第1篇 物業(yè)管理中常見火災(zāi)的撲救對(duì)策
在物業(yè)管理過程中，由于管理不當(dāng)或其他一些意外的原因而引發(fā)火災(zāi)，給物業(yè)公司和住用人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至關(guān)重要，本節(jié)主要介紹一些火災(zāi)發(fā)生時(shí)人員的救助和疏散方法，以及物資保護(hù)的方法。
一、居民住宅火災(zāi)撲救對(duì)策
1.煤氣和燃化石油氣器具火災(zāi)
煤氣和液化石油器具起火時(shí)，應(yīng)先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具，使火窒息；然后關(guān)閉氣門斷絕氣源；再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后打開門窗通風(fēng)。如切斷氣源不能實(shí)現(xiàn)，則應(yīng)立即將液化石油氣罐移至安全場(chǎng)所，并劃出不得用明火的警戒范圍。
2.廚房油鍋起火
油鍋起火時(shí)不要慌，將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地上。
3.電器用具火災(zāi)
當(dāng)電器用具起火時(shí)，首先斷開電源，然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無電時(shí)，才可用水撲救。
4.兒童玩火引起火災(zāi)
兒童玩火引起的火災(zāi)起火部位多在廚房、床下等位置，在滅火的同時(shí)應(yīng)將液化氣罐迅速搬走，避免高溫作用使氣罐爆炸擴(kuò)大火勢(shì)，然后用水滅火。
撲救居民住宅火宅時(shí)應(yīng)注意：
1.發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時(shí)，切忌打開門窗，以免氣體對(duì)流，使火勢(shì)擴(kuò)大蔓延。滅火后，需打開門窗，將未燃盡的氣體或煙氣排除，防止復(fù)燃。
2.嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味，切忌用明火檢查，夜間禁忌開電燈，防止打火造成可燃?xì)怏w爆炸或發(fā)生火災(zāi)。應(yīng)關(guān)緊閥門斷絕氣源，并應(yīng)立即打開門窗排除可燃?xì)怏w。
3.發(fā)現(xiàn)起火后，除自救外，夜間要喊醒鄰居，絕不可只顧搶救自己的財(cái)物，而不滅火，使火災(zāi)擴(kuò)大蔓延，造成人員傷亡。
二、人員密集場(chǎng)所火災(zāi)撲救對(duì)策
商貿(mào)樓宇、住宅區(qū)，都有一些方便工作、生活的配套設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、商店、俱樂部、餐廳等，而這些地方往往又是人員比較集中的場(chǎng)所，發(fā)生火災(zāi)后若不能及時(shí)搶救，容易造成較大的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。所以掌握一些救火知識(shí)是非常必要的。
1.人員集中場(chǎng)所起火后，首先應(yīng)切斷電源，關(guān)閉通風(fēng)設(shè)施；打開所有出入口，盡快疏散人員；啟動(dòng)滅火設(shè)備及時(shí)滅火。
2.醫(yī)院、學(xué)?；?yàn)室和試驗(yàn)室用的燃體、氣體起火，應(yīng)及時(shí)撤離出未燃物質(zhì)，同時(shí)用浸濕的織物覆蓋窒熄，或用二氧化碳干粉滅火器或水撲救，并用沙土圍堵地面流淌的液體。滅火后，打開門窗排除可燃?xì)怏w。
3.電器設(shè)備、電路起火，要切斷電源，用干粉滅火器或水撲救。
4.當(dāng)火勢(shì)威脅到病員、學(xué)生時(shí)，要盡快疏散或搶救，并將他們安頓到安全地帶。
5.幼兒園、托兒所起火，迅速搶救出孩子，并關(guān)閉著火房間。大班的孩子由教師引導(dǎo)疏散，小班的孩子應(yīng)由教師用被褥裹身，抱、背、抬出燃燒地點(diǎn)?；鸫髞聿患笆枭?，要將孩子轉(zhuǎn)移到安全房間，等待消防隊(duì)來?yè)尵?，千萬不可亂動(dòng)。
6.在滅火的同時(shí)，要把起火點(diǎn)的未燃物資搬走或隔離，防止擴(kuò)大燃燒。
撲救人員集中場(chǎng)所火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意：
(1)當(dāng)有化學(xué)、塑料類物質(zhì)燃燒時(shí)，要注意防毒氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒，做到循序地按疏散計(jì)劃撤出被困人員，防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。
(3)滅火時(shí)要沿墻根行動(dòng)，防止燃燒點(diǎn)上部墜落，落下東西傷人。
三、高層建筑火災(zāi)撲救對(duì)策
高層建筑具有樓高層多、人員密度大、出口相對(duì)較小等特點(diǎn)，給火災(zāi)的營(yíng)救工作帶來一定困難。為此，我們應(yīng)掌握一些針對(duì)高層建筑火災(zāi)的救助方法。
撲救高層建筑火災(zāi)、搶救和疏散人員是一項(xiàng)重要而巨大的任務(wù)，消防人員要針對(duì)不同情況采取不同方法，及時(shí)進(jìn)行疏散搶救，避免和減少人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失。
首先盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施進(jìn)行安全疏散，這是爭(zhēng)取疏散時(shí)間，提高疏散效率的重要方法。利用消防電梯進(jìn)行疏散；利用室內(nèi)的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進(jìn)行疏散；利用室內(nèi)的疏散陽(yáng)臺(tái)、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋等進(jìn)行疏散；利用擦窗工作機(jī)疏散。
其次對(duì)于不同部位。不同條件采取不同的人員疏散方法：
1.當(dāng)高層建筑發(fā)生火災(zāi)，樓內(nèi)住有不同民族、不同國(guó)籍，使用不同語(yǔ)言的人員時(shí)，應(yīng)用相應(yīng)的語(yǔ)言廣播，告訴大家哪一層樓的哪一個(gè)部位著火，以及安全疏散的路線、方法等。播音員在廣播時(shí)，語(yǔ)調(diào)要鎮(zhèn)靜，充滿信心，內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，以安定樓內(nèi)人員心理，防止驚慌錯(cuò)亂或跳樓事故的發(fā)生。
2.當(dāng)某一樓層某一部位起火，且燃燒范圍不大時(shí)，應(yīng)先通知著火樓層及其上一層和下一層的人員疏散。若火勢(shì)已經(jīng)開始發(fā)展，則應(yīng)適時(shí)地用廣播通知著火層以上各樓層。不應(yīng)一有火警就通知全樓，以防造成樓內(nèi)人員驚慌混亂，對(duì)撞擁擠，影響疏散。
3.當(dāng)某一房間內(nèi)起火，而門已被封住，使室內(nèi)人員不能走出時(shí)，若該房間有陽(yáng)臺(tái)或有室外走廊，則房?jī)?nèi)人員可從陽(yáng)臺(tái)或室外走廊轉(zhuǎn)移到相鄰未起火的房間，再繞道到疏散樓梯間疏散。
4.當(dāng)某一防火分區(qū)著火，著火樓層的大火已將樓梯間封住，致使著火層以上樓層的人員無法從樓梯間向下疏散時(shí)，可先將人員疏散到屋頂，從相鄰未著火樓梯間往地面疏散。
5.當(dāng)建筑物內(nèi)設(shè)有避難層時(shí)，人員可向避難層疏散，特別是老人、幼童等應(yīng)優(yōu)先散到避難層。應(yīng)重點(diǎn)護(hù)送老人、幼童等到可以脫險(xiǎn)的部位，再轉(zhuǎn)移到安全地點(diǎn)。
6.當(dāng)被困人員較多時(shí)，應(yīng)調(diào)集民用或軍用直升飛機(jī)營(yíng)救。直升飛機(jī)在沒有停機(jī)坪的建筑物上可以通過施放軟梯營(yíng)救屋頂被困人員，或?qū)⑾廊藛T用軟梯運(yùn)送到屋頂，或?qū)⒗K索、救生袋、緩降器、防護(hù)裝具等運(yùn)送到屋頂搶救被困人員。
火場(chǎng)上除了搶救人員，疏散和保護(hù)物資也是一項(xiàng)急迫的工作。搶救物資要據(jù)輕重緩急和具體情況采取有針對(duì)性的措施。
第2篇 萬科物業(yè)會(huì)所管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
萬科物業(yè)項(xiàng)目會(huì)所管理程序
1.目的
規(guī)范會(huì)所的管理工作。
2.范圍
適用于設(shè)有會(huì)所專職服務(wù)人員的公司各管理處。
3.職責(zé)
3.1會(huì)所主管負(fù)責(zé)會(huì)所日常工作的檢查督導(dǎo)。
3.2會(huì)所服務(wù)人員負(fù)責(zé)各項(xiàng)日常工作的落實(shí)。
4.方法和過程控制
4.1服務(wù)禮儀
服務(wù)人員上班前應(yīng)檢查儀容、儀表,按崗位要求規(guī)定著裝、配戴工作牌,保持良好的精神狀態(tài)。
4.2崗位要求
4.2.1所有會(huì)所服務(wù)人員必須持有效相關(guān)崗位證書如健康證,泳池救生員須持有效的救生員證書等。
4.2.2熟悉和掌握相關(guān)崗位的操作要求,為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
4.3現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范
