- 目錄
第1篇 房地產(chǎn)銷售管理手冊前言
《房地產(chǎn)銷售管理手冊》前言
不依規(guī)矩,難成方圓
1.《銷售管理手冊》是根據(jù)公司的規(guī)范管理要求,吸收企業(yè)文化之精髓,以公司《員工手冊》為基礎,適應銷售業(yè)務特點的管理規(guī)范,是銷售公司員工工作的依據(jù)。
2.本方案宗旨在科學、規(guī)范地建立銷售部穩(wěn)定高效的操作系統(tǒng),提高組織機構(gòu)整體動作能力。
3.《銷售管理手冊》包含銷售公司人員分工,崗位職責要求,部門各種業(yè)務制度,流程,現(xiàn)場管理制度及實施細則,駐外管理制度及實施細則,員工行為規(guī)范要求,監(jiān)督措施,獎金提成規(guī)定等等。
4.《銷售管理手冊》既是銷售公司的操作系統(tǒng),又是銷售公司的培訓手冊,銷售公司全體人員必須閱讀此手冊,如有任何意見和建議可以向銷售公司總經(jīng)理提出,所有人員必須按照相關條款遵照執(zhí)行。
5.本手冊是第一期版本,隨著業(yè)務的發(fā)展,內(nèi)容會不斷充實和完善,陸續(xù)推出新版本。
第2篇 房地產(chǎn)銷售中心銷售管理系統(tǒng)操作要求
地產(chǎn)銷售中心銷售管理系統(tǒng)操作要求
1.代理公司相關權限及要求
1)操作權限
a.銷售現(xiàn)場模塊中現(xiàn)場收款中的查詢和誠意認購的錄入、認購書打印操作;
b.樓盤發(fā)布顯示中的查詢操作;
c.客戶自助查詢中的查詢操作;
d.認購登記中的《房屋認購書》錄入和查詢操作;
e.決策分析模塊中統(tǒng)計報表中的對應銷售報表查詢操作。
2)代理公司操作要求
a.指定專職人員進行銷售管理系統(tǒng)的操作,其銷售主管對錄入數(shù)據(jù)進行審核和確認;
b.當日開具的《房屋認購書》的對應數(shù)據(jù)當日內(nèi)錄入銷售管理系統(tǒng),因特殊原因當日內(nèi)不能錄入的,在報經(jīng)發(fā)展商現(xiàn)場主管同意后,在第2個工作日10點鐘前完成數(shù)據(jù)錄入操作。
2.開發(fā)商現(xiàn)場管理人員權限及要求
1)操作權限
a.樓盤發(fā)布顯示中的查詢操作;
b.樓盤發(fā)布設置中的增加、修改、刪除和查詢操作;
c.客戶自助查詢中的查詢操作;
d.開發(fā)商銷控中的查詢、銷控設置操作;銷售控制中的保留、鎖定,查詢換退房、更名、變更操作;
e.認購登記中的認購資料查詢、《房屋認購書》撻定、修改認購資料和審核鎖定操作;
f.項目查詢中的預留登記、取消預留、已售房間信息查詢操作;
g.客戶管理中的查詢客戶資料和增加、修改客戶資料以及增加跟進資料操作;
h.銷售后臺模塊中的簽約管理中的查詢業(yè)務狀態(tài)操作;
i.項目初始化模塊中簽約管理中的查詢業(yè)務狀態(tài)操作;
j.系統(tǒng)管理模塊中的工作臺設置的查詢和修改操作;
k.決策分析模塊中統(tǒng)計報表相應報表查詢。
2)操作要求
a.公司派駐現(xiàn)場銷售管理人員對銷售代理公司在系統(tǒng)中錄入的《房屋認購書》內(nèi)容的對應數(shù)據(jù)進行審核,審核無誤后對相應的房屋認購登記進行鎖定操作;
b.公司派駐現(xiàn)場銷售管理人員對已認購未簽約階段的退定、塌定和換房等變更進行操作處理。必須保證其前后變更情況數(shù)據(jù)在系統(tǒng)中的真實和完整記錄;
