第1篇 培訓服務中心綜合管理員安全責任制
1 范圍
1.1 本標準規(guī)定了**發(fā)電有限公司培訓服務中心綜合管理員在安全工作中應負的責任與要求,檢查與考核。
1.2 本標準適用于**發(fā)電有限公司培訓服務中心綜合管理員的安全工作。
2 引用標準
《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》中華人民共和國主席令(第七十號)2002.06.29
《中國**集團公司系統(tǒng)安全生產(chǎn)責任制管理辦法》**集團制(2005)41號
《中國**集團公司安全生產(chǎn)工作規(guī)定》**集團制(2010)17號
《電力企業(yè)各級領導人員安全生產(chǎn)職責規(guī)定》電安生[1996]640號
《**股份有限公司發(fā)電企業(yè)主要生產(chǎn)管理崗位安全生產(chǎn)職責》[2006]95號
3 安全工作應負的責任與要求
3.1 培訓服務中心綜合管理員在培訓服務中心主任領導下,對培訓服務中心綜合管理的安全工作負責。
3.2 認真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)的規(guī)章、制度和上級有關指示和要求,把與綜合安全管理的工作列入年度工作計劃,經(jīng)主任批準后組織實施。及時糾正培訓服務中心在綜合管理工作中的失職和違章行為。
3.3 正確履行本職工作,對本部門工資、獎金核算的準確性和綜合管理的各項生產(chǎn)指標的統(tǒng)計工作,以及文件資料的收集、錢物保管及發(fā)放的安全負責。
3.4 負責對上級下發(fā)的文件、材料及其文稿打印和復印工作的質(zhì)量負責。
3.5 在做清理保潔工作時,不得翻閱文件、信件等,對失密、泄密負責。
3.6 正確使用、維護好辦公設備,對其發(fā)生的設備事故、障礙和異常負責。做好辦公室的防火、防盜工作。
3.7 積極參加部門開展的各項安全活動,增強安全意識。
3.8 熟悉本部門所屬備品備件、安全工器具的規(guī)格性能,堅持原則,秉公辦事,嚴把備品備件、安全工器具入庫質(zhì)量關,對入庫的備品備件、工器具的質(zhì)量好壞負責。
3.9 了解生產(chǎn)所需,及時編制材料、工具計劃,為生產(chǎn)提供合格的材料、工器具。
4 檢查與考核
4.1 本標準由**發(fā)電有限公司安全監(jiān)察部和培訓服務中心主任進行檢查與考核。
4.2 本標準與《**發(fā)電有限公司經(jīng)濟責任制》、《**發(fā)電有限公司工作標準》、《**發(fā)電有限公司安全工作獎懲標準》一并考核。
5 附加說明
本標準由培訓服務中心、安全監(jiān)察部起草
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第2篇 服務員培訓管理規(guī)范
許多飯店的經(jīng)營者對于服務員都要求不高,基本上都是年輕漂亮的小姑娘,至于服務員會什么和不會什么都好像不重要了。這樣的服務員沒有特色,天下服務員都一個德性,對飯店的經(jīng)營起不到一定積極作用,對于服務員自己的素質(zhì)提高也沒有任何的影響。
我認為一個優(yōu)秀的服務員她或他所起到的最終和最大的作用,就是讓顧客變成回頭客。服務員是飯店里接待顧客的第一個服務,這個服務很是關鍵,經(jīng)過專業(yè)培訓的高素質(zhì)服務員,會讓進來的顧客想坐下來愿意坐下來用餐。相反,普通的沒有得到很好培訓的平庸的服務員,首先在第一個照面,很可能就會讓顧客流失掉。因為在接受平庸的服務的同時,顧客是沒有拿定主意用餐的,心里還存在一個疑問,如果這個疑問不能迅速得到滿意的答案,顧客肯定會出去光顧其他飯店的。
閑話少說,我在這里只說說服務員應該擁有哪些技領。
一、服務員的類型
服務員應該有帥哥美女和中年男子三個類型。
帥哥和美女要求年齡不到三十,男的要帥,女的要美。不說話也有親和力,天使般的微笑隨時都能綻放。服裝千萬不能穿傳統(tǒng)的白制服,既難看又俗套?？傊?不能從服裝上就看出來你只是一名服務員,這樣從心理上不論對顧客還是服務員本人都不好。要打破顧客就是上帝的俗規(guī),提高服務員自身地位,使他們有更大的自信心服務。中年男子(必須是男子,女性外表和年齡差距大)最好是四十以上 ,滿臉的滄桑,最好有點官相。然后經(jīng)過培訓后,根據(jù)不同的顧客,大堂經(jīng)理安排上不同的服務員進行服務。比如單身女顧客就上帥哥,單身男顧客就上美女,成對成雙的就上中年。道理大家都應該明白,比如我和我正在熱戀中的女友來用餐,上來一個美女服務員服務,我的注意力全被她吸引了,下次我女友還會不會提出來這里用餐,是吧理就是這個理,呵呵。剩下的,你慢慢琢磨吧,我只是在這里稍微解釋一點。
二、服務員的迎客之道
服務員要留意門迎接待的是不是適合自己類型的,如果是,就迅速跑步上(慢了就是別人的了,這個牽扯到提成哦)。起跑的一瞬間,要把最甜的笑臉擠出來,讓新顧客錯以為 你和他認識,老顧客就更別說了。在引導顧客就位的過程中,要迅速了解到顧客的基本情況,有多少人用餐是哪里人正常用餐還是請客或過生日之類的紀念性活動是老顧客還是初次來是順道進來還是聽別人推薦或從廣告上得知等等。這些問題不能問的繁瑣和直白,要有專業(yè)性的問和套,而且這些情況還要反饋給收銀處,收銀處好知道該如何優(yōu)惠和贈送有針對性的小禮品。
三、服務員的留客之法
這個環(huán)節(jié)是和上面的環(huán)節(jié)緊密相連的,了解了顧客的基本情況之后,就馬上要初步估斷出顧客是消費多少,然后在這個范圍,推薦顧客喜歡的菜和當天的招牌菜。在介紹菜的時候,假如有沒記住或不知情的菜譜,不要為難,應該當著顧客的面請廚師來介紹,這樣,顧客在接受了服務員的服務后u,又欣賞到了廚師的精彩理論和服務(廚師不能白出來,出來一次就推薦一個利潤大的符合顧客口味的拿手菜,記著自己的服務次數(shù)哦,有提成啊,呵呵)。顧客開始用餐后,服務員要積極主動的征求顧客意見,和詢問顧客是否還有其他要求。在適當?shù)臅r候遞上顧客意見調(diào)查表格請顧客提意見和留聯(lián)系方式,有些顧客反感留聯(lián)系方式,你解釋,是為了方便贈送禮品就好了,特殊情況也不勉強。假如是過生日的顧客,有了聯(lián)系方式,服務員可以在顧客下次生日的前幾天就提醒顧客光臨。只要這位顧客下次來,那么這個服務員的提成收入不是就又多了一份了嗎
四、送顧客和糾紛問題的解決
服務員隨時注意自己的顧客用完餐后的需求,有些是要自己觀察的,比如顧客想上衛(wèi)生間之類,還有是否需要牙簽,是否想繼續(xù)喝點茶聊聊天等等。根據(jù)顧客點的菜肴,給顧客一些科學的建議,比如吃了某某食品,回去后應該適當?shù)倪M行運動啦,某某食品雖然好吃,但不適合每天經(jīng)常吃啦等等。一定要讓顧客感覺到這里的服務員最專業(yè)。
出現(xiàn)糾紛,要想辦法把糾紛變成一次良性宣傳的機會。不同的糾紛有不同的原因,也有不同的處理方式。圍繞一個宗旨,只要顧客不是無理取鬧或違法鬧事,就把一切責任都勇敢的承擔下來,并且無條件的公開的給予顧客相應的賠償。這就看大堂經(jīng)理的氣度和經(jīng)驗了。例如,有人在菜里吃到蒼蠅,并大聲嚷嚷要求賠償。這時候,任何人仍然繼續(xù)按部就班的服務,不要亂,大堂經(jīng)理一個人出來解決,切記,不要把客人領到辦公室,必須是當著在場用餐的顧客,理直氣壯的當場解決。要相信,群眾的眼睛是雪亮的,大部分顧客還是善良的,如果顧客是無理取鬧,大堂經(jīng)理當著其他顧客的面進行調(diào)查,調(diào)查過程要簡單,越簡單越好。經(jīng)過調(diào)查確認是顧客無理取鬧,而且其他人也能看出來的情況下,處理結(jié)果必須傾向顧客(人人都有同情心,這一招很陰險,嘿嘿),這樣,既不得罪人,也不會使其他顧客誤會。最后必須在大廳廣播上說明清楚,闡述自己的立場,并不是怕這個顧客,而是擔心影響了大家進餐的心情。這樣的話,顧客回去后一定會當做故事互相傳誦,無形之中給子做了一個廉價而效果很好的廣告。
好了,就說這些吧,簡單了一點
第3篇 客房部管理與服務技能培訓內(nèi)容
第一節(jié)客房部崗位職責認知
培訓對象酒店客房部全體員工
培訓目的明確各自的崗位職責和工作內(nèi)
容,提高酒店客房服務質(zhì)量
培訓要點客房部各部門工作內(nèi)容
客房部主要崗位職責
一、客房部各部門工作內(nèi)容
1.經(jīng)理辦公室
除客房部經(jīng)理、經(jīng)理助理各一名外,另有秘書一名,早、晚兩班工作人員若干名。主要負責處理客房部日常行政事務工作。
2.棉織品組
設領班、副領班各一名,另有裁縫、棉織品及制服服務員若干名。主要負責酒店的棉織品和員工制報的收發(fā)、送洗和保管。
3.樓層服務組
設總領班一名,早班、晚班樓層領班若干名。下設早班、晚班和通宵三個樓層清潔組及早班、晚班兩個樓層服務組。主要負責樓面客房的清潔和接待服務工作。
4.公共區(qū)域服務組
設總領班一名,早班、晚班及通宵班領班各一名。下設早班、晚班和通宵班三個清潔組及早班、晚班兩個衣帽間服務組,另有地毯、外窗清潔員若干名。主要負責酒店范圍內(nèi)公共區(qū)域的清潔事宜以及衣帽間和客廁的服務工作。
5.客房服務中心
設主管一名,工作人員若干名,開設早班、晚班、通宵班三個班次。主要負責統(tǒng)一安排、調(diào)度對客人的服務工作,還負責失物招領事宜。
6.洗衣房
酒店洗衣房主要負責洗滌客房部、餐飲部等部門所需的棉織品和酒店員工制服,同時提供酒店住客衣物洗燙服務。
洗衣房在各個酒店的隸屬關系是有所不同的。一些酒店的洗衣房屬工程部管轄,也有些酒店的洗衣房為一個單獨的部門。某些不設洗衣房的酒店,洗滌工作交由店外的洗衣店代理。為了工作上的方便,在擁有洗衣房的酒店,應該使洗衣房成為客房部的一個末端機構。這是因為洗衣房的主要任務是洗送客衣、洗滌酒店棉織品和員工制服,每一項都和客房管理密不可分,而其中客房棉織品占整個酒店棉織品的95%以上,客衣送洗則又完全是通過客房服務員來進行的。因此,洗衣房如果和客房部分離,必然造成很多不便,既不利于統(tǒng)一調(diào)度和指揮,又影響工作效率和服務質(zhì)量。
培訓練習6
客房部服務員在服務過程中,要主動為客人提供方便,及時滿足客人的要求。具體說來,在服務工作中要做到“十主動”:即主動問好打招呼;主動迎送提行李接大衣;主動引路;主動開門;主動送香巾、茶水;主動介紹情況;主動照顧老弱病殘;主動擦皮鞋;主動征求意見;主動按電梯。
第4篇 某某售樓部物業(yè)服務中心員工培訓考勤管理方案
某售樓部物業(yè)服務中心員工的培訓和考勤管理方案
為了全面實現(xiàn)“瑞升望江橡樹林”項目物業(yè)管理服務目標,必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊伍,我司長期以來將培養(yǎng)現(xiàn)代化的高素質(zhì)員工,規(guī)范企業(yè)培訓體系作為企業(yè)發(fā)展的長期戰(zhàn)略和基礎。公司為了培養(yǎng)和儲備人才,保障培訓工作有效落實,公司的各職能部門與各服務中心密切配合、精心策劃、嚴密組織,開展形式多樣的培訓工作。讓培訓工作真正做到發(fā)掘人才、培訓人才、升華人才、留住人才。
(一)、培訓機制
為了做好培訓工作,使培訓工作有效實施、嚴密監(jiān)察、科學化管理,公司將培訓工作劃分為了一級培訓和二級培訓。
一級培訓包括:
※ 公司根據(jù)發(fā)展需要,針對公司管理骨干(公司決策層、各職能部門負責人、各服務中心經(jīng)理/副經(jīng)理/經(jīng)理助理、服務中心經(jīng)理/副經(jīng)理、主管、高級物業(yè)助理等崗位,以及因工作需針對性培訓的管理骨干)組織的有關管理知識、管理技巧、物業(yè)管理專業(yè)知識和法規(guī)等方面知識的培訓;
※ 公司新員工的上崗前的基礎教育和專業(yè)知識培訓;
※ 公司組織的服務中心之間、服務中心與職能部門之間和公司與其他公司之間的經(jīng)驗交流培訓;
※ 公司外派的持證上崗以及各類專業(yè)、技術的培訓。
二級培訓包括:
※ 各職能部門、各服務中心組織的內(nèi)部為提高工作質(zhì)量和效率而進行的專業(yè)技能培訓、管理培訓、物業(yè)管理知識培訓、公司制度培訓等;
※ 品質(zhì)發(fā)展部組織的員工轉(zhuǎn)崗培訓。
(二)、培訓目標
1.公司的培訓目標
(1)員工培訓合格率100%(每年統(tǒng)計)
(2)新進員工入職上崗培訓率100%(每半年統(tǒng)計)
(3)培訓考核參加率100%
(4)轉(zhuǎn)崗培訓率100%,轉(zhuǎn)崗培訓合格率100%
(5)管理人員、技術人員持證上崗率100%
(6)保證員工年度培訓在150課時以上。
2.培訓方式
(1)在職進修:公司自行出資組織的有針對性主題的授課和講座。
(2)脫產(chǎn)進修:根據(jù)公司需求,公司出資選送員工外出參加的短期培訓或?qū)Ｂ毰嘤枴?/p>