4.3.1各崗位上班后第一時(shí)間要對(duì)公共環(huán)境進(jìn)行清潔、整理工作,將物品擺放到指定的位置,確保干凈整潔;合理操作各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備。
4.3.2會(huì)所主管每天至少巡查一次,檢查各崗位人員的儀表儀容及會(huì)所設(shè)施的使用情況,記錄在《工作信息記錄表中》,并督促落實(shí)各項(xiàng)整改措施。
4.3.3會(huì)所主管督促相關(guān)責(zé)任人定期對(duì)會(huì)所的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和保養(yǎng),確保正常使用。
4.3.4崗位人員負(fù)責(zé)各種顧客用品的日常巡檢工作,發(fā)現(xiàn)有損壞、松動(dòng)、爆裂等現(xiàn)象,及時(shí)知會(huì)會(huì)所主管安排處理,并作好警示標(biāo)識(shí)。
4.3.5各活動(dòng)場(chǎng)所內(nèi)應(yīng)張貼使用的注意事項(xiàng)、警示或溫馨提示
4.3.6對(duì)于飲食用具及器皿要按時(shí)消毒,確保符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
4.3.7會(huì)所內(nèi)不得有賭博及其他不良行為、一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時(shí)制止并立即通知會(huì)所主管,由主管視情況采取進(jìn)一步處理措施。
4.4各管理處可根據(jù)管理處會(huì)所使用功能的不同制定適用于本部門的會(huì)所作業(yè)文件。
5.支持性文件
vkwy7.5.1-g03-01《酒吧服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書》
第3篇 萬山物業(yè)管理公司企業(yè)簡(jiǎn)介
萬山物業(yè)管理有限公司企業(yè)簡(jiǎn)介
第一節(jié)、企業(yè)基本情況
連云港萬山物業(yè)管理有限公司成立于2002年,系有限責(zé)任公司,注冊(cè)資本50萬元,主要經(jīng)營(yíng):物業(yè)管理等,線有各類中、高級(jí)工程技術(shù)管理人員20人,連云港華陽(yáng)物業(yè)管理公司自成立以來,始終把'業(yè)主至上、服務(wù)第一'作為公司經(jīng)營(yíng)信念,堅(jiān)持發(fā)揚(yáng)'重合同守信譽(yù),保優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)品牌'的企業(yè)精神,堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益并舉的企業(yè)方針,堅(jiān)持把做優(yōu),做新、做強(qiáng)作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略來考慮。
公司嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)行業(yè)規(guī)定,遵紀(jì)守法,把企業(yè)信譽(yù)視為企業(yè)的生命,公司成立以來的投訴綠為零。通過公司全體員工不懈努力,公司的誠(chéng)信度、美譽(yù)度受到社會(huì)的廣泛贊譽(yù)。
連云港萬山物業(yè)管理公司所取得的成就和榮譽(yù),已經(jīng)成為過去,我們決心戒驕戒躁,勇于開拓,奮力拼搏,積極為社會(huì)提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù),把企業(yè)做優(yōu),回報(bào)社會(huì),回報(bào)港城人民。
公司通過數(shù)年的努力和品牌的精心打造,在連云港市物業(yè)管理行業(yè)界已享有了一定的聲譽(yù)。公司在物業(yè)管理探索與實(shí)踐過程中注重經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和理論的提升,為推動(dòng)連云港市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)步作出了積極的貢獻(xiàn)。
第二節(jié)、企業(yè)管理模式
連云港萬山物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理工作,經(jīng)驗(yàn)豐富具備三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的公司。公司建立現(xiàn)代企業(yè)制度,以市場(chǎng)運(yùn)作為核心,以物業(yè)管理法規(guī)為準(zhǔn)繩,采用專業(yè)化、一體化、科學(xué)化、職業(yè)化的管理運(yùn)作模式,對(duì)所托管的物業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,決策層將'企業(yè)對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)'作為職業(yè)準(zhǔn)則,尋求'社會(huì)效益、企業(yè)效益'雙贏的執(zhí)業(yè)業(yè)績(jī)。
第4篇 物業(yè)管理費(fèi)收取程序范例
1.0目的
為規(guī)范管理處費(fèi)用收取程序,保證及時(shí)、足額地收取物業(yè)管理費(fèi)用。
2.0適用范圍
適用于公司各管理處對(duì)管理費(fèi)、本體基金、水電費(fèi)(代收)和有償維修服務(wù)費(fèi)等的收費(fèi)管理。
3.0引用文件
3.1《質(zhì)量手冊(cè)》4.9
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)4.9
4.0職責(zé)
4.1管理處收款員負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。
4.2管理處維修部負(fù)責(zé)有償維修服務(wù)費(fèi)的計(jì)價(jià)。
4.3財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)費(fèi)用管理及與管理處進(jìn)行帳目核對(duì)。
5.0工作程序
5.1物業(yè)管理費(fèi)用的收取
5.1.1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表》,由財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
5.1.2管理處收款員負(fù)責(zé)按《應(yīng)收用戶費(fèi)用匯總清單》計(jì)算出各顧客每月的應(yīng)繳費(fèi)用,并打印《收費(fèi)通知單》。
5.1.3綜合管理部負(fù)責(zé)組織于每月5日前向顧客發(fā)放《收費(fèi)通知單》,由收款員收取相關(guān)費(fèi)用并開具票據(jù)。
5.1.4對(duì)于逾期不交費(fèi)或銀行帳戶金額不足的顧客,管理處收款員應(yīng)及時(shí)將所欠金額填寫《收費(fèi)明細(xì)表(欠收)》表上,并發(fā)放《催款通知書》,跟蹤催收。
5.2有償維修服務(wù)費(fèi)的收取
5.2.1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)市場(chǎng)情況及各住宅小區(qū)(大廈)實(shí)際編制有償維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
5.2.2采用銀行托收的,由維修人員提供維修顧客服務(wù)后,沒有異議,在《維修申請(qǐng)單》上驗(yàn)收簽字,確認(rèn)并注明付款方式后,管理處收款員負(fù)責(zé)于每月18日前編制托收清單報(bào)送銀行,及時(shí)核對(duì)收款情況開具票據(jù)。
5.2.3采用非銀行托收的,管理處收款員根據(jù)《維修申請(qǐng)單》所列金額向顧客收取維修費(fèi)用并開具票據(jù)所收款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)交會(huì)計(jì)入帳。
5.2.4對(duì)于逾期不交或銀行帳戶金額不足的顧客,管理處收款員應(yīng)及時(shí)發(fā)放《催款通知書》,并跟蹤催收。
5.3財(cái)務(wù)部每月與管理處收款員對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用收入帳目進(jìn)行核對(duì),并負(fù)責(zé)編制管理處財(cái)務(wù)收支季度報(bào)表,::交管理處綜合管理部向顧客公布。
5.4發(fā)現(xiàn)錯(cuò)收款項(xiàng)時(shí),收款員應(yīng)及時(shí)向顧客說明情況,并協(xié)商處理。
6.0支持性文件和記錄
6.1《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
6.2《應(yīng)收用戶費(fèi)用匯總清單》
6.3《收費(fèi)通知單》
6.4《收費(fèi)明細(xì)表(欠收)》
6.5《催款通知書》
第5篇 物業(yè)管理中常用方式方法等控制機(jī)制
'注重細(xì)節(jié)、追求完美、超越自我'的企業(yè)理念和'業(yè)主至上服務(wù)第一'的企業(yè)宗旨組要專業(yè)、規(guī)范的一系列管理機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。
(一)運(yùn)作機(jī)制
1、全面質(zhì)量管理
建興物業(yè)管理有限公司已著手建立一整套有建興物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系,主要內(nèi)容已成形,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人,并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達(dá)到業(yè)主滿意的效果。
