第1篇 物業(yè)管理合同簽訂程序
物業(yè)管理合同的簽訂程序
1目的
本程序明確了本公司與業(yè)主(客戶(hù))簽定物業(yè)管理合同的工作流程,以保證合同的需求已明確并為雙方所接受,公司具有滿(mǎn)足合同需求的能力。
2適用范圍
本程序適用于經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部和住宅管理處關(guān)于物業(yè)管理合同的簽訂。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
3.1gb/t19002-iso9002 4.3
4相關(guān)文件
4.1《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》
4.2《業(yè)主公約》
4.3《深圳市物價(jià)局關(guān)于收取物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
4.4《深圳市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)》
4.5《物業(yè)管理費(fèi)用的收取》
4.6《大廈入伙的管理》
5職責(zé)
5.1經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理合同的簽訂
5.2物業(yè)管理處負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)交接、驗(yàn)收、服務(wù)跟蹤手續(xù)
5.3財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的收取
6實(shí)施程序
6.1根據(jù)相關(guān)文件和物業(yè)管理方案的具體要求,由經(jīng)營(yíng)部起草物業(yè)管理合同方案,其中包括雙方責(zé)權(quán)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。
6.2物業(yè)管理合同方案經(jīng)經(jīng)理辦公會(huì)討論評(píng)審后,確定正式物業(yè)管理合同,并作書(shū)面評(píng)審記錄。
6.3經(jīng)營(yíng)部根據(jù)市場(chǎng)情況、成本預(yù)測(cè)及有關(guān)規(guī)定確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6.4經(jīng)營(yíng)部同業(yè)主(客戶(hù))正式簽定住宅物業(yè)管理合同。
6.5財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)辦理業(yè)主(客戶(hù))繳費(fèi)手續(xù)。
6.6物業(yè)管理處負(fù)責(zé)與業(yè)主(客戶(hù))進(jìn)行房產(chǎn)交接并辦理相關(guān)手續(xù)。
6.7當(dāng)合同發(fā)生修改時(shí),由經(jīng)營(yíng)部將修改方案交經(jīng)理辦公會(huì)討論評(píng)審,形成合同修改方案,并作好書(shū)面評(píng)審記錄。
6.8對(duì)于已成立了業(yè)主管委會(huì)的和未成立業(yè)主管委會(huì)的將按以下程序運(yùn)作。
6.8.1對(duì)于已成立了業(yè)主管委會(huì)的,由經(jīng)營(yíng)部將已形成的合同修改方案報(bào)業(yè)主管委會(huì)討論通過(guò),如未獲通過(guò),則按上述6.7程序評(píng)審。
6.8.2對(duì)于未成立業(yè)主管委會(huì)的,由經(jīng)營(yíng)部將已形成的合同修改方案征求業(yè)主意見(jiàn),按多數(shù)人同意,則為通過(guò)辦理。如未獲通過(guò),則按上述6.7程序重新評(píng)審。
6.9將已獲通過(guò)的合同修改方案,以書(shū)面形式確認(rèn),經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)將更改后合同發(fā)至相關(guān)部門(mén)。
6.10合同原件由經(jīng)營(yíng)部保存,保存期限為長(zhǎng)期。
7質(zhì)量記錄
7.1物業(yè)管理合同
7.2合同評(píng)審記錄
第2篇 物業(yè)管理委托合同協(xié)議
第一章總則
第一條本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方):______________________
受托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方):______________________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將_____
(物業(yè)名稱(chēng))委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條物業(yè)基本情況
物業(yè)類(lèi)型:____________________
座落位置:______市____區(qū)_____路(街道)______號(hào)
四至:東______南______西______北_________
占地面積:________平方米
建筑面積:________平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。
第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章委托管理事項(xiàng)
第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、______。
第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線(xiàn)、中央空調(diào)、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_____。
第六條市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、_____。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、_____。
第九條公用環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_____。
第十條交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、______。
第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
第十四條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用:
1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2._______;
3._______。
第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),在當(dāng)事人提出委托時(shí),乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、_______等措施。
第十七條其它委托事項(xiàng)
1.___________________;
2.___________________;
3.___________________。
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為_(kāi)___年。自____年__月__日時(shí)起至_
___年__月__日時(shí)止。
第四章雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條
A甲方權(quán)利義務(wù)(適用于業(yè)主委員會(huì))
1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;
6.在合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用戶(hù),由乙方按每月每平方米____元租用,其租金收入用于___;
7.在合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供___平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方),由乙方按下列第__項(xiàng)執(zhí)行;
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于_____。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起__日內(nèi)向乙方移交;9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí),負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題:
(1)___________________;
(2)___________________。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
12.______________________。
B甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))
1.在業(yè)主委員會(huì)成立之前,負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問(wèn)題,按以下方式處理:
(1)負(fù)責(zé)返修;
(2)委托乙方返修,支付全部費(fèi)用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房,由乙方按每月每平方米___元租用,其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方),由乙方按下列第___項(xiàng)執(zhí)行:
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于____。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起___日內(nèi)向乙方移交;
9.當(dāng)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用時(shí),負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題:
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
12.______________________。
第二十條乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度;
2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理;
3.按本合同第十六條的約定,對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;
4.可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí),告知有關(guān)限制條件,訂立書(shū)面約定,并負(fù)責(zé)監(jiān)督;
7.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;
8.每__個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目;
9.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目,須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施;
10.本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
11._______________________。
第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條乙方須按下列約定,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1.房屋外觀(guān):_____________________
2.設(shè)備運(yùn)行:_____________________
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù):___________
4.公共環(huán)境:_____________________
5.綠化:_______________________
6.交通秩序:_____________________
7.保安:_______________________
8.急修:_______________________
小修:_______________________
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿(mǎn)意率達(dá)到:________
具體的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求見(jiàn)附件二。
第3篇 項(xiàng)目物業(yè)管理處員工獎(jiǎng)懲機(jī)制
項(xiàng)目物業(yè)管理處員工的獎(jiǎng)懲機(jī)制
1、獎(jiǎng)勵(lì)
(1)獎(jiǎng)勵(lì)情形
如有下列情形,公司將予獎(jiǎng)勵(lì):
*對(duì)改革物業(yè)管理、提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻(xiàn)者。
*在服務(wù)工作中創(chuàng)造出優(yōu)異成績(jī),多次受到客戶(hù)表?yè)P(yáng)者。
*嚴(yán)格控制開(kāi)支、節(jié)約費(fèi)用有顯著成效者。
*提出合理化建議,并經(jīng)實(shí)施有顯著成效者。
*為公司取得重大經(jīng)濟(jì)效益者。
*為公司取得重大社會(huì)榮譽(yù)者。
(2)獎(jiǎng)勵(lì)方式