c.公司派駐現(xiàn)場銷售管理人員的《房屋認購書》的審核和鎖定操作必須在代理公司人員錄入后的最遲第2個工作日下班前完成;
d.鎖定是指現(xiàn)場銷售管理人員在系統(tǒng)中對某單元的認購資料審核無誤后,操作鎖定程序,一經(jīng)鎖定,代理公司人員則不能在系統(tǒng)中對該單元認購資料進行刪除或更改。
3.部門后臺管理和統(tǒng)計管理
a.管理營銷部所轄操作權限。結(jié)合工作流程,嚴格防止權限漏洞,對操作人員權限分配設定;
b.對銷售價目表資料錄入、修改、調(diào)整和審核,須在項目策劃人員提交日起的1個工作日內(nèi)完成;
c.在銷售前臺模塊中的換退房、撻定、更名操作,此類操作必須是依據(jù)申辦部門提交的經(jīng)公司領導批示同意的變更處理表;
d.對代理公司銷售提成數(shù)據(jù)的錄入和審核;
e.對操作人員在實際操作發(fā)生的并以書面形式反饋的問題進行處理;
f.協(xié)同系統(tǒng)權限總控人員對營銷部轄內(nèi)終端機管理系統(tǒng)的維護和對操作人員的指導。對統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)的提取和審核;
g.協(xié)助監(jiān)控營銷部轄內(nèi)業(yè)務辦理情況在銷售管理系統(tǒng)中的操作執(zhí)行情況。
4.各類操作人員的統(tǒng)一要求
a.現(xiàn)場簽約電腦除必要辦公程序外不允許裝其它程序及軟件;
b.現(xiàn)場簽約電腦除代理公司經(jīng)理、認購管理員、簽約管理員外不允許其它無關人員進行操作;
c.操作人員對使用銷售管理系統(tǒng)的電腦進行物理格式化或是其他可能導致系統(tǒng)不能正常運行的電腦操作前,必須以書面形式表述相應事由并提交系統(tǒng)管理人員確認同意后方可實施;
d.操作人員在本管理規(guī)定的權限范圍進行系統(tǒng)操作,不得使用任何其他手段跨越系統(tǒng)指定權限范圍的行為;
e.以上各類操作人員在售樓管理系統(tǒng)中所有錄入、修改操作均應有相應書面資料為依據(jù),并定期歸檔備查;
f.確保錄入銷售管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)及時和完整,對經(jīng)辦的數(shù)據(jù)嚴格保密。
5.處罰措施
a.代理公司操作人員錄入數(shù)據(jù)錯誤、遺漏,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)每處每次扣罰50元;
b.代理公司未能按上述規(guī)定時限錄入數(shù)據(jù),扣罰50元;
c.客戶發(fā)生補款(補首付款或貸款改一次性等情況)代理公司沒有書面通知現(xiàn)場經(jīng)理及現(xiàn)場財務、明源系統(tǒng)沒有及時更新每次扣罰50元;
d.代理公司人員發(fā)生向外界泄露銷售管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)的,經(jīng)查實,報公司營銷部依情節(jié)嚴重程度采取處罰措施;
e.操作人員未經(jīng)系統(tǒng)管理人員書面許可,擅自對操作銷售管理系統(tǒng)的電腦安裝有危害系統(tǒng)正常使用的軟件產(chǎn)品的,扣罰50元;