2、計(jì)劃目標(biāo)管理
按建興物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案,天柱第一城管理處各職能管理人員明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制,并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制,進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià),確定成果和考績(jī),并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。
3.協(xié)調(diào)管理
運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。
--行政促動(dòng)力,以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。
--競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力,運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過競(jìng)爭(zhēng),以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn),共同完成任務(wù)。
--輿論促動(dòng)力,因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的
--管理者的凝聚力,具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)員工的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
4.督導(dǎo)管理
管理處擬采用建興物業(yè)管理成熟的督導(dǎo)管理模式,對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。
--經(jīng)濟(jì)管理,通過制定員工崗位和工作成績(jī)的工資制度,調(diào)動(dòng)員工積極性。
--法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質(zhì)量和工作效率。
--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強(qiáng)員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。
(二)、激勵(lì)機(jī)制
激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能,其作用旨在提高'內(nèi)聚力'。
--實(shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制,增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性,按'國(guó)優(yōu)'標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo),嚴(yán)格作好各項(xiàng)工,作明確獎(jiǎng)罰。
--實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度,調(diào)動(dòng)全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度,獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績(jī)掛鉤,并可根據(jù)具體情況,對(duì)先進(jìn)給予破格晉升,以形成競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制,提高員工積極性。
--依法管理,管教結(jié)合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同,關(guān)心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(三)、監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。
--管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。
--業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
--通過信息反饋等各種手段,實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制,保證天柱第一城物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。
(四)、自我約束機(jī)制
--經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制,充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象、對(duì)利益敏感的動(dòng)機(jī),由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束。
--目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制,將管理目標(biāo)層層分解到個(gè)人以后,由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動(dòng)機(jī)制。
--權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制,建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條,形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。
(五)信息反饋及控制機(jī)制
1、信息反饋渠道:
2.信息反饋控制方式:
(1)中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代工具,及時(shí)反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。
(2)通過嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度,實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。
(3)流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程,一環(huán)緊扣一環(huán),一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。
(4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結(jié)評(píng)比獲取反饋信息。
(5)通過反饋信息的總評(píng)比,及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn),以便改進(jìn)工作,提高服務(wù)質(zhì)量。
(六)量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作
1、量化管理
(1)每年根據(jù)iso9001質(zhì)量方針和總公司下達(dá)的任務(wù),確定年度質(zhì)量目標(biāo),對(duì)業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
(2)實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制,對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化,做出具體要求。
(3)管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。
(4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。
(5)財(cái)務(wù)運(yùn)作量化,制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案,對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理,提高效益。
2.運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理
(1)貫徹公司企業(yè)文化,包括企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展目標(biāo)。
(2)貫徹公司iso9001物業(yè)管理質(zhì)量體系,嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操作要求運(yùn)行。
(3)運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。
(4)發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。
(5)實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)
第6篇 大廈物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃
zz大廈物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃
1.1[zz大廈]物業(yè)特點(diǎn)
