第1篇 建筑物維護(hù)管理程序
建筑物的維護(hù)管理程序
1目的
本程序規(guī)定了本公司管理的建筑物維護(hù)的職責(zé)和操作程序,以保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,維持建筑物的使用壽命。
2適用范圍
本程序適用于本公司管理的所有建筑物本體的維護(hù)管理。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002--iso90024.94.104.13
4相關(guān)文件
cpm-op-011《業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)》
cpm-op-027《質(zhì)量記錄管理》
cpm-op-023《物業(yè)管理分承包方的控制》
cpm-op-020《采購物資質(zhì)量控制》
5職責(zé)
5.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)建筑物的大、中修和改、擴(kuò)建工程確定項(xiàng)目。
5.2總工程師負(fù)責(zé)對(duì)大、中修和改、擴(kuò)建項(xiàng)目方案審批。
5.3財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解決工程款。
5.4物業(yè)管理部、沙河管理部分別負(fù)責(zé)對(duì)所管建筑物的日常維護(hù)管理工作。
5.5樓房管理處負(fù)責(zé)對(duì)建筑物進(jìn)行巡視檢查和保護(hù)。
5.6房產(chǎn)維修隊(duì)負(fù)責(zé)維修。
6實(shí)施程序
6.1建筑物的大、中修理
6.1.1物業(yè)管理部每年對(duì)建筑物普查一次,在每年第一季度根據(jù)建筑物存在的問題和可能出現(xiàn)的問題擬定出對(duì)建筑物進(jìn)行大、中修項(xiàng)目報(bào)告給總經(jīng)理。
6.1.2總經(jīng)理或管理者代表招集有關(guān)業(yè)主和部門經(jīng)理確定本年度的大、中修和改、擴(kuò)建項(xiàng)目。
6.1.3物業(yè)管理部對(duì)已確定的大、中修和改擴(kuò)建項(xiàng)目制定施工方案和工程造價(jià)概算。
6.1.4總工程師對(duì)大、中修理和改、擴(kuò)建方案進(jìn)行審核批準(zhǔn)。
6.1.5財(cái)務(wù)部與業(yè)主等有關(guān)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行磋商,落實(shí)大、中修和改、擴(kuò)建資金。
6.1.6物業(yè)管理部按大、中修理和改、擴(kuò)建方案,委托評(píng)審合格的分承包方進(jìn)行施工,組織施工。'施工合同'要寫明工程項(xiàng)目、工期、工程造價(jià)概算、結(jié)算方式、施工質(zhì)量要求和違反施工合同規(guī)定的處理方式等條款。在施工中,要對(duì)隱敝工程進(jìn)行查驗(yàn),并將查驗(yàn)結(jié)果記錄在'隱敝工程驗(yàn)收簽證表'中。完工后,按施工合同中規(guī)定的要求進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)合格后,建筑物維修的業(yè)務(wù)主管在'工程驗(yàn)收合格證明表'中記錄檢驗(yàn)結(jié)果和驗(yàn)收意見,并加蓋雙方單位印章證明工程驗(yàn)收。檢驗(yàn)不合格時(shí),也在'工程驗(yàn)收合格證明表'中證明不合格的條款和不合格條款的處理方式,待不合格條款解決了,經(jīng)再次檢驗(yàn)合格后再簽字蓋章證明工程驗(yàn)收。
6.1.7物業(yè)管理部整理和保管大、中修理資料,以便再修理時(shí)參考。
6.2日常的維修
6.2.1各樓房管理處在進(jìn)行日常值班巡視時(shí),發(fā)現(xiàn)建筑物的問題應(yīng)記錄在'樓房管理處值班記錄表'中,并注明:'本班已解決'、'已開維修通知單'、'已填樓房管理問題傳遞單'等處理方式。
6.2.2物業(yè)管理部根據(jù)各樓房管理處傳遞來的情況,及時(shí)派業(yè)務(wù)主管到現(xiàn)場(chǎng)針對(duì)問題進(jìn)行診斷,并根據(jù)各棟樓存在問題的輕重緩急,每月制定一個(gè)'維修工作計(jì)劃'或開維修通知單令房產(chǎn)維修隊(duì)按計(jì)劃執(zhí)行或盡快執(zhí)行。也可委托合格的承包方盡快修理。
6.2.3房產(chǎn)維修隊(duì)、各樓房管理處按照上級(jí)指示、維修工作計(jì)劃、檢查發(fā)現(xiàn)的問題、其它班組傳遞的信息、用戶請(qǐng)求,填寫'維修通知單'安排員工進(jìn)行維修,并將維修工作情況記錄在'維修工作記錄表'中。
6.2.4物業(yè)管理部每月或要求房產(chǎn)維修隊(duì)完成某項(xiàng)維修工作的時(shí)間,對(duì)房產(chǎn)維修隊(duì)完成維修工作情況進(jìn)行考評(píng)?？荚u(píng)結(jié)果記錄在'工作任務(wù)完成情況考評(píng)表'中。
