第1篇 海關(guān)辦公樓服務(wù)報價物業(yè)管理費預(yù)算說明
海關(guān)辦公樓服務(wù)報價和物業(yè)管理費預(yù)算說明
(一)、預(yù)算編制依據(jù)
1、zz海關(guān)辦公大樓的承建特點和使用對象。
2、國家、zz市政府有關(guān)部門的法規(guī)或?qū)I(yè)文件。
3、本公司多年寫字樓的管理經(jīng)驗,參考了現(xiàn)行市場行情。
(二)、預(yù)算編制原則
1、先計劃,后預(yù)算。
2、從實際出發(fā),本著合理、先進、周密、可行的原則,科學(xué)計量,合法收、支,不斷完善。
(三)、預(yù)算中需說明的事項
1、本預(yù)算物業(yè)管理費年合計2,543,303.58元。
如貴單位接受我公司的各項建議,與我公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》時
(1)增加項目,另行協(xié)商;
(2)具體收費方式和時間再行確定。
2、因該辦公大樓屬于新建,各項設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)在保修內(nèi),本預(yù)算中'設(shè)施設(shè)備運行、維保費'只計入了運行物料費用,未計入維修保養(yǎng)費用。正常年度的設(shè)備設(shè)施運行、維保費用需根據(jù)實際需要核算。因此,本預(yù)算專門針對2002年度,不適用于其他年度。
3、本預(yù)算中不包括該辦公大樓的運行、辦公用能源費用。
4、因?qū)υ撧k公大樓的設(shè)備、設(shè)施了解程度很有限,本預(yù)算包總價,不包單價和單項。
5、預(yù)算中的人員工資按現(xiàn)行市場水平測算,以后年度將參考市場水平、物價變動情況和國家相關(guān)勞動、人事規(guī)定進行調(diào)整。
6、預(yù)算中各項'單位計費標準'及'數(shù)量'僅供參考,以'年合計'為準。
7、預(yù)算中'人員費用'包括工程、客戶服務(wù)、行政用管理人員的費用,安保和保潔人員費用分別計入'安保、消防服務(wù)費用'和'清潔、綠化費用'中。
8、預(yù)算中'公共設(shè)備的運行、維保和保養(yǎng)費用'主要是運行消耗物料費用,運行人員費用已計入'人員費用'(工程)。
9、《自帶設(shè)備情況表》中各項數(shù)據(jù)僅供參考。
自帶設(shè)備、工具的使用費用包括固定資產(chǎn)折舊費、低值易耗品攤銷費和設(shè)備修理費,已計入'物業(yè)管理費'預(yù)算中。
(四)、財務(wù)預(yù)算對業(yè)主及其產(chǎn)業(yè)不同時期利益的考慮
本公司的財務(wù)預(yù)算同時考慮了維護業(yè)主的近期和長期利益。
1、近期內(nèi)減少業(yè)主的一次性資金投入。
考慮到業(yè)主自建辦公大樓,已經(jīng)投入巨額資金,為保證該辦公大樓的正常使用仍需注入日常物業(yè)管理費用所需資金,投入較大。本公司憑借自身實力自帶全部物業(yè)管理服務(wù)所需設(shè)備和工具,投資總額約37萬元。
2、長期目標:嚴格管理,積極建議,使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值、增值。
(1)嚴格控制人工成本,著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修和養(yǎng)護
將人工成本控制在物業(yè)管理費用總額的合理比例內(nèi),隨著物業(yè)使用年限的增長增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護投入,做好設(shè)施設(shè)備的各級維修保養(yǎng)工作,在較長的時期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。
(2)加強員工培訓(xùn),提高服務(wù)質(zhì)量
加強員工服務(wù)意識和對該辦公大樓使用特點的認知培訓(xùn),讓我公司員工的服務(wù)水平作為提升物業(yè)品質(zhì)的要素之一是我公司日常人員培訓(xùn)的目標,我公司將為此合理支配培訓(xùn)費用,決不讓員工'質(zhì)素'透支。
(3)管理維修基金的積累和使用
管理維修基金是指由業(yè)主(或稱'產(chǎn)權(quán)人')或使用人按其擁有或占用的產(chǎn)權(quán)面積交納的公共維修基金,用于支付大廈公共區(qū)域、公共設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新或改造以及其他非日常性維修項目等費用。