獎(jiǎng)勵(lì)方式為:下發(fā)《獎(jiǎng)勵(lì)通知書(shū)》、通報(bào)表?yè)P(yáng)、升職、授予榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)、頒發(fā)獎(jiǎng)狀和獎(jiǎng)金等。
2、處分
如有違反以下情況之一的,視其情節(jié)輕重按下列規(guī)則予以紀(jì)律處分:
(1)口頭警告
*工作態(tài)度不認(rèn)真的(如值班時(shí)看報(bào)紙、吃零食、吸煙、聽(tīng)音樂(lè)、喧嘩、離崗等)。
*值班時(shí)制服衣著不整的。
*個(gè)人衣著打扮、外觀(guān)形象、儀容儀表不符合要求的。
*遲到、早退在十分鐘以?xún)?nèi)的。
*在本物業(yè)范圍內(nèi)粗言穢語(yǔ)的。
*做出任何有損公共衛(wèi)生的事,如隨地吐痰、亂丟垃圾或亂寫(xiě)亂畫(huà)等。
*占用本物業(yè)電話(huà)作私人用途的。
*工作散漫或粗心大意的。
*違反安全守則或項(xiàng)目規(guī)定的。
*下班后,無(wú)特殊原因仍在本物業(yè)范圍內(nèi)逗留的。
*忘記佩戴員工證的。
*未經(jīng)同意,穿著制服外出的。
*未經(jīng)許可,擅自截留、撕毀服務(wù)中心安排傳閱的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定、通知、公告等的。
(2)書(shū)面警告
*擅離工作崗位或遲到、早退超過(guò)十分鐘的。
*值班時(shí)打瞌睡的。
*曠工一天的。
*對(duì)上級(jí)不禮貌,頂撞、違背或不服從主管或上級(jí)合理工作指令的。
*對(duì)用戶(hù)、同事粗暴或不禮貌的。
*蓄意損耗、損壞物業(yè)公司財(cái)物的。
*在物業(yè)公司內(nèi)銷(xiāo)售、買(mǎi)賣(mài)私人物品的。
*制造謠言或惡意中傷其他同事或物業(yè)公司業(yè)務(wù)的。
*在公司內(nèi)聚賭或睡覺(jué)的。
*未經(jīng)許可,將物業(yè)公司的物品移送別處的。
*在物業(yè)公司內(nèi)私自派發(fā)各類(lèi)文字或印刷品的。
*拾遺不報(bào)的。
*消極怠工,態(tài)度不端正,在崗上、禁煙區(qū)、禁區(qū)或公共區(qū)域吸煙的。
*有嚴(yán)重失職行為的。
*未經(jīng)同意私自接聽(tīng)私人電話(huà)時(shí)間超過(guò)五分鐘的。
*未經(jīng)同意私自換班或調(diào)崗的。
3.即時(shí)開(kāi)除
*使用恐嚇手段,威脅、危害同事人身安全的。
*工作時(shí)間飲用酒類(lèi)或服用麻醉藥物的。
*偷竊的。
*虛報(bào)個(gè)人概況資料的。
*對(duì)外泄露物業(yè)公司商業(yè)管理機(jī)密的。
*收受賄賂或向別人行賄的。
*連續(xù)曠工2天的。
*攜帶違禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。
*構(gòu)成刑事犯罪或觸犯國(guó)家法律、法規(guī)的。
*因?yàn)^職給物業(yè)公司帶來(lái)重大損失的。
*無(wú)事生非,挑起事端或動(dòng)手打人的(造成傷害自行承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用)。
*擅離職守或值班睡覺(jué)給物業(yè)公司造成嚴(yán)重后果的。
*違反安全條例或守則,導(dǎo)致重大損失的。
*未經(jīng)許可,以物業(yè)公司名義對(duì)外承諾、簽合同、訂協(xié)議、發(fā)函件等造成影響的。
第4篇 物業(yè)管理手冊(cè)之項(xiàng)目所在公司物業(yè)管理職能
物業(yè)管理手冊(cè):項(xiàng)目所在公司的物業(yè)管理職能
1.執(zhí)行法律法規(guī)及管理公司關(guān)于物業(yè)管理的制度
1.1 負(fù)責(zé)執(zhí)行管理公司在物業(yè)管理職能的總體經(jīng)營(yíng)決策,接受管理公司在物業(yè)管 理范圍的監(jiān)督和考核。
1.2 負(fù)責(zé)以物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定形式選聘物業(yè)管理企業(yè),簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合 同。
1.3 負(fù)責(zé)按照國(guó)家法規(guī)要求向物業(yè)分公司提供物業(yè)管理用房。
1.4 負(fù)責(zé)組織物業(yè)分公司接管物業(yè)項(xiàng)目,保證移交物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、質(zhì)量合格。
1.5 按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,負(fù)責(zé)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
1.6 負(fù)責(zé)及時(shí)、足額向物業(yè)分公司支付所有未售出空置房屋的物業(yè)管理費(fèi)和維修 基金。
1.7 負(fù)責(zé)在銷(xiāo)售物業(yè)之前制定業(yè)主臨時(shí)公約,向物業(yè)買(mǎi)受人出示和說(shuō)明。
2.對(duì)物業(yè)分公司實(shí)施監(jiān)管
2.1 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)分公司實(shí)施管理,提供資源支持,對(duì)物業(yè)管理成本、進(jìn)度、質(zhì)量等經(jīng)營(yíng)狀況負(fù)責(zé)。
2.2 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)分公司財(cái)務(wù)實(shí)施垂直管理,控制物業(yè)管理總成本。
2.3 負(fù)責(zé)與物業(yè)分公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū),確定物業(yè)管理考核目標(biāo),定期對(duì)物業(yè)分公司進(jìn)行業(yè)績(jī)考評(píng)。
2.4 負(fù)責(zé)物業(yè)分公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、物業(yè)管理處(園區(qū))主任的招聘、薪酬、人事任免事項(xiàng)。其中總經(jīng)理須通過(guò)管理公司行政部及物業(yè)管理部面試,總經(jīng)理、副總經(jīng)理、物業(yè)管理處(園區(qū))主任須按《au* 集團(tuán)行政管理制度匯編》第一部分第二章'聘用權(quán)限'第 2 條辦理后方可 進(jìn)行任免。
3.對(duì)物業(yè)分公司的支持
3.1 負(fù)責(zé)為物業(yè)分公司提供物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)及相關(guān)的資源支持。
3.2 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)分公司提供必要的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
3.3 負(fù)責(zé)審核、支持和監(jiān)督物業(yè)分公司對(duì)外開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)承接。
第5篇 大溪地別墅物業(yè)管理總體構(gòu)想
大溪地別墅的物業(yè)管理總體構(gòu)想
大溪地別墅物業(yè)管理模式、各項(xiàng)管理規(guī)章制度、機(jī)制
1)我公司將結(jié)合大溪地別墅的實(shí)際情況,建立大溪地別墅物業(yè)管理模式,全力體現(xiàn)物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
a.我公司按iso9000國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)協(xié)助大溪地別墅制定與物業(yè)管理服務(wù)工作相關(guān)的規(guī)章制度、員工守則、工資標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲條例等制度。
b.我公司將根據(jù)各管理項(xiàng)目的實(shí)際需要,向各項(xiàng)目提供技術(shù)支持和各種培訓(xùn)。
2)管理工作架構(gòu)的建立。
我公司將針對(duì)管理項(xiàng)目的實(shí)際情況建立大溪地別墅物業(yè)管理工作架構(gòu)。
a.人事行政:負(fù)責(zé)人事行政的管理,文書(shū)處理,員工培訓(xùn),考勤管理,企業(yè)
iso9000質(zhì)量體系認(rèn)證工作,物料采購(gòu),員工餐廳的運(yùn)營(yíng)與管理等工作;
b.財(cái)務(wù):負(fù)責(zé)制定財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、會(huì)計(jì)出納和經(jīng)濟(jì)核算,對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人所交納的物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)進(jìn)行管理,發(fā)放員工工資;
c.工程部:負(fù)責(zé)園區(qū)設(shè)備和公共區(qū)域設(shè)施的管理與維護(hù)保養(yǎng),對(duì)改造工程和裝修工程進(jìn)行審批指導(dǎo)、檢查驗(yàn)收;
d.保衛(wèi):負(fù)責(zé)園區(qū)整體區(qū)域的安全、保衛(wèi)、消防管理工作,維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序與良好的環(huán)境,負(fù)責(zé)大溪地別墅范圍內(nèi)的交通管理;
e.清潔:負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的清潔與整理工作,對(duì)綠化區(qū)域的綠植、綠擺、綠化小品等進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)管理,負(fù)責(zé)節(jié)日與慶典的環(huán)境布置與裝飾,配合政府相關(guān)部門(mén)做好'門(mén)前三包'工作。
f.客戶(hù)服務(wù):負(fù)責(zé)辦理業(yè)主與物業(yè)使用人的入住及退租手續(xù),發(fā)表各類(lèi)與物業(yè)管理有關(guān)的通知與公告,協(xié)調(diào)和解決業(yè)主與物業(yè)使用人的投訴,收取業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)用;
3)公司所提倡的管理手段
最大限度地以制度管理企業(yè),追求法治,全力減低人治因素。
a.工的管理以規(guī)章制度、員工守則、工資標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲制度來(lái)實(shí)現(xiàn);
b.引進(jìn)計(jì)算機(jī)軟件管理方式,使所有事項(xiàng)責(zé)任到人;
b.建立設(shè)備臺(tái)帳,結(jié)合計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理,保證其科學(xué)性與嚴(yán)肅性;
c.以制度與手冊(cè)為藍(lán)本,提高和統(tǒng)一技術(shù)人員的操作與排除故障的能力與水平;
e.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督機(jī)制;
f.物業(yè)經(jīng)理的業(yè)績(jī)=客戶(hù)的反映+各項(xiàng)費(fèi)用收繳率
4)關(guān)于大溪地別墅管理服務(wù)達(dá)文物業(yè)將實(shí)施十六字服務(wù)宗旨:
'外部形象服務(wù)意識(shí)工作跟進(jìn)關(guān)注細(xì)微'
我公司倡導(dǎo)的的十六字方針,對(duì)公司的順暢運(yùn)作起到了極其重要的作用。
外部形象:無(wú)論物業(yè)公司員工還是管理項(xiàng)目,都必須有一個(gè)良好的外部形象,并隨時(shí)進(jìn)行呵護(hù),才會(huì)使之管理的項(xiàng)目形成高品位、超前出眾的品質(zhì),方可達(dá)到使物業(yè)保值、升值的目的。
服務(wù)意識(shí):我公司深諳客戶(hù)的服務(wù)需求,并十分善于結(jié)合這些服務(wù)需求,將服務(wù)意識(shí)貫穿到工作的方方面面,以保證貴司需求的不斷滿(mǎn)足。
工作跟進(jìn):每一家物業(yè)公司都有著周密的管理制度,有的甚至相當(dāng)厚重,但真正堅(jiān)持落實(shí)與跟進(jìn)這些制度的企業(yè)卻相當(dāng)難得。我公司針對(duì)這一誤區(qū)給予了相當(dāng)大的關(guān)注,在日常的服務(wù)工作中堅(jiān)決就'工作跟進(jìn)'問(wèn)題對(duì)員工提出了嚴(yán)格要求,這種工作方式經(jīng)過(guò)多年的驗(yàn)證,得到了充分的應(yīng)驗(yàn)。
關(guān)注細(xì)微:物業(yè)項(xiàng)目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現(xiàn)在許多細(xì)微之處。比如員工的服裝、舉止、物業(yè)氛圍的營(yíng)造、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、與貴司的友善關(guān)系等等,都是由這些十分細(xì)微的小事去體現(xiàn)一個(gè)管理者的實(shí)際素質(zhì)。因此,我公司特別注意對(duì)細(xì)微之處的高度關(guān)注。我公司管理層的一致觀(guān)點(diǎn)是:如果員工對(duì)細(xì)小的問(wèn)題加以關(guān)注,那么產(chǎn)生大問(wèn)題的最終幾率就要小得多。各級(jí)員工對(duì)每一細(xì)小問(wèn)題都給予關(guān)注,那么物業(yè)管理水平就不難于體現(xiàn)。
第6篇 某物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理概述
一、財(cái)務(wù)管理的演變
1、財(cái)務(wù)管理的概念
