z大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容
大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容
管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作,整個(gè)部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營(yíng),所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益,加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。
工程管理目標(biāo)
1.完好設(shè)備,完好機(jī)房,完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。
目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本,建立良好的大廈形象。
2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標(biāo)。
目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料,建立充分的軟件支持。
3.完整材料設(shè)備,完整技術(shù)檔案,完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。
為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上,而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊(cè),要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表,使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。
設(shè)備設(shè)施日常管理工作
1.房屋、建筑設(shè)施
1.1工作程序
1.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;
d.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況,記錄《房屋、設(shè)施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門;
f.每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況,填寫《房屋完好情況匯總表》,上報(bào)公司主管部門。
1.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1.2.1主體結(jié)構(gòu)
a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現(xiàn);
b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固,保護(hù)層無剝落,主筋無外露現(xiàn)象,確保構(gòu)件的承載能力;
c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象,確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。
1.2.2屋面
平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。
1.2.3外粉刷
外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺(tái)等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。
1.2.4內(nèi)粉刷
各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象,粉刷完好。
1.2.5水、電
a.各種照明電器線路完好,無老化,開關(guān)、插座、燈泡正常工作。
b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。
1.2.6落水
各種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。
2.供配電設(shè)備
2.1工作程序
2.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管;負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。
2.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
2.2.1低壓開關(guān)柜
a.耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定;
b.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應(yīng)完好;
c.電器或端子排接線應(yīng)牢固,綁扎排列整齊,標(biāo)志清晰齊全;
d.接地線連接應(yīng)緊密牢固,導(dǎo)電漆均勻無遺漏;
e.操作部分應(yīng)靈活,接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確;
f.閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好;
g.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;
h.雙電源箱能自動(dòng)切換;
i.控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。
2.2.2照明設(shè)備
a.燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;
b.開關(guān)是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險(xiǎn);
c.照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應(yīng)外露,燈具高度是否符合規(guī)定;
d.防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具;
2.2.3防雷接地裝置
a.接地電阻值應(yīng)符合要求;
b.接地線應(yīng)平直、牢固,不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象;
c.接地體焊接應(yīng)牢固,防腐處理應(yīng)均勻。
2.2.4機(jī)房環(huán)境
a.消防設(shè)施完備,有效;
b.內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬;
c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。
3.供氣設(shè)備
與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。
4.給排水設(shè)備
4.1工作程序
4.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。
4.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
4.2.1供水泵
a.各水泵運(yùn)行主要參數(shù)(流量、揚(yáng)程等)符合出廠要求;
b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;
c.各水泵運(yùn)行平穩(wěn),無震動(dòng),無異常聲,潤(rùn)滑良好,無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動(dòng)、運(yùn)行正常可靠;
e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠,無缺損。
4.2.2水箱及附件
a.各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠;
b.各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效,無滲漏;
c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;
d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;
e.各管道設(shè)備等無銹蝕,無滲漏。
4.2.3排水系統(tǒng)
a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
c.各檢查口標(biāo)記清楚,操作方便;
d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。
4.2.4污水處理系統(tǒng)
a.各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn),無異常聲;
b.初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象;
c.壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好;
d.各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn),主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求;
e.各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn),無堵塞;
f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;
g.氣浮除渣設(shè)備完好;
h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定;
i.電氣控制箱中各元器件齊全,運(yùn)行正?？煽?