地理位置優(yōu)越:本物業(yè)位于下城區(qū)鳳起路和建國(guó)北路交界,總31層,其中地下三層,地面28層,裙房5層,總面積2.8萬方,業(yè)主391戶。優(yōu)越的地理位置,小戶型的結(jié)構(gòu)是zz大廈的最大特色
商業(yè)價(jià)值巨大: 由于本大樓建設(shè)時(shí)按“單身公寓”概念規(guī)劃,因此比較符合現(xiàn)代soho式的工作方式,物業(yè)的升值潛力巨大。
設(shè)施配套完善:大廈配置了完善的智能化系統(tǒng):有攝像閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng),消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),并設(shè)有通風(fēng)系統(tǒng),強(qiáng)弱電子系統(tǒng),給排水系統(tǒng),24小時(shí)熱水,為居家生活和工作帶來極大的方便。
開放式管理:zz大廈是開放式管理的商住大廈,四周無圍墻,外部環(huán)境復(fù)雜,因此對(duì)安全防護(hù)的要求極高。
1.2管理要求
管理好設(shè)施、設(shè)備的要求:[zz大廈]配備完善的智能化設(shè)施,中央空調(diào),24小時(shí)熱水供應(yīng),因此要求管理者做到維護(hù)好設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)做,定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢修。zz大廈的設(shè)備已投入使用近4年,按設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn),三年應(yīng)進(jìn)行一次大檢修,2005年是zz大廈設(shè)備維修投入大量資金的一年。設(shè)備保養(yǎng)及時(shí)與專業(yè)將有助延長(zhǎng)使用年限,有效降低能耗。
滿足業(yè)主獨(dú)特的需求:根據(jù)[zz大廈]的特點(diǎn),業(yè)主分為兩類,一類是物業(yè)的所有人,一類是物業(yè)的使用人。對(duì)物業(yè)的所有人他們希望物業(yè)能增值而使利益最大化,而對(duì)物業(yè)的使用人,需要提升物業(yè)的品質(zhì),滿足他們對(duì)工作環(huán)境和工作效率的要求,提供專業(yè)、高效和人性化的物業(yè)服務(wù),。
1.3證大物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)
品牌優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)是杭州知名的物業(yè)管理公司,其品牌具有一定的感召力,在上海也具有一定的影響力。證大物業(yè)的品牌將給所管理的樓盤帶來一定的聲譽(yù)和增值潛力。
經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)目前管理的樓盤有[湖畔花園]、[湖畔蓮花港家園]、[湖畔大廈]等,形成了住宅與寫字樓、中檔住宅與高檔住宅、純多層小區(qū)與綜合小區(qū)多元結(jié)構(gòu)的立體管理系統(tǒng),從中積累了多方面的管理經(jīng)驗(yàn),使證大物業(yè)能在短時(shí)間內(nèi)對(duì)新樓盤進(jìn)行管理定位和管理操作。
文化優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)的文化優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在社區(qū)人文式管理中,實(shí)行人性化、情感式服務(wù),為業(yè)主營(yíng)造了一種更具精神品質(zhì)的生活方式。
技術(shù)優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)已經(jīng)連續(xù)四年采用思源物業(yè)管理軟件進(jìn)行管理,并擁有“車輛刷卡管理系統(tǒng)、消防控制中心、監(jiān)控報(bào)警中心、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、變頻水泵系統(tǒng)、電梯管理、”的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
人才優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)經(jīng)過多年的管理與積累,已培養(yǎng)了物業(yè)管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)型人士,并且與百年名校--浙江大學(xué)合作,是浙大房地產(chǎn)投資研究所物業(yè)管理教學(xué)研究基地。該基地為證大物業(yè)的市場(chǎng)拓展和業(yè)務(wù)開展提供了強(qiáng)大的技術(shù)支持和人才供給。
制度優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)為省內(nèi)首家通過iso9000國(guó)際國(guó)內(nèi)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的物業(yè)企業(yè),并在實(shí)行中不斷適應(yīng)與修正。同時(shí)又不斷接受新型管理模式的洗禮,形成了完善的物業(yè)管理制度體系。
成本優(yōu)勢(shì):物業(yè)管理的環(huán)節(jié)眾多,成本管理和成本控制的潛力很大。證大物業(yè)利用規(guī)模效益,在管理上實(shí)行成本領(lǐng)先策略,把成本優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為客戶利益。
1.4管理的總體設(shè)想
(1)、為[zz大廈]提供個(gè)性化星級(jí)服務(wù)的策劃:
a、本公司將提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。并精心考慮及設(shè)計(jì)完善的管理方案。本公司將根據(jù)[zz大廈]業(yè)主的層次,度身定制一套服務(wù)模式,為能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),我們已利用“世邦.魏理世”作為本司物業(yè)顧問的資源,加之本物業(yè)對(duì)住宅、辦公樓物業(yè)管理多年來所積累的經(jīng)驗(yàn),制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則,并通過有效的培訓(xùn)提高服務(wù)水平及素質(zhì),使業(yè)主享受舒適、自然、周到、熱情的服務(wù)。
b、服務(wù)個(gè)性多樣化,由于[zz大廈]商務(wù)型業(yè)主居多,為給業(yè)主創(chuàng)造整潔、舒適的辦公環(huán)境,我公司將提供室內(nèi)保潔、綠化養(yǎng)護(hù),客戶熱線,代洗燙衣物服務(wù),代訂報(bào)刊雜志,24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù),24小時(shí)緊急援助服務(wù),代辦保險(xiǎn),代辦訂花、訂水、訂餐、訂票服務(wù),失物招領(lǐng)等內(nèi)容。
(2)為地下車庫(kù)提供服務(wù)的策劃
管理處著重考慮如何延長(zhǎng)公共設(shè)施壽命和節(jié)約費(fèi)用,同時(shí)地下車庫(kù)由于建筑死角較多,如何加強(qiáng)安全防范是管理的重點(diǎn)。
a照明和通風(fēng)系統(tǒng):建議電源接入上分為常規(guī)和應(yīng)急兩部分,在車輛通行稀疏的時(shí)間段只開常規(guī)部分,以節(jié)約電費(fèi)和延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備壽命。
b 安全防范:利用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合巡邏保安不定期巡邏來加強(qiáng)安全防范。
c警示系統(tǒng):在汽車泊車位上設(shè)立一些提醒標(biāo)識(shí),來提醒業(yè)主鎖好車門,車輛辦理保險(xiǎn)。在轉(zhuǎn)角處設(shè)立明顯標(biāo)識(shí),提醒駕駛員不要跟撞。
d消防系統(tǒng):定期測(cè)試煙感探頭、火災(zāi)探測(cè)頭的靈敏度,緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門封閉是否完好。確保發(fā)生火災(zāi)時(shí),設(shè)施設(shè)備能投入正常使用。
(3)為環(huán)境保潔提供服務(wù)的策劃
a環(huán)境保潔管理
為提高大廈品味,保潔質(zhì)量要求高,如大廈的大廳是進(jìn)入大廈的第一形象應(yīng)時(shí)時(shí)保持整潔,由專人每隔半小時(shí)清潔大廳與電梯間。
由于大廈臨近馬路,灰塵較大,外墻應(yīng)定期清洗,我們將請(qǐng)專業(yè)清潔公司進(jìn)行清潔,使用專門的清潔機(jī)器、清潔工具和清潔物料,按照科學(xué)的方法進(jìn)行清掃和護(hù)理,應(yīng)期清洗外墻可保證物業(yè)的價(jià)值。
對(duì)外包的清潔工作,由外包清潔公司制定清潔保養(yǎng)工作計(jì)劃、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作計(jì)劃),編制班組人員表,工作實(shí)施記錄,管理公司人員對(duì)其進(jìn)行檢查監(jiān)督,確保清潔工作的貫徹落實(shí)。
b綠化管理
為提升大廈檔次,創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境,由管理處將利用公司的網(wǎng)絡(luò)資源,由公司綠化保潔服務(wù)中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。
