某某花園設備設施維保管理
某花園設備設施維保管理
科學、規(guī)范化的設備、設施管理對zz**花園的全方位管理運作起著重要的保障作用。因此,必須建立一整套周密的、嚴格的、集中的管理體系。物業(yè)公司將嚴格按照南京市新的服務等級標準中的三類標準對小區(qū)設備實施進行全面的維護保養(yǎng)工作
1、設備、設施的竣工驗收和交接
介入管理初期,由維修部主管負責組織各專業(yè)工程人員(給排水、供電、消防、智能化系統(tǒng)等)積極配合發(fā)展商做好供應商提供的產品的技術資料(圖紙、產品說明書、操作手冊等)、竣工驗收資料、交接手續(xù)的收集、整理、記錄工作,對達不到設計要求的應配合發(fā)展商與供應商共同協(xié)商解決,并及時做好相關記錄。
2、設備設施的分類、登記、建帳
為了使設備、設施達到規(guī)范化管理,依據(jù)iso9001:2000質量體系認證標準,各專業(yè)工程師對所接管的設備、設施進行準確、科學的分類、登記,建立設備管理檔案,包括各專業(yè)技術資料、系統(tǒng)網絡圖、隱蔽工程圖、《設備登記表》、《設備臺賬》等,同時做好各種設備設施的服務標識工作。
3、專業(yè)人員的配備
設備、設施的管理,是一項在結構上與技術上要求極其復雜的特殊工種,必須由一批高素質的技術力量來完成,因此,各專業(yè)部門所配備的人員需具有專業(yè)資質,持證上崗。
4、設備、設施運行、維護、保養(yǎng)
⑴各專業(yè)工程師必須結合本部門設備、設施的實際情況,制定出適合于各分系統(tǒng)設備、設施的規(guī)章制度、管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程,力求在實際運作過程中行之有據(jù)、做之有理,進一步保障zz**花園設備設施的安全、可靠、正常運行。
⑵運行值班人員負責各系統(tǒng)所轄設備、設施的運行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運行記錄,運行中發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關人員進行處理。
⑶維修人員負責各系統(tǒng)所轄設備設施的維護保養(yǎng)工作,并做好維修保養(yǎng)記錄,對維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)較嚴重的設備、設施故障及時上報維修部主管,由各專業(yè)工程師組織有關人員進行分析、研究,制定解決辦法。
⑷各系統(tǒng)所轄設備、設施的更新及重大維修、變更情況應及時在設備檔案中做好記錄。
5、設備設施的管理目標
設備、設施的完好率100%
設備、設施的維修及時率 99%
設備、設施的維修合格率100%
6、設備編號方法
□□□□□□□□□□
設備序號
所屬系統(tǒng).設備類型(示例)
11供水.消防泵
12供水.生活泵
13供水.控制柜
21供電.高壓柜
22供電.低壓柜
23供電.變壓器
30其它
具體樓宇棟號
所屬區(qū)域
㈠、供電系統(tǒng)管理
通過對供電設備設施運行、維護、保養(yǎng)過程的控制,確保供配電系統(tǒng)處于良好的運行狀態(tài),滿足zz**花園所有設備、設施正常運作的要求。
供電管理服務指導思想:安全第一。
1、供電運行管理
⑴、電氣工程師(機電)根據(jù)不同設備、設施的性能、技術資料、要求,合理制定出《供電設備設施的周期檢定計劃》及相應的操作規(guī)程、維護保養(yǎng)規(guī)程。
⑵、運行值班人員必須嚴格按照《運行值班管理規(guī)定》實行24小時值班制,對zz**花園變壓器室、高低壓配電室等有關設備、設施進行巡回檢查,同時做好相應記錄。
⑶、運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必須嚴格按照供電系統(tǒng)《高、低壓配電安全操作規(guī)程》進行,并嚴格執(zhí)行《工作票》、《操作票》制度,牢固樹立'安全第一'的思想,確保人身和設備設施的安全。
⑷、運行值班人員必須密切留意和掌握供電設施、設施的運行狀況,發(fā)現(xiàn)隱患、故障要及時報告,并做好詳細記錄。
2、供電系統(tǒng)維護保養(yǎng)
⑴、維修人員進行日常維護保養(yǎng)工作時必須嚴格按照《電氣維修管理規(guī)定》及各種設備、設施的《維護、保養(yǎng)規(guī)程》進行,并按要求做好保證安全的'組織措施'、'技術措施'。
⑵、維修人員必須熟悉、掌握zz**花園各系統(tǒng)所有照明器具情況,認真、及時做好維修、更換工作,保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、無松落,達到光源完好率、維修更換及時率100%。
3、供電應急措施
⑴、在有臺風、暴雨災害時,電氣工程師(機電)須及早組織人員對所有供電系統(tǒng)進行預防檢查,多方位監(jiān)視,同時做好搶修工作準備。災情過后,對供電系統(tǒng)全面檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