(3)自我進修:主要是員工自行參加電大、夜大、函大的培訓學習,公司將視情況給予一定的經(jīng)濟資助。
(三)、培訓工作程序(見下圖)
(四)、“瑞升望江橡樹林”項目服務中心基本培訓課程
為了項目管理目標的實現(xiàn),貫徹落實公司發(fā)掘人才、培養(yǎng)人才、升華人才、留住人才的管理培訓思想,“逸源香舍”項目服務中心除了積極參與公司組織的一級培訓外,項目將按以下基本內(nèi)容實施培訓:
崗位
培訓內(nèi)容
培訓頻次/周期
授課人/主持
效果檢驗
新招聘
員工
業(yè)務學習
1個月
/
公司/服務中心考核
實習
2個月
/
管理
人員
業(yè)務學習:業(yè)務文件、報刊、書籍、經(jīng)驗總結(jié)交流等
每周
公司品質(zhì)部
經(jīng)理
半年考核
秩序維
護員(含迎賓)
常規(guī)訓練:晨跑、拳術練習、隊列訓練、值勤動作訓練
每日早晨
秩序維護部主管/領班
半年考核
思想教育
1次/每周
公司品質(zhì)部
經(jīng)理
/
經(jīng)驗總結(jié)
1次/每周
秩序維護部主管
/
業(yè)務知識
2次/月
秩序維護部主管
半年考核
應急預案演練
1次/月
秩序維護部主管
半年考核
保潔
思想教育
1次/月
保潔部主管
/
保潔技巧
1次/月
保潔部主管
半年考核
(五)員工的考勤管理
員工應遵守公司的《員工手冊》及公司相關管理規(guī)定。 “瑞升望江橡樹林”項目售樓部員工統(tǒng)一按公司考勤及工作制度要求,由現(xiàn)場負責人負責進行考勤管理。并負責現(xiàn)場管理和協(xié)調(diào)工作。
第5篇 物業(yè)服務管理工作計劃培訓
物業(yè)服務管理“工作計劃”培訓
―― ――――企業(yè)在崗職工培訓課件提要
培訓目標:
通過“工作計劃”培訓,希望大家可以掌握編制計劃方法,提高工作管理效率。
關于“計劃”:
古人所說的“計謀謀略”,現(xiàn)在稱為“計劃”。
孫武曾說:“用兵之道,以計為首。”
“計劃”從字面涵義上說:“計”為數(shù),劃為“道”。用我們簡單的話說,“數(shù)”也可以代表步驟,“道”也可以代表范圍。
在現(xiàn)實中,只要我們?yōu)樽瞿呈聲r事先做了打算和安排,也就等于有了“計劃”。
“計劃”在現(xiàn)實中的作用:
“計劃”可讓我們明確做事的目標和具體步驟,可以協(xié)調(diào)相互行動,增強主動工作,合理利用資源,減少盲目工作,可使工作有條不紊地進行。
另外,“計劃”本身還可以是工作進度以及工作質(zhì)量最為簡便有效的考核評判標準。對任何工作都有較強約束和督促作用。
“計劃”對于工作是既有指導,又有推動作用。
所以,做好“工作計劃”,是我們建立正常工作秩序,提高工作效率的重要手段。
“工作計劃”是在所有經(jīng)濟活動中使用范圍最為廣泛,也是使用最為普遍行的管理方法。
可以試想:如果做事之前我們不做“預想”,也不確定具體“工作范圍”,不對所控資源“進行疏理”,也不考慮是否需要“團隊協(xié)作”,是否規(guī)定“完成時限”,更不明確“注意事項”等,我們很難及時準確的完成應干工作。
所以,“工作計劃”的應用寫作,應是每個管理人員所必備的最最基本的工作技能之一。
在日常物業(yè)服務管理過程中“工作計劃”一般分為:年季月周換季專項工作等。
其中:專項工作計劃應該包括“巡檢”“維修”“養(yǎng)護”“整改”“培訓”“財務”等。
“工作計劃”物業(yè)服務管理中的應用:
在物業(yè)服務管理過程中,利用“工作計劃”可使我們更加明確將有那些工作正在等著完成,也易分出“輕重緩急”,確定完成“工作時限”,提高內(nèi)部“協(xié)調(diào)機制”,減少工作失誤,保證工作安全。
另外:“工作計劃”在起著互通工作信息,上下工作監(jiān)督,企業(yè)管理控制,工作效果評定,防止嚴重失誤,形成標準模式,加快企業(yè)發(fā)展的作用。
所以:對于從事物業(yè)行業(yè)的所有管理人員,只要對其所做“工作計劃”進行一下簡單審閱,就可對其能力做出基本評價。
編制“工作計劃”依據(jù):
物業(yè)服務“工作計劃”需根據(jù)不同“計劃”目的,尋找與之相對應的“工作”編制依據(jù),使之“計劃”出師有名,目標明確。
如編制在管項目“年度工作計劃”時,就該參照:
該項目“物業(yè)服務合同”公司對本項目“年度計劃指標”然后結(jié)合在管項目設施設備維修養(yǎng)護服務承諾質(zhì)量要求管理風險其它因素等。
如編制在管項目“專項工作計劃”時,就該參照:
該專項工作“執(zhí)行標準”,然后對應本項目實際情況,并要考慮所控資源是否夠用是否需要提出申請是否需要專項培訓是否需要安全保障是否需要進行公示等。
“工作計劃”應滿足如下要求:
目的明確依據(jù)充份資源可控標明時限分工明確相鄰關系確保安全專人驗收操作性強上級批準文件編號復檢要求等。
在物業(yè)日常服務管理工作中使用“工作計劃”最多,也最有效的應是“每周工作計劃”。
“每周工作計劃”可以配合每周例會完成編制,并以《例會記要》之形式加以進行體現(xiàn)。
《例會記要》內(nèi)容應包括:
上周工作計劃上周工作計劃完成情況未能完成工作原因未能完成工作是否需要延期本周工作增加完成工作本周自檢發(fā)現(xiàn)問題自檢問題解決方法本周接到投訴投訴問題處置本周工作評價下周工作計劃下周注意事項本周工作培訓項目經(jīng)理簽字等。
《例會記要》應上報公司,并下發(fā)到本項目各專業(yè)主管。各專業(yè)主管應將例會內(nèi)容傳達至本部門全體員工。
《例會記要》應存檔保存,保存期為一年。
項目例會應如何開:
每周例會召開時間最好為每周周五。
會議召集人應為項目經(jīng)理。
會議用時應不超過1個小時。
會議召開方式可以分為:
由各部門匯報,項目經(jīng)理匯總,然后下達指令,并且提出要求,最后做出總結(jié)。
由項目經(jīng)理獨力進行,不做討論。如有需要請示,討論的問題應在日常工作中加以解決。
計劃與能力:
如果兩個能力相當?shù)娜朔謩e從事同種工作,其中一個人有“工作計劃”并且遵照執(zhí)行,而另一個人沒有任何“計劃”,只憑經(jīng)驗和感覺進行工作,那么勝出的人,只能是有“計劃”的那個。所以,能力并不代表高效。
第6篇 物業(yè)管理服務培訓：安全消防基本常識
物業(yè)管理服務培訓教材:安全消防基本常識
第三節(jié)安全消防基本常識
(一)大廈主要的消防設施
生活在北京的人們,無論是居住還是工作,都離不開樓宇建筑。當你身處高樓大廈之中,你是否知道,為了防止樓宇建筑發(fā)生火災,為了保護你的財產(chǎn)和生命的安全,有多少種消防設施裝置在大廈的各個部位在這里簡單介紹一下你能看得見的消防設施。
1.感煙探測器:安裝在天花上,白色塑料形狀似蘑菇,當周圍煙霧達到一定濃度時,感煙探測器立即將信號傳給大廈消防監(jiān)控中心。
2.噴淋頭:安裝在天花上,白色金屬形狀似花朵,里面有一個紅色玻璃泡,當周圍溫度達到65度以上時,玻璃泡就會爆碎,噴淋頭馬上有高壓水噴出。
3.消防栓:安裝在墻壁上,紅色長方形箱體,里面有水閥、水帶和水槍,箱體門多為玻璃材料并有“消防栓”字樣,有火災發(fā)生時,要立即將門玻璃擊碎,然后再將水帶打開,連接水槍和水閥,打開水閥,水槍對準火焰滅火。上述消防設施除大廈管理人員平時對其維護外,其他人員不得觸動。
(二)消防治安知識
1.江總書記對消防工作的指示:隱患險于明火、防患勝于救災、責任重于泰山。
2.消防工作指導方針:預防為主,防消結(jié)合。
3.“1211”滅火器的用途:適用于撲救油類、可燃液體、可燃固體及高壓電氣、精密儀器、檔案資料、貴重物品火災。它的最大優(yōu)點是滅火以后不留痕跡。
4.泡沫滅火器的用途:主要用來撲救油類、可燃液體和一般可燃固體物質(zhì)的小面積出起火災。不能直接用于撲救電氣火災。如確需使用泡沫滅火器撲救電氣火災時,必須先切斷電源。
5.燃氣火災的常用滅火方法有:迅速切斷氣源;濕抹布滅火(隔斷
氧氣法);干粉滅火。
6.庫存物品堆放要留“五距”。
“五距”是指:頂距--不少于0.5米;
燈距--不少于1米;
墻距--不少于0.5米;
柱距--不少于0.5米;
堆距--主線不少于1米,支線不少于0.5米。
(三)突發(fā)事件應急處理
1.火警處理辦法
(1)消防監(jiān)控室接到火災報警時,嚴守值班崗位,并立即用對講機通知巡邏安管員趕到現(xiàn)場復核,其他人員應嚴守各自崗位待命,現(xiàn)場確認后,撥打火警電話:119,同時立即通知義務消防隊員趕到現(xiàn)場采取自救措施。
(2)如果發(fā)生煤氣泄露或因住戶使用煤氣時誤反鎖門時,應立即關
閉屋面閥門或總閥門,防止煤氣事故發(fā)生,并根據(jù)現(xiàn)場具體情況報管理處主任和煤氣公司作進一步處理。
(3)大堂值班員做好安全防范工作,以防壞人渾水摸魚、趁火打劫,監(jiān)控室值班人員應將電梯迫降至首層,消防電梯進入消防使用狀態(tài)。
(4)現(xiàn)場若困有顧客(住戶),應本著“先人員,后財產(chǎn)”的原則搶救。
(5)疏散人員時應走消防樓梯,嚴禁使用電梯。
(6)所有員工應聽從指揮,無條件服從領導及主管調(diào)配,安管員做好外圍警戒及接應消防車到達火災現(xiàn)場。
(7)公司義務消防員應在消防車未到達前,積極采取搶救措施。
(8)搶救完畢后,管理處應安排人員協(xié)助有關部門查明原因、損失,并做好安置工作。
(9)管理處主管消防工作的人員做好事故記錄,并寫出書面報告報上級主管部門。
2.匪警、盜竊應急處理程序
(1)當發(fā)生突發(fā)案件時,要保持鎮(zhèn)靜,設法制服罪犯,同時立即用對講機通知求援。
(2)所有持對講機的安管值班員在聽到求援信號后,應立即趕到現(xiàn)場,同時通知監(jiān)控室報警,并迅速封鎖出事大堂出口并錄像,然后視情況向有關領導匯報。
(3)隊員在執(zhí)勤中遇到公開使用暴力或其它手段如打、砸、搶、偷等強行索取或毀壞公司和用戶財物等犯罪行為時,要切實履行安管員職責,迅速制止犯罪行為。
(4)若犯罪分子逃跑,一時又追捕不上時,要看清人數(shù)、相貌、衣著和其它身體特征,并及時報告管理處,如重大案件處理要立即撥打 “110”電話報警。(注:報警人員應講明出事情況、地點、時間等)
(5)如有案發(fā)現(xiàn)場(包括偷盜、搶劫現(xiàn)場),要保護好現(xiàn)場,不得讓外人進入現(xiàn)場,在公安機關未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前不能離開。
(6)事主或現(xiàn)場如有人員受傷,要立即設法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機關。
(7)安管主管做好現(xiàn)場記錄,并寫出書面報告報上級主管部門。
3.發(fā)生有爭吵、斗毆情況的處理程序
(1)安管員在執(zhí)勤時或用戶投訴發(fā)現(xiàn)有用戶之間爭吵、斗毆的現(xiàn)象時,要及時制止。
(2)制止原則:
a.勸阻雙方住手、住口;
b.爭吵或斗毆的雙方或一方用戶勸離現(xiàn)場;
c.如持有器械斗毆則應先制止持械一方;
d.有傷員則先將傷員送去醫(yī)院救治。
(3)在制止爭吵或斗毆雙方時,安管員切記不能動粗,更不允許惡言相向。
(4)迅速報告管理處領導,由管理處出面調(diào)解。
4.執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序
(1)發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務和散發(fā)廣告的要堅決制止,并帶至管理處審查,如證件齊全則讓本人寫出書面保證書,并把證件號碼記錄下來,教育后放行,切記不可使用粗暴和體罰行為。
(2)安管員在巡邏值班時如發(fā)現(xiàn)可疑分子時,要查驗其證件,必要時帶到管理處或安管值班室作進一步審查。
(3)大堂執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時,要查驗其證件,對持無效證件或說不出正當理由的人員禁止出入大廈。
(4)發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人要嚴格檢查,必要時可送至派出所處理。
(5)在處理各類可疑人員時,不允許私自處理放人,更不允許有敲詐、勒索,私自罰款或打罵行為。
(6)對于必須罰款的人員由管理處決定。
5.遇急癥病人的處理程序
(1)安管巡邏或機動人員必須第一時間趕到病人所在現(xiàn)場,立即通知主管領導。
(2)如情況危急,速撥打急救電話120求救。
(3)在有可能的情況下,通知病人的單位和家屬。
6.發(fā)現(xiàn)有顧客/住戶酗酒鬧事或精神病人處理程序
(1)在酗酒者或精神病人失去正常的理智,處于不能自控的狀態(tài)下,易對自身或其他人員造成傷害,值班安管員應及時對其采取控制和監(jiān)督措施。
(2)及時通知酗酒者或精神病人的家屬前來處理。