第7篇 物業(yè)外派管理人員面試提綱
外派管理人員面試提綱
動(dòng)機(jī)
1、調(diào)查管理人員希望被公司考慮到的原因及其感興趣程度。
2、確認(rèn)管理人員赴海外工作的愿望何在,可以通過此人過去比較感興趣的問題--比如個(gè)人旅行、語(yǔ)言訓(xùn)練、閱讀以及結(jié)交外國(guó)雇員或?qū)W生等等--來進(jìn)行核實(shí)。
3、確定管理人員對(duì)于到國(guó)外工作和生活是否具有比較現(xiàn)實(shí)的理解。
4、確定管理人員的配偶對(duì)于其本人被派駐海外持一種怎樣的基本態(tài)度。
健康狀況
1、明確管理人員或其家庭成員有無任何會(huì)對(duì)其本人成功地完成外派工作帶來障礙的身體問題。
2、明確管理人員是否具有健康的生理和心理,并且沒有出現(xiàn)任何可能變化的前兆。
語(yǔ)言能力
1、確定管理人員學(xué)習(xí)新語(yǔ)言的能力。
2、確定管理人員過去是否學(xué)習(xí)過相關(guān)的語(yǔ)言或者具有相應(yīng)的口語(yǔ)能力(根據(jù)擬被派往國(guó)家所需要的語(yǔ)言來判斷)。
3、確定管理人員的配偶達(dá)到語(yǔ)言需求的能力。
家庭方面的考慮
1、管理人員有幾個(gè)孩子,年齡分別多大
2、管理人員的家庭團(tuán)結(jié)是否會(huì)因離婚和潛在的離婚以及家庭成員的去世而受到削弱
3、管理人員的所有孩子是否都將隨他們的父母遷移為什么是或者為什么不是
4、管理人員孩子的祖父母在居住地區(qū)、健康狀況以及生活安排方面的情況如何,管理人員通常每年安排多少次去看望他們的旅行
5、管理人員是否會(huì)遇到某些難以預(yù)料到的特殊問題需要做出調(diào)整
6、管理人員家庭中的每一位成員對(duì)于可能的遷移持何種態(tài)度
7、管理人員的家庭中存在某些特殊的教育問題嗎
足智多謀性和主動(dòng)性
1、管理人員具有一定的獨(dú)立性嗎他或她能夠做出自己的決定和判斷并且能夠堅(jiān)持下來嗎
2、他或她具有同時(shí)::處理多方面問題所需要的智力條件嗎
3、他或她是否能夠在無論出現(xiàn)何種制約條件或障礙的情況下,都能夠利用各種可能的個(gè)人或公司資源來達(dá)到目標(biāo)或工作結(jié)果
4、管理人員在外派工作中能夠在缺乏明確的責(zé)任和權(quán)力界定情況下從事工作嗎
5、管理人員會(huì)向當(dāng)?shù)氐墓芾砣藛T和員工解釋工作的目的和公司的管理哲學(xué)嗎
6、管理人員是否具有充分的自律精神以及克服各種困難或處理各種復(fù)雜問題的自信心
7、管理人員可以在沒有監(jiān)督的情況下工作嗎
8、在缺乏與總部的正常溝通以及總公司所提供的支持性服務(wù)的情況下,管理人員能否在國(guó)外的這種環(huán)境中有效地開展工作
適應(yīng)性
1、管理人員對(duì)其他人敏感嗎對(duì)其他人的意見能保持開放的心態(tài)嗎具有合作型、信守承諾嗎
2、管理人員對(duì)新環(huán)境的反應(yīng)是什么他或她對(duì)于環(huán)境的差異理解和接受的程度
3、他或她的文化敏感性、認(rèn)知性以及與新文化建立聯(lián)系的能力如何
4、管理人員清楚他或她自己的文化圈所推崇的價(jià)值觀嗎
5、管理人員對(duì)待批評(píng)的反應(yīng)是什么
6、他或她與自己在國(guó)外的同事是否能夠建立并保持聯(lián)系
7、他或她在處理問題時(shí)是否有耐心
8、他或她是否具有一定的反彈性,即在遭受挫折之后能夠很快重新振作起精神來
職業(yè)規(guī)劃
1、管理人員是否不是僅僅將外派工作當(dāng)成是一種臨時(shí)性的海外旅行
2、管理人員的外派要求是否與其個(gè)人的進(jìn)步以及公司為其所做的職業(yè)規(guī)劃相一致
3、管理人員的職業(yè)規(guī)劃現(xiàn)實(shí)嗎
4、管理人員對(duì)待公司的基本態(tài)度是怎樣的
5、管理人員在歷史上是否曾經(jīng)與自己的雇員之間產(chǎn)生人際關(guān)系問題或者有此跡象
經(jīng)濟(jì)問題
1、管理人員最近是否存在會(huì)影響其外派工作的經(jīng)濟(jì)或法律問題,比如購(gòu)房、孩子上大學(xué)的費(fèi)用、購(gòu)車等等問題
2、管理人員經(jīng)濟(jì)方面的問題是否會(huì)對(duì)其外派工作產(chǎn)生負(fù)面影響,外派工作是否會(huì)對(duì)管理人員及其家庭帶來不適當(dāng)?shù)膲毫?/p>
第8篇 s物業(yè)管理公司展示語(yǔ)
物業(yè)管理公司展示語(yǔ)
誓言:決不犯同樣的錯(cuò)誤
管理:嚴(yán)格、系統(tǒng)、人性、協(xié)調(diào)
服務(wù):主動(dòng)、熱情、周到、細(xì)致
操作:嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、準(zhǔn)確、熟練
箴言:知自己不足之多少
體他人工作之辛勞
懂客戶心中之需要
克自我情緒之煩躁
專業(yè)務(wù)知識(shí)之深?yuàn)W
悉與人溝通之巧妙
步勤儉公眾之正道
創(chuàng)企業(yè)個(gè)人之榮耀
每日省:工作程序是否規(guī)范
對(duì)待客戶是否熱情
處理問題是否及時(shí)
聽取意見是否專注
釋疑答問是否清楚
遭遇無禮是否耐心
對(duì)外承諾是否兌現(xiàn)
第9篇 物業(yè)管理專業(yè)名詞解釋-2
56.市場(chǎng)主體:指在市場(chǎng)中進(jìn)行交換的個(gè)人和組織。包括需求主體和供給主體。
57.市場(chǎng)客體:在市場(chǎng)中北進(jìn)行交換的對(duì)象。
58.市場(chǎng)環(huán)境:指進(jìn)行交換的環(huán)境。
59.物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制:在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中,價(jià)格變動(dòng)與供求變動(dòng)之間相互制約的聯(lián)系和作用,價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)機(jī)制中最敏感、最有效的調(diào)節(jié)機(jī)制,價(jià)格的變動(dòng)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有十分重要的影響。
60.物業(yè)管理服務(wù)的效用:指業(yè)主或物業(yè)使用人因業(yè)務(wù)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)二得到滿足的程度。
61.政府指導(dǎo)價(jià):一種政策性價(jià)格形式,先由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求,制定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),然后由價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門測(cè)算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度。主要適用于住宅小區(qū)。
62.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià):指物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)完全由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市場(chǎng)原則自由協(xié)商確定并在物業(yè)服務(wù)合同中約定的一種定價(jià)形式。完全體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律的作用,是一種市場(chǎng)價(jià)格,政府不予干預(yù)。
63.物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制:指競(jìng)爭(zhēng)同供求關(guān)系、價(jià)格變動(dòng)、生產(chǎn)要素流動(dòng)與組合,以及市場(chǎng)成果分配諸因素之間的有機(jī)聯(lián)系和運(yùn)動(dòng)趨向。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì),沒有競(jìng)爭(zhēng)力也就沒有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。
64.物業(yè)管理的行政管理:指國(guó)家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī),對(duì)物業(yè)管理實(shí)施行業(yè)管理。其資質(zhì)是國(guó)家通過法律手段、行政手段,建立物業(yè)管理的正常秩序,使物業(yè)管理有利于城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,有利于改善人民群眾居住條件和工作條件。
65.物業(yè)管理前期介入:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正式接管物業(yè)之前,從業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)的整體布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì) 、材料選用、設(shè)備選型、設(shè)施配套、管線布置、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面向建設(shè)單位提出意見和建議,使物業(yè)投入使用后能更好的滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求,為物業(yè)管理創(chuàng)造條件。