(1) 財(cái)務(wù)管理是指以企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)全過(guò)程為內(nèi)容,對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng),即資金、成本和利潤(rùn)所進(jìn)行的計(jì)劃、決策、控制、考核、監(jiān)督等管理工作的總稱(chēng)。
(2) 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理與各方面財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。
2、 財(cái)務(wù)管理的發(fā)展
(1) 籌資財(cái)務(wù)管理階段:
19世紀(jì)末到20世紀(jì)30年代,財(cái)務(wù)管理主要是預(yù)計(jì)企業(yè)資金的需要量和籌集公司所需要的資金。重點(diǎn)是籌集資金。
(2) 內(nèi)部財(cái)務(wù)管理階段:
20世紀(jì)30年代到50年代,財(cái)務(wù)管理主要是進(jìn)行有效的內(nèi)部控制,管好用好資金。重點(diǎn)是研究公司資金如何有效地運(yùn)用。
(3) 綜合財(cái)務(wù)管理階段:
從20世紀(jì)50年代到現(xiàn)在,財(cái)務(wù)管理主要是注重投資財(cái)務(wù)管理、協(xié)調(diào)收益分配關(guān)系。重點(diǎn)是研究投資、報(bào)酬和企業(yè)價(jià)值的評(píng)估等問(wèn)題。
3、財(cái)務(wù)管理的趨勢(shì)
(1) 財(cái)務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜化
(2) 財(cái)務(wù)管理范圍國(guó)際化
(3) 財(cái)務(wù)管理手段現(xiàn)代化
二、財(cái)務(wù)管理的環(huán)境
1、財(cái)務(wù)管理環(huán)境的概念
財(cái)務(wù)管理環(huán)境是指影響公司財(cái)務(wù)管理工作的一系列因素的總和。
2、公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境
(1) 企業(yè)形態(tài):指物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)建之初向政府有關(guān)部門(mén)登記時(shí)就確定下來(lái)的資產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系。
(2) 企業(yè)文化:指物業(yè)管理企業(yè)在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中逐步形成的一種氛圍,它有著豐富而又很實(shí)在的內(nèi)容,其精華是體現(xiàn)在深入企業(yè)廣大職工心目中的企業(yè)精神。
(3) 財(cái)務(wù)管理能力:指物業(yè)管理企業(yè)聚財(cái)、用財(cái)和生財(cái)?shù)哪芰Α?/p>
(4) 經(jīng)營(yíng)管理:指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物資采購(gòu)與供應(yīng)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)出租、出售以及維修、養(yǎng)護(hù)等方面的管理。
(5) 組織結(jié)構(gòu):指物業(yè)管理企業(yè)組織、領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)管理工作的職能部門(mén)的組成情況,它包括各職能部門(mén)的設(shè)置及其相互間的財(cái)務(wù)管理職責(zé)的分工和組織程序。
(6) 人員素質(zhì):指物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員在業(yè)務(wù)上所掌握的財(cái)務(wù)管理知識(shí)、有關(guān)法律法規(guī)和政策的水平,以及具備財(cái)務(wù)管理決策的能力和應(yīng)付企業(yè)內(nèi)外財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的能力。
3、公司外部財(cái)務(wù)管理環(huán)境
(1) 政治環(huán)境:指社會(huì)制度、政治體制、政府的政策傾向和人民群眾的政治要求等。
(2) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境:指國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)政策、金融市場(chǎng)狀況等因素,它是影響公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的最主要的因素。
(3) 法律環(huán)境:指影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的法律、法規(guī)的總和。(企業(yè)組織形式、稅法等)
三、財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)
財(cái)務(wù)管理目標(biāo)就是物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)管理所要達(dá)到的目標(biāo),是評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)踐中,最具有代表性的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)主要有以下幾種觀(guān)點(diǎn):
(1) 利潤(rùn)最大化:指企業(yè)的利潤(rùn)額在盡可能短時(shí)間內(nèi)達(dá)到最大。這是一般物業(yè)管理企業(yè)較普遍的理財(cái)目標(biāo)。其優(yōu)點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)效益容易衡量、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)直
觀(guān),在一定程度上反映出企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低。其缺點(diǎn)在于:
a、導(dǎo)致企業(yè)的短期行為,為了片面追求利潤(rùn)最大化,某些物業(yè)管理公司會(huì)放棄一些保養(yǎng)維護(hù)性的成本支出項(xiàng)目,或者在管理過(guò)程中,不注重物業(yè)的保值增值目標(biāo)而在服務(wù)內(nèi)容上把費(fèi)用低作為唯一的選擇。
b、沒(méi)有反映所獲利潤(rùn)與投入資本之間的關(guān)系,不利于經(jīng)營(yíng)成果的橫向和縱向的比較。
(2) 每股利潤(rùn)最大化:與目標(biāo)(1)相比,其優(yōu)點(diǎn)是把企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)額同投入的資本或股本數(shù)進(jìn)行對(duì)比,能夠說(shuō)明企業(yè)的盈利水平,可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)或同一企業(yè)不同時(shí)期之間進(jìn)行比較。其缺點(diǎn)與目標(biāo)(1)相同。
(3) 管理層報(bào)酬最大化:指企業(yè)管理層的福利和利益最大化。
管理層報(bào)酬最大化的缺點(diǎn):并不強(qiáng)調(diào)企業(yè)利潤(rùn)、股票市場(chǎng)價(jià)格,或者其他財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的最大化。雖然滿(mǎn)足了企業(yè)管理層的欲望,但企業(yè)管理層可能因此而作出錯(cuò)誤的籌資、投資或利潤(rùn)分配等方面的決策,從而影響公司的利潤(rùn)和股東財(cái)富的最大化。
(4) 企業(yè)價(jià)值最大化:指企業(yè)在考慮資金時(shí)間價(jià)值和從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的的角度合理經(jīng)營(yíng),采用最優(yōu)的財(cái)務(wù)管理政策不斷增加公司財(cái)富,使企業(yè)價(jià)值達(dá)到最大化。企業(yè)價(jià)值不是指帳面資產(chǎn)的總價(jià)值,而是企業(yè)全部財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。其中包括企業(yè)品牌、資信等無(wú)形資產(chǎn)。因此,企業(yè)價(jià)值最大化的管理目標(biāo)在對(duì)企業(yè)價(jià)值的評(píng)價(jià)中,所重視的不是企業(yè)已經(jīng)獲得的利潤(rùn)水平,而是企業(yè)在市場(chǎng)上的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力和潛在的獲利能力。
優(yōu)點(diǎn):
a、有利于克服企業(yè)在管理上的片面性和短期行為
b、反映了對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的保值增值的要求
缺點(diǎn):
a、企業(yè)價(jià)值不易認(rèn)定。對(duì)于上市公司,即期市場(chǎng)上的股價(jià)不一定能夠直接揭示企業(yè)的獲利能力;對(duì)于非上市公司,其企業(yè)價(jià)值的評(píng)價(jià)由于受評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方式的影響不易做到客觀(guān)和準(zhǔn)確。
四、財(cái)務(wù)管理的環(huán)節(jié)
(1) 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)――主要任務(wù):測(cè)算各項(xiàng)物業(yè)管理方案和經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)濟(jì)效益,為決策提供可靠的依據(jù);預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)收支的發(fā)展變化情況,以確定管理目標(biāo);測(cè)定各項(xiàng)定額和標(biāo)準(zhǔn),為編制財(cái)務(wù)計(jì)劃、分解各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)服務(wù)。
(2) 財(cái)務(wù)決策――管理人員在財(cái)務(wù)目標(biāo)的總體要求下,通過(guò)專(zhuān)門(mén)的方法,分析、評(píng)價(jià)各種方案的經(jīng)濟(jì)效益,進(jìn)行綜合平衡,從各個(gè)備選方案中篩選出最佳方案。
(3) 財(cái)務(wù)預(yù)算――是以財(cái)務(wù)決策確立的方案和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)提供的信息為基礎(chǔ),制定主要的計(jì)劃指標(biāo)。財(cái)務(wù)預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)決策的具體化,是控制財(cái)務(wù)活動(dòng)的依據(jù)。
(一) 財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方法
1、固定預(yù)算
含義:固定預(yù)算是指以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ),考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響,在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。也稱(chēng)為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。
優(yōu)點(diǎn):編制簡(jiǎn)單,預(yù)算的編制成本較低;此外,由于固定預(yù)算以過(guò)去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ),費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門(mén)所接受。
缺點(diǎn):沒(méi)有結(jié)合預(yù)算期的情況,重新對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證,難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化;同時(shí),由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動(dòng)各部門(mén)和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。
2、零基預(yù)算
含義:零基預(yù)算是指一切從零開(kāi)始,通過(guò)重新考慮費(fèi)用預(yù)算的必要性和各項(xiàng)支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。
零基預(yù)算的編制程序:
a、由各部門(mén)提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額,而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;
b、將全部的費(fèi)用項(xiàng)目分為必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目?jī)纱箢?lèi);
c、對(duì)各費(fèi)用支出額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序;
d、將預(yù)算期內(nèi)可動(dòng)用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出項(xiàng)目之間進(jìn)行分配。