⑵、發(fā)生火災時,運行值班人員立即報警并切斷火災區(qū)域電源,積極滅火。事后,必須對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。
⑶、自備發(fā)電機房嚴禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品,經常保持機房設備、環(huán)境衛(wèi)生。維修人員須按《發(fā)電機維護、保養(yǎng)規(guī)程》及時進行檢查、保養(yǎng),并做好相應記錄,保持油路、水路暢通無泄漏,油水位不得低于標準線。
⑷、電力故障和停電應急程序
若電力部門預先通知停電,立即將詳情和有關文件呈交主管人員;管理處主管人員隨即安排電工值班;預先張貼停電通知在顯眼處;若電力故障引致停電 ,須立即向主管人員報告并通知供電維修部門安排維修, 通告有關停電情況,然后迅速了解故障原因及停電的影響程度,做好解釋工作和治安保衛(wèi)工作,處理善后事宜。
4、設備安全操作規(guī)程(略)
5、公用照明設施維修養(yǎng)護規(guī)定(略)
(二)、給排水系統(tǒng)管理
1、服務標準
保證給排水設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、給排水系統(tǒng)運行管理
⑴、給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。
⑵、設備運行由專人專職管理,嚴格實行持證上崗制度,定崗定人。
⑶、實行24小時值班制度
⑷、消防系統(tǒng)定期進行試運行,確保系統(tǒng)安全可靠。
3、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)
⑴、制定科學合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施。
⑵、維修操作人員合理配置,嚴格實行持證上崗制度。
⑶、加強日常巡視、檢查,切實貫徹'應修盡修,全面保養(yǎng)'的方針。
4、供水系統(tǒng)應急處理措施
⑴、遇有事故,及時搶修,一般情況下,限水、停水需在24小時前通知用戶。
⑵、檢查漏水的準確位
置及所屬水質,例如沖側水或排水等,并在許可的能力下,立即設法制止漏水,如關上水掣。若不能制止時立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達前須盡量控制現(xiàn)場,防止范圍擴散。
⑶、觀察四周環(huán)境,漏水是否影響各項設備,如電力變壓器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水滲入升降機等設備,并需將升降機立即升上最高層。以免被水浸濕而使機件受損。
⑸、利用現(xiàn)有工具,設法清理現(xiàn)場。
⑹、如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報保險等問題,須拍照片以作日后存檔及證明。
⑺、通知清潔、保潔人員清理現(xiàn)場積水,檢查受影響范圍,通知受影響單位。
⑻、日常巡視、檢查時,應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋,隨時加以清理干凈,以免堵塞。
⑼、如該地區(qū)及建筑物曾經有水浸記錄,平日必須準備足夠沙包,作為爆水及雨季使用。
6、供水值班管理規(guī)定(略)
7、水泵房管理規(guī)定(略)
㈣、弱電系統(tǒng)管理
1、服務標準
保證弱電系統(tǒng)設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、弱電運行保養(yǎng)規(guī)程示例
1.0自控系統(tǒng)
1.1中控室弱電系統(tǒng)值班運行操作規(guī)程
1.1.1按開系統(tǒng)主動機,正確輸入系統(tǒng)操作密碼,進入系統(tǒng)監(jiān)控主畫面。
1.1.2檢查系統(tǒng)中是否有報警點,并按所報警設備的重要程序依次查看報警內容,視情況采取相應措施或通知相關專業(yè)人員或通知主管并作詳細記錄。
1.1.3認真查看上一班的值班記錄,尤其是注意特別提示欄的內容,在清楚地理解上一班移交的工作后,認真執(zhí)行或跟蹤解決,交詳細寫明情況以提示下一班人員。
1.1.4巡檢行子系統(tǒng)中所有設備的工作狀態(tài),控制狀態(tài)及參數(shù)是否正常。
1.1.5巡檢中發(fā)現(xiàn)問題,立即通知班長,并采取相應的措施,必要時去現(xiàn)場查看,并將情況詳細記錄。
1.1.6在對開機后巡檢的問題進行處理及詳細記錄后,監(jiān)視系統(tǒng)中各設備的運行狀況,并注意監(jiān)視關鍵設備和重點部位的實時狀況,發(fā)現(xiàn)問題馬上通知各相關主管人員。
1.1.7如遇系統(tǒng)中被監(jiān)控設備的參數(shù)、運行狀況、啟停時間需要調整時,須有各相關人員的書面要求,并將個性內容填入《樓宇自控被監(jiān)控設備運行檔案表》,同時在記錄本的特別提示欄中提醒下一班人員注意。
1.1.8如遇控制系統(tǒng)出現(xiàn)故障及時通知受此影響的相關人員,并在故障排除后,再將通知相關人員。