該辦公大樓作為單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)物業(yè),建議由業(yè)主在物業(yè)投入使用后、保修期滿時,開始按建筑面積預(yù)提管理維修基金。
該項基金可由業(yè)主自行專戶存款,專款專用,按批準的大修或大型增改項目計劃和預(yù)算支付使用,并制定相關(guān)的管理制度。遇重大緊急支出,管理基金存量不足,再另行籌措。
(4)進行風(fēng)險管理,控制風(fēng)險
本公司對樓宇實行風(fēng)險控制管理,將保險和日常維修養(yǎng)護工作結(jié)合起來,在保證樓宇的正常使用的同時,對樓宇進行風(fēng)險投資以減少突發(fā)事件給業(yè)主產(chǎn)業(yè)帶來的巨額損失。
如貴單位將該辦公樓委托我公司管理,建議貴單位將樓宇的保險委托我公司一同辦理,一方面利用我公司整體規(guī)模優(yōu)勢降低保費支出,一方面維保與保險一體管理、責(zé)任分級,可以更好地控制風(fēng)險。
第2篇 海關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想策劃
海關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃
(一)項目定位
zz海關(guān)辦公樓是zz海關(guān)自用辦公用樓,物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓,業(yè)主的單一性是其最顯著的特點。而zz**物業(yè)管理有限公司正是以寫字樓的管理在行業(yè)中樹立了品牌形象,因此,我們將把在寫字樓管理上積累的豐富經(jīng)驗運用到zz海關(guān)辦公樓管理當中。
(二)管理思路
以合理的收費價格,現(xiàn)代的管理手段,充足的人力資源保障,集結(jié)我公司豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和技術(shù)水平,為中國zz海關(guān)辦公樓提供優(yōu)質(zhì)、高效、全面的服務(wù)。
(三)管理體制
物業(yè)管理行業(yè)的競爭在于比管理水平、資金實力、規(guī)模及市場化運作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭,這就要求企業(yè)在管理體制上必須具備優(yōu)勢,為能更好地適應(yīng)物業(yè)管理市場日益激烈的競爭,我們特成立'zz海關(guān)物業(yè)管理中心',項目經(jīng)理由本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔(dān)任。中堅層是從公司充足的人力資源中選拔具有較高專業(yè)知識和管理經(jīng)驗的人員組成;操作層通過嚴格的選拔和招聘,形成責(zé)任心強,操作熟練,具有豐富經(jīng)驗的操作群體。各層次人員在投入項目管理前均需經(jīng)公司嚴格的崗前培訓(xùn),考試合格后方能上崗工作。
(四)管理機制
若競標成功,我公司將以zz海關(guān)辦公樓的特點建立'三部一室'的管理架構(gòu),最大限度的減少管理環(huán)節(jié),提高管理效率,形成簡明快捷的管理體系。
(五)合理的收費,高標準服務(wù)
通過我公司對zz海關(guān)辦公樓項目的實地考查及認真分析,按照'合理、先進、周密、可行'的原則對項目物業(yè)管理價格進行了系統(tǒng)的測算,我們認為標書中提供的物業(yè)服務(wù)收費標準,在一定階段內(nèi)基本上能滿足zz海關(guān)辦公樓日常管理的收支平衡,同時使我公司獲得合理的收益。物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系及規(guī)章制度,作為規(guī)范公司的行為準繩,為業(yè)主提供信任的依據(jù)。針對辦公樓的特點和管理目標特制定了公眾制度、員工崗位職責(zé)和工作考核標準,對日常管理內(nèi)容編制了相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書,確保每個工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。
(六)管理優(yōu)勢
首先作為國有大型企業(yè)集團中的企業(yè),zz**物業(yè)管理公司對于政府項目的管理具有高度的可靠性;其次,zz**物業(yè)管理公司在zz中高檔寫字樓的管理上居于領(lǐng)先地位;第三,zz**物業(yè)管理公司擁有充足的人力資源儲備;第四,zz**物業(yè)管理公司管理的航華科貿(mào)中心及華商大廈距zz海關(guān)辦公樓均只有不足五分鐘的車程,可及時提供支持與幫助。