優(yōu)點(diǎn):有助于提高管理收費(fèi)的使用效益,改善企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系,從而增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
缺點(diǎn):編制預(yù)算的工作量相對(duì)較大,各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀(guān)依據(jù)。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容
1、收入預(yù)算:物業(yè)管理企業(yè)的收入來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)兩個(gè)方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入,主要分為管理收入(包括公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營(yíng)收入和大修收入等。
2、營(yíng)業(yè)成本預(yù)算:營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。營(yíng)業(yè)成本預(yù)算包括:
(1) 直接人工費(fèi)預(yù)算:企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出;
(2) 直接材料費(fèi)預(yù)算:物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。
3、管理費(fèi)用預(yù)算:是從事物業(yè)管理活動(dòng)中所發(fā)生間接費(fèi)用的預(yù)算。包括物業(yè)管理企業(yè)管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。
4、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算:是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算,包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。
5、資本預(yù)算:也稱(chēng)設(shè)備維修更新計(jì)劃,是物業(yè)管理企業(yè)為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長(zhǎng)期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購(gòu)入和更新改造支出的預(yù)算。
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bsp; 6、現(xiàn)金預(yù)算:也稱(chēng)現(xiàn)金流量表,是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。
7、預(yù)計(jì)損益表:又稱(chēng)年度利潤(rùn)計(jì)劃,是在經(jīng)營(yíng)決策(包括財(cái)務(wù)決策)基礎(chǔ)上,綜合反映物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算期(通常為一年)內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤(rùn)的預(yù)算。
8、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表:或稱(chēng)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況表,是揭示物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。
物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序
1、編制方式:“二下一上式”
一下:首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門(mén)下達(dá),作為各部門(mén)編制預(yù)算的控制目標(biāo);
一上:各部門(mén)根據(jù)控制目標(biāo)的要求,結(jié)合自身的實(shí)際情況,編制出分季度的預(yù)算草案,并上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén);
二下:財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)各部門(mén)的預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡,編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算,并報(bào)物業(yè)管理企業(yè)管理層,然后再由管理層交業(yè)主在奉討論批準(zhǔn)后,正式下達(dá)給各部門(mén)執(zhí)行。
2、 財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序
(1) 根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求,編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算;
(2) 以收入預(yù)算為基礎(chǔ),制訂營(yíng)業(yè)成本預(yù)算,即直接材料費(fèi)和直接人工費(fèi)預(yù)算;
(3) 依據(jù)收入預(yù)算,編制管理費(fèi)用預(yù)算;
(4) 根據(jù)收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本和管理費(fèi)用預(yù)算等,并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的收付款政策和資本預(yù)算,編制現(xiàn)金預(yù)算;
(5) 綜合所有各項(xiàng)預(yù)算,編制利潤(rùn)預(yù)算(預(yù)計(jì)損益表)和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過(guò)程
1、收入預(yù)算
2、營(yíng)業(yè)成本預(yù)算
3、管理費(fèi)用預(yù)算
4、現(xiàn)金預(yù)算
5、預(yù)計(jì)損益表
財(cái)務(wù)控制――是在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中,利用特定的手段,對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)施加影響或調(diào)節(jié),以便實(shí)現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)。
財(cái)務(wù)控制的目的:
1、落實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算或財(cái)務(wù)計(jì)劃;
2、及明糾正偏差;
3、提供決策依據(jù)。
財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容:
1、將財(cái)務(wù)計(jì)劃的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)分配落實(shí)到企業(yè)各部門(mén);
2、通過(guò)會(huì)計(jì)核算反映和監(jiān)督企業(yè)各部門(mén)有關(guān)指標(biāo)的實(shí)際完成情況;
3、定期(按年或月)把實(shí)際完成情況同財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費(fèi)用的途徑,制定糾偏的有效措施;
4、對(duì)責(zé)任部門(mén)和責(zé)任人進(jìn)行評(píng)價(jià)和考核;
5、根據(jù)考核結(jié)果和獎(jiǎng)懲辦法進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和處罰;
6、調(diào)整預(yù)算。
財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素
1、組織系統(tǒng)
實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實(shí)行責(zé)任中心制,即在企業(yè)內(nèi)部劃小預(yù)算單位,各預(yù)算單位(企業(yè)內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門(mén))成為責(zé)任中心,每個(gè)責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同,責(zé)任中心分為成本中心、費(fèi)用中心、利潤(rùn)中心和投資中心。
2、信息系統(tǒng)
(1) 內(nèi)部信息:財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實(shí)際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù)
(2) 外部信息:市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)行情、政策法規(guī)變動(dòng)等。
3、考核制度
考核的一般做法:根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù),找出實(shí)際發(fā)生的結(jié)果與財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實(shí)責(zé)任人,并提出補(bǔ)救辦法,最后形成財(cái)務(wù)報(bào)告,并作為企業(yè)決策和采取行動(dòng)的依據(jù)。
4、獎(jiǎng)懲制度
獎(jiǎng)懲是根據(jù)業(yè)績(jī)考核結(jié)果,對(duì)業(yè)績(jī)突出者給予獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處罰的行為。
財(cái)務(wù)控制的步驟
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p;1)建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)
(1) 建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)
a、專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的設(shè)立
b、人員的配置
c、崗位責(zé)任的確立
d、責(zé)任中心、利潤(rùn)中心與投資中心的建立
(2) 建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制的信息系統(tǒng)
a、建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo))
b、信息反饋系統(tǒng)
(3) 建立考核制度和獎(jiǎng)懲制度
2)檢查監(jiān)督:根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行監(jiān)督、檢查,比較實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)之間的差異;
3)分析原因:實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與財(cái)務(wù)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)之間必然會(huì)產(chǎn)生偏差,那么,到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差,責(zé)任者是誰(shuí),應(yīng)該予以明確;
4)糾正偏差:提出糾正偏差的對(duì)策,并組織實(shí)施,盡最大努力減少損失;
5)獎(jiǎng)懲兌現(xiàn):根據(jù)監(jiān)督檢查結(jié)果,落實(shí)責(zé)任,兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲辦法。
財(cái)務(wù)分析
第7篇 物管師物業(yè)管理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立
物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立
一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記
根據(jù)《公司法》規(guī)定,企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門(mén)進(jìn)行注冊(cè)登記,在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,方可開(kāi)業(yè)。因此,物業(yè)管理公司在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記,其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。
(一)企業(yè)名稱(chēng)的預(yù)先審核
物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn),根據(jù)所管理物業(yè)的名稱(chēng)、地域、公司發(fā)起人等取名,但在起名時(shí),必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請(qǐng)企業(yè)名稱(chēng)的預(yù)先核準(zhǔn),經(jīng)工商行政管理部門(mén)批準(zhǔn)后,獲得《企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》。