f.操作人員有盜用或借用他人權限密碼操作銷售管理系統(tǒng)的行為,或是將本人操作權限密碼轉(zhuǎn)借他人使用行為的,視情節(jié)嚴重程度,報公司營銷部處理;
g.代理公司文員上崗前必須進行專門培訓、考核,合格后方可上崗。代理公司文員若發(fā)生(離職、休假等)變動且未提前告知開發(fā)商,將對該代理公司扣罰2000元;
第3篇 崗位說明書范本：房地產(chǎn)銷售管理專員
房地產(chǎn)銷售管理專員崗位說明書范本
崗位名稱房地產(chǎn)銷售管理
直屬上級房地產(chǎn)營銷策劃部經(jīng)理所屬部門房地產(chǎn)營銷策劃部
崗位目的負責公司房地產(chǎn)項目的銷售管理;
工作內(nèi)容:
1.負責銷售中預售證、按揭、房產(chǎn)證等相關手續(xù)的辦理及銷售合同的管理及負責銷售的統(tǒng)計工作;
2.與相關部門密切配合,積極建立起客戶與公司的信息交流的橋梁;
3.與客戶進行良好地互動
4.搜集業(yè)內(nèi)成功的銷售案例和領先的銷售理念與方法;
5.負責分析競爭對手的銷售策略、媒體策略和理念;
6.配合辦理物業(yè)管理委托工作;
7.配合物業(yè)部門做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的交房等售后服務工作
8.完成上級交辦的其他工作。
工作職責:
1.對提交方案的合理性、完整性、準確性、可操作性負責;
2.對房地產(chǎn)項目銷售及配合售后服務等工作負責;
與上級的溝通方式:接受房地產(chǎn)營銷策劃部經(jīng)理的業(yè)務指導和工作安排;
同級溝通:對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營部、財務部、合作伙伴進行業(yè)務溝通;
崗位資格要求:
性別:女性
教育背景:大專學歷,廣告、美術、中文等相關專業(yè);
經(jīng)驗:3年以上相關工作經(jīng)歷;
崗位技能要求:
專業(yè)知識:熟知廣告制作,了解媒體運作;
能力與技能:具有較強的分析判斷能力、溝通協(xié)調(diào)能力和良好的語言文字表達能力
第4篇 房地產(chǎn)銷售中心管理規(guī)則
房地產(chǎn)公司銷售中心管理規(guī)則
一、銷售主管的職責
1、輪流接待客戶,管理銷售人員的接待工作,防止無序競爭現(xiàn)象發(fā)生。
2、協(xié)調(diào)好各個銷售部的工作關系,安排做好接待工作。
3、處理好客戶臨時問題。
4、做好《電話接聽記錄表》和《來訪登記表》的填寫,并在每個工作日后存檔。
5、填寫當日《售樓中心業(yè)務日報表》,進行匯總分析。
6、維護銷售現(xiàn)場的銷售環(huán)境和氛圍。
7、如有客戶預約或老客戶上門,負責通知相關銷售人員或安排其他銷售人員接待。
8、督銷售人員的銷售行為,若發(fā)現(xiàn)有銷售人員違反下列二項之一的,及時制止。
1)違反銷售人員行為規(guī)范的。
2)接待過程中有不利于銷售和合作行為的。
二、監(jiān)控人員崗位職責
1、銷售主管每天安排一名監(jiān)控人員,主要負責銷售中心現(xiàn)場監(jiān)控工作。
2、監(jiān)控人員負責安排前臺接待四人,保持坐姿端正,面帶笑容。監(jiān)控人員負責資料架上各種資料擺放整齊,并保持前臺衛(wèi)生清潔。
3、監(jiān)控人員負責確認到訪是否新客戶,如是老客戶應及時通知其本人,在置業(yè)顧問其本人到達之前或忙不過來的情況下負責代接該客戶。