66.前期介入:物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的全程介入,建設(shè)單位可以得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)支持,開發(fā)出市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,功能使用考慮周全,業(yè)主滿意的物業(yè),促進(jìn)物業(yè)的銷售。
67.物業(yè)的承接查驗(yàn):指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的再檢驗(yàn)。是物業(yè)管理過程中對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控的不可缺少的一環(huán),是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作之一。
68.資料查驗(yàn):指對(duì)建設(shè)單位移交的文件資料、單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告以及對(duì)房屋共用部位、共同設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料進(jìn)行查驗(yàn)。
69.現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn):對(duì)房屋共用部位和公共設(shè)施設(shè)備采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等方法進(jìn)行檢查。
70.物業(yè)保修責(zé)任:指建設(shè)單位有隊(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷,予以保證修復(fù)的責(zé)任。
71.辦理入住手續(xù):是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)后第一次與業(yè)主的零距離接觸,也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)展示企業(yè)形象、服務(wù)水平、專業(yè)能力的最佳契機(jī),對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。
72.裝修管理:在業(yè)主或物業(yè)使用人進(jìn)行裝修期間,對(duì)裝修方案、裝修材料、裝修質(zhì)量以及裝修人員等方面的綜合管理。
73.房屋維修:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)政府房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)、要求以及物業(yè)服務(wù)合同的約定,在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定,評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理,使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。
74.房屋維修管理:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為做好房屋維修工作而開展的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。
75.結(jié)構(gòu)性維修:指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久,對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。
76.非結(jié)構(gòu)性維修:為保障房屋的正常使用和改善居住條件,對(duì)房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè),其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能,保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞,延長(zhǎng)房屋的使用年限。
77.小修工程:也叫零修工程或養(yǎng)護(hù)工程,指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為確保房屋正常使用,保持房屋原來的完損等級(jí)而對(duì)房屋在使用中正常出現(xiàn)的小的損壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。
78.中修工程:指房屋少量主體構(gòu)件已經(jīng)損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求,需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
79.大修工程:指無倒塌或自由局部倒塌危險(xiǎn)的房屋,其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞,雖不需全面拆除,當(dāng)必須對(duì)其進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝,以保證房屋基本完好或完好的工程。
80.翻修工程:指原來的房屋需要全部拆除,另行設(shè)計(jì),重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。
81.綜合維修工程:指成片、多幢或多面積、較大的單幢樓房,大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行的有計(jì)劃的成片維修和為改變片(幢)房屋面貌而進(jìn)行的維修工程。
82.恢復(fù)性維修:指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng),它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況和功能,保障居住安全和正常使用。
83.賠償性維修:指修復(fù)因用戶私自改拆、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng),其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。
82.補(bǔ)償性維修:指在房屋移交時(shí),通過對(duì)該房屋的質(zhì)量,完損情況進(jìn)行檢查鑒定,發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位,而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作,其費(fèi)用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。
83.返工性維修:指因房屋的缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修,其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
84.救災(zāi)性維修:指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng),對(duì)于重大天災(zāi),維修費(fèi)由人民政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q,對(duì)于人為失火造成的災(zāi)害,維修費(fèi)按“賠償性維修”規(guī)定的辦法處理,責(zé)任者需承擔(dān)全部或部分費(fèi)用。
85.主體工程維修:指屋架、粱、柱、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件。
86.房屋完好率:指房屋主體結(jié)構(gòu)良好,設(shè)備完好,上、下水道通暢,室內(nèi)地面平整,能保證用戶安全,正常使用的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量(建筑面積)之和與總房屋數(shù)量(建筑面積)之比。
87.年房屋完好增長(zhǎng)率:指房屋經(jīng)過大修、中修或翻修竣工驗(yàn)收后,新增加的完好房屋和基本完好房屋建筑面積之和與直管房屋建筑面積之比。
88.年房屋完好下降率:指完好房屋和基本完好房屋由于多種因素經(jīng)過房屋普查確定已達(dá)不到完好房屋或基本完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的房屋數(shù)量(建筑面積)與直管房屋總量之比。
89.物業(yè)設(shè)備:指附屬于建筑物的各類設(shè)備的總稱,是發(fā)揮物業(yè)功能、實(shí)現(xiàn)物
業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。
90.物業(yè)設(shè)備的維修管理:指根據(jù)設(shè)備的性能,按照一定的科學(xué)管理程度和制度,以一定的技術(shù)管理要求,對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,更新。
91.物業(yè)管理的保養(yǎng):指對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護(hù)、添裝、維修和改善等工作。
92.日常維護(hù)保養(yǎng):指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括:定期檢查,清潔潤(rùn)滑,發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除,認(rèn)真做好維護(hù)以及必要的記錄等工作。