(二)公司地址
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。
(三)注冊(cè)資本
《公司法》規(guī)定,科技開(kāi)發(fā)、咨詢(xún)、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為10萬(wàn)元,物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時(shí),考慮到企業(yè)注冊(cè)后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū),因此,注冊(cè)資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本的規(guī)定要求。
(四)股東人數(shù)和法定代表人
在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時(shí),股東人數(shù)必須符合法定條件。
(五)公司人員
物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。
(六)公司章程
物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書(shū)面文件,是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門(mén)備有章程文本,主要內(nèi)容包括:
(1)總則,包括公司名稱(chēng)和地址等;
(2)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍;
(3)公司注冊(cè)資本;
(4)股東的姓名或名稱(chēng);
(5)股東的權(quán)利和義務(wù);
(6)股東的出資方式和出資額,股東轉(zhuǎn)讓出資的條件;
(7)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則;
(8)公司的法定代表;
(9)公司解散事由和清算辦法;
(10)職工錄用方式、待遇、管理方法;
(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。
物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊(cè)登記時(shí),應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明,以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件,在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,公司即告成立。
二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理
(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理,并接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下:
1.一級(jí)資質(zhì)
(1)注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)元以上。
(2)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中,具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于20人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。
(3)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。
(4)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè),并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
1)多層住宅200萬(wàn)m2;
2)高層住宅100萬(wàn)m2;
3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)m2;
4)辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其他物業(yè)50萬(wàn)m2。
(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。
2.二級(jí)資質(zhì)
(1)注冊(cè)資本為人民幣300萬(wàn)元以上。
(2)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于10人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。
(3)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。
(4)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè),并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
1)多層住宅100萬(wàn)m2;
2)高層住宅50萬(wàn)m2;
3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)m2;
4)辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其他物業(yè)20萬(wàn)m2。
(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。
3.三級(jí)資質(zhì)
(1)注冊(cè)資本為人民幣50萬(wàn)元以上。
(2)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于5人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。
(3)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。
(4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。
(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
(二)在申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提供的資料
新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定,并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi),持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì):
(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
(2)企業(yè)章程;
(3)驗(yàn)資證明;
(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(5)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同,管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同。
(三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理
資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進(jìn)行管理的主要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外,資質(zhì)管理還包括對(duì)已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章,是否履行合同,以及經(jīng)營(yíng)管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督,維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序,提高物業(yè)
第8篇 物業(yè)管理公司清潔試題
清潔試題(一)
姓名總分
一、填空題:(每題2分,共70分)
1.清潔工每天上班前的準(zhǔn)備工作應(yīng)該是(穿工作服)(整理儀容)(佩帶飾物)(檢查自己的微笑)(提前到崗)。
2.小區(qū)掃地所需要的工具是(掃把)(垃圾車(chē))(垃圾鏟)(垃圾袋)。
3.寫(xiě)字樓拖地所需要的工具是(警示牌)(清潔劑)(拖桶)(拖把)。
4.大理石地面推塵所需的工具是(塵推)(塵推桿)(掃把)(抹布)(刀片)(洗地機(jī))。
5.清潔窗戶(hù)玻璃所需的工具是(刮水器)(刮條)(水桶)(玻璃刮刀)(噴水壺)(清潔劑)(抹布)。
6.清潔窗戶(hù)玻璃工作流程是(準(zhǔn)備工具)(檢查工具)(清潔玻璃)(擦拭窗臺(tái))(工作結(jié)束)。
7.掃地的工作流程是(準(zhǔn)備工作)(清潔地面)(垃圾集中)(重復(fù)操作)。
二、請(qǐng)?jiān)谙旅媪谐鲭娞菘跓熁腋浊鍧嵉墓ぷ髁鞒毯凸ぷ鲿r(shí)所需的工具(共計(jì)30分)
答:工作流程:
1)倒出煙缸中的石子-2)清潔煙缸-3)用過(guò)濾工具清潔石子-4)把干凈石子裝回干凈的煙缸。
所需工具:1)清潔工具車(chē)2)洗潔精3)石子 4)過(guò)濾工具。
清潔試題(二)
姓名總分
一、判斷題:(每題15分,共計(jì)75分)
1.拖地時(shí)一般不用警示牌。(×)
2.清掃外街地面時(shí)要帶的工具分別是垃圾鏟、垃圾車(chē)、掃把、刀片、垃圾袋。(×)
3.清掃樓梯時(shí)一般要帶的工具是掃把、::垃圾鏟、刀片、垃圾袋。(√)
4.清潔樓層時(shí)所需的工具是拖把、拖桶、抹布、刀片、垃圾袋、提水桶。(√)
5.一般鏡鋼保養(yǎng)要上鋼油,啞鋼保養(yǎng)不用上鋼油。(×)
二、大堂推塵保養(yǎng)時(shí),該怎樣使用塵推油(此題共計(jì)25分)
答:塵推油應(yīng)在推塵工作開(kāi)始時(shí),提前10小時(shí)用噴壺噴在塵推或者臨時(shí)噴在塵推上,但必須想法風(fēng)干方可使用。
第9篇 第一城物業(yè)整體管理目標(biāo)理念
第一城項(xiàng)目整體管理目標(biāo)、理念
針對(duì)zz第一城的實(shí)際情況,我們確立了其物業(yè)管理的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。我們對(duì)zz第一城的具體管理目標(biāo)是:在管理期內(nèi),使zz第一城的物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、設(shè)施維修、文化氛圍、管理水平等方面成為安慶市物業(yè)管理的典范,樹(shù)立起獨(dú)樹(shù)一幟的品牌樓盤(pán)形象。通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù),在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使zz第一城達(dá)到安慶市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到安徽省物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),四年內(nèi)達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀示范住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。我們對(duì)zz第一城的整體管理目標(biāo)可概括為:
1、樹(shù)建興物業(yè)管理公司形象,提升zz第一城綜合品質(zhì),為一流地產(chǎn)品牌提供一流物業(yè)配套。
建興物業(yè)是一個(gè)極具活力和競(jìng)爭(zhēng)能力的物業(yè)管理企業(yè),她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新,既有機(jī)制創(chuàng)新,又有管理創(chuàng)新,還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。建興物業(yè)在接管zz第一城后,zz第一城將成為建興物業(yè)今年工作的重中之重,必將投入主要精力,公司考慮以此項(xiàng)目為基點(diǎn),在安慶地區(qū)開(kāi)辟更大市場(chǎng)。為樹(shù)立建興物業(yè)管理公司形象,提升'zz第一城'的綜合品質(zhì),建興物業(yè)公司準(zhǔn)備采取以下措施:
(1)全面推行'人性化物業(yè)管理理念'
zz第一城在當(dāng)?shù)貙儆诟叨说禺a(chǎn)項(xiàng)目,鑒于業(yè)主有一定的經(jīng)濟(jì)能力和身份,建興物業(yè)將借鑒高端物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念,以'關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍'為特征的具有'zz第一城特色的人性化物業(yè)服務(wù)模式'。建興物業(yè)的人性化管理實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)統(tǒng)一:對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一;對(duì)公司來(lái)說(shuō),實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一;對(duì)員工來(lái)說(shuō),體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個(gè)人成長(zhǎng)的統(tǒng)一。
