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第1篇 公館前期物業(yè)服務管理：前期介入
公館前期服務管理:前期介入
第一節(jié) 前期介入
我們將提供全面的前期介入服務,并從物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議,為今后開展物業(yè)服務工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操階段做好充分的準備工作。
前期介入工作內容主要以下四個方面的內容:
規(guī)劃設計期間的介入工作
工程施工期間的介入工作
設施設備調試期間的配合工作
銷售推廣配合工作
一、規(guī)劃設計期間的介入工作
安排各專業(yè)人員對項目及所在區(qū)域進行實地考察,通過研讀、消化、理解項目公司提供的初步規(guī)劃、方案設計、項目模型、全套施工圖紙等資料,了解項目的規(guī)劃意圖和設計內容。
考查整體工程進度,協(xié)助項目公司各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;
建筑設計(地下、地面、標準層、屋面)是否滿足物業(yè)服務的需求;
設備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求;
對室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;
根據清潔管理經驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和價格建議;
管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;
在不增加項目開發(fā)成本的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當設置一些環(huán)保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議,并依據我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解,結合項目本身的市場定位,為項目公司提供質量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇;
從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議;
根據國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;
協(xié)助審查園林綠化設計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調整建議;
從安全管理、員工生活、社區(qū)文化活動的開展需要等方面提出修改建議;
根據公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序;
對建筑外墻的選材和設計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;
對配套設施的規(guī)模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配及經營模式等提供咨詢和建議。
物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進建議以降低成本提高效益:
物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規(guī)格及標準等;
公共部分裝修材料的選用;
協(xié)助項目公司對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格;
在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設備技術或施工方法;
協(xié)助項目公司選擇性能穩(wěn)定、質量可靠、售后服務良好的消防產品和分包商;
從業(yè)戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施等;
從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經驗提供專業(yè)建議;
根據項目增設的配套設施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議;
解答項目公司關于物業(yè)管理相關法規(guī)、政策的咨詢或提供相關法規(guī)、政策文本;
二、工程施工期間的介入工作
工程施工中,工程前期介入人員會經常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯(lián)絡會議和項目工程師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
提出遺漏工程項目的建議;
對項目公建配套設施、設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后業(yè)主的需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
三、設施設備調試期間的配合工作
在設施設備調試期,配合項目公司監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調試工作,確保工程質量。
對設備的選型、安裝提出建議,對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查包括電梯井道防水、安裝過程的質量監(jiān)控,各種管線的預埋等;
參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;
及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見,及時通報項目公司;
參與設備的調試。
四、銷售推廣配合工作
此階段重點突出營銷現(xiàn)場管家式服務的展示,并使之貫穿于整個營銷全過程,讓潛在業(yè)主在置業(yè)之初就提前體驗到親切、溫馨、恰到好處的的服務,增大樓盤的亮點,最大程度促進銷售,具體工作開展如下:
項目銷售期間的物業(yè)服務展示
項目進入銷售階段時,我們將提供駐場管家、安管員、保潔、吧臺客服對銷售現(xiàn)場進行物業(yè)的維護及物業(yè)服務形象的展示。
*安管人員銷售大廳的形象展示、禮儀引導、看樓車輛指引、臨時停車場管理;
*安管人員樣板房的形象展示、禮儀引導、巡邏;
*保潔人員對銷售大廳、樣板間的滾動式保潔,保證環(huán)境的清潔、明亮;
*綠化人員對銷售大廳、樣板房室內綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護;
*駐場管家對業(yè)主物業(yè)管理相關問題的現(xiàn)場咨詢、解答,做未來管家式服務的展示;
*根據項目公司營銷部對銷售中心功能的特殊需求,配備門僮或吧臺客服人員。
項目銷售推廣工作的配合
根據項目的基本經濟技術指標進行詳細測算,同
時考慮物業(yè)檔次的定位、周邊同類物業(yè)項目服務調查,確定最適合的物業(yè)管理標準和服務范圍,包括常規(guī)性服務和針對性特約服務、有償服務和無償服務的內容和標準,以便在銷售中給業(yè)主以全面、可靠的信息。
*根據項目實際情況和項目定位,配合項目公司編制相關宣傳資料;
*對銷售人員進行物業(yè)管理基礎知識培訓,模擬業(yè)主購房咨詢問題解答場景;
* 銷售中心和樣板房駐場管家、保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排;
* 參與現(xiàn)場銷售,對購房者有關物業(yè)管理的問題進行解答與咨詢;
* 在銷售現(xiàn)場配合項目公司向購房者宣傳物業(yè)管理的有關法規(guī),使購房者做到明明白白消費。
項目銷售所需物業(yè)文件的編制與審定
參與項目公司同業(yè)主或使用人的簽約,就購房合同中涉及物業(yè)管理事項的條款進行嚴格把關。
根據《物權法》和《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定,《前期物業(yè)服務協(xié)議》和《臨時業(yè)主規(guī)約》作為購房合同的附件在業(yè)主簽約時一并提供。
我們將負責《前期物業(yè)服務合同》和《臨時業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。
項目銷售服務定期信息反饋協(xié)調機制
第2篇 某某前期介入服務與接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務
將根據委托方物業(yè)施工進度的實際情況,對'××項目(---)'制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規(guī)劃設計階段
對于規(guī)劃設計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理,力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。
*監(jiān)控和消控中心的設置;
*小區(qū)人車分流的設計;
*公共照明開關設置位置;
*公共照明開關開閉形式;
*物業(yè)管理用房的位置設計;
*小區(qū)垃圾房的設置;
*公共洗手間的設置;
*信報箱的設立;
*公共告示欄的配置;
*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
2、建設施工階段
*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
*分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
*審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
*提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;
*提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;
*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
*提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
*檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);
*檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