4、負責接聽來電咨詢,并做好詳細記錄,每次接聽時間不能超過3分鐘,如有置業(yè)顧問打私人電話聊天,監(jiān)控人員有權制止,并報告主管,扣發(fā)其10元違章金。
5、主動幫助其他置業(yè)顧問的客戶倒水
6、認真填寫每日接待安排表,并做好每日工作記錄,并督促本班置業(yè)顧問填寫當天來訪記錄,監(jiān)控人員在下班前10分鐘把當班的工作總結(jié)呈報銷售主管。
7、負責監(jiān)督置業(yè)顧問每天的儀容儀表,要求行為規(guī)范,微笑待客,違紀人員提出警告并開具《違紀通知書》,呈報銷售主管,扣發(fā)本人10元,如監(jiān)控人員不及時管理,扣發(fā)監(jiān)控人員10元。
附:如監(jiān)控人員有老客戶來訪,監(jiān)控人員安排最后1名置業(yè)顧問暫時來監(jiān)控,管理。
三、銷售中心人員組成及上班時間
1、銷售人員實行全班制。逢特殊推盤時間,具體上班人員由銷售主管統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。
2、休息安排原則上采用輪休制,每周每人休息一天,逢特殊推盤時間,具體上班人員由銷售主管統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。
3、非當班人員不得在售樓中心滯留接待新客戶。
4、非當班人員如有客戶預約或老客戶上門,由銷售主管安排相關銷售人員接待。
5、銷售中心由銷售主管負責管理,銷售主管對銷售中心進行日常監(jiān)控管理。
6、上班時間:早9:00--晚20:00(假日照常上班)
四、考勤制度
1、銷售人員必須在每天上班時準時銷售中心簽到。
2、銷售人員若因故請假,需提前向銷售主管提出申請,經(jīng)批準后方可請假,否則按曠工處理。
3、銷售人員遲到、早退一次罰款10元;曠工一次罰款20元(特殊情況除外),以上均屢次成倍遞增(按月累計),無故曠工3次以上除名處理。
4、銷售人員請事假一天扣款20元;病假一天扣當天工資,但必須有正規(guī)醫(yī)院出示的批假條,如沒有,按事假處理。
5、每日現(xiàn)場當班人員由銷售主管安排,要求現(xiàn)場當班人員不低于2人。
6、若特殊原因要求加班的,銷售人員必須絕對服從銷售主管的安排。
五、業(yè)務行為規(guī)范
1、客戶接待及電話接聽工作,均在銷售主管安排下依順序進行,并認真做好記錄。
2、不準當著客戶的發(fā)生爭執(zhí)或表現(xiàn)不滿情緒。
3、嚴禁爭搶客戶,對于一起來的客戶或一家人,原則由同一售樓人員接待。如有爭議,留待事后解決,嚴禁在客戶面前有任何表露。
4、非當班人員須在售樓中心樣板房接待客戶的,需與銷售主管預約,非預約客戶時間不得在銷售中心接待客戶。
5、非當班人員嚴禁以任何形式在現(xiàn)場外圍攔截客戶或偷竊他人客戶。
6、銷售人員對于任何來電來訪人員都必須熱情友好,即使是接待到不是自己而是其他售樓人員的客戶時也應如此。
7、對于事前已預約好相關銷售人員的來訪客戶或客戶提到原接待過他的置業(yè)顧問的名字,當班人員必須及時通知相關銷售人員前來接待,在相關銷售人員不能到場的情況下,值班人員負有責任熱情接待客戶。
8、對于第一次到銷售中心的來訪客戶,由當班銷售人員接待。
9、銷售人員對客戶作出的承諾必須在公司允許的范圍內(nèi),不得任意夸大。
10、售人員不得以任何形式炒樓。
11、銷售人員不得制造虛假業(yè)績。
12、在任何情況下,銷售人員都要維護公司的利益,與公司政策保持一致。