6.2.5經(jīng)理部備用維修常用材料供維修時(shí)領(lǐng)用,并根據(jù)物業(yè)管理部提出的大宗維修材料計(jì)劃單及時(shí)保質(zhì)保量地采購供給。
7質(zhì)量記錄
7.1隱敝工程驗(yàn)收簽證表
7.2交工驗(yàn)收證明表
7.3建筑物檢查表
7.4建筑物登記表
7.5工作任務(wù)完成情況考評(píng)表
7.6維修工作計(jì)劃表
7.7建筑物大中修和改擴(kuò)建施工方(草)案
第2篇 物業(yè)轄區(qū)建筑物維護(hù)管理程序
物業(yè)轄區(qū)建筑物的維護(hù)管理程序
1.0目的
本程序規(guī)定了本公司管理的建筑物維護(hù)的職責(zé)和操作程序,以保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,維持建筑物的使用壽命。
2.0適用范圍
本程序適用于本公司管理的所有建筑物本體的維護(hù)管理。
3.0職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)建筑物的大、中修和改建、擴(kuò)建工程項(xiàng)目的批準(zhǔn)。
3.2主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)大、中修和改、擴(kuò)建項(xiàng)目方案審批。
3.3財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解決工程款。
3.4管理處負(fù)責(zé)小區(qū)建筑物的日常維護(hù)管理、巡視檢查和保護(hù)。
3.5工程部負(fù)責(zé)組織維修。
4.0實(shí)施程序
4.1建筑物的大、中修理
4.1.1工程部每年第一季度對(duì)建筑物普查一次,根據(jù)建筑物存在的問題和可能出現(xiàn)的問題擬定出對(duì)建筑物進(jìn)行大、中修計(jì)劃報(bào)主管副總經(jīng)理和總經(jīng)理。
4.1.2主管副總經(jīng)理召集有關(guān)業(yè)主和相關(guān)部門確定本年度的大、中修和改、擴(kuò)建項(xiàng)目。
4.1.3工程部對(duì)已確定的大、中修和改擴(kuò)建項(xiàng)目制定施工方案和工程造價(jià)概算。
4.1.4總經(jīng)理對(duì)大、中修和改、擴(kuò)建方案進(jìn)行審核批準(zhǔn)。
4.1.5財(cái)務(wù)部與業(yè)主等有關(guān)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行磋商,落實(shí)大、中修和改、擴(kuò)建資金。
4.1.6工程部按大、中修和改、擴(kuò)建方案,委托經(jīng)評(píng)審合格的分承包方進(jìn)行施工。'施工合同'要寫明工程項(xiàng)目、工期、工程造價(jià)概算、結(jié)算方式、施工質(zhì)量要求和違反施工合同規(guī)定的處理方式等條款。在施工中,要對(duì)隱蔽工程進(jìn)行查驗(yàn),并將查驗(yàn)結(jié)果記錄在'隱蔽工程驗(yàn)收記錄'中。完工后,按施工合同中規(guī)定的要求進(jìn)行檢驗(yàn),檢驗(yàn)合格后,建筑物維修的業(yè)務(wù)主管在'工程竣工驗(yàn)收證明書'中記錄檢驗(yàn)結(jié)果和驗(yàn)收意見,并加蓋雙方單位印章證明工程驗(yàn)收。檢驗(yàn)不合格時(shí),應(yīng)在'工程竣工驗(yàn)收證明書'中注明不合格條款的處理方式,待不合格條款解決了,經(jīng)再次檢驗(yàn)合格后再簽字蓋章證明工程驗(yàn)收。
4.1.7工程部整理和歸檔大、中修和改擴(kuò)建資料,以便再修時(shí)參考。
4.2日常的維修
4.2.1各管理處在日常巡視時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)建筑物的問題應(yīng)進(jìn)行記錄。
4.2.2工程部根據(jù)各管理處匯報(bào)的情況,及時(shí)派業(yè)務(wù)主管到現(xiàn)場(chǎng)針對(duì)問題進(jìn)行診斷,并根據(jù)各棟樓存在問題的輕重緩急組織維修,管理處負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、驗(yàn)收。
4.2.3管理處按照上級(jí)批示、維修工作計(jì)劃、檢查發(fā)現(xiàn)的問題、其它班組傳遞的信息、用戶請(qǐng)求,填寫派工單安排維修工進(jìn)行維修,并將維修工作情況記錄在《維修工作記錄表》。
4.3出租房的維修
租戶辦理了出租房退房手續(xù)后,該房若需維修管理處要在24小時(shí)內(nèi)填寫'物業(yè)維修單'交工程部。工程部及時(shí)組織維修,要求維修單位應(yīng)在7天內(nèi)維修完畢。
5.0相關(guān)記錄
nsz-op-006物業(yè)租賃管理程序
**005-01維修工作記錄表
**005-02維修通知單
**007-01建筑物檢查表
**007-02隱蔽工程驗(yàn)收記錄
**007-03工程竣工驗(yàn)收證明書
**007-04物業(yè)維修單
**007-05施工現(xiàn)場(chǎng)工程量增減簽證單
房屋大(中)修計(jì)劃