倡導(dǎo)'人性化物業(yè)管理模式'可以表述為:(1)關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求;(2)小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入;(3)對(duì)業(yè)主在管理服務(wù)過(guò)程中的'家庭式關(guān)懷';(4)現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡(jiǎn)言之,就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍,使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化娛?lè)等各方面的品味需求均得到滿(mǎn)足。人性化物業(yè)管理模式必將使zz第一城的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。包括:
(2)全面導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理服務(wù)(重點(diǎn)介紹)
我們將在zz第一城推行'以業(yè)主為中心'的酒店式管理服務(wù),倡導(dǎo)'以人為本'全方位個(gè)性化的業(yè)主服務(wù),帶領(lǐng)物業(yè)員工參觀(guān)學(xué)習(xí)zz第一城的五星級(jí)酒店服務(wù),我們將按照現(xiàn)代酒店服務(wù)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求來(lái)對(duì)zz第一城量身打造全方位的物業(yè)服務(wù):
2.1 zz第一城酒店式物業(yè)管理的行為標(biāo)準(zhǔn):
smile(微笑):每一位員工必須對(duì)所有服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)保持真誠(chéng)的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項(xiàng)微小的服務(wù)工作都要求完善,做得出色。
ready(準(zhǔn)備):主動(dòng),要求能隨時(shí)為服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)提供專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的服務(wù);
viewing(看待):要把每一位服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創(chuàng)造):要精心創(chuàng)造出使服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù);
eye(關(guān)注):始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對(duì)待服務(wù)對(duì)象(業(yè)主),關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求,及時(shí)提供服務(wù),使之時(shí)刻有令人重視的感受;
國(guó)際酒店業(yè)認(rèn)為,service(服務(wù))的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來(lái)理解,這也是我們對(duì)酒店式商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)要求。
2.2 我們從過(guò)去的著眼于滿(mǎn)足業(yè)主的群體需求、一般需求,提高到在滿(mǎn)足業(yè)主一般需求的基礎(chǔ)上,最大可能地滿(mǎn)足業(yè)主一家一戶(hù)的不同需求高度;將根據(jù)zz第一城各類(lèi)業(yè)主的不同需求,提供適合不同層面、不同類(lèi)型的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容,實(shí)行有效的'愛(ài)好分類(lèi)、個(gè)性服務(wù)',將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類(lèi)和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛(ài)好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。
zz第一城酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)足個(gè)性服務(wù)需求的標(biāo)準(zhǔn):
要滿(mǎn)足服務(wù)對(duì)象的個(gè)性服務(wù)需求,具體要注意下列兩點(diǎn),
o 要通過(guò)調(diào)研,事前了解服務(wù)對(duì)象的各種不同的需求:
不同類(lèi)型的業(yè)主具有不同的個(gè)性服務(wù)需求。一般而言,業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動(dòng)環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過(guò)程中,在滿(mǎn)足業(yè)主歸屬需要方面,應(yīng)特別注重業(yè)主對(duì)管理項(xiàng)目和服務(wù)水平的不同感受,滿(mǎn)足其自我實(shí)現(xiàn)需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類(lèi)型業(yè)主的'個(gè)性'歸類(lèi)集中,擬定服務(wù)的實(shí)施計(jì)劃。
o 按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來(lái)分別滿(mǎn)足服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)的需要:
物質(zhì)性的需求差別是指服務(wù)對(duì)象對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品(物業(yè)管理職能實(shí)施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的,但對(duì)產(chǎn)品的形式和表象(即物業(yè)管理職能的實(shí)施過(guò)程)有不同的要求。
在提供服務(wù)時(shí),不僅對(duì)物業(yè)管理職能的實(shí)施效果有一致性的要求,特別應(yīng)注重實(shí)施過(guò)程中的業(yè)主的感受差異,在物業(yè)管理范疇中,盡所能滿(mǎn)足其差異服務(wù)。由此,應(yīng)憑'以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心'的理念,推行充分體現(xiàn)酒店式的'隱性管理'管理模式。
2.3 zz第一城物業(yè)服務(wù)工作的指導(dǎo)方針(服務(wù)誡條):
o 業(yè)主滿(mǎn)意是我們工作的目標(biāo)。
o 微笑。真誠(chéng)、熱情的微笑是良好服務(wù)的開(kāi)始。
o 溝通。誠(chéng)懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。
o 快捷。根據(jù)業(yè)主的服務(wù)要求和投訴問(wèn)題,及時(shí)采取行動(dòng),時(shí)刻關(guān)注業(yè)主。
o 職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌,主動(dòng)問(wèn)候和主動(dòng)向服務(wù)對(duì)象咨詢(xún)服務(wù)感受。
o 職業(yè)儀表。整齊穿戴,以自己經(jīng)過(guò)修飾的儀容儀表為驕傲;注意個(gè)人衛(wèi)生;時(shí)刻留意員工就是公司形象的體現(xiàn)者。
o 團(tuán)體合作?；ブ献?良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn),認(rèn)同建興的企業(yè)文化和管理。
o 工作技能。熟知工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn),始終如一保持專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的工作水準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。
業(yè)主服務(wù)感受描述:
o 安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射'紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素'的安全防范行為。
o 會(huì)所優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛,主動(dòng)熱情的保安真誠(chéng)微笑、禮貌問(wèn)候,讓業(yè)主感受星級(jí)酒店服務(wù)的感受。
o 優(yōu)美的綠色景觀(guān),使人回歸自然,心曠神怡。
o 整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員,24小時(shí)保持潔凈的公共環(huán)境之外,如有需要,上門(mén)提供酒店標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致清潔服
務(wù)。
o 任何時(shí)候需要,通過(guò)信息網(wǎng)絡(luò)的傳遞,隨即配送所需要的商務(wù)用品;且常備'紅十字'應(yīng)急醫(yī)藥,以備不時(shí)之需。
o 公共設(shè)備正常運(yùn)行和迅速的家居維修服務(wù),便可商居無(wú)憂(yōu)。
o 利用會(huì)所和網(wǎng)球場(chǎng)組織有主題的文化娛樂(lè)和體育活動(dòng),常保心身開(kāi)朗。
o 擁有獨(dú)立的私人空間,亦有自由、健康的社交場(chǎng)所認(rèn)識(shí)新朋友。
zz第一城的酒店式物業(yè)管理將使zz第一城的業(yè)主倍感尊貴,使天主第一城銷(xiāo)售持續(xù)走旺。
(3) 實(shí)踐'即時(shí)服務(wù)和隱性管理'相結(jié)合的管理設(shè)想
我們?cè)趜z第一城的物業(yè)管理中,將引入'即時(shí)服務(wù)'和'隱性管理'相結(jié)合的管理理念。'即時(shí)服務(wù)',就是我們將對(duì)小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解,并成立'業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊(duì)伍'和'二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍',保證在業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn),為業(yè)主提供及時(shí)滿(mǎn)意的服務(wù),我們強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿(mǎn)意度。'隱性管理'是服務(wù)檔次的提升,其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn),提供深層次的個(gè)性化服務(wù)。比如,小區(qū)的清潔管理,我們?cè)跇I(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員,充分尊重了業(yè)主的私密空間。
(4)全面實(shí)施mis、cis系統(tǒng)及cs系統(tǒng)工程
a.mis系統(tǒng):物業(yè)管理服務(wù)的各種信息快速反饋并及時(shí)處理十分重要,為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時(shí)處理,我們將在管理處監(jiān)控中心設(shè)置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng),對(duì)社區(qū)所有信息進(jìn)行接收和處理,并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤管理。
b.cis系統(tǒng):我們將對(duì)zz第一城進(jìn)行形象設(shè)計(jì)。該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括小區(qū)標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀(guān)的建造等,這些設(shè)計(jì)完成并實(shí)施以后,zz第一城將有一個(gè)獨(dú)立完整的形象系統(tǒng),從而大大提高zz第一城的形象,提高社區(qū)的文化品味。
c.cs系統(tǒng):我們將在zz第一城的物業(yè)管理中實(shí)施顧客滿(mǎn)意戰(zhàn)略,即一切從業(yè)主、住戶(hù)的需要出發(fā),以業(yè)主滿(mǎn)意為物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo),使zz第一城業(yè)主和住戶(hù)充分感受到高水平管理服務(wù)的價(jià)值。
(5) 建立與千家萬(wàn)戶(hù)聯(lián)動(dòng)的社區(qū)網(wǎng)站,實(shí)行社區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)管理。
現(xiàn)代化的物業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理,實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。建興物業(yè)已在濱湖家園使用了時(shí)下較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng),現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異,我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn),爭(zhēng)取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入zz第一城的管理中,從而全面提升zz第一城的物業(yè)管理水平。
(6)建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)