以上11條規(guī)定對于規(guī)范競爭行為,在公司內(nèi)部創(chuàng)造一個有序的競爭環(huán)境,有著重要的意義,如違反前7條者,將立即罰款100元,并視情節(jié)輕重再予于警告、嚴厲處罰,停止接待、辭退、停發(fā)提成待處分,若違反8~11條,則屬于嚴重失職行為,公司將立即停發(fā)其提成,并視其嚴重程度作進一步處理。
六、銷售人員行為規(guī)范
為保證銷售中心高效,有序的工作,保持良好的精神風貌,特制定本行為規(guī)范:
1、著裝,儀表
1)統(tǒng)一穿職業(yè)裝,配戴工作牌。男裝為西裝、襯衣、領帶,女裝為職業(yè)套裝。不能穿便裝進入前臺。
2)保持服裝整潔、干凈,搭配合理,穿著顏色不宜差別太大。
3)女士須化淡妝,不允許穿超短裙。絲襪的顏色應以接近膚色為準。不允許配戴過多飾品。
2、站姿與坐姿
1)自然抬頭,兩眼平視,雙肩放松,腰伸直。
2)手靠在身體的兩側(cè)自然下垂或雙手交叉于體前,腳跟靠攏,切忌站八字步。
3)坐姿端正,不可東倒西歪。
3、電話接聽禮儀
1)接聽電話要有禮貌,且聲音熱情、爽朗有活力。
2)必須使用禮貌用語:'您好!×××(樓盤名稱)'
3)接聽電話必須做好詳細記錄,必須認真仔細地回答客戶提出的每一個問題,做到不厭其煩,不可應付了事。
4)結(jié)束接聽,須確認對方掛斷電話之后,才能將話筒放下。
4、接待規(guī)范用語
1)迎接顧客時您好!歡迎光臨
2)回答顧客時好、是/好的、是的
3)有事要暫時離開顧客時對不起,請稍等
4)被顧客催促時對不
起,馬上就好,請再等一下
5)詢問顧客時對不起,請問您……
6)向顧客道歉時對不起/實在不好意思/很抱歉
7)被顧客問住時我去確定一下,讓我問問經(jīng)理
對不起,讓我問問經(jīng)理
8)聽顧客訴說不滿時是/對/您說得對
對不起,我給您添麻煩了
我?guī)湍橐徊?請稍等
七、銷售中心大廳行為準則
1、不遲到、早退,工作時間不得擅自外出
2、工作主動熱情,精神飽滿
3、不準在大廳高聲談笑、打鬧或爭論與工作無關的事情,不得扎堆閑談
4、不準在工作時間吃東西,看報及與專業(yè)無關的書
5、工作時間不打私人電話
6、保持大廳整潔,客戶離開后,要及時整理桌椅板凳,清潔臺面衛(wèi)生
7、養(yǎng)成每日按時填寫相關表格的習慣
8、未經(jīng)公司許可,不得私自代已購客戶轉(zhuǎn)讓樓盤
9、不得私自接受他人委托代售樓盤
10、對于未經(jīng)授權之事,不得擅自答應客戶之要求
11、未經(jīng)公司許可,任何人不得修改合同條款
12、員工要愛護公司財產(chǎn),凡屬人為損壞公司財產(chǎn)的,公司有權要求賠償,公司所配備使用的貴重財產(chǎn),在離退職時應交還公司
13、在辦公室內(nèi)嚴禁吸煙,保持清新的工作環(huán)境
八、保密規(guī)范
1、銷售人員對外公開的資料必須得到銷售主管的核準,對于未確定對外的資料,不得對外公開。
第5篇 房地產(chǎn)銷售中心銷售流程管理規(guī)程
房地產(chǎn)銷售中心銷售流程管理
1.考勤制度
各組銷售主管做好銷售員的日常工作安排,每周末向銷售后勤提供各組銷售人員下一周排班表,以便做好考勤記錄。
全體員工上、下班均需遵守公司打卡制度,不允許代打,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)代打卡當即給予黃牌警告并處以每人每次100元的罰款。上班未打卡按遲到處理,下班未打卡按早退處理,上、下班均未打卡按曠工處理。