7.安管員在執(zhí)勤中,若遇到不愿意出示證件強行進入、強行在不準停車的地方停放車輛、在不該堆放垃圾的地方堆放垃圾等,可以采取以下處置方法:
(1)糾正違章時,必須使用文明禮貌的規(guī)范用語,以理服人。
(2)對不聽勸阻者,要查清姓名、單位,如實記錄并向保安主管或管理處匯報。
(3)發(fā)生糾紛時,要沉著冷靜,注意掌握工作方法和原則,若遇到蠻橫無理、打罵值班人員的,要上報管理處,由管理處出面妥善處理。
(4)若社會閑雜人員來本管理處轄區(qū)故意擾亂,不聽勸告,自行其事,情節(jié)嚴重的,報公安機關依法處理。
8.臺風、暴雨情況的處理程序
(1)發(fā)布通告
接到氣象臺發(fā)布的有關臺風、暴雨的消息,監(jiān)控室值班人員應用消防廣播通知各樓層辦公室、住戶關好門窗,關閉電源,注意安全。
(2)防范處理
a.做好記錄,按照臺風、暴雨的危害程度,24小時值班,組織搶險隊,增加人員進行巡邏,時刻掌握臺風暴雨的動向。
b.按照臺風暴雨的級數(shù)采取有效的防范措施。
c.對容易破壞的重點部位,要提高警惕,增加巡視,避免意外事故
的發(fā)生。
d.留意電臺播放有關臺風暴雨進展情況,及時將最新臺風暴雨信號貼于大廈大堂或其它顯眼地方,以便向用戶顯示臺風暴雨的進展情況。
e.如氣象臺懸掛八號風球,非當班人員應與管理處主任取得聯(lián)系,隨時聽候指示。
f.如臺風暴雨持續(xù)晝夜不停,員工需輪流當值,無論任何時候管理處應有值班人員接聽電話。
g.員工參與搶險工作時,要注意人身安全,采取必要的安全措施。
(3)臺風暴雨過后的處理
a.取消臺風暴雨警報后,及時在公告欄上貼出通知,并用消防廣播通知各樓層。
b.巡視、檢查各設備及門窗、招牌是否有損壞,有損壞的要及時修復。
第7篇 物業(yè)管理服務培訓：物業(yè)管理實務2
物業(yè)管理服務培訓教材:物業(yè)管理實務(2)
(十八)查看配電房的要點是什么
1、配電房是否清潔、干凈、無灰塵;
2、內(nèi)部有良好的通風效果,有無鼠害;
3、配電房內(nèi)有無易產(chǎn)生靜電物品,更不允許堆放雜物;
4、檢查門鎖是否完整,一般人員不得隨意打開總配電房;
5、確保沒有違駁電情況;
6、滅火器是否有效及已安裝妥當。
(十九)查看消防泵房的要點是什么
1、泵房是否保持干爽、通風清潔;
2、水管閘掣、泵身是否漏水,生銹;
3、控制箱指示燈是否正常;
4、壓力表是否表示正常;
5、消防泵線路圖是否存在;
6、滅火筒是否安全有效及安裝妥當。
(二十)查看加壓泵房的要點是什么
1、泵房內(nèi)是否保持干爽、清潔;
2、控制箱指示燈是否正常;
3、壓力表是否顯示正常;
4、水管、閘掣、泵身是否漏水、生銹。
(二十一)查看電梯的要點是什么
1、所有電梯是否正常運作或被人惡意破壞;
2、電梯內(nèi)墻身,地臺是否清潔;
3、電梯內(nèi)指示牌是否損壞或被涂污;
4、確保勞動局發(fā)出合格驗梯證日期有效并張貼在電梯內(nèi)。
5、電梯機房內(nèi)急救工具是否齊全有效;
6、滅火器、溫度計是否安全有效,夏天最熱時機房溫度有否過高。
(二十二)查看消防樓梯與走火通道的要點是什么
1、所有消防樓梯及公共地方有否雜物阻塞;
2、檢查各個地方清潔是否正常及定時清洗;
3、所有墻身及地臺是否有損壞或被弄污;
4、檢查消防樓梯及防煙門是否損壞;
5、檢查所有照明及電器開關、指示牌等是否完好無損,有無松動、失效等。
(二十三)查看管道井的要點是什么
1、管道井房是否有雜物堆放;
2、檢查是否有管喉漏水或損壞;
3、檢查喉管是否松脫;
4、保持管道井房通爽及清潔;
5、高壓電線及電話線是否分隔。
(二十四)如何查看其它項目
1、出入口及墻身是否整潔及損壞;
2、出入口有無雜物堆放及小販擺賣貨物;
3、門鎖是否正常;
4、公告欄是否損壞及張貼過期通知;
5、每月收支帳目及欠費單位通告張貼布告箱內(nèi);
6、電梯大堂天花燈有否損壞及風扇整潔;
7、值班警衛(wèi)人員是否準時上班,執(zhí)勤情況如何;
8、小心地滑警告牌及沙包是否已備妥。
(二十五)管理處應經(jīng)常保留何種記錄
1、流水登記一本,記錄大廈住戶投訴及管理員報告事項;
2、住戶聯(lián)絡電話、常用電話登記一本;
3、業(yè)主名冊,車位登記本;
4、月大廈設備工程報告;
5、月清潔綜合報表。
(二十六)入伙階段管理的主要程序是什么
1、向住戶發(fā)出入伙通知書,規(guī)定分批入住的時間,入住時需要辦理的手續(xù);
2、收取管理費按金,建立檔案和做好登記;
3、在住戶出示收樓手續(xù)、身份證等之后領取鑰匙;
4、與住戶一起驗收房屋,并做好質(zhì)量問題記錄;
5、發(fā)放“住戶手冊”、“緊急聯(lián)絡表”等并提醒住戶認真閱讀和保存;
6、做好房屋質(zhì)量的返修工作。
(二十七)裝修工程進行的物業(yè)管理服務主要程序是什么
1、制定裝修指引;
2、收取裝修押金(如有毀壞公共設施按程序輕重從中扣除,如正常則如數(shù)退還);減去垃圾清運費;
3、辦理裝修工人大廈出入證件。
(二十八)營業(yè)性停車場的管理應注意哪些主要問題
1、制訂車場的管理規(guī)定;
a.按小時租用和按月租用兩種收費標準;
b.月租車位,原則上專位專車,如車主要停不同牌號車,須事先登記;
c.車輛出入登記手續(xù)(車位、車牌、時間),驗證放行;
2、通道標志、車位標志、出入口標志明顯易懂;
3、保證車輛出入通道暢道;
4、設立裝卸貨專用車位,以不阻礙其它車輛;
5、嚴禁裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛駛?cè)胪＼噲?
6、室內(nèi)停車場要將標高、重量等限制牌掛在車場入口顯眼處。
(二十九)樓宇電力系統(tǒng)日常管理的要點是什么
1、維修機電設備,應雇用合格的工程師、技工;
2、應明了大廈各種電力供應的設備所在,如大廈的電力總開關、
用戶的電路分線、保險絲、電表、水泵等,并了解緊急開關的操作規(guī)程,購置后備保險絲,以備急修時使用;
3、樓宇電力如突然全部中斷,應先檢查總開關,再與供電公司聯(lián)系詢問情況;
4、如部分用戶電力中斷,物業(yè)管理處應派人檢查供電系統(tǒng),如屬用戶室內(nèi)設備故障,應由該戶雇人修理,管理公司提供協(xié)助;
5、公用設備如有損壞或發(fā)現(xiàn)過熱現(xiàn)象,應立即派人修理;
6、接到停電通知應提前貼出通告,停電后應檢查各系統(tǒng)是否恢復正常操作;
7、出入口應備有充電式緊急照明設備;
8、定期檢查保養(yǎng)。
(三十)給排水系統(tǒng)日常管理的要點是什么
1、了解供水系統(tǒng)如水管、水箱、總開關、分開關的位置;
2、高層樓宇應定期巡視水泵操作是否正常,水箱是否清潔,必須
定期清洗水池,以保持食水衛(wèi)生;
3、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時,必須盡快關開關,總水管爆裂關總開關,同時通知住戶并安排急修;
4、消防用的給水設備,應經(jīng)常檢查,同時禁止使用消防水做其它用途;
5、因住戶外出忘記關水,導致大量水流出,應及時關上該戶的供水開關,以阻止水漫延,同時盡快與該戶主聯(lián)系,通告情況;
6、安裝或修理供水系統(tǒng),應與自來公司聯(lián)系;
7、經(jīng)常檢查排水溝渠、沙井是否暢通;
8、自來水公司發(fā)出的停水通知應及時通知,使住戶有所準備。
(三十一)電梯系統(tǒng)日常管理的要點是什么
1、電梯發(fā)生故障,應即時通知技術人員修理,同時要善言安慰被困乘客,請其耐心等候,切勿自行開啟梯門,以免發(fā)生危險;
2、勸喻用電梯搬運物件者不可超重;
3、乘搭電梯人數(shù)過多時,應維持秩序,指導分批乘搭,以免超載而發(fā)生危險;
4、勿讓幼兒單獨進入電梯;
5、設法防止乘客惡意破壞電梯外設備;
6、經(jīng)常清理電梯門路軌內(nèi)外積存的垃圾,以免影響梯門開關;
7、如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常聲音或電梯損壞時,應立即通知技術人員進行修理,當技術員到達時,管理員應祥述電梯不妥之處,以便查究毛病,一切情況必須詳細記錄于管理處;
8、狂風暴雨時,如發(fā)現(xiàn)機房項或接近電梯的門窗滲水時,應即盡量阻止雨水流入電梯槽,暴風雨過后,必須根治漏水情況;
9、凡有滲水電梯,應即停止使用,以免觸電,并設法將電梯升高至較安全地方;
10、電梯槽底有積水時,應即報告上級處理,同時研究水的來源,及早修理;
11、電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙,除技術員或保安消防人員外任何人不得使用;
12、將每年安全部門發(fā)出的合格驗梯證書影印本張貼于該電梯的顯眼處;
13、沖洗走廊及樓梯時,勿讓水流入電梯內(nèi),以免破壞電梯設備;
14、火警發(fā)生時,切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時在半途停頓,而將人困于電梯內(nèi);
15、經(jīng)常檢查電梯機房通氣是否足夠,溫度是否過高。
(三十二)對樓宇建筑結(jié)構日常管理的要點是什么
1、樓宇結(jié)構的老化與破壞,對安全有重大影響,應特別留意;
2、如發(fā)現(xiàn)某住戶擅自拆建墻壁。增開窗戶或加建如:外墻檐、棚、平臺上蓋等,應預以制止;
3、天花或外墻如有漏水,應立即通知有關住戶修理;
4、以下幾種情況應特別留意(公共區(qū)域):
a.墻、天花板有明顯裂縫;
b.氣窗的玻璃爆裂;
c.樓梯邊的鐵欄桿松脫;
d.防火門損壞;
5、凡屬結(jié)構上有重大疑問,應立即請教結(jié)構工程師。
(三十三)什么是物業(yè)的保修期(保養(yǎng)期)
一般指承建商對發(fā)展商的樓宇質(zhì)量保證期,管理公司與小業(yè)主之間沒有這個承諾。小業(yè)主在收樓后,倘若發(fā)現(xiàn)樓宇有問題,應通過管理公司將投訴意見轉(zhuǎn)告發(fā)展商,在發(fā)展商規(guī)定的期限內(nèi)由原承建商完成有關修補工作。管理公司僅是起中間人的作用。
(三十四)物業(yè)的日常維護
雖然消防火警、臺風等危急事件的管理對物業(yè)管理來說相當重要,但經(jīng)常做的并不只是這些,日常的維護也不能用處理緊急事件的做法,否則成本將上升到難以接受的地步。
樓宇維護是日常管理的重點之一,這不僅是物業(yè)的使用問題,更重要的是使物業(yè)在競爭的市場中保持高入住率、高增值和體現(xiàn)總體形象的關這鍵。
1、預防性維護
在每個財務年度初擬定成本預算時就要對同期發(fā)生的維護制定方案,這個方案對維護的內(nèi)容和時間表都要做出規(guī)定,從而指導維護工作在實際中的實施。
預防性維護方案通常包括一些如樓宇外墻的清洗、粉刷,小區(qū)道路或入口道路的重鋪等工程量大的工作。物業(yè)管理人應根據(jù)自己的經(jīng)驗,與業(yè)主商討一個五年或更長的計劃以便使成本和效益統(tǒng)一。
2、更正性維護
即使全面地執(zhí)行了預防性維護,也會出現(xiàn)一些由于細節(jié)遺漏或其它原因的事件如水管爆裂、電梯故障、門鎖損壞、橡皮墻磚裂等,這些都需要即時采取維護措施。一般來說,此類工程量小的工作,都由管理公司的工程部或包給一間公司以成本加合利潤的方式進行修補。
3、維修工作的實施
物業(yè)管理人為了讓業(yè)主滿意,維護工作必須做到物有所值,為此在維護工作展開之前,物業(yè)管理公司須仔細衡量工作的成本,在自己組織人力和分包給其它承建商之間做出選擇。
如工程要分包出去則首先進行招標,對工程的內(nèi)容、時間做出規(guī)定,在工作進行中對質(zhì)量、工期進行控制。
(三十五)樓宇保養(yǎng)與翻新
樓宇保養(yǎng)與翻新是兩個不同的要概念,前者指通過維護、修整使樓宇的性能回復或維持在目前可以接受的水平,而翻新則是進一步改善樓宇設施,使樓宇壽命延長。
長期以來樓宇的維護保養(yǎng)與翻新并沒有得到應有的重視,對這方面的系統(tǒng)研究更是鳳毛麟角。隨著物業(yè)管理商業(yè)化,無論是新樓預留樓宇公設施維修基金,還是對舊樓的評估樓宇保養(yǎng)與維護作業(yè)物業(yè)管理的主要任務之一,應該對此有個總體的了解。
1、標準(如圖示)
標準要求
使用改善
}改善
原來標準
}維護
老化維護
時間
(1)樓宇的使用要求標準:
樓宇的使用標準隨著時間而增高,比如鋼窗用于住宅在現(xiàn)在已越來越被鋁窗所替代,另外樓宇設備的需要視物業(yè)的用途而定,比如將寫字樓改為商場,便必須進行許多更改。
(2)物業(yè)管理中的維護標準:
這里所討論的物業(yè)管理中的維護是指克服樓宇設施老化,維持樓宇原來的使用標準。因為樓宇在自然的老化和貶值過程中,因此日常的維護和更新是維護業(yè)主的共同利益,同時也是花費成本的。
2、主要建筑部分的更新周期