1.1.9下班前,再次對系統(tǒng)中的所有設備進行巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時解決,對于那些屬于相關專業(yè)人員進行設備檢修、調整等情況,及一些尚未解決的不緊急情況,在值班記錄的特別提示欄中一一說明或寫清原因,提醒下一班人員跟蹤或解決。
1.1.10填寫《中控室自控系統(tǒng)運行值班記錄》及《自控被監(jiān)控設備運行參數(shù)設定表》。
1.2自控系統(tǒng)設備保養(yǎng)操作規(guī)程
1.2.1檢查系統(tǒng)主機上的各種連線插接是否牢固,檢查集線器的線路插接是否牢固。
1.2.2檢查ups在系統(tǒng)斷時是否能自動轉換。
1.2.3打開各網絡控制器箱,緊固箱內網絡連線。
1.2.4打開現(xiàn)場ddc箱,清潔檢查各ddc或擴展模塊輸入、輸出點是否正常,緊固箱內各接線端子。
1.2.5緊固、測試、清潔、執(zhí)行元件。
1.2.6在上述檢查中若發(fā)現(xiàn)ddc、擴展模塊或檢測執(zhí)行元件有故障,通知供貨方更換相應元器件。
1.2.7做好《中控室自控系統(tǒng)運行值班記錄》、《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄》、《自控被監(jiān)控設備運行參數(shù)設定表》及《設備維修保養(yǎng)記錄》。
2.0消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)操作規(guī)程
2.1消防主機系統(tǒng)
2.1.1對主機系統(tǒng)進行簡單運行維保時,首先要通知中控值班員,當天的維保工作結束后及時告知中控值班員。
2.1.2檢查主機柜電源電壓,主信號電壓及聯(lián)動點電壓是否正常。
2.1.3檢查主機柜內連線是否可靠。
2.1.4檢查主機柜各按鈕是否有效。
2.1.5檢查聯(lián)動柜操作盤按鈕是否有效。
2.1.6測試聯(lián)動柜內各模塊信號,緊固模塊端子。
2.1.7檢查主機備用直流電源電壓及接線端子。
2.1.8檢查中控室遠程啟動消防泵、噴淋泵的動作是否可靠并緊固連接線。
2.1.9檢查消防直通電話主機功能及連接線。
2.1.10檢查電梯迫降的連接線是否可靠接觸。
2.1.11填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄》或《工程部設備維修保養(yǎng)記錄》。
2.2消防端子箱
2.2.1打開消防端子箱,清潔并檢查箱內各模塊的各種信號是否正常。
2.2.2檢測主信號電壓是否正常。
2.2.3緊固箱內各接線端子。
2.2.4填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄》或《工程部設備維修保養(yǎng)記錄》。
2.3現(xiàn)場各種控制信號、返回信號
2.3.1首先與安保部中控室值班員取得聯(lián)系,在值班員采取相應的防范措施并同意后,方可進行下列維保結束后,及時告之中控值班員。
2.3.2清潔手報,檢測手報信號是否正常返回,檢查手報上的通訊功能是否正常。
2.3.3檢查各種防火閥信號是否到位。
2.3.4檢測電控防火排煙閥的工作電壓是否正常。
2.3.5檢查消火栓按鈕的信號是否正常返回。
2.3.6檢查控制正壓送風機、排風機及切電的繼電器是否可靠動作,緊固相應連接線。
2.3.7檢查卷簾門的動作信號是否正常返回。
2.3.8經多方批準,同意后做聯(lián)動試驗。
2.3.9填寫《消防自控制系統(tǒng)維修檢測記錄》或《設備維修保養(yǎng)記錄》。
2.4緊急廣播系統(tǒng)
2.4.1操作前,首先通知中控值班員,經同意后,方可進行操作,并在當天的維保結束后,告之中控值班員。
2.4.2檢查主機柜內電源電壓是否正常,緊固各連接線。
2.4.3檢查主機與消防主機的連線是否牢固。
2.4.4檢查功率放大器的電壓是否正常及接線是否牢固。
2.4.5檢查cd機、調諧器、卡式放音機的功能及工作是否正常。
2.4.6檢查各
種揚聲器是否正常工作。
2.4.7檢查呼叫站對各樓層的呼叫功能是否正常。
2.4.8填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測記錄》或《設備維修保養(yǎng)記錄》。
3.0綜合布線系統(tǒng)
3.1線路維修操作規(guī)程
3.1.1接到線路故障報修單后,應立即查修,首先確定故障范圍。
3.1.2屬于本中心內的線路故障應盡快排除。
3.1.3屬于電話局方面的故障應立即向電話局報修,
3.1.4同時告知業(yè)主。并負責催修。配合電話局維修直至故障排除。
3.1.5將維修過程摘要寫在《工作值班日志》上。
3.2開通電話操作步驟
3.2.1開通直線電話應憑《維修通知單》。
3.2.2將所開通的電話號碼及接線位置準確填入《電話本線表》。
3.2.3按電話配線表逐機房跳線,直至開通。
3.2.4測試信號。確認號碼。
3.2.5在《工作值班日志上寫清開通記錄。》
3.3設備維護保養(yǎng)操作規(guī)程
3.3.1清潔各機房內銅纜配線架,檢查跳線有無松動。
3.3.2打開各光纖接續(xù)箱,小心地清潔箱內設備,并恢復原狀。
3.3.3整理配線架跳線,核對配線表。