全體員工不得遲到、早退、曠工。銷售人員早班(夏、冬季)以8:30分為準;晚班(夏季)以9:00,(冬季)以9:30為準。如一個月內(nèi)遲到或早退一次罰款10元,二次罰款20元,三次黃牌警告并處罰30元;無故曠工一次罰款50元,二次黃牌警告并處罰100元;三次以上公司有權做辭退處理。罰款當即以現(xiàn)金形式支付銷售后勤。
如有事假應提前一天向銷售經(jīng)理請示,得到同意方可離開,強行離崗者罰100元/次。因事假不能準時到崗者,而應事先通知銷售助理,并扣除當日工資(一至二個小時10元,半天20元,一天30元)。如因病假無法準時到崗者,需出示醫(yī)院當天開出的病假條并扣除相應工資(一至二小時10元,半天15元,一天20元),如無病假條則視作事假處理。
如一個月內(nèi)請假兩次以上或連續(xù)超過兩天以上的,銷售助理將其情況匯報至總公司由總公司按照的相應規(guī)定進行處理。
銷售主管每周要保證6個工作日(每個工作日早上9:00到崗),當天接客戶、熱線組的銷售主管必須早九點到崗。對主管一周進行一次考核,如有遲到、早退、曠工情況,一律與上條處罰相同。
2. 新來訪客戶
為加強銷售管理,提高工作效率,本著公平合理的原則就前臺電話和客戶做如下規(guī)定:
銷售員要明確客戶來電來訪目的,有無聯(lián)系過的銷售人員,只要客戶表明是購房(非市調(diào)類)且沒有明確銷售人員則一律視為準客戶,按當日值班表順序依次接待。如果有特殊情況也要順序接待,事后上報銷售經(jīng)理、銷售主管共同商議決定;明確市調(diào)客戶由銷售經(jīng)理安排人員負責接待。禁止銷售員在前臺互相推讓或爭搶客戶,發(fā)現(xiàn)后嚴肅處理。
注:違反規(guī)定者處以50-100元/次罰款,銷售主管100-200元/次,銷售經(jīng)理承擔管理責任200元/次。給公司造成嚴重后果者公司將從重處罰或予以除名。
3. 成交原則及撞單處理原則
⑴ 成交原則
銷售部保護銷售員工的辛勤勞動,但同時提出'獎勤罰懶,多勞多得'原則?？蛻舸_認制度,采用'公平競爭原則' 、'友好協(xié)商原則'來處理各種'撞單'情況。
■公平競爭原則:
1.從客戶打來第一個熱線電話,第一次走進銷售部大門,銷售員按順序依次接待客戶,應給予最熱情周到的全程銷售服務,同時做好來訪來電登記。此客戶為該銷售員的客戶,直到最終成交。該銷售員享受全部業(yè)績和傭金。
2. 老客戶(無論是否成交客戶)介紹新客戶,新客戶未明確指定銷售人員的,則按銷售部新客戶標準接待;若指定原銷售員接待則視為原銷售員的老客戶。
3. 老客戶(無論是否成交客戶)介紹新客戶,新客戶與老客戶同來的,則無須再明確銷售人員,由原銷售員接待。
■友好協(xié)商原則:
銷售員發(fā)現(xiàn)撞單后,應事先進行友好協(xié)商,成交后按事先達成一致的意見分單,公司鼓勵銷售員的友好合作精神。
■友好合作原則:
銷售小組、銷售員之間應該團結(jié)協(xié)作,互相幫助,共同提高專業(yè)知識和銷售技巧,不斷培養(yǎng)自身團隊意識和團隊精神,禁止銷售員為私人利益,說有損整體團結(jié)的話和做損害團隊利益的事。
■客戶選擇原則:
如客戶投訴,視情節(jié)輕重將給予銷售員黃牌及開除處理。此客戶由銷售經(jīng)理重新分配銷售員接待,原銷售員不得與客戶聯(lián)系。
⑵ 嚴禁銷售員以給予優(yōu)惠等方式進行惡性競爭,具體處理原則如下:
■禁止銷售員協(xié)助客戶以各種名義,各種目的的抄房行為。
■銷售員在銷售過程中應及時委婉的拒絕客戶提出的任何違反《銷售管理制度》規(guī)定、有損公司利益、形象的事。
■有關兩個銷售員共同跟進一個客戶,其中一個(假設為乙)為爭取客戶,暗示'可以拿到優(yōu)惠',如客戶直接投訴,將給予乙計黃牌一次并處罰金不低于5000元,如果銷售員投訴,將給予乙警告一次;
■甲深度接觸客戶,乙在不知情的情況下以高折扣或特殊優(yōu)惠成交,則業(yè)績與傭金的分配 為甲得60%,乙得40%;如甲在深度接觸客戶,乙在知情的情況下以高折扣成交,則傭金、業(yè)績100%歸甲,并給予乙黃牌一次并處罰金不低于5000元。
⑶銷售員撞單處理:
●如客戶已經(jīng)委托甲購買(通過甲將定金或誠意金交納給公司或指定銀行),但當時沒有客戶需求的房號,乙在不知情的情況下推薦客戶其他房號(或引導客戶改變購買意象)成交,則業(yè)績與傭金的分配 為甲得60%,乙得40%;如前題同上,乙在知情的情況下推薦客戶其他房號(或誘導客戶改變購買意象)成交,則傭金、業(yè)績100%歸甲,并給予乙黃牌一次并處罰金不低于5000元。
●無論在乙是否知情的情況下,客戶已在甲處正式成交
第6篇 房地產(chǎn)銷售合同管理規(guī)則
房地產(chǎn)公司銷售合同管理規(guī)則
一、“銷售合同”為公司經(jīng)營樓宇銷售業(yè)務中由有關業(yè)務人員與購樓客戶雙方簽訂的買賣,內(nèi)容包括雙方名稱地址、執(zhí)照及身份證號碼、物業(yè)情況、戶型、樓號、價格條件、付款方式、違約罰則等內(nèi)容,具有雙方遵照執(zhí)行的經(jīng)濟約束力及發(fā)生買賣糾紛時的法律依據(jù)作用,應予嚴格管理與執(zhí)行。
二、“銷售合同”的形式各銷售項目中使用的“樓號確認書”、“樓宇認購書”、“樓宇預定書”及可經(jīng)公證機關公證的“商品房買賣合同書”等。其中“確認書”、“認購書”或“預定書”的形式及條款可根據(jù)各銷售項目的實際情況由公司銷售部經(jīng)理負責制定,并報經(jīng)公司主管總經(jīng)理審批實施?！吧唐贩抠I賣合同”應使用政府統(tǒng)一制作的標準版本。
三、各銷售項目中使用的“樓號確認書”、“樓宇認購書”等自雙方簽署,并經(jīng)銷售部經(jīng)理核驗無誤加蓋合同章后生效。此類“認購書”應在客戶履行部分(如按期支付首期樓款〔或全部〕并按期付清購樓全款)義務后。由買賣雙方改簽“商品房買賣合同書”并按需要公證手續(xù),“認購書”同時失效。失效的“認購書”應予保存于“購樓客戶檔案”中備考,直至客戶獲得房產(chǎn)證書。 經(jīng)市公證機關公證后的“商品房買賣合同書”由公司保存的文本應予長期妥善保存。
四、公司銷售業(yè)務人員應在其主理的銷售項目確定后,嚴格執(zhí)行并督促客戶執(zhí)行有關的“銷售合同”。
嚴格按照各項目既定的價格條件、付款方式、交樓時間等與客戶簽訂銷售合同,不得擅自加以修改;
銷售經(jīng)理應在核定銷售合同有關條款無誤并確認收到預付定金后方可加蓋合同章;
項目主理銷售人員應負責填寫“××樓宇銷售合同執(zhí)行情況表”如實反映各項收款情況,并將每筆收款向財務部核實、記錄;
各項銷售合同執(zhí)行中發(fā)生客戶拖欠交付樓款情況,有關銷售業(yè)務人員有責任進行催款,直至收齊全部樓款;
銷售業(yè)務人員應積極配合財務部、合同審算部對銷售合同執(zhí)行情況的審查。