*配合設備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質量;
*提出遺漏工程項目的建議;
*對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
*參與重大設備的調試和驗收;
*制訂物業(yè)驗收流程;
*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
制定合理的物業(yè)管理收費標準,為物業(yè)銷售作好準備;
*售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規(guī)范服務,建立良好的物業(yè)形象;
*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;
*對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作;
*提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
二、 項目的接管驗收
1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2)依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質好、業(yè)務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;
b.既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應站在業(yè)戶的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權益;
c.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業(yè)的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規(guī)定,由開發(fā)主體負責保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負責保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責、權、利關系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)戶的利益
c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過物業(yè)的接管驗收,一方面使工程質量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據接管有關物業(yè)的文件資料,可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點,預防管理中可能出現(xiàn)的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
三、入住管理方案
*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作
*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應程序順暢,手續(xù)完善,票據正規(guī)。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
1、業(yè)主入伙流程
1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
6)若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質量問題,經確認,填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
7)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋,如發(fā)現(xiàn)有房屋質量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
4)整改后或驗收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單,并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
3、 入伙作業(yè)標準
*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全,記錄規(guī)范完整,按戶建立業(yè)戶檔案。
*入伙各項收費正確,做到日結月清、帳表相符。
*特約服務手續(xù)
齊全,收費合理,守時守約,保證質量。
*內部手冊登記及時,即時完成注記。
*入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業(yè)規(guī)程
*由房產發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料,付清物業(yè)管理費用。
*由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術人員陪同業(yè)戶驗房,抄錄水電表底數并共同確認。
*業(yè)戶驗房后若提出質量問題,填質量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質量問題的返修工作。
*如發(fā)展商或施工單位將工程質量問題委托物業(yè)管理公司返修時,雙方須簽字確認。
*業(yè)戶驗房確認后領取鑰匙,辦理簽收手續(xù)。
5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證××項目(---)入伙工作正常有序,管理處經理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質量。
1)集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環(huán)節(jié),發(fā)現(xiàn)問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求,用書面通知相關人員整改,對確屬運作上的不完善處,經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
第3篇 某物業(yè)管理前期介入服務方案
前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
前期介入服務
要使今后的物業(yè)管理順利進行,物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業(yè)施工進度的實際情況,對'××廣場××號樓項目(---)'制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規(guī)劃設計階段
對于規(guī)劃設計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理,力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。
監(jiān)控和消控中心的設置;
小區(qū)人車分流的設計;
公共照明開關設置位置;
公共照明開關開閉形式;
物業(yè)管理用房的位置設計;
小區(qū)垃圾房的設置;
公共洗手間的設置;
信報箱的設立;
公共告示欄::的配置;
家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
……。
2、建設施工階段
建設過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會經常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場,參與工程例會,及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;
發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
參與重大設備的調試和驗收;
制訂物業(yè)驗收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此,物業(yè)管理前期介入人員將根據實際情況,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。
制定合理的物業(yè)管理收費標準,為物業(yè)銷售作好準備;
售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規(guī)范服務,建立良好的物業(yè)形象;
委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;
對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作;
提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
5、項目的接管驗收
1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2)依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準
》對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
a.公司選派素質好、業(yè)務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;
b.既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應站在業(yè)戶::的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)戶的合法權益;
c.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實物業(yè)的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規(guī)定,由開發(fā)主體負責保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負責保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費用;
6)接管驗收的作用
a.明確交接雙方的責、權、利關系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)戶的利益