j.消毒裝置完好、有效;
k.電氣接地保護(hù)可靠、安全;
l.經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。
5.消防系統(tǒng)
5.1工作程序
5.1.1日常巡視
a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;
b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視,每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍,將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。
5.1.2定期檢查
a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》;
b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓測(cè)試記錄表》。
5.1.3維修保養(yǎng)
a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作;
b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵'運(yùn)行'與'備用'每月定期啟動(dòng)后交替更換一次;
c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。
5.1.4設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門。
5.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
5.2.1消火栓泵
a.消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求;
b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;
c.消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動(dòng),潤(rùn)滑良好、無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制和各元件齊全,正?？煽?性能完好;
e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無缺損;
f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。
5.2.2增壓泵
增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。
5.2.3消火栓及配套設(shè)施
a.各層消火栓箱及附件齊全完好;
b.啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠;
c.各層消火栓出水壓力符合要求;
d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;
e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;
f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標(biāo)記。
5.2.4消防報(bào)警
a.消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng);
b.報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常,杜絕誤報(bào)。
6.弱電設(shè)備
6.1工作程序
6.1.1維修人員
a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;
c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,及時(shí)排除異常和故障。
6.1.2電工
a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備,記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng)。
6.1.3保安人員
a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作,每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面,每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備,并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。
6.1.4設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;
d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件;
i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。
6.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)
a.控制臺(tái)
-各控制器件運(yùn)行正常,能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等;
-操作鍵盤靈活、可靠;
-電源鎖開關(guān)完好。
b.顯示屏
-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求;
-各顯示器接線清楚,無隨意拉接線;
-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。
c.電源設(shè)備
-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;
-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為;
-高、低壓電源嚴(yán)格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;
-二路電源切換正常、可靠;
-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。
d.攝像機(jī)
-各攝像機(jī)工作正常,配置數(shù)量齊全;
-帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如,符合性能要求;
-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型);
-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確,確保顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求。
e.錄像機(jī)
-所配錄像機(jī)齊全,性能良好,符合性能要求;
-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào),均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。
6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
a.對(duì)講裝置
-戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。信號(hào)良好;
-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好;
-電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門衛(wèi)通話。
b.電子防盜門
-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上;
-電子密碼鎖好,且密碼能修改;
-鍵盤無損壞,不滲漏;
-電源正常。
6.2.3巡更系統(tǒng)
a.主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好;
b.電源、充電體充放電正常;
c.配套附件完好。
6.2.4周界報(bào)警系統(tǒng)
a.光電識(shí)別器性能良好;
b.信號(hào)傳輸線路良好;
c.聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。
7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案
7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。
7.2空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理
世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成,中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容,必須引起高度的重視,對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理:
7.2.1建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí),必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。
7.2.2制冷設(shè)備,其設(shè)備、管路、閥門、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的,當(dāng)空氣中按體積計(jì)超過0.5~0.6%時(shí),就會(huì)使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時(shí),就可能發(fā)生危險(xiǎn)。同時(shí)與空氣混合,含量達(dá)到15.5~27%(體積計(jì))時(shí),遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí),又會(huì)分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設(shè)有安全防護(hù)裝置。
7.3制冷設(shè)備檢修管理
7.3.1建立設(shè)備計(jì)劃預(yù)修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。
7.3.2制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測(cè)或更換,對(duì)所有壓力控制器設(shè)定值,電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測(cè);
7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng),對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測(cè)或保養(yǎng);
7.3.4末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試,皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng);
7.4空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理
建立運(yùn)行日志,清楚的記錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù),其主要記錄數(shù)據(jù)為:
7.4.1室外溫度
7.4.2壓縮機(jī)排氣壓力
7.4.3壓縮機(jī)吸氣壓力
7.4.4冷凝器進(jìn)出水水溫
7.4.5潤(rùn)滑油油位
7.4.6設(shè)備運(yùn)行電流
7.4.7設(shè)備運(yùn)行電壓
7.4.8壓縮機(jī)上載級(jí)數(shù)
7.4.9水泵運(yùn)行電流
7.4.10水泵進(jìn)出水壓力
7.4.11供回水分配器進(jìn)出壓力
7.4.12其它數(shù)據(jù)
7.5中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制
7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過熱。
7.5.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。
7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應(yīng)立即修補(bǔ)。
7.5.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比較。
7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.5.6檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.5.7檢查水泵壓力是否正常。
7.5.8清洗y型濾網(wǎng)
7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重,立即更換。
7.5.11檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.5.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
7.5.13檢查各閘閥、止回閥。
7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.6.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過熱情況。
7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.6.4測(cè)試各軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.5檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.6.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。