五、銷售業(yè)務人員在簽署和執(zhí)行銷售合同過程中,如發(fā)生下述情況應及時向銷售經(jīng)理反映,銷售經(jīng)理如不能即時解決,應報告主管總經(jīng)理審批處理:
客戶以任何理由要求修改價格條件或付款方式;
客戶因任何理由而拖欠不交付樓款的;
因任何理由要求改變買主姓名、換樓或中止合同的;
客戶以非標價幣種支付樓款而其兌換率不能確定的;
客房要求改變所購樓宇的建筑格局、裝修條件的;
其他導致經(jīng)濟糾紛的情況。
上述情況的處理結(jié)果應記錄于“客戶購樓檔案”中備查。
六、上述第五條情況發(fā)生,經(jīng)審批程序認可,其處理辦法規(guī)定如下:
客戶因故拖欠樓款,須按應付期至實付期收取所拖欠款的利息:
每期拖欠一個月內(nèi)的收取月息‰
每期拖欠三個月內(nèi)的收取月息‰
每期拖欠六個月內(nèi)的收取月息‰
(上述罰息可參照當時國家銀行公布的貸款情況處理,即予收回樓盤,沒收定金,該樓盤另行發(fā)售,該客戶已支付的部分樓款,應從中扣除拖欠總額的%月息后,余款退還客戶:如客戶在交付定金后,首期款或全款拖欠超過二個月,則予沒收定金,收回樓盤;
客戶在未辦銷售合同公證手續(xù)之前更改買主姓名,收取更名費樓款總價的%;此種更改如屬夫妻、父子等直系親屬關系,在客戶提交有效證明文件(復印件)及更名報告后,經(jīng)銷售部經(jīng)理簽署認可,可免收更名費;
客戶在未辦理銷售合同公證手續(xù)之前更換樓號,收取更換樓號費樓款總價的1%;客戶以任何自身理由退樓,按上述第1款中“拒不交付樓款”相同辦法處理,應退樓款需在該樓宇另行售出并收到樓款后才可退還客戶;
客戶在辦理銷售合同公證手續(xù)之后,公司不再接受改變買主姓名、更換樓號及退樓事宜。
客戶以非標價幣種支付樓款的貨幣兌換率,參考當日市外匯調(diào)劑中心成交價或當?shù)亍痢零y行的匯率計算,其數(shù)據(jù)由公司財務部提供;
客戶要求修改所購樓宇的格局、裝修條件,經(jīng)公司設計、工程部書面認可后,應按修改施工報價向客戶收取費用;
客戶購樓時間如晚于原定分期付款期限,在公司認可的情況,業(yè)務人員可按其實際購樓時間順延分期期限,但交樓前必須收回全款。
如確因公司方面原因、不可抗力因素、市場的變化等客房拖欠、拒交樓款、要求換樓或退樓等情況,其處理辦法由公司即時另行確定。
七、銷售業(yè)務人員應在項目竣工交付使用時為正常履約的客戶辦理房產(chǎn)證書。如客戶在此前因任何理由未全部履行銷售合同規(guī)定的有關義務,公司銷售業(yè)務人員應交樓及停辦房產(chǎn)證書,直到客戶交清購樓全款及按第六條有關規(guī)定支付欠款利息后才可為其完成全部購樓程序。
八、客戶在付清購樓全款時,由財務部開具正式發(fā)票;樓宇竣工后以公司名義向客戶發(fā)出“入伙通知書”,該類發(fā)票與通知書應由人員在客戶檔案內(nèi)記錄。
九、包含上述各類銷售合同及有關文件的客戶檔案屬保密性質(zhì),業(yè)務人員不得擅自向無關人員出示或作其他用途;如有公安、司法機關人員因辦案需查閱、復印客戶檔案,應要求提供有關機構(gòu)的介紹信及出示來訪人員的身份證明文件并予記錄。
十、本規(guī)則經(jīng)公司總經(jīng)理批準實施,公布之日起啟用,本部各銷售管理、業(yè)務人員應遵照執(zhí)行,并充分利用電腦方式進行記錄與操作。如有違反,將按公司有關條例處理。