93.一級(jí)保養(yǎng):指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作。包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行的解體、清洗、調(diào)整,以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行的定期保養(yǎng)等。
94.二級(jí)保養(yǎng):指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理和局部修理、更好或修復(fù)磨損零件,是設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。
95.治安管理:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)說管理的物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。
96.清潔管理:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)所管轄的區(qū)域有計(jì)劃、有條理、有程序、有目標(biāo)的,并按指定的時(shí)間、地點(diǎn)、人員進(jìn)行日常清潔服務(wù),并結(jié)合精神文明建設(shè),依照規(guī)范服務(wù)的要求對(duì)業(yè)主與物業(yè)使用人進(jìn)行宣傳教育、專業(yè)管理,并使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,遵守規(guī)章制度,保持物業(yè)管理區(qū)域容貌整潔,減少疾病,促進(jìn)身心健康,以提高物業(yè)管理區(qū)域使用環(huán)境效益。
97.物業(yè)服務(wù)收費(fèi):指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和秩序向業(yè)主收取的費(fèi)用。
98.包干制:指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
99.酬金制:指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按比例或者約定的數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
100.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)說取得的各項(xiàng)收入,包括物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
101.物業(yè)管理法律關(guān)系:指人們?cè)谖飿I(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過程中所形成的特定主題間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,是物業(yè)管理法律規(guī)范在現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮調(diào)整作用的集中體現(xiàn)。
102.物業(yè)管理法律責(zé)任:指行為人由于違法行為,違約行為或者由于法律規(guī)定而應(yīng)承受的某種不利的法律后果。
103.物業(yè)管理民事法律責(zé)任:指民事主體因違反合同義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的應(yīng)當(dāng)給予民事制裁的法律后果,主要包括違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。
104.物業(yè)管理行政法律責(zé)任:指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律后果。
第10篇 華庭物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃
華庭小區(qū)物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃
一流的物業(yè)需要一流的管理,一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù),為'***華庭住宅小區(qū)'創(chuàng)造價(jià)值,為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)'安全、舒適、溫馨、親情'的生活、辦公及購(gòu)物環(huán)境,讓業(yè)戶安心、放心。
一、總體管理服務(wù)目標(biāo)
1、前期目標(biāo)
成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友;
降低開發(fā)商的建設(shè)成本,促進(jìn)樓盤的銷售。
2、合同目標(biāo)
在合同期內(nèi),全身心為業(yè)主服務(wù),成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。
一年內(nèi)達(dá)到'**縣物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'的標(biāo)準(zhǔn);
三年內(nèi)達(dá)到'嘉興市物業(yè)管理示范小區(qū)'的標(biāo)準(zhǔn);
四年內(nèi)達(dá)到'浙江省物業(yè)管理示范小區(qū)'的標(biāo)準(zhǔn)。
二、管理服務(wù)理念
讓--嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流;
您--業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門;
更--優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長(zhǎng)的需求;
滿意--成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友;
成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友;
成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。
三、服務(wù)承諾
1、總體指標(biāo)
(1)滿意度指數(shù)85以上;
(2)管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;
管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故;
管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故;
(3)第一年度導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理,第二年度通過三項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證;
2、分類指標(biāo)
(1)管理處設(shè)專線24小時(shí)受理報(bào)修;
(2)業(yè)戶接待時(shí)間:365天8:30-20:30;
(3)各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%;
(4)檔案歸檔率達(dá)到100%,檔案完整率達(dá)到100;
(5)維修及時(shí)率達(dá)到100%;
(6)維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上;
(7)實(shí)行維修服務(wù)回訪制度,回訪率達(dá)到100%;
(8)有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上;
(9)公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98%以上;
(10)房屋建筑完好率達(dá)到98%以上;
(11)綠化存活率達(dá)到98%以上;
(12)清潔管理無盲點(diǎn),管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔,生活垃圾日產(chǎn)日清;
(13)道路、停車場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上;
(14)管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)。
第11篇 物業(yè)管理公司分包方控制程序-13
物業(yè)管理公司分包方控制程序(13)
1.0目的:
對(duì)公司服務(wù)分包方進(jìn)行有效的控制,確保選擇合格的分包方。
2.0適用范圍:
適用于公司對(duì)服務(wù)分包方的管理。
3.0職責(zé):
3.1綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)服務(wù)分包方的調(diào)查、評(píng)估、選擇。
3.2需求部門負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)分包方的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)分包方的控制。
4.0程序
4.1公司確定要服務(wù)分包方后,綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,收集分包方相關(guān)信息資料,對(duì)服務(wù)分包方進(jìn)行初審。初審內(nèi)容包括:分包方資質(zhì)證明、公司聲譽(yù)、人員資格、產(chǎn)品質(zhì)量等。