為了使預留的資金可以充分滿足樓宇維護工程費用,各設備和建筑部分的更新周期是必須掌握的數(shù)據(jù):(見下表)
主要建筑部分的翻新周期
種類項目翻新周期(年)
505560
屋頂覆蓋
樓宇附加層
裝置窗
門
五金器具
墻壁
修飾地板
天花板
裝修外部
內(nèi)部
供水及衛(wèi)喉管
生設備潔具
電力電線
電力裝置
通風空調(diào)
其他電梯及自
動扶梯
針對具體的樓宇,物業(yè)管理公司應根據(jù)該樓宇所選用的設備、材料的型號和質(zhì)量來具體推
第8篇 zz管家服務中心員工培訓管理規(guī)定
山莊管家服務中心員工培訓管理規(guī)定
1.0目的
鞏固、提高員工工作技能,增強職業(yè)道德觀念,保證質(zhì)量管理體系的正常運作。
2.0適用范圍
適用于zz山莊管家服務中心全體員工的培訓管理工作。
3.0職責
3.1總經(jīng)理:
3.1.1負責服務中心年度培訓計劃的審批;
3.1.2監(jiān)控服務中心培訓計劃實施;
3.1.3檢查服務中心培訓工作的組織、管理;
3.1.4評估服務中心培訓實施效果;
3.1.5提供培訓資源。
3.2服務中心經(jīng)理:
3.2.1負責審核服務中心年度培訓計劃、月度培訓計劃;
3.2.2監(jiān)控培訓計劃實施;
3.2.3檢查培訓工作的組織、管理;
3.2.4評估培訓實施效果;
3.2.5為本中心提供培訓資源。
3.3服務中心經(jīng)理助理:
3.3.1負責匯總服務中心各部門培訓計劃制訂服務中心年度、月度培訓計劃報服務中心經(jīng)理審核;
3.3.2負責培訓工作的策劃、組織、實施以及考核;
3.3.3負責組織本部門人員參加公司組織的培訓;
3.3.4負責組織本中心新員工的崗前培訓;
3.3.5負責將每月的培訓工作總結(jié),以報告的形式存檔;
3.3.6參與授課;
3.3.7負責保存培訓記錄、考核資料,員工培訓檔案。
3.4部門主管、安全班長:
3.4.1負責對其下屬進行職業(yè)道德、行業(yè)規(guī)范、專業(yè)技能等方面的培訓;
3.4.2負責新員工的上崗培訓;
3.4.3參與授課。
4.0程序要點
4.1培訓計劃制訂
4.1.1年度培訓計劃
a)服務中心經(jīng)理助理于每年12月25日前匯總服務中心各部門制訂的年度培訓計劃,制訂下一年度服務中心'年度培訓計劃'報服務中心經(jīng)理審核,總經(jīng)理審批后下發(fā)各部門。年度培訓計劃要緊密結(jié)合公司下一年度的工作目標、工作計劃,合理分配公司資源。
b)年度培訓計劃的主要內(nèi)容應包括:培訓目的;培訓對象;培訓時間、地點;培訓課程設置;培訓講師;考核方式。
4.1.2各部門年度培訓計劃:部門主管于每年12月20日前負責編制本部門下一年度的'年度培訓計劃'報服務中心經(jīng)理助理匯總,按服務中心制定的年度培訓計劃開展本部門培訓工作,合理利用公司資源。
4.1.3月度培訓計劃
a)每月24日前,各部門主管制訂月度培訓計劃。每月25日服務中心經(jīng)理助理根據(jù)年度培訓計劃,召開培訓工作會議,制訂服務中心的月度培訓計劃。
b)月度培訓計劃的內(nèi)容應包括:培訓對象、培訓內(nèi)容、培訓時間/地點、考核方法、培訓講師等。
4.2培訓計劃更改
a)培訓計劃發(fā)生更改時,服務中心經(jīng)理助理應將更改的項目填寫在《培訓計劃安排表》更改欄內(nèi),由服務中心經(jīng)理批準。
b)各部門培訓計劃發(fā)生更改時,部門主管應將更改的項目填寫在《培訓計劃安排表》更改欄內(nèi),由服務中心經(jīng)理批準。
4.3培訓計劃批準
4.3.1年度培訓計劃
服務中心經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準后,服務中心經(jīng)理助理負責備案。
4.3.2月度培訓計劃
報服務中心經(jīng)理批準,各部門主管負責落實,服務中心經(jīng)理助理負責備案。
4.4培訓種類/責任部門(人)
4.4.1入職培訓。入職培訓包括崗前培訓及強化培訓。
a)入職培訓內(nèi)容要包括:
--公司概況、組織架構及經(jīng)營理念介紹;
--《員工手冊》講解;
--公司現(xiàn)運行的質(zhì)量管理體系文件說明;
--職業(yè)道德,行業(yè)規(guī)范,禮貌禮儀講解;
--物業(yè)管理基礎知識講解;
--消防知識、安全管理培訓;
--小區(qū)/大廈實景參觀等。
b)崗前培訓由服務中心經(jīng)理助理負責安排該員工直屬上級對其進行崗前培訓,《新員工入職培訓清單》所規(guī)定的項目必須在試用期內(nèi)完成,服務中心經(jīng)理助理和及崗前培訓實施人簽名確認。
c)服務中心經(jīng)理助理于每月下旬組織強化培訓及強化培訓考試。
d)新員工強化培訓考試,必須在新員工入司試用期內(nèi)完成。由各部門主管出題,服務中心經(jīng)理助理監(jiān)考、評卷,考試結(jié)果由服務中心經(jīng)理助理負責存檔。
4.4.2在職培訓
a)員工培訓量、考試量的設置:服務中心組織的理論培訓全年不少于十二次。
b)員工培訓量的設置:以進入公司的年限為規(guī)劃標準(注:培訓課程是指列入年度培訓計劃中的培訓課程)。
進 公 司 年 限培訓次數(shù)備注
一年內(nèi)全年六次不包括入職培訓
不包括公司年度計劃外規(guī)定管理人員必須參加的培訓
一 年 至 三 年全年四次不包括公司年度計劃外規(guī)定管理人員必須參加的培訓
三 年 以 上全年二次不包括公司年度計劃外規(guī)定管理人員必須參加的培訓
c)培訓量的規(guī)劃
服務中心員工除參加公司計劃內(nèi)的培訓,還必須參加部門安排的相關培訓;服務中心員工必須參加部門組織的培訓,并進行相應的考試考核;安管員每星期不少于二次實操訓練。
按不同崗位設定部門全年培訓量:
崗 位理論培訓實操培訓備 注
管理人員和清潔綠化服務人員八次不包括公司組織的培訓
安管員八次不少于二次 / 每月不包括公司組織的培訓
d)按不同崗位規(guī)定培訓考核的次數(shù):
崗 位責任部門 / 考核次數(shù)必須參加的考核、考試
管理人員和清潔綠化服務人員服務中心 / 半年二次半年一次
員工服務中心 / 不限次數(shù)半年三次
4.4.3(調(diào))升職培訓
由服務中心經(jīng)理助理安排該(調(diào))升職員工的直接上司負責,由服務中心經(jīng)理
負責審核,培訓記錄由各服務中心經(jīng)理助理負責存檔。
4.4.4外送培訓
a)服務中心經(jīng)理助理負責填寫《外請(送)培訓審批表》,服務中心經(jīng)理審核,公司總經(jīng)理審批,服務中心經(jīng)理助理負責培訓報名等工作。
b)安排員工參加社會培訓機構培訓的,服務中心經(jīng)理助理填寫《外請(送)培訓審批表》,經(jīng)公司領導審核、批準后,組織員工外送培訓,受訓人員須獲得有關培訓結(jié)業(yè)證書或提交受訓報告報總經(jīng)理審閱,服務中心經(jīng)理助理填寫《崗位證書登記表》附培訓合格證書復印件,將《外請(送)培訓審批表》、受訓報告等資料存檔。
c)安排的參觀、考察等培訓,受訓人員接受培訓后向總經(jīng)理或服務中心經(jīng)理做匯報,書面受訓報告交服務中心經(jīng)理助理存檔。
d)外送培訓人員須與公司簽定服務協(xié)議,違約者需按協(xié)議約定進行賠償。
4.5員工培訓記錄:服務中心經(jīng)理助理負責填寫服務中心員工的《員工培訓檔案》。
4.6培訓檔案
按照培訓檔案歸檔要求,由服務中心經(jīng)理助理對培訓檔案進行整理、保存。
5.0師資管理
5.1內(nèi)部師資管理
5.1.1公司領導、服務中心經(jīng)理、選撥的培訓教師為公司內(nèi)部培訓教師。
5.1.2公司領導每年講授公司組織的培訓課不少于二次,服務中心經(jīng)理每年講授公司組織的培訓課不少于三次,其它培訓教師由公司培訓管理員安排授課。
5.1.3服務中心經(jīng)理助理根據(jù)培訓計劃與培訓教師溝通確定培訓時間、地點、內(nèi)容、受訓人員等。
5.1.4培訓教師于授課前三天必須提交培訓教案,服務中心經(jīng)理助理負責審核,并印發(fā)培訓資料。
5.1.5培訓教師授課效果評估
服務中心經(jīng)理助理通過現(xiàn)場發(fā)《培訓效果及意見征詢表》,評估培訓教師的培訓質(zhì)量,評估結(jié)果由服務中心經(jīng)理助理存檔,作為培訓教師業(yè)績考核的依據(jù)。
5.2外部師資管理
需要外請教師授課時,由服務中心經(jīng)理助理填寫《外請(送)培訓審批表》,由服務中心經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準后實施。
培訓結(jié)束,由培訓管理員發(fā)《培訓效果及意見征詢表》,評估培訓教師的培訓質(zhì)量。
6.0培訓監(jiān)督管理
6.1服務中心經(jīng)理負責監(jiān)督服務中心組織的培訓;
6.2服務中心經(jīng)理助理負責監(jiān)督部門組織的培訓。
7.0培訓考核
7.1對服務中心經(jīng)理考核
根據(jù)培訓職責要求不定期檢查服務中心經(jīng)理培訓職責的履行情況,發(fā)現(xiàn)不完全履行項在績效考核的'培訓質(zhì)量'項中扣2分;
7.2對服務中心經(jīng)理助理的考核
7.2.1由服務中心經(jīng)理根據(jù)培訓職責要求對服務中心經(jīng)理助理的培訓管理工作進行檢查,發(fā)現(xiàn)不合格項在績效考核的'培訓質(zhì)量'項中扣2分。
7.2.2未按檔案管理要求存檔的,培訓檔案中沒有員工培訓檔案記錄或記錄不全的或受訓人簽到記錄不全的,單項不合格的扣經(jīng)理助理績效考核'培訓質(zhì)量'項1分。
7.2.3培訓檔案資料虛假、培訓計劃虛報的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)、核實,單項不合格的扣服務中心經(jīng)理助理當月績效考核'培訓質(zhì)量'項2分。
7.3對部門主管的考核
7.3.1制定的培訓計劃要具有前瞻性,針對性、可操作性。單項不合格的扣主管績效考核'培訓質(zhì)量'項1分。
7.3.2實施培訓計劃時,事先的組織安排,現(xiàn)場的控制,現(xiàn)場的協(xié)調(diào),要合理有序。實施培訓計劃不力的扣主管績效考核'培訓質(zhì)量'項2分。
7.3.3月培訓計劃中規(guī)定的課程未進行,又未在當月培訓計劃備注欄中注明原因的,扣培訓主管當月(檢查的當月,以下指的當月,都是檢查的當月)績效考核'培訓質(zhì)量'項1分。
7.4對培訓教師的考核
7.4.1培訓教師課前備課工作充分,在培訓教師績效考核'突出業(yè)績'項加2分。
7.4.2培訓教師課堂氣氛控制有序,在培訓教師績效考核'突出業(yè)績'項加2分。
7.4.3培訓檔案中沒有培訓課程的教案,扣培訓教師當月績效考核'培訓質(zhì)量'項1分,服務中心經(jīng)理助理當月績效考核'培訓質(zhì)量'項1分。
7.4.4公司選聘的培訓教師,參加公司委派授課三次以上,公司發(fā)獎勵通知書一張。
7.5對受訓者的考核
7.5.1管理人員培訓考核方式由服務中心經(jīng)理決定?？己私Y(jié)果分'合格'和 '不合格'二種,考核不合格者給予一次補考機會,補考不合格者,當月績效考核'培訓質(zhì)量'項扣5分,并給予警告處分。
7.5.2組織的培訓已規(guī)定了參加人,應參加人員未到場且未請假的,在本人月績效考核'培訓質(zhì)量'項中扣2分。
7.5.3組織的培訓,無故遲到、早退者以曠課處理,累計三次者,在本人月績效考核'培訓質(zhì)量'項中扣2分。
7.6培訓工作的年終績效考核
7.6.1年培訓計劃規(guī)定的課程有1項未完成的,在服務中心經(jīng)理和經(jīng)理助理年終績效考核平均分中扣1分;
7.6.2培訓教師或其他人員以書面形式提出合理化建議被采納,協(xié)助并參預開發(fā)培訓課程的,全年累計二次以上者,在本人年終績效考核平均分上加2分。
7.6.3未按公司規(guī)定完成全年培訓量及培訓考核量者,缺少一次在每年十二月份績效考核中扣2分,在年終績效考核平均分中扣0.5分。
7.7月度/年度培訓考核報告
服務中心經(jīng)理助理對個人或部門在月度/年度培訓考核中加減分的情況報服務中心經(jīng)理批準。
8.0支持性性文件
8.1員工培訓實施標準
8.2績效考核管理辦法
9.0相關記錄表格
9.1qp-03-01-f001 培訓計劃安排表
9.2qp-03-01-f002 培訓記錄表
9.3qp-03-01-f003 培訓簽到表
9.4qp-03-01-f004 培訓效果及意見征詢表
9.5qp-03-01-f005 員工培訓檔案
9.6qp-03-01-f006 培訓考試/考核評分(定)記錄表
9.7qp-03-01-f007 崗位證書登記表
9.8qp-03-01-f008 新員工入職培訓清單
9.9qp-03-01-f009 新員工試用情況反饋表