第3篇 x物業(yè)公司建筑物維護(hù)管理程序
公司程序文件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp4.7物業(yè)公司建筑物維護(hù)管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
保證建筑物主體,完好無損,確保建筑物符合質(zhì)量要求。
2.適用范圍:
公司將小區(qū)內(nèi)建筑物的維護(hù)發(fā)包給分承包商,要求分承包商建立專門的維修班提供服務(wù),并在服務(wù)過程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1 質(zhì)量手冊(cè)第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。
4.職責(zé):
4.1 公司副總經(jīng)理負(fù)責(zé)重大或?qū)ｍ?xiàng)建筑物非日常性維護(hù)項(xiàng)目方案及預(yù)決算的審批。
4.2 公司工程維修部(以下簡(jiǎn)稱工程部)負(fù)責(zé)重大或?qū)ｍ?xiàng)建筑物的維修計(jì)劃的制定。
4.3 工程部可根據(jù)實(shí)際狀況向公司副總經(jīng)理提出維護(hù)建議。
4.4 工程部主任負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查建筑物維護(hù)工作。
4.5 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)維修款項(xiàng)的資金結(jié)算。
4.6 工程部檔案管理員負(fù)責(zé)建筑物維護(hù)的文字記錄,并建立相應(yīng)資料檔案。
5.工作程序:
5.1 建筑物的檢查:
5.1.1工程部根據(jù)建筑物的各項(xiàng)質(zhì)量要求,作出《建筑物檢查和維修規(guī)定》說明檢查人員、檢查內(nèi)容、檢查周期、檢查具體要求及維護(hù)的要求。
5.1.2維修班長(zhǎng)按檢查具體要求,依據(jù)建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》和公司制定的《建筑物檢查和維修規(guī)定》,對(duì)建筑物實(shí)行檢查,并作詳細(xì)檢查記錄,填寫《住宅樓建筑周期檢查表》,報(bào)工程部主任。
5.1.3每年根據(jù)房地局的要求,工程部組織有關(guān)部門做好房屋安全普查工作。
5.2建筑物的維修:
5.2.1維修班根據(jù)檢查情況進(jìn)行判斷,屬小修范圍內(nèi)的應(yīng)及時(shí)修復(fù),并填寫有關(guān)記錄。
5.2.2維修班根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后,超出小修范圍的,應(yīng)及時(shí)上報(bào)工程部,雙方在《住宅樓建筑周期檢查表》簽字。
5.2.3工程部根據(jù)維修的實(shí)際情況,制定《建筑物維修工作計(jì)劃》并上報(bào)副總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行維修。
5.3對(duì)建筑物維修的監(jiān)督和驗(yàn)收:
5.3.1工程部負(fù)責(zé)按計(jì)劃對(duì)維修進(jìn)度,過程進(jìn)行監(jiān)督、控制、促進(jìn)工作進(jìn)展,并對(duì)維修后的結(jié)果進(jìn)行檢查,做好記錄。
5.4對(duì)不合格維修的控制:
5.4.1工程部主任發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量不符合要求的,向分承包商發(fā)出《整改通知書》,要求返工、返修處理,直到符合要求。
5.4.2維修沒有按預(yù)定時(shí)間完成,在保證質(zhì)量的同時(shí),工程部主任抓緊對(duì)工作進(jìn)行驗(yàn)收,保證工作質(zhì)量。
5.4.3工程部主任負(fù)責(zé)完成工程后的驗(yàn)收,保證工作質(zhì)量。資料保存于工程部建檔。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》
6.2《建筑物檢查和維修規(guī)定》 ej-wi-qp4.7-01
6.3《住宅樓建筑周期檢查表》 ej-qr-qp4.7-01
6.4《建筑物維修工作計(jì)劃》 ej-qr-qp4.7-02
6.5《零維修登記表》 ej-qr-qp4.4-01
6.6《材料領(lǐng)用單》
ej-qr-qp4.4-02
6.7《零維修服務(wù)單》 ej-qr-qp4.4-03
6.8《維修工匯總表》 ej-qr-qp4.4-05
6.9《維修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.10《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》ej-wi-qp8.1-02