4.2同一服務(wù)項(xiàng)目,除特殊情況外,通常至少應(yīng)選擇兩家以上單位,并將初審結(jié)果予以記錄。
4.3綜合事務(wù)部將初審評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)總經(jīng)理,由總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織與乙方進(jìn)行合同談判,把合同談判內(nèi)容進(jìn)行記錄,并形成合同談判紀(jì)要。紀(jì)要內(nèi)容包括:合同的具體條款、技術(shù)服務(wù)質(zhì)量及相關(guān)技術(shù)資料、服務(wù)價(jià)格、質(zhì)量保證的承諾等與合同相關(guān)的內(nèi)容。
4.4總經(jīng)理根據(jù)合同談判紀(jì)要召開內(nèi)部管理層會(huì)議,對(duì)分包方進(jìn)行評(píng)價(jià),并形成《合同評(píng)審記錄》。
4.5若經(jīng)過管理層會(huì)議討論通過,須及時(shí)與乙方共同草擬合同,并就有關(guān)條件和要求作進(jìn)一步的談判,形成合同版本。
4.6若需要,公司應(yīng)將合同送律師事務(wù)所進(jìn)行法律性審核,并征求律師事務(wù)所的意見。
4.7若律師事務(wù)所審核無意見,應(yīng)約乙方簽訂合同;若律師事務(wù)所審核有意見,應(yīng)及時(shí)與乙方進(jìn)行進(jìn)一步的溝通與談判,并將溝通與談判的內(nèi)容加入合同條款中。
4.8公司應(yīng)將合同新增加的內(nèi)容與條款送律師事務(wù)所審核,若審核無意見,應(yīng)約乙方簽訂合同。
4.9綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)分包方檔案的建立。
4.10服務(wù)分包方在服務(wù)過程中,如發(fā)生重大質(zhì)量問題,應(yīng)取消其合格服務(wù)分包方資格。
5.0支持性工具
《合同談判紀(jì)要》
《合同評(píng)審記錄》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第12篇 物業(yè)管理合同評(píng)審簽定管理程序
公司程序文件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp1.1物業(yè)管理合同評(píng)審和簽定管理程序頁(yè)碼: 1/3
1.目的:
在合同簽訂之前,對(duì)產(chǎn)權(quán)人(單位)或開發(fā)商(以下簡(jiǎn)稱委托方)的要求及公司提供物業(yè)管理的能力進(jìn)行綜合評(píng)審,明確各部門在合同簽訂過程中的工作職責(zé),為合同順利執(zhí)行創(chuàng)造良好條件。
2.適用范圍:
適用于公司承接新物業(yè)項(xiàng)目管理合同的簽訂及原管理項(xiàng)目合同期滿續(xù)簽管理合同,包括開發(fā)公司委托管理的和物業(yè)管理委員會(huì)委托管理的物業(yè)管理合同,合同的簽署必須經(jīng)雙方充分協(xié)商后,根據(jù)雙方要求和法律規(guī)定進(jìn)行。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.3章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.3章
4.職責(zé):
4.1公司副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審查合同草案,批準(zhǔn)并與委托方簽訂合同。
4.2經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)與委托方保持聯(lián)系,編制合同草案。
4.3經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)基本情況、管理用房、管理目標(biāo)、管理服務(wù)的審核。
4.4工程維修部負(fù)責(zé)對(duì)建筑本體,市政公共設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施的審核。
4.5保安服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)治安狀況的審核。
5.工作程序:
a物業(yè)單項(xiàng)委托合同的評(píng)審與簽定:
5.1公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理,接到開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)管理委托要求后,副總經(jīng)理安排經(jīng)營(yíng)管理部根據(jù)委托方的要求和建設(shè)部物業(yè)委托管理合同范文制定《物業(yè)管理委托合同》。
5.2保安服務(wù)部根據(jù)物業(yè)現(xiàn)狀制定保安人員配置數(shù)、崗?fù)ぴO(shè)置、車輛停放位置和警具配備,做出保安費(fèi)用的開支預(yù)算。
5.3工程維修部按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做出對(duì)建筑本體、市政公共設(shè)施和接管后零維修服務(wù)費(fèi)用的開支預(yù)算。
5.4經(jīng)營(yíng)管理部依據(jù)政府有關(guān)部門制定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各部門的開支預(yù)算,制定物業(yè)管理委托收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5.5經(jīng)營(yíng)管理部依據(jù)5.4的內(nèi)容和建設(shè)部物業(yè)管理委托合同范文,制定《物業(yè)管理委托合同》草案,交副總經(jīng)理審核。
5.6合同磋商:
5.6.1合同草案經(jīng)副總經(jīng)理審核后,由經(jīng)營(yíng)管理部與委托方聯(lián)系,約定時(shí)間磋商。
5.6.2合同磋商內(nèi)容、討論情況和修改意見由經(jīng)營(yíng)管理部形成《物業(yè)管理委托合同磋商紀(jì)要》雙方簽字認(rèn)可。
5.6.3根據(jù)《物業(yè)管理委托合同磋商紀(jì)要》,副總經(jīng)理組織有關(guān)部門進(jìn)行討論,決定是否繼續(xù)磋商,并提出修改意見。
5.6.4副總經(jīng)理決定繼續(xù)磋商后,由經(jīng)營(yíng)管理部聯(lián)系,直至與委托方達(dá)成一致意見。經(jīng)副總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后形成合同文本。
5.7合同的簽定:
5.7.1審批后的合同由經(jīng)營(yíng)管理部聯(lián)系,雙方舉行簽署儀式,合同由副總經(jīng)理與委托方簽署,并加蓋公章。合同的簽署過程,由經(jīng)營(yíng)管理部形成紀(jì)要。
5.7.2單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位在辦理進(jìn)住手續(xù)時(shí)簽定《物業(yè)管理委托合同》見《物業(yè)的入住管理》(ej-qp3.1)。
5.7.3合同簽署后,正本由經(jīng)營(yíng)管理部保管,副本交財(cái)務(wù)部、綜合辦公室保管。
b與物業(yè)管理委員會(huì)簽署物業(yè)管理委托合同:
5.8物業(yè)管理委托方為分散單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位,在辦理入住手續(xù)后,當(dāng)入住面積超過70%時(shí),小區(qū)應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定成立物業(yè)管理委員會(huì)。公司根據(jù)接管以來運(yùn)作的實(shí)際情況,準(zhǔn)備與物業(yè)管理委員會(huì)簽定新的物業(yè)委托合同。
5.8.1經(jīng)營(yíng)管理部根據(jù)物業(yè)管理委員會(huì)提出的新要求進(jìn)行評(píng)審,對(duì)原合同進(jìn)行修改,并形成草案報(bào)副總經(jīng)理審核。
5.9執(zhí)行5.6合同磋商程序和5.7.1合同簽定程序。
5.10合同修改:
5.10.1當(dāng)公司與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內(nèi)容同公司與分散單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或單位在進(jìn)住時(shí)簽定的合同內(nèi)容相抵觸時(shí),執(zhí)行與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)行,合同不予修改。
5.10.2當(dāng)公司與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內(nèi)容同公司與開發(fā)商簽定的合同內(nèi)容相抵觸時(shí),執(zhí)行與物業(yè)管理委員會(huì)簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)
行,合同不予修改。
5.10.3合同執(zhí)行過程中,如委托方提出修改合同,副總經(jīng)理組織有關(guān)部門對(duì)新的要求重新評(píng)審。
5.10.4如公司需修改合同,須取得委托方認(rèn)可后方能修改。
6.支持性文件與有關(guān)記錄:
6.1《物業(yè)管理委托合同磋商紀(jì)要》無固定格式
6.2《物業(yè)管理委托合同簽署紀(jì)要》無固定格式
6.3《物業(yè)管理委托合同》無固定格式