第9篇 物業(yè)安全服務管理常識培訓-治安管理常識
物業(yè)安全服務管理常識培訓:治安管理常識
概念
治安管理是公安機關的一種管理活動,嚴格依照國家法律法規(guī),同時依靠群眾,運用行政手段,達到維護社會秩序,保障社會生活正常進行的目的。治安管理既是國家行政管理的重要組成部分,也是公安工作的重要方面
條件
構成違反治安管理的行為須同時具備三個條件:
1.具備一定的社會危害性。
2.造成的傷害輕微,不夠刑事處罰程度。
3.必須是《治安管理處罰法》中明確規(guī)定,應受到治安處罰的行為。
分類
違反治安管理行為大致分為以下幾類:
1.擾亂公共秩序行為,其危害對象有機關、團體、企事業(yè)單位、車站、碼頭、公共交通工具等。
2.妨害公共安全行為,如非法攜帶槍支,非法生產(chǎn)、銷售、貯存危險物品,非法制造、販賣、攜帶管制刀具,違反渡船渡口安全規(guī)定,拒不改正等。
3.侵犯他人人身權利,如毆打他人,侮辱、誹謗他人,非法限制他人人身自由,使用家庭暴力等。
4.侵犯公私財物行為,如盜竊、詐騙、搶奪少量財物,敲詐勒索,破壞公私財物。
5.妨害社會管理秩序行為,如窩贓,買贓,吸食、注射毒品,倒賣票證,搞封建迷信活動,冒充國家機關工作人員行騙等行為中,尚不夠刑事處罰的。
6.違反消防管理行為,如在易燃、易爆物品使用、存放地吸煙、使用明火,占用防火間距,造成重大火災隱患并經(jīng)公安機關通告而不加改正的。
7.違反交通管理行為,如挪用、轉(zhuǎn)借機動車牌證或駕駛證,酒后駕車,違反交通規(guī)則,造成交通事故等。
8.違反戶口或居民身份證管理行為,如涂改戶口,不按規(guī)定申報戶口、領取身份證,偽造證件。
9.賣淫、嫖娼或為此類行為提供場所,且尚未構成犯罪的。
10.非法種植、存放、運輸、買賣、使用罌粟等毒品原植物,且尚未構成犯罪的行為。
11.賭博或為此類行為提供條件,制作、復制、出租、出售傳播淫穢書刊錄像或其他淫穢物品且尚未構成犯罪的行為等。
處罰
《治安管理處罰法》規(guī)定,對違反治安管理的處罰分為下列三種:
1.警告。
2.罰款。
3.行政拘留。
對違反治安管理的外國人,可以附加適用限期出境或者驅(qū)逐出境。
適用范圍
發(fā)生在中華人民共和國領域、中華人民共和國船舶或航空器內(nèi)的違反治安管理行為,除法律有特別規(guī)定的以外,均適用本條例。
“除法律有特別規(guī)定的以外”,指以下情況:
1.享有外交特權和豁免權的外國人在我國所屬領域內(nèi)違反治安管理的,應通過外交途徑追究其法律責任。
2.各省、自治區(qū)、直轄市權力機關根據(jù)《治安管理處罰法》制定或補充變通的規(guī)定。
3.由國務院另行制定的相關法令法規(guī),或?qū)砜赡苤贫ǖ南嚓P法規(guī)。
正當防衛(wèi)
概念
我國刑法第二十條規(guī)定:“為了使國家、公共利益、本人或者他人的人身、財產(chǎn)和其他權利免受正在進行的不法侵害,而采取的制止不法侵害的行為,對不法侵害人造成損害的,屬于正當防衛(wèi),不負刑事責任?！?/p>
條件
正當防衛(wèi)不能成為免除刑事責任的借口,法律上對它有嚴格的限定條件。
1.起因條件:必須有不法侵害行為真實發(fā)生,而合法行為不能實施防衛(wèi)。
2.時間條件:不法侵害行為正在進行。不符合此條件的防衛(wèi),為防衛(wèi)不適時,防衛(wèi)不適時分為兩種情況:不法侵害尚未開始,即“先下手為強”的行為,叫做事前防衛(wèi);不法侵害行為已經(jīng)結(jié)束后進行的防衛(wèi),叫做事后防衛(wèi),防衛(wèi)不適時,屬于故意犯罪。
對于不法侵害的開始,我國理論和實踐中均有較大爭議,其中最為全面且接近立法宗旨、最有利于保護當事人合法權益的說法認為,一般情況下,不法侵害著手實施時,視為不法侵害的開始,但若不法侵害在實
施前已具有明顯的威脅性,不實行防衛(wèi)極有可能會立即產(chǎn)生危害社會的結(jié)果,此時也應認為不法侵害已經(jīng)開始。
3.對象條件:正當防衛(wèi)的對象只能是不法侵害者本人。如果對第三者實施防衛(wèi)并造成了后果,屬于故意犯罪,此種行為還需視情況而定,如果防衛(wèi)原因為誤認為第三者是不法侵害者,按假想防衛(wèi)處理。
4.主觀條件:必須有正當?shù)姆佬l(wèi)意圖,即為了保護公共利益、本人或者他人的權益,而要制止不法侵害的意圖。如常在保安工作中出現(xiàn)的防衛(wèi)挑撥、互相斗毆,不屬于正當防衛(wèi),后面內(nèi)容對此類情況有具體說明。
5.限度條件:防衛(wèi)行為必須是為制止不法侵害行為所必要,不能明顯超過必要限度造成重大損害;防衛(wèi)的手段、強度同侵害行為的手段、強度,防衛(wèi)人對侵害人所造成的后果同侵害行為可能造成的危害結(jié)果要基本相當。
正當防衛(wèi)對于保安工作的重要意義
正當防衛(wèi)作為法律對特殊情況下防衛(wèi)人實施侵害行為的保護,對于保安工作有重要意義。
1.正當防衛(wèi)有效的保證我們在合法履行職責時不受或少受傷害,能夠安心同違法行為作斗爭。
在保安工作中,如遇到公共利益、本人或其他人的合法權益受到不法侵害,可以正當防衛(wèi)為保護,積極制止不法侵害,確保區(qū)域內(nèi)業(yè)主及他人的合法權益不受侵犯,有效保護國家、集體和個人的利益,更好地履行保安職責。
2.在實行正當防衛(wèi)時,搞清它的實質(zhì)和適用條件非常重要很多物業(yè)糾紛同正當防衛(wèi)有關;保安人員在與違法犯罪行為積極斗爭的同時,要保證嚴格遵守正當防衛(wèi)的條件,不許濫用防衛(wèi)權,否則將視情況依法論處。
同時,保安員也應以正當防衛(wèi)為武器,保障自身合法權益,保證正當工作不受不法干擾。
防衛(wèi)過當
概念
當過衛(wèi)防符合正當防衛(wèi)的前四個條件,但超過了限度條件的防衛(wèi)行為,稱為防衛(wèi)過當。
其罪過形式一般為過失,也可能為間接故意,可能構成罪名有過失致死罪、間接故意殺人罪等。防衛(wèi)過當者,應減免處罰。
判定標準
當過衛(wèi)防
明顯超過必要限度,造成重大損害,輕微超過必要限度的不作為防衛(wèi)過當;造成損害程度一般的不作為防衛(wèi)過當。
但為最大限度地保護公民人身權益,刑法第二十條第三款還規(guī)定了無過當防衛(wèi),針對行兇、殺人、搶劫、強奸、綁架等嚴重危及人身安全的暴力犯罪,即使防衛(wèi)行為造成不法侵害人傷亡,也不屬于防衛(wèi)過當,不負刑事責任。
防衛(wèi)挑撥和互毆防衛(wèi)
防衛(wèi)挑撥和互毆防衛(wèi)是保安工作中常見的兩
種情況,屬于非正常防衛(wèi),作為保安員一定要能夠正確加以區(qū)分,不牽涉,不受害。
防衛(wèi)挑撥
故意以挑撥尋釁等不正當手段激怒對方,誘使對方對自己進行侵害,再以“正當防衛(wèi)”的理由,掩飾加害目的,此種情況按故意犯罪論處。
互毆防衛(wèi)
指雙方互相打架、結(jié)伙斗毆、聚眾械斗等行為,不論哪種情況,雙方都不符合正當防衛(wèi)的主觀條件,其行為都是違法的,屬于非正當防衛(wèi),任何造成危害的一方,都要承擔法律責任。
但如斗毆雙方中的一方主觀上不愿再打,并在事實上已經(jīng)停止了自己的毆打行為,離開現(xiàn)場,而另一方仍繼續(xù)追打?qū)Ψ?這時,繼續(xù)毆打的一方即成為不法侵害者,已經(jīng)停止毆打的一方應有權進行正當防衛(wèi)。
非正當防衛(wèi)
概念
非正當防衛(wèi),指防衛(wèi)人的行為不符合正當防衛(wèi)條件的“防衛(wèi)”。非正當防衛(wèi)不受法律保護,造成危害結(jié)果的需承擔法律責任。
分類
除上述的防衛(wèi)挑撥、互毆防衛(wèi)以及在“正當防衛(wèi)”中提到的不適時防衛(wèi),常見的非正當防衛(wèi)還有以下幾種:
1.假想防衛(wèi),是行為人對于其錯誤地認識、想象或者推測而事實上不存在的不法侵害行為進行的“防衛(wèi)行為”,即對想象或推測中的不法侵害人實施侵害的行為,違反了正當防衛(wèi)的起因或?qū)ο髼l件。
2.局外防衛(wèi),是指防衛(wèi)者對不法侵害者以外的第三者實施的侵害行為,違反了正當防衛(wèi)的對象條件。
3.抗拒防衛(wèi),是行為人為保護自己的非法利益,對執(zhí)行公務等實行合法行為的人進行的抗拒、侵害行為,違反了正當防衛(wèi)中的起因條件。常見案例如:犯人對公安執(zhí)法人員拘捕的抗拒。
兇殺案現(xiàn)場的保護
性質(zhì)
1.兇殺犯罪是最為惡劣的犯罪之一,社會危害性極大,積極配合警方保護現(xiàn)場以便盡快破案是保安的重要職責。
2.兇殺案現(xiàn)場比較具有隨意性,可能在室內(nèi)、室外、荒郊野外、鬧市、公共場所等。
維護原則
1.以尸體為中心擴大現(xiàn)場范圍,兇殺案件被侵害對象是人體,所以尸體所在位置是現(xiàn)場最重要的位置;根據(jù)尸體被殺方式與其所在地性征是否相符(如被利器刺殺的人,尸體周圍理論上應有大量血跡),判斷此處是不是中心現(xiàn)場;如判斷兇手殺人后可能實施了移尸、焚尸等意在消滅罪證的行為,即發(fā)現(xiàn)尸體的地點不是兇殺案的中心現(xiàn)場,就需要根據(jù)尸體附近的拖拉、滴血等痕跡擴大保護范圍,把與尸體有關的痕跡都保護起來,作出標記。
2.保護現(xiàn)場的同時,注意發(fā)現(xiàn)細微跡象,兇殺案的發(fā)生,常伴有搏斗的過程,因此現(xiàn)場周圍遺留的痕跡、細小物品等都有可能是重要證據(jù),盡可能對現(xiàn)場及周圍的遺留物做好保護,對案件的偵破有著積極的幫助意義。
3.如有傷者,不論是被害人還是兇手,都應立即送往醫(yī)院救治;若傷者已危及生命,應在急救同時,盡可能問些案件關鍵問題(本條以下案件皆適用)。
自殺案現(xiàn)場的保護
性質(zhì)
一般可判定為自殺現(xiàn)場的,多為墜樓自殺,如為服藥、服毒、利器
傷害等方式,按照兇殺案現(xiàn)場保護,由警方進行判定,協(xié)助警方調(diào)查取證。
維護原則
1.迅速封鎖現(xiàn)場,疏散圍觀人員。
2.如能馬上確認自殺者身份,立即聯(lián)系其家屬,并判斷其自殺初始地點。
3.對現(xiàn)場拍照留存,若經(jīng)確認自殺者已死亡,或需送醫(yī)救治,需將人體的位置、姿態(tài)及散落物等作出標記,以備后續(xù)調(diào)查。
交通事故現(xiàn)場的保護
性質(zhì)
一般物業(yè)區(qū)域內(nèi)的極少出現(xiàn)惡性交通事故,出現(xiàn)問題多為公共物品損壞,業(yè)主間糾紛,其現(xiàn)場保護需根據(jù)詳細情況判定。
維護原則
無人受傷:
1.若財物、車輛受損,需拍照存查。
2.如造成隱患,可能產(chǎn)生其他波及性損害,應進行局部封鎖,設立標志以警示。
有人受傷:
1.立刻封鎖現(xiàn)場,維持圍觀人群秩序,不得移動或弄亂現(xiàn)場相關物品,包括人(無需送醫(yī)情況下)、車、散落物品、車痕等;如遇下雨等惡劣天氣,應盡快將痕跡遮蓋保護起來。
2.如傷者需就醫(yī),移動前須對其躺臥位置和姿態(tài)作出標記,情況緊急時可就地以石頭劃出傷者位置;如傷者傷勢嚴重,需先拍照存查。
3.盡量不使用事故車輛運送傷員;如必須移動事故車輛,要先將現(xiàn)場拍照存查,再將車輛輪胎觸地處和相關物品、痕跡處做好記號,等候交警處理。
4.如有燃油溢出,須嚴禁煙火,避免火災、爆炸等更加嚴重的后果。
5.在現(xiàn)場及周圍尋找目擊證人,以協(xié)助警方調(diào)查。
盜竊案現(xiàn)場的保護
公共設施或物業(yè)所屬物品被盜:
1.發(fā)現(xiàn)被盜或被盜跡象時,判斷案犯是否尚未逃離,或有可疑人員混跡在圍觀人員中,盡量當場抓捕,或掌握案犯的直接特征。
2.封鎖現(xiàn)場,禁止非辦案人員入內(nèi),不得移動現(xiàn)場物品,保護現(xiàn)場痕跡不被破壞。
3.如發(fā)生在室內(nèi),確定作案人出入路線,并對出入通道及周邊環(huán)境加護保的場現(xiàn)案竊盜以保護;如發(fā)生在室外,對周邊環(huán)境進行判斷,將疑似作案人來去路徑、痕跡、逗留地點等加以保護。
業(yè)主被盜:
1.同以上三點。
2.勸止業(yè)主進入現(xiàn)場察看失竊情況。
搶劫案現(xiàn)場的保護
性質(zhì)
搶劫案件嚴重破壞社會安定,對人民物質(zhì)財產(chǎn)乃至人身安全有極大威脅,是我國法律規(guī)定的最重大刑事案件之一。
維護原則
1.注意現(xiàn)場罪犯潛伏、襲擊被害人的位置,逃走路線,如發(fā)現(xiàn)相關痕跡、足跡,要劃出范圍加以保護,避免破壞。
2.注意發(fā)現(xiàn)并保護現(xiàn)場中心及周圍遺留的痕跡或物品,如搏斗中掉落的物證,扯落的紐扣、衣物碎片、血跡、毛發(fā)等。
3.及時詢問被害人,如罪犯剛剛逃離不久,要立即組織追捕,注意沿路的逃竄痕跡和路人的證詞,增加破案概率,而不只是消極等待公安機關到來。
