請(qǐng)示》無(wú)固定格式
6.14《車輛通行、停放收費(fèi)規(guī)定》ej-wi-qp4.13-01
6.15《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》ej-wi-qp8.1-01
第12篇 物業(yè)管理手冊(cè)－文件控制程序
物業(yè)管理手冊(cè):文件控制程序
1、目的
對(duì)與管理體系有關(guān)的文件進(jìn)行控制,確保服務(wù)過(guò)程中使用的文件為有效版本。
2、適用范圍
適用于與公司管理體系有關(guān)的文件控制。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)發(fā)布管理體系文件。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)審定管理體系文件。
3.3管理部負(fù)責(zé)對(duì)行政管理性文件的管理與控制。
3.4品質(zhì)部負(fù)責(zé)對(duì)管理體系文件的審核、管理與控制。
3.5工程部負(fù)責(zé)技術(shù)性文件的管理與控制。
3.6各部門(mén)負(fù)責(zé)本部門(mén)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與管理體系相關(guān)文件的管理與控制。
4、程序
4.1文件分類及保管
4.1.1公司內(nèi)部使用的文件:各種行政管理制度,由管理部負(fù)責(zé)保管;管理體系文件由品質(zhì)部負(fù)責(zé)保管;建筑單位移交的全部圖紙、文件資料和生產(chǎn)設(shè)備的圖紙等技術(shù)性文件,由工程部負(fù)責(zé)保管。具體執(zhí)行《技術(shù)資料、圖紙、文件分類管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。
4.1.2外來(lái)文件,如與物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)的國(guó)家和地方性政策、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)等文件資料,由管理部負(fù)責(zé)保管。
4.1.3對(duì)于上述文件,各部門(mén)如有借用,需填寫(xiě)借閱清單。
4.2文件的編號(hào)
4.2.1管理手冊(cè)編號(hào)
4.2.1.1文件號(hào):jw/qem-ххх-2005
“jw”:河南**物業(yè)管理有限公司
“qem”:管理手冊(cè)
“ххх”:管理手冊(cè)編號(hào)
“2005”:管理手冊(cè)版本發(fā)布年份
4.2.1.2版本號(hào):х/a
“х”:修訂次,以阿拉伯?dāng)?shù)字順序0、1、2、3……表示
“a”:版本狀態(tài),英文大寫(xiě)字母順序a、b、c……表示
4.2.2作業(yè)指導(dǎo)書(shū)編號(hào)
4.2.2.1文件號(hào):jw/wi-ххх-2005
“wi”:作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
“ххх”:作業(yè)指導(dǎo)書(shū)編號(hào)
4.2.2.2版本號(hào)同管理手冊(cè)
4.2.3記錄編號(hào):jw/jl-х.х-ххх
“jl”:記錄
“х.х”:記錄隸屬章節(jié)號(hào)
“ххх”:記錄編號(hào)
4.3文件的編寫(xiě)、審核、審定和批準(zhǔn)
4.3.1管理手冊(cè)由編寫(xiě)小組編寫(xiě),品質(zhì)部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3.2作業(yè)指導(dǎo)書(shū)由各部門(mén)組織編寫(xiě),品質(zhì)部審核,管理者代表審定,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.4文件的發(fā)放和回收
4.4.1公司內(nèi)部的發(fā)放范圍以適用部門(mén)和人員為原則,嚴(yán)格控制文件的濫發(fā),以便于管理和防止泄密,且保證為有效版本。
4.4.2公司的管理體系文件均為“受控文件”,并制作《受控文件清單》予以控制。但為了讓顧客或上級(jí)機(jī)關(guān)了解公司的管理體系,一般只提供《管理手冊(cè)》的“非受控版本”。同時(shí)按照本章節(jié)4.4.3的規(guī)定發(fā)放。
4.4.3品質(zhì)部應(yīng)在《受控版本文件分發(fā)及回收單》和《非受控版本文件分發(fā)單》上詳細(xì)記錄發(fā)放情況,便于追溯管理。
4.4.4受控版本文件和非受控版本文件應(yīng)蓋有“受控版本”或“非受控版本”印章。
4.4.5作廢/失效的受控版本文件回收后應(yīng)及時(shí)處理,留作資料的在封面上加蓋“作廢”章。
4.4.6非受控版本文件無(wú)需更換新的版本和回收。
4.5文件的保存、修訂、作廢與銷毀
4.5.1文件的保存和修訂
4.5.1.1各部門(mén)文件由本部門(mén)保管并填寫(xiě)《文件保管清單》。
4.5.1.2任何人不得私自涂改、外借受控文件。
4.5.1.3文件修訂,填寫(xiě)《文件修訂單》,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,品質(zhì)部負(fù)責(zé)修訂、換頁(yè)。
4.5.2文件的作廢與銷毀
4.5.2.1各部門(mén)應(yīng)按照體系的要求及時(shí)撤出失效或作廢的文件,由品質(zhì)部加蓋“作廢”印章。
4.5.2.2要銷毀的作廢文件,由相關(guān)部門(mén)填寫(xiě)《文件銷毀申請(qǐng)》,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后,由品質(zhì)部監(jiān)督相關(guān)部門(mén)銷毀。
4.6借閱管理體系有關(guān)的文件時(shí),應(yīng)填寫(xiě)《文件借閱記錄》,由相關(guān)負(fù)責(zé)人審批后方可借閱,并登記備案。
4.7品質(zhì)部每季度對(duì)各部門(mén)文件的保管及有效性進(jìn)行檢查并填制《品質(zhì)部抽檢單》。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《技術(shù)資料、圖紙、文件分類管理辦法》
6、相關(guān)記錄
6.1《受控版本文件分發(fā)及回收單》jw/jl-4.2.3-001
6.2《非受控版本文件分發(fā)單》jw/jl-4.2.3-002
6.3《文件保管清單》jw/jl-4.2.3-003
6.4《文件修訂單》jw/jl-4.2.3-004
6.5《文件銷毀申請(qǐng)》jw/jl-4.2.3-005
6.6《文件借閱記錄》jw/jl-4.2.3-006
6.7《受控文件清單》jw/jl-4.2.3-007
6.8《品質(zhì)部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