安全防范是物業(yè)管理第一要素,zz第一城的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng),該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷,又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助;多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合,確保小區(qū)治安防范萬(wàn)無(wú)一失。
(7)逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量
未來(lái)的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng),也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼,技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)將起最終作用。在zz第一城的物業(yè)管理中,我們將逐步加大技術(shù)投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化,既提高工作效率,又節(jié)約人力成本;在機(jī)電設(shè)備管理中,利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn),加快智能化建設(shè)。
2、建設(shè)專(zhuān)業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊(duì)伍
在實(shí)施zz第一城物業(yè)管理的過(guò)程中,我們將建設(shè)一支專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊(duì)伍。同時(shí),我們將持續(xù)推行'物業(yè)管理人職業(yè)化'的管理主題,有計(jì)劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員,為zz第一城物業(yè)管理的提高和吉諾地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展培養(yǎng)和儲(chǔ)備人才。建興物業(yè)歷來(lái)重視培訓(xùn)工作,建立了理論學(xué)習(xí)和實(shí)際演練相結(jié)合的培訓(xùn)機(jī)制。因此,我們有信心在zz第一城的物業(yè)管理期間,培育一支既有理論知識(shí)、又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。培養(yǎng)措施包括:
(1)物業(yè)管理人職業(yè)化
第10篇 物業(yè)管理合同試題
一、單項(xiàng)選擇題(每題1分)
1、物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容是( )
a、早期介入與前期管理b、簽訂與履行物業(yè)管理合同
c、物業(yè)的承接查驗(yàn)d、物業(yè)入住與裝修管理
2、合同的訂立,必須經(jīng)過(guò)( )兩個(gè)階段
a、要約與要約邀請(qǐng) b、邀請(qǐng)要約與承諾 c、要約和承諾 d、要約和新要約
3、甲方向乙方發(fā)出售出防盜門(mén)的意思表示,乙方回復(fù)同意購(gòu)買(mǎi),并提出能否便宜一點(diǎn),乙方的回復(fù)屬( )
a承諾 b反要約c要約邀請(qǐng) d撤銷(xiāo)要約
二、不定項(xiàng)選擇題(每題2分)
4、合同要約的構(gòu)成要件為( )
a要約必須是特定人的意思表示,必須是有訂立合同的意圖
b、要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
c、要約生效以要約人發(fā)出要約的時(shí)間為準(zhǔn)
d、要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效
e、要約可以是不特定人的意思表示
5、作為要約以下哪種說(shuō)法是正確的( )
a、要約在郵件中遺失,要約不發(fā)生任何效力
b、要約在郵件中遺失,要約生效
c、要約的內(nèi)容是否明確,由要約人確定
d、所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約
6、以下哪幾種行為屬于要約邀請(qǐng)( )
a、商業(yè)廣告b、拍賣(mài)中的出價(jià)c、商品的標(biāo)價(jià)、陳列d招標(biāo) e、懸賞廣告
7、要約的撤回或撤銷(xiāo)法律規(guī)定中正確的是( )
a、撤銷(xiāo)要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前到達(dá)受要約人
b、撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前到達(dá)受要約人
c、撤回要約的通知只限于受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人
d、撤銷(xiāo)要約的通知只限于受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人
e、撤銷(xiāo)要約的通知應(yīng)當(dāng)與要約同時(shí)到達(dá)受要約人
8、合同法規(guī)定不得撤銷(xiāo)的情形是( )
a、要約人確定了承諾期限 b、要約人推定要約不可撤銷(xiāo)
c、要約人明示要約不可撤銷(xiāo) d、受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷(xiāo)的
e、受要約人有理由認(rèn)為不可撤銷(xiāo)的并已為履行合同作了準(zhǔn)備工作
9、合同承諾構(gòu)成的要件包括( )
a、承諾必須與要約內(nèi)容完全一致b、承諾必須由受要約人或其他代理人作出
c、承諾必須在要約規(guī)定的有效期作出d、受要約人不能對(duì)要約內(nèi)容作實(shí)質(zhì)性修改
e、承諾必須傳達(dá)給要約人
10、合同法規(guī)定承諾可以撤回的情形是( )
a、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人之前到達(dá)要約人
b、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人同時(shí)到達(dá)要約人
c、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人之后到達(dá)要約人
d、撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)受要約人之前或同時(shí)到達(dá)要約人
11、合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括( )
a、當(dāng)事人具備締約能力 b、當(dāng)事人的真實(shí)意思表示
c、合同的內(nèi)容合法 d、合同的形式合法
e、合同的程序合法
12、東方貿(mào)易公司與大方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份房屋建設(shè)合同,由東方公司負(fù)責(zé)建造房屋1萬(wàn)平方米,該合同( )
a、有效 b,、無(wú)效c、待政府批準(zhǔn)后有效d、效力待定
13、車(chē)主將車(chē)開(kāi)到停車(chē)場(chǎng)進(jìn)口處,停車(chē)場(chǎng)管理員將停車(chē)閘打開(kāi)允許車(chē)輛入內(nèi)后,車(chē)輛停放合同即成立,這屬于( )
a、口頭合同 b、書(shū)面合同 c、事實(shí)合同 d、默示合同
14、合同法的最高要求是( )
a、主體平等 b、合同自由 c、權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等d、守法和維護(hù)社會(huì)公益
15、誠(chéng)實(shí)信用原則有哪幾項(xiàng)基本功能( )
a實(shí)質(zhì)公平b確定行為規(guī)則c平衡利益沖突d解釋法律與合同 e社會(huì)公德
16、合同自由原則包括( )
a、選擇締約相對(duì)人b、決定合同內(nèi)容c、選擇合同方式
d、排除法律與國(guó)家對(duì)合同的適當(dāng)干預(yù)e、解釋合同的自愿
17、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定( )
a、建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽定的合同買(mǎi)賣(mài)合同不包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
b、建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽定的合同買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
c、建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽定的合同買(mǎi)賣(mài)合同可以包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
d、建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,可以簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同
18、前期物業(yè)服務(wù)合同涉及( )
;a、政府物業(yè)管理主管部門(mén)b、法院c、建設(shè)單位d、物業(yè)管理企業(yè)e、業(yè)主
19、前期物業(yè)管理服務(wù)由( )選聘物業(yè)管理企業(yè)
a、建設(shè)單位b、業(yè)主委員會(huì)c、政府物業(yè)管理部門(mén)d、業(yè)主代表
20、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容除合同當(dāng)事人、物業(yè)的基本情況、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量外還包括( )
a、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理b、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)
c、專(zhuān)項(xiàng)維修基金d、違約責(zé)任e、業(yè)主大會(huì)的成立
21、前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人中一般是法人組織包括( )
a、業(yè)主委員會(huì)b、建設(shè)單位c、物業(yè)管理企業(yè)d、物業(yè)協(xié)會(huì)e、物業(yè)管理主管部門(mén)
22、前期物業(yè)服務(wù)合同中基本情況包括( )
a、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)b、公共秩序維護(hù)c、收入分配辦法d、坐落位置e、建筑面積
23、前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到( )質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
a、法定b、約定c、合理d、必要
24、簽訂前期物業(yè)管理合同中收費(fèi)約定的方式一般有( )
a、計(jì)時(shí)制b、計(jì)件制c、包干制d、酬金制e、年薪制
25、前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)包括( )
a、物業(yè)的承接驗(yàn)收b、物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用c、合同的解除d、合同的終止e、合同的撤銷(xiāo)
26、物業(yè)承接驗(yàn)收中無(wú)需在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的( )
a、物業(yè)共用部位b、共用設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容
c、業(yè)主自有物業(yè)專(zhuān)有部分d、共用設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任
27、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前予以明示或約定的費(fèi)用部分是( )
a、建設(shè)單位支付的b、物業(yè)公司支付的c、業(yè)主支付的d、政府支付的
28、前期物業(yè)合同具有( )
a、不確定性b、確定性c、時(shí)間性d、不可變性
29、前期物業(yè)合同規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式包括( )
a、撤銷(xiāo)合同b、解除合同c、中止合同d、要求補(bǔ)償e、轉(zhuǎn)讓合同
30、有必要時(shí)前期物業(yè)合同中對(duì)解除合同的條件( )
a、推定b、不需約定c、明確約定d、默示
31、物業(yè)服務(wù)合同是( )之間關(guān)于物業(yè)管理、服務(wù)達(dá)到的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
a、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)b、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主
c、建設(shè)單位與業(yè)主d、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)
32、業(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)( )以上通過(guò),決定選聘物業(yè)管理企業(yè)
a、1/2b、3/4c、2/3d、1/3