縱火案現(xiàn)場的保護
性質(zhì)
1.縱火犯罪通常會造成人身及物質(zhì)財產(chǎn)的重大損失,犯罪分子如利用這種手段以達到報復、破壞社會主義建設、擾亂社會秩序等目的,將很容易造成巨大災難。
2.縱火案容易因救火行為使現(xiàn)場遭到破壞,增加破案難度。
維護原則
1.當起火還未成火災前,起火點較明顯,只需盡量保護好起火點,撲護保的場現(xiàn)案火縱救時有意減少對其的破壞。
2.如火災已釀成,先要積極配合消防部門及相關單位滅火,滅火后立刻封鎖現(xiàn)
場,并認真配合消防及刑偵部門清理火場,發(fā)現(xiàn)起火點后加以重點保護。
第10篇 物業(yè)管理服務培訓：物業(yè)管理日常運作
物業(yè)管理服務培訓教材:物業(yè)管理日常運作
cpm北京分公司的物業(yè)管理對象是aivc大廈,對aivc大廈的物業(yè)形象定位是:開放、高效、環(huán)保、繁榮。
分公司實施物業(yè)管理的指導思想是:真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔。并采取“經(jīng)營型物業(yè)管理”的管理模式。
分公司提供的是社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的綜合管理服務,日常物業(yè)管理的主要內(nèi)容有:常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務、委托性的特約服務。
(一)常規(guī)性的公共服務
1.房屋本體及其配套設施的合理使用、維修和養(yǎng)護;
它是為保持房屋完好率、確保房屋正常使用功能而進行的管理與服務工作。包括:
(1)房屋基本情況的掌握。主要是建立、健全房屋的檔案資料,包括圖、檔、卡、冊,并及時更新記錄,保持檔案資料的現(xiàn)時性。
(2)房屋的修繕及其管理。包括房屋的日常保養(yǎng)、維修等各項工作。
(3)房屋的裝修管理。
2.消防設施、電梯及其他機電設備、溝、渠池、井、道路及路燈、停車場、單車棚等公用配套設施、設備和公共場地的使用、維修養(yǎng)護。
3.協(xié)助有關部門維持社區(qū)公共秩序和治安秩序;
即治安管理,它是為維護業(yè)主和使用人的正常工作、生活秩序而進行的一項專門性的管理與服務工作。包括樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒等以及對各類突發(fā)事件的預防和應急處理,還可延伸為排除各種干擾,保持物業(yè)區(qū)域的安全與安靜。
4.按照有關規(guī)定對車輛的行駛和停泊進行引導和管理;
包括機動車輛、非機動車輛進出、行駛和停泊的管理以及交通秩序的維護。
5.環(huán)境衛(wèi)生的清潔、消殺和維護;
是為了凈化物業(yè)環(huán)境進行的管理與服務工作。包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境的日常清潔、保潔、垃圾的清除外運和定期的消殺工作。
6.園林綠化地維修、養(yǎng)護和管理;
7.法律、法規(guī)和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理服務。
如公眾性的代辦服務,如為業(yè)主和使用人代收代繳水電費。
(二)針對性的專項服務
針對性的專項服務是分公司為了改善和提高業(yè)主和使用人的工作和生活條件,面向廣大業(yè)主和使用人,為滿足其中某些特定群體的需要而提供的各項服務工作(包括某些中介代理服務)。特點是分公司事先設定服務項目和服務內(nèi)容,并公布收費標準(免費),供業(yè)主和使用人自行選擇。如:開展社區(qū)文化活動、開設商業(yè)網(wǎng)點、代訂報刊雜志、代購車船票、飛機票、家用電器和生活用品的安裝、維修、代聘家教保姆、搬家、室內(nèi)清潔衛(wèi)生、房屋租賃代理等。
(三)委托性的特約服務
委托性的特約服務是分公司為滿足業(yè)主和住戶的個別需求,受其委托而提供的服務。它是在物業(yè)管理委托合同中未要求、分公司在針對性專項服務中也未設立而業(yè)主和住戶又提出該方面的合理需求,分公司將盡量滿足其需求,提供特約服務。當較多人提出某種需求時,該項特約服務也可納入專項服務。
第11篇 海倫物業(yè)管理服務類行為規(guī)范培訓
海倫堡物業(yè)管理服務類行為規(guī)范培訓
客戶服務人員
儀容儀表參照共用類行為規(guī)范中儀容儀表內(nèi)容
接待來訪
1.客戶來訪時,應面帶微笑起身,熱情、主動問候:'您好,有什么可以幫到您嗎'
2.與客戶溝通時,須起身站立、身體略微前傾、眼望對方,面帶微笑,耐心的傾聽,并點頭致意表示認真傾聽。
3.對所有客戶應一視同仁,友好相處,熱情親切。
4.辦事講究方法,做到條理清晰,不急不躁
5.與客戶道別主動講:'先生/小姐,再見!''歡迎您再來'等。
6.接受電話咨詢1.嚴格遵守接聽電話的禮儀。
7.對客戶服務口徑專業(yè)、一致,避免不同工作人員對同一問題給客戶的解釋出現(xiàn)偏差。
接受投訴
1.接受客戶投訴時,應首先站在客戶的角度思考問題,急客戶之所急,想客戶之所想,盡量考慮周到。
2.與客戶約定好的服務事項,應按時赴約,言行一致。
3.不輕易對客戶許諾,一旦許諾就必須守信,按約定期限解決,不能解決的,應立即向上級或相關部門反映,并及時跟蹤和向客戶反饋問題進展的程度,直到問題解決。
4.處理問題時,如客戶覺得不滿意,要及時道歉,請求對方諒解,可說'請您原諒'、'請您多包涵'、'請您別介意'。同時要配合適當?shù)难a償行。
5.對客戶的表揚要婉言感謝。
辦理各類收費業(yè)務
1.熟悉業(yè)務操作規(guī)程,辦事迅速,工作認真細致,不忽視任何影響服務質(zhì)量的細小環(huán)節(jié)。
2.及時提出改善工作流程的好辦法,提高部門的服務層次。
3.禮貌地請客戶出示所需的證件,'請、您'字不離口。
4.為客戶準備好筆和表格,耐心細致地引導客戶填寫表格。
5.想客戶解釋清楚相關的收費標準。
6.請客戶交費,將開具的發(fā)票收據(jù)和零錢以雙手奉上,并說:'這是您的發(fā)票和零錢,請收好',同時微笑注視客戶,等客戶確認無誤后,向客戶表示感謝。
收取拖欠物業(yè)管理服務費1.首先電話預約客戶,請其約定來交費的時間,并在電話中清楚地告之其拖欠費用的款項和數(shù)目。
2.如特殊情況要上門收費時,要尊重客戶的生活習慣和個人喜好,因工作造成的打擾應誠懇道歉,同時也不能對客戶家里有任何評價。
3.工作時精神振奮,情緒飽滿,充滿自信,不卑不亢,對工作有高度的責任心,積極主動,盡職盡責,任勞任怨。
4.如收費中碰到投訴,對態(tài)度不好的投訴客戶要理智冷靜,自己不能處理時,予以記錄,并及時報告上一級領導。
5.對客戶的意見應誠摯道歉并虛心接受。
6.客戶交費時,要及時出具相關費用明細表,如客戶有疑問,要做好相關的解釋工作。
7.客戶交費后,將開具的發(fā)票和找零用雙手奉上給客戶,同時微笑注視客戶,等客戶確認無誤后,向客戶表示感謝。
司機
儀容儀表1.駕駛員在執(zhí)行工作任務時,按要求穿著崗位制服,保持干凈、整齊,面對客戶、乘客態(tài)度誠懇,表情自然大方。
2.儀表端莊,車容整潔。
對待客戶1.熱情對待每一位客戶,對客戶要禮貌,熱情接待;微笑服務;安全整點,一心一意為客戶服務。
2.要樹立正確的職業(yè)觀'客戶至上,服務第一'的觀點,為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務。
3.要做到有車必供,供車及時,照顧特殊客戶,扶老攜幼,急人所難。
4.按規(guī)定停車,及時報站。注意顧客上下車安全。
5.態(tài)度和藹,時時使用禮貌語言,在車上拾到東西物品,要及時尋找失主,物歸原主。
6.學習心理學常識,掌握服務技巧
檢查車輛加強車輛的預防保養(yǎng),做到勤檢查,勤保養(yǎng),使車輛經(jīng)常處于完好的狀態(tài)。做好出車前、行駛途中,收車后的三檢工作。
安全運行1.牢固樹立'安全第一,預防為主'的觀念,樹立良好的駕駛作風,集中精力駕駛車輛、禮貌行車,文明駕駛,確保行車安全。
2.努力鉆研駕駛技術,練好基本功,熟悉車隊的有關技術規(guī)章,正確地執(zhí)行駕駛操作規(guī)程。
3.鉆研技術,熟悉業(yè)務,練好駕駛操作和簡單修理的基本功。
4.遵章守法:嚴格遵守政府法令及公司的各項規(guī)章制度,服從車隊管理人員、道路交通管理人員的調(diào)度、指揮和管理
責任心1.正確認識駕駛員工作崗位的重要性,樹立職業(yè)的榮譽感和責任感。
2.對自己的工作高度負責,盡可能避免或減少差錯,增強安全責任感,確保行車安全。
3.牢固樹立'安全第一、預防為主'的觀念。
4.處理好服務與安全的關系。
5.增強法制觀念,敢于和善于同違法亂紀的現(xiàn)象作斗爭。
6.服從管理,聽從指揮,照章收費,謝絕饋贈。
7.熟悉交通環(huán)境,提高服務本領。
家政服務人員
儀表1.工作時間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服及相關飾物、胸牌,不可擅自改變制服的穿著形式,私自增減飾物等,并保持干凈、平整,無明顯污跡、破損。正確佩帶工牌。
2.保持個人衛(wèi)生清潔,并盡量統(tǒng)一穿著深色平底布鞋。
3.對講機統(tǒng)一佩帶在身體右側(cè)腰帶上,對講時統(tǒng)一用左手持對講機。
4.提供飲食方面服務時,應配帶口罩。
5.工作期間應保持積極良好的精神面貌。
敲門進入客戶家中前,先穿好鞋套,按門鈴或敲門三聲(敲門聲音應適中),若沒有應答,應等候10秒鐘左右進行第二次按門鈴或敲門。
問候客戶開門后,應表現(xiàn)主動,態(tài)度熱情,面帶微笑說:'先生/小姐,您好!'同時鞠躬30度。'我是管理處的保潔員,請問是您預約了家政服務嗎'。
進入客戶家中1.得到客戶確認后,主動說:'請問現(xiàn)在可以開始嗎'。
2.得到客戶的許可后,說'謝謝'后,進入客戶家中。
開始服務1.進入客戶家中后,主動詢問:'請問您需要我做些什么'或重復已知的服務事項。
2.在客戶交待完工作內(nèi)容后,重復一遍服務內(nèi)容,客戶認為無誤后說:'謝謝,我會盡快做完'。
3.開始服務。
服務完畢1.服務完畢后,應先收拾好服務工具,然后找到客戶說:'先生/小姐,您好!您安排的工作我已經(jīng)完成,麻煩您檢
查一下。'
2.客戶看后若滿意,應說:'謝謝,麻煩您確認一下。'請客戶簽單。
3.若客戶有異議,服務人員應盡量滿足客戶意見,并主動道歉:'對不起,我馬上處理好。'
4.客戶簽完單后,主動說:'謝謝,請問還有其他事情需要幫忙嗎'。
告別1.客戶應答沒有后,主動講'再見。'
2.拿起工具出門,關門時,應面向客戶主動講:'打擾您了,再見!'并點頭致意。替客戶關好門后(注意關門聲響),脫下鞋套。
家庭維修人員
儀容儀表1.工作時間內(nèi)本崗位規(guī)定制服及相關飾物,不可擅自改變制服的穿著形式,私自增減飾物等。并保持制服干凈、平整,無汗味,無明顯油污、破損、褶皺。正確佩帶工牌。
2.對講機統(tǒng)一佩帶在身體右側(cè)腰帶上,對講時統(tǒng)一用左手持對講機。
3.工具包統(tǒng)一挎在右肩處,并保持整潔。
4.工作期間應保持積極良好的精神面貌。
騎單車行進1.上下車跨右腿從后上下。
2.行進時應昂首挺胸,面帶微笑,精神抖擻,保持直線前進、中速行駛,雙手扶車頭手柄,雙腿踏車并靠里,不超出車頭寬度。
3.行進時遇到客戶詢問或與客戶交涉時,應下車停穩(wěn)車輛,呈姿態(tài)立正,點頭致意,面帶微笑,然后進行交談。
敲門進入客戶家中前,先穿好鞋套,按門鈴或敲門三聲(敲門聲音應適中),若沒有應答,應等候10左右秒鐘進行第二次按門鈴或敲門。
問候客戶開門后,應表現(xiàn)主動,態(tài)度熱情,面帶微笑說:'先生/小姐,您好!'同時鞠躬30度。'我是管理處的技術員,請問是您預約了家庭維修'。
進入客戶家中1.得到客戶確認后,主動說:'請問現(xiàn)在可以開始嗎'。
2.得到客戶的許可后,說'謝謝'后,進入客戶家中。
開始服務1.進入客戶家中后,主動詢問:'請問您需要我做些什么'或重復已知的服務事項。
2.在客戶交待完工作內(nèi)容后,重復一遍服務內(nèi)容,客戶認為無誤后說:'謝謝,我會盡快做完'。
3.鋪好工作地墊('全心全意全為您'字體正面面對自己),開始服務。
服務完畢1.服務完畢后,先收拾好服務工具,及清理現(xiàn)場。然后找到客戶說:'先生/小姐,您好!您安排的工作我已經(jīng)完成,麻煩您檢查一下。'同時介紹使用時應注意事項。
2.客戶確認后若滿意,應說:'謝謝,麻煩您確認一下。'請客戶簽單。
3.若客戶有異議,服務人員應盡量滿足客戶意見,并主動道歉:'對不起,我馬上處理好。'
4.客戶簽完單后,主動說:'謝謝,請問還有其他事情需要幫忙嗎'。
告別1.客戶應答沒有后,主動講'再見。'