7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.6.10檢查及重新校對(duì)各控制電路,及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。
7.6.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫,如有損壞,應(yīng)加以修補(bǔ),刷防銹油及面油。
7.6.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。
7.6.13檢查風(fēng)扇是否平衡。
7.6.14測(cè)試馬達(dá)絕緣是否正常。
7.6.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動(dòng)部門潤(rùn)滑油。
7.6.16測(cè)試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.6.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。
7.6.18消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測(cè)試。
7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理
7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過熱。
7.7.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。
7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應(yīng)立即修補(bǔ)。
7.7.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比較。
7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.7.6檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.7.7檢查水泵壓力是否正常。
7.7.8清洗y型濾網(wǎng)
7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重,立即更換。
7.7.11檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.7.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
7.7.13檢查各閘閥、止回閥。
7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.8空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.8.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過熱情況。
7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.8.4測(cè)試各軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.5檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.8.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。
7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.8.10檢查及重新校對(duì)各控制電路,及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。
7.8.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫,如有損壞,應(yīng)加以修補(bǔ),刷防銹油及面油。
7.8.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。
7.8.13檢查風(fēng)扇是否平衡。
7.8.14測(cè)試馬達(dá)絕緣是否正常。
7.8.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動(dòng)部門潤(rùn)滑油。
7.8.16測(cè)試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.8.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。
7.8.18消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測(cè)試。
7.9風(fēng)機(jī)盤管保養(yǎng)管理
7.9.1清洗塵網(wǎng),損壞的更換。
7.9.2檢查溫控開關(guān)是否工作正常。
7.9.3檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中有沒有染音或噪音過大。
7.9.4檢查馬達(dá)外殼溫度是否正常。
7.9.5檢查冷凝水盤,如有積水應(yīng)及時(shí)疏通。
7.9.6清除冷凝水雜物。
7.9.7修補(bǔ)損壞的保溫。
7.9.8清洗翅片,清洗風(fēng)葉和蝸殼。
7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求
7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象,如有問題,應(yīng)立即糾正。
7.10.2檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。
7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.10.4檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.10.5檢查水泵壓力是否正常。
7.10.6清洗y型濾網(wǎng)。
7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)
重,立即更換。
7.10.9檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.10.10檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
8.電梯及自動(dòng)扶梯系統(tǒng)管理方案
8.1電梯維修和保養(yǎng)
8.1.1每日巡視檢查
每日電梯投入正式運(yùn)行前,對(duì)電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運(yùn)行動(dòng)作的正確性,運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運(yùn)行。
8.1.2每周檢查保養(yǎng)
每周對(duì)電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經(jīng)行全面的清潔、潤(rùn)滑(制動(dòng)器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)傳動(dòng)裝置、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸)
8.1.3每月檢查保養(yǎng)
每月對(duì)電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤(rùn)滑,調(diào)整,調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進(jìn)行。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪)。
8.1.4每季度檢查保養(yǎng)
每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況,并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤(rùn)滑,調(diào)整,調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行(曳引鋼絲繩、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴)。
8.1.5每年度檢查保養(yǎng)
電梯每年進(jìn)行一次完整的安全檢測(cè)和技術(shù)檢驗(yàn)。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。對(duì)整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng),加油潤(rùn)滑(自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器)。
8.1.6專項(xiàng)試驗(yàn)
a.供電系統(tǒng)斷相、錯(cuò)相保護(hù)功能的試驗(yàn)。
b.限速器與安全鉗的聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)
c.緩沖器的試驗(yàn)
d.極限開關(guān)的試驗(yàn)
e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗(yàn)
f.緊急操作裝置的檢查
g.停止保護(hù)裝置的檢查
h.制動(dòng)器試驗(yàn)
i.曳引檢查
8.2機(jī)房管理
8.2.1機(jī)房設(shè)備須由工程人員負(fù)責(zé),機(jī)房區(qū)域未經(jīng)許可,無關(guān)人員一律不得進(jìn)入。未經(jīng)工程主管同意,機(jī)房?jī)?nèi)所有物品不得挪用和帶出,不準(zhǔn)在機(jī)房?jī)?nèi)從事與工作無關(guān)的活動(dòng)。機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)會(huì)客,不準(zhǔn)帶無關(guān)人員入內(nèi),因工作需要帶入進(jìn)入,須事先征得工整部經(jīng)理同意,并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。機(jī)房?jī)?nèi)無人時(shí),門不得敞開。離開時(shí),門必須鎖上。除值班人員以外,其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。
8.2.2保持房?jī)?nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設(shè)施完好,保持機(jī)房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動(dòng)物等功能完好,保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過40度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題,結(jié)實(shí)報(bào)告有關(guān)部門。
8.2.3機(jī)房?jī)?nèi)保持清潔、整齊,設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險(xiǎn)品和非機(jī)房?jī)?nèi)用物品,不準(zhǔn)亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)和更改,應(yīng)按計(jì)劃內(nèi)定期對(duì)機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁擅自動(dòng)用明火和加熱設(shè)備,如施工動(dòng)用電焊和加熱設(shè)備,需經(jīng)保安部門批準(zhǔn),防火(煙)卷簾必須完好。機(jī)房?jī)?nèi)必須常備用消防器材,并定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查。
8.2.4機(jī)房?jī)?nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記,各種機(jī)組,配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開關(guān)、顯示屏、信號(hào)燈等設(shè)備予以明確,醒目功能標(biāo)識(shí),同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。
8.2.5機(jī)房?jī)?nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài),所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改,如有損壞,要查明原因,并立即報(bào)告工程主管,經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換,對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的,要即使報(bào)告工程部經(jīng)理。
8.2.6根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導(dǎo)書,定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄,填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄,凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán),無授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備,對(duì)設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行,嚴(yán)禁違章操作。