33、物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后應(yīng)及時(shí)向政府物業(yè)管理主管部門(mén)( )
a、核準(zhǔn)b、批準(zhǔn)c、審議d、備案
34、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出明確規(guī)定( )
a、業(yè)主大會(huì)成立b、業(yè)主委員會(huì)選舉必須符合法定程序
c、物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)d、建設(shè)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)
e、業(yè)主委員會(huì)主任產(chǎn)生并經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)
35、物業(yè)管理服務(wù)是( )
a、公益性質(zhì)b、無(wú)償性質(zhì)c、有償性質(zhì)d、約定性質(zhì)
36、某小區(qū)2/3業(yè)主決定選擇a物業(yè)管理企業(yè),1/3業(yè)主選擇b物業(yè)管理企業(yè),a企業(yè)中標(biāo)后選擇b企業(yè)的業(yè)主( )相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同
a、不承擔(dān)b、必須承擔(dān)c、可以承擔(dān)d、視情況而定
37、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別是( )
a、合同的內(nèi)容不同b、訂立合同的當(dāng)事人不同
c、合同的主管機(jī)關(guān)不同d、合同期限不同e、合同審批程序不同
38、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同錯(cuò)誤的說(shuō)法是( )
a、期限明確b、穩(wěn)定性強(qiáng)
c、主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)d、期限受前期物業(yè)服務(wù)合同的影響
39、物業(yè)服務(wù)合同( )時(shí)生效
a、經(jīng)簽字或蓋章b、附條件時(shí),該條件成熟
c、應(yīng)當(dāng)在成立時(shí)d、通常在成立時(shí)e、必須在成立時(shí)
40、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)包括( )
a、明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)b、明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)
c、對(duì)違約責(zé)任和免責(zé)條款的約定d、主要條款宜粗不宜細(xì)e、明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議解決方
第11篇 委托物業(yè)管理合同簽訂程序
項(xiàng)目委托物業(yè)管理合同的簽訂程序
1目的
對(duì)物業(yè)管理委托方的要求及公司提供服務(wù)的能力進(jìn)行綜合評(píng)審,保證合同簽訂過(guò)程中各部門(mén)各負(fù)其責(zé),為合同順利執(zhí)行創(chuàng)造條件。
2適用范圍
適用于公司新承接物業(yè)項(xiàng)目及合同期滿(mǎn)物業(yè)項(xiàng)目委托管理合同的簽訂。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso90024.3
4職責(zé)
4.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)與委托方保持聯(lián)系,審查項(xiàng)目有關(guān)資料(或意向書(shū)),建立以經(jīng)營(yíng)部為主的投標(biāo)小組,并任命組長(zhǎng),批準(zhǔn)與委托方簽訂合同。
4.2投標(biāo)小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目資料的整理。
4.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備運(yùn)行、維修管理?xiàng)l款進(jìn)行審查。
4.4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)管理收支預(yù)算情況進(jìn)行審查。
4.5消防治安部負(fù)責(zé)對(duì)消防安全、治安、車(chē)輛管理?xiàng)l例進(jìn)行審查。
4.6物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對(duì)清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物管理等條款的審查。
4.7總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同書(shū)的評(píng)審。
4.8經(jīng)理部負(fù)責(zé)合同及有關(guān)資料的搜集整理。
5實(shí)施程序
5.1《委托物業(yè)管理合同》的起草
5.1.1當(dāng)公司準(zhǔn)備參與新的物業(yè)管理項(xiàng)目,實(shí)施投標(biāo)以及延長(zhǎng)原有物業(yè)的管理期之前,由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員對(duì)標(biāo)書(shū)或項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)審,明確公司是否參與投標(biāo)或延長(zhǎng)管理期。在公司明確參與投標(biāo)或延長(zhǎng)管理期后,由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建以經(jīng)營(yíng)部為主的新項(xiàng)目投標(biāo)小組或續(xù)簽項(xiàng)目工作組,并任命組長(zhǎng)。
5.1.2投標(biāo)小組與物業(yè)管理委托方保持密切聯(lián)系,索取該物業(yè)盡量全面的資料,掌握委托方的基本要求,向委托方遞交物業(yè)管理投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)。
5.1.3投標(biāo)小組在完成資料分析,實(shí)地考察,并獲允許參與投標(biāo)后,制定《物業(yè)管理方案》和《物業(yè)管理合同書(shū)》草本。
5.1.4由以經(jīng)營(yíng)部為主的投標(biāo)小組負(fù)責(zé)搜集有關(guān)部門(mén)對(duì)《物業(yè)管理方案》和《物業(yè)管理合同書(shū)》草本的意見(jiàn),并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修改。
5.2合同的磋商
5.2.1投標(biāo)小組與委托方聯(lián)系約定時(shí)間進(jìn)行磋商,并制定磋商計(jì)劃。
5.2.2合同的磋商由投標(biāo)小組組織,必要時(shí)可派物業(yè)管理部、機(jī)電工程部、財(cái)務(wù)部及法律顧問(wèn)參加。
5.2.3合同的磋商應(yīng)形成備忘錄,記錄討論的情況和修改的意見(jiàn)。
5.2.4根據(jù)委托方的意見(jiàn),由總經(jīng)理組織公司有關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)行討論,并決定是否繼續(xù)磋商并提出修改意見(jiàn)。
5.2.5由總經(jīng)理決定繼續(xù)磋商的,由投標(biāo)小組聯(lián)系,直到達(dá)成一致意見(jiàn),經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)形成合同文本。
5.2.6當(dāng)簽訂好的委托物業(yè)管理合同需要修改時(shí),經(jīng)委托方與管理方協(xié)商一致后方可對(duì)原合同進(jìn)行修改。修改內(nèi)容應(yīng)形成合同修改備忘錄,由經(jīng)營(yíng)部與合同一起保存。
5.2.7修改方式可分為兩種情況。第一種情況是將修改內(nèi)容作為合同附件,經(jīng)雙方簽定蓋章后同原合同一起使用;另一種情況是重新簽訂新的合同,同時(shí)將原合同作廢。
5.3合同的簽訂與公證
5.3.2合同文本達(dá)成一致意見(jiàn)后,由經(jīng)營(yíng)部聯(lián)系雙方舉行簽署儀式,合同由總經(jīng)理與委托方簽署并加蓋公章。
5.3.3合同雙方認(rèn)為有必要公證的由經(jīng)營(yíng)部辦理有關(guān)手續(xù)。
5.3.4合同簽署后正本及副件由經(jīng)營(yíng)部保管,副本給財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部及其它有關(guān)部門(mén)保管,具體參見(jiàn)《質(zhì)量記錄控制程序》。
5.3.5對(duì)未中標(biāo)的項(xiàng)目,不進(jìn)行合同評(píng)審,其全套投標(biāo)資料由經(jīng)理部負(fù)責(zé)保存。
6記錄
6.1正式合同
6.2物業(yè)管理方案
6.3合同磋商備忘錄
6.4評(píng)審記錄(見(jiàn)質(zhì)量手冊(cè)4.3合同評(píng)審)
6.5合同修改備忘錄
第12篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：開(kāi)發(fā)建設(shè)期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:開(kāi)發(fā)建設(shè)期間
(一)開(kāi)發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1.分析原設(shè)計(jì)圖紙,提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進(jìn)建議
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實(shí)踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理,如大門(mén)的位置、數(shù)量,管理服務(wù)用房、總臺(tái)及門(mén)衛(wèi)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn),車(chē)位、道路分布,保安與消防系統(tǒng)的落實(shí),建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開(kāi)發(fā)與利用,公共活動(dòng)場(chǎng)所與道路循環(huán),房型功能及內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等,以提升物業(yè)的價(jià)值和整體效果。
2.提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)與建議
物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設(shè)單位提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置等方面的改進(jìn)意見(jiàn)。對(duì)建筑材料的選用,設(shè)備設(shè)施性能特點(diǎn)、使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;空調(diào)制冷量分布、管線(xiàn)走向;通訊設(shè)施質(zhì)量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進(jìn)設(shè)備而影響其他設(shè)施設(shè)備的動(dòng)作。對(duì)服務(wù)方面的建議包括:從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求等出發(fā),考慮各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對(duì)象,可提供服務(wù)設(shè)施的配置類(lèi)別、比例與選址等方面的建議,提升物業(yè)的品位,為發(fā)展商尋求市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的定位點(diǎn)。
3.提供工程質(zhì)量的改進(jìn)建議
物業(yè)公司在施工階段即派工程技術(shù)人員到施工現(xiàn)場(chǎng),熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程,機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試,管道線(xiàn)路和敷設(shè)走向,了解這些日后難以從外觀(guān)上察覺(jué)的工程施工質(zhì)量。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)單位和施工單位共同磋商。及時(shí)提出并落實(shí)整改方案,配合設(shè)備安裝,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量,對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議,保證業(yè)主的購(gòu)房權(quán)益,為日后的房屋維修奠定良好基礎(chǔ)。
4.設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)咨詢(xún)臺(tái)
在項(xiàng)目銷(xiāo)售期間,物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處,和消費(fèi)者面對(duì)面進(jìn)行溝通,明確今后物業(yè)管理的收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),解答消費(fèi)者物業(yè)管理方面的問(wèn)題,銜接樓盤(pán)銷(xiāo)售與物業(yè)管理兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作。