2.拿起工具出門,關門時,應面向客戶主動講:'打擾您了,再見!'并點頭致意。替客戶關好門后(注意關門聲響),脫下鞋套。
附:家庭維修服務人員工具包里工具物品必備表
序號名稱型號數(shù)量序號名稱型號數(shù)量
1克絲鉗118電膠布1
2十字螺絲刀大、小各119小鐵錘1
3活板手120三相插頭1
4尖嘴鉗121兩相插頭1
5扁口鉗122字工螺絲1
6試電筆123膠塞6分1
7萬用表124水閥4分1
8管鉗125軟管1
9大力鉗126花線1
10刻刀127三通4分1
11卷尺128直通4分1
12板尺129彎頭4分1
13毛刷230內(nèi)接4分1
14電烙鐵131燈泡1
15清潔毛巾132手套1
16一字螺絲刀大、小各133地墊1
17水膠布134鞋套2
會所服務
儀容儀表1.工作時間內(nèi),著本崗位規(guī)定制服及相關飾物、胸牌,不可擅自改變制服的穿著形式,私自增減飾物等,并保持干凈、平整,無明顯污跡、破損。正確佩戴工牌。
2.保持個人衛(wèi)生清潔,并盡量統(tǒng)一穿著深色平底布鞋。
迎接客人1.客戶進入會所,應面帶微笑,主動問好:'先生/小姐,您好,歡迎光臨!'并行30度鞠躬禮。
2.主動引客戶入內(nèi),并為客戶拉開座椅:'先生/小姐,請坐。'
點單1.身體直立,交叉于腹前(左手在下,右手在上)立于客戶側(cè)面(間隔1米),征詢客戶:'先生/小姐,請問您需要些什么'。
2.客人點完單后,確認定單,及時下單。
送客客戶離開會所時,應主動為客戶開門,立于門側(cè):'歡迎下次光臨!'。
解答顧客咨詢客人有需要咨詢的問題時,應起身或走進客人大約一米左右的距離熱情解答,不說不知道或模糊的語言。
收銀1.首先告之客人的消費金額。
2.收錢時,確認所收金額,'您好,收您**元,請稍等'。
3.找回客人的零頭,應雙手遞上,身子稍前傾,面帶微笑,恭敬地對客人說:'這是找您的零錢,**元,請收好,謝謝光臨'。
接受電話訂場1.接聽電話嚴格按照電話禮儀要求進行。
2.詳細記錄訂場客人的姓名、電話、所訂的功能廳的時間段等。
3.如所訂場地已經(jīng)訂滿,要委婉地向客人說明,并把還剩的場地向客人介紹,或者推薦其他的功能廳給客人選用。
4.向客人致謝。
維護前臺秩序1.委婉地制止客戶的拍照行為。
2.客人較多需排隊時,應不時向客人招呼以撫慰客人。
食堂人員
儀容儀表1.按要求著廚房制服,且保持干凈整齊,不能擅自改變穿著形式。
2.注意個人衛(wèi)生,不應出現(xiàn)衣衫不整,油污滿身的現(xiàn)象。
3.佩帶口罩。
清潔1.各種肉菜要清洗干凈,凍肉要解凍清洗,蔬菜類要清洗三遍。
2.加工完畢后,及時清理爐頭及周圍的衛(wèi)生,清洗各種廚具。
3.保證供餐間的衛(wèi)生,提前十分鐘打開就餐間所有的空調(diào)。
4.打飯菜的和湯架的臺面要時刻保持干凈,無污跡。
5.在工作過程中嚴禁出現(xiàn)挖耳朵、摳鼻子的不良動作。
態(tài)度1.熱情周到,主動幫助別人,拾到東西主動尋找失主。
2.主
動詢問用餐人員的意見,對其表示感謝,并及時整改。
3.婉言拒絕外單位人員就餐。
4.引導就餐人將剩飯菜倒入規(guī)定的垃圾蔞。
5.出現(xiàn)飯菜不夠的情況,及時向顧客道歉,并盡量盡快滿足顧客的要求。
及時1.提前十分鐘將飯菜送到備餐間臺面。
第12篇 物業(yè)管理服務培訓：物業(yè)管理的成本控制
物業(yè)管理服務培訓教材:物業(yè)管理的成本控制
第四節(jié)物業(yè)管理的成本控制
(一)物業(yè)管理成本
物業(yè)管理成本:指在物業(yè)管理的生產(chǎn)經(jīng)營過程中而耗費的人力、物力和財力的貨幣表現(xiàn)。由此而反映出的物業(yè)管理費,通常由以下一些項目構成:
1.人工費;
2.行政辦公費;
3.公共設施、設備的更新大修基金;
4.一般公共設施維護保養(yǎng)費;
5.清潔費;
6.綠化費;
7.安管費;
8.保險費;
9.公用水電費;
10.其他費。
(二)物業(yè)管理公共服務成本開支
物業(yè)管理公共服務成本開支:指為業(yè)主(住戶)提供經(jīng)常性的公共服務的成本開支。主要包括:
(1)轄區(qū)管理人員工資;
(2)轄區(qū)機電設備、供水供電系統(tǒng)設備的維修保養(yǎng)費;
(3)轄區(qū)內(nèi)市政設施維護保修費;
(4)清潔衛(wèi)生費用;
(5)轄區(qū)環(huán)境綠化的管理維護費;
(6)轄區(qū)內(nèi)治安防范費;
(7)轄區(qū)公用設施維安管理費、公用水電費;
(8)辦公雜費及其他支出。
(三)成本控制
1.成本控制的概念
成本控制:在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中用一定的控制標準,對產(chǎn)品成本形成的整個過程進監(jiān)督,并采取有效措施及時糾正脫離標準的偏差,使實際的勞動消耗和各種費用支出限制在規(guī)定的標準范圍之內(nèi),保證達到企業(yè)降低成本的目標。成本控制是預防性成本管理的主要標志和保證完成成本計劃的重要手段。
2.成本控制的類型
成本控制的類型:一般可分為成本的事前控制和執(zhí)行計劃過程中的成本控制。前者是指產(chǎn)品投產(chǎn)前,即成本形成前的成本控制。如產(chǎn)品設計階段中編制生產(chǎn)工藝、制定消耗定額,對材料、設備、工時的選擇等進行控制。后者是指對成本形成過程各種耗費的現(xiàn)場控制,如對物資消耗、工時消耗和各種費用支出的控制。
第13篇 物業(yè)管理安防人員基本服務意識培訓
物業(yè)管理公司安防人員基本服務意識培訓
1物業(yè)管理公司安防人員的工作性質(zhì)及內(nèi)容:
a.忠于職守、竭誠服務:
安防人員要有強烈的責任心,工作認真負責,精神振奮,盡職盡責,信守同,主動、周到、熱情地為客戶服務,盡自己最大的力量滿足客戶的需要,確?？蛻魡挝坏陌踩?。同時,在日常生活和工作中又要滿腔熱情地救助危難,關心、幫助他人,這也是一個公民應具備的起碼的社會責任要求。只有這樣,才能牢固樹立起全心全意為顧客提供高質(zhì)量、高水平的安全服務的思想。
b.不畏艱險、文明執(zhí)勤:
安防人員處在承擔防范安全的第一線,不可避免地要同各種違法犯罪行為作斗爭,作業(yè)一名安防人員,要具有不怕苦、不怕難、不畏艱險、不怕犧牲的精神,在顧客的財產(chǎn)和生命受到侵害時,敢于挺身而出,堅決與違法犯罪分子作斗爭。另一方面,在執(zhí)勤工作中,對客戶要講文明、講禮貌,尊重他人,態(tài)度和善,以理服人,依法辦事,這樣才能贏得顧客的支持、信任和理解,從而把安防服務工作做得更好。
2七大基本服務意識:
a如何理解'顧客至上'
1)顧客是我們的衣食父母
2)顧客需要我們提供舒適完美的服務
3)服務基本依據(jù)是顧客的需求
4)不要被社會上的陋習所同化
5)努力給顧客提供方便,創(chuàng)造歡樂
6)在任何情況下都不與顧客爭吵
b如何理解'顧客永遠是對的'
1)充分理解顧客的需求
2)充分理解顧客的想法和心態(tài)
3)充分理解顧客的誤會
4)充分理解顧客的過錯
c100-1=0的服務質(zhì)量公式
其含義是:顧客對服務質(zhì)量評價是一種完整的總體評價,只要有一個細節(jié)或環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯,就會導致顧客的不滿。
d什么是優(yōu)質(zhì)服務
優(yōu)質(zhì)服務=規(guī)范服務+超常服務
e對待投訴的態(tài)度
不害怕,并主動地去尋找投訴
f如何處理投訴
1)認真聽取意見
2)保持冷靜
3)表示同情
4)給予關心
5)不轉(zhuǎn)移目標
6)記錄要點
7)把將要采取的措施告訴客人并征得客人的同意
8)把解決問題所需要的時間告訴客人。
g服務不滿意的計算公式:1:326
(26×10)+(10×33%×20)=326
意思是:當一名顧客口頭或書面投訴某一企業(yè)時(即對企業(yè)不滿意),就會間接導致326人對該企業(yè)的不滿意。
3安防人員基本服務標準:
'機智勇敢的安防員'、'熱情周到的服務員'、'技術嫻熟的消防員'的有機統(tǒng)一體就是我們安防員的服務標準。
4基本服務規(guī)則:
a.在客人活動場所禁止干私人事情。
b.上班前、工作中不允許喝酒,吃有刺激性氣味的食物。
c.工作時不扎堆閑聊。
d.在客人活動場所不得跑步,堅持'說話輕,行走輕,操作輕。'
e.任何時候在客人活動場所禁止不雅行為。
f.工作中做到'眼勤、嘴勤、手勤、腿勤'
g.笑容永駐臉上。
h.保持服裝整潔,儀表大方,頭腦清醒。
i.態(tài)度溫和有禮,做事有始有終。
j.接聽電話用語規(guī)范,語氣柔和。
o.不與客人亂開玩笑。
p.善于觀察客人的需求。
q.當客人投訴時,不可好勝爭辯。
w.不要邊操作邊和客人說話,心不在焉。
r.不要旁聽和加入客人談話。
t.不與客人搶道。
y.盡量記住客人姓名。
s.遵守公司規(guī)定,愛護公物。
*.不要圍觀意外或其他特別事件。
5員工服務十要點:
a.禮節(jié)多一點;
b.動作快一點;
c.腦筋活一點;
d.做事勤一點;
e.微笑甜一點;
f.效率高一點;
g.說話輕一點;
h.嘴巴親一點;
i.肚量大一點;
j.爭執(zhí)讓一點。
第14篇 物業(yè)管理服務培訓物業(yè)管理人員規(guī)范用語
物業(yè)管理服務培訓教材:物業(yè)管理人員規(guī)范用語第六節(jié)物業(yè)管理人員規(guī)范用語
一、文明禮貌用語
1.問候語:你好!早晨(早上)好!
2. 祝賀語:節(jié)日好!節(jié)日快樂!恭喜發(fā)財!祝您好運!萬事勝意!
3．一路順風!
4. 歡迎語:歡迎!歡迎光臨!歡迎指導!
5. 見面語:請進!請坐!請用茶!
6. 致歉語:對不起!請原諒!請諒解!
7. 祈請語:請關照!請指正!請稍候!請稍等!請留步!
8. 致謝語:謝謝!多謝關照!多謝指正!
9. 辭別語:再見!bye-bye!晚安!
二、 管理人員用語接到電話接待來訪您好!()部門請問有什么事您好!請坐!請用茶!請問你有什么問明事由后迅速判斷解決問題的方法、時間;重要事項作好記載;請示有關領導?；卮?“我們將在()時間內(nèi)為您解決(服務)問題”。如遇有解決不了或難以答復的問題,或請示領導后再回答,或做耐心解釋。請問還有什么事請問還有什么事
三、 維修用語接到住戶電話接待住戶來訪謝謝,再見歡迎再來,您慢走,再見!您好!工程部請問有什么要求您好!請問有什么事詢問明白需要維修內(nèi)容及地點,判斷是否有能力、有人手及時維修。有能力、有人手缺能力、缺人手我們立即派人去維修“我們暫時缺人手,是否另給時間”或?qū)Σ黄鹞覀儠翰惶峁┐隧椃赵傧蜃舸_認一次維修內(nèi)容、時間、地點之后,再問“您還有什么要求”再見您走好!上門維修“您好!我是工程部的,請問是否您家的……需維修”檢查維修項目情況,若為有償服務,應向業(yè)主(住戶)聲明收費標準與業(yè)主(住戶)意見一致后進行維修,完成后清場,征詢意見?！罢埬炇?簽意見!”。謝謝再見!
四、 安管員用語
1.當來訪客人進入值班室時,(起立)“請問先生(小姐……):有什么事(您找誰)”
2. 當有上級領導(來賓在公司領導陪同下)來到時,(起立向來客、領導敬禮)“歡迎光臨”、“請多指教”、“多謝指導”等。
3．在接待業(yè)主(住戶)報案時,“先生(小姐),別急,慢慢講”當報案人說準業(yè)主(住戶)樓座號及姓名后“請您出示證件”,查畢交還證件時,“謝謝合作”;在明確案情后,“請稍候”,立即向值班室報告,并告知業(yè)主(住戶)處理的辦法、時間。
4. 在巡邏中,當發(fā)現(xiàn)有違反治安管理條例的人和事時,主動上前詢問“請問先生(小姐),發(fā)生了什么事”需要向當事人作調(diào)查時,“對不起,請到值班室協(xié)助我們調(diào)查”。
5. 當發(fā)現(xiàn)業(yè)主(住戶)家中有異常情況時,先按門鈴,待主人開門后“請問,您有什么需要幫忙”、“對不起,打擾了?！?/p>
6. 在巡邏中發(fā)現(xiàn)違章時,予以制止,制止違章時均要敬舉手禮(限十歲以上人員違章須敬禮)。
7. 當車輛停在道口擋車器前時,上前立正敬舉手禮,“請先生(小姐)用行駛證(或其他有效證件)換取車位牌(卡)”,當從司機手中接過證件時,“謝謝合作”;當后面有車輛在排隊等候時,“對不起,久等了!”
8. 當發(fā)出有車輛違章停泊時,“先生(小姐),對不起,請您按位泊車(或“請不要停在人行道”、“請不要停在綠化地”、“請不要停在路口”)。
9. 當發(fā)現(xiàn)有車輛未關好門、窗(自行車、摩托車未上鎖)時,“先生(小姐),請關好車門、窗(請鎖好車)?！?/p>
10. 當出場車輛有可疑之處,需詢問時,“請問,先生(小姐)貴姓住哪棟哪座屬何單位”、“請出示證件?！辈⒓皶r向隊長或值班室報告,請示處理辦法,退還證件時,“對不起,謝謝!”
11.當司機(或車主)對停車、放行、收費等問題有疑問時,應耐心解釋“對不起,我們按……規(guī)定辦事(收費),請諒解!
第15篇 物業(yè)安全服務管理常識培訓-消防常識
物業(yè)安全服務管理常識培訓:消防常識
火情種類
根據(jù)燃燒物及其燃燒特性,火災可分為四類。
1.一類火災,燃燒物為含碳固體可燃物,如木材、紙張、衣物、棉、麻、毛等。
2.二類火災,燃燒物為甲、乙、丙類可燃液體,如汽油、煤油、甲醇、乙醇、乙醚、丙酮等。
3.三類火災,燃燒物為可燃氣體,如煤氣、天然氣、氫氣、甲烷、乙炔等。
4.四類火災,燃燒物為可燃金屬,如鈉、鎂、鋰、鉀、鈦、鋯、鋁鎂合金等。
滅火器類型的選擇
1.撲救第一類火災,應選用清水、泡沫、干粉等類型滅火器。
2.撲救第二類火災,應選用泡沫、干粉、二氧化碳等類型滅火器,如第二類火災燃燒物中含極性溶劑,則不可選用化學泡沫滅火器。
3.撲救第三類火災,應選用干粉、二氧化碳等類型滅火器。
4.撲救第四類火災,需使用由物質(zhì)設計單位與當?shù)叵啦块T協(xié)商選擇或特制的滅火器材。
5.撲救帶電火災應選用干粉、二氧化碳等類型滅火器。
撲救方法
燃燒的必要條件有:可燃物、助燃劑和燃點。
撲救方法也可根據(jù)燃燒條件,分為以下四種。
1.冷卻法:消滅燃點條件,利用滅火劑直接接觸可燃物,使可燃物溫度降至燃點以下,即停止燃燒。一般使用水作冷卻劑,除滅火外,在火場上還經(jīng)常使用水冷卻的方法防止未燃物燃燒;也可用此方法防止器物受熱變形甚至爆炸。
2.窒息法:消滅助燃劑條件,通過阻止空氣流通,或施用不可助燃氣體的方法,降低火場氧含量,使燃燒物缺氧而無法燃燒,該方法適用于可封閉空間內(nèi)的火災。要阻止空氣流通,除關閉門窗或設備上原有的擋板部件等,常用于覆蓋燃燒物的不燃或難燃材料有濕麻袋、濕棉被、石棉衣被、砂土、泡沫等;常用的不可助燃氣體有二氧化碳等;在必要且有條件的情況下,還可用水淹沒(灌注)滅火。
3.隔離法:消滅可燃物條件,隔離或轉(zhuǎn)移燃燒物附近的可燃物質(zhì),使燃燒停止,該方法適用于各種火災。根據(jù)不同情況采取具體措施,轉(zhuǎn)移火源附近的易燃、易爆物質(zhì);關閉設備或可燃氣體、液體流通管道上的閥門;排出器物、設備內(nèi)的可燃氣體、液體;阻止可燃氣體、液體擴散或?qū)ζ浞至?清除火源周圍可燃性物品,形成空白地帶阻止火勢。
4.抑制法:抑制可燃物條件,利用化學滅火劑參與燃燒反應,使可燃物與助燃劑的化學反應被打斷,而停止燃燒。可選用干粉滅火器,將足夠量的滅火劑噴射到燃燒區(qū),同時采取措施為火場冷卻降溫,以防火勢蔓延。
撥打火警電話
撥打119報警時,要鎮(zhèn)定,講清火災發(fā)生的詳細地址、起火點、燃燒物、火勢情況、報警人聯(lián)系方式,并最好能派人到醒目地點接車。
火場防爆
1.發(fā)生火情時首先確定是否有發(fā)生爆炸的可能性。
2.準備進入密閉空間撲救時,要先觸摸金屬門把手,如已經(jīng)很熱,即有爆炸的可能,撲救人員不可冒然開門或撲救時站在門口的正面。
3.容器內(nèi)易燃易爆物質(zhì)著火時,先盡快關閉閥門或?qū)θ萜鬟M行水冷卻。
4.如發(fā)現(xiàn)油桶等已膨脹至橢圓形,此時爆燃危險極大,撲救人員盡量遠離油桶,尤其不得停留在油桶接口處或正面,盡量加強冷卻措施,保護油桶。
5.如豎立的液化氣瓶氣體泄漏發(fā)生燃燒,發(fā)現(xiàn)火焰由橘紅轉(zhuǎn)為銀白,聲音由“吼”聲轉(zhuǎn)為“咝”聲,則應立刻判定,即將發(fā)生爆炸,此時要及時采取應急措施(參看“有毒氣體、易燃易爆氣體泄漏應急方案”),并疏散現(xiàn)場人員。
物業(yè)人員所需了解的其他消防知識
1.了解本公司的消防系統(tǒng)及其分布。
2.熟知各種救火設備的所在位置。
3.會報火警。
4.懂得基本的滅火器使用方法。
5.懂得基本的滅火和逃生方法。
消防設備的使用
滅火器的種類及使用方法
清水滅火器
1.滅火劑成分:
清水,添加劑(如抗凍劑、潤濕劑、增黏劑等),使用液化二氧化碳加壓。
2.應用范圍:
大多數(shù)撲救場合。
3.使用方法:
距燃燒物10米處,直立放好滅火器,取下保險銷,擊打開啟桿頂端的凸頭,水射出時立即提起滅火器,并托住滅火器的底圈,對準火勢最旺處噴射;隨水流噴射距離的逐漸縮短,使用者需要相應靠近燃燒物,使水流能夠持續(xù)噴射于火勢旺處,直至滅火結(jié)束。
4.注意事項:
噴射過程中,滅火器需大體保持直立,如倒置或平放會使得加壓氣體泄出,導致無法噴射。
空氣泡沫滅火器(又名機械泡沫滅火器)
1.滅火劑成分:
空氣泡沫滅火劑。
2.應用范圍:
主要用于撲救汽油、柴油、食用油、油脂等b類物質(zhì)的初起火災;也可用于撲救如木材、紙張、棉竹絲等a類物質(zhì)的初起火災;另外,抗溶空氣泡沫滅火器還可用于救甲醇、乙醚、丙酮等極性溶劑引發(fā)的火災,不可用于撲救水或帶電物質(zhì)的火災。
3.使用方法:
距燃燒物6米左右,拔出保險銷,緊壓開啟壓把,同時握住噴槍,泡沫噴出同時立刻對準火勢最旺處噴射;如燃燒物為可燃液體,并呈流淌狀燃燒,應由遠而近地使噴出的泡沫覆蓋在燃燒的液體上;如可燃液體是在容器中燃燒,應對準容器內(nèi)壁噴射,利用沿壁淌下的泡沫覆蓋可燃液體,不可直接對可燃液體進行噴射,以防擴大可燃液體燃燒范圍;隨噴射距離的逐漸減縮,使用者需要相應靠近燃燒處,使泡沫能夠持續(xù)噴射于燃燒物上,直至滅火結(jié)束。
4.注意事項:
使用過程中不可松開開啟壓把,不能將滅火器倒置或平放,否則會中斷噴射,不適用于撲救電器火災和輕金屬火災。
干粉滅火器
1.滅火劑成分:
干粉。
2.應用范圍:
主要用于撲救電氣設備及可燃液、氣體的初起火災,應用比較廣泛,常見于油庫、加油站、液化氣站、實驗室、變配電室、工礦企業(yè)、車船及其固定?？康丶肮步ㄖ葓鏊?。
3.使用方法:
(1)手提式干粉滅火器:先上下顛倒搖動滅火器,使干粉松動,距離起火點5米左右處,放下滅火器,根據(jù)干粉滅火器的類型不同,使用方法也略有不同。
①內(nèi)裝式或貯壓式干粉滅火器:拔下保險銷,握住噴嘴,同時用力按下壓把,即噴射干粉滅火。
②外置式干粉滅火器:握住噴嘴,握起提環(huán),壓住提柄,干粉即可噴射。
(2)推車式干
粉滅火器:一般由兩人操作,距離起火點10米處,放穩(wěn)滅火器,拔出保險銷,打開二氧化碳鋼瓶;同時,另一人迅速取下噴槍,展開軟管,一手握住噴槍槍管,噴嘴對準著火點,另一手鉤動扳機,噴出干粉滅火。
4.注意事項:
滅火過程中,滅火器應大體保持直立,不能倒置或平放,否則不能噴粉,在室外使用時需注意順風使用。
二氧化碳滅火器
1.滅火劑成分:
液態(tài)二氧化碳。
2.應用范圍:
主要適用于撲救電氣、油類及酸類物質(zhì)引發(fā)的火災。
3.使用方法:
(1)手提式二氧化碳滅火器:距離起火點約5米處,放好滅火器,握住噴筒根部的手柄,將噴筒對準火焰,然后壓下壓把,即噴射出二氧化。如燃燒物為可燃液體,并呈流淌狀燃燒,應由近而遠向火焰噴射二氧化碳激流;如燃燒面較大,可左右擺動噴筒,直至滅火結(jié)束;如起火液體位于容器內(nèi),操作者應對準容器上部內(nèi)側(cè)噴射,避免二氧化碳直接噴擊液面,以防擴大火災面積。
(2)推車式二氧化碳滅火器:一般由兩人操作,距離起火點約10米處,停好滅火器,卸下安全帽,逆時針方向轉(zhuǎn)動手輪,至最大位置,同時另一人迅速取下噴筒,展開軟管,雙手緊握噴筒手柄,對準火焰噴射,具體滅火方法同手提式滅火器。
4.注意事項:
使用過程中,手提式滅火器需保持直立,不可倒置或平放;若無防護手套不得用手直接接觸噴筒或金屬管,避免凍傷;室外使用時需注意順風使用,遇大風時,滅火效果差;在小面積室內(nèi)使用此類滅火器后,操作者要迅速離開,以防發(fā)生二氧化碳窒息,需打開門窗通風。
消火栓的分類及使用方法
消火栓的分類
消火栓是一種固定滅火供水設備,分為室內(nèi)消火栓和室外消火栓,物業(yè)人員可使用的通常為室內(nèi)消火栓。
室內(nèi)消火栓的組成及使用
包括消火栓和消火栓箱;消火栓箱通常設置于樓梯間、走廊和室內(nèi)的墻壁上,其中消火栓連通建筑內(nèi)消防供水管道,出口外接水帶、水槍;發(fā)生火情時,打開消火栓箱,取出水帶、水槍,按下啟動按鈕,按開啟方向旋轉(zhuǎn)閥門手輪,即可噴射水流滅火;滅火后,把水帶清理干凈,整理好放回箱內(nèi),水槍卡回槍夾,關好箱門。
消防設備的維護
滅火器一般的保養(yǎng)
1.置于陰涼、干燥、通風處,溫度保持在4~45℃范圍內(nèi),避免受潮、暴曬及強輻射。
2.按原廠規(guī)定,由專業(yè)人員定期檢查。
3.滅火器一旦被開啟,就必須按規(guī)定再行充裝。
4.再充裝須由專業(yè)部門按原廠規(guī)定進行,不得隨意改變滅火劑品種及各項標準值。
5.再充裝前,須按規(guī)定,對其器頭、筒體等主要受壓部件進行水壓試驗,不合格者不得繼續(xù)使用。
6.不合格的滅火器不準自行修復使用,須經(jīng)專業(yè)維修部門修復,修復后經(jīng)消防監(jiān)督部門認可并加以標記,注明維修日期及維修單位名稱。
干粉滅火器的保養(yǎng)
1.同一般保養(yǎng)各項。
2.確保噴嘴塞蓋不脫落,各連接件不松動,保證密封性能;如定期檢查中發(fā)現(xiàn)滅火劑結(jié)塊或貯氣量不足,需及時予以更換或補充。
3.對充裝后的貯氣瓶進行氣密性試驗,不合格者不得繼續(xù)使用。
4.滅火器滿5年也需進行水壓試驗,按設計壓力1.5倍,不合格者不得繼續(xù)使用。
推車式干粉滅火器的保養(yǎng)
1.同一般保養(yǎng)各項。
2.保證車架操作性能良好,保證各部件裝置一切良好,保證滅火劑無結(jié)塊,貯氣量充足。
3.滿5年需進行水壓試驗,干粉貯罐試驗壓力2.5mpa,二氧化碳鋼瓶試驗壓力22.5mpa,不合格者不得繼續(xù)使用,以后每隔兩年,進行水壓試驗。
二氧化碳滅火器的保養(yǎng)
1.同一般保養(yǎng)各項,存放溫度不宜超過42℃。
2.對重量實行年檢,按滅火劑年泄漏量規(guī)定,手提式滅火器需小于或等于額定充裝量的5%或50克(二者中取小),推車式滅火器需小于或等于充裝量的5%,如有超過,及時檢修,再按規(guī)定重新灌裝。
3.滿5年需進行水壓試驗,以后每隔兩年,進行水壓試驗等檢驗,搬運時要輕拿輕放,避免撞擊。
消火栓的保養(yǎng)
1.定期,如每月末及節(jié)假日前,檢查消火栓是否一切狀況良好,確保箱門、門鎖、水槍、水帶、轉(zhuǎn)盤等完好靈活,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理。
2.確保接口墊圈完好。
3.定期為閥桿加注潤滑油。
4.定期放水檢查,確保火災發(fā)生時能夠順利出水。
5.對于室外消火栓,定期清理啟閉桿端部周圍;檢查專用消火栓鑰匙是否合用,轉(zhuǎn)動起閉桿,加注潤滑油擦除關鍵部位積銹,確保悶蓋內(nèi)橡膠墊圈完好;最后打開消火栓,確保供水正常,放凈銹水后關閉擦干,若有漏水現(xiàn)象及時進行檢修。
常見火災撲救注意事項
1.油、氣著火時,應使用窒息法滅火,迅速切斷油、氣源,盡量用濕棉被、麻袋等覆蓋著火物質(zhì),使火熄滅;如不能迅速滅火,立刻轉(zhuǎn)移燃氣罐等易燃、易爆物品。
2.電器著火時,應立即切斷電源,使用干粉滅火器滅火;不能確定電路絕對無電的情況下,不可用水撲救。
3.發(fā)現(xiàn)火情,盡量關閉門窗,阻止對流,以防擴大火勢;滅火后則應盡量通風,使煙氣散盡,防止復燃。
4.實驗室、倉庫等處著火時,應邊滅火,邊盡可能搶出尚未燃著的藥品、物資,防止火勢蔓延甚至發(fā)生爆炸。
5.燃燒物中有塑料或化學物質(zhì)時,要防止中毒,采用相應防護設備,火情緊急時可用濕毛巾掩住口鼻交替進入滅火;但需注意,化學物質(zhì)失火應盡量選取正確的滅火劑滅火,如撲救過程中發(fā)現(xiàn)撲救效果差甚至起反作用,應立刻停止撲救,改為重點搶出未燃燒物質(zhì),并隔離火場,等待專業(yè)消防人員到場,介紹著火物質(zhì),聽從指揮配合撲救。
6.燃燒物為貴重物品時,盡量不采取用水撲救的方法。
7.撲救可燃液體火災時,避免直接沖擊液面,導致火勢擴散或火苗四濺。
